{"id":828284,"date":"2026-05-04T00:19:05","date_gmt":"2026-05-03T22:19:05","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-19-octobre-2016-3\/"},"modified":"2026-05-04T00:19:09","modified_gmt":"2026-05-03T22:19:09","slug":"cour-superieure-de-justice-19-octobre-2016-3","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-19-octobre-2016-3\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 19 octobre 2016"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Arr\u00eat N\u00b0 167\/16 — I — CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du dix-neuf octobre deux mille seize<\/p>\n

Num\u00e9ro 40580 du r\u00f4le Composition : Odette PAULY, pr\u00e9sident de chambre, Christiane RECKINGER, premier conseiller, Christiane JUNCK, premier conseiller, Brigitte COLLING, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

A.), demeurant \u00e0 L -(\u2026), (\u2026),<\/p>\n

appelant aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Patrick MULLER, en remplacement de l\u2019huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 2 ao\u00fbt 2013 ,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Claude WASSENICH, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

B.), demeurant \u00e0 L- (\u2026), (\u2026),<\/p>\n

intim\u00e9 aux fins du pr\u00e9dit exploit MULLER ,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Marc GOUDEN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1.) , \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- (\u2026), (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du pr\u00e9dit exploit MULLER,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Mario DI STEFANO, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxxembourg,<\/p>\n

en pr\u00e9sence de :<\/p>\n

2 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO1.), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- (\u2026), (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions,<\/p>\n

intervenant volontairement par requ\u00eate en intervention volontaire notifi\u00e9e le 26 juin 2014,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Mario DI STEFANO, avocat \u00e0 la Cour demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

——————————-<\/p>\n

L A C O U R D ' A P P E L :<\/p>\n

Suivant jugement civil du 8 mai 2013 du tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, A.) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9 de ses demandes dirig\u00e9es contre B.) et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC 1.)., tendant \u00e0 voir constater que la vente du 9 f\u00e9vrier 2011 est valable, \u00e0 dire qu\u2019il est propri\u00e9taire de la moiti\u00e9 indivise de la maison faisant l\u2019objet de ce contrat, \u00e0 dire que la vente du 21 f\u00e9vrier 2011 lui est inopposable et voir prononcer la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.).l. \u00e0 lui payer des dommages et int\u00e9r\u00eats de 10.000 euros.<\/p>\n

Les juges de premi\u00e8re instance ont motiv\u00e9 leur d\u00e9cision par l\u2019absence de date certaine du compromis de vente du 9 f\u00e9vrier 2011 relatif \u00e0 la moiti\u00e9 indivise d\u2019un immeuble sis \u00e0 (\u2026), (\u2026) conclu entre le demandeur et B.) , de sorte que le demandeur ne saurait se pr\u00e9valoir de l\u2019ant\u00e9riorit\u00e9 de ses droits sur ceux de la d\u00e9fenderesse SOC 1.). A.) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9 de l\u2019ensemble des chefs de sa demande au motif qu\u2019ils pr\u00e9supposent que ses droits soient ant\u00e9rieurs \u00e0 ceux de la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.).<\/p>\n

Par exploit de l\u2019huissier de justice du 26 juin 2013, la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) a fait signifier \u00e0 A.) et \u00e0 B.) ce jugement.<\/p>\n

Suivant exploit d\u2019 huissier de justice du 2 ao\u00fbt 2013, A.) a interjet\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement appel contre ce jugement. L\u2019appelant ne remet pas en cause la motivation de la juridiction de premi\u00e8re instance ayant d\u00e9clar\u00e9 valable le compromis de vente sign\u00e9 le 9 f\u00e9vrier 2011 entre B.) et lui.<\/p>\n

A titre principal, l\u2019appelant conteste l\u2019absence de date certaine de l\u2019acte du 9 f\u00e9vrier 2011 et, \u00e0 ce titre, il produit la copie de l\u2019enregistrement du compromis litigieux en date du 15 f\u00e9vrier 2011, pi\u00e8ce qui n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 produite en premi\u00e8re instance.<\/p>\n

A titre subsidiaire, A.) se pr\u00e9vaut de la connaissance par la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) de l\u2019existence du compromis de vente du 9 f\u00e9vrier 2011 pour en d\u00e9duire que sa demande en dommages-int\u00e9r\u00eats dirig\u00e9e contre la SOC 1.) est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e.<\/p>\n

L\u2019appelant soul\u00e8ve encore que le tribunal d\u2019arrondissement a omis de statuer sur sa demande dirig\u00e9e contre B.) en remboursement du montant de 5.000 euros vers\u00e9 en ex\u00e9cution du contrat de vente du 9 f\u00e9vrier 2011 reconnu valable.<\/p>\n

