Le 9 septembre 2025, la cour d’appel de Rennes a confirm\u00e9 la condamnation d’un propri\u00e9taire dont le mur mitoyen mena\u00e7ait de s’effondrer sur le fonds voisin. Cette d\u00e9cision illustre la tension croissante entre voisins sur des contentieux de mitoyennet\u00e9, de cl\u00f4ture et de bornage. En 2025, les juridictions du premier degr\u00e9 et les cours d’appel ont multipli\u00e9 les arr\u00eats sur ces sujets. Les recherches Google li\u00e9es aux murs mitoyens et aux cl\u00f4tures en limite de propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9passent chaque mois plusieurs centaines de requ\u00eates en France. Le propri\u00e9taire qui d\u00e9couvre que son voisin construit un mur en limite de propri\u00e9t\u00e9 sans son accord, ou qui conteste l’emplacement d’une cl\u00f4ture, dispose de recours pr\u00e9cis encadr\u00e9s par le code civil. Les actions en bornage forc\u00e9, les r\u00e8gles des travaux sur mur mitoyen, les distances l\u00e9gales et l’action en trouble anormal de voisinage constituent les quatre piliers du contentieux de voisinage.<\/p>\n
\n\u00ab Tout propri\u00e9taire peut obliger son voisin au bornage de leurs propri\u00e9t\u00e9s contigu\u00ebs. Le bornage se fait \u00e0 frais communs. \u00bb<\/p>\n
Article 646 du code civil (texte officiel<\/a>)<\/p>\n<\/blockquote>\n
L’action en bornage tend \u00e0 faire fixer l’\u00e9tendue et les limites des propri\u00e9t\u00e9s contigu\u00ebs. Les voisins sont en d\u00e9saccord, mais aucun ne revendique la propri\u00e9t\u00e9 d’une partie de terrain d\u00e9termin\u00e9e. Le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer l’a rappel\u00e9 dans un jugement du 25 mars 2025 :<\/p>\n
\n\u00ab L’article 646 du code civil dispose que tout propri\u00e9taire peut obliger son voisin au bornage de leurs propri\u00e9t\u00e9s contigu\u00ebs. Le bornage se fait \u00e0 frais communs. L’action en bornage tend \u00e0 faire fixer l’\u00e9tendue et les limites des propri\u00e9t\u00e9s contigu\u00ebs. Les voisins sont en d\u00e9saccord, mais aucun ne revendique la propri\u00e9t\u00e9 d’une partie de terrain d\u00e9termin\u00e9e. \u00bb<\/p>\n
TJ Boulogne-sur-Mer, 25 mars 2025, n\u00b0 21\/03967 (d\u00e9cision<\/a>)<\/p>\n<\/blockquote>\n
En pratique, le juge d\u00e9signe un expert g\u00e9om\u00e8tre qui proc\u00e8de au bornage mat\u00e9riel. Les contentieux immobiliers \u00e0 Paris<\/a> n\u00e9cessitent fr\u00e9quemment une expertise g\u00e9om\u00e9trale pour \u00e9tablir la limite s\u00e9parative. Le tribunal judiciaire de Draguignan a pr\u00e9cis\u00e9 le 16 juillet 2025 que \u00ab seul un bornage r\u00e9gulier et contradictoire \u00bb peut fixer les limites entre les propri\u00e9t\u00e9s voisines. Ce bornage vaut \u00ab de mani\u00e8re d\u00e9finitive \u00bb. Le plan de d\u00e9limitation dress\u00e9 par l’expert fait alors autorit\u00e9 et peut \u00eatre oppos\u00e9 au voisin. Les frais sont en principe partag\u00e9s par moiti\u00e9 entre les parties. En cas de contestation, le juge peut les r\u00e9partir au prorata de la partie qui succombe.<\/p>\n
Le bornage amiable reste toujours possible. Les voisins peuvent convenir de la limite s\u00e9parative et faire dresser un acte par un g\u00e9om\u00e8tre expert. Ce proc\u00e8s-verbal de bornage fait ensuite l’objet d’une publication au service de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re. Il vaut alors titre pour l’avenir et fait obstacle \u00e0 toute nouvelle action en bornage, sauf si la limite est devenue incertaine.<\/p>\n
