{"id":819901,"date":"2026-05-03T00:17:21","date_gmt":"2026-05-02T22:17:21","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-15-fevrier-2017-n-0215-40963\/"},"modified":"2026-05-03T00:17:26","modified_gmt":"2026-05-02T22:17:26","slug":"cour-superieure-de-justice-15-fevrier-2017-n-0215-40963","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-15-fevrier-2017-n-0215-40963\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 15 f\u00e9vrier 2017, n\u00b0 0215-40963"},"content":{"rendered":"
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\n

1<\/p>\n

Arr\u00eat N\u00b038\/17 \u2013 II-CIV.<\/p>\n

Arr\u00eat civil.<\/p>\n

Audience publique du qu inze f\u00e9vrier deux mille dix -sept.<\/p>\n

Num\u00e9ros 40963 et 41047 du registre.<\/p>\n

Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sident e de chambre ; Gilbert HOFFMANN, premier conseiller; Karin GUILLAUME, premier conseiller, et Chris ANTONY, greffier assum\u00e9.<\/p>\n

I.)<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

1.) la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1 SARL, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026..), repr\u00e9sent\u00e9e par s on g\u00e9rant actuellement en fonctions, enregistr\u00e9e au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro (\u2026.),<\/p>\n

2.) A , demeurant \u00e0 (\u2026..),<\/p>\n

appelants aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg en date du 3 d\u00e9cembre 2013,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Claude SCHMARTZ, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

1.) B, demeurant \u00e0 (\u2026.) ,<\/p>\n

2.) C, demeurant \u00e0 (\u2026.),<\/p>\n

intim\u00e9s aux fins du pr\u00e9dit exploit CALVO ,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Pascal PEUVREL , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

II.)<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

1.) la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1 SARL, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026.), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, enregistr\u00e9e au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro (\u2026),<\/p>\n

2.) A, demeurant \u00e0 (\u2026.) ,<\/p>\n

appelants aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Franck SCHAAL de Luxembourg en date du 7 janvier 2014,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Claude SCHMARTZ, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

1.) B, demeurant \u00e0 (\u2026) ,<\/p>\n

2.) C, demeurant \u00e0 (\u2026.) ,<\/p>\n

intim\u00e9s aux fins du pr\u00e9dit exploit SCHAAL,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Pascal PEUVREL , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

LA COUR D'APPEL:<\/p>\n

En date du 2 septembre 2011, un compromis de vente a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 entre B et C, d\u2019une part, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1 S\u00e0rl (ci-apr\u00e8s la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1) et A, d\u2019autre part, ayant pour objet un immeuble sis \u00e0 (\u2026.) pour un prix de 2.100.000 euros. Aux termes de l\u2019article 4 du compromis, les parties SOC.1 et A se sont engag\u00e9es \u00e0 obtenir pour le 25 septembre 2011 au plus tard un accord bancaire relatif au financement n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019op\u00e9ration et un accord de principe de la commune de Luxembourg quant \u00e0 une autorisation de construire un immeuble de 27 appartements \u00e0 l\u2019endroit de l\u2019ancien immeuble. Elles se sont encore engag\u00e9es \u00e0 pr\u00e9senter aux vendeurs pour la date indiqu\u00e9e la lettre d\u2019acceptation ou de refus bancaire ainsi que l\u2019accord de principe ou le refus de la commune. Il est stipul\u00e9 qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut pour les acqu\u00e9reurs de respecter leur engagement, le compromis sera consid\u00e9r\u00e9 comme r\u00e9solu, sans mise en demeure pr\u00e9alable, et le montant de la clause p\u00e9nale, \u00e9quivalant \u00e0 10% du prix de vente, sera d\u00fb.<\/p>\n

