{"id":811381,"date":"2026-05-02T00:11:35","date_gmt":"2026-05-01T22:11:35","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-12-juillet-2017-n-0712-43228\/"},"modified":"2026-05-02T00:11:38","modified_gmt":"2026-05-01T22:11:38","slug":"cour-superieure-de-justice-12-juillet-2017-n-0712-43228","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-12-juillet-2017-n-0712-43228\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 12 juillet 2017, n\u00b0 0712-43228"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Arr\u00eat N\u00b0 123\/17 \u2013 VII \u2013 CIV<\/p>\n

Audience publique du 12 juillet deux mille dix -sept<\/p>\n

Num\u00e9ro 43228 du r\u00f4le.<\/p>\n

Composition: Astrid MAAS, pr\u00e9sident de chambre; Marie-Laure MEYER, premier conseiller; Monique HENTGEN, premier conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

1. S), et son \u00e9pouse 2. M),<\/p>\n

appelants aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Martine LISE de Luxembourg en date du 28 janvier 2016,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Marc LENTZ, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

L),<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit LISE du 28 janvier 2016,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Henri DUPONG, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg. _________________________________________________________<\/p>\n

2 LA COUR D\u2019APPEL :<\/p>\n

Ant\u00e9c\u00e9dents de proc\u00e9dure<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier de justice du 27 f\u00e9vrier 2015, L) (ci-apr\u00e8s L)), a fait donner assignation \u00e0 S) et son \u00e9pouse M) (ci-apr\u00e8s les \u00e9poux S) ), \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxemburg aux fins de s\u2019entendre dire qu\u2019ils ont r\u00e9sili\u00e9 de mani\u00e8re abusive le contrat de vente portant sur un appartement dans un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 __________, sinon voir d\u00e9clarer r\u00e9solu le contrat de vente \u00e0 leurs torts exclusifs et s\u2019entendre condamner \u00e0 lui payer la somme de 14.000 \u20ac avec les int\u00e9r\u00eats tels que de droit \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 p\u00e9nale. L) a encore demand\u00e9 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 \u20ac.<\/p>\n

Les \u00e9poux S) ont formul\u00e9 une demande reconventionnelle tendant \u00e0 voir d\u00e9clarer nul le compromis de vente pour erreur sur les qualit\u00e9s substantielles. A titre subsidiaire, ils ont demand\u00e9 la r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale \u00e0 un euro symbolique au motif que le montant r\u00e9clam\u00e9 serait manifestement excessif. Ils ont encore formul\u00e9 une demande reconventionnelle tendant au paiement d\u2019une somme de 14.000 \u20ac \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats et ils ont demand\u00e9 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 \u20ac.<\/p>\n

Par jugement du 22 d\u00e9cembre 2015, le tribunal a re\u00e7u les demandes principale et reconventionnelle en la forme et a :<\/p>\n

— dit la demande en nullit\u00e9 du compromis de vente sign\u00e9 le 12 ao\u00fbt 2013 par L) et le 18 septembre 2013 par les \u00e9poux S) non fond\u00e9e ; — dit fond\u00e9e la demande de L) ; — d\u00e9clar\u00e9 le compromis de vente sign\u00e9 le 12 ao\u00fbt 2013 par L) et le 18 septembre 2013 par les \u00e9poux S) r\u00e9solu \u00e0 aux torts exclusifs de ces derniers ; — condamn\u00e9 les \u00e9poux S) \u00e0 payer \u00e0 L) le montant de 14.000 \u20ac avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde ; — dit la demande des \u00e9poux S) en paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 hauteur de 14.000 \u20ac non fond\u00e9e ; — dit la demande des \u00e9poux S) bas\u00e9e sur l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile non fond\u00e9e ; — dit la demande de L) bas\u00e9e sur l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile fond\u00e9e ;<\/p>\n

3 — condamn\u00e9 les \u00e9poux S) \u00e0 payer \u00e0 L) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 \u20ac. — condamn\u00e9 les \u00e9poux S) aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance.<\/p>\n

