{"id":816919,"date":"2026-05-02T16:02:11","date_gmt":"2026-05-02T14:02:11","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-27-avril-2017-n-0427-40749\/"},"modified":"2026-05-02T16:02:15","modified_gmt":"2026-05-02T14:02:15","slug":"cour-superieure-de-justice-27-avril-2017-n-0427-40749","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-27-avril-2017-n-0427-40749\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 27 avril 2017, n\u00b0 0427-40749"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Arr\u00eat N\u00b0 5 3\/17 — IX — CIV<\/p>\n

Audience publique du vingt-sept avril deux mille dix -sept<\/p>\n

Num\u00e9ro 40749 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Eliane EICHER, pr\u00e9sident de chambre, Alain THORN, premier conseiller, Danielle SCHWEITZER, conseiller , Josiane STEMPER, greffier.<\/p>\n

E n t r e : A), demeurant \u00e0 (\u2026) , appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Nadine dite Nanou TAPELLA, en remplacement de l\u2019huissier de justice Tom NILLES d\u2019Esch-sur-Alzette, du 22 mai 2013, comparant par Ma\u00eetre Samira BELLAHMER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

et<\/p>\n

1) B), demeurant \u00e0 (\u2026), 2) C), \u00e9pouse X , demeurant \u00e0 (\u2026), intim\u00e9s aux fins du susdit exploit, comparant par Ma\u00eetre Jo\u00eblle NICLOU, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, 3) la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e D) , \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, ayant \u00e9t\u00e9<\/p>\n

2 d\u00e9clar\u00e9e en \u00e9tat de faillite par jugement rendu par le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale en date du 5 ao\u00fbt 2009, qui a nomm\u00e9 curateur Ma\u00eetre Marguerite RIES, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, la faillite ayant \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e par jugement du tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale du 29 octobre 2012,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit,<\/p>\n

partie d\u00e9faillante,<\/p>\n

4) la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e E) , \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, ayant \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e en \u00e9tat de faillite par jugement rendu par le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale en date du 27 novembre 2009, qui a nomm\u00e9 curateur Ma\u00eetre Fabien VERREAUX, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, la faillite ayant \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e par jugement du tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale du 15 f\u00e9vrier 2013,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit,<\/p>\n

partie d\u00e9faillante,<\/p>\n

5) la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e F) (F)), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son ou ses g\u00e9rants actuellement en fonctions,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Jean-Paul NOESEN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

en pr\u00e9sence de<\/p>\n

G), demeurant \u00e0 (\u2026),<\/p>\n

et du H), (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic actuellement en fonctions.<\/p>\n

3 LA COUR D'APPEL :<\/p>\n

B) et C) (ci-apr\u00e8s les \u00e9poux X ) \u00e9taient propri\u00e9taires d\u2019une maison unifamiliale sise \u00e0 (\u2026). Ils ont proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l\u2019agrandissement de cette maison en la transformant en un immeuble \u00e0 deux appartements. Suivant actes notari\u00e9s du 29 ao\u00fbt 2008, ils ont vendu l\u2019appartement du rez-de-chauss\u00e9e \u00e0 A) et l\u2019appartement duplex \u00e0 G).<\/p>\n

Estimant que les travaux de transformation des \u00e9poux X n\u2019\u00e9taient pas conformes aux r\u00e8gles de l\u2019art, A) a charg\u00e9 Robert KOUSMANN de faire une expertise.<\/p>\n

Suivant ordonnance du juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s du 16 d\u00e9cembre 2008 du tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, l\u2019expert Gilles KINTZELE a \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9 \u00e0 la demande de A) , de G) et du H) sise \u00e0 (\u2026) (ci-apr\u00e8s le H) ) avec la mission : 1. de constater l\u2019\u00e9tat de l\u2019immeuble sis \u00e0 (\u2026) ; 2. de constater une \u00e9ventuelle humidit\u00e9 dans les murs de l\u2019immeuble ; 3. de se prononcer sur les origines des d\u00e9sordres \u00e9ventuellement constat\u00e9s, 4. s\u2019agissant de l\u2019installation sanitaire, de d\u00e9terminer si elle est conforme et dimensionn\u00e9e par rapport au nombre d\u2019occupants de l\u2019immeuble ; 5. de d\u00e9terminer, d\u00e9crire et chiffrer les travaux de remise en \u00e9tat des d\u00e9sordres constat\u00e9s en relation avec l\u2019humidit\u00e9 et le sanitaire.<\/p>\n