Les acqu\u00e9reurs n\u2019ayant pas pr\u00e9sent\u00e9 les pi\u00e8ces pr\u00e9cit\u00e9es dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu, B et C les ont assign\u00e9s aux fins de voir d\u00e9clarer r\u00e9sili\u00e9 le compromis aux torts des acqu\u00e9reurs et aux fins de les voir condamner au paiement du montant de 210.000 euros. Par jugement du 11 octobre 2013, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, apr\u00e8s avoir rejet\u00e9 l\u2019exception du libell\u00e9 obscur de la demande et avoir d\u00e9clar\u00e9 celle- ci recevable, a constat\u00e9 la r\u00e9solution du compromis, d\u00e9clar\u00e9 la demande fond\u00e9e et condamn\u00e9 les parties SOC.1 et A solidairement \u00e0 payer \u00e0 B et C la somme de 210.000 euros, outre les int\u00e9r\u00eats. De ce jugement, qui leur a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 le 28 novembre 2013, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 et A ont relev\u00e9 appel par exploits d\u2019huissier des 3 d\u00e9cembre 2013 et 7 janvier 2014. Dans leur acte d\u2019appel du 3 d\u00e9cembre 2013, les appelants font valoir que le compromis de vente est devenu caduc en date du 31 octobre 2011, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 3 du compromis, faute par la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 de s\u2019\u00eatre pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 la pr\u00e9dite date devant le notaire pour passer acte. La r\u00e9solution du compromis ayant eu pour effet son an\u00e9antissement r\u00e9troactif, la clause p\u00e9nale ne trouverait pas \u00e0 s\u2019appliquer. A titre subsidiaire, les appelants sollicitent la r\u00e9duction du montant pr\u00e9vu \u00e0 la clause p\u00e9nale qui serait manifestement excessif. En effet, la peine serait disproportionn\u00e9e par rapport au pr\u00e9judice subi par les vendeurs qui n\u2019en \u00e9tabliraient pas l\u2019existence. Les vendeurs tireraient un avantage plus grand de l\u2019inex\u00e9cution de l\u2019obligation du d\u00e9biteur que de son ex\u00e9cution normale. Les appelants contestent toute mauvaise foi dans leur chef, le refus du cr\u00e9dit n\u2019\u00e9tant intervenu que tardivement en date du 9 mars 2012. Dans leur acte d\u2019appel du 7 janvier 2014, les appelants argumentent que le contrat du 2 septembre 2011 rentre dans la cat\u00e9gorie des ventes d\u2019immeubles \u00e0 construire et est, partant, soumis aux dispositions de la loi du 28 d\u00e9cembre 1976 sur les ventes d\u2019immeubles \u00e0 construire, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il est pr\u00e9vu que le prix de vente de l\u2019ensemble immobilier est r\u00e9gl\u00e9 \u00e0 concurrence de 2\/3 sous la forme de la cession de quatre appartements \u00e0 construire par l\u2019acqu\u00e9reur avec paiement d\u2019une soulte. Le transfert de propri\u00e9t\u00e9 s\u2019effectuerait en partie par le biais d\u2019une cession d\u2019un bien immobilier. Or, les formalit\u00e9s des articles 1601- 13 et 1601- 5 du code civil n\u2019auraient pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es , de sorte que le compromis du 2 septembre 2011 serait nul. B et C seraient, partant, par r\u00e9formation du jugement entrepris, \u00e0 d\u00e9bouter de leurs demandes. B et C concluent \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de l\u2019appel du 7 janvier 2014 en raison de l\u2019appel ant\u00e9rieur interjet\u00e9 par exploit du 3 d\u00e9cembre 2013. Quant au fond, les parties intim\u00e9es font valoir que les appelants seraient de mauvaise foi. En effet, malgr\u00e9 mise en demeure du 25 octobre 2011, ils n\u2019auraient pas entrepris la moindre d\u00e9marche en vue d\u2019obtenir le pr\u00eat<\/p>\n