Contre ce jugement, qui des dires des parties n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9, les \u00e9poux S) ont r\u00e9guli\u00e8rement interjet\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier de justice du 28 janvier 2016, demandant, par r\u00e9formation, \u00e0 la Cour, principalement, de d\u00e9clarer nul pour vice de consentement et violation des articles 1108, 1109 et 1110 du code civil le compromis de vente portant sur l\u2019appartement en question, subsidiairement de constater et dire que L) a commis une faute contractuelle sinon pr\u00e9contractuelle et donc d\u00e9lictuelle ou quasi- contractuelle (manquement \u00e0 ses obligations d\u2019information, de loyaut\u00e9 et de bonne foi) leur ayant caus\u00e9 un dommage \u00e9valu\u00e9 sous toutes r\u00e9serves \u00e0 14.000 \u20ac alors qu\u2019ils n\u2019auraient jamais contract\u00e9 s\u2019ils avaient eu connaissance de la surface r\u00e9elle de l\u2019objet mis en vente, de constater et dire que le montant de la clause p\u00e9nale est manifestement excessif et de le r\u00e9duire \u00e0 un euro symbolique conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1152 du code civil. Ils demandent \u00e0 la Cour d\u2019ordonner la compensation judiciaire entre le montant auquel ils seront, le cas \u00e9ch\u00e9ant, condamn\u00e9s au titre de la clause p\u00e9nale et les dommages-int\u00e9r\u00eats qui leur seront, le cas \u00e9ch\u00e9ant, allou\u00e9s. Ils demandent de m\u00eame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 \u20ac tant pour la premi\u00e8re instance que pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

L) demande le rejet de l\u2019appel et la confirmation du jugement ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 \u20ac pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Expos\u00e9 du litige et la position des parties<\/p>\n

Le 18 f\u00e9vrier 2013 est parue sur le site atHome.lu une annonce portant sur la vente d\u2019un appartement sis \u00e0 __________ d\u2019une surface habitable de +\/- 50 m 2 au prix de 140.000 \u20ac.<\/p>\n

Suivant compromis de vente sign\u00e9 le 13 ao\u00fbt 2013 par L) et le 18 septembre 2013 par les \u00e9poux S) , ceux-ci ont acquis l\u2019appartement en question au prix de 140.000 \u20ac.<\/p>\n

Par courrier du 2 d\u00e9cembre 2013, le notaire Jean SECKLER a fix\u00e9 la date pour la signature de l\u2019acte notari\u00e9 au 17 d\u00e9cembre 2013 \u00e0 14.30 heures dans les locaux du tribunal d\u2019arrondissement aupr\u00e8s du juge des tutelles, l\u2019appartement en question appartenant \u00e0 une personne se trouvant sous tutelle.<\/p>\n

4 Suivant courriel du 17 d\u00e9cembre 2013, les \u00e9poux S) ont inform\u00e9 L) et l\u2019\u00e9tude SECKLER qu\u2019ils ne se pr\u00e9senteront pas \u00e0 la signature de l\u2019acte dans les termes suivants :<\/p>\n

\u00ab Nous revenons \u00e0 notre email d\u2019hier dans lequel nous vous avons inform\u00e9s que l\u2019acte de vente sera report\u00e9 ceci pour des raisons inconnues avant la signature du compromis, dont le volume (les plans nous ont \u00e9t\u00e9 transmis lors de la signature du contrat) ainsi que d\u2019\u00e9ventuels vices substantiels port\u00e9s \u00e0 notre connaissance apr\u00e8s la signature du compromis. Avec ces informations, nous n\u2019aurions pas sign\u00e9 le compromis de vente \u00bb.<\/p>\n

Les \u00e9poux S) soutiennent avoir \u00e9t\u00e9 induits en erreur dans la mesure o\u00f9 l\u2019annonce figurant sur le site internet aurait fait \u00e9tat d\u2019une surface habitable de 50 m 2 alors qu\u2019apr\u00e8s la signature du compromis de vente, il se serait av\u00e9r\u00e9 que l\u2019appartement n\u2019avait que 37 m 2 .<\/p>\n

Selon l\u2019annonce, le living aurait une surface de 40 m 2 mais en r\u00e9alit\u00e9 la surface ne serait que de 38,54 m 2 .<\/p>\n

L\u2019annonce aurait d\u2019autre part renseign\u00e9 la pr\u00e9sence d\u2019un ascenseur, or il n\u2019y en aurait pas.<\/p>\n

Finalement, selon l\u2019annonce la surface de balcon serait de 3 m 2 , or le balcon ne ferait m\u00eame pas la moiti\u00e9 de cette surface.<\/p>\n

Cette fausse description par rapport \u00e0 des \u00e9l\u00e9ments essentiels de l\u2019objet de vente justifierait leur refus de signer l\u2019acte notari\u00e9 de vente.<\/p>\n

Ils font de m\u00eame valoir que l\u2019immeuble serait atteint de nombreux vices compromettant sa stabilit\u00e9, ce que L) ne leur aurait pas dit non plus.<\/p>\n

L) r\u00e9fute les arguments des \u00e9poux S) en faisant valoir que les indications figurant sur le site internet atHome.lu n\u2019auraient qu\u2019une valeur approximative ce qui r\u00e9sulterait bien du fait que les signes +\/- auraient pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 la surface habitable. En indiquant la surface \u00e0 vendre avec 50 m 2 , elle aurait indiqu\u00e9 la surface utile du bien en se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 la surface du cadastre vertical de l\u2019Administration du Cadastre et de la Topographie.<\/p>\n

