{"id":563340,"date":"2026-04-15T01:31:54","date_gmt":"2026-04-14T23:31:54","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/tribunal-federal-suisse-24-mars-2026-n-9c-304-2024\/"},"modified":"2026-04-15T09:03:08","modified_gmt":"2026-04-15T07:03:08","slug":"tribunal-federal-suisse-24-mars-2026-n-9c-304-2024","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/tribunal-federal-suisse-24-mars-2026-n-9c-304-2024\/","title":{"rendered":"Tribunal f\u00e9d\u00e9ral suisse, 24 mars 2026, n\u00b0 9C 304-2024"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Bundesgericht<\/p>\n

Tribunal f\u00e9d\u00e9ral<\/p>\n

Tribunale federale<\/p>\n

Tribunal federal<\/p>\n

9C_304\/2024<\/p>\n

Urteil vom 24. M\u00e4rz 2026<\/p>\n

III. \u00f6ffentlich-rechtliche Abteilung<\/p>\n

Besetzung<\/p>\n

Bundesrichterin Moser-Szeless, Pr\u00e4sidentin,<\/p>\n

Bundesrichter Stadelmann, Beusch,<\/p>\n

Gerichtsschreiberin Stanger.<\/p>\n

Verfahrensbeteiligte<\/p>\n

1. A.A.________ AG,<\/p>\n

2. B.A.________ AG,<\/p>\n

3. Pensionskasse C.A.________,<\/p>\n

alle drei vertreten durch Rechtsanw\u00e4lte Claude Monnier und Dr. Corina Ingold-Berger,<\/p>\n

Beschwerdef\u00fchrerinnen,<\/p>\n

gegen<\/p>\n

Kanton Bern, handelnd durch die Direktion, f\u00fcr Inneres und Justiz, M\u00fcnstergasse 2, 3011 Bern,<\/p>\n

Beschwerdegegner.<\/p>\n

Gegenstand<\/p>\n

Hand\u00e4nderungssteuer des Kantons Bern, Steuerperiode 2017,<\/p>\n

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23. April 2024 (100.2022.119).<\/p>\n

Sachverhalt:<\/p>\n

A.<\/p>\n

A.a. Die Einwohnergemeinde Bern (EG Bern) f\u00fchrte in den Jahren 2013 und 2014 f\u00fcr die Entwicklung des Areals "D.________" einen zweifstufigen Investorenwettbewerb durch. Am 16. Januar 2014 vereinbarten die A.A.________ AG (als Investorin) und die E.________ AG (als Totalunternehmerin) in einer Absichtserkl\u00e4rung, gemeinsam ein Angebot f\u00fcr diesen Investorenwettbewerb abzugeben. Nachdem sie den Wettbewerb gewonnen hatten, unterzeichneten sie am 25. November und 8. Dezember 2014 mit der EG Bern eine Reservationsvereinbarung. Das Baugesuch f\u00fcr das Bauprojekt reichte die Totalunternehmerin am 29. November 2016 ein. Am 5. Juli 2017 r\u00e4umte die EG Bern der Miteigent\u00fcmergemeinschaft A.________, bestehend aus der A.A.________ AG, der B.A.________ AG und der Pensionskasse C.A.________, an den Grundst\u00fccken Nr. xxx und yyy je ein selbst\u00e4ndiges und dauerndes Baurecht ein. Die Miteigent\u00fcmergemeinschaft schloss am 23. August 2017 mit der E.________ AG einen Totalunternehmer-Werkvertrag betreffend Planung und Realisierung der \u00dcberbauung "D.________" ab. Das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland erteilte der E.________ AG am 15. September 2017 die Baubewilligung.<\/p>\n

