{"id":824305,"date":"2026-05-03T12:48:22","date_gmt":"2026-05-03T10:48:22","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\/"},"modified":"2026-05-03T12:48:25","modified_gmt":"2026-05-03T10:48:25","slug":"cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 14 d\u00e9cembre 2016"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Arr\u00eat N\u00b0 178\/16 \u2013 VII \u2013 CIV<\/p>\n

Audience publique du 14 d\u00e9cembre deux mille seize<\/p>\n

Num\u00e9ro 42778 du r\u00f4le.<\/p>\n

Composition: Astrid MAAS, pr\u00e9sident de chambre; Monique HENTGEN, premier conseiller; Rita BIEL, conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 anonyme GAMMA CONCEPT, anciennement GEOFFREY S.A., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-2168 Luxembourg, 1, rue de Muehlenbach, repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration,<\/p>\n

appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Patrick MULLER, en remplacement de l\u2019huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg en date du 1 er septembre 2015,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg ;<\/p>\n

e t :<\/p>\n

le syndicat des copropri\u00e9taires de la R\u00e9sidence RES1.), sise \u00e0 L-(\u2026), (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e ALPHA SERVE, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-1326 Luxembourg, 21, rue Auguste Charles, repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant,<\/p>\n

intim\u00e9 aux fins du susdit exploit MULLER du 1 er septembre 2015,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Lex THIELEN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg. _________________________________________________________<\/p>\n

LA COUR D\u2019APPEL :<\/p>\n

Ant\u00e9c\u00e9dents de proc\u00e9dure<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier de justice du 27 mai 2013, le syndicat des copropri\u00e9taires de la R\u00e9sidence RES1.), ci-apr\u00e8s le syndicat des copropri\u00e9taires, a fait donner assignation \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme GAMMA CONCEPT, anciennement GEOFFREY S.A., \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg aux fins de s\u2019entendre condamner \u00e0 lui payer 181.163,93 \u20ac, sous r\u00e9serve d\u2019augmentation, du chef de nombreuses et importantes taches d\u2019humidit\u00e9 sur les fa\u00e7ades de la r\u00e9sidence, ainsi que sur les ouvrages annexes de l\u2019immeuble, ce montant avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde avec une majoration automatique du taux des int\u00e9r\u00eats de trois points \u00e0 partir du troisi\u00e8me mois suivant la signification du jugement \u00e0 intervenir. Le syndicat a encore demand\u00e9 que GAMMA CONCEPT soit condamn\u00e9e au remboursement des frais engendr\u00e9s par la proc\u00e9dure de r\u00e9f\u00e9r\u00e9, soit un montant de 104,35 \u20ac ainsi que par l\u2019expertise HENGEN, soit 1.558,43 \u20ac. Il a de m\u00eame demand\u00e9 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 \u20ac et l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement \u00e0 intervenir.<\/p>\n

Par jugement du 2 juin 2015, le tribunal a dit que l\u2019autorisation d\u2019introduire l\u2019action en justice avait \u00e9t\u00e9 valablement donn\u00e9e au syndic par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire des copropri\u00e9taires de la R\u00e9sidence RES1.) du 4 juin 2014. Il a dit la demande irrecevable sur base des articles 1382 et 1383 du code civil, retenu que la fa\u00e7ade de la R\u00e9sidence RES1.) n\u2019avait pas fait l\u2019objet d\u2019une r\u00e9ception, d\u00e9clar\u00e9 la demande fond\u00e9e sur base de l\u2019article 1147 du code civil et condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 GAMMA CONCEPT \u00e0 payer au syndicat des copropri\u00e9taires de la R\u00e9sidence RES1.) le montant de 181.163,93 \u20ac avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde. Il a dit que le taux d\u2019int\u00e9r\u00eats sera major\u00e9 de trois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois suivant la signification du jugement. La soci\u00e9t\u00e9 GAMMA CONCEPT a encore \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9e au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 \u20ac et sa propre demande tendant aux m\u00eames fins a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e non fond\u00e9e. Le tribunal n\u2019a pas ordonn\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution provisoire de son jugement. Contre ce jugement lui signifi\u00e9 le 23 juillet 2015, la soci\u00e9t\u00e9 GAMMA CONCEPT a r\u00e9guli\u00e8rement interjet\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier de justice<\/p>\n

3 du 1 er septembre 2015, demandant en premier lieu \u00e0 la Cour de lui donner acte qu\u2019elle soul\u00e8ve un moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9 de l\u2019action adverse pour forclusion, ensuite, par r\u00e9formation, dire que la fa\u00e7ade de la r\u00e9sidence RES1.) a fait l\u2019objet d\u2019une r\u00e9ception en bonne et due forme, partant dire que le d\u00e9lai de 10 ann\u00e9es pour introduire l\u2019action est d\u00e9pass\u00e9 et que l\u2019action introduite par le syndicat des copropri\u00e9taires est forclose. Elle demande la confirmation du jugement en ce que l\u2019action a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e irrecevable sur base des articles 1382 et 1383 du code civil et en ce que l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 ordonn\u00e9e. Elle demande la r\u00e9formation du jugement en ce que la demande a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e sur base de l\u2019article 1147 du code civil et demande \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9e de toute condamnation prononc\u00e9e \u00e0 son encontre, y compris la majoration du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et la condamnation au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. En ordre subsidiaire, elle conteste le montant \u00e9valu\u00e9 par l\u2019expert HENGEN tant en son principe qu\u2019en son quantum et demande \u00e0 la Cour de ramener le montant de la condamnation \u00e0 de plus justes proportions. Elle demande, par r\u00e9formation, une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 \u20ac pour la premi\u00e8re instance et r\u00e9clame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 4.000 \u20ac pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Le syndicat des copropri\u00e9taires demande le rejet de l\u2019appel et conclut \u00e0 la confirmation du jugement sous r\u00e9serve d\u2019une \u00e9ventuelle augmentation du co\u00fbt de la remise en \u00e9tat des fa\u00e7ades de la r\u00e9sidence et r\u00e9clame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 4.000 \u20ac pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Expos\u00e9 du litige<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 GEOFFREY S.A., actuellement GAMMA CONCEPT S.A., a r\u00e9alis\u00e9, en sa qualit\u00e9 de promoteur\/constructeur, la construction d\u2019un ensemble immobilier \u00e0 Luxembourg, (\u2026), plac\u00e9 sous le r\u00e9gime de la copropri\u00e9t\u00e9 selon acte de base re\u00e7u par le notaire LECUIT le 9 f\u00e9vrier 2000.<\/p>\n

Selon le syndicat des copropri\u00e9taires, les fa\u00e7ades de la r\u00e9sidence pr\u00e9sentent de nombreuses et importantes taches d\u2019humidit\u00e9 qui se sont \u00e9galement d\u00e9velopp\u00e9es sur les ouvrages annexes de l\u2019immeuble, tels l\u2019entr\u00e9e du garage, ainsi que sur le sol.<\/p>\n