Avant la signature du compromis de vente, les \u00e9poux S) auraient pris inspection du studio et ils auraient pu se rendre compte de ses dimensions de sorte que ce constat aurait \u00e9t\u00e9 plus d\u00e9terminant que des mesures exprim\u00e9es de mani\u00e8re approximative sur internet. A cette m\u00eame occasion ils auraient pu se rendre compte de l\u2019absence d\u2019un ascenseur.<\/p>\n

5 En ce qui concerne les pr\u00e9tendus vices invoqu\u00e9s par les \u00e9poux S), L) fait valoir que ceux-ci auraient \u00e9t\u00e9 au courant du fait que le studio devait \u00eatre r\u00e9nov\u00e9 ainsi que de la pr\u00e9sence d\u2019infiltrations d\u2019eau assez importantes et elle renvoie \u00e0 cet effet au rapport d\u2019expertise X) et aux photos.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation par la Cour<\/p>\n

Les \u00e9l\u00e9ments factuels<\/p>\n

L\u2019 annonce parue sur le site http:\/\/www.athome.lu<\/a> Celle-ci se lit comme suit :<\/p>\n

\u00ab Appartement \u00e0 vendre 1 chambre \u00e0 __________ Prix de vente : 140.000 \u20ac Surface habitable : +\/- 50,00 m<\/p>\n

Description du bien immobilier Grand studio avec niche s\u00e9par\u00e9e pour lit, chemin\u00e9e ouverte avec petit balcon, cuisine s\u00e9par\u00e9e non \u00e9quip\u00e9e, salle de douche avec WC et avec garage. A 10 mn de Luxembourg. A 5mn du centre commercial Belle Etoile, Concorde, arr\u00eat d\u2019autobus \u00e0 5 mn. Description de la situation Appartement \u00e0 vendre 1 chambre \u00e0 __________ Studio \u00e0 r\u00e9nover au quatri\u00e8me et dernier \u00e9tage. Situation calme.<\/p>\n

Caract\u00e9ristiques Int\u00e9rieur Living (40,00 m 2 ) Salle \u00e0 manger Cuisine Cuisine ouverte Sanitaire Salle de douche (1) Toilette s\u00e9par\u00e9e (1) Ext\u00e9rieur Balcon (3,00 m 2 ) Jardin Voiture Garage (1) Autre Cave Buanderie Chauffage au mazout<\/p>\n

6 Feu ouvert Ascenseur Meubl\u00e9 R\u00e9nov\u00e9 Etage : 4 Classe d\u2019isolation thermique G Localiser Appartement \u00e0 vendre 1 chambre \u00e0 __________ Rue : Rue de la P\u00e9trusse \u00bb.<\/p>\n

Les \u00e9l\u00e9ments retenus par le cadastre vertical<\/p>\n

Selon le cadastre vertical r\u00e9alis\u00e9 le 12 ao\u00fbt 2005 par l\u2019Administration du Cadastre et de la Topographie, l\u2019appartement a une surface utile de 38,54 m 2 . S\u2019y ajoutent la cave avec 1,62 m 2 et le garage avec 12,38 m 2 .<\/p>\n

L\u2019annexe 3 au cadastre vertical contient une notice int\u00e9ressante par rapport au mode de calcul de la surface r\u00e9elle.<\/p>\n

Il y est notamment dit ce qui suit : \u00ab Les surfaces des balcons et des terrasses ne sont pas comprises dans la surface utile, mais leurs quotes-parts sont comprises dans celle des lots dont elles sont d\u00e9pendantes \u00bb.<\/p>\n

La cave et le garage ne pouvant raisonnablement pas non plus \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme surface \u00ab habitable \u00bb, l\u2019appartement proprement dit a donc une superficie de 38,54 m 2 .<\/p>\n

C\u2019est \u00e9galement cette surface qui a \u00e9t\u00e9 retenue dans le rapport d\u2019expertise X) confectionn\u00e9 le 12 octobre 2011 \u00e0 la demande de L) qui avait souhait\u00e9 faire une \u00e9valuation de l\u2019immeuble afin de proc\u00e9der \u00e0 sa vente.<\/p>\n

Le rapport d\u2019expertise X) Il r\u00e9sulte du rapport X) que \u00ab l\u2019\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019habitation se trouve dans un \u00e9tat d\u00e9plorable, ce au niveau du parach\u00e8vement int\u00e9rieur et particuli\u00e8rement de divers travaux d\u2019ouverture du carrelage ex\u00e9cut\u00e9s dans la salle de bains et cuisine, ceci probablement dans le cadre de fuites sur les tuyauteries de distribution de chauffage ou autres mais sans raison pr\u00e9cise connue \u00bb.<\/p>\n