A.b. Am 1. November 2017 meldete der beurkundende Notar die beiden Baurechte beim Grundbuchamt Bern-Mittelland an. Das Grundbuchamt vereinigte die beiden Gesch\u00e4fte und veranlagte die Hand\u00e4nderungssteuer mit Verf\u00fcgung vom 3. August 2018 auf Fr. 1'913'178.65. Als Bemessungsgrundlage ber\u00fccksichtigte es – abweichend von der Selbstdeklaration – nebst dem kapitalisierten Baurechtszins von total Fr. 23'233'695.10 den Werkpreis von Fr. 83'054'009.- gem\u00e4ss Totalunternehmer-Werkvertrag vom 23. August 2017. Die dagegen erhobenen Rechtsmittel der A.A.________ AG, der B.A.________ AG und der Pensionskasse C.A.________ wies das Grundbuchamt Bern-Mittelland mit Einspracheverf\u00fcgung vom 8. M\u00e4rz 2019 und die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (heute: Direktion f\u00fcr Inneres und Justiz) mit Entscheid vom 25. M\u00e4rz 2022 ab.<\/p>\n

B.<\/p>\n

Die von der A.A.________ AG, der B.A.________ AG und der Pensionskasse C.A.________ dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Bern mit Urteil vom 23. April 2024 ab, soweit es auf sie eintrat.<\/p>\n

C.<\/p>\n

Die A.A.________ AG, die B.A.________ AG und die Pensionskasse C.A.________ f\u00fchren Beschwerde in \u00f6ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Rechtsbegehren, das Urteil vom 23. April 2024 sei aufzuheben und die Hand\u00e4nderungssteuer sei auf Fr. 418'206.50 festzusetzen; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur\u00fcckzuweisen. Die Direktion f\u00fcr Inneres und Justiz und das Verwaltungsgericht des Kantons Bern beantragen die Abweisung der Beschwerde. In einer zus\u00e4tzlichen Stellungnahme vom 27. Juni 2024 halten die Beschwerdef\u00fchrerinnen an ihren Antr\u00e4gen fest.<\/p>\n

Erw\u00e4gungen:<\/p>\n

1.<\/p>\n

1.1. Die Voraussetzungen der Beschwerde in \u00f6ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1, Art. 90 und Art. 100 Abs. 1 BGG) sind erf\u00fcllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.<\/p>\n

1.2. Mit der Beschwerde in \u00f6ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f. BGG ger\u00fcgt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Dennoch pr\u00fcft es – offensichtliche Fehler vorbehalten – nur die in seinem Verfahren ger\u00fcgten Rechtsm\u00e4ngel (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG; BGE 147 I 73 E. 2.1; 145 V 57 E. 4.2; je mit Hinweisen). Es pr\u00fcft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts gleich wie Bundesrecht mit freier Kognition, jene des nicht-harmonisierten, autonomen kantonalen Rechts hingegen bloss auf Verletzung des Willk\u00fcrverbots und anderer verfassungsm\u00e4ssiger Rechte (BGE 143 II 459 E. 2.1; 134 II 207 E. 2).<\/p>\n

1.3. Eine willk\u00fcrliche Anwendung kantonalen Rechts liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats\u00e4chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl\u00e4uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begr\u00fcndung, sondern auch dessen Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere L\u00f6sung ebenfalls als vertretbar oder gar als zutreffender erscheinen mag, gen\u00fcgt nicht (BGE 149 I 329 E. 5.1; 149 II 225 E. 5.2; 141 I 70 E. 2.2).<\/p>\n

1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 149 I 207 E. 5.5; 149 II 43 E. 3.5; 149 IV 57 E. 2.2). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen k\u00f6nnen von Amtes wegen oder auf R\u00fcge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn zudem die Behebung des Mangels f\u00fcr den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 148 II 392 E. 1.4.1; 148 V 427 E. 3.2). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willk\u00fcrlich" gleichzusetzen (BGE 149 IV 57 E. 2.2). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten R\u00fcge- und Begr\u00fcndungsobliegenheit (BGE 150 II 346 E. 1.6).<\/p>\n

