{"id":859375,"date":"2026-05-08T00:15:00","date_gmt":"2026-05-07T22:15:00","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-9-decembre-2015\/"},"modified":"2026-05-08T00:15:06","modified_gmt":"2026-05-07T22:15:06","slug":"cour-superieure-de-justice-9-decembre-2015","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-9-decembre-2015\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 9 d\u00e9cembre 2015"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat civil.<\/p>\n

Audience publique du neuf d\u00e9cembre deux mille quinze.<\/p>\n

Num\u00e9ro 37861du registre.<\/p>\n

Composition: Fran\u00e7oise MANGEOT, pr\u00e9sident de chambre; Gilbert HOFFMANN, premier conseiller; Val\u00e9rie HOFFMANN, conseiller, et Chris ANTONY, greffier assum\u00e9.<\/p>\n

E n t r e : la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOC.1.) S.A., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- 1930 Luxembourg, 16, avenue de la Libert\u00e9, repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration, appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Gilbert RUKAVINA de Diekirch en date du 17 mars 2011, comparant par Ma\u00eetre Lony THILLEN, avocat \u00e0 Diekirch,<\/p>\n

e t : 1) M. A.), employ\u00e9, 2) Mme B.) , \u00e9ducatrice, les deux demeurant \u00e0 L- 9764 (…), 29A, Schmitzbongert, intim\u00e9s aux fins du susdit exploit Gilbert RUKAVINA, comparant par Ma\u00eetre Jean- Marie BAULER, avocat \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

2 LA COUR D\u2019APPEL:<\/p>\n

Le 17 mars 2011, SOC.1.) SA a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel du jugement du 21 d\u00e9cembre 2010 par lequel le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch a dit non fond\u00e9e sa demande dirig\u00e9e contre les consorts A.) et B.) et visant \u00e0 leur condamnation solidaire \u00e0 lui payer des dommages-int\u00e9r\u00eats de 13.080,54 \u20ac avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir d\u2019une mise en demeure du 16 janvier 2007 pour rupture fautive des relations contractuelles entre parties, outre une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 \u20ac.<\/p>\n

Il est constant en cause que les consorts A.) -B.) sont entr\u00e9s en relation avec SOC.1.) en vue de la construction d\u2019une maison d\u2019habitation \u00e0 (…) . SOC.1.) a dress\u00e9 une offre avec descriptif des travaux et \u00e9tablissement de plans sommaires pour une maison de type (\u2026) d\u2019un prix pr\u00e9visionnel de 184.830 \u20ac, TVA de 3 % incluse. Cette offre a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e le 21 juillet 2006 dans un contrat dit \u00ab contrat pr\u00e9liminaire \u00bb, plac\u00e9, aux termes m\u00eames du contrat, sous le r\u00e9gime de la vente d\u2019immeubles \u00e0 construire, et sp\u00e9cialement l\u2019article 1601- 13 C. civ.<\/p>\n

L\u2019article 1601- 13 dispose en effet en son alin\u00e9a 1 er que \u00ab les ventes pr\u00e9vues aux articles 1601- 2 et 1601- 3 peuvent \u00eatre pr\u00e9c\u00e9d\u00e9es d\u2019un contrat pr\u00e9liminaire par lequel, en contrepartie d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie effectu\u00e9 \u00e0 un compte sp\u00e9cial ouvert au nom du r\u00e9servataire, le vendeur s\u2019engage \u00e0 r\u00e9server \u00e0 un acheteur un immeuble ou une partie d\u2019immeuble \u00bb. Aussi le contrat pr\u00e9liminaire conclu entre parties pr\u00e9voit la r\u00e9daction d\u2019un acte notari\u00e9 lequel s\u2019impose en mati\u00e8re de vente d\u2019immeuble \u00e0 construire.<\/p>\n

Apr\u00e8s conclusion d\u2019un avenant le 13 septembre 2006 portant le prix de construction \u00e0 187.122 \u20ac TTC par mise en compte de \u00ab moins-values \u00bb et de \u00ab plus-values \u00bb, SOC.1.) a fait parvenir aux consorts A.)-B.) le 18 d\u00e9cembre 2006 un projet de \u00ab convention de construction \u00bb pour ledit prix, auquel a \u00e9t\u00e9 annex\u00e9 un cahier des charges faisant le d\u00e9part entre les prestations comprises et celles non comprises dans le projet de construction \u00e0 r\u00e9aliser par SOC.1.) .<\/p>\n

