{"id":820002,"date":"2026-05-03T00:21:06","date_gmt":"2026-05-02T22:21:06","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-de-cassation-2-fevrier-2017-n-0202-3739\/"},"modified":"2026-05-03T00:21:10","modified_gmt":"2026-05-02T22:21:10","slug":"cour-de-cassation-2-fevrier-2017-n-0202-3739","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-de-cassation-2-fevrier-2017-n-0202-3739\/","title":{"rendered":"Cour de cassation, 2 f\u00e9vrier 2017, n\u00b0 0202-3739"},"content":{"rendered":"
\n
\n

N\u00b0 10 \/ 2017 du 2.2.2017.<\/p>\n

Num\u00e9ro 3739 du registre.<\/p>\n

Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, deux f\u00e9vrier deux mille dix-sept.<\/p>\n

Composition:<\/p>\n

Jean-Claude WIWINIUS, pr\u00e9sident de la Cour, Nico EDON, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Carlo HEYARD, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Marie- Paule BISDORFF, conseiller \u00e0 la Cour d\u2019appel, Rita BIEL, conseiller \u00e0 la Cour d\u2019appel, Serge WAGNER, avocat g\u00e9n\u00e9ral, Viviane PROBST, greffier \u00e0 la Cour.<\/p>\n

Entre:<\/p>\n

1) A),<\/p>\n

2) B), \u00e9pouse A) , les deux demeurant \u00e0 (\u2026),<\/p>\n

demandeurs en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Cathy ARENDT, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude de laquelle domicile est \u00e9lu,<\/p>\n

et:<\/p>\n

1) la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) , \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s sous le num\u00e9ro (\u2026),<\/p>\n

d\u00e9fenderesse en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre M arisa ROBERTO, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude de laquelle domicile est \u00e9lu,<\/p>\n

2) la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC2) , \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s sous le num\u00e9ro (\u2026),<\/p>\n

d\u00e9fenderesse en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre G\u00e9rard A. TURPEL, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude duquel domicile est \u00e9lu.<\/p>\n

=======================================================<\/p>\n

LA COUR DE CASSATION :<\/p>\n

Vu l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9, rendu le 9 d\u00e9cembre 2015 sous le num\u00e9ro 40187 du r\u00f4le par la Cour d\u2019appel du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg, sept i\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le 7 avril 2016 par A) et B), \u00e9pouse A), \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC2), d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour le 14 avril 2016 ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en r\u00e9ponse signifi\u00e9 le 1 er juin 2016 par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC2) \u00e0 A), \u00e0 B), \u00e9pouse A) , et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) , d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour le 6 juin 2016 ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en r\u00e9ponse signifi\u00e9 le 3 juin 2016 par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) \u00e0 A), \u00e0 B), \u00e9pouse A) et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC2), d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour le 6 juin 2016 ;<\/p>\n

Sur le rapport du conseiller Carlo HEYARD et sur les conclusions de l\u2019avocat g\u00e9n\u00e9ral Marc HARPES ;<\/p>\n

Sur les faits :<\/p>\n

Attendu, selon l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9, que le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, avait d\u00e9clar\u00e9 nul le compromis de vente immobilier conclu entre les \u00e9poux A) -B), en leur qualit\u00e9 d\u2019administrateurs l\u00e9gaux de leur fils mineur C) , et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC2) au motif que le juge des tutelles n\u2019avait pas autoris\u00e9 la vente de l\u2019immeuble \u00e9chu par voie successorale \u00e0 C), et avait condamn\u00e9, pour avoir initi\u00e9 la vente de l\u2019immeuble l\u00e9gu\u00e9 \u00e0 leur fils malgr\u00e9 l\u2019existence d\u2019une proc\u00e9dure ayant pour objet la contestation de la propri\u00e9t\u00e9 dudit immeuble, sur base de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle, les \u00e9poux A) -B) \u00e0 payer, \u00e0 titre personnel, des dommages-int\u00e9r\u00eats \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) , agence immobili\u00e8re, mandat\u00e9e pour la vente immobili\u00e8re ; que le tribunal avait encore d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9e la demande reconventionnelle des \u00e9poux A) -B) en condamnation de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) \u00e0 des dommages-int\u00e9r\u00eats pour violation d\u2019une<\/p>\n

3 obligation d\u2019information et de conseil ; que sur appel des \u00e9poux A) -B), agissant en leur nom personnel uniquement, et non en leur qualit\u00e9 de repr\u00e9sentants l\u00e9gaux de leur fils, la Cour a confirm\u00e9 le jugement de premi\u00e8re instance relatif aux demandes respectives en dommages -int\u00e9r\u00eats de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) et des \u00e9poux A) -B) ;<\/p>\n

Sur le premier moyen de cassation, pris en ses deux branches :<\/p>\n

tir\u00e9 \u00ab de la violation des articles 53 et 54 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile.<\/p>\n

Attendu que l'article 53 du nouveau Code de proc\u00e9dure civile dispose que :<\/p>\n

<< L'objet du litige est d\u00e9termin\u00e9 par les pr\u00e9tentions respectives des parties. Ces pr\u00e9tentions sont fix\u00e9es par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en d\u00e9fense. Toutefois l'objet du litige peut \u00eatre modifi\u00e9 par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux pr\u00e9tentions originaires par un lien suffisant >>.<\/p>\n

Attendu que l'article 54 du nouveau Code de proc\u00e9dure civile dispose que :<\/p>\n

<< Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demand\u00e9 et seulement sur ce qui est demand\u00e9 >>.<\/p>\n

L'arr\u00eat attaqu\u00e9 a viol\u00e9 cette disposition l\u00e9gale \u00e0 un double titre, chacune des violations constituant une branche du moyen de cassation.<\/p>\n

premi\u00e8re branche :<\/p>\n

La Cour d'Appel a viol\u00e9 les articles 53 et 54 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile en retenant que comme les \u00e9poux A) -B) << (…) ne peuvent pas dans le cadre de leur appel, qui est interjet\u00e9 uniquement en leur nom personnel, demander la r\u00e9formation du jugement entrepris sur les points qui concernent la responsabilit\u00e9 contractuelle >> au motif que la Cour d'appel a erron\u00e9ment estim\u00e9 que les \u00e9poux A) sollicitaient la r\u00e9formation du jugement de premi\u00e8re instance sur des points concernant la responsabilit\u00e9 contractuelle.<\/p>\n

Les \u00e9poux A) -B) sollicitaient, dans le cadre d'un appel interjet\u00e9 \u00e0 l'encontre d'un jugement les condamnant sur base de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle, la constatation de l'inexistence d'un compromis de vente auxquels ils sont tiers, compromis au demeurant d\u00e9clar\u00e9 judiciairement nul entre les parties contractantes SOC2) SARL et l'enfant C) .<\/p>\n

Le contrat, en l'esp\u00e8ce, le compromis de vente, est un fait juridique \u00e0 leur \u00e9gard, \u00e9tant donn\u00e9 que les \u00e9poux A) -B) ne sont pas parties au contrat en leur nom personnel.<\/p>\n

Ils ont demand\u00e9 la constatation de son inexistence \u00e0 leur encontre en raison de l'inex\u00e9cution d'une obligation contractuelle d'un cocontractant qui est un tiers \u00e0 l'\u00e9gard des \u00e9poux A) -B), cette inex\u00e9cution \u00e9tant un fait juridique \u00e0 leur \u00e9gard.<\/p>\n

Les demandeurs en cassation reprochent \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC2) de ne pas leur avoir communiqu\u00e9 personnellement l'accord bancaire quant au pr\u00eat \u00e0 solliciter par l'acheteur potentiel du bien immobilier.<\/p>\n

Il s'agit donc d'une omission d'ex\u00e9cuter un acte positif.<\/p>\n

La cons\u00e9quence de cette omission est l'inexistence du compromis de vente \u00e0 l'\u00e9gard des demandeurs en cassation.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC1) , agent immobilier, ne peut donc arguer du compromis de vente comme fait g\u00e9n\u00e9rateur d'une pr\u00e9tendue responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle \u00e0 l'\u00e9gard des demandeurs en cassation qui sont des tiers.<\/p>\n