2.<\/p>\n

Streitgegenstand bildet die H\u00f6he der Hand\u00e4nderungssteuer. Unbestritten ist, dass die Einr\u00e4umung der Baurechte zugunsten der Beschwerdef\u00fchrerinnen der Hand\u00e4nderungssteuer unterliegt und dass diesbez\u00fcglich 1.8 % des zwanzigfachen j\u00e4hrlichen Baurechtszinses (total Fr. 23'233'695.10) massgebend ist, was eine Steuer von Fr. 418'206.50 ergibt. Zu pr\u00fcfen ist, ob zus\u00e4tzlich zum Zins auch der mit der Totalunternehmerin vereinbarte Werklohn f\u00fcr die \u00dcberbauung "D.________" von Fr. 83'054'009.- in die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Hand\u00e4nderungssteuer miteinzubeziehen ist. W\u00e4hrend die Vorinstanz – in Best\u00e4tigung der Entscheide der Unterinstanzen – dies bejaht und von einer Hand\u00e4nderungssteuer von Fr. 1'913'178.65 ausgeht, machen die Beschwerdef\u00fchrerinnen geltend, die Steuer sei auf Fr. 418'206.50 festzusetzen.<\/p>\n

3.<\/p>\n

3.1. Diverse Kantone erheben Hand\u00e4nderungssteuern. Diese Steuern sind auf Bundesebene nicht harmonisiert (vgl. Art. 129 Abs. 1 BV), sodass die kantonalen Bestimmungen dar\u00fcber rein kantonales Recht darstellen (vgl. BGE 138 II 557 E. 4.1; Urteil 9C_118\/2023 vom 11. Mai 2023 E. 1.2.1). Typischerweise kn\u00fcpfen die Hand\u00e4nderungssteuern prim\u00e4r am \u00dcbergang des zivilrechtlichen Eigentums am Grundst\u00fcck an, wobei daneben regelm\u00e4ssig weitere Vorg\u00e4nge der Steuer unterworfen werden, die sich wirtschaftlich wie ein Eigentums\u00fcbergang auswirken (vgl. Urteil 2C_45\/2019 vom 29. Januar 2020 E. 4.1). Anders als bei der Grundst\u00fcckgewinnsteuer (welche zwar ebenfalls an die Ver\u00e4usserung der Liegenschaft ankn\u00fcpft, deren Objekt aber der erzielte Gewinn bildet) ist bei der Hand\u00e4nderungssteuer prinzipiell die \u00dcbertragung eines Rechts – regelm\u00e4ssig des Eigentums am Grundst\u00fcck – Steuerobjekt, weswegen die Hand\u00e4nderungssteuern \u00fcblicherweise zu den Rechtsverkehrs- oder genauer zu den Rechts\u00fcbertragungssteuern gez\u00e4hlt werden (vgl. Urteil 2C_469\/2017 vom 1. Dezember 2017 E. 2.1, in: StR 73\/2018 S. 218).<\/p>\n

3.2.<\/p>\n

3.2.1. Gem\u00e4ss Art. 1 Abs. 1 des Gesetzes des Kantons Bern vom 18. M\u00e4rz 1992 betreffend die Hand\u00e4nderungssteuer (HG\/BE; BSG 215.326.2; seit 1. April 2023: HStG) ist dem Kanton beim Erwerb eines Grundst\u00fccks eine Steuer zu entrichten. Hand\u00e4nderungen von Grundst\u00fccken im Sinne dieses Gesetzes sind nach Art. 5 Abs. 1 HG\/BE: der zivilrechtliche Eigentums\u00fcbergang (lit. a), die Errichtung eines selbst\u00e4ndigen und dauernden Rechtes zugunsten einer Drittperson (lit. b), die \u00dcberlassung neuen Landes, die Ersitzung und Aneignung (lit. c).<\/p>\n