bancaire et les autorisations communales. La lettre de refus du pr\u00eat bancaire du 9 mars 2012, post\u00e9rieure \u00e0 l\u2019assignation introductive d\u2019instance, n\u2019\u00e9tablirait pas la bonne foi des appelants et ne vaudrait pas preuve des diligences effectu\u00e9es en vue de l\u2019obtention du cr\u00e9dit et des autorisations administratives, ce courrier ne mentionnant ni la date de la demande de financement, ni les raisons ayant motiv\u00e9 le refus de la banque. Quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 des appels Aucune disposition l\u00e9gale ne limitant le nombre d\u2019actes d\u2019appel qui peuvent \u00eatre dirig\u00e9s contre un jugement de premi\u00e8re instance, l\u2019appelant, qui veut soumettre au contr\u00f4le de la juridiction d\u2019appel des points non compris dans son acte d\u2019appel initial, peut interjeter un appel principal suppl\u00e9mentaire par acte d\u2019appel s\u00e9par\u00e9, pourvu que cet acte r\u00e9ponde aux conditions de forme des actes d\u2019appel et soit fait dans le d\u00e9lai pour interjeter appel, c\u2019est-\u00e0-dire dans les quarante jours de la signification du jugement (Thierry Hoscheit, L\u2019\u00e9volution du litige au cours de l\u2019instance judiciaire, Bull. Laurent 2004\/2, p. 106). Dans la mesure o\u00f9 tant l\u2019acte d\u2019appel du 3 d\u00e9cembre 2012 que celui du 7 janvier 2013 ont \u00e9t\u00e9 interjet\u00e9s dans les formes et d\u00e9lai de la loi, ils sont recevables. Dans l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux appels pour y statuer par un seul et m\u00eame arr\u00eat. Quant au fond Le contrat du 2 septembre 2011, intitul\u00e9 \u00ab compromis de vente \u00bb, lie B et C en qualit\u00e9 de vendeurs, d\u2019une part, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 et A en qualit\u00e9 d\u2019acqu\u00e9reur, respectivement de caution, d\u2019autre part. Les parties ont convenu \u00e0 l\u2019article 3 que le prix de vente est payable \u00e0 hauteur d\u2019un montant de 700.000 euros \u00e0 la signature de l\u2019acte notari\u00e9 et que le solde sera r\u00e9gl\u00e9 moyennant la cession par l\u2019acqu\u00e9reur aux vendeurs, \u00e0 l\u2019ach\u00e8vement des travaux, de quatre appartements, avec caves et emplacements de parking dans la nouvelle construction \u00e0 \u00e9riger. Aux termes de l\u2019article 5, l\u2019acqu\u00e9reur s\u2019est engag\u00e9 \u00e0 construire les appartements objets de la cession conform\u00e9ment au cahier des charges et aux exigences des vendeurs, la dur\u00e9e des travaux de construction \u00e9tant fix\u00e9e \u00e0 dix-huit mois et la r\u00e9ception des travaux devant avoir lieu au plus tard \u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e 2013. Il a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vu que si l\u2019acqu\u00e9reur n\u2019a pas construit et d\u00e9livr\u00e9 les appartements \u00e0 cette date, il doit, d\u2019apr\u00e8s les clauses 3 et 5 du contrat, r\u00e9gler le solde du prix de vente aux vendeurs. Il est admis que le juge doit qualifier les stipulations contractuelles sans tenir compte des qualifications que leur ont donn\u00e9es les parties. Cette fonction du juge est fondamentale compte tenu du fait que la qualification d'une clause d\u00e9termine son r\u00e9gime juridique. Il s\u2019agit en l\u2019esp\u00e8ce de d\u00e9terminer si le contrat du 2 septembre rentre dans la cat\u00e9gorie des ventes d\u2019immeuble \u00e0 construire soumises aux formalit\u00e9s<\/p>\n