En d'autres termes, l'inex\u00e9cution de cette obligation de communiquer un accord bancaire est le moyen de contester l'existence du fait g\u00e9n\u00e9rateur sur lequel la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) ? SOC2) fonde son action d\u00e9lictuelle \u00e0 l'encontre de demandeurs en cassation.<\/p>\n

Partant, la qualification du moyen comme relevant de la responsabilit\u00e9 contractuelle est erron\u00e9e.<\/p>\n

L'arr\u00eat d'appel encourt cassation de ce chef.<\/p>\n

seconde branche :<\/p>\n

La Cour d'Appel a encore viol\u00e9 les articles 53 et 54 du Nouveau Code de proc\u00e9dure en ce qu'il a d\u00e9cid\u00e9 qu'<< ll n'y a donc pas lieu d'analyser les moyens bas\u00e9s sur l'inexistence du compromis en raison de la survenance de la clause r\u00e9solutoire, sur le pr\u00e9tendu d\u00e9faut de repr\u00e9sentation de la soci\u00e9t\u00e9 SOC2) lors de la signature du compromis de vente ou sur l'absence de la ratification ult\u00e9rieure par la soci\u00e9t\u00e9 SOC2) . >> alors que les demandeurs en cassation n'ont pas soulev\u00e9 en instance d'appel les arguments relatifs au d\u00e9faut de repr\u00e9sentation de la soci\u00e9t\u00e9 SOC2) lors de la signature du compromis de vente ou sur l'absence de la ratification ult\u00e9rieure par la soci\u00e9t\u00e9 SOC2) .<\/p>\n

La Cour d'appel a donc consid\u00e9r\u00e9 des moyens non d\u00e9velopp\u00e9s en instance d'appel.<\/p>\n

Elle a statu\u00e9 ultra petita en ce qu'elle a pris position sur des demandes qui n'existaient pas.<\/p>\n

L'arr\u00eat d'appel encourt cassation de ce chef. \u00bb ;<\/p>\n

5 Attendu que la premi\u00e8re branche du moyen est fond\u00e9e sur ce que les juges d\u2019appel auraient manqu\u00e9 de statuer sur la demande des demandeurs en cassation de voir constater l\u2019inexistence du compromis de vente et la seconde branche du moyen sur ce que les juges d\u2019appel auraient statu\u00e9 sur des demandes qui n\u2019existaient pas ;<\/p>\n

Attendu que le moyen de cassation est irrecevable en ses deux branches, alors que tant l\u2019omission, par le juge, de statuer sur un chef de demande que le fait, par le juge, de se prononcer sur des choses non demand\u00e9es donnent ouverture, aux termes de l\u2019article 617, points 3\u00b0 et 5\u00b0, du Nouveau code de proc\u00e9dure civile, non pas \u00e0 cassation, mais \u00e0 requ\u00eate civile ;<\/p>\n

Sur le deuxi\u00e8me moyen de cassation :<\/p>\n

tir\u00e9 \u00ab de la violation des articles 1350, 1354, 1356, 1382 et 1383 du Code civil et d\u00e9faut de base l\u00e9gale :<\/p>\n

L'article 1350 du Code civil dispose que :<\/p>\n

<< La pr\u00e9somption l\u00e9gale est celle qui est attach\u00e9e par une loi sp\u00e9ciale \u00e0 certains actes ou certains faits : tels sont : 1\u00b0 (…)<\/p>\n

4\u00b0 la force que la loi attribue \u00e0 l'aveu de la partie ou \u00e0 son serment. >><\/p>\n

L'article 1354 du Code civil dispose que :<\/p>\n

<< L'aveu qui est oppos\u00e9 \u00e0 une partie est ou extrajudiciaire ou judiciaire. >>.<\/p>\n

L'article 1356 du Code civil dispose que :<\/p>\n

<< L'aveu judiciaire est la d\u00e9claration que fait en justice la partie ou son fond\u00e9 de pouvoir sp\u00e9cial.<\/p>\n

Il fait pleine foi contre celui qui l'a fait.<\/p>\n

Il ne peut \u00eatre divis\u00e9 contre lui.<\/p>\n

Il ne peut \u00eatre r\u00e9voqu\u00e9, \u00e0 moins qu'on ne prouve qu'il a \u00e9t\u00e9 la suite d'une erreur de fait. Il ne pourrait \u00eatre r\u00e9voqu\u00e9 sous pr\u00e9texte d'une erreur de droit. >>.<\/p>\n

L'article 1382 du Code civil dispose que :<\/p>\n

<< Tout fait quelconque de l'homme, qui cause \u00e0 autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arriv\u00e9, \u00e0 le r\u00e9parer. >><\/p>\n

L'article 1383 du Code civil dispose que :<\/p>\n

6 << Chacun est responsable du dommage qu'il a caus\u00e9 non seulement par son fait, mais encore par sa n\u00e9gligence ou par son imprudence. >><\/p>\n

La Cour d'appel a viol\u00e9 ces dispositions l\u00e9gales en ce que elle a insuffisamment motiv\u00e9 sa d\u00e9cision en fait et a n\u00e9glig\u00e9 certaines constatations de fait qui \u00e9taient n\u00e9cessaires pour statuer sur le droit.<\/p>\n

Elle les a encore viol\u00e9es en disant qu'<< Il n'y a pas lieu d'analyser les moyens bas\u00e9s sur l'inexistence du compromis en raison de la survenance de clause compromissoire. >>.<\/p>\n

Les d\u00e9cisions de la Cour de cassation fran\u00e7aise consid\u00e8rent le d\u00e9faut de base l\u00e9gale comme un cas d'ouverture \u00e0 cassation distinct du d\u00e9faut de motivation.<\/p>\n

Le d\u00e9faut de base l\u00e9gale est d\u00e9fini << comme l'insuffisance des constatations de fait qui sont n\u00e9cessaire pour statuer sur le droit >> (La cassation en mati\u00e8re civile, Jacques Bor\u00e9\/Louis Bor\u00e9, Dalloz \u00e9d\u00b0 2009\/2010). (\u2026)<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, la Cour d\u2019appel a manifestement omis de proc\u00e9der \u00e0 une appr\u00e9ciation d\u2019ensemble des \u00e9l\u00e9ments de faits et de preuves lui soumis.<\/p>\n

Le compromis de vente sign\u00e9 entre les parties SOC2) et l'enfant C) en date du 23.09.2010 stipulait une condition suspensive relative \u00e0 l'obtention d'un pr\u00eat (pi\u00e8ce n\u00b03).<\/p>\n

Les demandeurs en cassation ont toujours affirm\u00e9 ne pas avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s de ce que la condition relative \u00e0 l'obtention d'un pr\u00eat avait \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC2) \u00e9tait en aveu, en instance d'appel, de ne pas avoir notifi\u00e9 l'accord de la Banque \u00e0 Monsieur A) et Madame B).<\/p>\n

Cet aveu est contenu dans les conclusions de la partie SOC2) notifi\u00e9es en instance d'appel le 01.04.2014, page 9, paragraphe 3 (pi\u00e8ce n\u00b04).<\/p>\n

<< SOC2) n'a pas adress\u00e9 l'accord bancaire aux vendeurs >>.<\/p>\n

La partie SOC2) \u00e9tait en aveu de ce qu'elle n'a pas adress\u00e9 ledit accord \u00e0 son cocontractant repr\u00e9sent\u00e9 l\u00e9galement par les demandeurs en cassation.<\/p>\n

La Cour n'a pas tir\u00e9 les cons\u00e9quences l\u00e9gales qui s'imposent de l'aveu de la partie SOC2) .<\/p>\n

L'inex\u00e9cution de cette obligation contractuelle a eu pour effet de rendre caduc le compromis, c'est-\u00e0-dire inexistant.<\/p>\n