Les relations entre parties ont \u00e9t\u00e9 rompues \u00e0 la mi-janvier 2007. Par lettre recommand\u00e9e du 16 janvier 2007, SOC.1.) a mis en demeure les consorts A.)- B.) de revenir sur leur d\u00e9cision de ne pas poursuivre leur projet de construction avec elle ; \u00e0 d\u00e9faut de ce faire, SOC.1.) leur a demand\u00e9 le paiement d\u2019une indemnit\u00e9 conventionnelle d\u2019un total de 13.080,54 \u20ac. L\u2019imputabilit\u00e9 de la rupture est en litige. Il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 contest\u00e9 en cause que d\u00e8s la fin de f\u00e9vrier 2007, une tierce entreprise, charg\u00e9e par les consorts A.) -B.) , a entam\u00e9 les travaux de construction de la maison m\u00eame que SOC.1.) devait construire, ce en se servant des plans de SOC.1.) tels que vis\u00e9s dans l\u2019autorisation de construire du 30 novembre 2006.<\/p>\n

Apr\u00e8s une premi\u00e8re assignation dat\u00e9e du 5 mars 2007 qui a \u00e9t\u00e9 annul\u00e9e, SOC.1.) a, par nouvelle assignation du 31 mars 2009, requis la condamnation solidaire des consorts A.)-B.) au paiement du susdit montant sur le fondement<\/p>\n

3 de l\u2019article 1601- 11 C. civ. et des clauses du contrat pr\u00e9liminaire. Cette demande a \u00e9t\u00e9 reprise devant la pr\u00e9sente juridiction.<\/p>\n

L\u2019article 1601- 11, al. 1 er , dispose que : \u00ab Le contrat (de vente d\u2019immeuble \u00e0 construire) ne peut stipuler forfaitairement en cas de r\u00e9solution le paiement, par la partie \u00e0 laquelle elle est imputable, d\u2019une indemnit\u00e9 sup\u00e9rieure \u00e0 dix pour cent du prix \u00bb. Le contrat pr\u00e9liminaire, tenant en une seule feuille, stipule au verso (non sign\u00e9), \u00e0 l\u2019article 4- 1 des conditions g\u00e9n\u00e9rales, que \u00ab sera exig\u00e9e une indemnit\u00e9 de 2 % du prix total TTC correspondant au montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie \u00bb au cas o\u00f9 le r\u00e9servataire renonce au contrat \u00bb alors que les plans ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablis et l\u2019accord bancaire pour le financement a \u00e9t\u00e9 obtenu ; au cas de rupture au stade de l\u2019octroi de l\u2019autorisation de b\u00e2tir, comme c\u2019est le cas en l\u2019esp\u00e8ce, le contrat stipule \u00e0 l\u2019article 4-2 \u00ab une indemnit\u00e9 de 5 % du prix total TTC, et ce sans pr\u00e9judice du d\u00e9p\u00f4t de garantie de 2 % restant acquis \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00bb. A noter que dans la pr\u00e9sente affaire, SOC.1.) n\u2019a pas exig\u00e9 le versement du d\u00e9p\u00f4t de garantie. Le cumul des deux montants indemnitaires est de 13.098,54 \u20ac. La demande en indemnisation porte (\u00e0 la suite d\u2019une erreur de calcul) sur 13.080,54 \u20ac, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la mise en demeure du 16 janvier 2007. SOC.1.) demande une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 \u20ac pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

En premi\u00e8re instance, la partie A.) -B.), imputant de leur c\u00f4t\u00e9 la r\u00e9solution du contrat \u00e0 la faute de SOC.1.) , a demand\u00e9 reconventionnellement une indemnit\u00e9 de 5.000 \u20ac en r\u00e9paration du dommage qu\u2019elle dit avoir subi en raison des d\u00e9marches qu\u2019elle a d\u00fb entreprendre pour mener \u00e0 bien son projet de construction avec une autre entreprise. En plus, elle a requis devant le premier juge une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 \u20ac. Ayant \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de ces demandes, elle les a reprises en l\u2019instance d\u2019appel dans des conclusions qui valent appel incident.<\/p>\n

Quant au droit applicable<\/p>\n

M\u00eame si les consorts A.)-B.) n\u2019ont pas dispos\u00e9 d\u2019un architecte ind\u00e9pendant, il appara\u00eet des divers documents r\u00e9alis\u00e9s pour l\u2019ex\u00e9cution du projet de construction que la direction du projet a \u00e9t\u00e9 entre leurs mains et qu\u2019ils sont donc \u00e0 qualifier de ma\u00eetre de l\u2019ouvrage ; ils sont d\u00e9sign\u00e9s comme tels dans le certificat d\u2019architecte r\u00e9glementaire, dans les plans de construction qui ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablis suivant leurs demandes, et dans le susdit projet de convention de construction qui leur r\u00e9serve la possibilit\u00e9 de demander des modifications ; l\u2019autorisation de construction a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9e \u00e0 leur nom.<\/p>\n