Par deux exploits d\u2019huissier des 12 octobre 2009 et 6 janvier 2011, A), G) et le H) ont assign\u00e9 les \u00e9poux X \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg pour les entendre condamner \u00e0 les indemniser du pr\u00e9judice leur accru en relation avec la mauvaise ex\u00e9cution des travaux par les \u00e9poux X .<\/p>\n

En date du 25 novembre 2009, les \u00e9poux X ont fait intervenir dans la proc\u00e9dure les soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e D) , F) et E), soci\u00e9t\u00e9s par eux mandat\u00e9es pour l\u2019ex\u00e9cution des travaux.<\/p>\n

Le 2 novembre 2011, les \u00e9poux X ont lanc\u00e9 une assignation en intervention aux m\u00eames fins \u00e0 Ma\u00eetre Marguerite RIES prise en sa qualit\u00e9 de curateur de la s.\u00e0 r.l. D) en faillite, \u00e0 la s.\u00e0 r.l. F) et Ma\u00eetre Fabien VERREAUX, pris en sa qualit\u00e9 de curateur de la s.\u00e0 r.l. E) en faillite.<\/p>\n

Par un jugement du 27 f\u00e9vrier 2013, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg a consid\u00e9r\u00e9 que l\u2019exploit du 12 octobre 2009 a \u00e9t\u00e9 remplac\u00e9 par l\u2019exploit du 6 janvier 2011, laiss\u00e9 les frais de l\u2019exploit du 12 octobre 2009 \u00e0 charge des demandeurs, d\u00e9clar\u00e9 recevables les demandes introduites suivant exploit du 6 janvier 2011, d\u00e9clar\u00e9 recevables en la forme les demandes en intervention, d\u00e9clar\u00e9 les demandes principales non fond\u00e9es et les demandes en intervention sans objet.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier de justice du 22 mai 2013, A) a relev\u00e9 appel de la d\u00e9cision du 27 f\u00e9vrier 2013 signifi\u00e9e le 17 avril 2013 par les \u00e9poux X \u00e0 A), \u00e0 G) et au H) .<\/p>\n

Elle demande de r\u00e9former la d\u00e9cision entreprise, de d\u00e9clarer nulle et non \u00e9crite la clause de non garantie incluse dans l\u2019acte de vente notari\u00e9 du 29 ao\u00fbt 2008, de dire que la garantie des vices cach\u00e9s trouve \u00e0 s\u2019appliquer, de condamner les \u00e9poux X \u00e0 lui payer le montant de 32.159 EUR \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judices moral et mat\u00e9riel ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000 EUR pour la premi\u00e8re instance.<\/p>\n

Dans ses conclusions notifi\u00e9es le 6 janvier 2016, A) augmente sa demande du montant de 847,65 EUR. Elle explique que ce montant a trait \u00e0 une condamnation intervenue \u00e0 son \u00e9gard suivant un jugement rendu par le tribunal de paix d\u2019Esch- sur-Alzette en date du 9 juillet 2014 suite \u00e0 des poursuites engag\u00e9es par sa voisine du fait de la propagation des probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 et d\u2019infiltration chez cette derni\u00e8re. Les intim\u00e9s concluent \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de cette demande pour \u00eatre une demande nouvelle.<\/p>\n

F) fait valoir que ni l\u2019acte d\u2019appel ni les conclusions des \u00e9poux X ne contiennent une pr\u00e9tention \u00e0 son encontre. Elle estime qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 intim\u00e9e de fa\u00e7on superflue.<\/p>\n

L\u2019appel principal introduit dans les forme et d\u00e9lai de la loi par A) \u00e0 l\u2019encontre des \u00e9poux X est recevable.<\/p>\n

Les \u00e9poux X formulent r\u00e9guli\u00e8rement appel incident en ce que le jugement de premi\u00e8re instance n\u2019a pas retenu le moyen du libell\u00e9 obscur par eux soulev\u00e9 contre les deux assignations introductives d\u2019instance.<\/p>\n

