Le r\u00e9gime des revenus fonciers repose sur un principe d’une apparente simplicit\u00e9 : le revenu net foncier est \u00e9gal \u00e0 la diff\u00e9rence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propri\u00e9t\u00e9, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 28 du code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts (CGI)<\/a>. Les charges \u00e9num\u00e9r\u00e9es au I de l’article 31 du CGI<\/a> \u2014 d\u00e9penses de r\u00e9paration et d’entretien, int\u00e9r\u00eats d’emprunt, imp\u00f4ts locaux, frais de gestion \u2014 sont d\u00e9ductibles \u00e0 condition que le bien produise des revenus imposables dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers. L’article 13 du m\u00eame code pose le principe g\u00e9n\u00e9ral selon lequel \u00ab le b\u00e9n\u00e9fice ou revenu imposable est constitu\u00e9 par l’exc\u00e9dent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les d\u00e9penses effectu\u00e9es en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu \u00bb.<\/p>\n Cette condition de production de revenus imposables est la contrepartie logique de l’exon\u00e9ration pr\u00e9vue au II de l’article 15 du CGI<\/a>, aux termes duquel \u00ab les revenus des logements dont le propri\u00e9taire se r\u00e9serve la jouissance ne sont pas soumis \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu \u00bb. L’exon\u00e9ration a pour cons\u00e9quence directe l’impossibilit\u00e9 de d\u00e9duire les charges aff\u00e9rentes, ainsi que le rappelle la doctrine administrative au BOI-RFPI-CHAMP-20-20<\/a> : \u00ab L’exon\u00e9ration a pour contrepartie l’impossibilit\u00e9 de d\u00e9duire les charges aff\u00e9rentes \u00e0 ces immeubles \u00bb. Cette r\u00e8gle, d’apparence m\u00e9canique, rec\u00e8le une complexit\u00e9 contentieuse consid\u00e9rable lorsque le bien est vacant contre la volont\u00e9 du propri\u00e9taire.<\/p>\n Le m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier, r\u00e9gi par le 3\u00b0 du I de l’article 156 du CGI<\/a>, permet l’imputation des d\u00e9ficits sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros (hors int\u00e9r\u00eats d’emprunt), \u00e0 condition que le bien soit donn\u00e9 en location jusqu’au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivant l’imputation, comme le pr\u00e9cise le BOI-RFPI-BASE-30-20<\/a>. L’enjeu est donc consid\u00e9rable pour le contribuable propri\u00e9taire bailleur, qui structure souvent son investissement locatif autour de cette perspective d’optimisation fiscale. La doctrine administrative pr\u00e9cise notamment au paragraphe 350 de ce m\u00eame BOI que \u00ab cette obligation suppose que la location soit effective et permanente \u00bb et que \u00ab cette condition n’est pas remplie lorsque le local est vacant, m\u00eame si le propri\u00e9taire per\u00e7oit et d\u00e9clare des revenus de remplacement d’une assurance ou d’un autre organisme \u00bb.<\/p>\n L’administration fiscale a progressivement d\u00e9velopp\u00e9 une th\u00e9orie de la \u00ab renonciation \u00e0 recettes \u00bb qui lui permet de contester la d\u00e9ductibilit\u00e9 des charges lorsqu’elle estime que le propri\u00e9taire a volontairement ou implicitement renonc\u00e9 \u00e0 percevoir des loyers. Cette construction doctrinale, qui ne figure pas en tant que telle dans les textes mais r\u00e9sulte d’une interpr\u00e9tation combin\u00e9e des articles 13, 15, 28 et 31 du CGI, permet au v\u00e9rificateur de remettre en cause l’int\u00e9gralit\u00e9 des