{"id":589957,"date":"2026-04-17T23:20:42","date_gmt":"2026-04-17T21:20:42","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-juin-2024-n-2021-00928\/"},"modified":"2026-04-17T23:20:45","modified_gmt":"2026-04-17T21:20:45","slug":"cour-superieure-de-justice-13-juin-2024-n-2021-00928","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-juin-2024-n-2021-00928\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 13 juin 2024, n\u00b0 2021-00928"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b089\/24-III\u2013CIV Arr\u00eat civil Audience publique dutreize juindeux mille vingt-quatre Num\u00e9roCAL-2021-00928du r\u00f4le Composition: Alain THORN, pr\u00e9sident de chambre, Anne-Fran\u00e7oise GREMLING,premierconseiller, Marc WAGNER,conseiller, Isabelle HIPPERT, greffier. E n t r e: la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)s.\u00e0 r.l.,\u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO1.), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, appelanteaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justiceNadine TAPELLA d\u2019Esch-sur-Alzette du 30 juin2021, intim\u00e9e sur appel incident, comparant par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e Etude d\u2019Avocats GROSS & Associ\u00e9s s.\u00e0 r.l., inscrite sur la liste V du tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-2155 Luxembourg, 78, M\u00fchlenweg, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure<\/p>\n

2 par Ma\u00eetreDavid GROSS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant professionnellement \u00e0 la m\u00eame adresse, e t: 1)PERSONNE1.), 2)PERSONNE2.), les deuxdemeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), intim\u00e9saux fins du susdit exploitTAPELLA, comparant par Ma\u00eetreSabine DELHAYE, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, 3)PERSONNE3.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE3.), intim\u00e9 aux fins du susdit exploit TAPELLA, appelant par incident, repr\u00e9sent\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 KRIEPS-PUCURICA Avocat s\u00e0rl., inscrite au Barreau de Luxembourg, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-1917 Luxembourg, 11, rue Large, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins des pr\u00e9sentes par Ma\u00eetre Admir PUCURICA, avocat \u00e0 la Cour, demeurantprofessionnellement \u00e0 la m\u00eame adresse. LA COUR D\u2019APPEL: Les \u00e9pouxPERSONNE1.)etPERSONNE2.)(ci-apr\u00e8s les \u00e9poux PERSONNE4.)) sont propri\u00e9taires d\u2019un immeuble d\u2019habitation situ\u00e9 \u00e0 L- ADRESSE2.). PERSONNE3.)\u00e9taitpropri\u00e9taire du terrain situ\u00e9 au num\u00e9roADRESSE4.)de la m\u00eame rue. En 2015, ce dernier a fait proc\u00e9der, sur son terrain, \u00e0 des travaux de d\u00e9molition, de terrassement et de construction par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.)SARL (ci-apr\u00e8sSOCIETE1.)).<\/p>\n

3 Entre l\u2019immeubleappartenant aux \u00e9pouxPERSONNE4.)et l\u2019immeuble construit parPERSONNE3.)sur son terrain, se trouve un immeuble situ\u00e9 au num\u00e9roADRESSE5.)de la m\u00eame rue. Cetdernierimmeuble est mitoyen, de chaque c\u00f4t\u00e9, avec les immeubles appartenant respectivement aux \u00e9pouxPERSONNE4.)et \u00e0PERSONNE3.). A la suite des travaux r\u00e9alis\u00e9s parPERSONNE3.)sur son terrain, les \u00e9poux PERSONNE4.)se sont plaints de d\u00e9g\u00e2ts, plus pr\u00e9cis\u00e9ment de fissures, survenues dansleur immeuble. Par un courrier du 5novembre 2015, ils ont d\u00e9nonc\u00e9ces d\u00e9sordres\u00e0 PERSONNE3.). Aux termes d\u2019une ordonnance de r\u00e9f\u00e9r\u00e9, rendue en date du 20 mai 2016, l\u2019expert Claude WEILAND a \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9 aux fins de dresser un \u00e9tat des d\u00e9g\u00e2ts invoqu\u00e9s, de d\u00e9terminer l\u2019origine desdits d\u00e9g\u00e2ts,de se prononcer sur les travaux de r\u00e9fection \u00e0 entreprendre et d\u2019en \u00e9valuer le co\u00fbt. L\u2019expert WEILAND a d\u00e9pos\u00e9 son rapport en date du 7 novembre 2017. Par exploit du 10 juillet 2018, les \u00e9pouxPERSONNE4.)ont fait donner assignation \u00e0PERSONNE3.)