{"id":566083,"date":"2026-04-15T07:59:16","date_gmt":"2026-04-15T05:59:16","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/bfh-2-senat-urteil-vom-14-01-2026-ii-r-24-23-2\/"},"modified":"2026-04-15T07:59:16","modified_gmt":"2026-04-15T05:59:16","slug":"bfh-2-senat-urteil-vom-14-01-2026-ii-r-24-23-2","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/bfh-2-senat-urteil-vom-14-01-2026-ii-r-24-23-2\/","title":{"rendered":"BFH 2. Senat, Urteil vom 14.01.2026, II R 24\/23"},"content":{"rendered":"
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Leitsatz<\/h3>\n
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1. Die R\u00fcckg\u00e4ngigmachung eines Grundst\u00fcckskaufvertrags nach \u00a7 16 Abs. 1 Nr. 1 Alternative 1 des Grunderwerbsteuergesetzes setzt voraus, dass der Anspruch des Erwerbers auf \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks durch Aufhebung des Vertrags zivilrechtlich wirksam beseitigt wird.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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2. Haben mehrere Erwerber ein Grundst\u00fcck zu Miteigentum gekauft, kann das Ausscheiden nur eines Erwerbers aus dem Kaufvertrag ihren gemeinschaftlichen Anspruch auf \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks nicht wirksam beseitigen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl><\/div>\n

Tenor<\/h3>\n
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Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Finanzgerichts K\u00f6ln vom 14.06.2023 – 5 K 308\/22 aufgehoben.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Klage wird abgewiesen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Kosten des gesamten Verfahrens hat die Kl\u00e4gerin zu tragen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl><\/div>\n

Tatbestand<\/h3>\n
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I. <\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 02.04.2020 kauften die Kl\u00e4gerin und Revisionsbeklagte (Kl\u00e4gerin) und ihr damaliger Lebensgef\u00e4hrte (L) ein mit einem Einfamilienhaus und Garagen bebautes Grundst\u00fcck “zu je \u00bd Anteil” von den Eheleuten N. Die Vertragsparteien erkl\u00e4rten die Auflassung und vereinbarten, dass der Kaufpreis in H\u00f6he von 310.000\u00a0\u20ac, von dem 5.000\u00a0\u20ac auf Inventar entfielen, nicht vor dem 01.07.2021 f\u00e4llig werden sollte. Am 08.04.2020 wurde eine Auflassungsvormerkung f\u00fcr die Kl\u00e4gerin und L im Grundbuch eingetragen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Mit Bescheid vom 14.04.2020 setzte der Beklagte und Revisionskl\u00e4ger (Finanzamt –FA–) unter Ber\u00fccksichtigung des h\u00e4lftigen Kaufpreises Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 9.912\u00a0\u20ac gegen die Kl\u00e4gerin fest. Der Bescheid wurde bestandskr\u00e4ftig.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Im Fr\u00fchjahr 2021, nach Einr\u00e4umung eines Grundpfandrechts zugunsten der den Erwerb finanzierenden Bank, trennten sich L und die Kl\u00e4gerin. W\u00e4hrend die Kl\u00e4gerin aus ihren kaufvertraglichen Verpflichtungen und dem Darlehensvertrag mit der Bank ohne Nachteile entlassen werden wollte, hatten L und die Eheleute N den Wunsch, an dem Grundst\u00fccksgesch\u00e4ft festzuhalten.