Pour des raisons de logique juridique, il y a lieu d\u2019examiner en premier lieu l\u2019appel incident.<\/p>\n

I. Quant \u00e0 l\u2019appel incident Les \u00e9poux X font valoir que contrairement \u00e0 ce qui a \u00e9t\u00e9 retenu par la juridiction de premi\u00e8re instance, la deuxi\u00e8me assignation n\u2019aurait pas remplac\u00e9 la premi\u00e8re, mais la deuxi\u00e8me assignation n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 faite que pour lutter contre le moyen du libell\u00e9 obscur qui avait \u00e9t\u00e9 soulev\u00e9. Ils exposent que l\u2019objet de la demande des parties requ\u00e9rantes n\u2019\u00e9tait pas pr\u00e9cis\u00e9 dans la premi\u00e8re assignation \u00e9tant donn\u00e9 que les parties requ\u00e9rantes ont sollicit\u00e9 un montant global \u00e0 titre de dommages mat\u00e9riel et moral et qu\u2019aucune distinction n\u2019a \u00e9t\u00e9 faite ni quant \u00e0 la partie demanderesse ni quant \u00e0 la qualit\u00e9 en laquelle la revendication \u00e9tait formul\u00e9e ni quant \u00e0 la r\u00e9partition<\/p>\n

5 \u00e0 faire entre les trois parties demanderesses des diff\u00e9rentes sommes r\u00e9clam\u00e9es. Etant donn\u00e9 que les parties demanderesses restaient en d\u00e9faut de ventiler leurs demandes entre elles, l\u2019assignation du 12 octobre 2009 aurait d\u00fb \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e irrecevable pour absence de division.<\/p>\n

Les intim\u00e9s estiment, en outre, que l\u2019assignation du 6 janvier 2011 avait pour but d\u2019informer les parties intim\u00e9es de la ventilation de leurs pr\u00e9tentions, sur base du nouveau rapport d\u2019expertise, ce qui aurait pu \u00eatre fait dans le cadre de conclusions \u00e9crites, de sorte qu\u2019elle ne contenait aucune demande nouvelle par rapport \u00e0 l\u2019assignation du 12 octobre 2009 et qu\u2019elle doit \u00e9galement \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e irrecevable.<\/p>\n

Dans la motivation de l'exploit du 12 octobre 2009, les parties requ\u00e9rantes exposent les causes et origines des probl\u00e8mes dont elles se plaignent et \u00e9voquent ensuite s\u00e9par\u00e9ment les probl\u00e8mes particuliers affectant l'appartement de A) et ceux concernant l'appartement de G). Elles r\u00e9clament ensuite la condamnation des \u00e9poux X \u00e0 leur payer le montant de 20.100,85 EUR avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux. A) demande l'allocation d'un montant de 20.000 EUR au titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour troubles de jouissance de la cuisine et pour pr\u00e9judice de d\u00e9sagr\u00e9ment d\u00fb au fait qu\u2019elle doit habiter ensemble avec un enfant dans des locaux humides et insalubres. Aucune demande n'a \u00e9t\u00e9 formul\u00e9e par G).<\/p>\n

Dans le cadre de leur assignation du 6 janvier 2011, qualifi\u00e9e de compl\u00e9mentaire, les parties demanderesses font \u00e9tat d'une aggravation des d\u00e9sordres tout en se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 un deuxi\u00e8me rapport de l'expert KINTZELE du 20 janvier 2010. A) r\u00e9duit sa demande en indemnisation \u00e0 la somme de 16.831,75 EUR, G) r\u00e9clame \u00e0 titre de frais de remise en \u00e9tat selon le rapport KINTZELE un montant de 1.000 EUR et un montant de 10.000 EUR \u00e0 titre de r\u00e9paration du parquet, sinon tout autre montant m\u00eame sup\u00e9rieur \u00e0 dire d\u2019experts. Le H) r\u00e9clame le montant de 40.705,19 EUR \u00e0 titre de r\u00e9paration de son pr\u00e9judice.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 154 du nouveau code de proc\u00e9dure, l\u2019assignation doit contenir l\u2019objet et un expos\u00e9 sommaire des moyens.<\/p>\n