Le rapport d\u2019expertise retient de m\u00eame ce qui suit : \u00ab Des infiltrations d\u2019eau de nature assez cons\u00e9quente s\u2019\u00e9tendent dans la cuisine et la salle de bains, infiltrations provenant de la toiture dont l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 semble \u00eatre d\u00e9fectueuse (d\u2019autres d\u00e9g\u00e2ts de ce type mais d\u2019envergure moindre ont \u00e9t\u00e9<\/p>\n

7 vus dans le couloir respectivement par des infiltrations \u00e0 partir de briques translucides existantes dans la cage d\u2019escalier.<\/p>\n

Les installations sanitaires et \u00e9lectriques peuvent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme \u00ab standard \u00bb sans autres particularit\u00e9s, les installations sanitaires \u00e9tant \u00e9videmment \u00e0 consid\u00e9rer comme \u00e9tant en travaux, ceci vaut \u00e9galement pour les rev\u00eatements de carrelage sur sol et mural ouverts dans la salle de bains et la cuisine.<\/p>\n

Le garage \u00e0 porte basculante m\u00e9tallique comprend une s\u00e9paration en treillis avec le garage voisin et s\u2019av\u00e8re accessible par une porte s\u00e9par\u00e9e donnant sur le couloir. A ce niveau se trouvent am\u00e9nag\u00e9es deux pompes de relevage de sorte que des probl\u00e8mes d\u2019eaux souterraines y sont \u00e9vidents.<\/p>\n

(\u2026)<\/p>\n

Il s\u2019agit d\u2019un b\u00e2timent r\u00e9sidentiel \u00e0 \u00e9l\u00e9ments pr\u00e9fabriqu\u00e9s pour le gros- \u0153uvre, isolation thermique int\u00e9rieure et de performance \u00e9nerg\u00e9tique limit\u00e9e, toiture pr\u00e9sentant des d\u00e9fauts d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9, fen\u00eatres \u00e0 ch\u00e2ssis aluminium et simple vitrage, pas d\u2019ascenseur et ex\u00e9cution g\u00e9n\u00e9rale standard.<\/p>\n

L\u2019appartement \u00e0 \u00e9valuer fait \u00e9tat de d\u00e9g\u00e2ts par infiltrations d\u2019eau assez cons\u00e9quentes et des travaux d\u2019ouverture du carrelage dans la salle de bains et cuisine. Les balcons donnant sur la fa\u00e7ade frontale se trouvent dans un \u00e9tat de v\u00e9tust\u00e9 avanc\u00e9e et un effritement des \u00e9l\u00e9ments de b\u00e9ton arm\u00e9 est quasi g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9 sur ces \u00e9l\u00e9ments.<\/p>\n

La nature de la construction, la conception g\u00e9n\u00e9rale et l\u2019\u00e9tat d\u2019entretien r\u00e9duisent \u00e9videmment de mani\u00e8re sensible la valorisation de l\u2019appartement \u00bb .<\/p>\n

Compte tenu de tous ces \u00e9l\u00e9ments, le bureau d\u2019expertise X) a \u00e9valu\u00e9 l\u2019immeuble en 2011 \u00e0 une valeur r\u00e9elle globale de 119.000 \u20ac.<\/p>\n

Les photos annex\u00e9es au rapport d\u2019expertise t\u00e9moignent de l\u2019\u00e9tat d\u00e9plorable de l\u2019appartement.<\/p>\n

De l\u2019ext\u00e9rieur, l\u2019immeuble se pr\u00e9sente dans un \u00e9tat de v\u00e9tust\u00e9 avanc\u00e9e, fortement encrass\u00e9 avec des \u00e9clatements de b\u00e9ton ponctuels.<\/p>\n

8 Le rapport du bureau d\u2019\u00e9tudes Y)<\/p>\n

En 2014, le bureau d\u2019\u00e9tudes Y) a \u00e9t\u00e9 mandat\u00e9 par la Copropri\u00e9t\u00e9 pour r\u00e9aliser un diagnostic du b\u00e9ton des fa\u00e7ades ainsi qu\u2019un \u00e9tat des lieux de la toiture plate et de la surface des garages.<\/p>\n