A priori donc, le projet de construction ne tombe pas sous la qualification de vente d\u2019immeuble \u00e0 construire telle que celle-ci est d\u00e9finie \u00e0 l\u2019article 1601-4, al. 1 er C. civ. D\u2019un autre c\u00f4t\u00e9 cependant, dans le projet de la convention de construction, le prix de construction est dit \u00ab prix de vente \u00bb (p. 6, clause C, 2 ; p. 9, clause D) ; sur le plan des garanties, ladite convention parle de \u00ab garanties des d\u00e9fauts de la chose vendue \u00bb en renvoyant aux articles 1642- 1 et suivants (p. 10) et pr\u00e9voit m\u00eame, au cas de non-paiement, la revente par \u00ab voie par\u00e9e \u00bb ; mais dans l\u2019expos\u00e9 du r\u00e9gime de garantie, le terme l\u00e9gal \u00ab vendeur<\/p>\n

4 d\u2019un immeuble \u00e0 construire \u00bb a \u00e9t\u00e9 remplac\u00e9 par \u00ab la soci\u00e9t\u00e9 \u00bb et celui de \u00ab acqu\u00e9reur \u00bb par \u00ab ma\u00eetre de l\u2019ouvrage \u00bb.<\/p>\n

Or, tant en premi\u00e8re instance qu\u2019en l\u2019instance d\u2019appel, les parties litigantes ont analys\u00e9 leurs relations sous l\u2019angle de la vente d\u2019immeuble \u00e0 construire et la partie A.)-B.) a conclu \u00e0 la nullit\u00e9 du contrat pr\u00e9liminaire pour inobservation des prescriptions \u00e9dict\u00e9es aux alin\u00e9as 2 et 3 de l\u2019article 1601- 13 pr\u00e9cit\u00e9 ; elle a encore critiqu\u00e9 la non- r\u00e9alisation d\u2019un acte notari\u00e9 de vente dans le d\u00e9lai convenu au contrat pr\u00e9liminaire.<\/p>\n

Il est admis que les parties \u00e0 un contrat ont la facult\u00e9 de soumettre volontairement \u00e0 un r\u00e9gime protecteur particulier leur convention qui n\u2019en rel\u00e8ve pas (cf. article 61, al. 3 NCPC). Il y a donc lieu d\u2019appliquer au litige, conform\u00e9ment aux dispositions du \u00ab contrat pr\u00e9liminaire \u00bb, les dispositions protectrices du droit de la vente d\u2019immeuble \u00e0 construire, notamment l\u2019article 1601- 13 C. civ.<\/p>\n

Quant \u00e0 la validit\u00e9 du contrat pr\u00e9liminaire<\/p>\n

La partie A.)-B.) a conclu devant la Cour d\u2019appel \u00e0 la nullit\u00e9 du contrat pr\u00e9liminaire pour ne pas comporter \u00ab les indications essentielles relatives \u00e0 la consistance de l\u2019immeuble, \u00e0 la qualit\u00e9 de la construction, l\u2019obligation de d\u00e9p\u00f4t en garantie, etc. \u00bb, ce en violation des alin\u00e9as 2 et 3 de l\u2019article 1601- 13.<\/p>\n

La consistance de l\u2019immeuble et la qualit\u00e9 de la construction ressortent \u00e0 suffisance, d\u2019une part, des plans sommaires annex\u00e9s au contrat pr\u00e9liminaire indiquant les mesures d\u00e9taill\u00e9es de la construction et la disposition des pi\u00e8ces, et d\u2019un plan vertical, et, d\u2019autre part, du descriptif de l\u2019offre donnant notamment des renseignements sur les mat\u00e9riaux de construction \u00e0 mettre en \u0153uvre, sur l\u2019\u00e9paisseur de la ma\u00e7onnerie, sur l\u2019isolation thermique \u00e0 diff\u00e9rents endroits ; le descriptif donne aussi des d\u00e9tails sur la menuiserie tant int\u00e9rieure qu\u2019ext\u00e9rieure, sur l\u2019isolation du plafond avec la mesure d\u2019isolation atteinte, sur l\u2019\u00e9paisseur de la pl\u00e2trerie, sur le chauffage- sanitaire, sur l\u2019installation \u00e9lectrique, sur les finitions au sol. Enfin, le descriptif certifie le respect des normes l\u00e9gales d\u2019isolation thermique et donne encore des indications sur la garantie du constructeur-vendeur et mentionne la garantie d\u2019ach\u00e8vement.<\/p>\n