Lorsque deux ou plusieurs parties demanderesses r\u00e9clament d\u2019une fa\u00e7on globale une somme d\u00e9termin\u00e9e, sans pr\u00e9ciser la part devant revenir \u00e0 chacune d\u2019elles, l\u2019objet de la demande n\u2019est pas suffisamment pr\u00e9cis\u00e9 et a pour cons\u00e9quence que les parties d\u00e9fenderesses ont pu se m\u00e9prendre sur l\u2019objet et n\u2019ont de ce fait pas pu choisir les moyens de d\u00e9fense appropri\u00e9s. En cas de pluralit\u00e9 de demandeurs, chacun doit indiquer la part qui lui est due pour permettre aux d\u00e9fendeurs de pr\u00e9parer leur d\u00e9fense.<\/p>\n

6 Dans l\u2019assignation du 12 octobre 2009, la demande en indemnisation \u00e0 hauteur de 20.100,85 EUR est formul\u00e9e sans ventilation en ce qui concerne les trois parties demanderesses.<\/p>\n

Si l\u2019exploit du 12 octobre 2009 ne permet pas de savoir quelle somme est r\u00e9clam\u00e9e par chacune des parties demanderesses, force est cependant de constater que l\u2019exploit du 6 janvier 2011 contient une ventilation des montants demand\u00e9s ; le montant de 40.705,19 EUR est r\u00e9clam\u00e9 par le H) ; le montant de 16.831,75 EUR est r\u00e9clam\u00e9 par A) et les montants de 1.000 et de 10.000 EUR sont r\u00e9clam\u00e9s par G) .<\/p>\n

Dans ces conditions et au regard du fait que l\u2019exploit du 6 janvier 2011 contient les m\u00eames d\u00e9veloppements que l\u2019exploit du 12 octobre 2009, il faut admettre que m\u00eame si l'exploit qualifi\u00e9 de compl\u00e9mentaire ne l'indique pas, il remplace le pr\u00e9c\u00e9dent exploit.<\/p>\n

Comme le deuxi\u00e8me exploit est explicite et d\u00e9taill\u00e9, il est \u00e0 d\u00e9clarer recevable.<\/p>\n

Etant donn\u00e9 que le deuxi\u00e8me exploit a remplac\u00e9 le premier, l\u2019analyse de la recevabilit\u00e9 du deuxi\u00e8me exploit au motif que A) aurait introduit deux exploits identiques contre les m\u00eames d\u00e9fendeurs est superflue.<\/p>\n

L\u2019appel incident est d\u00e8s lors non fond\u00e9.<\/p>\n

Les d\u00e9veloppements des parties intim\u00e9es quant \u00e0 une \u00e9ventuelle inaction de A) \u00e0 agir en justice dans un bref d\u00e9lai apr\u00e8s avoir constat\u00e9 les vices dont elle fait \u00e9tat sont sans incidence \u00e9tant donn\u00e9 que les parties intim\u00e9es ne concluent pas \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande de A) pour non- respect du bref d\u00e9lai.<\/p>\n

II. Quant \u00e0 l\u2019appel principal dirig\u00e9 par A) contre les \u00e9poux X A) reproche ensuite \u00e0 la juridiction de premi\u00e8re instance qu\u2019elle n\u2019a pas \u00e9cart\u00e9 la clause de non garantie pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019acte notari\u00e9 \u00e9tant donn\u00e9 que cette clause ne figurait pas au compromis de vente. Elle estime, en outre, que la juridiction de premi\u00e8re instance aurait d\u00fb appliquer l\u2019article 1645 du code civil et d\u00e9clarer nulle et de nul effet la clause de non garantie pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019acte notari\u00e9. L\u2019acte notari\u00e9 du 29 ao\u00fbt 2008 contient la clause de non garantie suivante : \u00ab Les lots privatifs et leurs accessoires dans les parties communes sont vendus tels et dans l\u2019\u00e9tat dans lequel ils se trouvent \u00e0 l\u2019heure actuelle et que la partie acqu\u00e9reuse d\u00e9clare conna\u00eetre pour en avoir pris inspection. Ils sont d\u00e8s lors vendus avec tous les immeubles qui le sont de par leur destination,<\/p>\n