Les travaux sur mur mitoyen sans accord du voisin<\/h2>\n
\n\u00ab L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, \u00e0 son refus, fait r\u00e9gler par experts les moyens n\u00e9cessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre. \u00bb<\/p>\n
Article 662 du code civil (texte officiel<\/a>)<\/p>\n<\/blockquote>\n
Cette r\u00e8gle s’applique strictement. Le propri\u00e9taire qui souhaite \u00e9difier une extension, poser une charpente ou installer une toiture prenant appui sur le mur mitoyen doit obtenir l’accord pr\u00e9alable de son voisin. En l’absence d’accord, il peut saisir le juge aux fins de faire d\u00e9signer des experts qui d\u00e9termineront les conditions techniques des travaux. La cour d’appel de Metz a pr\u00e9cis\u00e9 dans un arr\u00eat du 10 juillet 2025 que \u00ab l’objet de l’article 662 du code civil n’est pas d’\u00e9viter un p\u00e9ril imm\u00e9diat \u00bb. Elle a ajout\u00e9 que cette disposition vise \u00e0 \u00ab emp\u00eacher que, m\u00eame \u00e0 long terme, le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre \u00bb.<\/p>\n
Le mur mitoyen suppose que la mitoyennet\u00e9 soit \u00e9tablie. La cour d’appel de Rennes a rappel\u00e9 le 9 septembre 2025 que la qualification d’un mur de mitoyen repose sur des indices mat\u00e9riels anciens. L’usage continu comme s\u00e9paration par les deux fonds depuis des d\u00e9cennies constitue l’un de ces indices. Lorsque le mur est privatif, le voisin ne peut y adosser aucun ouvrage sans l’accord du propri\u00e9taire. Le refus doit \u00eatre expr\u00e8s et ne peut r\u00e9sulter d’un simple silence, sauf si le propri\u00e9taire a d\u00e9j\u00e0 fait des travaux sur le mur sans que le voisin s’y soit oppos\u00e9.<\/p>\n
Les distances l\u00e9gales, les plantations et les vues<\/h2>\n
Le code civil encadre \u00e9galement les distances entre constructions et les ouvertures sur le fonds voisin. L’article 673 dispose que : \u00ab Celui sur la propri\u00e9t\u00e9 duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci \u00e0 les couper. Les fruits tomb\u00e9s naturellement de ces branches lui appartiennent. Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son h\u00e9ritage, il a le droit de les couper lui-m\u00eame \u00e0 la limite de la ligne s\u00e9parative. \u00bb (texte officiel<\/a>)<\/p>\n
Ce droit est imprescriptible. Le propri\u00e9taire peut donc exiger le recul des branches ou couper lui-m\u00eame les racines \u00e0 la limite de sa propri\u00e9t\u00e9, sans avoir \u00e0 d\u00e9montrer un pr\u00e9judice. En revanche, l’abattage total de l’arbre du voisin n\u00e9cessite une d\u00e9cision judiciaire ou un accord amiable.<\/p>\n
\n\u00ab On ne peut avoir des vues droites ou fen\u00eatres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’h\u00e9ritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf d\u00e9cim\u00e8tres de distance entre le mur o\u00f9 on les pratique et ledit h\u00e9ritage, \u00e0 moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit d\u00e9j\u00e0 grev\u00e9, au profit du fonds qui en b\u00e9n\u00e9ficie, d’une servitude de passage faisant obstacle \u00e0 l’\u00e9dification de constructions. \u00bb<\/p>\n
Article 678 du code civil (texte officiel<\/a>)<\/p>\n<\/blockquote>\n
La cour d’appel de Douai a appliqu\u00e9 strictement cette r\u00e8gle dans un arr\u00eat du 13 novembre 2025. Elle a confirm\u00e9 la condamnation d’un propri\u00e9taire dont les ouvertures ne respectaient pas la distance l\u00e9gale de 1,90 m\u00e8tre. Le non-respect des articles 677 et 678 du code civil constitue un trouble de voisinage caract\u00e9ris\u00e9, ind\u00e9pendamment de toute autorisation administrative de construire.<\/p>\n