L'inexistence du compromis a pour effet de priver la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) d'arguer de toute faute d\u00e9lictuelle dans le chef des demandeurs en cassation alors que tout pr\u00e9tendu pr\u00e9judice fait d\u00e9faut.<\/p>\n

7 En n'analysant pas les moyens bas\u00e9s sur l'inexistence du compromis, malgr\u00e9 l'aveu de la soci\u00e9t\u00e9 SOC2) , que l'accord bancaire n'avait pas \u00e9t\u00e9 adress\u00e9 au vendeur, l'arr\u00eat est entach\u00e9 de d\u00e9faut de base l\u00e9gale et encourt cassation de ce chef. \u00bb ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019aux termes de l\u2019article 10 de la loi modifi\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation un moyen ou \u00e9l\u00e9ment de moyen ne doit, sous peine d\u2019irrecevabilit\u00e9, mettre en \u0153uvre qu\u2019un seul cas d\u2019ouverture ;<\/p>\n

Attendu que le moyen articule le cas d\u2019ouverture de la violation des articles 1350, 1354 et 1356 du Code civil, le cas d\u2019ouverture de la violation des articles 1382 et 1383 du Code civil et le cas d\u2019ouverture du d\u00e9faut de base l\u00e9gale ;<\/p>\n

Qu\u2019il en suit que le moyen est irrecevable ;<\/p>\n

Sur le troisi\u00e8me moyen de cassation, pris en ses deux branches, et le quatri\u00e8me moyen de cassation r\u00e9unis :<\/p>\n

tir\u00e9s, le troisi\u00e8me, \u00ab de la violation des articles 1382 et 1383 du Code civil.<\/p>\n

L'article 1382 du Code civil dispose de :<\/p>\n

<< Tout fait quelconque de l'homme, qui cause \u00e0 autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arriv\u00e9, \u00e0 le r\u00e9parer. >><\/p>\n

L'article 1383 du Code civil dispose que :<\/p>\n

<< Chacun est responsable du dommage qu'il a caus\u00e9 non seulement par son fait, mais encore par sa n\u00e9gligence ou par son imprudence. >><\/p>\n

La Cour d'appel a viol\u00e9 ces dispositions l\u00e9gales \u00e0 un double titre, chacune des violations constituant une branche du moyen.<\/p>\n

premi\u00e8re branche :<\/p>\n

La Cour d'appel a viol\u00e9 les articles 1382 et 1383 du Code civil en ce qu'elle a d\u00e9cid\u00e9 que << Les manquements que les \u00e9poux A) -B) reprochent \u00e0 SOC1) rel\u00e8vent tous du domaine de la responsabilit\u00e9 contractuelle dans le cadre de l'ex\u00e9cution de mandat et du compromis de vente >>.<\/p>\n

Les demandeurs en cassation reprochent \u00e0 SOC1) la violation d'une obligation de conseil et d'information.<\/p>\n

Cette obligation est pr\u00e9contractuelle, en ce que l'agent immobilier a une obligation de conseil et d'information d\u00e8s l'entr\u00e9e en relation qui est la phase pr\u00e9contractuelle, aucun contrat n'\u00e9tant sign\u00e9.<\/p>\n

8 D\u00e8s cette entr\u00e9e en relation, l'agent immobilier doit s'assurer des pouvoirs de son futur client, respectivement de son client, ce d'autant lorsque le prospect se r\u00e9v\u00e8le frapp\u00e9 d'une incapacit\u00e9 juridique.<\/p>\n

En ce cas, l'agent immobilier doit informer les repr\u00e9sentants l\u00e9gaux de l'enfant mineur, des conditions l\u00e9gales et indispensables \u00e0 la vente du bien du mineur d'\u00e2ge, ces repr\u00e9sentants \u00e9tant des r\u00e9sidents d'un pays \u00e9tranger de surcroit.<\/p>\n

Le non- respect de l'obligation de conseil et d'information consiste donc en l'absence d'information quant \u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 d'obtenir une autorisation de vendre du juge des tutelles des mineurs du Luxembourg afin de pouvoir donner mandat de vendre et pouvoir contracter un compromis de vente concernant un bien appartenant \u00e0 un enfant mineur.<\/p>\n

Le d\u00e9faut consiste \u00e9galement dans l'absence d'une clause suspensive relative \u00e0 l'obtention de ladite autorisation tant dans le mandat de vendre que dans le compromis de vente, ces actes \u00e9tant r\u00e9dig\u00e9s par un professionnel, en l'occurrence la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) .<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC1) qui a approch\u00e9 les demandeurs en cassation ne les a jamais inform\u00e9s de cette obligation l\u00e9gale, cette information doit \u00eatre donn\u00e9e d\u00e8s l'entr\u00e9e en relation, respectivement d\u00e8s avant la signature d'un contrat, afin que le contrat sign\u00e9, respectivement le pouvoir des repr\u00e9sentants l\u00e9gaux d'un enfant mineur soit valable.<\/p>\n

Ce d\u00e9faut d'information a engendr\u00e9 la signature d'un mandat de vendre vici\u00e9 au profit de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) , les demandeurs en cassation n'ayant le pouvoir d'engager leur enfant faute d'autorisation du juge des tutelles.<\/p>\n

Or, en qualit\u00e9 de professionnel du droit, l'agent immobilier se doit de donner toutes les informations n\u00e9cessaires \u00e0 la r\u00e9alisation d'un contrat projet\u00e9, \u00e0 sa validit\u00e9.<\/p>\n

Cette information pr\u00e9contractuelle n'a pas \u00e9t\u00e9 donn\u00e9e en l'esp\u00e8ce.<\/p>\n

Il s'agit d'une faute d\u00e9lictuelle dans le chef du professionnel SOC1) , en sa qualit\u00e9 d'agent immobilier.<\/p>\n

Selon la Cour de cassation fran\u00e7aise, << Les tiers \u00e0 un contrat peuvent invoquer \u00e0 leur profit, comme un fait juridique, la situation cr\u00e9\u00e9 par ce contrat >> (Com. Fr., 22.10.1991. Dalloz 1993, 181).<\/p>\n

Le compromis de vente a \u00e9t\u00e9 annul\u00e9 faute d'autorisation de vendre donn\u00e9e par le juge des tutelles.<\/p>\n

Le mandat de vendre \u00e9tait lui-m\u00eame vici\u00e9 faute d'autorisation de vendre en raison du d\u00e9faut d'ex\u00e9cution de l'obligation pr\u00e9contractuelle d'information et de conseil.<\/p>\n

9 La Cour d'appel a donc erron\u00e9ment estim\u00e9 que le fait reproch\u00e9 par les demandeurs en cassation \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) rel\u00e8ve de la responsabilit\u00e9 contractuelle et ne saurait \u00eatre soulev\u00e9 dans le cadre de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle, respectivement comme cause d'exon\u00e9ration totale ou partielle de la faute d\u00e9lictuelle reproch\u00e9e au demandeur en cassation.<\/p>\n

L'arr\u00eat d'appel encourt cassation de ce chef.<\/p>\n

seconde branche :<\/p>\n

M\u00eame si le fait reproch\u00e9 par les demandeurs en cassation \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) devait relever de la responsabilit\u00e9 contractuelle, du moins dans les rapports de SOC1) avec son cocontractant C) , la Cour d'appel a n\u00e9anmoins viol\u00e9 les articles 1382 et 1383 du Code civil en ce qu'elle a dit << En ce qui concerne une \u00e9ventuelle responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) envers les \u00e9poux A) -B), il convient de rappeler que nul n'est cens\u00e9 ignorer la loi de sorte que les appelants n'ont pas pu l\u00e9gitimement ignorer qu'ils avaient besoin de l'autorisation des juge des tutelles pour proc\u00e9der \u00e0 la vente de l'immeuble \u00e9chu \u00e0 leur fils mineur. Ils n'ont pas \u00e9tabli que la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) ait commis un fait ou une faute de nature \u00e0 engager sa responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle \u00e0 leur \u00e9gard. >> pour d\u00e9cider qu'<< Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, c'est \u00e0 bon droit que les premiers juges ont d\u00e9clar\u00e9 leur demande reconventionnelle en dommages et int\u00e9r\u00eats non fond\u00e9e. >><\/p>\n