3.2.2. Die Steuer wird auf Grund der Gegenleistung f\u00fcr den Grundst\u00fcckerwerb bemessen. Diese besteht aus allen verm\u00f6gensrechtlichen Leistungen, die die Erwerberin oder der Erwerber der Ver\u00e4usserin oder dem Ver\u00e4usserer oder Dritten f\u00fcr das Grundst\u00fcck zu erbringen hat (Art. 6 Abs. 1 HG\/BE). Bei Kaufvertr\u00e4gen \u00fcber eine schl\u00fcsselfertige Baute oder Stockwerkeinheit und bei Kaufvertr\u00e4gen, die mit einem Werkvertrag so verbunden sind, dass eine schl\u00fcsselfertige Baute oder Stockwerkeinheit erworben wird, ist die Steuer auf dem Gesamtpreis (Landpreis und Werklohn) zu bemessen (Art. 6a Abs. 1 HG\/BE). Gem\u00e4ss dem am 1. Mai 2022 in Kraft getretenen Art. 6a Abs. 2 HG\/BE liegt eine Verbindung von Kauf- und Werkvertrag im Sinne von Abs. 1 vor, wenn beim Abschluss des Kaufvertrags eine vertragliche Bindung zwischen der Ver\u00e4usserin oder dem Ver\u00e4usserer oder einer dieser oder diesem nahestehenden Person und der Erwerberin oder dem Erwerber hinsichtlich eines aktuellen oder k\u00fcnftigen Werkvertrags besteht.<\/p>\n

Nach der (altrechtlichen) Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern zu Art. 6a Abs. 1 HG\/BE ist vom Erwerb einer k\u00fcnftigen Sache auszugehen, wenn Kauf- und Werkvertrag derart verbunden sind, dass der eine Vertrag ohne den anderen nicht zustande gekommen w\u00e4re, oder der eine doch jedenfalls den Beweggrund f\u00fcr den Abschluss des anderen bildete. Nicht erforderlich ist, dass die Vertr\u00e4ge von den gleichen Parteien abgeschlossen worden sind. Die gegenseitige Abh\u00e4ngigkeit muss sich aufgrund einer Gesamtw\u00fcrdigung der konkreten Umst\u00e4nde des Vertragsschlusses ergeben. Es gen\u00fcgt, dass das Gesch\u00e4ft seinem wirtschaftlichen Gehalt nach dem Kauf einer k\u00fcnftigen Sache (meist schl\u00fcsselfertige Baute) gleichkommt, mithin Erwerbsobjekt der Boden mitsamt der zu erstellenden Baute bildet. Sind hingegen die (nacheinander oder gleichzeitig abgeschlossenen) Vertr\u00e4ge wirklich unabh\u00e4ngig voneinander und ist die K\u00e4uferschaft im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags in ihrer Entscheidung, wie und wann sie das Grundst\u00fcck \u00fcberbauen will, tats\u00e4chlich frei, kann der Werklohn nicht der Hand\u00e4nderungssteuer unterstellt werden. Mit Urteil 2P.114\/2006 vom 3. Mai 2006 erwog das Bundesgericht, dass diese Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht auf einer willk\u00fcrlichen Auslegung des kantonalen Rechts beruht und dass mit Art. 6a HG\/BE eine gen\u00fcgende gesetzliche Grundlage f\u00fcr eine Bemessung der Steuer nach der Summe von Landpreis und Werklohn besteht (E. 2.3 f. des zitierten Urteils; vgl. auch Urteil 2C_879\/2017 vom 15. M\u00e4rz 2018 E. 2.1 f.).<\/p>\n

4.<\/p>\n

Die Vorinstanz erachtete Art. 6a HG\/BE in der bis 30. April 2022 geltenden Fassung f\u00fcr anwendbar, da sich der zu beurteilende Sachverhalt vor Inkrafttreten von Art. 6a Abs. 2 HG\/BE ereignet habe. Weiter ging sie davon aus, dass diese Bestimmung auch f\u00fcr Baurechtsvertr\u00e4ge gelte. Sie gelangte gest\u00fctzt auf Art. 6a Abs. 1 HG\/BE und der diesbez\u00fcglichen Praxis zum Ergebnis, dass die Hand\u00e4nderungssteuer auf den Gesamtpreis (Baurechtszins und Werkpreis) zu bemessen sei. Die Beschwerdef\u00fchrerinnen wenden dagegen im Wesentlichen ein, die Vorinstanz sei in Willk\u00fcr verfallen und habe das Legalit\u00e4tsprinzip verletzt, als sie auf die vor der Gesetzespr\u00e4zisierung angewendete Praxis zu Art. 6a HG\/BE abgestellt habe. Weiter sei Art. 6a HG\/BE nicht auf Baurechtsvertr\u00e4ge anwendbar; die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz verletze das Legalit\u00e4tsprinzip. Zudem bestreiten die Beschwerdef\u00fchrerinnen, dass ihre Entscheidungsfreiheit als Investorinnen in Bezug auf die Frage, wie das Bauprojekt konkret aussehen sollte und wer das Bauvorhaben letztlich erstellen sollte, in irgendeiner Weise eingeschr\u00e4nkt worden sei.<\/p>\n

