{"id":810055,"date":"2026-05-01T20:40:41","date_gmt":"2026-05-01T18:40:41","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-8-novembre-2017-n-1108-42967\/"},"modified":"2026-05-01T20:40:45","modified_gmt":"2026-05-01T18:40:45","slug":"cour-superieure-de-justice-8-novembre-2017-n-1108-42967","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-8-novembre-2017-n-1108-42967\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 8 novembre 2017, n\u00b0 1108-42967"},"content":{"rendered":"
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\n

1<\/p>\n

Arr\u00eat N\u00b0179\/17 \u2013 II-CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du huit novembre deux mille dix-sept<\/p>\n

Num\u00e9ro 42967 du registre<\/p>\n

Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sidente de chambre, Karin GUILLAUME, premier conseiller, Carine FLAMMANG, conseiller, et Christian MEYER, greffier assum\u00e9.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

SYNDICAT1, sise \u00e0 L -(\u2026), repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic actuellement en fonctions A, demeurant professionnellement \u00e0 L- (\u2026),<\/p>\n

appelant aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 15 septembre 2015,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Christian BILTGEN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Diekirch ,<\/p>\n

e t<\/p>\n

1.) B, et son \u00e9pouse,<\/p>\n

2.) C, tous deux demeurant \u00e0 L-(\u2026),<\/p>\n

intim\u00e9s aux fins du pr\u00e9dit exploit WEBER,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Trixi LANNERS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

LA COUR D'APPEL:<\/p>\n

Les \u00e9poux B et C sont propri\u00e9taires de 3 appartements dans la r\u00e9sidence Roxann e \u00e0 Diekirch. Lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires en date du 16 octobre 2012, une offre de la firme G du 3 octobre 2012 \u00e0 hauteur d\u2019un montant de 18.240,77 euros HTVA, se rapportant \u00e0 des travaux d\u2019am\u00e9nagement des alentours, a \u00e9t\u00e9 discut\u00e9e et il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 de demander d\u2019autres offres aupr\u00e8s de deux autres firmes. Le conseil syndical a encore \u00e9t\u00e9 mandat\u00e9 de donner commande au meilleur offrant \u00e0 condition que le montant mentionn\u00e9 dans l\u2019offre soit d\u00e9finitif. Par lettre du 4 f\u00e9vrier 2013, se basant sur un second devis de la firme G du 1 er f\u00e9vrier 2013 portant sur un montant de 28.576 euros HTVA, le syndic a demand\u00e9 aux copropri\u00e9taires de lui communiquer par \u00e9crit leur accord ou d\u00e9saccord concernant le devis en question. Le 25 f\u00e9vrier 2013, le syndic a notifi\u00e9 aux copropri\u00e9taires la d\u00e9cision d\u2019acceptation du devis G de 28.136, 33 euros par une majorit\u00e9 repr\u00e9sentant 666,167 milli\u00e8mes contre 274,488 milli\u00e8mes et il les a inform\u00e9s qu\u2019il donnera commande \u00e0 la firme G . Les \u00e9poux B-C n\u2019acceptant pas la pr\u00e9dite d\u00e9cision, ils ont, par exploit d\u2019huissier du 24 avril 2013, assign\u00e9 SYNDICAT1 (ci-apr\u00e8s le SYNDICAT1) aux fins de voir annuler la d\u00e9cision notifi\u00e9e le 25 f\u00e9vrier 2013 pour violation des articles 14.1 et 17 de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis (ci- apr\u00e8s la loi). Par un jugement du (\u2026) , le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch a fait droit \u00e0 la demande des \u00e9poux B -C et annul\u00e9 la d\u00e9cision du 25 f\u00e9vrier 2013. Le tribunal a retenu que les travaux en question constituaient des travaux de premier am\u00e9nagement des alentours de la r\u00e9sidence, de sorte qu\u2019ils ne tombaient pas sous l\u2019exception pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 14.1, alin\u00e9a 2, de la loi aux termes de laquelle, par exception au vote en assembl\u00e9e, peuvent \u00eatre prises par voie de consultation \u00e9crite les d\u00e9cisions relatives \u00e0 l\u2019entretien et \u00e0 la r\u00e9fection des parties communes. De ce jugement qui lui a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 le 13 ao\u00fbt 2015, le SYNDICAT1 a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier du 15 septembre 2015. Le SYNDICAT1 conclut tout d\u2019abord \u00e0 voir d\u00e9clarer la demande irrecevable en ce qui concerne les points 1, 02.2.03, 02.1.04, 3 et 4 du devis G du 1 er f\u00e9vrier 2013 en application de l\u2019article 34, alin\u00e9a 2 de la loi. Le SYNDICAT1 fait ensuite valoir que les postes 02.1.01 et 02.1.02 se rapportent au remplacement des bordures en bois par des<\/p>\n