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Mit notariell beurkundetem “Vertrag zur R\u00fcckg\u00e4ngigmachung des Erwerbs eines \u00bd Miteigentumsanteils, Neuverkauf des Anteils” vom 09.07.2021 vereinbarten die Eheleute N, die Kl\u00e4gerin und L, den Vertrag vom 02.04.2020 “hinsichtlich des an [die Kl\u00e4gerin] verkauften Miteigentumsanteils” aufzuheben. Dabei gingen sie davon aus, dass es sich bei dem Vertrag vom 02.04.2020 rechtlich um zwei Kaufvertr\u00e4ge handelte\u00a0– einen zwischen den Eheleuten N und der Kl\u00e4gerin \u00fcber einen ideellen h\u00e4lftigen Miteigentumsanteil und einen zwischen den Eheleuten N und L \u00fcber den weiteren h\u00e4lftigen Miteigentumsanteil am Grundst\u00fcck. Die Kl\u00e4gerin wurde aus allen Verpflichtungen aus dem Vertrag vom 02.04.2020 entlassen. Die L\u00f6schung der f\u00fcr sie eingetragenen Auflassungsvormerkung wurde bewilligt und beantragt. In derselben Urkunde verkauften die Eheleute N dem L “zus\u00e4tzlich zu dem \u2026 verkauften \u00bd Miteigentumsanteil \u2026 auch den zun\u00e4chst an [die Kl\u00e4gerin] verkauften \u00bd Miteigentumsanteil, somit nunmehr den gesamten \u2026 Grundbesitz zu alleinigem Eigentum”. Der Kaufpreis f\u00fcr das Gesamtobjekt sollte 310.000\u00a0\u20ac einschlie\u00dflich 5.000\u00a0\u20ac f\u00fcr Inventar betragen. Die Auflassung wurde f\u00fcr zwei h\u00e4lftige Grundbesitzanteile erkl\u00e4rt. Zudem wurde eine Erstreckung der zugunsten des L bestehenden Auflassungsvormerkung auf den weiteren Miteigentumsanteil bewilligt und beantragt. Soweit im Vertrag vom 09.07.2021 nicht ausdr\u00fccklich etwas Abweichendes bestimmt war, sollte es bei den Regelungen im Vertrag vom 02.04.2020 bleiben, wobei diese auch f\u00fcr den nunmehr beurkundeten Kauf gelten sollten. L \u00fcbernahm die Verpflichtungen der Kl\u00e4gerin aus dem Grundpfandrecht und dem Darlehensvertrag mit der Bank, deren Zustimmung vorlag.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Einen Antrag der Kl\u00e4gerin auf Aufhebung der Steuerfestsetzung gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a016 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) lehnte das FA mit Bescheid vom 26.07.2021 ab. Zur Begr\u00fcndung f\u00fchrte es aus, es liege keine R\u00fcckg\u00e4ngigmachung des Vertrags, sondern eine Vertrags\u00fcbernahme vor, da lediglich die K\u00e4uferseite ausgewechselt worden sei.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Der Einspruch der Kl\u00e4gerin blieb erfolglos. In der Einspruchsentscheidung vom 24.01.2022 f\u00fchrte das FA aus, beim Erwerb durch eine Bruchteilsgemeinschaft –wie im Streitfall– sei die nach \u00a7\u00a016 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 GrEStG erforderliche Vertragsaufhebung nur gegeben, wenn der Vertrag mit der Gemeinschaft insgesamt r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht werde, nicht hingegen beim blo\u00dfen Wegfall eines Erwerbers.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Klage hatte Erfolg. Das Finanzgericht (FG) ging davon aus, dass die Kl\u00e4gerin kein der Anwendung des \u00a7\u00a016 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 GrEStG entgegenstehendes eigenes wirtschaftliches Interesse an der Weiterver\u00e4u\u00dferung des Grundbesitzes an L gehabt habe. Bei der Benennung des L als Erwerber sei es der Kl\u00e4gerin nicht darum gegangen, das weitere Schicksal des Grundst\u00fccks zu bestimmen, sondern aus dem Kaufvertrag herauszukommen. Das Urteil ist in Entscheidungen der Finanzgerichte 2024, 158 ver\u00f6ffentlicht.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Mit seiner Revision macht das FA die Verletzung des \u00a7\u00a016 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 GrEStG geltend. Das FG habe es vers\u00e4umt zu pr\u00fcfen, ob der Vertrag vom 02.04.2020 zivilrechtlich aufgehoben worden sei. Habe eine Bruchteilsgemeinschaft Grundbesitz erworben, k\u00f6nne eine Vertragsaufhebung nur angenommen werden, wenn der Vertrag –anders als im Streitfall– mit der gesamten Bruchteilsgemeinschaft r\u00fcckabgewickelt werde. Es fehle zudem an einer tats\u00e4chlichen R\u00fcckg\u00e4ngigmachung des Erwerbs. Die Kl\u00e4gerin habe nicht lediglich einen Ersatzk\u00e4ufer benannt; f\u00fcr sie sei der Erwerb ihres Anteils durch L vielmehr von gr\u00f6\u00dfter Wichtigkeit gewesen, da sie sich anders nicht aus dem Kaufvertrag und dem gemeinsam mit L aufgenommenen Darlehen h\u00e4tte l\u00f6sen k\u00f6nnen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Das FA beantragt,