charges d\u00e9duites en soutenant que le propri\u00e9taire a fait le choix de ne pas louer son bien. Le BOI-RFPI-BASE-30<\/a> expose les r\u00e8gles d’imputation des d\u00e9ficits fonciers et rappelle que \u00ab les d\u00e9ficits fonciers, aff\u00e9rents aux immeubles ordinaires urbains ou ruraux, et qui r\u00e9sultent de d\u00e9penses autres que les int\u00e9r\u00eats d’emprunt sont d\u00e9ductibles du revenu global dans certaines limites et \u00e0 la condition que l’immeuble concern\u00e9 soit donn\u00e9 en location \u00bb.<\/p>\n La jurisprudence administrative a construit un standard probatoire remarquablement exigeant, qui constitue le c\u0153ur du contentieux en la mati\u00e8re. Ainsi que l’a rappel\u00e9 la Cour administrative d’appel de Paris dans un attendu de principe constamment repris par l’ensemble des juridictions : \u00ab il r\u00e9sulte de ces dispositions que les charges aff\u00e9rentes aux logements dont le propri\u00e9taire se r\u00e9serve la jouissance ne peuvent pas venir en d\u00e9duction pour la d\u00e9termination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu. La r\u00e9serve de jouissance est \u00e9tablie, notamment, par l’accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location. Il appartient donc au propri\u00e9taire d’apporter la preuve qu’il a offert \u00e0 la location pendant l’ann\u00e9e en cause le logement rest\u00e9 vacant au titre duquel il demande la d\u00e9duction de charges fonci\u00e8res, et qu’il a pris toutes les dispositions n\u00e9cessaires pour le louer \u00bb (CAA Paris, 31 mai 2018, n\u00b0 17PA02425<\/a>).<\/p>\n Ce standard a \u00e9t\u00e9 syst\u00e9matiquement r\u00e9it\u00e9r\u00e9 par l’ensemble des cours administratives d’appel. La Cour de Nantes, dans un arr\u00eat du 8 avril 2025 publi\u00e9 C (n\u00b0 24NT02084), a confirm\u00e9 cette exigence en refusant la d\u00e9duction des charges \u00e0 un propri\u00e9taire qui n’avait produit qu’\u00ab un constat de mandat de gestion sign\u00e9 le 2 octobre 2017 avec une agence immobili\u00e8re ainsi que des devis relatifs aux travaux n\u00e9cessaires pour r\u00e9habiliter l’appartement \u00e9tablis fin 2017 et en 2018 \u00bb sans d\u00e9montrer de diligences suffisantes pendant la p\u00e9riode contr\u00f4l\u00e9e. La Cour a en effet consid\u00e9r\u00e9 que le contribuable, qui \u00ab doit \u00eatre regard\u00e9 comme ayant repris possession de son appartement en octobre 2016 \u00bb, \u00ab n’\u00e9tablit pas davantage qu’il ne pouvait pas engager les travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la remise en location de l’appartement \u00bb.<\/p>\n La Cour de Marseille, dans un arr\u00eat du 19 novembre 2020 (n\u00b0 19MA01732), a de m\u00eame jug\u00e9 que la seule production de captures d’\u00e9cran d’annonces Facebook \u00e0 compter de novembre 2016 \u00e9tait insuffisante \u00e0 \u00e9tablir la r\u00e9alit\u00e9 des diligences entre f\u00e9vrier 2015 et novembre 2016. La Cour a retenu que la requ\u00e9rante \u00ab n’apporte ainsi pas la preuve, qui lui incombe, que des diligences ont \u00e9t\u00e9 accomplies afin d’offrir l’appartement en cause \u00e0 la location durant les ann\u00e9es 2015 et 2016 \u00bb et qu’elle devait \u00ab \u00eatre regard\u00e9e comme s’en \u00e9tant r\u00e9serv\u00e9 la jouissance pendant la p\u00e9riode en litige alors m\u00eame qu’elle ne l’aurait pas effectivement occup\u00e9 \u00bb.