{"id":820010,"date":"2026-05-03T00:21:16","date_gmt":"2026-05-02T22:21:16","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-1-fevrier-2017\/"},"modified":"2026-05-03T00:21:19","modified_gmt":"2026-05-02T22:21:19","slug":"cour-superieure-de-justice-1-fevrier-2017","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-1-fevrier-2017\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 1 f\u00e9vrier 2017"},"content":{"rendered":"
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\n

Arr\u00eat N\u00b0 18\/17 \u2013 VII \u2013 CIV<\/p>\n

Audience publique du 1 er f\u00e9vrier deux mille dix -sept<\/p>\n

Num\u00e9ro 43474 du r\u00f4le.<\/p>\n

Composition: Astrid MAAS, pr\u00e9sident de chambre; Marie-Laure MEYER, premier conseiller; Monique HENTGEN, premier conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-(\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant,<\/p>\n

appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d\u2019Esch\/Alzette en date du 30 mars 2016,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Antoine STOLTZ, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Esch\/Alzette ;<\/p>\n

e t :<\/p>\n

X.), demeurant \u00e0 L-(\u2026),<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit STEFFEN du 30 mars 2016,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre G\u00e9rard A. TURPEL, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

2 LA COUR D\u2019APPEL :<\/p>\n

Les faits \u00e0 la base du litige entre parties peuvent \u00eatre r\u00e9sum\u00e9s comme suit :<\/p>\n

Le 30 mai 2014, X.) a charg\u00e9, pour une dur\u00e9e de six mois, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL afin \u00ab de rechercher un ou des amateurs en vue de la vente \u00bb de son immeuble sis \u00e0 L-(…), au prix de 650.000.- euros.<\/p>\n

Le contrat pr\u00e9voit en son article 3 que \u00ab en cas de vente de l\u2019immeuble pendant la dur\u00e9e de la pr\u00e9sente convention, ou au-del\u00e0 de la dur\u00e9e de la pr\u00e9sente convention \u00e0 un amateur pr\u00e9sent\u00e9 par l\u2019agent, la commission de celui-ci sera forfaitairement et irr\u00e9vocablement fix\u00e9e \u00e0 3% du prix de vente finale. Cette commission sera augment\u00e9e de la TVA (15%) \u00bb.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL expose avoir trouv\u00e9 plusieurs acheteurs potentiels (dont certains voulaient m\u00eame payer 715.000.- euros) mais que la vente n\u2019a pas pu \u00eatre conclue en raison du refus injustifi\u00e9 de X.) .<\/p>\n

Faisant valoir que X.) a contrevenu \u00e0 ses obligations pr\u00e9vues par les articles 1134 alin\u00e9a 3 et 1135 du code civil et lui a ainsi caus\u00e9 un dommage, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL l\u2019a assign\u00e9e par exploit d\u2019huissier du 11 d\u00e9cembre 2014 en vue de la voir condamner au paiement des sommes de 22.425.- euros repr\u00e9sentant la commission de vente avec la TVA de 15% et de 517,50 euros repr\u00e9sentant le montant d\u2019une facture impay\u00e9e du 30 juin 2014 pour la remise en \u00e9tat de son jardin.<\/p>\n

En cours d\u2019instance, la SARL SOC.1.) a renonc\u00e9 \u00e0 la deuxi\u00e8me demande \u00e9tant donn\u00e9 que X.) avait pay\u00e9, apr\u00e8s l\u2019assignation, la somme de 517,50 euros.<\/p>\n

La demande est bas\u00e9e sur l\u2019article 1149 du code civil.<\/p>\n

La demanderesse a formul\u00e9 une offre de preuve par audition de t\u00e9moins pour \u00e9tablir sa version des faits.<\/p>\n

X.) expose que la demanderesse initiale aurait largement sous-estim\u00e9 son immeuble qui vaudrait au moins 800.000.- euros et elle affirme avoir subi un pr\u00e9judice en raison de cette faute de la SARL SOC.1.). Elle \u00e9value son pr\u00e9judice \u00e0 22.425.- euros et demande reconventionnellement, et au cas o\u00f9 la demande principale de SOC.1.) SARL serait d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e, la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL au paiement de ce montant.<\/p>\n