3 L\u2019appelant conclut par r\u00e9formation du jugement du 8 mai 2013, \u00e0 voir confirmer la validit\u00e9 de l\u2019acte du 9 f\u00e9vrier 2011 sign\u00e9 entre lui et B.) , \u00e0 voir dire que le compromis de vente du 9 f\u00e9vrier 2011 a date certaine, qu\u2019il est opposable aux tiers et qu\u2019il a primaut\u00e9; dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 cet acte n\u2019a pas date certaine, voir dire qu\u2019il existe des pr\u00e9somptions suffisamment graves, pr\u00e9cises et concordantes pour dire que la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) avait connaissance de l\u2019acte du 9 mai 2011. A titre subsidiaire, l\u2019appelant demande acte qu\u2019il entend d\u00e9f\u00e9rer le serment litisd\u00e9cisoire tant \u00e0 B.) qu\u2019\u00e0 C.), \u00e0 voir que dire qu\u2019il est propri\u00e9taire de la moiti\u00e9 indivise en pleine propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une maison d\u2019habitation avec place et toutes ses appartenances et d\u00e9pendances sise \u00e0 (\u2026) ,(\u2026), avec le num\u00e9ro cadastral (\u2026) contenant 2,70 ares et le num\u00e9ro cadastral (\u2026) contenant 17,10 ares pour le prix de 250.000 euros, \u00e0 d\u00e9clarer inopposable la vente consentie par B.) \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) suivant acte notari\u00e9 \u00e9tabli le 21 f\u00e9vrier 2011 par devant le notaire Carlo WERSANDT enregistr\u00e9 \u00e0 Luxembourg le 1 er mars 2011 et publi\u00e9 au bureau des hypoth\u00e8ques le 24 mars 2011. L\u2019appelant demande \u00e0 voir dire que l\u2019arr\u00eat \u00e0 intervenir tiendra lieu d\u2019acte de vente entre lui et B.) et sera transcrit au bureau de la conservation des hypoth\u00e8ques conform\u00e9ment \u00e0 la loi du 25 septembre 1905, l\u2019appelant conclut \u00e0 la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) \u00e0 lui payer \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour le pr\u00e9judice subi la somme de 20.000 euros ou toute autre somme \u00e0 fixer avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, \u00e0 titre subsidiaire, il demande la condamnation de B.) \u00e0 lui rembourser la somme de 5.000 euros vers\u00e9e en ex\u00e9cution de la vente du 9 f\u00e9vrier 2011, augment\u00e9e des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, et la condamnation des parties intim\u00e9es \u00e0 lui payer le montant de 335.000 euros.<\/p>\n

La partie appelante demande encore la condamnation des intim\u00e9s \u00e0 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.500 euros et elle conclut \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9e de la condamnation au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et des frais de premi\u00e8re instance ainsi qu\u2019\u00e0 se voir allouer l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure r\u00e9clam\u00e9e en premi\u00e8re instance.<\/p>\n

Par requ\u00eate du 26 juin 2014, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO1.) a d\u00e9clar\u00e9 aux parties appelante et intim\u00e9es qu\u2019elle entend intervenir volontairement dans l\u2019instance principale et a demand\u00e9 acte qu\u2019elle a un int\u00e9r\u00eat manifeste \u00e0 y intervenir. La soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.) confirme les d\u00e9clarations de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) en ce que l\u2019intervenante a, dans le cadre de son droit de pr\u00e9emption r\u00e9sultant du contrat d\u2019option du 1 er octobre 2010, c\u00e9d\u00e9 l\u2019immeuble , objet du contrat d\u2019option, \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.).<\/p>\n

Quant aux faits, la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) expose que le 1 er octobre 2010, la soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.) a sign\u00e9 avec A.) une option de vente irr\u00e9vocable jusqu\u2019au 1 er f\u00e9vrier 2011 portant sur le bien en litige, avec droit de pr\u00e9emption autorisant la soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.) \u00e0 acqu\u00e9rir l\u2019immeuble pour son compte ou \u00e0 le vendre \u00e0 tout acqu\u00e9reur \u00e0 sa convenance, que par courrier recommand\u00e9 du 12 janvier 2011, la soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.) a lev\u00e9 l\u2019option, que le 12 janvier 2011 la soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.) a fait valoir son droit de pr\u00e9emption et son intention de passer l\u2019acte de vente pour un prix de 400.000 euros par devant notaire, que par courrier du 9 f\u00e9vrier 2011, la soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.) a rappel\u00e9 \u00e0 A.) et \u00e0 B.) les droits et obligations n\u00e9s du susdit contrat, que le 11 f\u00e9vrier 2011, la soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.) a fait enregistrer le contrat d\u2019option du 1 er octobre 2010, que conform\u00e9ment aux stipulations du contrat d\u2019option de vente, la soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.) a choisi de vendre l\u2019immeuble en question \u00e0 la<\/p>\n