A noter que le contrat pr\u00e9liminaire donne aussi des renseignements sur les d\u00e9lais d\u2019ex\u00e9cution des travaux (huit mois \u00e0 compter de l\u2019ouverture du chantier, qui devra avoir lieu dans un d\u00e9lai de quatre mois suivant la signature de l\u2019acte notari\u00e9 de vente ; il est stipul\u00e9 que le r\u00e9servataire sera invit\u00e9 \u00e0 passer l\u2019acte notari\u00e9 de vente dans le d\u00e9lai d\u2019un mois suivant le jour o\u00f9 le r\u00e9servataire a justifi\u00e9 des conditions vis\u00e9es sous le point 3- 1 au verso (l\u2019autorisation de construction, pr\u00eat ou disponibilit\u00e9s n\u00e9cessaires au financement).<\/p>\n

Quant \u00e0 \u00ab l\u2019obligation du d\u00e9p\u00f4t de garantie \u00bb, la partie A.)-B.) n\u2019a pas pr\u00e9cis\u00e9 ses conclusions. La Cour note que, bien que l\u2019article 1601- 13 ne l\u2019exige pas, le contrat pr\u00e9liminaire donne aussi des renseignements sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie et sur son sort au cas o\u00f9 la vente est conclue et au cas contraire. Il y est marqu\u00e9 que si la partie r\u00e9servataire renonce purement et simplement au contrat, elle<\/p>\n

5 perd le d\u00e9p\u00f4t de garantie. Etant donn\u00e9 que les consorts A.) -B.) n\u2019ont pas constitu\u00e9 le d\u00e9p\u00f4t de garantie et que SOC.1.) ne l\u2019a pas non plus exig\u00e9, c\u2019est \u00e0 juste titre que la juridiction du premier degr\u00e9 a retenu que le d\u00e9p\u00f4t de garantie \u00e9tant pr\u00e9vu dans l\u2019int\u00e9r\u00eat de la partie venderesse, SOC.1.) a valablement pu y renoncer sans que le contrat pr\u00e9liminaire soit pour autant nul (J. cl. civ., art. 1601- 1 \u00e0 1601- 4 : fasc. 20, \u00e9d. 2011, n\u00b0 60).<\/p>\n

La partie A.)-B.) a encore conclu \u00e0 la nullit\u00e9 du contrat pr\u00e9liminaire en donnant comme motif que \u00ab contrairement \u00e0 ce qui est pr\u00e9vu dans le contrat pr\u00e9liminaire, la partie appelante n\u2019a pas proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la r\u00e9daction de l\u2019acte notari\u00e9 dans le mois de l\u2019autorisation de construire \u00bb.<\/p>\n

D\u2019abord, la Cour fait remarquer que le retard du constructeur dans ses d\u00e9marches en vue de faire dresser l\u2019acte notari\u00e9 ne constitue pas une cause de nullit\u00e9 du contrat pr\u00e9liminaire, mais tout au plus une cause de r\u00e9solution.<\/p>\n

Ensuite, la Cour note que si l\u2019accord bancaire pour financer l\u2019achat du terrain et la maison \u00e0 construire a \u00e9t\u00e9 transmis \u00e0 SOC.1.) d\u00e9j\u00e0 le 17 ao\u00fbt 2006, elle a re\u00e7u avis de la d\u00e9livrance de l\u2019autorisation de b\u00e2tir entre le 7 et le 18 d\u00e9cembre 2006, sachant que l\u2019autorisation de b\u00e2tir, qui date du 30 novembre 2006 (et non pas du 3.11.2006 comme l\u2019\u00e9crit la partie A.) -B.)) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9e aux consorts A.)-B.) par lettre du 7 d\u00e9cembre 2006 et que par lettre du 18 d\u00e9cembre 2006, SOC.1.) a invit\u00e9 les consorts A.) -B.) \u00e0 prendre rendez-vous avec elle en vue de signer les \u00ab les documents originaux \u00bb, c\u2019est-\u00e0-dire le contrat de construction et le cahier des charges. Il faut aussi noter que, dans l\u2019ordre normal des choses, la passation en la forme notari\u00e9e des documents relatifs \u00e0 la construction n\u2019a pas pu avoir lieu avant la signature de l\u2019acte notari\u00e9 de vente du terrain, qui eut lieu seulement le 21 d\u00e9cembre 2006. Or, apr\u00e8s une entrevue le 15 janvier 2007, les consorts A.) -B.) ont coup\u00e9 les ponts avec SOC.1.). Dans cet \u00e9tat des choses, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019accord sur le contrat de construction, il ne peut \u00eatre question de retard imputable \u00e0 SOC.1.) dans la signature de l\u2019acte notari\u00e9. La question \u00e0 r\u00e9soudre est celle de l\u2019imputabilit\u00e9 de la rupture des relations contractuelles.<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019imputabilit\u00e9 de la rupture des relations contractuelles<\/p>\n