3 Par jugement contradictoire du 27 janvier 2016, le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg a :<\/p>\n

— d\u00e9clar\u00e9 les demandes, principale et reconventionnelle, recevables en la pure forme,<\/p>\n

— rejet\u00e9 l\u2019offre de preuve par t\u00e9moins formul\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL,<\/p>\n

— d\u00e9clar\u00e9 la demande principale non fond\u00e9e, partant<\/p>\n

— en a d\u00e9bout\u00e9,<\/p>\n

— rejet\u00e9 la demande reconventionnelle de X.) ,<\/p>\n

— rejet\u00e9 la demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL sur base de l\u2019article 240 du NCPC,<\/p>\n

— dit la demande de X.) sur base de l\u2019article 240 du NCPC fond\u00e9e \u00e0 concurrence de 800.- euros,<\/p>\n

— condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL \u00e0 payer \u00e0 X.) le montant de 800.- euros \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, et<\/p>\n

— condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance, avec distraction au profit de Ma\u00eetre G\u00e9rard A. TURPEL.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier du 30 mars 2016, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel limit\u00e9 de ce jugement qui lui avait \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 en date du 23 f\u00e9vrier 2016.<\/p>\n

L\u2019appelante conclut \u00e0 la condamnation de X.) \u00e0 lui payer — \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats — la somme de 22.425.- euros ou tout montant sup\u00e9rieur avec les int\u00e9r\u00eats \u00e0 partir de l\u2019assignation du 11 d\u00e9cembre 2014, jusqu\u2019\u00e0 solde.<\/p>\n

Elle r\u00e9it\u00e8re, \u00e0 titre subsidiaire, son offre de preuve par audition de t\u00e9moins et r\u00e9clame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

A l\u2019appui de son appel, la SARL SOC.1.) donne \u00e0 consid\u00e9rer que l\u2019actuelle intim\u00e9e n\u2019a pas ex\u00e9cut\u00e9 ses obligations d\u00e9coulant du contrat sign\u00e9 entre parties le 30 mai 2014 en rejetant toutes les offres d\u2019achat et a ainsi contrevenu aux articles 1134 alin\u00e9a 3 et 1135 du code civil. L\u2019appelante<\/p>\n

4 reproche aux premiers juges d\u2019avoir retenu que l\u2019inex\u00e9cution des obligations \u00e0 charge de X.) n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie.<\/p>\n

La SARL SOC.1.) fait encore grief aux premiers juges d\u2019avoir rejet\u00e9 son offre de preuve, pr\u00e9cise et concluante, par l\u2019audition de t\u00e9moins.<\/p>\n

L\u2019appelante expose finalement qu\u2019elle a droit \u00e0 \u00eatre indemnis\u00e9e au moins au titre de la perte d\u2019une chance de r\u00e9aliser une commission.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e, qui conclut au d\u00e9bout\u00e9 de l\u2019appel principal, interjette appel incident et expose que c\u2019est \u00e0 tort que sa demande reconventionnelle a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e par les premiers juges. Elle fait valoir que la SARL SOC.1.) a contrevenu \u00e0 son obligation de conseil et de renseignement en sous-estimant largement la valeur de son bien immobilier et qu\u2019elle lui aurait ainsi caus\u00e9 un pr\u00e9judice \u00e9valu\u00e9 \u00e0 22.425.- euros.<\/p>\n

X.) conclut \u00e0 la condamnation de la SARL SOC.1.) \u00e0 lui payer la somme de 22.425.- euros ou tout montant \u00e0 d\u00e9terminer ex aequo et bono, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e affirme que pendant toute la dur\u00e9e du contrat, venu \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance le 30 novembre 2014, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL ne lui a pas propos\u00e9 d\u2019amateur dispos\u00e9 \u00e0 acheter la maison au prix et aux conditions propos\u00e9s. La liste de \u00ab prospects \u00bb donc de clients potentiels, \u00e9ventuels qu\u2019SOC.1.) lui a envoy\u00e9e le 23 octobre 2014, donc post\u00e9rieurement \u00e0 la lettre de r\u00e9siliation, aurait \u00e9t\u00e9 construite de toutes pi\u00e8ces. Selon l\u2019intim\u00e9e, l\u2019appelante n\u2019a pas prouv\u00e9 que les prospects en question fussent dispos\u00e9s, pour autant qu\u2019ils en aient les moyens, \u00e0 acheter la maison.<\/p>\n