4 soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) et qu\u2019en date du 21 f\u00e9vrier 2011, l\u2019acte notari\u00e9 enregistr\u00e9 le 1 er mars 2011 a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 entre B.) et la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.).<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) conclut que le contrat d\u2019option et la lev\u00e9e d\u2019option sont opposables \u00e0 l\u2019appelant, que ces actes s\u2019analysent en une promesse unilat\u00e9rale de vente dans le chef de B.) , que par la lev\u00e9e d\u2019option du 12 janvier 2011, par la soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.), le contrat de vente s\u2019est form\u00e9 et que le transfert de propri\u00e9t\u00e9 s\u2019est op\u00e9r\u00e9 \u00e0 la m\u00eame date, que B.) ne pouvait donc plus vendre l\u2019immeuble.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) conteste tant la date que la signature du document produit par l\u2019appelant. La soci\u00e9t\u00e9 intim\u00e9e soul\u00e8ve qu\u2019en premi\u00e8re instance A.) a vers\u00e9 un document non enregistr\u00e9 et que celui actuellement produit ne porte pas la signature de l\u2019Administration de l\u2019Enregistrement et des Domaines.<\/p>\n

A titre subsidiaire, la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) se pr\u00e9vaut de ce que le document en cause intervient post\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019enregistrement du contrat d\u2019option de vente du 11 f\u00e9vrier 2011 et du courrier recommand\u00e9 du 9 f\u00e9vrier 2011 informant A.) de l\u2019existence de ce contrat et de la lev\u00e9e d\u2019option de vente et de ce que la soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.) a, d\u00e8s lors , conform\u00e9ment au contrat d\u2019option us\u00e9 de son droit de vente et a vendu l\u2019immeuble \u00e0 la partie intim\u00e9e.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) pr\u00e9cise que la d\u00e9claration de renonciation par la co- indivisaire \u00e0 son droit de pr\u00e9emption l\u00e9gal r\u00e9dig\u00e9e le 23 janvier 2011 n\u2019a aucune influence sur le pr\u00e9sent litige.<\/p>\n

A titre subsidiaire, la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) affirme que le document intitul\u00e9 \u00ab Kaufvertrag \u00bb ne lui est pas opposable d\u00e8s lors que A.) a agi en toute mauvaise foi, \u00e9tant donn\u00e9 que ce dernier a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 par courrier recommand\u00e9 dat\u00e9 du 9 f\u00e9vrier 2011 de la signature du contrat d\u2019option et de la lev\u00e9e d\u2019option.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) conclut que l\u2019attitude malveillante de l\u2019appelant est constitutive d\u2019un abus de droit par le fait de verser en appel un nouveau document, de lancer plusieurs actions en justice et s\u2019opposer \u00e0 la licitation de l\u2019immeuble. La soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) \u00e9value le pr\u00e9judice subi de ces faits \u00e0 10.000 euros dont elle demande r\u00e9paration sur base des articles 6- 1, 1382 et 1383 du Code civil.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) demande encore la condamnation de A.) de lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000 euros et le rejet de la demande aff\u00e9rente de A.) comme \u00e9tant non fond\u00e9e.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) demande \u00e0 voir dire qu\u2019elle est propri\u00e9taire de l\u2019immeuble en cause et elle demande la transcription du \u00ab jugement \u00bb.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) demande \u00e0 titre plus subsidiaire, s\u2019il est fait droit aux demandes de A.), de constater la nullit\u00e9, sinon d\u2019annuler la vente du 21 f\u00e9vrier 2011 aux torts exclusifs de B.) et de condamner ce dernier \u00e0 lui rembourser le prix de vente, soit 250.000 euros en principal , avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux depuis le 21 f\u00e9vrier 2011, ainsi que tous les frais d\u2019acte, d\u2019enregistrement et autres li\u00e9s \u00e0 la ladite vente, soit 22.221,03 euros.<\/p>\n

5 Afin d\u2019\u00e9viter le risque d\u2019insolvabilit\u00e9 de B.) , la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) demande acte qu\u2019elle demande la condamnation de A.) \u00e0 lui payer la somme de 250.000 euros augment\u00e9e des frais et des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) conclut encore \u00e0 voir d\u00e9bouter A.) de ses demandes en paiement des indemnit\u00e9s de 10.000 euros et de 335.000 euros formul\u00e9es \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019intim\u00e9e.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) demande acte qu\u2019elle offre de prouver par toute voie de droit, notamment par le t\u00e9moignage de C.) , les faits suivants : \u00ab B.) a d\u00fbment inform\u00e9 A.) en date du 9 f\u00e9vrier 2011 de l\u2019existence du droit de pr\u00e9emption consenti par lui \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO1.) sur la part indivise en pleine propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une maison d\u2019habitation avec place et toutes ses appartenances et d\u00e9pendances sise \u00e0 L-(\u2026), (\u2026), avec le num\u00e9ro cadastral (\u2026) contenant 2,70 ares et le num\u00e9ro cadastral (\u2026) contenant 17,10 ares \u00bb.<\/p>\n