\u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, aux fins de s\u2019y entendre condamner \u00e0 leur payer les montants indemnitaires suivants, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux: -12.500 euros pour r\u00e9paration du pr\u00e9judice mat\u00e9riel -2.500 euros pour r\u00e9paration du pr\u00e9judice moral -3.000 euros pour perte de jouissance en raison des travaux \u00e0 intervenir -1.629,23 euros au titre des frais d\u2019expertise judiciaire Ils r\u00e9clamaient en outre une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros. Cette affaire a \u00e9t\u00e9 enr\u00f4l\u00e9e sous le num\u00e9ro TAL-2018-05928 du r\u00f4le. Par exploit du 9 avril 2019,PERSONNE3.)a fait donner assignation \u00e0 SOCIETE1.)\u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, aux fins de s\u2019y entendre prononcer la jonction des deux affaires et condamner \u00e0 tenir le demandeur en intervention quitte et indemne de toute condamnation susceptible d\u2019intervenir \u00e0 son encontre dans le cadre du litige principal l\u2019opposant aux \u00e9poux PERSONNE4.).<\/p>\n

4 Le demandeuren intervention r\u00e9clamait en outre \u00e0 l\u2019assign\u00e9e une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000 euros. Cette affaire a \u00e9t\u00e9 enr\u00f4l\u00e9e sous le num\u00e9ro TAL-2019-xdu r\u00f4le. Les deux affaires, inscrites au r\u00f4le sous les num\u00e9ros TAL-2018-xet TAL- 2019-x, ont \u00e9t\u00e9jointes par une ordonnance du 14 mai 2019. Les \u00e9pouxPERSONNE4.)basaient leur demande, principalement, sur l\u2019article 544 du Code civil, subsidiairement sur l\u2019article 1384, alin\u00e9a 1er du Code civil, et plus subsidiairementencore, sur les articles 1382 et1383 du Code civil, Les demandeurs faisaient valoir que l\u2019article 544 du Code civil institue une responsabilit\u00e9 particuli\u00e8re du propri\u00e9taire, non conditionn\u00e9e \u00e0 la faute de ce dernier; le caract\u00e8re anormal du trouble \u00e9tant, selon les demandeurs, suffisant pour engager la responsabilit\u00e9 du d\u00e9fendeur. Les demandeurs faisaient valoir qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut d\u2019\u00e9tat pr\u00e9liminaire des lieux, les d\u00e9gradations constat\u00e9es en cours de travaux ou apr\u00e8s les travaux, seraient pr\u00e9sum\u00e9es \u00eatre caus\u00e9es par ces travaux. L\u2019ampleur desd\u00e9gradations survenues dans leur immeuble et le lien causal direct entre celles-ci et les travaux effectu\u00e9s par le d\u00e9fendeur ressortiraient clairement du rapport d\u2019expertise judiciaire WEILAND. Pour s\u2019exon\u00e9rer, le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage ne pourrait pas se borner \u00e0 contester le lien causal; il lui appartiendrait de d\u00e9montrer la pr\u00e9existence des d\u00e9g\u00e2ts. En cons\u00e9quence,PERSONNE3.)devrait \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9 responsable des d\u00e9g\u00e2ts caus\u00e9s \u00e0 l\u2019immeuble des demandeurs, \u00e0 la suite des travaux qu\u2019il aurait r\u00e9alis\u00e9s surson propre terrain. PERSONNE3.)se serait, en outre, engag\u00e9, par \u00e9crit, vis-\u00e0-vis des demandeurs \u00e0 prendre en charge l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des d\u00e9g\u00e2ts susceptibles de se produire \u00e0 la suite des travaux. PERSONNE3.)concluait au rejet de la demande. Il aurait fait r\u00e9aliser, sur son terrain,par l\u2019entrepriseSOCIETE1.)des travaux comportant la d\u00e9molition de la maison d\u2019habitation existante et la construction d\u2019une r\u00e9sidence contenant 7 appartements. PERSONNE3.)ne contestait pas avoir eu la qualit\u00e9 de ma\u00eetre de l\u2019ouvrage au moment des faits.<\/p>\n