X.) interjette \u00e9galement appel incident en ce qui concerne sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure \u00e0 laquelle les premiers juges n\u2019ont fait droit qu\u2019\u00e0 hauteur de la somme de 800.- euros. Elle r\u00e9clame, par r\u00e9formation du jugement, \u00e0 se voir allouer de ce chef la somme de 1.500.- euros pour la premi\u00e8re instance.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation Il convient de noter que les parties s\u2019accordent pour dire que suite \u00e0 la r\u00e9siliation le 21 octobre 2014 par X.) du contrat, celui-ci est venu \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance le 30 novembre 2014. Dans le dispositif de ses derni\u00e8res conclusions (20 juin 2016) l\u2019intim\u00e9e soul\u00e8ve pour la premi\u00e8re fois la nullit\u00e9 du contrat conclu entre parties pour ind\u00e9termination de l\u2019objet.<\/p>\n

5 Cette demande n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 contest\u00e9e pour \u00eatre nouvelle en instance d\u2019appel et est donc recevable en la forme. Elle n\u2019est toutefois pas fond\u00e9e \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019elle n\u2019est pas motiv\u00e9e.<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 bon droit que les juges de premi\u00e8re instance ont dit que les parties sont li\u00e9es par un contrat d\u2019entreprise. Il ressort en effet du contrat que X.) a charg\u00e9 la SARL SOC.1.) de rechercher un ou des amateurs en vue de la vente de sa maison d\u2019habitation avec terrain au prix de 650.000.- euros.<\/p>\n

Comme X.) n\u2019avait pas donn\u00e9 pouvoir \u00e0 l\u2019agence de la repr\u00e9senter lors de la conclusion du compromis de vente ou de l\u2019acte notari\u00e9 de vente, le contrat a, \u00e0 bon droit, \u00e9t\u00e9 qualifi\u00e9 de contrat d\u2019entreprise par les premiers juges.<\/p>\n

Leur d\u00e9cision y relative est \u00e0 confirmer.<\/p>\n

a) l\u2019appel principal La soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL reproche \u00e0 l\u2019intim\u00e9e d\u2019avoir emp\u00each\u00e9 la r\u00e9alisation de la vente de son immeuble en ne r\u00e9agissant pas aux propositions qui lui ont \u00e9t\u00e9 faites et en s\u2019opposant \u00e0 toute nouvelle visite de l\u2019immeuble apr\u00e8s la lettre de r\u00e9siliation du contrat donc pendant la p\u00e9riode du 21 octobre 2014 au 30 novembre 2014.<\/p>\n

L\u2019appelante r\u00e9clame, par r\u00e9formation du jugement a quo, \u00e0 titre d\u2019indemnisation de son pr\u00e9judice, la somme de 22.425.- euros \u00e9quivalant \u00e0 la commission de 3% sur le prix de vente de 650.000.- euros.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e r\u00e9plique que pendant la dur\u00e9e du contrat du 30 mai 2014 au 30 novembre 2014, l\u2019appelante ne lui a pas soumis une seule proposition concr\u00e8te et pr\u00e9cise pour le prix de 650.000.- euros.<\/p>\n

L'agent immobilier peut, en cas de faute du mandant ou de l'acheteur, r\u00e9clamer des dommages et int\u00e9r\u00eats destin\u00e9s \u00e0 r\u00e9parer son pr\u00e9judice. Ainsi, le vendeur peut \u00eatre tenu \u00e0 indemniser l'agent immobilier lorsqu'il est \u00e0 l'origine de l'\u00e9chec de l'op\u00e9ration.<\/p>\n