Dans sa lettre du 16 janvier 2007, SOC.1.) dit prendre acte de la d\u00e9cision des consorts A.)-B.) de ne pas poursuivre leur projet de construction avec elle en leur demandant de revenir sur leur d\u00e9cision, sous peine de devoir les indemnit\u00e9s stipul\u00e9es dans le contrat pr\u00e9liminaire.<\/p>\n

Dans sa lettre de r\u00e9ponse du 7 f\u00e9vrier 2007, l\u2019avocat des consorts A.) -B.) , apr\u00e8s avoir oppos\u00e9 la nullit\u00e9 du contrat pr\u00e9liminaire, a vis\u00e9 \u00e0 l\u00e9gitimer par des fautes de SOC.1.) la rupture des relations qui eut bien lieu, contrairement \u00e0 ce qu\u2019a retenu le tribunal d\u2019arrondissement pour d\u00e9bouter SOC.1.) de sa demande et contrairement aux conclusions d\u2019appel de la partie A.) -B.), \u00e0 l\u2019initiative des consorts A.)-B.) qui n\u2019ont plus repris contact avec SOC.1.) , mais ont fait construire la maison telle que con\u00e7ue par SOC.1.) par une tierce entreprise qui a d\u00e9but\u00e9 les travaux d\u00e9j\u00e0 d\u00e8s la fin de f\u00e9vrier 2007.<\/p>\n

6 Toute la question est de savoir si le contrat est \u00e0 consid\u00e9rer comme r\u00e9sili\u00e9 aux torts de SOC.1.) ou des consorts A.) -B.) .<\/p>\n

Contrairement aux conclusions de la partie A.) -B.), il ne peut \u00eatre reproch\u00e9 \u00e0 SOC.1.) d\u2019avoir fait tra\u00eener le projet de construction.<\/p>\n

En effet, apr\u00e8s que les consorts A.) -B.) eurent acquis le terrain de construction par compromis du 24 juillet 2006 conclu sous la condition suspensive notamment de l\u2019octroi du pr\u00eat et avec clause diff\u00e9rant l\u2019entr\u00e9e en jouissance \u00e0 la date de passation de l\u2019acte notari\u00e9 et apr\u00e8s qu\u2019ils se sont vu accorder le pr\u00eat bancaire le 7 ao\u00fbt 2006, SOC.1.) a fait dresser les plans qui ont \u00e9t\u00e9 joints \u00e0 la demande d\u2019autorisation de b\u00e2tir des consorts A.) -B.) du 25 octobre 2006 ; le certificat r\u00e9glementaire sur l\u2019exactitude des donn\u00e9es d\u2019isolation thermique a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli par une tierce entreprise le 5 septembre 2006 et le certificat r\u00e9glementaire d\u2019architecte a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli le 7 septembre 2006 ; des n\u00e9gociations entre parties ont men\u00e9 au susdit avenant dat\u00e9 du 13 septembre 2006 portant le prix de construction \u00e0 187.122 \u20ac, TVA de 3 % incluse ; SOC.1.) a adress\u00e9 \u00e0 l\u2019administration de l\u2019Enregistrement et des Domaines une demande d\u2019application du taux de TVA de 3%, qui fut accord\u00e9e au d\u00e9but d\u2019octobre 2006. Apr\u00e8s la d\u00e9livrance de l\u2019autorisation de b\u00e2tir par lettre du 7 d\u00e9cembre 2006, SOC.1.) a fait parvenir aux consorts A.) -B.) le 18 d\u00e9cembre 2006 un projet de convention de construction avec cahier des charges. Si ces documents n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 dress\u00e9s en septembre\/octobre 2006, il faut dire \u00e0 la d\u00e9charge de SOC.1.) que l\u2019acte de vente notari\u00e9 du terrain (entre les consorts A.) -B.) et une tierce soci\u00e9t\u00e9, avec entr\u00e9e en jouissance \u00e0 ce moment-l\u00e0, (v. supra) eut lieu seulement le 21 d\u00e9cembre 2006 et que, de ce fait, les travaux de construction n\u2019ont de toute fa\u00e7on pas pu commencer avant le d\u00e9but de 2007.<\/p>\n

La convention de construction dress\u00e9e par SOC.1.) reprend le contenu du contrat pr\u00e9liminaire avec ses annexes et l\u2019avenant, fixe les conditions de paiement et d\u2019ex\u00e9cution des travaux, et renvoie aux garanties l\u00e9gales de la vente d\u2019immeuble \u00e0 construire.<\/p>\n