5 Il aurait averti les \u00e9pouxPERSONNE4.)au pr\u00e9alable, de ce projet par courrier du 8 octobre 2014. SOCIETE1.)aurait d\u00e9but\u00e9 les travaux de terrassement au courant du mois d\u2019octobre 2015. Les demandeurs n\u2019auraient fait dresser aucun \u00e9tat des lieux avant travaux. SelonPERSONNE3.), les demandeurs resteraient en d\u00e9faut de d\u00e9montrer que les fissures apparues dans leur immeuble trouveraient leur cause dans les travaux de construction susvis\u00e9s. L\u2019expert judiciaire WEILAND n\u2019aurait pas constat\u00e9 de lien de causalit\u00e9 entre les travaux et les fissures. Ni l\u2019origine ni l\u2019ampleur des d\u00e9g\u00e2ts ne ressortiraient de son rapport d\u2018expertise. La demande des \u00e9pouxPERSONNE4.)devrait d\u00e8s lors\u00eatre rejet\u00e9e comme infond\u00e9e sur base de l\u2019article 544 du Code civil. PERSONNE3.)soutenait que la demande subsidiaire, bas\u00e9e sur l\u2019article 1384, alin\u00e9a 1er du Code civil ne serait pas davantage fond\u00e9e. Cette disposition \u00e9dicterait une pr\u00e9somption de responsabilit\u00e9 qui p\u00e8serait sur celui qui a la garde de la chose. Or,PERSONNE3.)aurait confi\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution des travaux de construction \u00e0 SOCIETE1.)qui aurait assur\u00e9 l\u2019usage, la direction et le contr\u00f4le du chantier. La garde du chantier aurait partant \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9e \u00e0SOCIETE1.). La demande encore plus subsidiaire, bas\u00e9e sur les articles 1382 et 1383 du m\u00eame Code, serait \u00e9galement \u00e0 rejeter,PERSONNE3.)n\u2019ayant commis aucune faute d\u00e9lictuelle. PERSONNE3.)contestait les pr\u00e9judices invoqu\u00e9s par les demandeursdans leur principe et leur \u00e9tendue. Pour le cas o\u00f9 sa responsabilit\u00e9 serait n\u00e9anmoins retenue,PERSONNE3.) demandait \u00e0 \u00eatre tenu quitte et indemne de toute condamnation par SOCIETE1.). Enfin,PERSONNE3.)demandait la condamnation des \u00e9pouxPERSONNE4.) \u00e0lui payer un montant de 1.500 euros \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. SOCIETE1.)concluait au rejet de la demande.<\/p>\n

6 SelonSOCIETE1.), l\u2019expert judiciaire WEILAND n\u2019aurait pas pu se prononcer avec certitude sur l\u2019origine et l\u2019ampleur des fissures. Il ne serait partant pas \u00e9tabli que les travaux de d\u00e9molition et de reconstruction r\u00e9alis\u00e9s auraient entra\u00een\u00e9 les d\u00e9sordres litigieux. Elle soutenait quePERSONNE3.)ne serait pas \u00e0 consid\u00e9rer comme profane en la mati\u00e8re, au motif qu\u2019il aurait agi non seulementcomme ma\u00eetre de l\u2019ouvrage, mais aussi comme promoteur immobilier. Les \u00e9tudes du sol, les plans d\u2019ex\u00e9cution et l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un \u00e9tat contradictoire des lieux auraient \u00e9t\u00e9 \u00e0 charge de ce dernier. PERSONNE3.)se serait, en outre engag\u00e9 \u00e0 prendre en charge \u00ables d\u00e9g\u00e2ts \u00e9ventuels qui pourraient \u00eatre faits par les ouvriers\u00bb, dansdes courriers adress\u00e9s aux propri\u00e9taires voisins et \u00e0SOCIETE1.)de sorte qu\u2019il aurait renonc\u00e9 \u00e0 sa demande en garantie. La demande de ce dernier tendant \u00e0 \u00eatre tenu quitte et indemne serait partant \u00e0 rejeter. SOCIETE1.)faisait encore valoir qu\u2019il n\u2019y aurait jamais eu de transfert de garde du chantier,PERSONNE3.)ayant conserv\u00e9 le contr\u00f4le du chantier. La d\u00e9fenderesse en intervention contestait les pr\u00e9judices invoqu\u00e9s. Elle concluait enfin \u00e0 la condamnation dePERSONNE3.)