L\u2019article 1134 du code civil pose le principe de l\u2019ex\u00e9cution de bonne foi des conventions qui se concr\u00e9tise par un devoir de loyaut\u00e9 et un devoir de coop\u00e9ration et de collaboration. Plus particuli\u00e8rement, dans le cadre d\u2019une mission de vente exclusive, le vendeur doit apporter son concours \u00e0 la r\u00e9ussite de la mission de l\u2019agent immobilier.<\/p>\n

6 Ainsi refuser arbitrairement ou sous un motif fallacieux, de signer le compromis de vente, constitue une faute susceptible d\u2019engager la responsabilit\u00e9 du vendeur, client de l\u2019agence immobili\u00e8re.<\/p>\n

L\u2019ex\u00e9cution de bonne foi existe toutefois tant \u00e0 l\u2019\u00e9gard du client de l\u2019agent immobilier, que dans le chef de l\u2019agent immobilier, cr\u00e9ancier de l\u2019obligation.<\/p>\n

L\u2019obligation de l\u2019ex\u00e9cution de bonne foi par le d\u00e9biteur a ainsi pour corollaire l\u2019obligation du cr\u00e9ancier de lui faciliter l\u2019ex\u00e9cution de son obligation en lui procurant toute la collaboration n\u00e9cessaire (Encyclop\u00e9die Dalloz, droit civil, v\u00b0 Responsabilit\u00e9 contractuelle, n\u00b0 292, Jurisclasseur Lexis-Nexis, Droit civil fasc 1134-1135, n\u00b049).<\/p>\n

La Cour examinera ci-apr\u00e8s (sub appel incident) si la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL a commis une faute en sous-\u00e9valuant l\u2019immeuble.<\/p>\n

L\u2019article 3 du contrat conclu entre parties stipule que : \u00ab En cas de vente de l\u2019immeuble pendant la dur\u00e9e de la pr\u00e9sente convention, ou au-del\u00e0 de la dur\u00e9e de la pr\u00e9sente convention \u00e0 un amateur pr\u00e9sent\u00e9 par l\u2019agent, la commission de celui-ci sera forfaitairement et irr\u00e9vocablement fix\u00e9e \u00e0 3% du prix de vente finale. Cette commission sera augment\u00e9e de la T.V.A. (15%). La commission est due lors de la passation de l\u2019acte authentique \u00bb.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e conteste que la SARL SOC.1.) lui ait pr\u00e9sent\u00e9, avant la r\u00e9siliation du contrat, trois acheteurs potentiels qui offraient des prix d\u2019achat variant entre 680.000.- et 715.000.- euros.<\/p>\n

Il ressort d\u2019un listing dat\u00e9 au 23 octobre 2014 que la SARL SOC.1.) a pr\u00e9sent\u00e9 l\u2019immeuble, qui constitue le domicile de l\u2019intim\u00e9e, \u00e0 28 parties int\u00e9ress\u00e9es.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte de l\u2019attestation testimoniale \u00e9manant de T.1.) que celui-ci a, apr\u00e8s avoir visit\u00e9 l\u2019immeuble de X.) en date du 31 juillet, offert de l\u2019acqu\u00e9rir au prix de 715.000.- euros \u00e0 condition que l\u2019immeuble f\u00fbt disponible \u00e0 partir de septembre ou octobre 2014.<\/p>\n

Il est encore constant que X.) n\u2019avait — ant\u00e9rieurement \u00e0 la proc\u00e9dure judiciaire — pas contest\u00e9 le courrier de la SARL SOC.1.) selon lequel celle- ci avait pr\u00e9sent\u00e9 trois acheteurs potentiels \u00e0 la partie venderesse \u00e0 savoir M. T.1.) qui selon une offre du 31 juillet 2014 voulait payer 715.000.- euros ; Mme A.) qui en date du 4 ao\u00fbt 2014 avait offert la somme de 700.000.- euros et M. B.) qui en date du 25 ao\u00fbt 2014 avait offert 680.000.- euros pour acqu\u00e9rir l\u2019immeuble.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e se contredit d\u2019ailleurs en contestant d\u2019une part avoir eu connaissance de ces offres et en les invoquant d\u2019autre part \u00e0 l\u2019appui de sa demande reconventionnelle pour prouver que l\u2019agent immobilier aurait commis une faute en sous-es timant la valeur v\u00e9nale de l\u2019immeuble.<\/p>\n