B.) expose que de 2008 \u00e0 2011 il a \u00e9t\u00e9 en proie \u00e0 graves probl\u00e8mes d\u2019alcoolisme et que, de ce fait, il ne se souvient plus et n\u2019identifie pas la premi\u00e8re signature sur le document du 9 f\u00e9vrier 2011 et que le 11 juillet 2012, le tribunal civil a ordonn\u00e9 le partage et la licitation du bien immobilier, op\u00e9ration qui a \u00e9t\u00e9 suspendue \u00e0 la demande de A.).<\/p>\n

A titre principal, B.) conclut \u00e0 voir d\u00e9clarer nul et non avenu le compromis de vente Kaufvertrag sign\u00e9 avec A.), de m\u00eame que sa transcription inopposable, l\u2019intim\u00e9 n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 en \u00e9tat de donner son consentement. Pour autant que de besoin, il demande d\u2019instaurer une expertise m\u00e9dicale afin de d\u00e9terminer les signes qu\u2019il pr\u00e9sentait en f\u00e9vrier 2011 quant \u00e0 son alcoolisme et de d\u00e9terminer s\u2019il a pu donner son consentement \u00e0 la vente d\u2019un terrain moyennant les conditions fix\u00e9es dans le Kaufvertrag en date du 9 f\u00e9vrier 2011.<\/p>\n

B.) d\u00e9savoue les signatures qui figurent sur le Kaufvertrag, ceci conform\u00e9ment aux articles 1323 et 1324 du code civil et il dit ne plus se souvenir de la date exacte \u00e0 laquelle il a rencontr\u00e9 A.).<\/p>\n

B.) invoque \u00e9galement la mauvaise foi de A.) r\u00e9sultant de la connaissance de l\u2019existence de la lev\u00e9e de l\u2019option par la soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.) .<\/p>\n

Plus subsidiairement, si la Cour devait faire droit \u00e0 la demande de A.), B.) demande de condamner A.) \u00e0 lui payer le prix de 250.000 euros, augment\u00e9 des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux depuis le 9 f\u00e9vrier 2011.<\/p>\n

B.) conclut au rejet des demandes de A.) en payement des sommes de 335.000 euros et de 3.500 euros.<\/p>\n

B.) demande \u00e0 voir d\u00e9clarer non fond\u00e9es tant la demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) que celle de la soci\u00e9t\u00e9 IMMO1.) dirig\u00e9es \u00e0 son encontre.<\/p>\n

Quant aux faits, A.) pr\u00e9cise que le 15 f\u00e9vrier 2011, il a d\u00e9clar\u00e9 \u00e0 B.) qu\u2019il renon\u00e7ait \u00e0 la clause suspensive d\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit, de sorte que la vente \u00e9tait devenue ferme et d\u00e9finitive \u00e0 cette date.<\/p>\n

A.) soutient que la partie intim\u00e9e, la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.), ne peut se pr\u00e9valoir d\u2019un droit de pr\u00e9emption qui a \u00e9t\u00e9 conclu en faveur d\u2019une autre soci\u00e9t\u00e9,<\/p>\n

6 qu\u2019au surplus, ce droit de pr\u00e9emption n\u2019\u00e9tait plus valable puisqu\u2019il portait sur des droits que B.) ne poss\u00e9dait plus.<\/p>\n

A titre de preuve de l\u2019enregistrement, A.) produit une lettre du receveur de l\u2019Administration de l\u2019Enregistrement et des Domaines du 15 avril 2014 confirmant que le compromis a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 et enregistr\u00e9 en bonne et due forme en date du 15\/02\/2011.<\/p>\n

A.) demande de d\u00e9clarer irrecevable pour constituer une intervention active en instance d\u2019appel la requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO1.)<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) soul\u00e8ve que A.) est irrecevable \u00e0 soulever une quelconque nullit\u00e9 du contrat d\u2019option du 1 er octobre 2010, que l\u2019assignation du 14 juillet 2011 ne visait que la vente du 21 f\u00e9vrier 2011, la Cour ne pouvant \u00eatre saisie de la validit\u00e9 du contrat d\u2019option de vente du 1 er octobre 2010.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 SOC 1.) rel\u00e8ve que A.) reste en d\u00e9faut de produire un original ou une copie enregistr\u00e9e du Kaufvertrag, de sorte qu\u2019elle est dans l\u2019impossibilit\u00e9 de v\u00e9rifier si le document invoqu\u00e9 par A.) se trouve \u00eatre celui auquel fait r\u00e9f\u00e9rence l\u2019Administration de l\u2019Enregistrement et des Domaines.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