Selon un arr\u00eat de la Cour de cassation fran\u00e7aise rendue en Assembl\u00e9e pl\u00e9ni\u00e8re le 06.10.2006, << un tiers \u00e0 un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilit\u00e9 contractuelle, un manquement contractuel d\u00e8s lors que ce manquement lui a caus\u00e9 un dommage >> (pi\u00e8ce n\u00b05).<\/p>\n

L'obligation d'information et de conseil de l'agent immobilier rel\u00e8ve de ses obligations contractuelles envers son cocontractant d\u00e8s lors qu'elle est \u00e0 ex\u00e9cuter envers son cocontractant l'enfant C) qui est engag\u00e9 par un mandat de vendre.<\/p>\n

Les fautes reproch\u00e9es \u00e0 SOC1) sont alors un manquement contractuel en ce que la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) n'a jamais inform\u00e9 son cocontractant C) de la n\u00e9cessit\u00e9 d'obtenir une autorisation des juges des tutelles des mineurs pour vendre son bien immobilier.<\/p>\n

Ce manquement a caus\u00e9 un pr\u00e9judice aux demandeurs en cassation en ce qu'en leur qualit\u00e9 de repr\u00e9sentant l\u00e9gaux de l'enfant mineur, faute de cette information donn\u00e9e, une faute d\u00e9lictuelle a pu leur \u00eatre reproch\u00e9e.<\/p>\n

En instance d'appel, les demandeurs en cassation avaient soulev\u00e9 leurs moyens relatifs \u00e0 cette obligation d'information et de conseil dans leurs conclusions notifi\u00e9es en date du 22.01.2014 en page 16 et 17 (pi\u00e8ce n\u00b06) et ci-apr\u00e8s reproduits :<\/p>\n

<< La soci\u00e9t\u00e9 TCM a une obligation l\u00e9gale et d\u00e9ontologique de conseil et d'information, ind\u00e9pendamment de la connaissance ou m\u00e9connaissance de la situation du client.<\/p>\n

10 Rien de plus logique et d'\u00e9vident que d'informer des parents qu'une autorisation du juge des tutelles est indispensable pour la vente : il ne s'agit l\u00e0 nullement d'un cas d'impossibilit\u00e9 auquel nul n'est tenu !<\/p>\n

Il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019une information minimale et \u00e9vidente \u00e0 donner, il n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 reproch\u00e9 \u00e0 SOC1) de ne pas avoir fait les d\u00e9marches pour obtenir cette autorisation, il lui est simplement reproch\u00e9 de ne pas avoir donn\u00e9 cette information cruciale, car s'il avait \u00e9t\u00e9 donn\u00e9 d\u00e8s l'entr\u00e9e en contact, il est \u00e9vident que la pr\u00e9sente instance n'existerait pas, car les \u00e9poux A)-B) se seraient enquis de cette autorisation d\u00e8s avant la signature de tout contrat.<\/p>\n

En outre, il est rappel\u00e9 que SOC1) , en sa qualit\u00e9 de r\u00e9dacteur, aurait d\u00fb ins\u00e9rer une condition relative \u00e0 l'obtention de cette autorisation.<\/p>\n

Contrairement \u00e0 ce que la juridiction de premi\u00e8re instance a estim\u00e9, la << pr\u00e9sente situation >> est le r\u00e9sultat du d\u00e9faut d'information et de conseil dans le chef de SOC1) concernant la vente d'un immeuble appartenant \u00e0 un mineur.<\/p>\n

Ce d\u00e9faut d'information est, r\u00e9it\u00e9rons-le, \u00e0 l'origine du d\u00e9faut de passation de l'acte, car si cette information avait \u00e9t\u00e9 donn\u00e9es, les diligences auraient \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9es et aucun mandat de vente et compromis de vente n'auraient \u00e9t\u00e9 sign\u00e9s, sinon une clause relative \u00e0 la validit\u00e9 de compromis sous condition d'obtention de l'autorisation du juge des tutelles.<\/p>\n

Si SOC1) avait ins\u00e9r\u00e9 une clause relative \u00e0 l'obtention d'une autorisation du juge des tutelles pour vendre les bien d'un mineur dans le mandat de vente et le compromis de vente afin de pallier \u00e0 toute \u00e9ventualit\u00e9 et dans le respect de ses obligations d\u00e9ontologiques et l\u00e9gales, la pr\u00e9sente instance n'aurait pas lieu.<\/p>\n

La causalit\u00e9 directe entre les fautes de SOC1) , la nullit\u00e9 du compromis et le pr\u00e9judice des concluants est \u00e9tablie. >><\/p>\n

La faute contractuelle de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) a caus\u00e9 un pr\u00e9judice direct \u00e0 des tiers au contrat \u00e0 savoir les demandeurs en cassation : leur responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle a \u00e9t\u00e9 engag\u00e9e \u00e0 raison de la nullit\u00e9 d'un compromis de vente faute d'autorisation de vendre qui n'a pu \u00eatre obtenue au motif de l'existence d'un contentieux portant sur un testament, contentieux que la d\u00e9fenderesse en cassation SOC1) n'ignorait pas.<\/p>\n

L'adage << Nul n'est cens\u00e9 ignor\u00e9 la loi >> n'a nullement une valeur sup\u00e9rieure \u00e0 la loi.<\/p>\n

La loi est obligatoire en ce qu'elle dispose que le contrat fait la loi des parties : le contrat est la loi des parties.<\/p>\n

Cette loi oblige l'agent immobilier SOC1) \u00e0 ex\u00e9cuter son devoir de conseil et d'information en toute circonstance.<\/p>\n

Cette m\u00eame loi l\u2019oblige, en sa qualit\u00e9 de r\u00e9dacteur de l\u2019acte et de professionnel, de pourvoir \u00e0 l'efficacit\u00e9 et la validit\u00e9 de l'acte r\u00e9dig\u00e9.<\/p>\n

Cette inex\u00e9cution a caus\u00e9 un pr\u00e9judice aux demandeurs en cassation alors qu'en raison de ces d\u00e9faillances, leur responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle est engag\u00e9e.<\/p>\n

L'on ne peut, sur ce seul adage, priver un consommateur, un profane \u00e9tranger, de ses droits.<\/p>\n

L'arr\u00eat encourt cassation de ce chef. \u00bb ;<\/p>\n

et le quatri\u00e8me,<\/p>\n

\u00ab de la violation de la loi sinon fausse application de l\u2019article 61 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile.<\/p>\n

L'article 61 du NCPC dispose que<\/p>\n

<< Le juge tranche le litige conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de droit qui lui sont applicables.<\/p>\n

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s'arr\u00eater \u00e0 la d\u00e9nomination que les parties auraient propos\u00e9e … >>.<\/p>\n

En l'occurrence la Cour d'a ppel a incorrectement qualifi\u00e9 juridiquement les pr\u00e9tentions des parties.<\/p>\n

En effet, la Cour d'a ppel a retenu la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle des \u00e9poux A)-B) pour ne pas avoir inform\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) de l'existence d'un contentieux civil sur l'objet du compromis de vente, respectivement du mandat de vente.<\/p>\n

La Cour a donc retenu que les demandeurs en cassation sont des tiers par rapport aux conventions litigieuses.<\/p>\n

Elle a retenu que << C'est \u00e0 bon droit et pour des motifs que la Cour fait siens que les premiers juges ont retenu que les \u00e9poux A) -B) ont, en initiant une vente de l'immeuble faisant partie du legs malgr\u00e9 l'existence d'une proc\u00e9dure ayant pour objet la contestation de propri\u00e9t\u00e9 dudit immeuble, commis une faute d\u00e9lictuelle. Ils sont tenus de r\u00e9parer le pr\u00e9judice caus\u00e9. >>.<\/p>\n