Le bureau d\u2019\u00e9tudes a constat\u00e9 des infiltrations d\u2019eau alarmantes. Il a retenu que l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 en membranes de bitume du toit est arriv\u00e9e en fin de vie et ne peut plus \u00eatre r\u00e9par\u00e9e. Il faudrait la r\u00e9nover enti\u00e8rement par un nouveau syst\u00e8me d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9. La chemin\u00e9e en ma\u00e7onnerie de briques de laitier \u00e0 nu devrait \u00eatre habill\u00e9e et int\u00e9gr\u00e9e dans le syst\u00e8me d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 du toit. La dalle de toit est fissur\u00e9e en sous-face et l\u2019eau y suinte. Les experts ont visit\u00e9 quelques-uns des appartements et ont constat\u00e9 des coulures d\u2019eau assez syst\u00e9matiques aux jointures entre dalle et murs. Ils en concluent que l\u2019ensemble de la surface de la dalle pr\u00e9sente des d\u00e9sordres et n\u00e9cessitera une r\u00e9habilitation de b\u00e9ton. Ils ont constat\u00e9 que la verri\u00e8re de la cage d\u2019escalier n\u2019est pas \u00e9tanche. L\u2019absence de batt\u00e9e, respectivement d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 sur le p\u00e9rim\u00e8tre des cadres permet \u00e0 l\u2019eau de s\u2019infiltrer entre le mur et le ch\u00e2ssis.<\/p>\n

De plus, l\u2019entr\u00e9e de la r\u00e9sidence avec la buanderie et les caves se trouve, comme les garages, au niveau de la P\u00e9trusse, de sorte que les experts retiennent que tout d\u00e9bordement du ruisseau fait remonter l\u2019eau par le canal pour inonder ces parties jusqu\u2019\u00e0 une hauteur de 50 cm.<\/p>\n

L\u2019inspection des murs par Radar a montr\u00e9 que les panneaux pr\u00e9fabriqu\u00e9s sont des panneaux en b\u00e9ton massif qui ne comportent pas d\u2019isolation thermique. Ainsi l\u2019absence totale d\u2019une isolation thermique quelconque fait de la R\u00e9sidence _______ un lieu froid et humide.<\/p>\n

Les experts pr\u00e9conisent des travaux essentiels de r\u00e9habilitation. Selon eux, la Copropri\u00e9t\u00e9 doit vraisemblablement s\u2019attendre \u00e0 une demande de la part des autorit\u00e9s de mettre la r\u00e9sidence en conformit\u00e9 aux crit\u00e8res de l\u2019Autorisation d\u2019Exploitation (Commodo). Ceci signifie entre autre la mise en place d\u2019une isolation thermique sur l\u2019ensemble de la peau ext\u00e9rieure du b\u00e2timent (toit et garages compris) avec \u00e9ventuellement le remplacement des portes et des fen\u00eatres.<\/p>\n

Les informations re\u00e7ues par les \u00e9poux S)<\/p>\n

S) a pu constater de visu l\u2019\u00e9tat d\u00e9plorable de l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019appartement.<\/p>\n

Il n\u2019est pas contest\u00e9 que les \u00e9poux S) n\u2019ont pas re\u00e7u d\u2019exemplaire du rapport de l\u2019expertise X) avant la signature du compromis de vente. Ils n\u2019ont<\/p>\n

9 pas non plus re\u00e7u de plus amples renseignements par L) sur l\u2019\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019immeuble.<\/p>\n

Le compromis ayant \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 en septembre 2013, ils ne disposaient \u00e9videmment pas encore des constatations du bureau d\u2019\u00e9tudes Y) qui n\u2019est intervenu qu\u2019en 2014.<\/p>\n

Les r\u00e8gles applicables<\/p>\n

Les \u00e9poux S) invoquent l\u2019erreur sur la substance pour conclure \u00e0 la nullit\u00e9 de la vente.<\/p>\n

L\u2019article 1110 du code civil dispose que l\u2019erreur n\u2019est une cause de nullit\u00e9 de la convention que lorsqu\u2019elle tombe sur la substance m\u00eame de la chose qui en est l\u2019objet.<\/p>\n

L\u2019erreur sur les qualit\u00e9s substantielles est traditionnellement d\u00e9finie comme la croyance erron\u00e9e en une qualit\u00e9 de l\u2019objet du contrat, qualit\u00e9 en fait inexistante. L\u2019erreur sur une qualit\u00e9 substantielle r\u00e9side dans l\u2019absence d\u2019une qualit\u00e9 attendue ou promise. Elle est normalement appr\u00e9ci\u00e9e in concreto, c'est-\u00e0-dire par rapport \u00e0 la psychologie de la victime de l\u2019erreur, mais il est encore admis que le fait que la qualit\u00e9 d\u00e9faillante est habituellement substantielle in abstracto, c\u2019est-\u00e0-dire que dans l\u2019opinion publique commune elle est consid\u00e9r\u00e9e comme substantielle, peut constituer un indice faisant pr\u00e9sumer qu\u2019elle a aussi \u00e9t\u00e9 substantielle pour l\u2019errans (Cour d\u2019appel 27 janvier 1999, num\u00e9ro du r\u00f4le 21159).<\/p>\n