de la loi 28 d\u00e9cembre 1976, notamment celle de la conclusion d\u2019un acte notari\u00e9, ou s\u2019il s\u2019agit d\u2019un compromis de vente immobili\u00e8re de droit commun. Par la loi du 28 d\u00e9cembre 1976, le l\u00e9gislateur a imp\u00e9rativement soumis aux dispositions de la vente d'immeubles \u00e0 construire r\u00e9glement\u00e9e par les articles 1601- 1 \u00e0 1601-14 du Code Civil tout contrat 1) portant sur la livraison d\u2019une construction future, donc inachev\u00e9e au moment du contrat, le vendeur s\u2019obligeant \u00e0 l\u2019ach\u00e8vement, 2) dans lequel le vendeur se r\u00e9serve les pouvoirs de ma\u00eetre de l\u2019ouvrage jusqu\u2019\u00e0 l\u2019ach\u00e8vement des travaux et 3) dans lequel le prix doit \u00eatre stipul\u00e9 payable pendant la p\u00e9riode de construction. Aux termes de l'article 1601- 1 du Code civil "la vente d'immeubles \u00e0 construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige \u00e0 \u00e9difier un immeuble dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9 par le contrat". Ce texte souligne les trois \u00e9l\u00e9ments caract\u00e9ristiques de la vente d'immeubles \u00e0 construire, \u00e0 savoir l'obligation d'\u00e9dification du vendeur, l'objet de celle- ci, c'est-\u00e0-dire l'immeuble et le respect d'un d\u00e9lai d'ex\u00e9cution. L\u2019article 1601- 3 du code civil d\u00e9finit la vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement, comme \u00e9tant le contrat par lequel le vendeur transf\u00e8re imm\u00e9diatement \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur ses droits sur le sol ainsi que, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la propri\u00e9t\u00e9 des constructions existantes. Les ouvrages \u00e0 venir deviennent la propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019acqu\u00e9reur au fur et \u00e0 mesure de leur ex\u00e9cution et l\u2019acqu\u00e9reur est tenu de payer le prix \u00e0 mesure de l\u2019avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de ma\u00eetre d\u2019ouvrage jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9ception des travaux. L\u2019article 1601- 4 du code civil, introduit par la loi du 8 ao\u00fbt 1985, pr\u00e9cise : \u00ab Est consid\u00e9r\u00e9e comme vente d\u2019immeubles \u00e0 construire soumise imp\u00e9rativement aux dispositions des articles suivants tout contrat par lequel une personne, se r\u00e9servant les pouvoirs de ma\u00eetre de l\u2019ouvrage, s\u2019engage \u00e0 construire ou \u00e0 faire construire un immeuble \u00e0 usage d\u2019habitation ou \u00e0 usage professionnel et d\u2019habitation ou une partie d\u2019un tel immeuble constitu\u00e9e par un lot en copropri\u00e9t\u00e9, moyennant des versements ou des d\u00e9p\u00f4ts de fonds \u00e0 effectuer avant l\u2019ach\u00e8vement de la construction \u00bb. De telles ventes d\u2019immeubles \u00e0 construire en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement sont soumises aux dispositions de l\u2019article 1601- 5 du code civil avec n\u00e9cessit\u00e9 pr\u00e9alable des autorisations administratives, r\u00e9daction sous la forme authentique et garantie d\u2019ach\u00e8vement. La d\u00e9finition donn\u00e9e par l\u2019article 1601- 4 d\u00e9montre que l'obligation d'\u00e9difier la construction, \u00e0 la charge du vendeur, constitue un crit\u00e8re n\u00e9cessaire de qualification d'une op\u00e9ration de vente d'immeuble \u00e0 construire \u00e0 combiner avec les autres \u00e9l\u00e9ments de d\u00e9finition de cette op\u00e9ration (tels vente avant ach\u00e8vement, vente portant sur un immeuble, destination du bien vendu, obligation d\u2019effectuer des versements. (Construction — Urbanisme n\u00b0 3, Mars 2009, comm. 44. Qualification de vente d'immeuble \u00e0 construire et obligation d'\u00e9difier. Commentaire par Christophe SIZAIRE). Aux termes d'une jurisprudence constante, la Cour de cassation fran\u00e7aise ne retient la qualification de vente d'immeuble \u00e0 construire que si le juge caract\u00e9rise, dans le contrat qui lui a \u00e9t\u00e9 soumis, l'obligation d'\u00e9difier et<\/p>\n