Elle a retenu que << les appelants reprochent \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) d'avoir viol\u00e9 diverses obligations lui incombant en tant qu'agent immobilier professionnel. Ainsi ils lui reprochent d'avoir contrevenu \u00e0 ses obligations de renseignement et de conseil en ne les informant pas de la n\u00e9cessit\u00e9 d'avoir une autorisation du juge des tutelles pour proc\u00e9der \u00e0 la vente de l'immeuble \u00e9chu \u00e0 leur fils mineur respectivement en n'ins\u00e9rant pas dans le compromis de vente (qui est r\u00e9dig\u00e9 par SOC1) ) une clause suspensive relative \u00e0 cette autorisation du juge des tutelles >>.<\/p>\n

L'obligation d'information et de conseil est une obligation pr\u00e9contractuelle qui rel\u00e8ve donc de la sph\u00e8re d\u00e9lictuelle.<\/p>\n

Cette obligation est \u00e0 ex\u00e9cuter \u00e0 l'\u00e9gard du futur mandataire, en l'esp\u00e8ce, l'enfant C) repr\u00e9sent\u00e9 par les \u00e9poux A) -B), et des tiers en l'occurrence les \u00e9poux A) — B).<\/p>\n

L'obligation d'information et de conseil est une obligation pr\u00e9contractuelle en ce que la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) , en sa qualit\u00e9 de professionnel, doit donner toutes les informations l\u00e9gales indispensables au profane qui se rapproche de lui afin de lui confier \u00e9ventuellement la vente d'un immeuble.<\/p>\n

Les demandeurs en cassation, r\u00e9sidant en France, ont, avant la signature du mandat de vendre, inform\u00e9 que l'immeuble appartenait \u00e0 leur enfant mineur.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC1) avait l'obligation l\u00e9gale d'information et de conseil de les informer de la n\u00e9cessit\u00e9 ad validitatem de l'obtention de cette autorisation judiciaire.<\/p>\n

En qualit\u00e9 de professionnel de l'immobilier, il ne suffit pas de rentrer des mandats de vendre, de faire signer des compromis, il faut \u00e9galement prendre des informations sur l'op\u00e9ration projet\u00e9e et de donner toutes les renseignements et informations l\u00e9gales afin que l'op\u00e9ration projet\u00e9e soit r\u00e9alisable et r\u00e9alis\u00e9e en pr\u00e9servant les tiers de tout tort, pr\u00e9judice.<\/p>\n

Cette information pr\u00e9contractuelle n'a jamais \u00e9t\u00e9 donn\u00e9e aux tuteurs l\u00e9gaux de l'enfant mineurs.<\/p>\n

Le d\u00e9faut d'information a caus\u00e9 tort et pr\u00e9judice aux demandeurs en cassation qui ont, au nom et pour compte de leur enfant mineur, donn\u00e9 mandat de vente au profit de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) .<\/p>\n

La Cour d'appel a fait une fausse application de la loi en qualifiant l'obligation d'information et de conseil d'obligation contractuelle, alors que cette obligation est pr\u00e9contractuelle, respectivement soumise \u00e0 la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle.<\/p>\n

Il \u00e9chet de prononcer la cassation de ce chef. \u00bb ;<\/p>\n

Attendu que la Cour d\u2019appel ayant, dans l\u2019exercice de son pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation souverain, constat\u00e9 l\u2019absence de faut e de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) en ce qui concerne son obligation d\u2019information et de conseil, les \u00e9poux A)-B) ne pouvant l\u00e9gitimement ignorer qu\u2019ils avaient besoin de l\u2019autorisation du juge des tutelles pour proc\u00e9der \u00e0 la vente de l\u2019immeuble \u00e9chu \u00e0 leur fils, sa d\u00e9cision se trouve justifi\u00e9e par ce seul motif ;<\/p>\n

Qu\u2019il en suit que le moyen, en ce qu\u2019il est tir\u00e9 d\u2019une qualification inexacte de la responsabilit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) , est inop\u00e9rant ;<\/p>\n

Sur le cinqui\u00e8me moyen de cassation :<\/p>\n

13 tir\u00e9 \u00ab de la violation de l\u2019article 65 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile et \u00e9tablissant le principe de la contradiction.<\/p>\n

L'article 65 du NCPC pr\u00e9voit que << Le juge doit en toute circonstance faire observer et observer lui-m\u00eame le principe de la contradiction.<\/p>\n

Il ne peut retenir dans sa d\u00e9cision les moyens, les explications et les documents invoqu\u00e9s ou produits par les parties, que si elles ont \u00e9t\u00e9 \u00e0 m\u00eame d'en d\u00e9battre contradictoirement.<\/p>\n

Il ne peut fonder sa d\u00e9cision sur les moyens de droit qu'il a relev\u00e9s d'office sans avoir au pr\u00e9alable invit\u00e9 les parties \u00e0 pr\u00e9senter leurs observations. >><\/p>\n

La Cour d'appel a viol\u00e9 le principe du contradictoire en ce qu'elle a d\u00e9cid\u00e9 que << Les manquements que les \u00e9poux A) -B) reprochent \u00e0 SOC1) rel\u00e8vent tous du domaine de la responsabilit\u00e9 contractuelle dans le cadre de l'ex\u00e9cution de mandat et du compromis de vente. >> pour conclure qu'<< Il ressort des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent que les appelants restent en d\u00e9faut d'\u00e9tablir que la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) a commis une faute ou un fait de nature \u00e0 engager sa responsabilit\u00e9 contractuelle \u00e0 leur \u00e9gard >>.<\/p>\n

Or, les demandeurs en cassation ont bas\u00e9 leur action et leur demande en appel sur le fondement de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle, tel que cela ressort des constatations de la Cour d'appel qui acte que la demande des \u00e9poux A)-B) tend \u00e0 la r\u00e9paration d'<< un pr\u00e9judice moral et financier donnant droit \u00e0 r\u00e9paration sur base des articles 1382 et 1383 sinon 6- 1 du C ode civil >> (page 23 de l'arr\u00eat, paragraphe 5).<\/p>\n

La Cour d'appel a donc, de son propre chef, qualifi\u00e9 les moyens des demandeurs en cassation comme relevant de la responsabilit\u00e9 contractuelle sans solliciter des parties une prise de position sur la qualification juridique des moyens.<\/p>\n

Elle a en outre statu\u00e9 sur une responsabilit\u00e9 contractuelle alors que seule \u00e9tait \u00e9voqu\u00e9 la responsabilit\u00e9 aquiliene, comme elle l'a justement relev\u00e9.<\/p>\n

Les juges d'appel ont viol\u00e9 le principe du contradictoire.<\/p>\n

L'arr\u00eat d'appel encourt cassation de ce chef. \u00bb ;<\/p>\n

Attendu que les juges du fond ne sont pas tenus d\u2019inviter les parties \u00e0 formuler leurs observations , d\u00e8s lors qu\u2019ils se limitent, comme en l\u2019esp\u00e8ce, \u00e0 v\u00e9rifier l\u2019absence ou la r\u00e9union des conditions d\u2019application de la r\u00e8gle de droit invoqu\u00e9e ;<\/p>\n

Qu\u2019il en suit que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9 ;<\/p>\n

Sur le sixi\u00e8me moyen de cassation, pris en ses deux branches :<\/p>\n

14 tir\u00e9 \u00ab de la violation de la loi, en l\u2019occurrence d\u2019une d\u00e9naturation des \u00e9crits et des pi\u00e8ces vers\u00e9es.<\/p>\n