<\/p>\n Ce renversement de la charge de la preuve \u2014 c’est au propri\u00e9taire de prouver ses diligences, et non \u00e0 l’administration de prouver l’absence de diligences \u2014 constitue un redoutable outil de redressement entre les mains du v\u00e9rificateur fiscal. La Cour de Versailles, le 24 septembre 2020 (n\u00b0 19VE00402), a rappel\u00e9 qu’\u00ab il appartient au propri\u00e9taire qui entend, pour d\u00e9duire les charges aff\u00e9rentes \u00e0 un logement rest\u00e9 vacant, se pr\u00e9valoir de ce qu’il a entendu le louer et non s’en r\u00e9server la jouissance d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location de ce logement \u00bb. L’attestation notariale produite, qui pr\u00e9cisait que le logement n’avait pu \u00eatre lou\u00e9 en raison de probl\u00e8mes de sant\u00e9 du propri\u00e9taire, a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9e insuffisante \u00e0 rapporter la preuve exig\u00e9e.<\/p>\n La doctrine BOFiP pr\u00e9cise au paragraphe 70 du BOI-RFPI-CHAMP-20-20<\/a> que ne sont pas consid\u00e9r\u00e9s comme \u00e9tant r\u00e9serv\u00e9s \u00e0 la jouissance de leur propri\u00e9taire \u00ab des locaux vacants que celui-ci \u00e9tablit avoir mis en location en effectuant toutes diligences \u00e0 cet effet, m\u00eame s’il les occupait pr\u00e9c\u00e9demment \u00bb. La circulaire cite \u00e0 l’appui l’arr\u00eat CE du 13 f\u00e9vrier 1974, n\u00b0 86174, qui a pos\u00e9 le principe fondateur selon lequel l’intention locative doit \u00eatre \u00e9tablie par des actes concrets. La m\u00eame doctrine \u00e9num\u00e8re au paragraphe 60 les situations dans lesquelles le propri\u00e9taire est consid\u00e9r\u00e9 comme se r\u00e9servant la jouissance, notamment \u00ab un immeuble dont le propri\u00e9taire se r\u00e9serve la jouissance pendant qu’il y fait ex\u00e9cuter des travaux (CE, arr\u00eat du 5 janvier 1972 n\u00b0 79935) \u00bb.<\/p>\n La Cour de Nantes, dans un arr\u00eat du 10 mars 2022 (n\u00b0 20NT00611), a pr\u00e9cis\u00e9 le standard en indiquant que \u00ab les charges aff\u00e9rentes aux logements dont le propri\u00e9taire se r\u00e9serve la jouissance ne peuvent pas venir en d\u00e9duction pour la d\u00e9termination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu \u00bb et que la preuve des diligences doit porter sur l’ann\u00e9e concern\u00e9e. Cette exigence de contemporan\u00e9it\u00e9 est cruciale : les diligences post\u00e9rieures \u00e0 l’ann\u00e9e contr\u00f4l\u00e9e ne peuvent r\u00e9troactivement justifier la d\u00e9duction de charges au titre d’une ann\u00e9e ant\u00e9rieure.<\/p>\n La sanction du d\u00e9faut de diligence est s\u00e9v\u00e8re. Non seulement l’administration remet en cause la d\u00e9duction des charges fonci\u00e8res au titre de l’ann\u00e9e contr\u00f4l\u00e9e, mais elle peut \u00e9galement, lorsque le bien \u00e9tait \u00e9ligible \u00e0 un dispositif d’incitation fiscale (Scellier, Pinel, Denormandie), remettre en cause l’int\u00e9gralit\u00e9 des r\u00e9ductions d’imp\u00f4t obtenues depuis l’origine du dispositif, ainsi que l’a rappel\u00e9 la Cour de Nantes dans l’arr\u00eat du 8 avril 2025 pr\u00e9cit\u00e9, en application du VII de l’article 199 septvicies du CGI et de l’obligation de \u00ab justifier avoir accompli sans d\u00e9lai toutes les diligences n\u00e9cessaires pour que son bien puisse \u00eatre relou\u00e9 \u00bb.