X.) a vers\u00e9 la preuve du paiement d\u2019une facture d\u2019un montant de 517,50 euros qui ne fait plus l\u2019objet du litige et elle a vers\u00e9 un certificat m\u00e9dical d\u00e9livr\u00e9 par son m\u00e9decin traitant \u00e0 la demande expresse de son litismandataire. Ce certificat du 22 juillet 2015 \u00e9tablit qu\u2019elle a subi un (et non pas deux) AVC superficiel en 2009.<\/p>\n

Il indique que depuis le 7 mars 2009 Madame X.) pr\u00e9sente une compr\u00e9hension normale mais conclut que \u00ab sans mettre en cause les capacit\u00e9s cognitives et intellectuelles de Mme X.) pour g\u00e9rer ses affaires de fa\u00e7on autonome elle-m\u00eame, nous devons cependant constater que son \u00e9tat de sant\u00e9 fragilis\u00e9, notamment par un l\u00e9ger ralentissement intellectuel et un handicap persistant \u00e0 l\u2019\u00e9locution, la met en position de faiblesse manifeste par rapport \u00e0 des professionnels jouissant d\u2019une sant\u00e9 parfaite \u00bb.<\/p>\n

Ce certificat n\u2019est ni concluant, ni pertinent. Il n\u2019\u00e9tablit pas que l\u2019intim\u00e9e n\u2019aurait pas compris la port\u00e9e de son engagement contractuel. Il n\u2019explique pas pourquoi X.) n\u2019a pas donn\u00e9 de suite aux demandes de l\u2019agent immobilier tout comme il ne peut servir de justificatif au refus de X.) de vendre son immeuble au prix de 715.000.- euros.<\/p>\n

Au vu des \u00e9l\u00e9ments de la cause, la Cour ne dispose d\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment expliquant pourquoi X.) n\u2019\u00e9tait plus d\u2019accord avec la vente de son immeuble.<\/p>\n

Son affirmation — en cours de proc\u00e9dure — que le prix de 650.000.- n\u2019aurait pas correspondu \u00e0 la valeur r\u00e9elle de son immeuble, ne peut toutefois ni expliquer, ni justifier son refus de vendre au prix de 715.000.- euros.<\/p>\n

Par ailleurs, l\u2019affirmation de l\u2019intim\u00e9e que selon ses renseignements \u00ab le prix du march\u00e9 d\u2019une maison telle que la sienne est, en effet, d\u2019au moins 800.000.- \u20ac \u00bb n\u2019est \u00e9tay\u00e9e par aucune pi\u00e8ce et est donc rest\u00e9e en l\u2019\u00e9tat de pure all\u00e9gation. Cette affirmation est en tout \u00e9tat de cause contredite par l\u2019\u00e9valuation \u00e9manant de C.), ing\u00e9nieur en b\u00e2timents de la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019ing\u00e9nieurs conseils SOC.2.), qui apr\u00e8s une visite de l\u2019immeuble avec un acheteur potentiel, B.), a fix\u00e9 la valeur de la maison \u00e0 640.000.- euros compte tenu (i) de la classe \u00e9nerg\u00e9tique la plus d\u00e9favorable (H), (ii) des moisissures de la cave en raison d\u2019infiltrations d\u2019eau ayant provoqu\u00e9 des odeurs de moisi qui remontent jusqu\u2019au premier \u00e9tage de la maison, (iii) de<\/p>\n