Dans un premier temps, le syndicat des copropri\u00e9taires a assign\u00e9 le promoteur en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 pour voir nommer un expert et par ordonnance de r\u00e9f\u00e9r\u00e9 du 11 mai 2012, l\u2019expert Jean-Claude HENGEN a \u00e9t\u00e9 commis aux fins de constater l\u2019existence \u00e9ventuelle de d\u00e9sordres, vices et malfa\u00e7ons affectant les immeubles de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

4 Dans son rapport d\u00e9pos\u00e9 le 22 octobre 2012, l\u2019expert a constat\u00e9 \u00ab la pr\u00e9sence d\u2019une formation d\u2019algues organiques, en particulier sur la fa\u00e7ade NORD, moins en fa\u00e7ade SUD. La formation de ces algues est due essentiellement \u00e0 la pr\u00e9sence d\u2019une flore avoisinante (arbres, arbustes, haies etc\u2026). La porosit\u00e9 de l\u2019enduit de finition a eu pour cons\u00e9quence la prolif\u00e9ration de ces microorganismes, de sorte que ces algues n\u2019ont aucun probl\u00e8me pour s\u2019y d\u00e9velopper \u00bb.<\/p>\n

L\u2019expert a retenu que : \u00ab on aurait pu \u00e9viter l\u2019apparition de ces microorganismes si on avait appliqu\u00e9 sur l\u2019enduit final un hydrofuge transparent par saturation sur l\u2019enduit de fa\u00e7ade et sur le b\u00e9ton vu (acc\u00e8s immeuble).<\/p>\n

La pose de cet hydrofuge aurait prot\u00e9g\u00e9 l\u2019enduit final (poreux) et aurait emp\u00each\u00e9 que l\u2019enduit final ne se comporte ponctuellement comme une \u00e9ponge. Ainsi cet hydrofuge appliqu\u00e9 n\u2019aurait pas permis aux microorganismes (algues vertes) de s\u2019y accrocher et de prolif\u00e9rer en pr\u00e9sence de l\u2019humidit\u00e9 \u00bb.<\/p>\n

L\u2019expert a \u00e9valu\u00e9 \u00e0 164.694,78 \u20ac TTC le co\u00fbt de la remise en \u00e9tat ainsi qu\u2019\u00e0 14.321 \u20ac (hors TVA), les frais de surveillance et de coordination du chantier (y compris r\u00e9ception des travaux et garantie d\u00e9cennale \u00e9crite) et le cas \u00e9ch\u00e9ant les heures de r\u00e9gie \u00e9ventuelles \u00e0 facturer \u00e0 47,02 \u20ac \/heure.<\/p>\n

Sur base de ce rapport d\u2019expertise, le syndicat des copropri\u00e9taires a assign\u00e9 GAMMA CONCEPT en paiement dudit montant, estimant que sa responsabilit\u00e9 de promoteur est engag\u00e9e alors qu\u2019elle aurait d\u00fb veiller \u00e0 fournir un immeuble conforme aux attentes l\u00e9gitimes de la copropri\u00e9t\u00e9 en ce qui concerne la qualit\u00e9 des fa\u00e7ades, voire un immeuble exempt de vices.<\/p>\n

GAMMA CONCEPT a soulev\u00e9 \u00e0 titre principal l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande pour d\u00e9faut de qualit\u00e9 pour agir dans le chef du syndicat des copropri\u00e9taires. Ce moyen, rejet\u00e9 en premi\u00e8re instance, n\u2019a plus \u00e9t\u00e9 repris en instance d\u2019appel.<\/p>\n

GAMMA CONCEPT reprend cependant le moyen de l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande pour cause de forclusion en raison du d\u00e9passement du d\u00e9lai d\u00e9cennal.<\/p>\n

Quant au fond et \u00e0 supposer l\u2019action recevable, elle est d\u2019avis qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un probl\u00e8me d\u2019ordre purement esth\u00e9tique et conteste qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un vice tombant sous le couvert de la garantie d\u00e9cennale.<\/p>\n

Elle conteste finalement les montants r\u00e9clam\u00e9s.<\/p>\n

La forclusion<\/p>\n

GAMMA CONCEPT soutient qu\u2019il y a eu r\u00e9ception expresse sinon tacite en 2000 sinon en 2002 de sorte que le syndicat des copropri\u00e9taires aurait \u00e9t\u00e9 forclos \u00e0 agir en 2013.<\/p>\n

Le syndicat des copropri\u00e9taires conteste qu\u2019il y ait eu r\u00e9ception de sorte qu\u2019il faudrait appliquer au litige la responsabilit\u00e9 contractuelle de droit commun de l\u2019article 1147 du code civil avec son d\u00e9lai de prescription de 30 ans.<\/p>\n

Afin de d\u00e9partager les parties, il faut en premier lieu d\u00e9terminer le r\u00e9gime applicable au litige.<\/p>\n

Les r\u00e8gles applicables<\/p>\n

Il n\u2019est pas contest\u00e9 qu\u2019il s\u2019agit au d\u00e9part d\u2019une vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement, de sorte qu\u2019il y a lieu \u00e0 application de la loi du 28 d\u00e9cembre 1976 relative aux ventes d\u2019immeubles \u00e0 construire et \u00e0 l\u2019obligation de garantie en raison des vices de construction qui a introduit dans le code civil les articles 1601-1 \u00e0 1601-14.<\/p>\n

Il \u00e9chet de relever d\u2019abord, au sujet de ces dispositions sp\u00e9ciales, que le terme de \u00ab vice de construction \u00bb doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 extensivement. Il \u00e9tait \u00e0 l\u2019esprit du l\u00e9gislateur luxembourgeois, contrairement \u00e0 ce qui est le cas pour le r\u00e9gime constitu\u00e9 par les articles 1641, 1642, 1643 et 1644 du code civil, qu\u2019 \u00ab il ne devait pas viser seulement les vices qui affectent la solidit\u00e9, la dur\u00e9e et la conservation de l\u2019immeuble, mais g\u00e9n\u00e9ralement toutes les malfa\u00e7ons courantes ainsi que les d\u00e9fauts de conformit\u00e9 et de qualit\u00e9 \u00bb (Georges RAVARANI, La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, 3\u00b0 \u00e9dition, n\u00b0 705 ; Cour, 15 octobre 1987, Pas. 27, p. 188).<\/p>\n

Cette pr\u00e9cision est importante, alors que le r\u00e9gime de la mise en \u0153uvre de la responsabilit\u00e9 pour vice de construction est radicalement diff\u00e9rent de celui pour d\u00e9faut de conformit\u00e9, dans la mesure o\u00f9, en mati\u00e8re de vente d\u2019immeubles \u00e0 construire, la sanction en cas de constatation de vices de nature dont il est question ci-avant, ne donnera pas lieu \u00e0 r\u00e9solution du contrat ou \u00e0 diminution de prix, mais la loi pr\u00e9voit que le vendeur devra r\u00e9parer les vices constat\u00e9s. La Cour ne s\u2019attardera donc pas \u00e0 rechercher si les probl\u00e8mes affectant la fa\u00e7ade sont \u00e0 qualifier de d\u00e9fauts de conformit\u00e9 ou de vices \u00e0 proprement<\/p>\n

6 parler, le r\u00e9gime de la responsabilit\u00e9 \u00e9tant le m\u00eame en mati\u00e8re de vente d\u2019immeubles \u00e0 construire.<\/p>\n