Faits<\/p>\n

Le 1 er octobre 2010, B.) a sign\u00e9 un contrat d\u2019option de vente irr\u00e9vocable jusqu\u2019au 1 er f\u00e9vrier 2011 avec clause de substitution au profit de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO1.) . Le 12 janvier 2011, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO1.) a lev\u00e9 l\u2019option.<\/p>\n

Le 23 janvier 2011, D.) , co-indivisaire, a renonc\u00e9 \u00e0 son droit de pr\u00e9emption l\u00e9gal.<\/p>\n

Le 9 f\u00e9vrier 2011, A.) et B.) ont sign\u00e9 un Kaufvertrag avec la condition suspensive d\u2019un pr\u00eat \u00e0 accorder \u00e0 l\u2019acheteur.<\/p>\n

Par lettre dat\u00e9e au 9 f\u00e9vrier 2011 et post\u00e9e le 10 f\u00e9vrier 2011, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO1.) a inform\u00e9 A.) de l\u2019existence du susdit contrat en sa faveur.<\/p>\n

Le 11 f\u00e9vrier 2011, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO1.) a fait enregistrer le contrat du 1 er octobre 2010.<\/p>\n

Le 15 f\u00e9vrier 2011, A.) a fait enregistrer le Kaufvertrag et a inform\u00e9 B.) de sa renonciation \u00e0 la clause suspensive.<\/p>\n

Le 21 f\u00e9vrier 2011, B.) a vendu par acte notari\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) sa moiti\u00e9 indivise de l\u2019immeuble en cause.<\/p>\n

A titre liminaire<\/p>\n

7 L\u2019acte notari\u00e9 de vente des immeubles litigieux note deux num\u00e9ros cadastraux, dont le num\u00e9ro (\u2026), terrain, d\u2019une surface de 17,10 ares et le num\u00e9ro cadastral (\u2026), terrain, de 2,70 ares.<\/p>\n

Si les trois conventions en cause se r\u00e9f\u00e8rent au m\u00eame num\u00e9ro (\u2026), l\u2019option de vente se r\u00e9f\u00e8re encore au num\u00e9ro (\u2026) et le Kaufvertrag au num\u00e9ro (\u2026).<\/p>\n

Partant du fait des indications cadastrales inexactes ou erron\u00e9es dans l\u2019option de vente et le Kaufvertrag, les d\u00e9veloppements en cause ne se rapportent qu\u2019\u00e0 une seule parcelle, en l\u2019occurrence celle portant le num\u00e9ro cadastral (\u2026).<\/p>\n

Recevabilit\u00e9 de l\u2019intervention volontaire de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO1.) Au v\u0153u de l\u2019article 594 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, aucune intervention ne sera re\u00e7ue en instance d\u2019appel, si ce n\u2019est de la part de ceux qui auraient droit de former tierce opposition.<\/p>\n

L\u2019article 612 du m\u00eame code pr\u00e9voit qu\u2019une partie peut former tierce- opposition \u00e0 un jugement qui pr\u00e9judicie \u00e0 ses droits. Le droit d\u2019intervention est d\u00e8s lors ouvert aux tiers qui ont des int\u00e9r\u00eats \u00e0 sauvegarder dans l\u2019instance.<\/p>\n

Le jugement entrepris ne pr\u00e9judiciant en rien les \u00e9ventuels droits de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO1.) , il y a lieu de d\u00e9clarer son intervention en instance d\u2019appel irrecevable.<\/p>\n

Demande de A.) dirig\u00e9e contre la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) en confirmation de la validit\u00e9 et de la date certaine du Kaufvertag du 9 f\u00e9vrier 2011<\/p>\n

Le contrat dit Kaufvertag du 9 f\u00e9vrier 2011 conclu sous seing priv\u00e9 entre A.) et B.) a \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement enregistr\u00e9 le 15 f\u00e9vrier 2011, de sorte qu\u2019il jouit de la date certaine \u00e0 partir de ce jour \u00e0 l\u2019\u00e9gard de tiers. Conform\u00e9ment aux d\u00e9veloppements des juges de premi\u00e8re instance que la Cour fait siens, ce contrat est valable entre parties.<\/p>\n

Demandes de A.) \u00e0 voir dire qu\u2019il est propri\u00e9taire de l\u2019immeuble sis \u00e0 (\u2026) et \u00e0 se voir d\u00e9clarer inopposable la vente suivant acte notari\u00e9 du 21 f\u00e9vrier 2011 publi\u00e9e au bureau des hypoth\u00e8ques le 24 mars 2011<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 1 er , alin\u00e9a 1, de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits r\u00e9els immobiliers, tous actes entre vifs, \u00e0 titre gratuit ou on\u00e9reux, translatifs de droits r\u00e9els immobiliers autres que les privil\u00e8ges et les hypoth\u00e8ques, seront transcrits au bureau de la conservation des hypoth\u00e8ques, dans le ressort duquel les biens sont situ\u00e9s.<\/p>\n