die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Kl\u00e4gerin beantragt,
die Revision als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 11<\/a>\n <\/dt>\n
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Sie beruft sich zur Begr\u00fcndung ihres Antrags auf die Vorentscheidung.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h3>\n
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II. <\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Revision ist begr\u00fcndet. Sie f\u00fchrt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Abweisung der Klage (\u00a7\u00a0126 Abs.\u00a03 Satz\u00a01 Nr.\u00a01 der Finanzgerichtsordnung –FGO–). Das FG hat zu Unrecht angenommen, dass die Voraussetzungen f\u00fcr eine R\u00fcckg\u00e4ngigmachung des Erwerbsvorgangs nach \u00a7\u00a016 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 Alternative\u00a01 GrEStG vorliegen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 13<\/a>\n <\/dt>\n
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1. Gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a016 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 Alternative\u00a01 GrEStG wird eine Steuerfestsetzung auf Antrag aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang vor dem \u00dcbergang des Eigentums am Grundst\u00fcck auf den Erwerber durch Vereinbarung der Vertragspartner innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht wird.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 14<\/a>\n <\/dt>\n
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a) “R\u00fcckg\u00e4ngig gemacht” ist ein Erwerbsvorgang, wenn \u00fcber die zivilrechtliche Aufhebung des den Steuertatbestand erf\u00fcllenden Rechtsgesch\u00e4fts hinaus die Vertragspartner sich derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen haben, dass die M\u00f6glichkeit zur Verf\u00fcgung \u00fcber das Grundst\u00fcck nicht beim Erwerber verbleibt, sondern der Ver\u00e4u\u00dferer seine urspr\u00fcngliche Rechtsstellung wiedererlangt (st\u00e4ndige Rechtsprechung, z.B. Urteil des Bundesfinanzhofs –BFH– vom 25.04.2023\u00a0– II\u00a0R\u00a038\/20, BFHE 281, 144, BStBl II 2023, 1018, Rz\u00a014).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 15<\/a>\n <\/dt>\n
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b) \u00a7\u00a016 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 Alternative\u00a01 GrEStG verlangt die zivilrechtlich wirksame Beseitigung des Anspruchs des Erwerbers gegen den Ver\u00e4u\u00dferer auf Verschaffung des Eigentums an dem Grundst\u00fcck durch Aufhebung des Grundst\u00fcckskaufvertrags (vgl. BFH-Urteil vom 08.11.1995\u00a0– II\u00a0R\u00a087\/93, BFH\/NV 1996, 577, unter II.1. [Rz\u00a012\u00a0f.]).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 16<\/a>\n <\/dt>\n
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aa) Kaufen mehrere Erwerber ein Grundst\u00fcck, steht ihnen gegen den Verk\u00e4ufer grunds\u00e4tzlich ein gemeinschaftlicher Anspruch auf Eigentums\u00fcbertragung zu. Dieser Anspruch ist auf eine unteilbare Leistung gerichtet. Die Erwerber k\u00f6nnen nicht jeweils die \u00dcbertragung eines Miteigentumsanteils an dem Grundst\u00fcck auf sich, sondern grunds\u00e4tzlich nur die \u00dcbereignung des ganzen Grundst\u00fccks auf alle Erwerber verlangen (vgl. Urteile des Bundesgerichtshofs vom 03.11.1983\u00a0– IX\u00a0ZR\u00a0104\/82, Neue Juristische Wochenschrift 1984, 795, unter 1. [Rz\u00a09], und vom 25.10.2002\u00a0– V\u00a0ZR\u00a0279\/01, BGHZ 152, 255, unter II.6.; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 14.05.1992\u00a0– BReg\u00a02\u00a0Z\u00a0139\/91, BayObLGZ 1992, 131 [Rz\u00a025]; M\u00fcKoBGB\/Karsten Schmidt, 9.\u00a0Aufl., \u00a7\u00a0741 Rz\u00a020; Gr\u00fcneberg\/Gr\u00fcneberg, B\u00fcrgerliches Gesetzbuch, 85.\u00a0Aufl., \u00a7\u00a0432 Rz\u00a03).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 17<\/a>\n <\/dt>\n