<\/p>\n La th\u00e9orie de la renonciation \u00e0 recettes trouve sa limite logique lorsque le bien est objectivement inhabitable. On ne peut renoncer qu’\u00e0 ce que l’on peut obtenir : un propri\u00e9taire ne saurait se voir opposer une renonciation \u00e0 des loyers que son bien, en raison de son \u00e9tat mat\u00e9riel, ne pouvait mat\u00e9riellement pas produire. Cette \u00e9vidence pratique se heurte toutefois \u00e0 une exigence probatoire \u00e9lev\u00e9e devant le juge de l’imp\u00f4t.<\/p>\n Cette limite a \u00e9t\u00e9 clairement identifi\u00e9e par la jurisprudence. La Cour administrative d’appel de Nancy, dans un arr\u00eat du 19 d\u00e9cembre 2024 (n\u00b0 22NC02262), a examin\u00e9 avec une pr\u00e9cision remarquable la situation de propri\u00e9taires ayant acquis un bien en VEFA affect\u00e9 de malfa\u00e7ons. Si la Cour a finalement rejet\u00e9 la demande au motif que les conditions de la force majeure n’\u00e9taient pas r\u00e9unies \u2014 \u00ab les d\u00e9g\u00e2ts constat\u00e9s dans le bien en litige, dont les travaux de reprise ainsi que la r\u00e9fection de la terrasse ont \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la somme totale de 10 250,90 euros, sont sans lien avec les malfa\u00e7ons all\u00e9gu\u00e9es qui concernent l’\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 de la terrasse de l’appartement A5 \u00bb \u2014, elle a n\u00e9anmoins reconnu en son principe que des circonstances objectives et ind\u00e9pendantes de la volont\u00e9 du propri\u00e9taire pouvaient justifier l’absence de location.<\/p>\n La Cour a notamment relev\u00e9 que les requ\u00e9rants ne pouvaient se pr\u00e9valoir de l’inhabitabilit\u00e9 d\u00e8s lors que d’autres logements de la m\u00eame copropri\u00e9t\u00e9, affect\u00e9s des m\u00eames d\u00e9sordres initiaux, \u00e9taient lou\u00e9s pendant la p\u00e9riode litigieuse. Ce raisonnement a contrario confirme que si l’inhabitabilit\u00e9 est av\u00e9r\u00e9e et propre au bien concern\u00e9, elle constitue un obstacle l\u00e9gitime \u00e0 l’obligation de location. La question devient alors exclusivement probatoire : comment \u00e9tablir l’inhabitabilit\u00e9 du bien de mani\u00e8re suffisamment objective pour convaincre le juge de l’imp\u00f4t ?<\/p>\n Le BOI-IF-TFB-50-20-30<\/a> relatif au d\u00e9gr\u00e8vement de la taxe fonci\u00e8re pour vacance, bien que traitant d’une mati\u00e8re distincte de l’imp\u00f4t sur le revenu, fournit des indications utiles sur la notion de vacance ind\u00e9pendante de la volont\u00e9 du contribuable. Le d\u00e9gr\u00e8vement est subordonn\u00e9 \u00e0 la preuve que la vacance est \u00ab ind\u00e9pendante de la volont\u00e9 du contribuable \u00bb, ce qui recouvre notamment les situations o\u00f9 le bien ne peut \u00eatre occup\u00e9 en raison de son \u00e9tat mat\u00e9riel. La doctrine cite l’arr\u00eat CE du 26 f\u00e9vrier 1964, n\u00b0 59164, selon lequel \u00ab la vacance d’une maison dont l’origine et la prolongation seraient dues au d\u00e9faut de recherches de nouveaux locataires n’est pas susceptible d’ouvrir droit au d\u00e9gr\u00e8vement \u00bb, confirmant ainsi, en creux, que la vacance due \u00e0 l’\u00e9tat mat\u00e9riel du bien rel\u00e8ve bien de l’ind\u00e9pendance de volont\u00e9.<\/p>\n La Cour administrative d’appel de Douai, dans un arr\u00eat publi\u00e9 C du 25 mai 2022 (n\u00b0 20DA01145), a \u00e9galement pr\u00e9cis\u00e9 que \u00ab la r\u00e9serve de jouissance est \u00e9tablie, notamment, par l’accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location \u00bb et qu’\u00ab il appartient donc au propri\u00e9taire d’apporter la preuve qu’il a offert \u00e0 la location pendant l’ann\u00e9e en cause le logement rest\u00e9 vacant au titre duquel il demande la d\u00e9duction de charges fonci\u00e8res, et qu’il a pris toutes les dispositions n\u00e9cessaires pour le louer \u00bb. Cette formulation, d\u00e9sormais canonique, est reprise par la quasi-totalit\u00e9 des cours administratives d’appel et du Conseil d’\u00c9tat.