5.<\/p>\n

Zun\u00e4chst stellt sich die Frage des anwendbaren Rechts.<\/p>\n

5.1. F\u00fcr die Beurteilung der Frage, welches Recht bei einer \u00c4nderung der Rechtsgrundlagen in zeitlicher Hinsicht Anwendung findet, gilt der Grundsatz, dass diejenigen Rechtss\u00e4tze massgebend sind, die bei der Erf\u00fcllung des rechtlich zu ordnenden oder zu Rechtsfolgen f\u00fchrenden Tatbestandes Geltung haben (BGE 146 V 364 E. 7.1 mit zahlreichen Hinweisen; 140 V 41 E. 6.3.1). Es widerspricht diesem Grundsatz, wenn ein Gesetz an ein Ereignis ankn\u00fcpft, das sich vor seinem Inkrafttreten ereignet hat und das im Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Norm abgeschlossen ist (sog. eigentliche oder echte R\u00fcckwirkung; BGE 144 I 81 E. 4.1; 138 I 189 E. 3.4; 126 V 134 E. 4a; 122 V 405 E. 3b\/aa; vgl. weiterf\u00fchrend MADELEINE CAMPRUBI, Ungeschriebene Grenzen der R\u00fcckwirkung von Rechtss\u00e4tzen in der Schweiz, 2020, S. 23 ff.; MATTHIAS KRADOLFER, Intertemporales \u00f6ffentliches Recht, 2020, N. 133 ff.; zur unechten R\u00fcckwirkung: BGE 151 V 169 E. 5.2; 144 I 81 E. 4.1; 138 I 189 E. 3.4). Die echte R\u00fcckwirkung ist im Lichte der Art. 5, Art. 8 Abs. 1 und Art. 9 BV nur dann unbedenklich, wenn sie ausdr\u00fccklich in einem Gesetz vorgesehen ist oder sich daraus klar ergibt, in einem vern\u00fcnftigen Rahmen zeitlich limitiert ist, nicht zu stossenden Ungleichheiten f\u00fchrt, einem schutzw\u00fcrdigen \u00f6ffentlichen Interesse dient und wohlerworbene Rechte respektiert (BGE 147 V 156 E. 7.2.1; 144 I 81 E. 4.1; 138 I 189 E. 3.4; 126 V 134 E. 4a; 122 V 405 E. 3b\/aa). Stehen zwingende \u00f6ffentliche Interessen auf dem Spiel, ist das neue Recht auch ohne ausdr\u00fcckliche Gesetzesvorschrift ausnahmsweise sofort anzuwenden, selbst wenn die Vorinstanz den Sachverhalt nach altem Recht beurteilt hat (Art. 2 SchlT ZGB analog; BGE 141 II 393 E. 2.4; 139 II 243 E. 11.1; 135 II 384 E. 2.3; 122 II 26 E. 3; 101 Ib 410 E. 3). Zwingende Gr\u00fcnde f\u00fcr eine sofortige Anwendung des neuen Rechts hat das Bundesgericht insbesondere im Bereich des Gew\u00e4sser-, Natur-, Heimat- und Umweltschutzrechts als gegeben erachtet (BGE 141 II 393 E. 2.4 mit Hinweisen; 139 II 243 E. 11.1; 135 II 384 E. 2.3).<\/p>\n