Selon le Rapport annuel 2012 de la Cour de cassation fran\u00e7aise, << Le contr\u00f4le exerc\u00e9 par la Cour de cassation aux fins de d\u00e9terminer l'\u00e9ventuelle d\u00e9naturation commise par le juge du fond marque assur\u00e9ment une limite visible au pouvoir souverain d'appr\u00e9ciation des faits reconnu \u00e0 celui-ci. Normalement amen\u00e9 \u00e0 interpr\u00e9ter — souverainement — les actes (lato sensu : contrats, actes unilat\u00e9raux, lettre missive, t\u00e9moignage, conclusions …), le juge du fond doit, en effet, se garder des interpr\u00e9tations dites << d\u00e9naturantes >>, qui m\u00e9connaissent la lettre claire des actes. On se doute que le grief de d\u00e9naturation, assez fr\u00e9quemment agit\u00e9 dans les pourvois (parce qu'il est finalement le seul moyen de revenir, en cause de cassation, sur l'exercice par le juge du fond de son pouvoir souverain), ne se nourrit pas d'interpr\u00e9tations caricaturalement d\u00e9formantes de lettres absolument claires ; il oblige le plus souvent le juge de cassation \u00e0 se demander, en premier lieu, si la lettre de l'acte est aussi claire que pr\u00e9tendu par l'auteur du pourvoi et, dans l'affirmative, en second lieu, si le juge du fond l'a, sous couvert d'interpr\u00e9tation, alt\u00e9r\u00e9e au point de la d\u00e9naturer.<\/p>\n

Le grief de d\u00e9naturation sera retenu si le juge du fond a, pour se prononcer, fait d'un \u00e9crit une lecture contraire aux termes clairs et pr\u00e9cis qu'il contient.<\/p>\n

Dans l'hypoth\u00e8se inverse d'un document obscur ou ambigu, appelant une n\u00e9cessaire interpr\u00e9tation, le sens et la port\u00e9e de cette pi\u00e8ce sont laiss\u00e9s au libre arbitre des juges, quand bien m\u00eame la Cour de cassation n'approuverait pas la solution, toute interpr\u00e9tation, en dehors de la loi, \u00e9tant par nature souveraine. Le contr\u00f4le de la Cour de cassation, qui remonte \u00e0 un arr\u00eat du 15 avril 1872 (arr\u00eat Veuve Foucauld et Coulombe c. Pringault, Civ., 15 avril 1872, H. Capitant, F. Terr\u00e9, Y. Lequette, Les Grands Arr\u00eats de la jurisprudence civile, tome 2, Dalloz, 12e \u00e9d., 2008, n\u00b0 161, p. 156), s'\u00e9tend \u00e0 la fois aux documents probatoires (voir, pour une application r\u00e9cente, 1 re Civ., 5 avril 2012, pourvoi n\u00b0 10-24.991 : attestations), aux actes contractuels, aux \u00e9critures des parties et aux d\u00e9cisions de justice. >> . (pi\u00e8ce n\u00b08)<\/p>\n

La Cour d'appel a d\u00e9natur\u00e9 des pi\u00e8ces produites \u00e0 l'instance en ce qu'elle a dit << Tout comme en premi\u00e8re instance, une telle communication ne ressort d'aucun \u00e9l\u00e9ment soumis en cause en instance d'appel. D'ailleurs, les appelants n'affirment nulle part qu'ils aient eux-m\u00eames inform\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) de l'existence du contentieux civil (comme il leur appartenait). >> .<\/p>\n

L\u2019arr\u00eat d\u2019appel a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une double d\u00e9naturation, chacune constituant une branche du moyen de cassation.<\/p>\n

premi\u00e8re branche :<\/p>\n

La Cour d'appel a d\u00e9natur\u00e9 les conclusions claires et pr\u00e9cises des demandeurs en cassation, en ce qu'elle a dit que << Tout comme en premi\u00e8re instance, une telle communication ne ressort d'aucun \u00e9l\u00e9ment soumis en cause en instance d'appel. D'ailleurs, les appelants n'affirment nulle part qu'ils aient eux-<\/p>\n

15 m\u00eames inform\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) de l'existence du contentieux civil (comme il leur appartenait). >>.<\/p>\n

Tant en premi\u00e8re instance qu'en instance d'appel les demandeurs en cassation ont affirm\u00e9 avoir inform\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) de l'existence d'un contentieux civil n\u00e9 apr\u00e8s l'envoi en possession.<\/p>\n

Cela ressort tant des conclusions du 06.07.2011, page 4, page 5, 8, vers\u00e9es en premi\u00e8re instance (pi\u00e8ce n\u00b09).<\/p>\n

En page 4 des conclusions de premi\u00e8re instance, les demandeurs en cassation argumentaient comme suit :<\/p>\n

<< Qu'ils avaient d\u00fbment inform\u00e9 la requ\u00e9rante de l'existence d'une contestation relative \u00e0 un testament qui instituait l'enfant C) l\u00e9gataire universel de feu Madame F) ,<\/p>\n

Que ledit testament avait \u00e9t\u00e9 argu\u00e9 de faux,<\/p>\n

Qu'une instance p\u00e9nale ayant dur\u00e9 de plus de cinq ans a confirm\u00e9 l'authenticit\u00e9 du testament,<\/p>\n

Que les parties civiles plaignantes au p\u00e9nal ont donc \u00e9t\u00e9 d\u00e9savou\u00e9es,<\/p>\n

Qu'alors, l'envoi en possession a \u00e9t\u00e9 octroy\u00e9,<\/p>\n

Que malgr\u00e9 cela, les parties civiles ont d\u00e9cid\u00e9 d'attaquer le m\u00eame testament au civil,<\/p>\n

Qu'un jugement rendu le 27 avril 2011 les a d\u00e9bout\u00e9es,<\/p>\n

Que les parties civiles viennent cependant de relever appel de ce jugement,<\/p>\n

Que les concluants avaient inform\u00e9 la requ\u00e9rante de ces instances, afin d'\u00eatre certains d'avoir le droit de vendre le bien de leur enfant mineur,<\/p>\n

Que la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) , professionnel de l\u2019immobilier, leur avait affirm\u00e9 que de par l'ordonnance d'envoi en possession, les \u00e9poux A) -B) \u00e9taient en droit de disposer de l'immeuble sans aucune autre formalit\u00e9,<\/p>\n

Qu'ainsi, la requ\u00e9rante, affirmant avoir un acqu\u00e9reur certain, les convainquait de signer un premier mandat de vente exclusif et nominatif au d\u00e9but de l'\u00e9t\u00e9 2010, sans pr\u00e9judice quant \u00e0 la date exacte (pi\u00e8ce n\u00b04),<\/p>\n

Que le mandat valait pour Madame D) ,<\/p>\n

Que la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) , repr\u00e9sent\u00e9e par Monsieur E), d\u00e9clarait \u00e0 Madame D) qui venait de prendre connaissance du contentieux sur l'immeuble de la part d'une des demanderesses \u00e0 l'action en nullit\u00e9 du testament, qu'il n'existait aucun obstacle \u00e0 cette vente,<\/p>\n

Que cette version est confirm\u00e9e par Madame D) qui atteste que (pi\u00e8ce n\u00b0 8 vers\u00e9e par les concluants) :<\/p>\n

<< M. E) m'a assur\u00e9 que tout \u00e9tait r\u00e9gl\u00e9, que la maison appartient effectivement \u00e0 un gar\u00e7on de sept ans. Son p\u00e8re a la tutelle et donc le droit de signer le compromis de vente. Il m'a assur\u00e9 qu'il aurait pas d'attente pour l'acte de vente en cas de signature du compromis. >><\/p>\n

Que cependant, Madame D) a refus\u00e9 de signer tout compromis, inqui\u00e9t\u00e9e par la situation,<\/p>\n

Qu'il est donc incontestable que la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) n'\u00e9tait pas sans ignorer, et le contentieux existant, et l'\u00e9tat de mineur du propri\u00e9taire,<\/p>\n

Que cependant, elle affirmait que la vente pouvait avoir lieu,<\/p>\n

Qu'un second mandat de vente — qui n'est ni exclusif ni nominatif — fut sign\u00e9 en septembre 2010 au motif que la requ\u00e9rante d\u00e9clarait avoir un client s\u00e9rieux,<\/p>\n

Que s'il est vrai que la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) SARL a trouv\u00e9 un acqu\u00e9reur, elle n'a cependant jamais inform\u00e9 vendeur et acqu\u00e9reur de l'opportunit\u00e9 et de la n\u00e9cessit\u00e9 d'obtenir une autorisation du juge des tutelles pour passer les actes, ni du droit pour l'enfant d'en solliciter la nullit\u00e9, >><\/p>\n