L’action en trouble anormal de voisinage<\/h2>\n
Au-del\u00e0 des r\u00e8gles pr\u00e9cises du code civil, le trouble anormal de voisinage constitue le fondement g\u00e9n\u00e9ral de la responsabilit\u00e9 du voisin. La cour d’appel de Douai l’a d\u00e9fini dans un arr\u00eat du 26 juin 2025. Elle a pr\u00e9cis\u00e9 que \u00ab l’anormalit\u00e9 du trouble de voisinage est caract\u00e9ris\u00e9e lorsque ce trouble pr\u00e9sente un degr\u00e9 important de gravit\u00e9 \u00bb. Ce trouble \u00ab est appr\u00e9ci\u00e9 in concreto en tenant compte des circonstances \u00bb. (d\u00e9cision<\/a>)<\/p>\n
La cour d’appel de Rennes a pr\u00e9cis\u00e9 le 9 septembre 2025 que \u00ab le trouble anormal du voisinage se d\u00e9finit comme un dommage caus\u00e9 \u00e0 un voisin \u00bb. Ce trouble, \u00ab lorsqu’il exc\u00e8de les inconv\u00e9nients ordinaires du voisinage, est jug\u00e9 anormal \u00bb. Il \u00ab oblige l’auteur du trouble \u00e0 d\u00e9dommager la victime \u00bb. (d\u00e9cision<\/a>)<\/p>\n
Le trouble peut r\u00e9sulter d’une construction d\u00e9passant la limite de propri\u00e9t\u00e9, d’une cl\u00f4ture disgracieuse, d’un \u00e9coulement d’eaux ou d’un \u00e9boulement de terrain. Le juge appr\u00e9cie souverainement l’anormalit\u00e9 en tenant compte de l’intensit\u00e9 du trouble, de la dur\u00e9e, de la nature du quartier et des usages locaux. L’action en r\u00e9paration se prescrit par cinq ans \u00e0 compter de la survenance du fait dommageable. Cette prescription s’analyse comme celle applicable aux vices cach\u00e9s immobiliers<\/a>. Le juge peut ordonner la d\u00e9molition de la construction litigieuse, sa mise en conformit\u00e9 ou allouer des dommages et int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n
\nAttention : la preuve du trouble anormal de voisinage repose sur le demandeur. Il est conseill\u00e9 de faire \u00e9tablir un constat d’huissier de justice et de recueillir des photographies dat\u00e9es avant d’engager une proc\u00e9dure judiciaire.<\/p>\n<\/blockquote>\n
Tableau comparatif des recours selon le type de trouble<\/h2>\n
\n\n
\n \nSituation<\/th>\n Fondement juridique<\/th>\n Action possible<\/th>\n D\u00e9lai de prescription<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n \n Limite de propri\u00e9t\u00e9 contest\u00e9e<\/td>\n Article 646 CC<\/td>\n Bornage forc\u00e9 amiable ou judiciaire<\/td>\n 30 ans (action en bornage)<\/td>\n<\/tr>\n \n Travaux sur mur mitoyen sans accord<\/td>\n Article 662 CC<\/td>\n Demande d’interdiction ou d’expertise<\/td>\n 5 ans<\/td>\n<\/tr>\n \n Branches ou racines d\u00e9bordantes<\/td>\n Article 673 CC<\/td>\n Coupure \u00e0 la limite, recours en bornage<\/td>\n Imprescriptible<\/td>\n<\/tr>\n \n Ouvertures trop proches du voisin<\/td>\n Articles 677-678 CC<\/td>\n Demande de fermeture ou de compensation<\/td>\n 5 ans<\/td>\n<\/tr>\n \n Trouble anormal de voisinage g\u00e9n\u00e9ral<\/td>\n Responsabilit\u00e9 civile<\/td>\n R\u00e9paration et dommages et int\u00e9r\u00eats<\/td>\n 5 ans<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Ce tableau permet d’orienter rapidement le propri\u00e9taire vers le r\u00e9gime applicable. Chaque voie de recours pr\u00e9sente des d\u00e9lais, des conditions de preuve et des juridictions comp\u00e9tentes distincts.<\/p>\n
Contentieux \u00e0 Paris et en \u00cele-de-France<\/h2>\n