5.2. Die Beschwerdef\u00fchrerinnen bringen im Wesentlichen vor, bei Art. 6a Abs. 2 HG\/BE handle es sich nicht um eine Gesetzes\u00e4nderung, sondern lediglich um eine Pr\u00e4zisierung des Gesetzes. Diese sei n\u00f6tig gewesen, da sich die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu Art. 6a Abs. 1 HG\/BE in einer Weise entwickelt habe, die nicht der Absicht des Gesetzgebers entsprochen habe. Die Praxis des Verwaltungsgerichts zu Art. 6a Abs. 1 HG gehe zu weit und verletze das Legalit\u00e4tsprinzip, weshalb sie per sofort nicht mehr anzuwenden sei.<\/p>\n

5.3.<\/p>\n

5.3.1. Am 1. Mai 2022 ist Art. 6a Abs. 2 HG\/BE in Kraft getreten. Das bernische Hand\u00e4nderungsgesetz kennt keine \u00dcbergangsbestimmung spezifisch zu Art. 6a Abs. 2 HG\/BE, sieht jedoch in Art. 30 HG\/BE folgende Regelung vor:<\/p>\n

"F\u00fcr Steuertatbest\u00e4nde, die vor dem Zeitpunkt der Inkraftsetzung dieses Gesetzes verwirklicht wurden, gelten die bisherigen Vorschriften. Das Verfahren richtet sich in jedem Fall nach den neuen Vorschriften."<\/p>\n

Diese Regelung entspricht dem in E. 5.1 genannten allgemeinen intertemporalrechtlichen Grundsatz, wonach diejenigen Rechtss\u00e4tze massgebend sind, die bei der Erf\u00fcllung des rechtlich zu ordnenden oder zu Rechtsfolgen f\u00fchrenden Tatbestandes Geltung haben.<\/p>\n

5.3.2. Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt hat sich unbestrittenermassen vor dem formellen Inkrafttreten von Art. 6a Abs. 2 HG\/BE verwirklicht (vgl. Sachverhalt lit. A), weshalb es grunds\u00e4tzlich nicht gegen Bundesrecht – namentlich nicht gegen oben dargelegte Rechtsgrunds\u00e4tze (vgl. E. 5.1) – verst\u00f6sst, wenn die Vorinstanz Art. 6a HG\/BE in der bis 30. April 2022 geltenden Fassung f\u00fcr anwendbar erkl\u00e4rt hat. Daran vermag auch der geltend gemachte Umstand nichts zu \u00e4ndern, dass es sich bei Abs. 2 um eine Pr\u00e4zisierung von Abs. 1 handle. So oder anders wurde mit der Einf\u00fchrung dieser neuen Bestimmung eine \u00c4nderung des Gesetzes vorgenommen, welche dem grunds\u00e4tzlichen R\u00fcckwirkungsverbot unterliegt (vgl. E. 5.1). Es mag sein, dass der Gesetzgeber – wie von den Beschwerdef\u00fchrerinnen geltend gemacht – mit der neu eingef\u00fcgten zus\u00e4tzlichen Bestimmung die nicht seinen Absichten entsprechende Praxis des Verwaltungsgerichts korrigieren wollte. Massgebend ist jedoch, dass er – was ihm offen gestanden h\u00e4tte – diese neue Bestimmung nicht r\u00fcckwirkend f\u00fcr alle noch nicht erledigten F\u00e4lle in Kraft setzte. Soweit die Beschwerdef\u00fchrerinnen sodann unter Berufung auf das Legalit\u00e4tsprinzip geltend machen, die Praxis des Verwaltungsgerichts sei von Art. 6a Abs. 1 HG\/BE nicht abgedeckt und daher per sofort nicht mehr anzuwenden, hat das Bundesgericht sich bereits mit Urteil 2P.114\/2006 vom 3. Mai 2006 zu dieser Frage ge\u00e4ussert. Es gelangte zum Ergebnis, dass mit Art. 6a HG\/BE eine gen\u00fcgende gesetzliche Grundlage f\u00fcr eine Bemessung der Steuer nach der Summe von Landpreis und Werklohn bestehe (E. 2.4 des zitierten Urteils; vgl. E. 3.2.2 in fine). Andere zwingende Gr\u00fcnde f\u00fcr eine sofortige Anwendung des neuen Rechts (vgl. E. 5.1 in fine) machen die Beschwerdef\u00fchrerinnen nicht geltend. Solche sind auch nicht ersichtlich.<\/p>\n