bordures plus solides et rentrent partant dans les pr\u00e9visions de l\u2019article 14.1 de la loi pour constituer \u00ab le remplacement d\u2019un \u00e9l\u00e9ment hors d\u2019\u00e9tat de servir par une installation plus perfectionn\u00e9e \u00bb, de sorte que pour ces postes la demande en annulation serait \u00e0 rejeter. Le SYNDICAT1 se r\u00e9f\u00e8re au rapport de l\u2019expert Zeutzius \u00e9tabli dans le cadre d\u2019un autre litige relatif aux malfa\u00e7ons apparues \u00e0 l\u2019immeuble, rapport dont il r\u00e9sulterait que des bordures en bois pr\u00e9existaient, qu\u2019elles \u00e9taient pourries et que les travaux en question en l\u2019esp\u00e8ce visaient \u00e0 remplacer les bordures en bois par des bordures en b\u00e9ton. Les \u00e9poux B -C sont d\u2019avis que l\u2019offre G du 1 er f\u00e9vrier 2013 porte sur des travaux relevant non pas de l\u2019entretien ou de la r\u00e9fection des parties communes, mais de l\u2019am\u00e9nagement premier et nouveau des alentours de l\u2019immeuble, entre autres par des travaux de construction d\u2019un \u00ab Spritzschutz \u00bb le long de l\u2019immeuble, la plantation de massifs et la cr\u00e9ation d\u2019une zone de gazon. Les intim\u00e9s exposent que l\u2019immeuble a \u00e9t\u00e9 construit au cours des ann\u00e9es 2010 \u00e0 2012 et que la r\u00e9ception a eu lieu au printemps 2012. D\u2019apr\u00e8s eux, on ne saurait, d\u00e8s lors, parler de r\u00e9fection six mois plus tard seulement. Par voie de cons\u00e9quence, le recours \u00e0 la consultation \u00e9crite pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 14.1 de la loi serait exclu. A titre subsidiaire, les \u00e9poux B -C font valoir qu\u2019ils n\u2019ont pas obtenu du syndic tous les \u00e9l\u00e9ments d\u2019appr\u00e9ciation n\u00e9cessaires, notamment les autres offres promises lors de l\u2019assembl\u00e9e du 16 octobre 2012. Par ailleurs, selon l\u2019article 17 c) de la loi, les travaux \u00e0 approuver constituant, en l\u2019absence d\u2019am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs pr\u00e9existants, des additions, ils auraient d\u00fb \u00eatre approuv\u00e9s \u00e0 la majorit\u00e9 des trois quarts, ce qui n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 le cas en l\u2019esp\u00e8ce, les travaux ayant \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9s par 666,167 milli\u00e8mes seulement contre 274,488 milli\u00e8mes. L\u2019expertise Zeutzius diligent\u00e9e en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 dans le cadre d\u2019un autre litige serait relative aux probl\u00e8mes affectant la construction proprement dite et serait sans aucune pertinence pour la pr\u00e9sente affaire. Au surplus, elle ne serait pas de nature \u00e0 \u00e9tablir des am\u00e9nagements pr\u00e9existants et r\u00e9v\u00e9lerait le caract\u00e8re somptuaire des travaux projet\u00e9s. La partie appelante est d\u2019avis que la majorit\u00e9 des trois quarts pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 17 c) de la loi n\u2019\u00e9tait pas requise, les travaux projet\u00e9s ne comportant pas de transformation, am\u00e9lioration ou addition. Appr\u00e9ciation de la Cour Quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 de la demande Le SYNDICAT1 fait valoir que l\u2019am\u00e9nagement des alentours avait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9 lors de l\u2019assembl\u00e9e du 12 octobre 2012, d\u00e8s lors qu\u2019un mandat de passer commande au meilleur offrant pour un tel am\u00e9nagement avait \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 au conseil syndical lors de ladite assembl\u00e9e. La d\u00e9cision dont l\u2019annulation serait poursuivie daterait,<\/p>\n