L\u2019article 11 de ladite loi dispose que jusqu\u2019\u00e0 la transcription, les droits r\u00e9sultant des actes et jugements \u00e9nonc\u00e9s \u00e0 l\u2019article 1 er , ne peuvent \u00eatre oppos\u00e9s aux tiers qui du m\u00eame auteur ont acquis des droits sur l\u2019immeuble et qui se sont conform\u00e9s aux lois.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte de la combinaison de ces deux dispositions que lorsque deux acqu\u00e9reurs successifs d\u2019un m\u00eame immeuble tiennent leur droit d\u2019un m\u00eame<\/p>\n

8 auteur, le conflit doit se r\u00e9gler en vertu des principes de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re par la priorit\u00e9 de publication de l\u2019acte d\u2019acquisition.<\/p>\n

La vente de B.) \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) \u00e9tant le premier acte \u00e0 avoir \u00e9t\u00e9 d\u00fbment transcrit et publi\u00e9, il est de ce fait opposable aux tiers.<\/p>\n

Si pendant une certaine p\u00e9riode il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 que l\u2019acquisition d\u2019un immeuble en connaissance de sa pr\u00e9c\u00e9dente cession \u00e0 un tiers est constitutive d\u2019une faute qui ne permet pas au second acqu\u00e9reur d\u2019invoquer \u00e0 son profit les r\u00e8gles de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re, il y a lieu de constater un revirement radical de jurisprudence (Cour de cass. fr. 10 f\u00e9vrier 2001, 15 d\u00e9cembre 2010 et 12 janvier 2011) d\u00e9cidant qu\u2019un compromis de vente non publi\u00e9 est inopposable aux tiers, m\u00eame s\u2019ils en avaient parfaitement connaissance.<\/p>\n

La doctrine analyse cette jurisprudence en un retour \u00e0 une conception plus objective d\u00e9niant toute incidence \u00e0 la connaissance de fait de l\u2019acte non publi\u00e9 et \u00e0 la mauvaise foi de celui qui contracte en violation des droits contractuels d\u2019autrui.<\/p>\n

A.) ne justifiant pas d\u2019une transcription de l\u2019acte de vente par lui invoqu\u00e9, ses demandes tendant \u00e0 se voir d\u00e9clarer propri\u00e9taire de l\u2019immeuble en cause et \u00e0 se voir d\u00e9clarer inopposable la vente par acte notari\u00e9 sont \u00e0 rejeter.<\/p>\n

La demande de d\u00e9f\u00e9rer le serment d\u00e9cisoire \u00e0 B.) et \u00e0 C.) dans le cadre de cette demande est \u00e0 rejeter comme \u00e9tant superf\u00e9tatoire.<\/p>\n

Demande de transcription du pr\u00e9sent arr\u00eat pr\u00e9sent\u00e9e par A.)<\/p>\n

A.) ayant fait transcrire sa demande en justice, il y a lieu de faire droit \u00e0 ce chef de sa demande conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 17 alin\u00e9a 2 de la loi de 1905.<\/p>\n

Demande en condamnation de la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) \u00e0 payer \u00e0 A.) la somme de 20.000 euros \u00e0 titre de dommages-int\u00e9r\u00eats<\/p>\n

Cette demande est n\u00e9cessairement bas\u00e9e sur la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.). A.) fait valoir que la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) est en faute pour avoir conclu l\u2019acte de vente malgr\u00e9 la connaissance du Kaufvertrag.<\/p>\n

A.) reste en d\u00e9faut d\u2019apporter la preuve de la connaissance du Kaufvertrag du 9 f\u00e9vrier 2011 dans le chef de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.). Il se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 de pures pr\u00e9somptions.<\/p>\n

L\u2019appelant entend d\u00e9f\u00e9rer le serment litisd\u00e9cisoire \u00e0 B.) et \u00e0 C.) . L\u2019appelant omet de pr\u00e9ciser le libell\u00e9 du serment, notamment sur quels faits ce serment devrait porter, et dans quelle qualit\u00e9 C.) devra pr\u00eater ledit serment.<\/p>\n

Le serment d\u00e9cisoire est destin\u00e9 \u00e0 corroborer en forme solennelle ce qui a \u00e9t\u00e9 affirm\u00e9 par celui auquel il est d\u00e9f\u00e9r\u00e9. En cons\u00e9quence, le serment doit \u00eatre libell\u00e9 de telle sorte que l'adversaire, \u00e0 la conscience duquel il est fait appel, puisse pr\u00eater le serment sur sa version.<\/p>\n