8 la surface habitable (sans terrasse) de 91 m2 au lieu des 140 m2 annonc\u00e9s, (iv) de l\u2019\u00e9tat v\u00e9tuste du carrelage au sol du garage, (v) de l\u2019endommagement de l\u2019isolation au plafond et (vi) de l\u2019eau stagnante dans une fosse \u00e0 vidange. Ces \u00e9l\u00e9ments mat\u00e9riels constat\u00e9s par l\u2019ing\u00e9nieur conseil n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 contest\u00e9s par l\u2019intim\u00e9e qui s\u2019est born\u00e9e \u00e0 soulever que l\u2019ing\u00e9nieur conseil qui accompagnait un acheteur potentiel avait l\u2019intention de faire baisser le prix de vente.<\/p>\n

Il est utile de noter que le courrier de B.) (qui a visit\u00e9 l\u2019immeuble en pr\u00e9sence de C.)) dans lequel il offre de payer 640.000.- euros pour la maison, date du 25 ao\u00fbt 2014. Leur visite de l\u2019immeuble a donc n\u00e9cessairement d\u00fb avoir lieu avant cette date.<\/p>\n

L\u2019affirmation de l\u2019intim\u00e9e que l\u2019agent immobilier ne lui aurait propos\u00e9 aucun acheteur potentiel au cours du contrat est donc clairement contredite tant par le courrier de B.) que par l\u2019attestation testimoniale de T.1.). Comme l\u2019immeuble constitue le domicile de l\u2019actuelle intim\u00e9e, elle n\u2019a pas pu ignorer la visite des 28 prospects au cours de la dur\u00e9e du contrat la liant \u00e0 SOC.1.) SARL.<\/p>\n

Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, c\u2019est \u00e0 tort que les premiers juges ont dit que la demanderesse n\u2019a pas pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 X.) des offres d\u2019amateurs potentiels avant la r\u00e9siliation du contrat en date du 21 octobre 2014.<\/p>\n

Par ailleurs, en constatant que \u00ab Ce n\u2019est qu\u2019en date du 23 octobre 2014 que la demanderesse envoie \u00e0 X.) une liste \u00ab des contacts et prospects \u00bb \u00bb, sans en tirer les conclusions juridiques, les premiers juges se sont contredits. Cette liste a en effet \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9e en cours du contrat qui n\u2019a pris fin que le 30 novembre 2014 et X.) n\u2019a pas expliqu\u00e9 pourquoi elle n\u2019a pas voulu vendre son immeuble \u00e0 l\u2019un des trois acheteurs potentiels qui offraient des prix largement au-del\u00e0 de son offre initiale de 650.000.- euros. La Cour constate que ces trois personnes figurent sur la liste parmi les 28 \u00ab prospects \u00bb.<\/p>\n

Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, la SARL SOC.1.) a d\u00fbment \u00e9tabli avoir pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 X.) des acheteurs potentiels qui voulaient offrir jusqu\u2019\u00e0 715.000.- euros pour son immeuble offert en vente au prix de 650.000.- euros.<\/p>\n

X.) n\u2019a fourni aucun \u00e9l\u00e9ment justificatif expliquant pourquoi elle a refus\u00e9 de vendre son immeuble \u00e0 l\u2019un de ces acheteurs potentiels. Contrairement \u00e0 ce qu\u2019ont admis les juges de premi\u00e8re instance, l\u2019inex\u00e9cution de ses obligations par X.) est donc \u00e9tablie en cause \u00e0 suffisance de droit.<\/p>\n

9 En s\u2019opposant sans motif l\u00e9gitime \u00e0 conclure la vente elle a priv\u00e9 la SARL SOC.1.) de toucher sa commission de (3% de 650.000.- euros + TVA de 15% =) 22.450.- euros. Cette faute a caus\u00e9 un dommage qu\u2019il y a lieu de r\u00e9parer.<\/p>\n

Il en r\u00e9sulte que par application des articles 1134 et 1149 la demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL est fond\u00e9e.<\/p>\n

Par r\u00e9formation du jugement il y a lieu de condamner X.) \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats la somme de 22.450.- euros avec les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal \u00e0 partir de l\u2019assignation en justice du 11 d\u00e9cembre 2014 jusqu\u2019\u00e0 solde.<\/p>\n