partant, du moins pour la majeure partie du devis, du 12 octobre 2012, de sorte que la demande n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 introduite dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 34, alin\u00e9a 2, de la loi et serait, au moins partiellement, irrecevable. Les intim\u00e9s n\u2019ont pas pris position quant au moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9. Aux termes de l\u2019article 34, alin\u00e9a 2, de la loi, les actions qui ont pour objet de contester les d\u00e9cisions des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales doivent, \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance, \u00eatre introduites dans un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de la notification faite par le syndic. Force est de relever que lors de l\u2019assembl\u00e9e du 12 octobre 2012, s\u2019il est vrai qu\u2019un mandat de passer commande au meilleur offrant a \u00e9t\u00e9 conf\u00e9r\u00e9 au conseil syndical, il a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 de demander d\u2019autres offres aupr\u00e8s de deux autres firmes, de sorte qu\u2019\u00e0 cette date aucune d\u00e9cision valable des copropri\u00e9taires concernant les alentours n\u2019a pu \u00eatre prise \u00e0 d\u00e9faut d\u2019accord au sujet d\u2019un prix d\u00e9finitif. Comme la d\u00e9cision sur consultation \u00e9crite a \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9e le 25 f\u00e9vrier 2013, l\u2019action en annulation introduite par assignation du 24 avril 2013 est recevable au regard des prescriptions de l\u2019article 34, alin\u00e9a 2 de la loi. Quant au fond L\u2019article 14 de la loi pr\u00e9voit que \u00ab Les d\u00e9cisions du SYNDICAT1 sont prises en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires. N\u00e9anmoins, les d\u00e9cisions relatives \u00e0 l\u2019entretien et \u00e0 la r\u00e9fection des parties communes, m\u00eame s\u2019il s\u2019agit du remplacement d\u2019un \u00e9l\u00e9ment hors d\u2019\u00e9tat de servir par une installation plus perfectionn\u00e9e, peuvent \u00eatre prises hors assembl\u00e9e par voie de consultation \u00e9crite, \u00e0 condition que le syndic ait soumis tous les \u00e9l\u00e9ments d\u2019appr\u00e9ciation n\u00e9cessaires et notamment le co\u00fbt des travaux. Le recours \u00e0 ce proc\u00e9d\u00e9 doit \u00eatre autoris\u00e9 pr\u00e9alablement par le conseil syndical, s\u2019il en existe\u00bb. Le pr\u00e9dit article instaure donc en son alin\u00e9a 1 er l\u2019assembl\u00e9e des copropri\u00e9taires comme mode ordinaire de prise de d\u00e9cision du SYNDICAT1. Ce n\u2019est qu\u2019exceptionnellement que l\u2019alin\u00e9a 2 du m\u00eame article pr\u00e9voit le recours \u00e0 des d\u00e9cisions par voie de consultation \u00e9crite et cette exception ne concerne que des d\u00e9cisions relatives \u00e0 des travaux d\u2019entretien et de r\u00e9fection des parties communes. En l\u2019esp\u00e8ce, le SYNDICAT1 a demand\u00e9 aux copropri\u00e9taires d\u2019approuver ou de refuser par \u00e9crit le devis G du 1 er f\u00e9vrier 2013 d\u2019un montant de 28.576 euros HTVA et les copropri\u00e9taires ont approuv\u00e9 ledit devis par 666,167 milli\u00e8mes contre 274,488 milli\u00e8mes. Il convient, d\u00e8s lors, d\u2019analyser si la d\u00e9cision d\u2019approbation des copropri\u00e9taires tombe dans le champ d\u2019application de l\u2019article 14.1,<\/p>\n