5.3.3. Zusammenfassend hat die Vorinstanz weder das kantonale Recht willk\u00fcrlich angewendet noch das Legalit\u00e4tsprinzip verletzt, als sie f\u00fcr den vorliegend zu beurteilenden Sachverhalt Art. 6a HG\/BE in der bis 30. April 2022 geltenden Fassung f\u00fcr anwendbar erkl\u00e4rte.<\/p>\n

6.<\/p>\n

Die Beschwerdef\u00fchrerinnen bestreiten nicht, dass es sich bei den mit Baurechtsvertr\u00e4gen vom 5. Juli 2017 einger\u00e4umten Baurechten um selbst\u00e4ndige und dauernde Rechte handelt, welche gem\u00e4ss Art. 5 Abs. 1 lit. b HG\/BE der Hand\u00e4nderungssteuer unterliegen. Indes bestreiten sie die Anwendbarkeit von Art. 6a Abs. 1 HG\/BE auf Baurechtsvertr\u00e4ge. Mit ihren Vorbringen verm\u00f6gen sie allerdings keine Bundesrechtswidrigkeit des angefochtenen Urteils darzutun. Die Vorinstanz hat ausf\u00fchrlich dargelegt, weshalb Art. 6a Abs. 1 HG\/BE auf Baurechtsvertr\u00e4ge anwendbar ist. Insbesondere ist sie dabei auch auf die zivilrechtlichen Unterschiede zwischen Grundeigentum und beschr\u00e4nkten dinglichen Rechten, wozu das Baurecht geh\u00f6rt, eingegangen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef\u00fchrerinnen l\u00e4sst sich daraus allerdings nicht ableiten, dass die Gleichbehandlung von Grundeigentum und Baurecht im Hand\u00e4nderungssteuerrecht auf einer willk\u00fcrlichen Anwendung von kantonalem Recht beruht resp. gegen das Legalit\u00e4tsprinzip verstossen w\u00fcrde. Damit hat die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, indem sie Art. 6a Abs. 1 HG\/BE auf Baurechtsvertr\u00e4ge angewendet hat.<\/p>\n

7.<\/p>\n

7.1. In Anwendung von Art. 6a Abs. 1 HG\/BE und der diesbez\u00fcglichen (altrechtlichen) Praxis gelangte das Verwaltungsgericht zum Ergebnis, dass bei der Bemessung der Hand\u00e4nderungssteuer der Gesamtpreis, d.h. neben dem kapitalisierten Baurechtszins von Fr. 23'233'695.10 auch der Werkpreis von Fr. 84'054'009.- zu ber\u00fccksichtigen sei. Eine Gesamtw\u00fcrdigung der konkreten Umst\u00e4nde ergebe, so die Vorinstanz, dass eine gegenseitige Abh\u00e4ngigkeit der Baurechtsvertr\u00e4ge und des Totalunternehmer-Werkvertrags bestanden habe. Letzterer sei unter der Bedingung abgeschlossen worden, dass die Baurechte rechtsg\u00fcltig begr\u00fcndet und im Grundbuch eingetragen w\u00fcrden. Dieser Vertrag w\u00e4re also ohne den Abschluss der Baurechtsvertr\u00e4ge nicht g\u00fcltig zustande gekommen. Umgekehrt sei nach dem Gesagten ohne Weiteres davon auszugehen, dass auch die Baurechtsvertr\u00e4ge ohne den kurz bevorstehenden Abschluss des Totalunternehmer-Werkvertrags nicht unterzeichnet worden w\u00e4ren, zumal darin ausdr\u00fccklich die Realisierung des beabsichtigten Siegerprojekts "F.________" in Aussicht genommen werde. Die Vertr\u00e4ge seien damit faktisch und rechtlich derart miteinander verkn\u00fcpft gewesen, dass nicht gesagt werden k\u00f6nne, die Beschwerdef\u00fchrerinnen seien im Zeitpunkt des Abschlusses der Baurechtsvertr\u00e4ge (und umso weniger bei deren Grundbuchanmeldung) in ihrem Entscheid, wie und wann sie die Baurechtsgrundst\u00fccke \u00fcberbauen wollen, tats\u00e4chlich – bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise – noch frei gewesen. Wenn demnach davon auszugehen sei, dass der eine Vertrag ohne die anderen nicht zustande gekommen w\u00e4re, sei es – jedenfalls nach Massgabe der bisherigen Rechtslage und Praxis beurteilt – nicht zu beanstanden, dass die Direktion f\u00fcr Inneres und Justiz wie bereits das Grundbuchamt von einem Kauf einer (k\u00fcnftigen) schl\u00fcsselfertigen Baute ausgegangen sei und die Hand\u00e4nderungssteuer auf dem Gesamtpreis bemessen habe.<\/p>\n