7 de m\u00eame qu\u2019avec les installations sanitaires et de chauffage existant \u00e0 ce jour. La partie venderesse ne garantit ni vices de sol ou de sous-sol, ni vices de construction ou \u00e9tat des b\u00e2timents, qu\u2019ils soient apparents ou cach\u00e9s, sauf que la partie demanderesse d\u00e9clare ne pas avoir connaissance de vices cach\u00e9s rendant l\u2019objet de vente impropre \u00e0 son usage\u00bb.<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019acceptation de la clause de non garantie par A) A) estime que c\u2019est \u00e0 tort que la juridiction de premi\u00e8re instance n\u2019a pas retenu un d\u00e9faut d\u2019acceptation dans son chef de ladite clause. Cette clause serait apparue au moment de la signature de l\u2019acte notari\u00e9, simple formalit\u00e9 en vue de formaliser la vente d\u00e9j\u00e0 parfaite par la signature du compromis de vente. Elle donne \u00e0 consid\u00e9rer qu\u2019elle faisait confiance aux vendeurs lesquels ne lui auraient jamais signal\u00e9 l\u2019incorporation d\u2019une clause de non garantie dans l\u2019acte notari\u00e9. Elle conteste avoir pris valablement connaissance de cette clause. Les parties intim\u00e9es r\u00e9pliquent que le compromis de vente est un document souvent r\u00e9duit \u00e0 une page reprenant seulement les indications essentielles et \u00e9l\u00e9mentaires. Le compromis de vente litigieux aurait, par ailleurs, \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 par l\u2019interm\u00e9diaire de deux agences immobili\u00e8res. Selon les parties intim\u00e9es, l\u2019acte notari\u00e9 pr\u00e9vaut par rapport au compromis de vente et relate la derni\u00e8re volont\u00e9 des parties dans le processus de la vente. C\u2019est \u00e0 juste titre que la juridiction de premi\u00e8re instance a retenu que l\u2019acqu\u00e9reuse ne saurait arguer ne pas avoir eu connaissance de l\u2019existence de la clause de non garantie et ne pas l\u2019avoir accept\u00e9e \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019elle a sign\u00e9 l\u2019acte notari\u00e9 \u00ab apr\u00e8s lecture faite et interpr\u00e9tation donn\u00e9e aux comparants \u00bb selon la formule utilis\u00e9e en fin d\u2019acte. L\u2019acte notari\u00e9 est un acte authentique qui fait, selon l\u2019article 1319 du code civil, \u00ab pleine foi de la convention qu\u2019il renferme entre parties contractantes (\u2026) \u00bb. Le moyen de l\u2019appelante tendant \u00e0 voir d\u00e9clarer nulle et de nul effet la clause non garantie pour ne pas figurer dans le compromis de vente est d\u00e8s lors \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Quant \u00e0 la validit\u00e9 et quant \u00e0 l\u2019application de la clause de non garantie A) estime ensuite que le tribunal de premi\u00e8re instance a dit, \u00e0 tort, que l\u2019article 1645 du code civil ne trouve pas application. Selon elle, les \u00e9poux X ne sont pas \u00e0 consid\u00e9rer comme des vendeurs profanes, mais au contraire comme des vendeurs professionnels \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019ils ont achet\u00e9<\/p>\n

8 l\u2019immeuble pour proc\u00e9der \u00e0 des travaux de r\u00e9novation et de transformation en vue d\u2019une revente imm\u00e9diate.<\/p>\n

Les \u00e9poux X r\u00e9pliquent que B) est professeur en math\u00e9matiques et C) m\u00e9decin- sp\u00e9cialiste, qu\u2019ils ne sont ni des promoteurs ni des constructeurs et ne r\u00e9alisent pas de projets immobiliers. Ils estiment qu\u2019ils sont des vendeurs occasionnels, non professionnels, de sorte que la clause de non garantie ins\u00e9r\u00e9e dans l\u2019acte de vente est valable.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 1645 du code civil : \u00ab Si le vendeur connaissait les vices de choses ou s\u2019il s\u2019agit d\u2019un fabricant ou d\u2019un vendeur professionnel, il est tenu, outre la restitution du prix qu\u2019il en a re\u00e7u, de tous les dommages et int\u00e9r\u00eats envers l\u2019acheteur. Si l\u2019acheteur est un consommateur final priv\u00e9, toute stipulation excluant ou limitant cette garantie est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite \u00bb.<\/p>\n