L\u2019article 1642-1 du code civil \u00e9tablit une distinction originale entre vices apparents et vices cach\u00e9s en mati\u00e8re d\u2019immeubles \u00e0 construire, le crit\u00e8re de distinction \u00e9tant exclusivement technique : le vice est apparent s\u2019il s\u2019est r\u00e9v\u00e9l\u00e9 avant le plus tard de deux \u00e9v\u00e9nements, \u00e0 savoir la r\u00e9ception de l\u2019ouvrage ou l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai d\u2019un mois apr\u00e8s la prise de possession de l\u2019immeuble par l\u2019acqu\u00e9reur. S\u2019il se r\u00e9v\u00e8le plus tard, il est consid\u00e9r\u00e9 comme cach\u00e9.<\/p>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 la distinction ci-avant d\u00e9crite, il s\u2019agit dans la pr\u00e9sente affaire d\u2019un vice cach\u00e9, les d\u00e9sordres n\u2019\u00e9tant apparus qu\u2019en 2011\/2012.<\/p>\n

Si le vice est cach\u00e9, c\u2019est l\u2019article 1646-1 du code civil qui s\u2019applique.<\/p>\n

\u00ab Le vendeur d\u2019un immeuble \u00e0 construire est tenu pendant dix ans, \u00e0 compter de la r\u00e9ception de l\u2019ouvrage par l\u2019acqu\u00e9reur, des vices cach\u00e9s dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes li\u00e9es au ma\u00eetre de l\u2019ouvrage par un contrat de louage d\u2019ouvrage sont eux-m\u00eames tenus en application des articles 1792 et 2270 du pr\u00e9sent code.<\/p>\n

Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans \u00e0 compter de la r\u00e9ception de l\u2019ouvrage par l\u2019acqu\u00e9reur. Ces garanties b\u00e9n\u00e9ficient aux propri\u00e9taires successifs de l\u2019immeuble.<\/p>\n

Il n\u2019y aura pas lieu \u00e0 r\u00e9solution du contrat ou \u00e0 diminution du prix si le vendeur s\u2019oblige \u00e0 r\u00e9parer le vice.<\/p>\n

L\u2019action n\u00e9e en application du pr\u00e9sent article ne peut \u00eatre exerc\u00e9e par les acqu\u00e9reurs successifs qu\u2019\u00e0 l\u2019encontre du vendeur originaire \u00bb.<\/p>\n

Le r\u00e9gime sp\u00e9cial d\u00e9coulant de l\u2019article 1646-1 du code civil ne s\u2019applique qu\u2019\u00e0 partir de la r\u00e9ception.<\/p>\n

Jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9ception de l\u2019ouvrage ou \u00e0 d\u00e9faut de r\u00e9ception, le constructeur sera soumis \u00e0 la responsabilit\u00e9 contractuelle de droit commun (article 1147 du code civil) qui cesse avec la r\u00e9ception.<\/p>\n

Il importe d\u00e8s lors de d\u00e9terminer en premier lieu s\u2019il y a eu r\u00e9ception.<\/p>\n

La r\u00e9ception<\/p>\n

7 La preuve de la forclusion incombe \u00e0 GAMMA CONCEPT.<\/p>\n

Celle-ci soutient qu\u2019il y aurait eu r\u00e9ception au courant des ann\u00e9es 2000 \u00e0 2002.<\/p>\n

Dans la mesure o\u00f9 le projet descriptif de l\u2019immeuble r\u00e9sidentiel \u00e9labor\u00e9 par les architectes GUBBINI & LINSTER porte la date du 29 novembre 1999 et que l\u2019acte de base avec r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral de copropri\u00e9t\u00e9 n\u2019a \u00e9t\u00e9 dress\u00e9 par le notaire LECUIT que le 9 f\u00e9vrier 2000 et qu\u2019il n\u2019y est encore question que de terrains \u00e0 b\u00e2tir, la construction n\u2019a pu \u00eatre entam\u00e9e qu\u2019en 2000 de sorte qu\u2019une r\u00e9ception en 2000 est exclue.<\/p>\n

Dans sa farde N\u00b0 1, GAMMA CONCEPT verse en pi\u00e8ce 8, vingt-cinq \u00ab proc\u00e8s-verbaux de r\u00e9ception tous effectu\u00e9s durant l\u2019ann\u00e9e 2002 \u00bb.<\/p>\n

La Cour retient qu\u2019il ne s\u2019agit pas de \u00ab proc\u00e8s-verbaux de r\u00e9ception \u00bb mais de \u00ab constats d\u2019ach\u00e8vement \u00bb.<\/p>\n

Or, aux termes de l\u2019article 1601-6 du code civil in fine :<\/p>\n

\u00ab La constatation de l\u2019ach\u00e8vement n\u2019emporte par elle-m\u00eame ni reconnaissance de la conformit\u00e9 aux pr\u00e9visions du contrat, ni renonciation aux droits que l\u2019acqu\u00e9reur tient de l\u2019article 1642-1 \u00bb.<\/p>\n

GAMMA CONCEPT verse ensuite 16 proc\u00e8s-verbaux de r\u00e9ception qui sont effectivement des proc\u00e8s-verbaux de r\u00e9ception au sens propre du terme.<\/p>\n

Ces proc\u00e8s-verbaux ont tous \u00e9t\u00e9 \u00e9tablis au courant de l\u2019ann\u00e9e 2002, le premier le 15 mars 2002, le dernier le 28 novembre 2002.<\/p>\n

Contrairement aux premiers juges, la Cour retient que la r\u00e9ception des parties privatives comporte la r\u00e9ception des parties communes, l\u2019article 1601-6 du code civil pr\u00e9cisant que l\u2019immeuble vendu en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement n\u2019est r\u00e9put\u00e9 achev\u00e9 au sens des articles 1601-2 et 1601-9 que lorsque sont ex\u00e9cut\u00e9s les ouvrages et sont install\u00e9s les \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement qui sont indispensables \u00e0 l\u2019utilisation, conform\u00e9ment \u00e0 sa destination, de l\u2019immeuble faisant l\u2019objet du contrat. La r\u00e9ception est donc forc\u00e9ment post\u00e9rieure \u00e0 l\u2019ach\u00e8vement tant des parties privatives que des parties communes et vaut d\u00e8s lors pour les deux.<\/p>\n

Il n\u2019en reste pas moins qu\u2019il d\u00e9coule de l\u2019\u00e9tat descriptif de division de l\u2019acte de base du 9 f\u00e9vrier 2000 que l\u2019immeuble est compos\u00e9 au total de 130 lots privatifs.<\/p>\n

8 Comme seuls 16 proc\u00e8s-verbaux de r\u00e9ception sur 130 ont \u00e9t\u00e9 vers\u00e9s dont le dernier date du mois de novembre 2002, rien ne permet d\u2019affirmer que tous les lots ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9ceptionn\u00e9s jusqu\u2019\u00e0 fin 2002.<\/p>\n