alin\u00e9a 2, de la loi et fait donc partie des d\u00e9cisions pour lesquelles le recours au vote par consultation \u00e9crite est admis. C\u2019est \u00e0 bon droit, et par une motivation exhaustive \u00e0 laquelle la Cour se rallie, que le tribunal, apr\u00e8s avoir analys\u00e9 le devis du 1 er f\u00e9vrier 2013 et les travaux y d\u00e9crits, a retenu que ces travaux constituaient un premier am\u00e9nagement des alentours de la r\u00e9sidence ne rentrant pas dans les pr\u00e9visions de l\u2019article 14.1, alin\u00e9a 2, de la loi, de sorte que ces travaux ne pouvaient faire l\u2019objet d\u2019une d\u00e9cision par voie de consultation \u00e9crite, mais requ\u00e9raient un vote en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Il appara\u00eet en effet que le devis en question, s\u2019il comporte l\u2019enl\u00e8vement et l\u2019\u00e9vacuation des bordures existantes en bois et leur remplacement par des bordures en b\u00e9ton, pr\u00e9voit, pour la majeure partie du montant des travaux, l\u2019am\u00e9nagement des alentours de l\u2019immeuble par la mise en place d\u2019une bande de protection contre les \u00e9claboussures et la r\u00e9alisation d\u2019une surface en gazon de 900 m\u00e8tres carr\u00e9s ainsi que la plantation de massifs int\u00e9grant 1.660 plantes, am\u00e9nagements qui n\u2019existaient pas auparavant. L\u2019article 14.1, alin\u00e9a 2, de la loi, introduit par la loi du 22 avril 1985, entend r\u00e9server la proc\u00e9dure d\u00e9rogatoire de la consultation \u00e9crite aux travaux mineurs n\u00e9cessitant une prise d\u00e9cision rapide et relevant de la r\u00e9fection ou du remplacement d\u2019\u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipements communs, tels le remplacement d\u2019une chaudi\u00e8re ou d\u2019un br\u00fbleur hors d\u2019\u00e9tat de servir dont la r\u00e9paration causerait des frais disproportionn\u00e9s et pour lesquels le remplacement par un \u00e9quipement plus moderne ou plus adapt\u00e9 aux besoins ou \u00e0 la situation nouvelle s\u2019impose (cf. Doc. Parl. Loi du 22 avril 1985, no. 2741, commentaire des articles, p. 8). Force est de constater que les travaux projet\u00e9s en l\u2019esp\u00e8ce, de par leur objet et leur envergure ainsi que leur co\u00fbt, ne rel\u00e8vent pas de l\u2019exception pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 14.1, alin\u00e9a 2, pr\u00e9cit\u00e9 et auraient d\u00fb faire l\u2019objet d\u2019un vote en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Le jugement entrepris est, partant, \u00e0 confirmer, y compris en ce que le SYNDICAT1 a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9 de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Au vu du sort de l\u2019appel, le SYNDICAT1 est \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel. Au vu de l\u2019issue du litige, la demande tendant \u00e0 voir assortir le pr\u00e9sent arr\u00eat de l\u2019ex\u00e9cution provisoire est sans objet. A d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir la condition d\u2019iniquit\u00e9 requise par la loi, les \u00e9poux B-C sont \u00e0 d\u00e9bouter de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure tant pour la premi\u00e8re instance que pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat, re\u00e7oit l\u2019appel en la forme ; le dit non fond\u00e9 ; confirme le jugement entrepris, d\u00e9boute SYNDICAT1 de sa demande en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel ; d\u00e9boute B et C de leurs demandes en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure tant pour la premi\u00e8re instance que pour l\u2019instance d\u2019appel ; condamneSYNDICAT1 \u00e0 tous les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Arr\u00eat N\u00b0179\/17 \u2013 II-CIV Arr\u00eat civil Audience publique du huit novembre deux mille dix-sept Num\u00e9ro 42967 du registre Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sidente de chambre, Karin GUILLAUME, premier conseiller, Carine FLAMMANG, conseiller, et Christian MEYER, greffier assum\u00e9. 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