Eu \u00e9gard \u00e0 la r\u00e9formation du jugement quant \u00e0 la demande principale, il y a \u00e9galement lieu de d\u00e9charger la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL de sa condamnation, prononc\u00e9e par les premiers juges, au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 800.- euros.<\/p>\n

b) l\u2019appel incident Il y a lieu d\u2019examiner si la SARL SOC.1.) a en l\u2019esp\u00e8ce viol\u00e9 son obligation de conseil et de renseignement en sous-\u00e9valuant l\u2019immeuble par le fait de l\u2019offrir en vente au prix de 650.000.- euros.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e sur incident conteste formellement avoir sous-estim\u00e9 l\u2019immeuble et elle fait valoir que l\u2019un des acheteurs potentiels s\u2019est fait accompagner lors de la visite des lieux par un ing\u00e9nieur en b\u00e2timents qui a \u00e9valu\u00e9 l\u2019immeuble \u00e0 640.000.- euros.<\/p>\n

Il appartient \u00e0 l\u2019agent immobilier de donner \u00e0 son client-vendeur les informations loyales sur la valeur du bien mis en vente.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019appelante par incident n\u2019a toutefois pas \u00e9tabli que la SARL SOC.1.) ait commis une faute en proposant l\u2019immeuble en vente au prix de 650.000.- euros. D\u2019une part, l\u2019affirmation de X.) qu\u2019un immeuble comparable au sien vaudrait 800.000.- euros n\u2019est \u00e9tay\u00e9e par aucune pi\u00e8ce et d\u2019autre part il ressort de la pi\u00e8ce soumise \u00e0 la Cour qu\u2019un ing\u00e9nieur conseil a \u00e9valu\u00e9 ledit immeuble \u00e0 640.000.- euros. Le seul fait que trois personnes parmi les 25 autres, ayant visit\u00e9 l\u2019immeuble, aient propos\u00e9 de payer des prix de 680.000, de 700.000 ou de 715.000.- euros ne prouve pas \u00e0 lui seul que l\u2019agent ait commis une faute et ait offert l\u2019immeuble en vente \u00e0 un prix manifestement en-dessous de sa valeur r\u00e9elle.<\/p>\n

L\u2019appel incident n\u2019est donc pas fond\u00e9.<\/p>\n

c) les indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure L\u2019appelante SOC.1.) r\u00e9clame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel. Comme elle ne justifie toutefois pas de la condition d\u2019iniquit\u00e9 pos\u00e9e par l\u2019article 240 du NCPC, sa demande n\u2019est pas fond\u00e9e.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e r\u00e9clame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Au vu du sort r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 l\u2019appel cette demande n\u2019est pas fond\u00e9e.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS :<\/p>\n

La Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, le magistrat charg\u00e9 de la mise en \u00e9tat entendu en son rapport oral,<\/p>\n

re\u00e7oit les appels principal et incident en la forme ;<\/p>\n

re\u00e7oit la demande en nullit\u00e9 du contrat du 30 mai 2014 en la forme ;<\/p>\n

la dit non fond\u00e9e ;<\/p>\n

partant en d\u00e9boute ;<\/p>\n

dit l\u2019appel principal fond\u00e9 ;<\/p>\n

par r\u00e9formation du jugement entrepris,<\/p>\n

condamne X.) \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats, la somme de 22.450.- euros avec les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal \u00e0 partir de l\u2019assignation en justice du 11 d\u00e9cembre 2014, jusqu\u2019\u00e0 solde ;<\/p>\n

d\u00e9charge la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL de la condamnation au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 800.- euros en faveur de X.) ;<\/p>\n

dit l\u2019appel incident non fond\u00e9 ;<\/p>\n

confirme pour le surplus le jugement du 27 janvier 2016 ;<\/p>\n

11 d\u00e9boute la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL de sa demande sur base de l\u2019article 240 du NCPC pour l\u2019instance d\u2019appel<\/p>\n

d\u00e9boute X.) de sa demande sur base de l\u2019article 240 du NCPC pour l\u2019instance d\u2019appel ;<\/p>\n

condamne X.) aux frais et d\u00e9pens des deux instances et en ordonne la distraction au profit de Ma\u00eetre Antoine STOLTZ sur ses affirmations de droit.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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