La charge de la preuve de l\u2019erreur p\u00e8se naturellement sur l'errans, demandeur en nullit\u00e9. L\u2019erreur est un fait juridique qui peut \u00eatre \u00e9tabli par tous moyens.<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019objet de la preuve, celui-ci est double, voire triple. Le demandeur doit tout d'abord d\u00e9montrer la r\u00e9alit\u00e9 de son erreur. Cette premi\u00e8re d\u00e9monstration est elle-m\u00eame double puisqu'elle oblige \u00e0 \u00e9tablir, d'une part, que le consentement a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9 dans une certaine croyance et, d'autre part, que cette croyance \u00e9tait contraire \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9. La victime de l'erreur doit ensuite prouver que celle-ci avait un objet tel que la nullit\u00e9 soit encourue. Sp\u00e9cialement, il lui appartient d'\u00e9tablir que la m\u00e9prise a port\u00e9 sur une qualit\u00e9 substantielle de la chose. Le demandeur doit enfin \u00e9tablir que son erreur a eu un caract\u00e8re d\u00e9terminant. Ce troisi\u00e8me \u00e9l\u00e9ment se confond le plus souvent avec le pr\u00e9c\u00e9dent (JurisClasseur, code civil, Art.1110, n\u00b080, 81 et 82).<\/p>\n

10 L\u2019erreur sur une qualit\u00e9 substantielle de la chose dans laquelle a vers\u00e9 un contractant, soit spontan\u00e9ment, soit m\u00eame \u00e0 la suite de man\u0153uvres dolosives du cocontractant, n\u2019est une cause de nullit\u00e9 du contrat que si cette erreur n\u2019\u00e9tait pas facilement d\u00e9celable. Si le contractant a, au contraire, dispos\u00e9 des moyens et du temps n\u00e9cessaires pour d\u00e9celer l\u2019erreur, mais que par l\u00e9g\u00e8ret\u00e9 ou n\u00e9gligence il n\u2019a pas proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 certaines v\u00e9rifications \u00e9l\u00e9mentaires, l\u2019erreur dans laquelle il a vers\u00e9 est inexcusable, alors qu\u2019un homme normalement raisonnable et avis\u00e9 ne se serait pas expos\u00e9 \u00e0 la commettre.<\/p>\n

L\u2019erreur inexcusable constitue une faute dont celui qui y a vers\u00e9e conserve les risques et qui s\u2019oppose \u00e0 l\u2019annulation du contrat (cf. Cour 16 juin 1970, 21, 362).<\/p>\n

Les r\u00e8gles appliqu\u00e9es au cas d\u2019esp\u00e8ce<\/p>\n

L\u2019erreur quant \u00e0 la surface r\u00e9elle de l\u2019appartement<\/p>\n

Pour rejeter la demande en annulation de la vente, les premiers juges ont retenu :<\/p>\n

\u00ab Lors de la visite du bien pr\u00e9c\u00e9dant la signature du compromis de vente, les d\u00e9fendeurs ont pu appr\u00e9cier visuellement si le bien offert convenait \u00e0 leurs besoins et \u00e0 l\u2019usage qui lui \u00e9tait destin\u00e9.<\/p>\n

Ils ont pu constater la surface habitable notamment celle du living, appr\u00e9cier la superficie du balcon, de la cave et du garage et constater que la surface totale \u00e9tait d\u2019environ 50 m 2 et non pas la surface habitable.<\/p>\n

Les d\u00e9fendeurs ne sauraient se retrancher derri\u00e8re la pr\u00e9sence de multiples acqu\u00e9reurs potentiels pour pr\u00e9tendre qu\u2019ils n\u2019\u00e9taient pas capables d\u2019appr\u00e9cier la surface du bien, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019ils n\u2019\u00e9taient pas emp\u00each\u00e9s de proc\u00e9der aux v\u00e9rifications n\u00e9cessaires, la surface constituant pour eux un caract\u00e8re substantiel d\u00e9terminant leur consentement.<\/p>\n

Le tribunal rel\u00e8ve par ailleurs que le compromis de vente indiquait clairement les milli\u00e8mes des diff\u00e9rents lots, de sorte que les d\u00e9fendeurs auraient pu et m\u00eame d\u00fb en cas de difficult\u00e9s ou de doutes demander des pr\u00e9cisions ou les plans au vendeur, non professionnel.<\/p>\n

Au vu des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent, l\u2019erreur des d\u00e9fendeurs sur la qualit\u00e9 substantielle de l\u2019immeuble est inexcusable, de sorte qu\u2019elle ne constitue pas une cause d\u2019annulation du compromis de vente \u00bb.<\/p>\n

11 La Cour ne saurait suivre les premiers juges dans leur argumentation.<\/p>\n

Il n\u2019est pas contest\u00e9 que lorsque S) a visit\u00e9 l\u2019appartement, il y avait encore une vingtaine d\u2019autres personnes pareillement int\u00e9ress\u00e9es \u00e0 l\u2019achat. Sa seconde visite n\u2019a eu lieu que d\u00e9but d\u00e9cembre 2013, soit apr\u00e8s la signature du compromis de vente et quelques jours seulement avant la date pr\u00e9vue pour la signature de l\u2019acte notari\u00e9.<\/p>\n