La partie A.)-B.) a oppos\u00e9 que le contrat de construction lui aurait impos\u00e9 de nouvelles obligations, \u00e0 savoir : \u00ab — d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement rallong\u00e9 ; — fixation d\u2019une indemnit\u00e9 forfaitaire de retard de 3 % en cas de non- paiement d\u2019une facture au bout de 10 jours, en sus des int\u00e9r\u00eats de retard ; — d\u00e9charge de la responsabilit\u00e9 de l\u2019appelante en cas de troubles de voisinage \u00bb.<\/p>\n

Ces critiques ne sont pas fond\u00e9es.<\/p>\n

En effet, quant au d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement, le contrat de construction stipule, au point III, A, 1, que \u00ab la Soci\u00e9t\u00e9 s\u2019oblige \u00e0 mener les travaux de telle mani\u00e8re que les ouvrages soient achev\u00e9s fin octobre 2007 \u00bb, soit dans un d\u00e9lai de huit mois, comme le pr\u00e9voit le contrat pr\u00e9liminaire, si les travaux commencent en f\u00e9vrier 2007 et en tenant compte du cong\u00e9 collectif du secteur b\u00e2timent de un mois en ao\u00fbt.<\/p>\n

7 Quant au paiement du prix, le contrat de construction le r\u00e9partit en sept tranches suivant l\u2019avancement des travaux et pr\u00e9voit que le paiement doit intervenir dans les dix jours \u00e0 compter de la facture. Si une indemnit\u00e9 de retard de 3 % est stipul\u00e9e au cas de paiement tardif (point II, 4), le contrat met en revanche \u00e0 la charge de SOC.1.) une indemnit\u00e9 de 20 \u20ac par jour au cas de retard d\u2019ach\u00e8vement des travaux (point III, A, 5) en sorte que l\u2019\u00e9quilibre contractuel est maintenu ; la clause critiqu\u00e9e est usuelle dans les contrats de vente d\u2019immeuble \u00e0 construire.<\/p>\n

Quant au troubles de voisinage, l\u2019article V, A impose la responsabilit\u00e9 au ma\u00eetre de l\u2019ouvrage \u00ab des dommages qui sont l\u2019in\u00e9vitable corollaire de l\u2019ex\u00e9cution des travaux, si aucune faute ne peut \u00eatre reproch\u00e9e \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 \u00bb, ce qui n\u2019est que le rappel du droit commun des obligations et ne repr\u00e9sente donc pas une charge anormale pour le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage.<\/p>\n

La partie A.)-B.) oppose au cahier des charges des critiques qui ne sont pas fond\u00e9es : il est normal que le cahier des charges est plus d\u00e9taill\u00e9 que le descriptif annex\u00e9 au contrat pr\u00e9liminaire et qui pouvait se limiter aux indications principales (v. art. 1601- 13, al. 1 er ) ; si SOC.1.) s\u2019est r\u00e9serv\u00e9 \u00ab le droit de conserver pendant une dur\u00e9e de trois mois apr\u00e8s la remise de clefs un panneau publicitaire \u00e0 l\u2019entr\u00e9e du terrain \u00bb, une telle clause ne justifie pas la rupture des relations contractuelles ; SOC.1.) n\u2019est pas critiquable pour avoir stipul\u00e9 au point 26 que : \u00ab Dans le cadre de l\u2019\u00e9volution des techniques, la firme se r\u00e9serve le droit de modifier le pr\u00e9sent cahier des charges par l\u2019adoption de dispositions techniques en vigueur au moment de l\u2019ouverture du chantier \u00e0 condition que celles-ci ne diminuent pas les prestations initiales \u00bb, car il ne r\u00e9sulte pas de cette disposition que SOC.1.) soit autoris\u00e9e \u00e0 augmenter le prix convenu.<\/p>\n

Dans le cadre des frais engag\u00e9s \u00e0 perte par SOC.1.), la partie A.)-B.) a expos\u00e9 que le \u00ab cahier des charges n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 personnalis\u00e9 \u00bb et elle donne comme exemple que le chauffage \u00e0 granul\u00e9s de bois (pellets) n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 mis dans le cahier des charges, ni la \u00ab dalle en b\u00e9ton pour le grenier et une autre dalle en b\u00e9ton pour le garage \u00bb. Il faut noter que SOC.1.) a envoy\u00e9 aux consorts A.)- B.) un projet de convention avec un cahier des charges, c\u2019est-\u00e0-dire le cahier des prestations qui \u00e9tait \u00e0 discuter ; des modifications pouvaient y \u00eatre apport\u00e9es suivant les souhaits des clients (v. page de \u00ab pr\u00e9sentation \u00bb). Il n\u2019est pas prouv\u00e9 que SOC.1.) ait refus\u00e9 de modifier le cahier des charges pour ce qui concerne lesdits points (avec adaptation du prix).<\/p>\n