\u00c0 Paris et dans les d\u00e9partements limitrophes, les contentieux de voisinage rel\u00e8vent du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Les d\u00e9partements concern\u00e9s sont les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. Le d\u00e9lai moyen d’obtention d’une audience en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 est de quatre \u00e0 huit semaines. En mati\u00e8re de bornage, le juge ordonne presque syst\u00e9matiquement une expertise g\u00e9om\u00e8trale. Les frais d’expertise s’\u00e9l\u00e8vent en moyenne entre 1 500 et 4 000 euros, r\u00e9partis par moiti\u00e9 entre les parties ou \u00e0 la charge de la partie perdante.<\/p>\n
Dans la pratique parisienne, les contentieux de mitoyennet\u00e9 touchent fr\u00e9quemment les immeubles anciens. Les 18e, 19e et 20e arrondissements concentrent ces litiges. Les limites de propri\u00e9t\u00e9 y sont souvent incertaines en raison de la densit\u00e9 urbaine et des remembrements successifs. Le recours \u00e0 un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en droit immobilier permet d’anticiper les questions de preuve et d’identifier les servitudes eventuellement grevant le fonds voisin.<\/p>\n
Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n
Puis-je couper moi-m\u00eame les branches de l’arbre de mon voisin qui d\u00e9bordent sur mon terrain ?<\/strong><\/p>\n
Oui. L’article 673 du code civil vous autorise \u00e0 couper les branches ou les racines \u00e0 la limite de la ligne s\u00e9parative. Ce droit est imprescriptible. En revanche, vous ne pouvez pas abattre l’arbre en entier sans l’accord du voisin ou une d\u00e9cision de justice.<\/p>\n
Mon voisin construit un mur en limite de propri\u00e9t\u00e9 sans mon accord. Puis-je l’en emp\u00eacher ?<\/strong><\/p>\n
Si le mur est mitoyen, l’article 662 du code civil impose le consentement de l’autre voisin. En cas de refus, le voisin peut saisir le juge pour faire d\u00e9signer des experts. Si le mur est privatif et situ\u00e9 enti\u00e8rement sur le fonds du voisin, le code civil n’impose pas de consentement. Le mur doit n\u00e9anmoins respecter les distances l\u00e9gales et ne pas causer un trouble anormal de voisinage.<\/p>\n
Quel est le d\u00e9lai pour agir en bornage contre mon voisin ?<\/strong><\/p>\n
L’action en bornage se prescrit par trente ans. En revanche, si un bornage ant\u00e9rieur a \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement \u00e9tabli et accept\u00e9, toute nouvelle action est irrecevable, sauf \u00e0 d\u00e9montrer que la limite est devenue incertaine.<\/p>\n
Une fen\u00eatre de mon voisin donne directement sur mon salon. Que puis-je exiger ?<\/strong><\/p>\n
L’article 678 du code civil interdit les vues droites ou fen\u00eatres d’aspect sur le fonds voisin si la distance est inf\u00e9rieure \u00e0 1,90 m\u00e8tre. Vous pouvez demander au juge l’obturation de l’ouverture ou des dommages et int\u00e9r\u00eats. L’absence d’autorisation de construire n’est pas un obstacle \u00e0 votre action en justice.<\/p>\n
Puis-je obtenir des dommages et int\u00e9r\u00eats sans faire d\u00e9molir la construction de mon voisin ?<\/strong><\/p>\n
Oui. L’action en trouble anormal de voisinage vise principalement la r\u00e9paration du pr\u00e9judice. Le juge peut allouer des dommages et int\u00e9r\u00eats au lieu d’ordonner la d\u00e9molition, notamment lorsque celle-ci serait disproportionn\u00e9e au regard du trouble caus\u00e9.<\/p>\n
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