d'achever l'immeuble, objet du contrat (Cass. 3e civ., 20 mai 1980 : Dalloz 1981, inf. rap. p. 409. \u2013 Cass. 3e civ., 9 juill. 1986 : JCP G 1987, IV, p. 280) et cette obligation doit \u00eatre \u00e0 la charge exclusive du vendeur tant d'un point de vue financier (le co\u00fbt est n\u00e9cessairement inclus dans le prix de vente de l'immeuble), qu'en ce qui concerne la prise en charge juridique, seul le vendeur d'immeuble \u00e0 construire ayant la ma\u00eetrise d'ouvrage des travaux ainsi r\u00e9alis\u00e9s. Au vu des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent, il appara\u00eet que le contrat dont s\u2019agit ne peut pas constituer une vente d\u2019immeuble \u00e0 construire soumise aux dispositions de la loi de 1976 dans la mesure o\u00f9 il a pour objet non pas un immeuble \u00e0 construire dont l\u2019acqu\u00e9reur deviendrait propri\u00e9taire au fur et \u00e0 mesure de l\u2019\u00e9dification de la construction, mais un immeuble existant, m\u00eame si ce dernier \u00e9tait destin\u00e9 \u00e0 \u00eatre d\u00e9moli et remplac\u00e9 par une construction nouvelle. La vente en l\u2019esp\u00e8ce \u00e9tait parfaite d\u00e8s la signature du compromis, sous r\u00e9serve des conditions y stipul\u00e9es, et a op\u00e9r\u00e9 transfert imm\u00e9diat de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble vendu au profit de l\u2019acqu\u00e9reur, la cession des quatre appartements \u00e0 construire constituant une simple modalit\u00e9 de paiement d\u2019une partie du prix d\u2019acquisition. Le contrat entre parties se distingue encore d\u2019une vente d\u2019immeuble \u00e0 construire en ce que les vendeurs ne sont en l\u2019esp\u00e8ce pas les promoteurs et n\u2019ont assum\u00e9 aucune obligation de construire l\u2019immeuble futur, cette obligation ayant \u00e9t\u00e9 mise \u00e0 la charge de la soci\u00e9t\u00e9 acqu\u00e9reuse SOC.1 dans le cadre du r\u00e8glement du prix de vente moyennant cession des quatre appartements \u00e0 construire, les parties ayant pr\u00e9vu aux articles 3 et 5 du contrat que si les travaux projet\u00e9s n\u2019\u00e9taient pas ex\u00e9cut\u00e9s, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 devait payer aux \u00e9poux B -C le solde du prix de vente,. D\u00e8s lors qu\u2019il ne s\u2019agit pas d\u2019un contrat de vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement, le contrat n\u2019est pas soumis \u00e0 l\u2019article 1601- 5 du code civil et est valable entre parties s\u2019il est intervenu sous seing priv\u00e9. Le contrat en l\u2019esp\u00e8ce a \u00e9t\u00e9 conclu sous la double condition suspensive de l\u2019obtention par l\u2019acqu\u00e9reur, au plus tard le 25 septembre 2011, d\u2019un accord bancaire relatif au financement de l\u2019op\u00e9ration immobili\u00e8re et d\u2019un accord de principe de la commune pour la construction d\u2019un immeuble comprenant 27 appartements. La condition suspensive est celle dont d\u00e9pend la cr\u00e9ation d\u2019un rapport de droit. Tant que la condition n\u2019est pas arriv\u00e9e l\u2019obligation n\u2019existe pas encore ; le cr\u00e9ancier a seulement l\u2019espoir de voir na\u00eetre le droit que lui conf\u00e8re le contrat. En cas de d\u00e9faillance de la condition, le droit qui lui \u00e9tait subordonn\u00e9 ne prend pas naissance et le contrat est frapp\u00e9 de caducit\u00e9. La condition r\u00e9solutoire par contre est celle qui lorsqu\u2019elle s\u2019accomplit op\u00e8re la r\u00e9vocation de l\u2019obligation et qui remet les choses au m\u00eame \u00e9tat que si l\u2019obligation n\u2019avait pas exist\u00e9. Quand une vente est conclue sous condition r\u00e9solutoire, le principe est que le contrat est imm\u00e9diatement et compl\u00e8tement form\u00e9 d\u00e8s sa conclusion. \u00c0 la diff\u00e9rence de la vente sous condition suspensive, elle produit donc, d\u00e8s sa conclusion les m\u00eames<\/p>\n