En pr\u00e9sence d\u2019un vendeur professionnel, les clauses restrictives de garantie sont d\u00e9clar\u00e9es inop\u00e9rantes et sans effet : l\u2019acheteur peut toujours se pr\u00e9valoir de la garantie l\u00e9gale. Les tribunaux appliquent au vendeur professionnel l\u2019article 1645 du Code civil pour permettre \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur d\u2019obtenir, outre la r\u00e9solution du contrat, tous dommages et int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

On entend par vendeur professionnel le fabricant de la chose ou celui dont l\u2019activit\u00e9 r\u00e9guli\u00e8re est la vente de ce type de bien.<\/p>\n

Or, les \u00e9poux X ont des professions sans lien avec la construction ou la promotion immobili\u00e8re. C\u2019est d\u00e8s lors \u00e0 juste titre que la juridiction de premi\u00e8re instance a retenu que le fait par les \u00e9poux X d\u2019avoir acquis et r\u00e9nov\u00e9 une maison et de l\u2019avoir transform\u00e9e en appartements pour les revendre ne leur conf\u00e8re pas la qualit\u00e9 de vendeurs professionnels.<\/p>\n

Les \u00e9poux X sont d\u00e8s lors \u00e0 consid\u00e9rer comme des vendeurs profanes et la demande de l\u2019appelante tendant \u00e0 voir annuler la clause de non garantie pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019acte notari\u00e9 au motif que les \u00e9poux X sont des vendeurs professionnels est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Le jugement de premi\u00e8re instance est partant \u00e0 confirmer de ce chef.<\/p>\n

Les clauses de non garantie ne peuvent cependant jouer en faveur du vendeur que lorsque celui-ci est de bonne foi, en ce sens qu\u2019il ne saurait \u00eatre d\u00e9charg\u00e9 de la garantie des vices lorsqu\u2019il les a connus au moment de la vente et a omis d\u2019en avertir son cocontractant.<\/p>\n

A) fait valoir que les vendeurs avaient mandat\u00e9 des entrepreneurs \u00e0 moindre co\u00fbt pour effectuer les travaux de transformation et n\u2019ont jamais sollicit\u00e9 l\u2019intervention d\u2019un architecte pour le suivi et la surveillance des travaux de transformation. Cette attitude des vendeurs t\u00e9moigne, selon l\u2019appelante,<\/p>\n

9 d\u2019une mauvaise foi manifeste. Elle estime encore que le comportement des vendeurs peut \u00eatre assimil\u00e9 \u00e0 une r\u00e9ticence dolosive, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019ils n\u2019ont donn\u00e9 aucune garantie quant \u00e0 la bonne ex\u00e9cution des travaux et n\u2019ont pas jug\u00e9 utile de faire surveiller les travaux. Ils se sont empress\u00e9s de vendre un bien \u00e0 une personne inexp\u00e9riment\u00e9e en la mati\u00e8re.<\/p>\n

Pour prouver la mauvaise foi des vendeurs, la partie appelante produit une attestation testimoniale \u00e9tablie par I) , l\u2019agent immobilier en charge de la vente.<\/p>\n

L\u2019appelante offre \u00e9galement de prouver par l\u2019audition du t\u00e9moin I) :<\/p>\n

\u00ab Avant l\u2019achat du bien immobilier litigieux par Madame A) sans pr\u00e9judice quant \u00e0 la date exacte, l\u2019architecte, Monsieur J), du bureau K) \u00e9tabli \u00e0 (\u2026), ayant confectionn\u00e9 les plans relatifs aux travaux de r\u00e9novation et de transformation de l\u2019immeuble \u00e0 l\u2019adresse, sise \u00e0 (\u2026), occup\u00e9 par Madame A), a fait savoir \u00e0 l\u2019agent immobilier ayant \u00e9t\u00e9 en charge de la vente en question en 2008, Monsieur I) , qu\u2019il s\u2019\u00e9tait directement adress\u00e9 \u00e0 Monsieur et Madame X avant le commencement des travaux, sans pr\u00e9judice quant \u00e0 la date exacte, afin de leur proposer et de leur conseiller son intervention, notamment quant au suivi et \u00e0 la surveillance des travaux ex\u00e9cut\u00e9s par les diverses soci\u00e9t\u00e9s mandat\u00e9es par ces derniers.<\/p>\n