<\/p>\n La Cour de Lyon, le 22 septembre 2021 (n\u00b0 19LY02020), a jug\u00e9 que \u00ab les charges aff\u00e9rentes aux logements dont le propri\u00e9taire se r\u00e9serve la jouissance ne peuvent pas venir en d\u00e9duction pour la d\u00e9termination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu \u00bb, refusant la d\u00e9duction \u00e0 un propri\u00e9taire qui n’\u00e9tablissait pas avoir accompli les diligences n\u00e9cessaires.<\/p>\n \u00c0 l’intersection de la th\u00e9orie administrative de la renonciation \u00e0 recettes et de la r\u00e9alit\u00e9 mat\u00e9rielle du bien, le juge de l’imp\u00f4t a d\u00e9velopp\u00e9 un standard d’appr\u00e9ciation qui repose sur un faisceau d’indices objectifs. La jurisprudence exige du contribuable qu’il produise des \u00e9l\u00e9ments tangibles \u00e9tablissant l’impossibilit\u00e9 mat\u00e9rielle de location : rapports d’expertise judiciaire, proc\u00e8s-verbaux de constat d’huissier, arr\u00eat\u00e9s d’insalubrit\u00e9 ou de p\u00e9ril, devis de travaux d\u00e9montrant l’ampleur des r\u00e9parations n\u00e9cessaires.<\/p>\n La Cour de Nancy, dans l’arr\u00eat du 19 d\u00e9cembre 2024 pr\u00e9cit\u00e9, a \u00e9cart\u00e9 la force majeure invoqu\u00e9e par les contribuables apr\u00e8s avoir constat\u00e9 que le pr\u00e9judice de jouissance all\u00e9gu\u00e9 \u00ab provenait, \u00e0 cette date, uniquement d’un d\u00e9faut d’\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 r\u00e9sultant des coffres de volets roulants inexistants g\u00e9n\u00e9rant des d\u00e9perditions thermiques cons\u00e9quentes et les seuils de portes fen\u00eatres des logements inachev\u00e9s \u00bb et que le pr\u00e9judice avait \u00e9t\u00e9 \u00ab estim\u00e9 \u00e0 20% du loyer mensuel de 474 euros \u00bb. La Cour a ainsi op\u00e9r\u00e9 une distinction cruciale entre un inconfort locatif \u2014 qui ne fait pas obstacle \u00e0 la location \u2014 et une inhabitabilit\u00e9 objective qui, si elle avait \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie, aurait pu constituer un cas de force majeure exon\u00e9ratoire.<\/p>\n La Cour de Marseille, dans un arr\u00eat du 29 juin 2021 (n\u00b0 21MA03727), a rappel\u00e9 que \u00ab les charges relatives aux logements dont le propri\u00e9taire se r\u00e9serve la jouissance ne peuvent pas venir en d\u00e9duction pour la d\u00e9termination du revenu foncier \u00bb et que \u00ab la r\u00e9serve de jouissance est \u00e9tablie, notamment, par l’accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location \u00bb, confirmant la constance de cette jurisprudence.<\/p>\n Cette distinction est fondamentale pour le praticien. Elle signifie que le juge de l’imp\u00f4t ne se contente pas d’une all\u00e9gation d’inhabitabilit\u00e9 : il examine concr\u00e8tement et in concreto si l’\u00e9tat du bien rendait effectivement impossible toute location. Les crit\u00e8res retenus par la jurisprudence sont cumulatifs et exigeants : l’\u00e9tat du bien doit \u00eatre incompatible avec un usage d’habitation normale, les d\u00e9sordres doivent \u00eatre propres au bien concern\u00e9 (et non communs \u00e0 l’ensemble de la copropri\u00e9t\u00e9), le propri\u00e9taire doit d\u00e9montrer qu’il a accompli des d\u00e9marches pour rem\u00e9dier \u00e0 la situation, et la dur\u00e9e de la vacance doit \u00eatre proportionn\u00e9e \u00e0 la gravit\u00e9 des d\u00e9sordres.