effets qu'une vente pure et simple. Mais la r\u00e9alisation de l'\u00e9v\u00e9nement incertain \u00e9rig\u00e9 en condition op\u00e8re r\u00e9troactivement l'an\u00e9antissement des droits et obligations n\u00e9s du contrat repla\u00e7ant en principe les parties dans la situation ant\u00e9rieure \u00e0 la conclusion. En cas de contrat sous condition suspensive, les droits du cr\u00e9ancier qui y est soumis ne sont donc qu'\u00e9ventuels et ne deviennent effectifs qu'\u00e0 la r\u00e9alisation de la condition tandis que ceux du cr\u00e9ancier sous condition r\u00e9solutoire sont certains d\u00e8s la conclusion de la convention mais seront r\u00e9troactivement an\u00e9antis par l'intervention de la condition. C'est \u00e0 la volont\u00e9 des parties qu'il convient de se r\u00e9f\u00e9rer pour savoir si une condition est suspensive ou r\u00e9solutoire. L'int\u00e9r\u00eat majeur de la distinction entre la condition suspensive et la condition r\u00e9solutoire r\u00e9side dans la diff\u00e9rence de la situation des parties durant le temps o\u00f9 la condition est pendante et ses effets quand elle se r\u00e9alise. En l\u2019esp\u00e8ce, la double condition stipul\u00e9e \u00e0 l\u2019article 4 du contrat du 2 septembre 2011 s\u2019analyse, contrairement aux conclusions des juges de premi\u00e8re instance, en une condition suspensive qui suspend la formation m\u00eame du contrat jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9alisation de la condition, \u00e0 savoir, en l\u2019occurrence l\u2019obtention du cr\u00e9dit n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019acquisition de l\u2019immeuble et la d\u00e9livrance d\u2019une autorisation de construire de principe pour un nouvel immeuble. La condition suspensive est, par ailleurs, enferm\u00e9e dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9, l\u2019acqu\u00e9reur s\u2019\u00e9tant engag\u00e9 \u00e0 pr\u00e9senter aux vendeurs la r\u00e9ponse de la banque et de la commune au plus tard le 25 septembre 2011. Il est de principe que pour satisfaire \u00e0 la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire, la partie acqu\u00e9reuse doit d\u00e9ployer toutes les diligences n\u00e9cessaires pour que la condition puisse s\u2019accomplir comme pr\u00e9vu au contrat. En effet, lorsque le d\u00e9biteur oblig\u00e9 sous condition suspensive en emp\u00eache l\u2019accomplissement, celle- ci est r\u00e9put\u00e9e accomplie. L\u2019article 1178 du code civil impose ainsi au d\u00e9biteur engag\u00e9 sous condition suspensive une v\u00e9ritable obligation de coop\u00e9rer loyalement afin que la condition puisse se r\u00e9aliser. Le d\u00e9biteur doit, d\u00e8s lors, entreprendre tout son possible pour que l\u2019op\u00e9ration puisse aboutir et la jurisprudence r\u00e9cente met \u00e0 charge du d\u00e9biteur l\u2019obligation d\u2019\u00e9tablir qu\u2019il a accompli les diligences normales en ce sens ou de justifier des raisons pour lesquelles il n\u2019a pas pu surmonter les difficult\u00e9s rencontr\u00e9es. Dans le cas o\u00f9, comme en l\u2019esp\u00e8ce, la condition porte sur la d\u00e9cision de tiers, le d\u00e9biteur est tenu de faire des d\u00e9marches en vue de solliciter cette d\u00e9cision et il ne saurait se limiter \u00e0 attendre passivement l\u2019\u00e9coulement du d\u00e9lai stipul\u00e9. En souscrivant \u00e0 la double condition suspensive en l\u2019esp\u00e8ce, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 \u00e9tait partant oblig\u00e9e d\u2019entreprendre des d\u00e9marches concr\u00e8tes en vue de l\u2019obtention du cr\u00e9dit et de l\u2019autorisation de construire et de consentir les efforts n\u00e9cessaires au succ\u00e8s de pareilles d\u00e9marches. Or, force est de constater que la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 se contente de verser un courrier de la banque Dexia du 9 mars 2012, soit post\u00e9rieur de plus de six<\/p>\n