Les parties X avaient cat\u00e9goriquement refus\u00e9 pr\u00e9textant qu\u2019ils accordaient leur enti\u00e8re confiance aux firmes mandat\u00e9es et qu\u2019ils ne souhaitaient pas engager des frais suppl\u00e9mentaires pour un architecte.<\/p>\n

En outre, l\u2019agent immobilier pr\u00e9cit\u00e9, \u00e0 la fin des travaux, sans pr\u00e9judice quant \u00e0 la date exacte, a pu constater, en pr\u00e9sence de Madame A) , que l\u2019appartement achet\u00e9 par cette derni\u00e8re avait \u00e9t\u00e9 enti\u00e8rement r\u00e9nov\u00e9 \u00e0 neuf et qu\u2019aucun vice n\u2019aurait pu \u00eatre d\u00e9cel\u00e9 par celle- ci, \u00e0 la fin des travaux respectivement au moment de la vente .<\/p>\n

Ce n\u2019est que deux ou trois mois apr\u00e8s la vente, en p\u00e9riode d\u2019automne- hiver, sans pr\u00e9judice quant \u00e0 la p\u00e9riode exacte, que l\u2019agent immobilier en question, Monsieur I), a eu l\u2019occasion de visiter \u00e0 nouveau l\u2019appartement de Madame A) et a pu ais\u00e9ment constater de nombreux vices de construction, notamment la survenance d\u2019infiltrations dues \u00e0 l\u2019humidit\u00e9 de l\u2019immeuble au niveau des murs, du plafond, de la terrasse, etc.<\/p>\n

Monsieur I) a tr\u00e8s r\u00e9cemment pu constater, sans pr\u00e9judice quant \u00e0 la date exacte, l\u2019aggravation des infiltrations qui s\u2019\u00e9taient propag\u00e9es de fa\u00e7on consid\u00e9rable \u00e0 l\u2019ensemble des murs et plafonds de l\u2019appartement \u00bb.<\/p>\n

Les intim\u00e9s contestent toute mauvaise foi ou r\u00e9ticence dolosive dans leur chef. Ils font valoir que l\u2019appelante n\u2019a jamais invoqu\u00e9 ni au courant du<\/p>\n

10 processus de la vente ni au courant des proc\u00e9dures judiciaires un quelconque acte qui pourrait \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 comme de mauvaise foi ou de r\u00e9ticence dolosive.<\/p>\n

Selon eux, il n\u2019existe aucune obligation de recourir \u00e0 un architecte, charg\u00e9 d\u2019une mission compl\u00e8te, si on proc\u00e8de \u00e0 des travaux de transformation dans un immeuble.<\/p>\n

Ils pr\u00e9tendent en outre que l\u2019attestation testimoniale est bas\u00e9e sur des ou\u00ef- dires de sorte qu\u2019elle n\u2019est pas recevable.<\/p>\n

Pour les m\u00eames motifs, les parties intim\u00e9es concluent au rejet de l\u2019offre de preuve par audition de t\u00e9moins.<\/p>\n

Est consid\u00e9r\u00e9 comme de mauvaise foi, le vendeur qui connaissait le vice de la chose au moment de la conclusion du contrat. La preuve de la mauvaise foi du vendeur est, en principe, \u00e0 la charge de l'acheteur, qui peut la rapporter par tous moyens. La r\u00e9ticence dolosive de celui qui cache un d\u00e9faut de la chose connu de lui lors de la vente suffit \u00e0 l'\u00e9tablir (J-C Civil, art.1641 \u00e0 1649, Fasc.50, Garantie l\u00e9gale contre les vices cach\u00e9s, n\u00b0 75 et svts).<\/p>\n

Aucun \u00e9l\u00e9ment du dossier ne permet d\u2019abord d\u2019\u00e9tayer l\u2019affirmation de l\u2019appelante selon laquelle les \u00e9poux X ont pu mettre en doute la comp\u00e9tence des diverses soci\u00e9t\u00e9s qu\u2019ils ont mandat\u00e9es et la qualit\u00e9 des travaux par elles entrepris. Il n\u2019est, en outre, pas \u00e9tabli qu\u2019ils n\u2019ont pas fait toutes les diligences requises avant et pendant l\u2019ex\u00e9cution des travaux.<\/p>\n