S\u2019il a certes pu ou d\u00fb se rendre compte du fait que l\u2019immeuble n\u2019avait pas d\u2019ascenseur, il est par contre excusable qu\u2019il n\u2019ait pas r\u00e9alis\u00e9 que l\u2019appartement n\u2019avait pas la surface habitable telle que renseign\u00e9e dans l\u2019annonce. En pr\u00e9sence de beaucoup d\u2019amateurs, il est difficile d\u2019appr\u00e9cier en m\u00e8tres carr\u00e9s la surface exacte d\u2019un appartement. Il ne saurait d\u2019autre part pas \u00eatre exig\u00e9 d\u2019un acqu\u00e9reur potentiel qu\u2019il v\u00e9rifie \u00e0 l\u2019aide d\u2019un m\u00e8tre les dimensions exactes.<\/p>\n

Le fait que l\u2019appartement lui a plu et qu\u2019il a jug\u00e9 qu\u2019il correspondait aux besoins de son couple et \u00e0 l\u2019usage qu\u2019il entendait en faire ne le rend pas irrecevable \u00e0 demander l\u2019annulation de la vente s\u2019il se rend compte par apr\u00e8s que la surface r\u00e9elle ne correspond pas \u00e0 la surface annonc\u00e9e.<\/p>\n

Il s\u2019agit en effet aussi d\u2019une question de prix.<\/p>\n

Or, si les \u00e9poux S) \u00e9taient dispos\u00e9s \u00e0 payer 140.000 \u20ac (auxquels s\u2019ajouteront encore les frais de l\u2019acte notari\u00e9) pour une surface habitable de 50 m 2 , il en va diff\u00e9remment si la surface habitable n\u2019est finalement que de 38, 54 m 2 .<\/p>\n

Le prix du m\u00e8tre carr\u00e9 est en effet beaucoup plus \u00e9lev\u00e9 s\u2019il ne s\u2019agit que de 38,54 (3.632,58 \u20ac) au lieu de 50 m 2 (2.800 \u20ac).<\/p>\n

La Cour ne saurait suivre l\u2019argumentation de L) selon laquelle les \u00e9poux S) auraient pu se rendre compte de la surface r\u00e9elle au moment de la signature du compromis de vente puisque le compromis aurait mentionn\u00e9 les milli\u00e8mes.<\/p>\n

Les milli\u00e8mes ne correspondent en effet qu\u2019aux tanti\u00e8mes de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

L\u2019indication dans le compromis que la vente portait sur un \u00ab appartement et balcon (lot 015 \u00e0 140,120 milli\u00e8mes avec cave (lot 010 \u00e0 3,486 milli\u00e8mes) et garage int\u00e9rieur (lot 001 \u00e0 31,081 milli\u00e8mes) de la R\u00e9sidence ____, sise \u00e0 __________, \u00bb ne fournissait donc aux \u00e9poux S) aucun renseignement par rapport \u00e0 la surface de l\u2019appartement.<\/p>\n

12 La Cour juge d\u00e8s lors que l\u2019erreur est en tout \u00e9tat de cause excusable.<\/p>\n

La Cour juge de m\u00eame que la surface habitable d\u2019un appartement constitue une qualit\u00e9 substantielle de cet objet.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019erreur elle-m\u00eame est substantielle. Les \u00e9poux S) croyaient en effet acqu\u00e9rir une surface habitable de 50 m 2 , or, en r\u00e9alit\u00e9 il ne s\u2019agissait que de 38, 54 m 2 .<\/p>\n

Il est vrai que dans l\u2019annonce les 50 m 2 \u00e9taient pr\u00e9c\u00e9d\u00e9s du signe \u00ab +\/- \u00bb de sorte que l\u2019indication de la surface n\u2019\u00e9tait qu\u2019approximative.<\/p>\n

Un \u00e9cart de presque 12 m 2 n\u2019est cependant pas tol\u00e9rable.<\/p>\n

L\u2019erreur quant \u00e0 l\u2019\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019immeuble<\/p>\n

Il suit du rapport du bureau d\u2019\u00e9tudes Y) que l\u2019immeuble est dans un tr\u00e8s mauvais \u00e9tat et n\u00e9cessite une r\u00e9habilitation totale par rapport \u00e0 son \u00e9tanch\u00e9it\u00e9.<\/p>\n

Il est un fait que l\u2019annonce portait sur un \u00ab studio \u00e0 r\u00e9nover \u00bb.<\/p>\n