\u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros. Par jugement rendu le 5 mars 2021, le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 la demande principale et la demande en intervention recevables et fond\u00e9es. Il a par ailleurs allou\u00e9 aux \u00e9pouxPERSONNE4.), d\u2019une part, et \u00e0 PERSONNE3.), d\u2019autre part, une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 euros. Concernant la demande principale, il a consid\u00e9r\u00e9 notamment que les conditions d\u2019application de l\u2019article 544 du Code civil \u00e9taient r\u00e9unies; que le d\u00e9fendeur au principal avait omis de faire \u00e9tablir un \u00e9tat des lieux pr\u00e9alablement aux travaux;que les d\u00e9g\u00e2ts invoqu\u00e9s par les demandeurs \u00e9taient \u00e9tablis au vu du rapport d\u2019expertise et qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut pour le d\u00e9fendeur PERSONNE3.)de prouver la pr\u00e9existence de ces d\u00e9sordres, il devait \u00eatre tenu pour responsable des cons\u00e9quences pr\u00e9judiciables en r\u00e9sultant. Concernant la demande en intervention, le tribunal a consid\u00e9r\u00e9 que PERSONNE3.)n\u2019avait pas la qualit\u00e9 de professionnel dans ledomaine de la construction; qu\u2019il n\u2019avait pas renonc\u00e9 \u00e0 sa demande en garantie en<\/p>\n

7 s\u2019engageant \u00e0 prendre en charge les d\u00e9g\u00e2ts susceptibles d\u2019\u00eatre occasionn\u00e9s par les travaux en question et qu\u2019il n\u2019\u00e9tait pas \u00e9tabli que celui-ci aurait fait sienne la r\u00e9alisation d\u2019un \u00e9tat de lieux etd\u2019une \u00e9tude du sol. Par exploit du 30 juin 2021,SOCIETE1.)a relev\u00e9 appel de ce jugement qui ne lui a pas \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9. L'appelante demande \u00e0 la Cour de dire infond\u00e9e la demande en garantie dirig\u00e9e \u00e0 son encontre parPERSONNE3.), par r\u00e9formation du jugement entrepris. Elle fait valoir que ce dernier \u00e9tait non seulement le propri\u00e9taire du fonds sur lequel les travaux litigieux ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s et le ma\u00eetre de l'ouvrage, maisil auraitaussi agi en l'esp\u00e8ce comme professionnel, \u00e0 savoir comme promoteur immobilier. L'appelante donne \u00e0 consid\u00e9rer quePERSONNE3.)a fait \u00e9riger sur ladite propri\u00e9t\u00e9 une r\u00e9sidence comprenant 7 appartements, vendus au moyen d'actes de vente en \u00e9tat futur d'ach\u00e8vement. Il se serait en outre charg\u00e9 lui-m\u00eame des \u00e9tudes de sol et des plans d'ex\u00e9cution pour la r\u00e9alisation des reprises en sous-oeuvre. PERSONNE3.)serait l'associ\u00e9 et le g\u00e9rant d'une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re d\u00e9nomm\u00e9eSOCIETE2.)SCI, inscrite au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s et ayant pour objet\u00abla gestion, l'administration, l'exploitation, la mise en valeur par achat, vente, \u00e9change, location, construction ou de toute autre mani\u00e8re de tous biens immobiliers ou mobiliers tant au Luxembourg qu'\u00e0 l'\u00e9tranger\u00bb, ce qui d\u00e9montrerait qu'il se livre directement ou indirectement, r\u00e9guli\u00e8rement \u00e0 de la promotion immobili\u00e8re. L'intim\u00e9PERSONNE3.)devrait donc \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme l'unique responsable du pr\u00e9judice invoqu\u00e9 par les \u00e9pouxPERSONNE4.), \u00e0 supposer que l'action en responsabilit\u00e9de ces derniers soit d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e dans son principe. A cet \u00e9gard, l'appelante excipe d'une \u00ababsence de preuve du bien-fond\u00e9 de la demande formul\u00e9e par les \u00e9pouxPERSONNE4.)\u00bbet d'une \u00ababsence de preuve d'une inex\u00e9cution dans le chef deSOCIETE1.)\u00bb. L'appelante fait valoir que l'expert judiciaire n'aurait pas \u00e9tabli la cause exacte des d\u00e9g\u00e2ts constat\u00e9s.<\/p>\n