7.2. Die Beschwerdef\u00fchrerinnen wenden dagegen ein, dass ihre Entscheidungsfreiheit als Investorinnen in Bezug auf die Frage, wie das Bauprojekt konkret aussehen sollte und wer das Bauvorhaben letztlich erstellen sollte, in keiner Art und Weise eingeschr\u00e4nkt worden sei. Wie sich indes aus den verbindlichen vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen ergibt, wurde das Baugesuch f\u00fcr das im September 2017 bewilligte Bauprojekt bereits am 29. November 2016 – und damit vor Einr\u00e4umung der Baurechte an die Beschwerdef\u00fchrerinnen am 5. Juli 2017 – eingereicht (vgl. Sachverhalt lit. A). Vor diesem Hintergrund ist es jedenfalls nicht willk\u00fcrlich, wenn die Vorinstanz argumentiert, die Beschwerdef\u00fchrerinnen seien – bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise – im Zeitpunkt des Abschlusses der Baurechtsvertr\u00e4ge nicht frei gewesen, wann und wie sie die Baurechtsgrundst\u00fccke \u00fcberbauen wollen. Damit hat die Vorinstanz weder den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt, noch Art. 6a HG\/BE willk\u00fcrlich angewendet, als sie von einem Kauf einer (k\u00fcnftigen) schl\u00fcsselfertigen Baute ausgegangen ist.<\/p>\n

8.<\/p>\n

Zusammenfassend hat die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, als sie den Werklohn in die Berechnungsgrundlage miteinbezogen hat. Die konkrete Berechnung der Hand\u00e4nderungssteuer ist unbestritten geblieben, weshalb sich Weiterungen dazu er\u00fcbrigen.<\/p>\n

9.<\/p>\n

Die Beschwerde ist abzuweisen. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdef\u00fchrerinnen die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung zu tragen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Parteientsch\u00e4digungen sind nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 1-3 BGG).<\/p>\n

Demnach erkennt das Bundesgericht:<\/p>\n

1.<\/p>\n

Die Beschwerde wird abgewiesen.<\/p>\n

2.<\/p>\n

Die Gerichtskosten von Fr. 15'000.- werden den Beschwerdef\u00fchrerinnen unter solidarischer Haftung auferlegt.<\/p>\n

3.<\/p>\n

Dieses Urteil wird den Parteien, dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, und dem Grundbuchamt Bern-Mittelland schriftlich mitgeteilt.<\/p>\n

Luzern, 24. M\u00e4rz 2026<\/p>\n

Im Namen der III. \u00f6ffentlich-rechtlichen Abteilung<\/p>\n

des Schweizerischen Bundesgerichts<\/p>\n

Die Pr\u00e4sidentin: Moser-Szeless<\/p>\n

Die Gerichtsschreiberin: Stanger<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a><\/p>\n

Source officielle Tribunal federal suisse. Contenu HTML public, PDF non garanti en version gratuite.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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