Il est \u00e9galement un fait que lors de la visite de l\u2019appartement, S) a pu ou d\u00fb se rendre compte de l\u2019\u00e9tat d\u00e9plorable de l\u2019appartement.<\/p>\n

La Cour juge cependant qu\u2019il faut faire une diff\u00e9rence entre l\u2019int\u00e9rieur d\u00e9plorable d\u2019un appartement et un immeuble qui est affect\u00e9 dans sa substance-m\u00eame. Or, en se r\u00e9f\u00e9rant au rapport Y), tel est le cas de la R\u00e9sidence ____.<\/p>\n

M\u00eame si l\u2019immeuble, vu de l\u2019ext\u00e9rieur, pr\u00e9sente un \u00e9tat de v\u00e9tust\u00e9 avanc\u00e9e, fortement encrass\u00e9 avec des \u00e9clatements de b\u00e9ton ponctuels, rien ne pouvait pourtant laisser pr\u00e9sager les vices graves relev\u00e9s par le rapport Y).<\/p>\n

Par r\u00e9formation, la Cour retient d\u00e8s lors qu\u2019il y a eu \u00e0 la fois erreur sur la surface de l\u2019appartement et erreur sur l\u2019\u00e9tat de la R\u00e9sidence _______ elle- m\u00eame, erreurs qu\u2019elle juge excusables, alors surtout que L) n\u2019a rien fait pour \u00e9clairer correctement les \u00e9poux S) .<\/p>\n

La demande reconventionnelle des \u00e9poux S) en annulation de la vente est d\u00e8s lors fond\u00e9e.<\/p>\n

13 Il en suit que la demande de L) en paiement de la somme de 14.000 \u20ac \u00e0 titre de clause p\u00e9nale pour rupture abusive du contrat de vente n\u2019est pas fond\u00e9e.<\/p>\n

La demande en dommages et int\u00e9r\u00eats<\/p>\n

Il d\u00e9coule de l\u2019acte d\u2019appel des \u00e9poux S) que la demande en paiement de la somme de 14.000 \u20ac du chef de r\u00e9paration du pr\u00e9judice subi en raison de la violation par L) de son obligation de renseignement n\u2019a \u00e9t\u00e9 formul\u00e9e qu\u2019en ordre subsidiaire et pour le cas o\u00f9 le compromis de vente ne devait pas \u00eatre annul\u00e9 pour vice de consentement.<\/p>\n

Au vu de la d\u00e9cision \u00e0 intervenir, cette demande est d\u00e8s lors sans objet.<\/p>\n

Les indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure<\/p>\n

Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019issue du litige, il est in\u00e9quitable que les frais non compris dans les d\u00e9pens soient laiss\u00e9s int\u00e9gralement \u00e0 charge des \u00e9poux S) .<\/p>\n

La Cour d\u00e9cide d\u00e8s lors de faire droit \u00e0 leur demande et de leur allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 \u20ac tant pour la premi\u00e8re instance que pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Il convient de m\u00eame de les d\u00e9charger de la condamnation au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 \u20ac prononc\u00e9e en premi\u00e8re instance.<\/p>\n

Comme le jugement de premi\u00e8re instance est r\u00e9form\u00e9, il n\u2019y a pas lieu de faire droit \u00e0 la demande de L) en paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS :<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, le magistrat de la mise en \u00e9tat entendu en son rapport oral,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel ;<\/p>\n

le dit fond\u00e9 ;<\/p>\n

14 r\u00e9formant :<\/p>\n

annule le compromis de vente sign\u00e9 le 12 ao\u00fbt 2013 par L) et le 18 septembre 2013 par S) et son \u00e9pouse M) et portant sur un appartement sis dans un immeuble, \u00e0 __________, inscrit au cadastre de la commune de __________, section B de __________ sous le num\u00e9ro 322\/1265 ;<\/p>\n

d\u00e9charge S) et son \u00e9pouse M) de l\u2019ensemble des condamnations prononc\u00e9es \u00e0 leur encontre par le jugement du 22 d\u00e9cembre 2015 ;<\/p>\n

dit non fond\u00e9e la demande de L) Luxembourgeoise de Pr\u00e9vention et d\u2019Action m\u00e9dico-sociales en paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel ;<\/p>\n

condamne L) \u00e0 payer \u00e0 S) et son \u00e9pouse M) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 \u20ac pour la premi\u00e8re instance et une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 \u20ac pour l\u2019instance d\u2019appel ;<\/p>\n

condamne L) aux frais et d\u00e9pens des deux instances.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 123\/17 \u2013 VII \u2013 CIV Audience publique du 12 juillet deux mille dix -sept Num\u00e9ro 43228 du r\u00f4le. Composition: Astrid MAAS, pr\u00e9sident de chambre; Marie-Laure MEYER, premier conseiller; Monique HENTGEN, premier conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier. E n t r e : 1. 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