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bb) Das Ausscheiden nur eines Erwerbers eines Miteigentumsanteils aus dem Grundst\u00fcckskaufvertrag vermag den Anspruch der Erwerberseite auf \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks danach nicht zu beseitigen. Ein mit mehreren Erwerbern geschlossener Vertrag \u00fcber den Kauf eines Grundst\u00fccks kann zivilrechtlich nur dadurch r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht werden, dass er insgesamt aufgehoben wird. Fehlt es daran, besteht kein Anspruch auf Aufhebung der urspr\u00fcnglichen Steuerfestsetzung nach \u00a7\u00a016 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 Alternative\u00a01 GrEStG (vgl. Pahlke, Grunderwerbsteuergesetz, 8.\u00a0Aufl., \u00a7\u00a016 Rz\u00a029; M\u00e4rker in Hofmann, Grunderwerbsteuergesetz, 12.\u00a0Aufl., \u00a7\u00a016 Rz\u00a014; Koppermann in Behrens\/Wachter, Grunderwerbsteuergesetz, 2.\u00a0Aufl., \u00a7\u00a016 Rz\u00a059; eingehend Klose, Deutsche Steuer-Zeitung –DStZ– 1991, 525, 526; Schuhmann, Umsatzsteuer- und Verkehrsteuer-Recht 1990, 209, 211).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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2. Im Streitfall hat das FG zu Unrecht nicht ber\u00fccksichtigt, dass der Vertrag vom 09.07.2021 den gemeinschaftlichen Anspruch der Kl\u00e4gerin und des L auf \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks gem\u00e4\u00df dem Kaufvertrag vom 02.04.2020 nicht zivilrechtlich wirksam beseitigt hat. Die Vorentscheidung war daher aufzuheben.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 19<\/a>\n <\/dt>\n
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a) Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da das FG, das den Inhalt der Vertr\u00e4ge vom 02.04.2020 und vom 09.07.2021 festgestellt hat, nicht gepr\u00fcft hat, ob der gemeinschaftliche Anspruch der Erwerber auf \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks wirksam beseitigt worden ist. Hat das FG –wie im Streitfall– eine (pr\u00e4zise) Auslegung eines entscheidungserheblichen Vertrags unterlassen, so kann sie das Revisionsgericht auf der Grundlage der daf\u00fcr ausreichenden Tatsachenfeststellungen selbst vornehmen (BFH-Urteile vom 22.01.2004\u00a0– IV\u00a0R\u00a032\/03, BFH\/NV 2004, 1092, unter 2.a [Rz\u00a017]; vom 27.10.2015\u00a0– VIII\u00a0R\u00a047\/12, BFHE 252, 80, BStBl II 2016, 600, Rz\u00a040, und vom 09.05.2017\u00a0– VIII\u00a0R\u00a01\/14, BFH\/NV 2017, 1418, Rz\u00a039).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 20<\/a>\n <\/dt>\n
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b) Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 02.04.2020 haben die Kl\u00e4gerin und L das Grundst\u00fcck in \u2026 gekauft und als Bruchteilsgemeinschaft gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0741 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs einen Anspruch auf Eigentums\u00fcbertragung gegen die Eheleute N erworben. Der Annahme eines gemeinschaftlichen \u00dcbereignungsanspruchs der Erwerber steht die Angabe “zu je \u00bd Anteil” im Vertrag nicht entgegen. Denn sie hat ihre Ursache in \u00a7\u00a047 Abs.\u00a01 der Grundbuchordnung, wonach die Eintragung eines Rechts f\u00fcr mehrere gemeinschaftlich in der Weise erfolgen soll, dass entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das f\u00fcr die Gemeinschaft ma\u00dfgebende Rechtsverh\u00e4ltnis bezeichnet wird. Wenn –wie im Streitfall– die Auflassung zusammen mit dem Abschluss des Kaufvertrags in einer Urkunde erfolgt, enth\u00e4lt der Kaufvertrag zwangsl\u00e4ufig die Angabe der Anteile der Erwerber in Bruchteilen (Klose, DStZ 1991, 525, 526; vgl. Sch\u00f6ner\/St\u00f6ber in Sch\u00f6ner\/St\u00f6ber, Grundbuchrecht, 16.\u00a0Aufl., Rz\u00a0254).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 21<\/a>\n <\/dt>\n