<\/p>\n En pratique, le contribuable confront\u00e9 \u00e0 un redressement fond\u00e9 sur la th\u00e9orie de la renonciation \u00e0 recettes doit constituer un dossier probatoire solide comportant imp\u00e9rativement les \u00e9l\u00e9ments suivants : un constat d’huissier \u00e9tablissant pr\u00e9cis\u00e9ment l’\u00e9tat du bien et les causes de l’inhabitabilit\u00e9 ; les rapports d’expertise technique le cas \u00e9ch\u00e9ant ; les devis de travaux d\u00e9montrant l’impossibilit\u00e9 \u00e9conomique ou technique d’une remise en location imm\u00e9diate ; les \u00e9changes avec l’assurance ou les constructeurs d\u00e9montrant l’absence de ma\u00eetrise du propri\u00e9taire sur le calendrier des r\u00e9parations. La seule attestation de l’intention de louer ou la production isol\u00e9e d’annonces, sans \u00e9l\u00e9ments objectifs contemporains de l’ann\u00e9e contr\u00f4l\u00e9e, est syst\u00e9matiquement rejet\u00e9e par la jurisprudence.<\/p>\n La Cour de Nantes, dans l’arr\u00eat du 8 avril 2025 d\u00e9j\u00e0 cit\u00e9, a notamment valid\u00e9 le raisonnement de l’administration qui avait relev\u00e9 que le requ\u00e9rant \u00ab n’\u00e9tablit pas avoir accompli sans d\u00e9lai toutes les diligences n\u00e9cessaires \u00e0 la relocation du logement en cause apr\u00e8s l’expulsion du locataire intervenue en octobre 2016 \u00bb et a \u00e9galement retenu que le propri\u00e9taire \u00ab n’\u00e9tablit pas davantage qu’il ne pouvait pas engager les travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la remise en location de l’appartement, qui n’est intervenu au final qu’en novembre 2021, avant m\u00eame d’avoir obtenu la participation de la personne s’\u00e9tant port\u00e9e caution du locataire \u00bb. Cette motivation illustre l’appr\u00e9ciation globale \u00e0 laquelle se livre le juge : il examine non seulement l’\u00e9tat du bien mais aussi la diligence du propri\u00e9taire \u00e0 y rem\u00e9dier.<\/p>\n La Cour administrative d’appel de Nancy, dans l’arr\u00eat du 19 d\u00e9cembre 2024, a \u00e9galement valid\u00e9 le raisonnement de l’administration qui avait relev\u00e9 que \u00ab les requ\u00e9rants ont pris possession de leur bien le 28 mars 2011 sans \u00e9mettre aucune r\u00e9serve \u00bb, soulignant ainsi que la passivit\u00e9 du propri\u00e9taire lors de la r\u00e9ception du bien constitue un indice d\u00e9favorable pour la d\u00e9monstration ult\u00e9rieure de l’inhabitabilit\u00e9. Cette jurisprudence enseigne que le comportement du propri\u00e9taire est appr\u00e9ci\u00e9 de mani\u00e8re dynamique, depuis l’acquisition jusqu’au contr\u00f4le fiscal, et que toute n\u00e9gligence dans la cha\u00eene probatoire peut \u00eatre retenue contre lui.<\/p>\n En d\u00e9finitive, la th\u00e9orie de la renonciation \u00e0 recettes ne saurait prosp\u00e9rer lorsque le propri\u00e9taire \u00e9tablit, par des \u00e9l\u00e9ments objectifs et contemporains, que l’absence de location r\u00e9sulte non d’un choix mais d’une impossibilit\u00e9 mat\u00e9rielle. Le juge de l’imp\u00f4t, dans son office de pleine juridiction, appr\u00e9cie souverainement la r\u00e9alit\u00e9 de cette impossibilit\u00e9 au regard d’un faisceau d’indices concordants. La qualit\u00e9 du dossier probatoire constitu\u00e9 par le contribuable d\u00e9termine, dans la grande majorit\u00e9 des cas, l’issue du litige.