{"id":851975,"date":"2026-05-07T00:22:58","date_gmt":"2026-05-06T22:22:58","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-27-janvier-2016-n-0127-42186\/"},"modified":"2026-05-07T00:23:01","modified_gmt":"2026-05-06T22:23:01","slug":"cour-superieure-de-justice-27-janvier-2016-n-0127-42186","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-27-janvier-2016-n-0127-42186\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 27 janvier 2016, n\u00b0 0127-42186"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du vingt-sept janvier deux mille seize<\/p>\n

Num\u00e9ro 42186 du r\u00f4le Composition : Nico EDON, pr\u00e9sident de chambre, Christiane RECKINGER, premier conseiller, Christiane JUNCK, premier conseiller, Brigitte COLLING, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

A.),<\/p>\n

appelant aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant V\u00e9ronique REYTER, en remplacement de l\u2019huissier de justice Jean- Claude STEFFEN d\u2019Esch-sur-Alzette du 6 d\u00e9cembre 2013,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Claude DERBAL, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

1. B.), et son \u00e9pouse<\/p>\n

2. C.),<\/p>\n

intim\u00e9s aux fins du pr\u00e9dit exploit REYTER,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

3. D.), demeurant \u00e0 L- 2168 Luxembourg, 19, rue de M\u00fchlenbach,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du pr\u00e9dit exploit REYTER,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Franz SCHILTZ, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

——————————-<\/p>\n

L A C O U R D ' A P P E L :<\/p>\n

A.) est en indivision avec les \u00e9poux B.) et C.) concernant un immeuble destin\u00e9 \u00e0 l\u2019habitation et au commerce sis \u00e0 X (parcelle cadastrale num\u00e9ro \u2026..) et concernant la moiti\u00e9 d\u2019un passage longeant le pr\u00e9dit immeuble (parcelle cadastrale num\u00e9ro \u2026\u2026.). A.) n\u2019entendant plus rester en indivision en raison d\u2019une m\u00e9sentente irr\u00e9m\u00e9diable entre les parties et aucune sortie amiable de l\u2019indivision n\u2019\u00e9tant envisageable, il a assign\u00e9 les \u00e9poux B.) et C.) en partage.<\/p>\n

Par jugement du 21 mars 2012, le tribunal a ordonn\u00e9 la mise en intervention d\u2019D.) en sa qualit\u00e9 de coindivisaire du passage pr\u00e9 mentionn\u00e9.<\/p>\n

Par jugement du 1 er mars 2013, le tribunal a ordonn\u00e9 le partage et la liquidation, ainsi que la vente de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 en lot unique et en pleine propri\u00e9t\u00e9 de la maison d\u2019habitation et de commerce sise \u00e0 X (parcelle cadastrale num\u00e9ro \u2026..). Il a encore ordonn\u00e9 le partage et la liquidation, ainsi que la vente de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9 en lot unique et en pleine propri\u00e9t\u00e9 de la moiti\u00e9 indivise de la parcelle non b\u00e2tie num\u00e9ro \u2026.. constituant le passage longeant le pr\u00e9dit immeuble et dont A.) et les \u00e9poux B.) et C.) sont copropri\u00e9taires. Le jugement a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 commun et opposable \u00e0 D.).<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier du 6 d\u00e9cembre 2013, A.) a relev\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement appel du jugement pr\u00e9cit\u00e9 qui lui a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 le 29 octobre 2013.<\/p>\n

L\u2019appelant reproche aux premiers juges de ne pas avoir ordonn\u00e9 la vente en lot unique de l\u2019immeuble indivis des parties ensemble avec la moiti\u00e9 indivise du passage qui le dessert. Il consid\u00e8re que le pr\u00e9dit passage ne peut \u00eatre s\u00e9par\u00e9 de l\u2019immeuble, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il en constitue l\u2019unique chemin d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la voie publique. L\u2019immeuble ne pourrait \u00eatre c\u00e9d\u00e9 ind\u00e9pendamment du passage qui lui est attach\u00e9. L\u2019appelant explique que l\u2019immeuble lui appartenant en indivision ensemble avec les \u00e9poux B.) et C.) se compose en r\u00e9alit\u00e9 de deux b\u00e2timents, un premier b\u00e2timent d\u2019habitation construit sur la partie avant du terrain dont les fen\u00eatres et portes donnent sur le passage lat\u00e9ral et un second b\u00e2timent de commerce construit derri\u00e8re le premier, \u00e0 la hauteur de l\u2019immeuble D.) , et dont la porte d\u2019acc\u00e8s donne \u00e9galement sur le chemin indivis. Le premier b\u00e2timent n\u2019aurait pas d\u2019acc\u00e8s direct \u00e0 la rue, d\u00e8s lors que des emplacements de stationnement auraient \u00e9t\u00e9 am\u00e9nag\u00e9s devant ce b\u00e2timent en conformit\u00e9 au Plan d\u2019am\u00e9nagement g\u00e9n\u00e9ral de la Ville de Luxembourg.<\/p>\n