En instance d\u2019appel, tant dans les conclusions que dans l\u2019acte d\u2019appel, les \u00e9poux A)-B) ont affirm\u00e9 avoir inform\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) de l'existence d'une proc\u00e9dure civile pendante.<\/p>\n

Il suffit de se rapporter \u00e0 la page 8 de l'acte d'appel (pi\u00e8ce n\u00b010), dans lequel il est affirm\u00e9 que cette information a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9e :<\/p>\n

<< Que Monsieur A) a formellement inform\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) du contentieux civil existant entre leur enfant et les dames G -H,<\/p>\n

Que la r\u00e9ponse de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) \u00e9tait de consid\u00e9rer l'envoi en possession comme suffisant,<\/p>\n

Que s'il appartient aux appelants de rapporter la preuve de la connaissance du contentieux civil, cette preuve est libre, >><\/p>\n

Cette affirmation a \u00e9t\u00e9 r\u00e9it\u00e9r\u00e9e encore dans des conclusions d'appel notifi\u00e9es le 22.01.2014, page 8, paragraphe 7 (pi\u00e8ce n\u00b06), les demandeurs en cassation retranscrivent ici les paragraphes 6 et 7 :<\/p>\n

<< Ainsi, si le compromis a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 par diverses parties, il \u00e9tait boiteux en ce que l'une des parties ayant capacit\u00e9 et qualit\u00e9 pour agr\u00e9er la vente fait d\u00e9faut : de l'aveu de SOC1) , le juge des tutelles doit autoriser la vente, or SOC1) n'a ni inform\u00e9 les concluants, ni pr\u00e9vu l'obligation de solliciter cette autorisation, ni dans le mandat, ni dans le compromis.<\/p>\n

Il est encore faux et formellement contest\u00e9 d'affirmer p\u00e9remptoirement que SOC1) ignorait le contentieux civil : cette derni\u00e8re a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e tant par les concluants que le t\u00e9moin D). >>.<\/p>\n

Il en est de m\u00eame en page 12 des m\u00eames conclusions (pi\u00e8ce n\u00b011) :<\/p>\n

<< Il est maintenu que la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) n'ignorait pas l'existence du proc\u00e8s civil : elle d\u00e9clarait d'ailleurs que l'ordonnance d'envoi en possession \u00e9tait suffisante.<\/p>\n

Les \u00e9poux A) -B) maintiennent haut et fort qu'ils ont inform\u00e9 SOC1) de l'existence de l'int\u00e9gralit\u00e9 des contentieux ayant exist\u00e9 et en cours, bien \u00e9videmment, SOC1) contestera. >>.<\/p>\n

La Cour d'appel a manifestement d\u00e9natur\u00e9 des termes clairs et pr\u00e9cis des conclusions en affirmant erron\u00e9ment << D'ailleurs, les appelants n'affirment nulle part qu'ils aient eux-m\u00eames inform\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) de l'existence du contentieux civil (comme il leur appartenait). >> .<\/p>\n

L'arr\u00eat d'appel encourt cassation de ce chef.<\/p>\n

seconde branche :<\/p>\n

La Cour d'appel a d\u00e9natur\u00e9 les termes clairs d'une attestation testimoniale vers\u00e9e en pi\u00e8ce et reproduite dans les conclusions, en ce qu'elle a dit << Contrairement aux affirmations des appelants, l'attestation testimoniale d'D) n'\u00e9tablit pas la connaissance du contentieux civil dans le chef de la partie SOC1) . Au contraire, il r\u00e9sulte de l'attestation que l'employ\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) n'\u00e9tait pas sur les lieux lors de la rencontre d'D) avec la dame l'ayant inform\u00e9e \u2019\u2019que le tribunal n'avait pas encore d\u00e9cid\u00e9 qui \u00e9tait le propri\u00e9taire de la maison\u2019\u2019, D) n'a \u00e0 aucun moment fait \u00e9tat d'une proc\u00e9dure pendante devant les juridictions civiles. >>.<\/p>\n

Madame D) a attest\u00e9 en ces termes qu'en date du 09.07.2010 :<\/p>\n

<< Une dame se trouvant sur le trottoir devant la propri\u00e9t\u00e9 m'a appel\u00e9e. Elle m'a dit de ne pas trop m'int\u00e9resser \u00e0 la maison, car le tribunal n'avait pas encore d\u00e9cid\u00e9 qui \u00e9tait le propri\u00e9taire de la maison (elle ou un gar\u00e7on de 7 ans). Si le tribunal d\u00e9ciderait que le gar\u00e7on est le propri\u00e9taire, elle irait en appel. La dame est partie en voiture. (…) je ne me rappelle plus si Monsieur E) a vu les dames ou s'il est venu apr\u00e8s leur d\u00e9part. Apr\u00e8s son arriv\u00e9e (Monsieur E) de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) ) et celle de mon architecte, nous avons proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la visite de la maison. Je vous ai racont\u00e9 l'intervention de la dame sur le trottoir et de la sortie des 3 dames de la maison et j'ai pr\u00e9cis\u00e9 que tout ceci m'inqui\u00e9tait de signer un compromis. M. E) m'a assur\u00e9 que tout \u00e9tait r\u00e9gl\u00e9, que la maison appartient effectivement \u00e0 un gar\u00e7on de 7 ans. Son p\u00e8re a la tutelle et donc le droit de signer le compromis de vente. Il m'a assur\u00e9 qu'il aurait pas d'attente pour l'acte de vente en cas de signature du compromis >> (pi\u00e8ce n\u00b011).<\/p>\n

Madame D) d\u00e9clare avoir inform\u00e9 Monsieur E) de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) de l'existence d'un contentieux judiciaire en cours portant sur la propri\u00e9t\u00e9 de la maison, et de la possibilit\u00e9 d'une proc\u00e9dure d'appel en cas de gain de cause de l'enfant C) .<\/p>\n

Manifestement, la Cour d'appel a d\u00e9natur\u00e9 les d\u00e9clarations du t\u00e9moin D) et a omis d'en tirer les cons\u00e9quences de droit.<\/p>\n

Ce t\u00e9moin a clairement affirm\u00e9 avoir dit \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) qu'une instance judiciaire \u00e9tait en cours : le fait de rapporter que le Tribunal n'avait pas encore d\u00e9cid\u00e9 qui \u00e9tait le propri\u00e9taire de la maison et qu'un appel serait interjet\u00e9 le cas \u00e9ch\u00e9ant, prouve \u00e0 suffisance que l'existence du contentieux judiciaire a \u00e9t\u00e9 port\u00e9 \u00e0 la connaissance de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) en juillet 2010.<\/p>\n

L'arr\u00eat d'appel encourt cassation de ce chef. \u00bb ;<\/p>\n

Attendu que la motivation critiqu\u00e9e \u00ab D\u2019ailleurs, les appelants n\u2019affirm ent nulle part qu\u2019ils ai ent eux- m\u00eames inform\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) de l\u2019existence du contentieux civil (comme il leur appartenait) \u00bb est surabondante par rapport \u00e0 la motivation \u00ab Tout comme en premi\u00e8re instance, une telle communication ne ressort d\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment soumis en cause en instance d\u2019appel \u00bb ;<\/p>\n

Qu\u2019il en suit que le moyen, pris en sa premi\u00e8re branche, est inop\u00e9rant ;<\/p>\n

Attendu que le moyen, pris en sa seconde branche, tend \u00e0 remettre en discussion, sous le couvert du grief de d\u00e9naturation d\u2019une attestation testimoniale, l\u2019appr\u00e9ciation souveraine, par les juges du fond, d\u2019un \u00e9l\u00e9ment de preuve, appr\u00e9ciation qui \u00e9chappe au contr\u00f4le de la Cour de cassation ;<\/p>\n