Les premiers juges ont cependant retenu \u00e0 tort \u00ab Dans ces circonstances, il y a lieu de consid\u00e9rer que la r\u00e9ception de la fa\u00e7ade n\u2019est pas \u00e9tablie en cause \u00bb pour conclure ensuite : \u00ab La responsabilit\u00e9 applicable en la mati\u00e8re est la responsabilit\u00e9 contractuelle de droit commun, telle qu\u2019elle r\u00e9sulte de l\u2019article 1147 du code civil \u00bb.<\/p>\n

Comme il n\u2019est en effet pas contest\u00e9 que l\u2019immeuble est enti\u00e8rement habit\u00e9, il y a forc\u00e9ment eu r\u00e9ception \u00e0 un moment donn\u00e9 par le restant des copropri\u00e9taires, ne f\u00fbt-ce qu\u2019en prenant possession des lieux, la r\u00e9ception tacite ayant les m\u00eames effets que la r\u00e9ception expresse.<\/p>\n

Il en suit que les r\u00e8gles de l\u2019article 1646-1 du code civil sont applicables en l\u2019esp\u00e8ce.<\/p>\n

L\u2019absence de date concr\u00e8te de la r\u00e9ception a pour seul effet de laisser planer le doute sur le point de d\u00e9part du d\u00e9lai de forclusion.<\/p>\n

Concr\u00e8tement, cela signifie qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce GAMMA CONCEPT n\u2019a pas prouv\u00e9 que le d\u00e9lai fut expir\u00e9 au moment de l\u2019introduction de l\u2019affaire en justice \u00e0 condition \u00e9videmment qu\u2019il y ait lieu \u00e0 application de la garantie d\u00e9cennale alors qu\u2019il est pourtant difficilement imaginable que la r\u00e9ception n\u2019ait eu lieu qu\u2019en 2010 ou 2011 afin de permettre d\u2019agir dans le cadre de la garantie biennale.<\/p>\n

Il y a d\u00e8s lors lieu de qualifier les vices affectant la fa\u00e7ade.<\/p>\n

La qualification des travaux de fa\u00e7ade : gros \u0153uvre ou menu ouvrage<\/p>\n

GAMMA CONCEPT et le syndicat des copropri\u00e9taires s\u2019opposent par rapport \u00e0 la qualification du vice affectant la fa\u00e7ade.<\/p>\n

Selon le syndicat des copropri\u00e9taires il s\u2019agit d\u2019un vice affectant le gros ouvrage tandis que GAMMA CONCEPT, s\u2019emparant \u00e0 cet effet tant du rapport d\u2019expertise HENGEN du 22 octobre 2012 que du rapport d\u2019\u00e9tat des lieux MOLITOR du 23 d\u00e9cembre 2011 et de son rapport subsidiaire du 11 janvier 2013, soutient qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un \u00ab probl\u00e8me purement esth\u00e9tique, qui ne met en aucun cas en cause la fonctionnalit\u00e9 de l\u2019ouvrage \u00bb, les deux experts ayant par ailleurs jug\u00e9 \u00ab l\u2019importance de la perturbation optique comme acceptable \u00bb.<\/p>\n

9 Dans la mesure o\u00f9 la qualification du vice — gros ouvrage ou menu ouvrage — est une question d\u2019ordre juridique, elle rel\u00e8ve de la seule comp\u00e9tence des juridictions, l\u2019expert n\u2019\u00e9tant appel\u00e9 qu\u2019\u00e0 faire la constatation du vice, en d\u00e9terminer les origines et \u00e0 proposer les mesures aptes \u00e0 y rem\u00e9dier.<\/p>\n

La Cour n\u2019est donc pas li\u00e9e par les d\u00e9clarations des deux experts, mais doit rechercher s\u2019il s\u2019agit en l\u2019esp\u00e8ce d\u2019un vice affectant un gros ouvrage ou un menu ouvrage.<\/p>\n

La distinction entre gros ouvrages et menus ouvrages donne lieu \u00e0 une jurisprudence abondante. Apr\u00e8s avoir, dans un premier temps, r\u00e9serv\u00e9 le qualificatif de gros ouvrage aux \u00e9l\u00e9ments porteurs et \u00e0 la toiture d\u2019un immeuble, la jurisprudence retient d\u00e9sormais que pour d\u00e9terminer la notion, il convient de s\u2019attacher non seulement \u00e0 la fonction de l\u2019ouvrage pour la stabilit\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 de l\u2019\u00e9difice, mais de prendre aussi en consid\u00e9ration l\u2019utilit\u00e9 de l\u2019ouvrage de mani\u00e8re \u00e0 consid\u00e9rer comme affectant un gros ouvrage, les malfa\u00e7ons qui rendent une chose immobili\u00e8re impropre \u00e0 sa destination. Ayant \u00e9nonc\u00e9 un temps qu\u2019il faut de plus, examiner l\u2019ampleur de la r\u00e9paration que le vice rend n\u00e9cessaire, ainsi que le co\u00fbt et le caract\u00e8re d\u2019investissement durable que repr\u00e9sente l\u2019ouvrage, la jurisprudence la plus r\u00e9cente affirme que le crit\u00e8re est en principe tir\u00e9 de la nature et de la destination de l\u2019ouvrage, et non des caract\u00e8res ou de l\u2019importance d\u2019un vice qui l\u2019affecte ou du co\u00fbt de la remise en \u00e9tat (Georges RAVARANI : La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, 3\u00b0 \u00e9dition, n\u00b0 625 ; Cour d\u2019appel, 19 juin 2013, no 37858).<\/p>\n

Il est d\u00e9sormais \u00e9galement admis que la notion de mise en p\u00e9ril de l\u2019\u00e9difice s\u2019applique non seulement en cas d\u2019alt\u00e9ration de la solidit\u00e9 de l\u2019\u00e9difice, mais \u00e9galement en cas d\u2019atteinte \u00e0 la conservation d\u2019une des parties ma\u00eetresses de l\u2019immeuble, d\u2019atteinte \u00e0 la salubrit\u00e9 de la construction ou encore d\u2019existence de vices rendant l\u2019immeuble impropre \u00e0 sa destination ou m\u00eame d\u00e9passant la mesure des imperfections auxquelles on doit s\u2019attendre dans une construction (Cour 29 septembre 2004, n\u00b0 28077 et 28215 du r\u00f4le).<\/p>\n

En ce qui concerne plus particuli\u00e8rement la fa\u00e7ade, la question est de savoir s\u2019il convient de consid\u00e9rer l\u2019application de l\u2019enduit final comme un travail sur \u00ab existants \u00bb, ayant une fonction purement esth\u00e9tique, sans incidence sur l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 ou l\u2019isolation de la fa\u00e7ade, auquel cas le ravalement, la mise en peinture ou l\u2019enduit seraient \u00e0 qualifier de menus ouvrages ou si, au contraire, il faut consid\u00e9rer les travaux de fa\u00e7ade comme la r\u00e9alisation d\u2019un ouvrage unique bien qu\u2019ex\u00e9cut\u00e9 en deux temps auquel cas la qualification de gros ouvrage s\u2019impose.<\/p>\n