D.), propri\u00e9taire de l\u2019autre moiti\u00e9 indivise du passage en question, entendrait exercer, conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article 815- 14 du code civil, un droit de pr\u00e9emption sur la partie du passage appartenant aux consorts A + C.) et B.). Elle les obligerait ainsi indirectement de vendre leur immeuble \u00e0 vil prix, voire les emp\u00eacherait de fait de trouver un acqu\u00e9reur, leur immeuble \u00e9tant alors d\u00e9pourvu d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la voie publique.<\/p>\n

L\u2019appelant demande, d\u00e8s lors, \u00e0 titre principal, \u00e0 voir ordonner la vente en lot unique et en pleine propri\u00e9t\u00e9 indissociable de la maison d\u2019habitation et de commerce, ensemble avec la moiti\u00e9 indivise du passage lat\u00e9ral. A titre<\/p>\n

3 subsidiaire, l\u2019appelant conclut \u00e0 voir ordonner le partage et la liquidation de l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du passage lat\u00e9ral, donc y comprise la part appartenant \u00e0 D.). Dans cette hypoth\u00e8se, il n\u2019y aurait pas lieu \u00e0 licitation, mais \u00e0 partage en nature, le passage ayant une largeur de six m\u00e8tres et pouvant \u00eatre facilement divis\u00e9 en deux parties \u00e9gales dans le sens de la longueur.<\/p>\n

B.) et C.) font valoir que, contrairement \u00e0 l\u2019immeuble d\u2019D.), il n\u2019existerait pas d\u2019indivision perp\u00e9tuelle concernant leur immeuble, d\u00e8s lors qu\u2019il ne serait pas enclav\u00e9 et qu\u2019il serait accessible directement de la rue autrement que par le passage litigieux. Le passage pourrait parfaitement \u00eatre dissoci\u00e9 de leur immeuble. Il n\u2019y aurait, d\u00e8s lors, pas lieu d\u2019ordonner la vente en lot unique de leur immeuble indivis ensemble avec la moiti\u00e9 indivise du passage et l\u2019appel serait \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9.<\/p>\n

D.) s\u2019oppose \u00e0 tout partage, toute liquidation et toute vente publique de la moiti\u00e9 indivise du passage lui appartenant. Ce passage constituerait l\u2019accessoire indispensable de son fonds, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il servirait d\u2019unique acc\u00e8s \u00e0 sa propri\u00e9t\u00e9. Le partage de cet immeuble ne pourrait \u00eatre ordonn\u00e9.<\/p>\n

D.) conteste encore que l\u2019immeuble des parties A + C.) et B.) se compose de deux b\u00e2timents distincts dont l\u2019un serait enclav\u00e9. Dans la mesure o\u00f9 l\u2019un des b\u00e2timents serait affect\u00e9 exclusivement \u00e0 des activit\u00e9s commerciales, ainsi que le pr\u00e9tend l\u2019appelant, son implantation serait contraire au Plan d\u2019am\u00e9nagement g\u00e9n\u00e9ral de la Ville de Luxembourg et l\u2019appelant ne saurait tirer profit d\u2019une situation ill\u00e9gale.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

Il y a lieu d\u2019\u00e9carter, tout d\u2019abord, en l\u2019esp\u00e8ce, toute argumentation tir\u00e9e du droit des servitudes, notamment quant \u00e0 un enclavement des fonds des parties, et ce en raison de la diff\u00e9rence de nature et de r\u00e9gime entre l\u2019indivision et la servitude, la servitude pr\u00e9supposant l\u2019existence d\u2019une dualit\u00e9 de fonds, un fonds servant et un fonds dominant, alors que l'indivision suppose une pluralit\u00e9 de propri\u00e9taires titulaires de droits n\u00e9cessairement identiques portant sur un m\u00eame bien ou une universalit\u00e9 de biens.<\/p>\n