Qu\u2019il en suit que le moyen, pris en sa seconde branche, ne saurait \u00eatre accueilli ;<\/p>\n

Sur le septi\u00e8me moyen de cassation :<\/p>\n

tir\u00e9 \u00ab de la violation de la loi in spe de la violation de l\u2019article 3 du Code d\u2019instruction criminelle.<\/p>\n

L'article 3 du Code d'instruction criminelle pr\u00e9voit que :<\/p>\n

<< L'action civile peut-\u00eatre poursuivie en m\u00eame temps et devant les m\u00eames juges que l'action publique \u00e0 moins que celle-ci ne se trouve \u00e9teinte par prescription.<\/p>\n

Elle peut aussi l'\u00eatre s\u00e9par\u00e9ment ; dans ce cas l'exercice en est suspendu tant qu'il n'a pas \u00e9t\u00e9 prononc\u00e9 d\u00e9finitivement sur l'action publique intent\u00e9e ou pendant la poursuite de l'action civile … >><\/p>\n

La Cour d'appel a viol\u00e9 cet article en disant qu'il n'y a pas lieu \u00e0 surseoir \u00e0 statuer (sur l'action civile pendante devant elle).<\/p>\n

La Cour d'appel a retenu dans la motivation de l'arr\u00eat que :<\/p>\n

<< Il n'y a donc pas lieu de faire droit \u00e0 la demande des appelants A) -B) formul\u00e9e dans leurs conclusions du 22 janvier 2014 tendant au sursis \u00e0 statuer en attendant l'issue de la plainte p\u00e9nale avec constitution de partie civile dirig\u00e9e \u00e0 l'encontre du notaire GRETEHN du chef de fausse attestation testimoniale. Il ressort de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que l'issue de la proc\u00e9dure p\u00e9nale n'est pas de nature \u00e0 influer sur la solution \u00e0 donner \u00e0 la demande civile. >><\/p>\n

L'application de la r\u00e8gle << le criminel tient le civil en l'\u00e9tat >> pr\u00e9vue \u00e0 l'article 3 du Code d'instruction criminelle exige, d'une part, que l'action publique ait \u00e9t\u00e9 mise en mouvement soit avant, soit apr\u00e8s que l'action civile ait \u00e9t\u00e9 intent\u00e9e et que les deux actions se trouvent pendantes et, d'autre part, que le sort de l'instance p\u00e9nale en cours soit susceptible d'influer sur celui de l'instance dont la Cour est saisi. L'identit\u00e9 de la personne recherch\u00e9e n'est pas une condition d'application de la r\u00e8gle.<\/p>\n

La juridiction de premi\u00e8re instance avait retenu l'attestation du notaire L\u00e9onie GRETHEN pour condamner les \u00e9poux A) -B) sur fondement de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle.<\/p>\n

Elle avait retenu que :<\/p>\n

<< Il ressort des d\u00e9clarations du notaire GRETHEN en charge de la pr\u00e9paration de l'acte de vente que la question d'un contentieux concernant la validit\u00e9 du testament pendant au civil ne lui avait pas \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9e par les parties.<\/p>\n

(\u2026)<\/p>\n

Dans la mesure o\u00f9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1) nie avoir \u00e9t\u00e9 au courant du contentieux concernant la validit\u00e9 du testament, fait n\u00e9gatif dont la charge absolue est impossible et ne peut r\u00e9sulter que de probabilit\u00e9s plus ou moins grandes, il appartient aux \u00e9poux A) -B) d'\u00e9tablir la communication de cette information essentielle \u00e0 la requ\u00e9rante.<\/p>\n

Une telle communication ne ressort cependant d'aucun \u00e9l\u00e9ment soumis \u00e0 l'appr\u00e9ciation du tribunal et est m\u00eame contredite par les d\u00e9clarations du notaire et les faits constants en cause. >> (jugement de premi\u00e8re instance, p. 12).<\/p>\n

Le notaire GRETHEN avait \u00e9t\u00e9 charg\u00e9 de dresser l'acte de vente par la soci\u00e9t\u00e9 SOC1). Si le notaire \u00e9tait au courant du contentieux civil, la partie SOC1) l'\u00e9tait forc\u00e9ment aussi. Les \u00e9poux A) -B) ont donc introduit une plainte pour faux t\u00e9moignage concernant la d\u00e9claration du notaire GRETHEN.<\/p>\n

20 Les d\u00e9bats sur la v\u00e9racit\u00e9 de la d\u00e9claration du notaire GRETHEN sont pertinents pour la solution du litige et l'appr\u00e9ciation de la responsabilit\u00e9, la proc\u00e9dure p\u00e9nale est donc susceptible d'influer sur le litige civil.<\/p>\n

La mise en cause de la responsabilit\u00e9 des \u00e9poux A)-B) est li\u00e9e \u00e0 la question de la preuve de la communication de l'information relative \u00e0 l'existence du contentieux civil \u00e0 la partie SOC1) , respectivement au notaire GRETHEN.<\/p>\n

Si la plainte p\u00e9nale aboutissait et que la d\u00e9claration du notaire \u00e9tait jug\u00e9e mensong\u00e8re, la question de la responsabilit\u00e9 des \u00e9poux A) envers SOC1) devrait forc\u00e9ment \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9e diff\u00e9remment.<\/p>\n

La plainte p\u00e9nale contre le notaire L\u00e9onie GRETHEN en rapport avec l'attestation testimoniale faite par celle-ci et d\u00e9pos\u00e9e en premi\u00e8re instance par SOC1) est actuellement toujours pendante.<\/p>\n

La r\u00e8gle << le criminel tient le civil en \u00e9tat >> consacr\u00e9e par l'article 3 du Code d'instruction criminelle a pour but d'assurer le respect de l'autorit\u00e9 de la chose jug\u00e9e au criminel sur le civil et tend \u00e0 \u00e9viter une contradiction entre la chose jug\u00e9e au p\u00e9nal et celle jug\u00e9e au civil.<\/p>\n

Au vu de l\u2019incidence directe de cette attestation et de la plainte p\u00e9nale sur le pr\u00e9sent litige, ce principe se trouve viol\u00e9 en l\u2019esp\u00e8ce.<\/p>\n

Il y a lieu \u00e0 cassation de ce chef. \u00bb ;<\/p>\n

Attendu que le moyen, sous le couvert du grief de la violation de l\u2019article 3 du Code d\u2019instruction criminelle, ne tend qu\u2019\u00e0 remettre en cause l\u2019appr\u00e9ciation souveraine, par les juges du fond, de l\u2019incidence de l\u2019\u00e9l\u00e9ment de preuve vis\u00e9 par la plainte p\u00e9nale sur la solution du litige pour rejeter la demande en surs\u00e9ance \u00e0 statuer, appr\u00e9ciation qui \u00e9chappe au contr\u00f4le de la Cour de cassation ;<\/p>\n

Qu\u2019il en suit que le moyen ne saurait \u00eatre accueilli ;<\/p>\n

Sur les demandes en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure :<\/p>\n

Attendu qu\u2019il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge des d\u00e9fenderesses en cassation l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des frais non compris dans les d\u00e9pens ;<\/p>\n

Qu\u2019il convient d\u2019allouer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 euros et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC2) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 euros ;<\/p>\n

Par ces motifs,<\/p>\n

21 rejette le pourvoi ;<\/p>\n

condamne les demandeurs en cassation \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 euros et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC2) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 euros ;<\/p>\n

les condamne aux d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation avec distraction au profit de Ma\u00eetre Marisa ROBERTO et de Ma\u00eetre G\u00e9rard A. TURPEL, sur leurs affirmations de droit.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Monsieur le pr\u00e9sident Jean-Claude WIWINIUS, en pr\u00e9sence de Monsieur Serge WAGNER, avocat g\u00e9n\u00e9ral, et de Madame Viviane PROBST, greffier \u00e0 la Cour.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

N\u00b0 10 \/ 2017 du 2.2.2017. Num\u00e9ro 3739 du registre. Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, deux f\u00e9vrier deux mille dix-sept. 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