10 L\u2019enduit de finition ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 en soi, isol\u00e9ment du corps d\u2019enduit auquel il s\u2019applique. En effet, la fa\u00e7ade constitue un tout, un ouvrage unique, compos\u00e9 des deux enduits, l\u2019un assurant l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 et l\u2019isolation et l\u2019autre apportant la finition voulue. Une fa\u00e7ade mono-couche consistant uniquement en un corps d\u2019enduit n\u2019est pas un ouvrage complet ; ce n\u2019est qu\u2019un provisoire. Il serait par cons\u00e9quent erron\u00e9 de la d\u00e9composer artificiellement en les diff\u00e9rentes tranches d\u2019enduit qui la composent et de qualifier chacun de ses \u00e9l\u00e9ments distinctement.<\/p>\n

La fa\u00e7ade doit par cons\u00e9quent ranger dans son ensemble parmi les gros ouvrages.<\/p>\n

Cette qualification s\u2019impose en raison de la fonction de la fa\u00e7ade qui, en assurant l\u2019isolation et l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 de la construction, est un \u00e9l\u00e9ment essentiel et indispensable pour en garantir \u00e0 la fois l\u2019habitabilit\u00e9 et la durabilit\u00e9. En outre, la fa\u00e7ade elle-m\u00eame est un \u00e9l\u00e9ment durable de la construction (Cour, 11 janvier deux mille six, Num\u00e9ros 29 699 et 29 711 du r\u00f4le).<\/p>\n

La Cour note d\u2019ailleurs que si les deux experts s\u2019accordent pour dire qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un probl\u00e8me purement esth\u00e9tique, l\u2019expert HENGEN se montre beaucoup plus nuanc\u00e9. Ainsi, si l\u2019expert MOLITOR a d\u00e9clar\u00e9 que le probl\u00e8me \u00ab ne met en aucun cas en cause la fonctionnalit\u00e9 de l\u2019ouvrage \u00bb, l\u2019expert HENGEN a pris soin de pr\u00e9ciser que le probl\u00e8me \u00ab ne met, pour le moment, pas la fonctionnalit\u00e9 de l\u2019ouvrage en cause \u00bb.<\/p>\n

Le vice \u00e9tant donc \u00e0 ranger dans la cat\u00e9gorie de ceux affectant le gros ouvrage, il n\u2019y a pas forclusion, faute par GAMMA CONCEPT de prouver la date de la r\u00e9ception et partant le point de d\u00e9part du d\u00e9lai d\u00e9cennal.<\/p>\n

La faute<\/p>\n

Le constructeur est oblig\u00e9 de concevoir et de r\u00e9aliser un ouvrage exempt de vices.<\/p>\n

Quant \u00e0 la question de savoir si l\u2019obligation de concevoir et de r\u00e9aliser un ouvrage exempt de vices constitue une obligation de r\u00e9sultat ou de moyens, l\u2019existence d\u2019une obligation de r\u00e9sultat dans le chef du constructeur fait actuellement l\u2019unanimit\u00e9. En pr\u00e9sence d\u2019une obligation de r\u00e9sultat, d\u00e8s le d\u00e9sordre constat\u00e9, l\u2019entrepreneur peut \u00eatre recherch\u00e9 sur le fondement d\u2019une pr\u00e9somption, non de faute, mais de responsabilit\u00e9 dont il lui appartient de se d\u00e9gager sans que le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage n\u2019ait \u00e0 apporter la preuve d\u2019une quelconque faute,<\/p>\n

11 cette pr\u00e9somption ne tombant que devant la preuve de la cause \u00e9trang\u00e8re, du fait d\u2019un tiers ou de la faute du ma\u00eetre de l\u2019ouvrage.<\/p>\n

GAMMA CONCEPT fait plaider en premier lieu qu\u2019il s\u2019agirait d\u2019un ph\u00e9nom\u00e8ne de la nature d\u00fb \u00e0 l\u2019implantation g\u00e9ographique de l\u2019immeuble qui serait entour\u00e9 d\u2019arbres et d\u2019arbustes ce qui favoriserait la formation d\u2019algues organiques.<\/p>\n

De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les ph\u00e9nom\u00e8nes naturels ne constituent des cas de force majeure que si leur caract\u00e8re exceptionnel est d\u00e9montr\u00e9. L\u2019impr\u00e9visibilit\u00e9 et l'irr\u00e9sistibilit\u00e9 sont appr\u00e9ci\u00e9es en consid\u00e9ration du moment et du lieu auxquels l'\u00e9v\u00e9nement qui a caus\u00e9 le d\u00e9sordre s'est produit.<\/p>\n

La formation d\u2019algues organiques sur la fa\u00e7ade d\u2019un immeuble implant\u00e9 dans un cadre de verdure dont une partie de la fa\u00e7ade est enti\u00e8rement orient\u00e9e vers le Nord n\u2019est ni impr\u00e9visible, alors qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un ph\u00e9nom\u00e8ne courant, ni surtout irr\u00e9sistible alors que l\u2019expert HENGEN retient qu\u2019on \u00ab aurait pu \u00e9viter l\u2019apparition de ces micro-organismes si on avait appliqu\u00e9 sur l\u2019enduit final un hydrofuge par saturation sur l\u2019enduit de fa\u00e7ade et sur le b\u00e9ton vu (acc\u00e8s immeuble). La pose de cet hydrofuge aurait prot\u00e9g\u00e9 l\u2019enduit final (poreux) et aurait emp\u00each\u00e9 que l\u2019enduit final ne se comporte ponctuellement comme une \u00e9ponge. Ainsi cet hydrofuge appliqu\u00e9 n\u2019aurait permis aux micro-organismes (algues vertes) de s\u2019y accrocher et de prolif\u00e9rer en pr\u00e9sence de l\u2019humidit\u00e9. Comme exemple je ne cite que l\u2019immeuble situ\u00e9 en face de la copropri\u00e9t\u00e9 RES1.) o\u00f9 une peinture siloxane (hydrofuge) a \u00e9t\u00e9 mise en place. Aucun micro-organisme ni algue n\u2019y existe \u00bb.<\/p>\n

GAMMA CONCEPT entend ensuite se retrancher derri\u00e8re la faute du tiers, la soci\u00e9t\u00e9 STO, qui a livr\u00e9 les produits utilis\u00e9s dans la pose de la fa\u00e7ade et qui aurait pourtant confirm\u00e9 que l\u2019enduit pos\u00e9 sur l\u2019immeuble \u00e9tait conforme aux prescriptions techniques de l\u2019\u00e9poque et qui aurait d\u2019ailleurs confirm\u00e9 qu\u2019un traitement anticryptomatique, c\u2019est-\u00e0-dire un traitement contre les v\u00e9g\u00e9taux, existait et avait \u00e9t\u00e9 mis en place selon la r\u00e8glementation en vigueur en 1999.<\/p>\n

Le sous-traitant, le fabricant et le fournisseur d'\u00e9l\u00e9ments d'\u00e9quipement ou de mat\u00e9riaux sont des partenaires contractuels du locateur d'ouvrage. Mais ils sont des tiers dans les relations avec le ma\u00eetre de l'ouvrage, dont l'entrepreneur principal r\u00e9pond au titre d'un principe g\u00e9n\u00e9ral de responsabilit\u00e9 contractuelle du fait d'autrui (sur cette question, V. Ph. Delebecque, Le principe de responsabilit\u00e9 de l'entrepreneur principal du fait de son sous-traitant : Rapp. C. cass. 1991, p. 161, sp\u00e9cialement p. 163 s.). L'entrepreneur est ainsi responsable du fait de ses sous-traitants. Dans<\/p>\n