L\u2019indivision est d\u2019ordinaire un \u00e9tat exceptionnel et temporaire et tout indivisaire est, en principe, en droit de solliciter le partage en vertu des dispositions de l\u2019article 815 du code civil. Toutefois, tout bien immobilier n\u00e9cessaire \u00e0 plusieurs fonds constitue une indivision perp\u00e9tuelle, d\u00e8s lors que l\u2019usage ou l\u2019exploitation des immeubles principaux est impossible ou notablement d\u00e9t\u00e9rior\u00e9 si leurs propri\u00e9taires n\u2019avaient pas l\u2019usage de la chose commune (cf. Cass, 1 re civ., 21.3.2000, no. 98- 14.636). Du caract\u00e8re forc\u00e9 ou perp\u00e9tuel de l\u2019indivision concernant un bien indivis d\u00e9coule que chaque partie ne peut ali\u00e9ner sa quote- part sur le bien indivis ind\u00e9pendamment de l\u2019immeuble dont elle est l\u2019accessoire ins\u00e9parable et aucune partie ne peut imposer \u00e0 l\u2019autre le partage en se pr\u00e9valant de l\u2019article 815, alin\u00e9a 1 er du code civil.<\/p>\n

ll appartient aux juges du fond de rechercher si le bien indivis a le caract\u00e8re d'accessoire indispensable des biens immobiliers qu'il dessert (Cass. 1 re<\/p>\n

civ. 12.2.1985, no. 84-10.301, JCP G 1985, IV, 154 ; Cass. 1 re civ. 28.2.2006, no. 04- 15.937). Il ne peut, en effet, exister d\u2019indivision forc\u00e9e et<\/p>\n

4 perp\u00e9tuelle que sur des biens effectivement n\u00e9cessaires \u00e0 l'usage d'un autre bien.<\/p>\n

En l\u2019occurrence, le passage litigieux appartenant en indivision aux consorts A + C.) et B.), d\u2019une part, et \u00e0 D.), d\u2019autre part, est utilis\u00e9 par les deux parties pour acc\u00e9der \u00e0 leurs immeubles respectifs.<\/p>\n

Il se d\u00e9gage des photos vers\u00e9es en cause que l\u2019immeuble D.) a \u00e9t\u00e9 \u00e9difi\u00e9 derri\u00e8re le b\u00e2timent des consorts A + C.) et B.) et est accessible uniquement par le passage indivis en question, cet \u00e9tat de choses n\u2019ayant d\u2019ailleurs pas \u00e9t\u00e9 contest\u00e9.<\/p>\n

Concernant l\u2019immeuble des consorts A + C.) et B.), il appara\u00eet qu\u2019il se compose en r\u00e9alit\u00e9 de deux parties juxtapos\u00e9es regroup\u00e9es sous un m\u00eame num\u00e9ro cadastral. Le b\u00e2timent comprend, c\u00f4t\u00e9 rue, un grand portail donnant sur des parkings am\u00e9nag\u00e9s entre le b\u00e2timent et le trottoir et il pr\u00e9sente trois portes d\u2019entr\u00e9e, deux \u00e0 l\u2019arri\u00e8re et une sur le c\u00f4t\u00e9 droit, les trois portes donnant sur le chemin indivis.<\/p>\n

Dans le cadre de la demande en partage dont la Cour est saisie, il importe peu de savoir si l\u2019exploitation du b\u00e2timent \u00e0 partager est conforme aux prescriptions du Plan d\u2019am\u00e9nagement g\u00e9n\u00e9ral de la Ville de Luxembourg dans la mesure o\u00f9 il n\u2019est pas \u00e9tabli, en l\u2019\u00e9tat actuel du dossier, que cet immeuble aurait \u00e9t\u00e9 \u00e9rig\u00e9 sans autorisation valable. Il est encore sans pertinence de savoir si l\u2019immeuble constitue un b\u00e2timent unique ou s\u2019il se compose de plusieurs parties ayant des acc\u00e8s distincts, d\u00e8s lors qu\u2019il r\u00e9sulte des photos qu\u2019au vu de l\u2019am\u00e9nagement des entr\u00e9es de l\u2019immeuble, ses occupants doivent n\u00e9cessairement emprunter le passage litigieux pour acc\u00e9der \u00e0 leur immeuble.<\/p>\n