mois au d\u00e9lai pr\u00e9vu au contrat, informant ladite soci\u00e9t\u00e9 qu\u2019aucune r\u00e9ponse positive n\u2019avait \u00e9t\u00e9 r\u00e9serv\u00e9e \u00e0 sa demande de cr\u00e9dit. La soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 n\u2019\u00e9tablit avoir d\u00e9pos\u00e9 la demande de cr\u00e9dit dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu au compromis et n\u2019explique pas les raisons de la r\u00e9ponse tardive. Elle ne justifie pas davantage avoir entretemps relanc\u00e9 l\u2019institut de cr\u00e9dit, ni avoir sollicit\u00e9 de la part des vendeurs une prorogation du d\u00e9lai. Quant \u00e0 l\u2019autorisation de construire, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 ne fournit aucun \u00e9l\u00e9ment de nature \u00e0 \u00e9tablir qu\u2019elle aurait effectu\u00e9 la moindre diligence en vue de l\u2019accomplissement de cette condition. Il s\u2019en suit que la condition suspensive est r\u00e9put\u00e9e accomplie conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1178 du code civil, de sorte qu\u2019il y a lieu de d\u00e9clarer le contrat entre parties r\u00e9solu aux torts de la partie acqu\u00e9reuse et que le montant de la clause p\u00e9nale est redue. Dans la rubrique \u00ab clause p\u00e9nale \u00bb, les parties ont convenu qu\u2019en cas de r\u00e9solution du compromis par l\u2019une ou l\u2019autre partie, la partie qui aura r\u00e9sili\u00e9 le compromis sera tenue de verser \u00e0 l\u2019autre partie une indemnit\u00e9 \u00e9gale \u00e0 10% du prix e vente du bien immobilier objet du compromis, soit le montant de 210.000 euros. Les appelants concluent \u00e0 l\u2019inapplicabilit\u00e9 de la clause p\u00e9nale en raison de la caducit\u00e9 et de l\u2019an\u00e9antissement r\u00e9troactif du contrat \u00e0 la suite de sa r\u00e9solution et ils sollicitent, \u00e0 titre subsidiaire, pour le cas o\u00f9 ils seraient condamn\u00e9s au paiement de la clause p\u00e9nale, \u00e0 en ramener le montant \u00e0 de plus justes proportions. La clause p\u00e9nale constitue une \u00e9valuation conventionnelle et forfaitaire des dommages-int\u00e9r\u00eats contractuels qui a pr\u00e9cis\u00e9ment pour but d\u2019\u00e9viter les difficult\u00e9s d\u2019\u00e9valuation judiciaire des dommages-int\u00e9r\u00eats en \u00e9tablissant un forfait qui supprime toute discussion sur la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019importance du pr\u00e9judice. L\u2019utilit\u00e9 de la clause p\u00e9nale est ainsi doublement marqu\u00e9e. D\u2019une part, elle r\u00e9pond \u00e0 l\u2019int\u00e9r\u00eat qu\u2019a le cr\u00e9ancier de forcer le d\u00e9biteur, par la crainte d\u2019une peine, \u00e0 remplir correctement son engagement. D\u2019autre part, elle tend \u00e0 soustraire aux al\u00e9as de l\u2019appr\u00e9ciation du juge la d\u00e9termination des cons\u00e9quences p\u00e9cuniaires du manquement du d\u00e9biteur. La clause p\u00e9nale a ainsi une double fonction : \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de sa fonction indemnitaire, elle a \u00e9galement une fonction comminatoire. Il est admis que la clause p\u00e9nale survit \u00e0 la r\u00e9siliation et \u00e0 la r\u00e9solution du contrat. Ce raisonnement repose sur l\u2019id\u00e9e que l\u2019inex\u00e9cution, par hypoth\u00e8se ant\u00e9rieure \u00e0 la r\u00e9siliation ou \u00e0 la r\u00e9solution, a pu produire les effets de droit qui lui \u00e9taient conventionnellement attach\u00e9s et notamment rendre la peine exigible. La partie acqu\u00e9reuse n\u2019ayant pas ex\u00e9cut\u00e9 ses obligations, il y a lieu d\u2019appliquer la clause p\u00e9nale convenue dans le compromis de vente. Aux termes de l\u2019article 1152 du code civil \u00ab le juge peut mod\u00e9rer la peine qui avait \u00e9t\u00e9 convenue, si elle est manifestement excessive ou d\u00e9risoire. Toute stipulation contraire est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite \u00bb. Le caract\u00e8re excessif ou non de la clause p\u00e9nale doit \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9 objectivement. Il r\u00e9sulte de<\/p>\n