Ni l\u2019attestation de t\u00e9moignage ni l\u2019offre de preuve par l\u2019audition du t\u00e9moin I) ne permettent d\u2019\u00e9tablir que les \u00e9poux X connaissaient les vices apparus apr\u00e8s l\u2019emm\u00e9nagement de A) et constat\u00e9s ult\u00e9rieurement par les experts.<\/p>\n

En outre, ni le choix des entreprises ni le fait que les vendeurs n\u2019aient, malgr\u00e9 l\u2019envergure des travaux, pas mandat\u00e9 un architecte ou un homme de l\u2019art pour surveiller les travaux ne sont de nature \u00e0 \u00e9tablir que les \u00e9poux X \u00e9taient de mauvaise foi ou qu\u2019ils se sont rendus coupables de r\u00e9ticence dolosive.<\/p>\n

Dans ces conditions, la demande en indemnisation de A) est au regard de la clause de non garantie \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9e.<\/p>\n

L\u2019appel principal dirig\u00e9 par A) contre les \u00e9poux X est partant non fond\u00e9.<\/p>\n

III. Quant \u00e0 l\u2019appel principal dirig\u00e9 par A) contre F), D) et E)<\/p>\n

11 F) estime qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 intim\u00e9e de fa\u00e7on superflue.<\/p>\n

Etant donn\u00e9 que A) ne formule en instance d\u2019appel aucune demande \u00e0 l\u2019encontre des soci\u00e9t\u00e9s F), D) et E), son appel dirig\u00e9 contre ces soci\u00e9t\u00e9s est sans objet.<\/p>\n

IV. Quant aux demandes pr\u00e9sent\u00e9es sur base de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile F) sollicite la condamnation de A) \u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 EUR pour l\u2019instance d\u2019appel. Il est in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge de F) les frais et d\u00e9pens non compris dans les d\u00e9pens ; sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre de A) est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e pour le montant de 750 EUR. Au vu de l\u2019issue du litige, c\u2019est \u00e0 juste titre que les juges de premi\u00e8re instance ont allou\u00e9 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 750 EUR aux \u00e9poux X et que A) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de sa demande bas\u00e9e sur l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile. Pour l\u2019instance d\u2019appel, il convient d\u2019allouer aux \u00e9poux X le montant r\u00e9clam\u00e9 de 750 EUR \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. En ce qui concerne D) , E), G) et le H), l\u2019acte d\u2019appel n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 \u00e0 personne, le pr\u00e9sent arr\u00eat est, par application de l\u2019article 79, alin\u00e9a 1er du nouveau code de proc\u00e9dure civile, \u00e0 rendre par d\u00e9faut \u00e0 leur \u00e9gard.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS la Cour d\u2019appel, neuvi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile , statuant contradictoirement \u00e0 l\u2019\u00e9gard de B) , de C) et de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e F), et par d\u00e9faut \u00e0 l\u2019\u00e9gard de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e D) , de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e E) , de G) et du H) , sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat, dit l\u2019appel principal de A) contre B) et C) et l\u2019appel incident de B) et de C) recevables, mais non fond\u00e9s,<\/p>\n

12 dit que l\u2019appel principal de A) contre la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e F) , la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e D) et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e E) est sans objet,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris,<\/p>\n

condamne A) \u00e0 payer aux \u00e9poux B) et C) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 750 EUR pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne A) \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e F) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 750 EUR pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne A) aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel avec distraction au profit de Ma\u00eetre Jean- Paul NOESEN et de Ma\u00eetre Joelle NICLOU, avocats concluants, qui la demandent affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Eliane EICHER, pr\u00e9sident de chambre, en pr\u00e9sence du greffier Josiane STEMPER.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 5 3\/17 — IX — CIV Audience publique du vingt-sept avril deux mille dix -sept Num\u00e9ro 40749 du r\u00f4le Composition: Eliane EICHER, pr\u00e9sident de chambre, Alain THORN, premier conseiller, Danielle SCHWEITZER, conseiller , Josiane STEMPER, greffier. 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