La partie A.)-B.) n\u2019a pas indiqu\u00e9 les questions \u00ab techniques, financi\u00e8res et administratives \u00bb auxquelles SOC.1.) n\u2019aurait pas donn\u00e9 des r\u00e9ponses satisfaisantes. A ce propos, le renvoi fait par la partie A.) -B.) \u00e0 ses conclusions de premi\u00e8re instance n\u2019est pas valable, \u00e9tant donn\u00e9 que l\u2019article 586, al. 1 er<\/p>\n

NCPC, qui prescrit que \u00ab les conclusions d\u2019appel doivent formuler express\u00e9ment les pr\u00e9tentions et les moyens sur lesquels chacune de ces pr\u00e9tentions est fond\u00e9e \u00bb, prohibe justement la pratique consistant \u00e0 se r\u00e9f\u00e9rer simplement aux conclusions de premi\u00e8re instance sans les reprendre express\u00e9ment et explicitement en instance d\u2019appel. Cette disposition est d\u2019ordre public judiciaire.<\/p>\n

8 Si la partie A.) -B.) a argument\u00e9 que lors d\u2019entrevues du 10 et du 15 janvier 2007, elle \u00ab exigeait tout simplement l\u2019ex\u00e9cution de ce que le contrat pr\u00e9liminaire et le descriptif des travaux initial pr\u00e9voyaient \u00bb, elle n\u2019a pas motif \u00e0 se plaindre quant aux prestations \u00e0 apporter, puisque le cahier des charges correspond au descriptif initial, aux plans sommaires et encore aux plans joints \u00e0 sa demande d\u2019autorisation de b\u00e2tir, compte tenu du susdit avenant.<\/p>\n

Si la partie A.)-B.) a argument\u00e9 qu\u2019elle \u00ab n\u2019a cependant jamais affirm\u00e9 vouloir se retirer du projet de construction et notamment du contrat sign\u00e9 en date du 21 juillet 2006 \u00bb, il est cependant de fait qu\u2019elle s\u2019est retir\u00e9e du projet de construire avec SOC.1.) et a donc r\u00e9sili\u00e9 de fait le contrat pr\u00e9liminaire, ce sans \u00e9tablir de motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux. D\u2019apr\u00e8s la loi, la pa rtie A.)-B.) est donc dans la situation du r\u00e9servataire qui, s\u2019il refuse sans cause licite de conclure la vente de l\u2019immeuble, perd simplement en principe le d\u00e9p\u00f4t de garantie. Pour r\u00e9pondre aux conclusions de la partie SOC.1.) , il y a bien eu r\u00e9solution du contrat pr\u00e9liminaire aux torts des r\u00e9servataires A.)-B.) qui doivent d\u00e8s lors indemnisation.<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019indemnisation<\/p>\n

D\u2019abord, pour r\u00e9pondre aux conclusions de la partie A.) -B.), si, selon la publicit\u00e9 de SOC.1.) , \u00ab l\u2019\u00e9tude du projet est gratuite \u00bb, cela ne veut pas dire que les prestations faites en ex\u00e9cution du contrat pr\u00e9liminaire soient gratuites. Le contrat pr\u00e9liminaire fixe justement les indemnit\u00e9s dues au cas de rupture du contrat d\u2019apr\u00e8s le stade d\u2019avancement du projet.<\/p>\n

La partie A.)-B.) a oppos\u00e9 l\u2019inopposabilit\u00e9 des clauses d\u2019indemnisation figurant parmi les conditions r\u00e9gissant le contrat imprim\u00e9es au verso lequel n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 sp\u00e9cialement sign\u00e9.<\/p>\n

Le recto du contrat renvoie auxdites conditions une premi\u00e8re fois dans la disposition sur la conclusion de l\u2019acte notari\u00e9. Ensuite, en bas de page o\u00f9 il est not\u00e9 : \u00ab Bon pour conclusion du contrat pr\u00e9liminaire aux conditions ci-dessus et \u00e0 celles figurant au verso dont l\u2019acqu\u00e9reur a pris connaissance \u00bb. Suivent les signatures. Dans ces conditions, la partie contractante A.)-B.) est suppos\u00e9e avoir accept\u00e9 les conditions au verso, y compris les clauses p\u00e9nales.<\/p>\n