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c) Daf\u00fcr, dass die Kl\u00e4gerin und L –statt eines Anspruchs auf \u00dcbereignung eines Grundst\u00fccks als unteilbare Leistung– jeweils einen Anspruch auf \u00dcbertragung eines Miteigentumsanteils erworben haben, enth\u00e4lt der Vertrag vom 02.04.2020 keine Anhaltspunkte. Nach seinem Wortlaut haben die Eheleute N ein Grundst\u00fcck als Ganzes und nicht mehrere Miteigentumsanteile an die Kl\u00e4gerin und L verkauft. Der Umstand, dass die Vertragsparteien nachtr\u00e4glich –bei der Beurkundung des Vertrags vom 09.07.2021– von einem anderen Vertragsinhalt ausgegangen sind, vermag daran nichts zu \u00e4ndern. Das im Vertrag vom 09.07.2021 wiedergegebene Rechtsverst\u00e4ndnis, bei dem Vertrag vom 02.04.2020 handele es sich um zwei Kaufvertr\u00e4ge \u00fcber Miteigentumsanteile am Grundst\u00fcck –einen zwischen den Eheleuten N und der Kl\u00e4gerin und einen zwischen den Eheleuten N und L– bindet das FA und die Gerichte nicht.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 22<\/a>\n <\/dt>\n
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d) Durch den notariell beurkundeten Vertrag vom 09.07.2021 ist der gemeinschaftliche Anspruch der Kl\u00e4gerin und des L auf \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks nicht zivilrechtlich wirksam beseitigt worden. Nach dem Wortlaut des Vertrags haben die Kl\u00e4gerin, L und die Eheleute N den Grundst\u00fcckskaufvertrag vom 02.04.2020 nicht insgesamt aufgehoben, sondern lediglich das Ausscheiden der Kl\u00e4gerin aus dem Erwerbsgesch\u00e4ft vereinbart. Die als “Vertrag zur R\u00fcckg\u00e4ngigmachung des Erwerbs eines \u00bd Miteigentumsanteils, Neuverkauf des Anteils” bezeichnete Urkunde vom 09.07.2021 bestimmt, dass die Vertragsparteien den Vertrag vom 02.04.2020 nur “hinsichtlich des an [die Kl\u00e4gerin] verkauften Miteigentumsanteils” aufheben. Dieses Verst\u00e4ndnis entspricht auch der Interessenlage der Vertragsparteien. Nach den Feststellungen des FG wollte L das Grundst\u00fcck trotz der Trennung von der Kl\u00e4gerin nach wie vor erwerben und h\u00e4tte einer vollst\u00e4ndigen Aufhebung des Vertrags nicht zugestimmt. Gleiches gilt nach den Feststellungen des FG f\u00fcr die Eheleute N, die das Grundst\u00fcck auf jeden Fall ver\u00e4u\u00dfern wollten. Das Ausscheiden nur eines von mehreren Erwerbern aus dem Grundst\u00fcckskaufvertrag kann –wie dargelegt– den gemeinschaftlichen Anspruch der Erwerberseite auf \u00dcbereignung des Gesamtgrundst\u00fccks nicht wirksam beseitigen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 23<\/a>\n <\/dt>\n
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3. Die Sache ist spruchreif. Der Bescheid vom 26.07.2021 und die Einspruchsentscheidung vom 24.01.2022 sind rechtm\u00e4\u00dfig und verletzen die Kl\u00e4gerin nicht in ihren Rechten (vgl. \u00a7\u00a0100 Abs.\u00a01 FGO). Die Voraussetzungen des \u00a7\u00a016 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 Alternative\u00a01 GrEStG sind nicht erf\u00fcllt, denn es fehlt bereits an einer R\u00fcckg\u00e4ngigmachung des steuerbaren Erwerbsvorgangs. Auf die Frage, ob die R\u00fcckg\u00e4ngigmachung im Interesse der Kl\u00e4gerin erfolgte, kam es danach nicht mehr an. Die Klage ist daher abzuweisen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 24<\/a>\n <\/dt>\n
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4. Die Kostenentscheidung beruht auf \u00a7\u00a0135 Abs.\u00a01 FGO.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

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