12 ces conditions, un locateur d'ouvrage ne peut en aucun cas se pr\u00e9valoir de la faute d'un sous-traitant ou de vices affectant les mat\u00e9riaux qui lui ont \u00e9t\u00e9 livr\u00e9s, afin d'\u00e9chapper aux cons\u00e9quences des garanties l\u00e9gales (Jurisclasseur civil, articles 1788 \u00e0 1794, Fasc 24 : Construction — Garanties l\u00e9gales — R\u00e9gime, n\u00b0 49).<\/p>\n

GAMMA CONCEPT soutient enfin qu\u2019il y aurait faute de la copropri\u00e9t\u00e9 qui n\u2019aurait pas entretenu la fa\u00e7ade en exposant : \u00ab pour qu\u2019un immeuble continue \u00e0 avoir une belle apparence, faut-il encore l\u2019entretenir lors des ann\u00e9es qui passent. Si aucun entretien n\u2019a \u00e9t\u00e9 fait depuis 1999, il est bien \u00e9vident que l\u2019apparence se d\u00e9grade \u00bb.<\/p>\n

Le d\u00e9faut d'entretien est une cause d'exon\u00e9ration, pourvu qu'il soit \u00e0 l'origine du d\u00e9sordre (cf. ouvrage pr\u00e9cit\u00e9, N\u00b0 60).<\/p>\n

Tel n\u2019est pas le cas en l\u2019esp\u00e8ce, alors que l\u2019origine du d\u00e9sordre consiste dans le d\u00e9faut d\u2019application d\u2019hydrofuge.<\/p>\n

GAMMA CONCEPT cite d\u2019ailleurs incorrectement l\u2019expert en affirmant que \u00ab cette absence d\u2019entretien de la fa\u00e7ade est d\u2019ailleurs soulign\u00e9e dans le rapport d\u2019expertise \u00bb, l\u2019expert n\u2019ayant jamais affirm\u00e9 pareille chose. Si l\u2019expert propose que la copropri\u00e9t\u00e9 doit supporter une partie des frais de r\u00e9habilitation de l\u2019enduit de fa\u00e7ade, c\u2019est uniquement \u00ab parce que l\u2019immeuble avec une fa\u00e7ade refaite ressemble plut\u00f4t \u00e0 un immeuble neuf qu\u2019\u00e0 un immeuble qui a 12 ans d\u2019\u00e2ge \u00bb.<\/p>\n

Ainsi que la Cour va le pr\u00e9ciser ci-apr\u00e8s, cette proposition de l\u2019expert ne rentre pas dans ses attributions, la question de la r\u00e9paration \u00e9tant de la comp\u00e9tence exclusive des juridictions.<\/p>\n

GAMMA CONCEPT ne s\u2019est partant pas exon\u00e9r\u00e9e de la pr\u00e9somption de responsabilit\u00e9 qui p\u00e8se sur elle.<\/p>\n

La r\u00e9paration<\/p>\n

GAMMA CONCEPT critique les premiers juges en ce qu\u2019ils ont int\u00e9gralement fait droit \u00e0 la demande et s\u2019oppose \u00e0 supporter les frais d\u2019une remise \u00e0 neuf compl\u00e8te d\u2019une fa\u00e7ade \u00e2g\u00e9e de 14 ann\u00e9es sans tenir compte d\u2019un quelconque facteur de v\u00e9tust\u00e9. En outre, seule la fa\u00e7ade NORD et une partie de la fa\u00e7ade SUD seraient affect\u00e9es ainsi que les murs en b\u00e9ton bordant l\u2019entr\u00e9e \u00e0 l\u2019immeuble et au garage souterrain.<\/p>\n

13 Si le syndicat des copropri\u00e9taires devait le cas \u00e9ch\u00e9ant \u00eatre indemnis\u00e9 d\u2019un \u00e9ventuel trouble et remis dans la situation dans lequel il se serait trouv\u00e9 s\u2019il n\u2019y avait pas eu trouble, il ne s\u2019agirait cependant pas de le mettre dans une situation qui accro\u00eetrait la valeur du bien en lui apportant une am\u00e9lioration.<\/p>\n

Elle s\u2019empare \u00e0 cet effet du rapport d\u2019expertise HENGEN qui serait d\u2019avis que le pr\u00e9judice subi par la copropri\u00e9t\u00e9 est minime et que la r\u00e9fection propos\u00e9e reviendrait \u00e0 am\u00e9liorer sensiblement l\u2019ouvrage de sorte que la copropri\u00e9t\u00e9 devrait prendre 65 % de la r\u00e9fection \u00e0 sa charge.<\/p>\n

Le syndicat des copropri\u00e9taires insiste sur la r\u00e9fection totale de la fa\u00e7ade et se pr\u00e9vaut des photos annex\u00e9es au rapport HENGEN prouvant que les fa\u00e7ades Est et Ouest n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 \u00e9pargn\u00e9es par le ph\u00e9nom\u00e8ne, de sorte qu\u2019il faudrait refaire toute la fa\u00e7ade, ceci aussi afin d\u2019\u00e9viter un aspect \u00ab patchwork \u00bb.<\/p>\n

La Cour retient en premier lieu qu\u2019il r\u00e9sulte des photos vers\u00e9es en cause que l\u2019ensemble de la fa\u00e7ade est atteinte de taches verd\u00e2tres m\u00eame si celles- ci affectent davantage le c\u00f4t\u00e9 Nord que les autres parties.<\/p>\n

En ce qui concerne l\u2019usure par v\u00e9tust\u00e9, deux \u00e9coles s\u2019opposent en doctrine.<\/p>\n

Pour les uns, l\u2019abattement correspondant \u00e0 la v\u00e9tust\u00e9 du bien \u00e9vite l\u2019enrichissement de la victime. Cette positon s\u2019appuie sur une analyse strictement comptable du principe d\u2019\u00e9quivalence entre dommage et r\u00e9paration. Le dommage est suffisamment r\u00e9par\u00e9 en allouant \u00e0 la victime l\u2019indemnit\u00e9 qui repr\u00e9sente la diminution de son patrimoine caus\u00e9e par le responsable.<\/p>\n

Pour les autres, il y a bien enrichissement, mais il se justifie par la n\u00e9cessit\u00e9 de r\u00e9parer le dommage dans toute son ampleur. D\u00e9duire la v\u00e9tust\u00e9 aboutit \u00e0 accorder \u00e0 la victime une somme inf\u00e9rieure \u00e0 celle qui lui serait indispensable pour remplacer le bien d\u00e9truit et l\u2019obligerait \u00e0 en mettre de sa poche. Cette analyse repose sur l\u2019id\u00e9e que la r\u00e9paration du pr\u00e9judice, au- del\u00e0 de la simple compensation comptable de la perte \u00e9prouv\u00e9e par le patrimoine de la victime, doit procurer \u00e0 celle-ci les moyens d\u2019\u00eatre replac\u00e9e dans la situation qui aurait \u00e9t\u00e9 la sienne si le dommage n\u2019avait pas eu lieu, donc sans application d\u2019un quelconque coefficient de v\u00e9tust\u00e9. C\u2019est cette derni\u00e8re conception qui a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e par la Cour de cassation fran\u00e7aise et reprise par les juridictions du fond de fa\u00e7on dominante en droit luxembourgeois.<\/p>\n