<\/p>\n La th\u00e9orie administrative de la renonciation \u00e0 recettes, bien que solidement ancr\u00e9e dans la pratique du contr\u00f4le fiscal, trouve ses limites dans la r\u00e9alit\u00e9 mat\u00e9rielle. La jurisprudence r\u00e9cente des cours administratives d’appel, et notamment les arr\u00eats de la CAA de Nancy du 19 d\u00e9cembre 2024 (n\u00b0 22NC02262) et de la CAA de Nantes du 8 avril 2025 (n\u00b0 24NT02084), confirme que le juge de l’imp\u00f4t examine concr\u00e8tement l’\u00e9tat mat\u00e9riel du bien avant de valider un redressement. Si l’inhabitabilit\u00e9 objective est \u00e9tablie par des \u00e9l\u00e9ments probants, elle constitue un obstacle dirimant \u00e0 l’application de cette th\u00e9orie et justifie le maintien de la d\u00e9duction des charges fonci\u00e8res.<\/p>\n Pour le contribuable propri\u00e9taire, la le\u00e7on pratique est sans ambigu\u00eft\u00e9 : la constitution d’un dossier probatoire, comprenant constats d’huissier, rapports d’expertise et \u00e9changes document\u00e9s, doit intervenir d\u00e8s la survenance des d\u00e9sordres, avant m\u00eame toute proc\u00e9dure de contr\u00f4le fiscal. L’anticipation documentaire est la meilleure d\u00e9fense contre un redressement fond\u00e9 sur la th\u00e9orie de la renonciation \u00e0 recettes. Le contentieux de la d\u00e9duction des charges fonci\u00e8res illustre ainsi, de mani\u00e8re \u00e9clatante, que la v\u00e9rit\u00e9 fiscale, pour \u00eatre opposable \u00e0 l’administration, doit s’appuyer sur la v\u00e9rit\u00e9 mat\u00e9rielle.<\/p>\n Vous \u00eates confront\u00e9 \u00e0 un redressement fiscal portant sur vos revenus fonciers ?<\/p>\n Le cabinet Kohen Avocats<\/strong> vous accompagne dans la d\u00e9fense de vos droits face \u00e0 l’administration fiscale, de la r\u00e9clamation pr\u00e9alable jusqu’au contentieux devant les juridictions administratives et judiciaires.<\/p>\n Ma\u00eetre Hassan KOHEN<\/strong> 06 89 11 34 45<\/a><\/p>\n contact@kohenavocats.com<\/a><\/p>\n Prendre rendez-vous<\/a><\/p>\n<\/div>\n Transmettez les pi\u00e8ces de votre dossier au cabinet. 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Le principe fondateur : la d\u00e9duction des charges subordonn\u00e9e \u00e0 l’affectation locative […]<\/p>\n","protected":false},"author":232070754,"featured_media":173730,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","_wpcom_ai_launchpad_first_post":false,"_jetpack_feature_clip_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_post_was_ever_published":false},"categories":[7096,7110,6995,35583,7593],"tags":[],"class_list":["post-1231830","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-code-des-assurances","category-code-general-des-impots","category-decryptage","category-immobilier","category-juridictions-administratives"],"yoast_head":"\nB. La charge de la preuve : une obligation de diligence pesant exclusivement sur le contribuable<\/h3>\n
II. Les limites de la th\u00e9orie confront\u00e9e \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 mat\u00e9rielle : l’inhabitabilit\u00e9 objective comme cause exon\u00e9ratoire<\/h2>\n
A. L’\u00e9tat mat\u00e9riel du bien comme limite intrins\u00e8que \u00e0 la th\u00e9orie de la renonciation \u00e0 recettes<\/h3>\n
B. Le standard probatoire de l’inhabitabilit\u00e9 et l’office du juge de l’imp\u00f4t<\/h3>\n
Conclusion<\/h2>\n
Avocat au Barreau de Paris<\/p>\n