Pour \u00eatre exhaustive, la Cour note encore que (contrairement aux moyens de nullit\u00e9 suivants expos\u00e9s dans la lettre susvis\u00e9e du 7.2.2007 de Ma\u00eetre Jean- Bauler, reproduite dans ses conclusions, sans que ces moyens y aient \u00e9t\u00e9 repris formellement) les conditions g\u00e9n\u00e9rales ne sont pas r\u00e9dig\u00e9es en des \u00ab petits caract\u00e8res difficilement lisibles \u00bb et la clause 4- 2 (v. supra) n\u2019est pas nulle pour cause de \u00ab d\u00e9s\u00e9quilibre contractuel en votre (SOC.1.)) faveur alors que l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019une renonciation de votre part n\u2019est pas pr\u00e9vue \u00bb, ce pour la raison que SOC.1.) s\u2019est engag\u00e9e \u00e0 l\u2019article 1- 3 des conditions g\u00e9n\u00e9rales \u00e0 signer \u00ab l\u2019acte de vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement \u00bb d\u00e8s l\u2019octroi du cr\u00e9dit et de l\u2019autorisation de b\u00e2tir et qu\u2019il n\u2019y a pas de clause de non- responsabilit\u00e9 en sa faveur.<\/p>\n

9 D\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, la l\u00e9galit\u00e9 des clauses p\u00e9nales des articles 4- 1 et 4-2 en question n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 mise en question au regard des dispositions l\u00e9gales r\u00e9gissant le contrat pr\u00e9liminaire et suivant lesquelles le r\u00e9servataire a l\u2019obligation de consigner et l\u2019obligation alternative d\u2019acheter ou de perdre son d\u00e9p\u00f4t de garantie ; par ailleurs, la nullit\u00e9 dont l\u2019alin\u00e9a 5 de l\u2019article 1601- 13 frappe \u00ab toute autre convention ayant pour objet la r\u00e9servation d\u2019un immeuble \u00bb est une nullit\u00e9 relative car elle sanctionne une interdiction d\u2019ordre public de protection (d\u2019int\u00e9r\u00eat priv\u00e9) (Elter et Schockweiler : Copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis et ventes d\u2019immeubles \u00e0 construire, \u00e9dition de 1978, n\u00b0 198). Cela dit, en l\u2019\u00e9tat des conclusions de la partie A.) -B.), force est donc \u00e0 la Cour de dire que celle-ci doit, en vertu des clauses 4- 1 et 4-2 prises ensemble, l\u2019indemnit\u00e9 de 2 % du prix total TTC correspondant au montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie, \u00e0 augmenter d\u2019une autre indemnit\u00e9 de 5 % du prix total TTC. SOC.1.) a donc droit au montant requis de 13.080,54 \u20ac auquel il y a lieu d\u2019ajouter les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la mise en demeure du 16 janvier 2007.<\/p>\n

Quant au surplus<\/p>\n

La partie A.)-B.) ayant elle- m\u00eame rompu le contrat pr\u00e9liminaire, sa demande en indemnisation pour rupture du contrat est \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9e. Ayant succomb\u00e9 en ses conclusions d\u2019appel, elle n\u2019a pas droit \u00e0 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, que ce soit pour la premi\u00e8re instance ou pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

La partie SOC.1.) n\u2019a pas droit en \u00e9quit\u00e9 \u00e0 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Par ces motifs,<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, le conseiller de la mise en \u00e9tat entendu en son rapport,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel,<\/p>\n

dit valable le contrat pr\u00e9liminaire en litige,<\/p>\n

dit l\u2019appel fond\u00e9,<\/p>\n

r\u00e9formant, dit que la r\u00e9solution du contrat pr\u00e9liminaire est intervenue aux torts des consorts A.) et B.),<\/p>\n

condamne A.) et B.) solidairement \u00e0 payer \u00e0 SOC.1.) SA 13.080,54 \u20ac avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir d\u2019une mise en demeure du 16 janvier 2007,<\/p>\n

confirmant, dit non fond\u00e9es les demandes d\u2019appel incident des consorts A.) et B.),<\/p>\n

dit non fond\u00e9es la demande des consorts A.) et B.) et celle de SOC.1.) SA en paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure,<\/p>\n

condamne A.) et B.) aux frais et d\u00e9pens des deux instances.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat civil. Audience publique du neuf d\u00e9cembre deux mille quinze. Num\u00e9ro 37861du registre. Composition: Fran\u00e7oise MANGEOT, pr\u00e9sident de chambre; Gilbert HOFFMANN, premier conseiller; Val\u00e9rie HOFFMANN, conseiller, et Chris ANTONY, greffier assum\u00e9. E n t r e : la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOC.1.) 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