14 \u00ab Le propre de la responsabilit\u00e9 civile \u00e9tant de r\u00e9parer aussi exactement que possible l'\u00e9quilibre d\u00e9truit par le dommage, la r\u00e9paration int\u00e9grale de celui-ci n'est assur\u00e9e que par le remboursement des frais de remise en \u00e9tat de la chose, de sorte qu'il ne saurait \u00eatre retenu un abattement pour cause de v\u00e9tust\u00e9 \u00bb (CA Agen, 17 juin 2002, n\u00b0 00\/00380 : JurisData n\u00b0 2002-192850).<\/p>\n

C\u2019est aussi la position dominante des juridictions luxembourgeoises.<\/p>\n

Ainsi a-t-il \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 plus particuli\u00e8rement \u00e0 propos de la pr\u00e9tendue plus-value conf\u00e9r\u00e9e \u00e0 un immeuble en raison de la r\u00e9fection de la fa\u00e7ade :<\/p>\n

\u00ab L\u2019indemnisation doit \u00eatre totale, en ce sens que [le responsable] doit non seulement r\u00e9parer les d\u00e9sordres qui se sont d\u00e9j\u00e0 manifest\u00e9s, mais doit proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9fection de mani\u00e8re \u00e0 faire dispara\u00eetre la cause m\u00eame du pr\u00e9judice ; qu\u2019il en r\u00e9sulte que les condamnations prononc\u00e9es\u2026ne peuvent entra\u00eener pour [la victime] un enrichissement sans cause donnant lieu \u00e0 r\u00e9duction de son indemnit\u00e9 pour plus-value \u00bb (Cour d\u2019appel, 1 er avril 1992, n\u00b0 125889 et12648).<\/p>\n

Une des raisons de cette solution favorable, consistant \u00e0 ne pas tenir compte d\u2019une \u00e9ventuelle plus-value, r\u00e9side en ce qu\u2019elle p\u00e9naliserait la victime qui devrait assumer personnellement une partie des frais d\u2019une remise en \u00e9tat pourtant imputable \u00e0 l\u2019activit\u00e9 dommageable du responsable (Georges RAVARANI : La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, 3\u00b0 \u00e9dition, n\u00b0 1264).<\/p>\n

La Cour retient d\u00e8s lors dans la pr\u00e9sente esp\u00e8ce que bien que ce soit la fa\u00e7ade Nord qui est le plus atteinte, il y a lieu \u00e0 r\u00e9fection de la totalit\u00e9 avec application d\u2019un hydrofuge, seul moyen de faire dispara\u00eetre l\u2019origine du vice et d\u2019\u00e9viter qu\u2019il ne se d\u00e9veloppe avec le temps \u00e9galement sur le restant de la fa\u00e7ade.<\/p>\n

Si plus-value il y a dans le chef de la copropri\u00e9t\u00e9, il faut se rendre \u00e0 l\u2019\u00e9vidence que la remise en \u00e9tat ne s\u2019impose que faute par le constructeur d\u2019avoir livr\u00e9 un immeuble exempt de vices. Sans ce vice, la copropri\u00e9t\u00e9 n\u2019aurait certainement pas \u00e9t\u00e9 amen\u00e9e \u00e0 refaire la fa\u00e7ade apr\u00e8s 13 ans, la dur\u00e9e d\u2019une fa\u00e7ade \u00e9tant estim\u00e9e par l\u2019expert \u00e0 25 ans.<\/p>\n

Le jugement est donc \u00e0 confirmer en ce que la r\u00e9fection de l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la fa\u00e7ade a \u00e9t\u00e9 ordonn\u00e9e aux frais de GAMMA CONCEPT.<\/p>\n

Les montants \u00e0 allouer<\/p>\n

15 GAMMA CONCEPT conteste l\u2019\u00e9valuation du pr\u00e9judice faite par l\u2019expert HENGEN et conteste notamment les montants relatifs aux frais de surveillance et de coordination du chantier.<\/p>\n

Ainsi que la Cour vient de le d\u00e9cider, la r\u00e9fection totale de la fa\u00e7ade s\u2019impose et il faut bien \u00e9videmment aussi que le chantier soit coordonn\u00e9 et surveill\u00e9.<\/p>\n

Par rapport aux chiffres, il est de principe que lorsque les juridictions ont recours \u00e0 l\u2019avis d\u2019un expert pour les \u00e9clairer par des constatations sur une question de fait qui requiert les lumi\u00e8res d\u2019un technicien, les juges ne s\u2019\u00e9carteront de l\u2019avis des experts judicaires que lorsqu\u2019ils ont de justes motifs d\u2019admettre que les experts judiciaires se sont tromp\u00e9s, ou lorsque l\u2019erreur de ceux-ci r\u00e9sulte d\u00e8s \u00e0 pr\u00e9sent, soit du rapport, soit d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments acquis en cause.<\/p>\n

Tel n\u2019\u00e9tant pas le cas en l\u2019esp\u00e8ce, il y a encore lieu \u00e0 confirmation en ce que GAMMA CONCEPT a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9e au paiement d\u2019un montant, outre les int\u00e9r\u00eats, de 181.163, 93 \u20ac qui correspond au co\u00fbt de la remise en \u00e9tat proprement dite (164.694,78 \u20ac) plus les frais de surveillance et de coordination du chantier (16.469,15 \u20ac).<\/p>\n

La majoration du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9tant demand\u00e9e, c\u2019est \u00e9galement \u00e0 juste titre que les premiers juges l\u2019ont ordonn\u00e9e.<\/p>\n

Les frais de l\u2019instance de r\u00e9f\u00e9r\u00e9 et les frais d\u2019expertise<\/p>\n

GAMMA CONCEPT s\u2019oppose au paiement des frais d\u2019expertise HENGEN en faisant valoir qu\u2019il existait d\u00e9j\u00e0 un rapport confectionn\u00e9 par l\u2019expert Steve MOLITOR qui s\u2019\u00e9tait prononc\u00e9 sur l\u2019ensemble des probl\u00e8mes et qui \u00e9tait venu \u00e0 la m\u00eame conclusion que l\u2019expert HENGEN.<\/p>\n

Tel que l\u2019ont retenu \u00e0 bon droit les juges de premi\u00e8re instance, le rapport MOLITOR n\u2019\u00e9tait qu\u2019un rapport d\u2019\u00e9tat des lieux qui s\u2019est uniquement prononc\u00e9 sur l\u2019existence du vice mais non pas sur ses origines et sur les mesures aptes \u00e0 y rem\u00e9dier.<\/p>\n

L\u2019expert MOLITOR n\u2019a pas non plus chiffr\u00e9 les frais de remise en \u00e9tat.<\/p>\n

Afin de d\u00e9partager les parties, il y avait donc lieu \u00e0 institution d\u2019une expertise judiciaire.<\/p>\n

16 Il en suit que le jugement est encore \u00e0 confirmer en ce que les frais du r\u00e9f\u00e9r\u00e9 et de l\u2019expertise HENGEN ont \u00e9t\u00e9 mis \u00e0 charge de GAMMA CONCEPT.<\/p>\n