9 Le fait sur lequel porte le serment doit encore \u00eatre d\u00e9cisif pour la solution du litige; il faut que la d\u00e9cision du proc\u00e8s en d\u00e9pende n\u00e9cessairement et d\u00e9finitivement. Tout serment portant sur des faits qui ne mettraient pas fin au proc\u00e8s, ou laisseraient subsister une contestation ou permettraient une interpr\u00e9tation n'est pas d\u00e9cisoire.<\/p>\n

La demande en condamnation au montant de 20.000 euros est dirig\u00e9e contre la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.). de sorte que l\u2019appelant ne saurait d\u00e9f\u00e9rer le serment dans le cadre de cette demande \u00e0 B.) , qui n\u2019est pas d\u00e9fendeur \u00e0 cette demande.<\/p>\n

La d\u00e9lation de serment \u00e0 C.) est \u00e0 rejeter faute de pr\u00e9cision.<\/p>\n

Dans les conditions donn\u00e9es, la demande de A.) est \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9e.<\/p>\n

Demandes en condamnation dirig\u00e9es par A.) contre B.) et contre la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.).<\/p>\n

Le tribunal d\u2019arrondissement a retenu que A.) n\u2019a pas \u00e9tabli qu\u2019au moment de signer l\u2019acte notari\u00e9 de vente le 21 f\u00e9vrier 2011, la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) avait connaissance de l\u2019existence d\u2019un compromis de vente sign\u00e9 ant\u00e9rieurement entre A.) et B.), de sorte que B.) et la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) peuvent valablement se pr\u00e9valoir de l\u2019absence de date certaine du compromis du 9 f\u00e9vrier 2011. Il a encore retenu que A.) ne saurait se pr\u00e9valoir de l\u2019ant\u00e9riorit\u00e9 de ses droits sur ceux de la soci\u00e9t\u00e9 S OC1.), que A.) doit partant \u00eatre d\u00e9bout\u00e9 de l\u2019ensemble des chefs de sa demande, alors qu\u2019ils pr\u00e9supposent tous que les droits de A.) soient ant\u00e9rieurs \u00e0 ceux de la d\u00e9fenderesse SOC1.).<\/p>\n

Il d\u00e9coule de ce d\u00e9veloppement que le tribunal n\u2019a pas omis de statuer sur la demande en condamnation dirig\u00e9e par A.) contre B.) et les d\u00e9veloppements aff\u00e9rents de l\u2019appelant sont \u00e0 rejeter.<\/p>\n

A.) r\u00e9clame \u00e0 B.) la restitution du montant de 5.000 euros pour autant que son action en revendication immobili\u00e8re ne soit pas fond\u00e9e.<\/p>\n

Le fait g\u00e9n\u00e9rateur de la cr\u00e9ance de restitution est l'an\u00e9antissement du contrat. A d\u00e9faut de conclusion par l\u2019appelant tendant \u00e0 la r\u00e9solution du contrat de vente, il ne saurait r\u00e9clamer la restitution de l\u2019acompte vers\u00e9, de sorte que cette demande est \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9e.<\/p>\n

A.) conclut encore \u00e0 la condamnation in solidum de B.) et de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) au paiement de la somme de 335.000 euros pour autant que son action en revendication ne soit pas fond\u00e9e.<\/p>\n

A.) ne pr\u00e9cise pas la base de ses deux demandes. Il y a lieu de retenir que A.) et B.) sont li\u00e9s par un contrat, tandis qu\u2019il n\u2019existe pas de lien contractuel entre la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) et A.).<\/p>\n

A.) invoque la mauvaise foi des parties intim\u00e9es.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte de la chronologie des faits que A.) peut seulement se pr\u00e9valoir de l\u2019existence du Kaufvertrag au jour, o\u00f9 cet acte a acquis date certaine, soit le jour de son enregistrement, le 15 f\u00e9vrier 2011. A cette date la partie appelante avait \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e de l\u2019existence d\u2019un contrat ant\u00e9rieur<\/p>\n

10 transf\u00e9rant les droits de B.) . La lev\u00e9e d\u2019option avait chang\u00e9 le droit personnel de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO1.) en droit r\u00e9el.<\/p>\n

Le fait que ce premier contrat portait sur les deux parts de l\u2019indivision n\u2019affecte pas la r\u00e9gularit\u00e9 de la cession de la part appartenant \u00e0 B.). En cas de vente d'un immeuble indivis faite par un seul des copropri\u00e9taires, la nullit\u00e9 \u00e9dict\u00e9e par l'article 1599 du code civil infecte le contrat relativement aux parties n'appartenant pas au vendeur, cette nullit\u00e9 ne s'\u00e9tend pas de plein droit \u00e0 la transmission de la part indivise appartenant \u00e0 ce dernier. De m\u00eame la promesse de vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient.<\/p>\n

L\u2019argument de la partie appelante relatif \u00e0 la nullit\u00e9 de ce contrat est donc \u00e0 rejeter.<\/p>\n