Il suit des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent que le passage lat\u00e9ral en question constitue un accessoire indispensable tant de l\u2019immeuble indivis des consorts A + C.) et B.) que de l\u2019immeuble D.). Il ne saurait, d\u00e8s lors, \u00eatre c\u00e9d\u00e9 qu\u2019ensemble avec chacun des immeubles dont il est l\u2019accessoire ins\u00e9parable et le partage ne saurait en \u00eatre ordonn\u00e9.<\/p>\n

C\u2019est, d\u00e8s lors, \u00e0 tort que les premiers juges ont ordonn\u00e9 le partage et la liquidation de la moiti\u00e9 du passage appartenant en indivision aux consorts A.), B.) et C.).<\/p>\n

Il y a, en revanche, lieu de dire que la moiti\u00e9 indivise du passage longeant l\u2019immeuble indivis des consorts A + C.) et B.) ne saurait \u00eatre c\u00e9d\u00e9e qu\u2019ensemble avec l\u2019immeuble d\u2019habitation et de commerce sis \u00e0 X (parcelle cadastrale num\u00e9ro \u2026.) dont elle constitue l\u2019accessoire indispensable.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit que l\u2019appel est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9.<\/p>\n

Il y a lieu d\u2019ajouter que l\u2019indivision forc\u00e9e relative au passage litigieux entre les consorts A.), B.) et C.), d\u2019une part, et D.), d\u2019autre part, a un caract\u00e8re perp\u00e9tuel, de sorte que le droit de pr\u00e9emption de l\u2019indivisaire tel que pr\u00e9vu aux articles 815- 14 et 815- 16 du code civil est \u00e9cart\u00e9, car la voie de passage est l\u2019accessoire des immeubles qu\u2019elle dessert et elle ne peut en \u00eatre s\u00e9par\u00e9e.<\/p>\n

5 Faute par les parties d\u2019\u00e9tablir qu\u2019il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 leur charge une partie des frais non compris dans les d\u00e9pens, elles sont \u00e0 d\u00e9bouter de leurs demandes respectives en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, tant pour la premi\u00e8re instance que pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, premi\u00e8re chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel en la forme ;<\/p>\n

le dit fond\u00e9 ;<\/p>\n

r\u00e9formant,<\/p>\n

dit qu\u2019il n\u2019y a pas lieu d\u2019ordonner le partage et la liquidation de la moiti\u00e9 indivise de la parcelle non b\u00e2tie num\u00e9ro \u2026. constituant le passage longeant l\u2019immeuble sis \u00e0 X et appartenant en indivision aux consorts A + C.) et B.) A.);<\/p>\n

dit que la moiti\u00e9 indivise de la parcelle non b\u00e2tie num\u00e9ro 358\/3717 constituant le passage longeant l\u2019immeuble sis \u00e0 X et appartenant en indivision aux consorts A.), B) et C.) ne saurait \u00eatre c\u00e9d\u00e9e qu\u2019ensemble avec l\u2019immeuble d\u2019habitation et de commerce sis \u00e0 X (parcelle cadastrale num\u00e9ro \u2026.) dont elle constitue l\u2019accessoire indispensable ;<\/p>\n

confirme le jugement entrepris pour le surplus ;<\/p>\n

d\u00e9boute les parties de leurs demandes respectives en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure ;<\/p>\n

d\u00e9clare le pr\u00e9sent arr\u00eat commun et opposable \u00e0 D.) ;<\/p>\n

condamne B.) et C.) \u00e0 tous les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Claude DERBAL et Ma\u00eetre Franz SCHILTZ, avocats, qui la demandent, affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n

Le l\u00e9gislateur n'a pas r\u00e9glement\u00e9 l'indivision forc\u00e9e. La jurisprudence et la doctrine ont d\u00e9gag\u00e9 certaines r\u00e8gles de droit : — l'indivision forc\u00e9e a un caract\u00e8re perp\u00e9tuel ; — le droit de pr\u00e9emption de l'indivisaire est \u00e9cart\u00e9 car la voie \u00e0 usage de passage est l'accessoire des immeubles qu'elle dessert et elle ne peut en \u00eatre<\/p>\n

6<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat civil Audience publique du vingt-sept janvier deux mille seize Num\u00e9ro 42186 du r\u00f4le Composition : Nico EDON, pr\u00e9sident de chambre, Christiane RECKINGER, premier conseiller, Christiane JUNCK, premier conseiller, Brigitte COLLING, greffier. 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