Les indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure<\/p>\n

Au vu de l\u2019issue du litige, il est in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge du syndicat des copropri\u00e9taires l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des frais irr\u00e9p\u00e9tibles qu\u2019il a d\u00fb exposer en relation avec le pr\u00e9sent litige. C\u2019est d\u00e8s lors \u00e0 bon droit que les premiers juges ont condamn\u00e9 GAMMA CONCEPT \u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 \u20ac pour la premi\u00e8re instance et l\u2019appel de GAMMA CONCEPT tendant \u00e0 se voir d\u00e9charger du paiement de celle-ci n\u2019est pas fond\u00e9.<\/p>\n

L\u2019\u00e9quit\u00e9 s\u2019oppose en outre \u00e0 ce que le syndicat des copropri\u00e9taires doive supporter l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des frais irr\u00e9p\u00e9tibles en instance d\u2019appel et il convient de lui allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 \u20ac pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Par contre la demande de GAMMA CONCEPT tendant aux m\u00eames fins doit \u00eatre rejet\u00e9e faute par elle de justifier de la condition d\u2019iniquit\u00e9 de l\u2019article 240 NCPC.<\/p>\n

Le jugement est donc \u00e0 confirmer bien que pour d\u2019autres motifs par rapport au r\u00e9gime de responsabilit\u00e9 applicable.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS :<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, le magistrat charg\u00e9 de la mise en \u00e9tat entendu en son rapport oral, vu l\u2019article 227 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure Civile,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel ;<\/p>\n

le dit non fond\u00e9 ;<\/p>\n

confirme le jugement du tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg du 2 juin 2015 ; dit non fond\u00e9e la demande la soci\u00e9t\u00e9 anonyme GAMMA CONCEPT bas\u00e9e sur l\u2019article 240 NCPC ;<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 anonyme GAMMA CONCEPT \u00e0 payer au syndicat des copropri\u00e9taires de la R\u00e9sidence RES1.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 \u20ac pour l\u2019instance d\u2019appel et la condamne aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel avec distraction au profit de Me Lex THIELEN, avocat constitu\u00e9, sur ses affirmations de droit.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 178\/16 \u2013 VII \u2013 CIV Audience publique du 14 d\u00e9cembre deux mille seize Num\u00e9ro 42778 du r\u00f4le. Composition: Astrid MAAS, pr\u00e9sident de chambre; Monique HENTGEN, premier conseiller; Rita BIEL, conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier. E n t r e : la soci\u00e9t\u00e9 anonyme GAMMA\u2026<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[8418],"kji_court":[12305],"kji_chamber":[20506],"kji_year":[61603],"kji_subject":[7724],"kji_keyword":[8683,8464,9055,12307],"kji_language":[7733],"class_list":["post-824305","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-luxembourg","kji_court-cour-superieure-de-justice","kji_chamber-chambre-7-civil","kji_year-61603","kji_subject-civil","kji_keyword-arret","kji_keyword-decembre","kji_keyword-justice","kji_keyword-superieure","kji_language-francais"],"yoast_head":"\nCour sup\u00e9rieure de justice, 14 d\u00e9cembre 2016 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"ru_RU\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Cour sup\u00e9rieure de justice, 14 d\u00e9cembre 2016\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Arr\u00eat N\u00b0 178\/16 \u2013 VII \u2013 CIV Audience publique du 14 d\u00e9cembre deux mille seize Num\u00e9ro 42778 du r\u00f4le. Composition: Astrid MAAS, pr\u00e9sident de chambre; Monique HENTGEN, premier conseiller; Rita BIEL, conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier. E n t r e : la soci\u00e9t\u00e9 anonyme GAMMA\u2026\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2026-05-03T10:48:25+00:00\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"\u041f\u0440\u0438\u043c\u0435\u0440\u043d\u043e\u0435 \u0432\u0440\u0435\u043c\u044f \u0434\u043b\u044f \u0447\u0442\u0435\u043d\u0438\u044f\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"32 \u043c\u0438\u043d\u0443\u0442\u044b\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\\\/\",\"name\":\"Cour sup\u00e9rieure de justice, 14 d\u00e9cembre 2016 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#website\"},\"datePublished\":\"2026-05-03T10:48:22+00:00\",\"dateModified\":\"2026-05-03T10:48:25+00:00\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"ru-RU\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\\\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/avocats-en-droit-penal-a-paris-conseil-et-defense-strategique\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Jurisprudences\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":3,\"name\":\"Cour sup\u00e9rieure de justice, 14 d\u00e9cembre 2016\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"description\":\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"ru-RU\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#organization\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"ru-RU\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"width\":2114,\"height\":1253,\"caption\":\"Kohen Avocats\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\"}}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO Premium plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 14 d\u00e9cembre 2016 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\/","og_locale":"ru_RU","og_type":"article","og_title":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 14 d\u00e9cembre 2016","og_description":"Arr\u00eat N\u00b0 178\/16 \u2013 VII \u2013 CIV Audience publique du 14 d\u00e9cembre deux mille seize Num\u00e9ro 42778 du r\u00f4le. Composition: Astrid MAAS, pr\u00e9sident de chambre; Monique HENTGEN, premier conseiller; Rita BIEL, conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier. E n t r e : la soci\u00e9t\u00e9 anonyme GAMMA\u2026","og_url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\/","og_site_name":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","article_modified_time":"2026-05-03T10:48:25+00:00","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"\u041f\u0440\u0438\u043c\u0435\u0440\u043d\u043e\u0435 \u0432\u0440\u0435\u043c\u044f \u0434\u043b\u044f \u0447\u0442\u0435\u043d\u0438\u044f":"32 \u043c\u0438\u043d\u0443\u0442\u044b"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\/","name":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 14 d\u00e9cembre 2016 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","isPartOf":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#website"},"datePublished":"2026-05-03T10:48:22+00:00","dateModified":"2026-05-03T10:48:25+00:00","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\/#breadcrumb"},"inLanguage":"ru-RU","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2016-6\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/avocats-en-droit-penal-a-paris-conseil-et-defense-strategique\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Jurisprudences","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/"},{"@type":"ListItem","position":3,"name":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 14 d\u00e9cembre 2016"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#website","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/","name":"Kohen Avocats","description":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.","publisher":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"ru-RU"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#organization","name":"Kohen Avocats","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"ru-RU","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","contentUrl":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","width":2114,"height":1253,"caption":"Kohen Avocats"},"image":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#\/schema\/logo\/image\/"}}]}},"jetpack_likes_enabled":false,"jetpack_sharing_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision\/824305","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision"}],"about":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/kji_decision"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=824305"}],"wp:term":[{"taxonomy":"kji_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_country?post=824305"},{"taxonomy":"kji_court","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_court?post=824305"},{"taxonomy":"kji_chamber","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_chamber?post=824305"},{"taxonomy":"kji_year","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_year?post=824305"},{"taxonomy":"kji_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_subject?post=824305"},{"taxonomy":"kji_keyword","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_keyword?post=824305"},{"taxonomy":"kji_language","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_language?post=824305"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}