L\u2019acquisition d\u2019un immeuble en connaissance de sa pr\u00e9c\u00e9dente cession \u00e0 un tiers est constitutive de faute qui interdit au second acqu\u00e9reur, en l\u2019occurrence l\u2019appelant, d\u2019invoquer l\u2019opposabilit\u00e9 des droits lui c\u00e9d\u00e9s et le pr\u00e9judice \u00e9ventuel lui caus\u00e9 par la non transcription du contrat par lui conclu.<\/p>\n

Il d\u00e9coule de ce d\u00e9veloppement que la fraude de A.) a pour cons\u00e9quence le rejet de sa demande en dommages-int\u00e9r\u00eats dirig\u00e9e contre les parties intim\u00e9es.<\/p>\n

Demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) en condamnation de A.) \u00e0 des dommages- int\u00e9r\u00eats<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) conclut au dispositif de ses conclusions \u00e0 lui donner acte de sa demande en dommages int\u00e9r\u00eats pour abus dans l\u2019exercice d\u2019ester en justice de la part de l\u2019appelant et elle demande \u00e0 voir condamner A.) au montant de 10.000 euros sur base de l\u2019article 6- 1, sinon des articles 1382 et 1383 du code civil.<\/p>\n

Le jugement de premi\u00e8re instance a d\u00e9bout\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) de sa demande de dommages-int\u00e9r\u00eats pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire.<\/p>\n

A d\u00e9faut d\u2019appel contre cette disposition du jugement de premi\u00e8re instance, il y a lieu d\u2019analyser la demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) comme demande nouvelle en instance d\u2019appel. Cette demande est recevable \u00e9tant ind\u00e9pendante du fond de l'appel.<\/p>\n

Pour qu'il y ait abus de droit, il faut que le comportement de l'appelant constitue une faute. On rel\u00e8ve deux sortes de comportement condamnable, \u00e0 savoir, l'utilisation de l'effet suspensif de l'appel \u00e0 des fins purement dilatoires et l'acharnement judiciaire.<\/p>\n

En l'esp\u00e8ce, l'appel n'a pas \u00e9t\u00e9 fait \u00e0 des fins dilatoires et il ne constitue pas un acharnement judiciaire \u00e0 vouloir que ses droits soient reconnus l\u00e9gitimes.<\/p>\n

En l'esp\u00e8ce, les reproches dirig\u00e9s contre l'appelant, notamment le fait qu\u2019il a fait opposition \u00e0 la licitation de l\u2019immeuble, ne sont pas l\u2019objet du pr\u00e9sent proc\u00e8s de sorte que ce fait ne constitue pas l'abus de droit susceptible d'engager la responsabilit\u00e9 de l'appelant dans la pr\u00e9sente proc\u00e9dure.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) est partant \u00e0 d\u00e9bouter de cette demande.<\/p>\n

Indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure<\/p>\n

Les diff\u00e9rentes parties concluent \u00e0 l'allocation d'une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure.<\/p>\n

La partie appelante, A.), qui succombe dans le litige, ne peut pr\u00e9tendre \u00e0 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et sa demande est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

La demande en paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure form\u00e9e par les parties intim\u00e9es, B.) et la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) , en application de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile est \u00e0 rejeter, au motif qu\u2019elles n\u2019ont pas \u00e9tabli en quoi il serait en l\u2019esp\u00e8ce in\u00e9quitable de laisser les frais non compris dans les d\u00e9pens \u00e0 leur charge.<\/p>\n

P a r c e s m o t i f s :<\/p>\n

la Cour d'appel, premi\u00e8re chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, sur rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat,<\/p>\n

d\u00e9clare l\u2019intervention volontaire irrecevable,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel principal en la forme ;<\/p>\n

le d\u00e9clare non fond\u00e9 ;<\/p>\n

confirme le jugement entrepris ;<\/p>\n

d\u00e9boute la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) de sa demande en dommages-int\u00e9r\u00eats pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire,<\/p>\n

rejette les demandes A.), de B.) et de la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1.) en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure dans le cadre de la pr\u00e9sente instance ;<\/p>\n

condamne A.) aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel avec distraction au profit de Ma\u00eetre Di Stefano qui la demande, affirmant en avoir fait l\u2019avance,<\/p>\n

ordonne la transcription du pr\u00e9sent arr\u00eat au au bureau de la conservation des hypoth\u00e8ques conform\u00e9ment aux dispositions de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits r\u00e9els immobiliers.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 167\/16 — I — CIV Arr\u00eat civil Audience publique du dix-neuf octobre deux mille seize Num\u00e9ro 40580 du r\u00f4le Composition : Odette PAULY, pr\u00e9sident de chambre, Christiane RECKINGER, premier conseiller, Christiane JUNCK, premier conseiller, Brigitte COLLING, greffier. 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