la comparaison entre le pr\u00e9judice effectivement subi et le montant de l\u2019indemnit\u00e9 pr\u00e9vue. Il appartient d\u00e8s lors au juge dans chaque cas d\u2019esp\u00e8ce d\u2019appr\u00e9cier si la p\u00e9nalit\u00e9 pr\u00e9vue au contrat est manifestement excessive. Pour ce faire les juges se basent sur plusieurs crit\u00e8res objectifs. L\u2019un des crit\u00e8res est la comparaison entre le montant de la peine stipul\u00e9e et l\u2019importance du pr\u00e9judice effectivement subi par le cr\u00e9ancier du fait de l\u2019inex\u00e9cution : il faut qu\u2019il y ait une trop grande disproportion entre la peine et le pr\u00e9judice. Un autre est l\u2019examen de la situation respective des parties pour le cas o\u00f9 la clause p\u00e9nale devrait \u00eatre appliqu\u00e9e dans toute sa rigueur : il serait en effet injuste que par son application le cr\u00e9ancier tire un plus grand avantage de l\u2019inex\u00e9cution de l\u2019obligation que de son ex\u00e9cution normale. Un troisi\u00e8me est l\u2019appr\u00e9ciation de la bonne foi du d\u00e9biteur : il serait injuste de le faire profiter d\u2019une r\u00e9duction s\u2019il a failli volontairement et de mauvaise foi \u00e0 ses obligations. En l\u2019esp\u00e8ce, le contrat entre parties a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9solu aux torts exclusifs de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 qui n\u2019a rempli aucune des obligations mises \u00e0 charge, et ce malgr\u00e9 mise en demeure, et elle ne fournit aucune explication \u00e0 ce titre, de sorte que sa mauvaise foi est \u00e9tablie. Les appelants restent, par ailleurs, en d\u00e9faut de rapporter des \u00e9l\u00e9ments probants quant \u00e0 un d\u00e9s\u00e9quilibre manifeste entre le pr\u00e9judice r\u00e9el des intim\u00e9es et le montant de la clause p\u00e9nale r\u00e9clam\u00e9e qui, fix\u00e9 \u00e0 10 % du prix de vente convenu entre parties, correspond, en outre, au taux normalement stipul\u00e9 dans les compromis de vente. Il n\u2019y a, par cons\u00e9quent, pas lieu de faire droit \u00e0 la demande en r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale. Il suit des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent que le jugement entrepris est \u00e0 confirmer. Il n\u2019y a pas lieu d\u2019ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire de la pr\u00e9sente d\u00e9cision, tel que demand\u00e9 par les \u00e9poux B -C, les conditions d\u2019application d\u2019une telle mesure n\u2019\u00e9tant pas remplies en l\u2019esp\u00e8ce. Les appelants succombant en instance d\u2019appel, ils sont \u00e0 d\u00e9bouter de leur demande en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel. Etant donn\u00e9 qu\u2019il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 la charge de B et C la totalit\u00e9 des frais expos\u00e9s par eux pour leur d\u00e9fense en instance d\u2019appel et non compris dans les d\u00e9pens, leur demande en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel est fond\u00e9e \u00e0 concurrence du montant de 1.500 euros.<\/p>\n

P A R C E S M O T I F S<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat,<\/p>\n

d\u00e9clare les appels recevables ; les joint ; d\u00e9clare les appels non fond\u00e9s ; confirme le jugement entrepris ; d\u00e9boute la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1 S\u00e0rl et A de leur demande en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure; condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1 S\u00e0rl et A \u00e0 payer \u00e0 B et C une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros ; condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1 S\u00e0rl et A \u00e0 tous les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

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