8 Il ne serait pas prouv\u00e9 que les fissures en question seraient la cons\u00e9quence de \u00abl'ex\u00e9cution mat\u00e9rielle\u00bb des travaux incombant \u00e0 l'appelante. Enfin, l'appelante demande \u00e0 la Cour de r\u00e9duire les montants indemnitaires allou\u00e9s \u00e0 de plus justes proportions. Les \u00e9pouxPERSONNE4.)concluent \u00e0 la confirmation du jugement entrepris. Le responsable des troubles de voisinage cons\u00e9cutifs \u00e0 destravaux serait \u00abl'agent g\u00e9n\u00e9rateur des troubles\u00bb, qui se d\u00e9finirait comme \u00e9tant \u00abcelui qui a la ma\u00eetrise \u00e9conomique de l'ouvrage, l'initiateur de l'op\u00e9ration, c'est-\u00e0-dire le ma\u00eetre de l'ouvrage\u00bb. En l\u2019occurrence, il s\u2019agirait dePERSONNE3.). A d\u00e9faut pour ce dernier d'avoir veill\u00e9 \u00e0 la r\u00e9alisation d'un \u00e9tat des lieux pr\u00e9alable et de prouver que les d\u00e9sordres en cause \u00e9taient pr\u00e9existants aux travaux, il devrait \u00eatre condamn\u00e9 \u00e0 r\u00e9parer les dommages invoqu\u00e9s. La responsabilit\u00e9 dePERSONNE3.)seraitclairement engag\u00e9e, au vu du rapport d'expertise judiciaire. PERSONNE3.), quant \u00e0 lui, estime ne pas avoir qualit\u00e9 \u00e0 agir ni dans le cadre de l\u2019appel dirig\u00e9 \u00e0 son encontre parSOCIETE1.)ni dans le cadre de la demande en r\u00e9paration dirig\u00e9e \u00e0 son encontre par les \u00e9pouxPERSONNE4.). Ces derniers auraient, selon lui, d\u00fb agir en r\u00e9paration contre les propri\u00e9taires actuels de l\u2019immeuble lui ayant appartenu, repr\u00e9sent\u00e9 par le syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis \u00e0ADRESSE4.), qui seul aurait cettequalit\u00e9 pour agir. Par cons\u00e9quent, \u00aboutre le probl\u00e8me de la recevabilit\u00e9 de l\u2019acte d\u2019appel\u00bb, le jugement dont appel serait \u00ab\u00e0 r\u00e9former pour d\u00e9clarer irrecevables les demandes\u00bb introduites \u00e0 son encontre. Quant au fond,PERSONNE3.)estime qu\u2019il ne saurait \u00eatre tenu pour responsable des d\u00e9g\u00e2ts litigieux sur base de l\u2019article 544 du Code civil. Il se pr\u00e9vaut en particulier de ce qu\u2019il n\u2019a plus la qualit\u00e9 de propri\u00e9taire de l\u2019immeuble et soutient que seul \u00able propri\u00e9taire du bien aumoment de l\u2019introduction de la demande\u00bb pourrait \u00eatre actionn\u00e9 en r\u00e9paration, en<\/p>\n

9 l\u2019occurrence l\u2019ensemble des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence, group\u00e9sdans le syndicat des copropri\u00e9taires. Les \u00e9l\u00e9ments du dossier ne permettraient pas de retenir sa responsabilit\u00e9. A supposer que la Cour d\u00e9cide n\u00e9anmoins le contraire, la demande en garantie form\u00e9e contreSOCIETE1.)devrait \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e, par confirmation de la d\u00e9cision attaqu\u00e9e. PERSONNE3.)fait valoir dans ce contexte qu\u2019il n\u2019a jamais renonc\u00e9 \u00e0agir en garantie contreSOCIETE1.); qu\u2019il n\u2019a pas agi en l\u2019esp\u00e8ce \u00aben tant que professionnel\u00bb; qu\u2019il r\u00e9sulte du rapport d\u2019expertise WEILAND que les fissures ont \u00e9t\u00e9 caus\u00e9es par les travaux ex\u00e9cut\u00e9s parSOCIETE1.); qu\u2019il n\u2019a jamais demand\u00e9 \u00e0SOCIETE1.)\u00abd\u2019effectuer des travaux sans \u00e9tude de sol et plans\u00bb et que, m\u00eame \u00e0 supposer une telle demande,SOCIETE1.)\u00aben tant que professionnelle n\u2019aurait jamais d\u00fb accepter d\u2019ex\u00e9cuter les travaux de la sorte\u00bb. Par ailleurs, il ne ressortirait pas du rapport d\u2019expertise WEILAND que les d\u00e9sordres seraient imputables \u00e0 une mauvaise r\u00e9alisation de l\u2019\u00e9tude du sol ou des plans d\u2019ex\u00e9cution, documents dont l\u2019\u00e9tablissement aurait \u00e9t\u00e9 except\u00e9 de la mission contractuelle deSOCIETE1.). PERSONNE3.)conteste le principe et le quantum du pr\u00e9judice dont les \u00e9poux PERSONNE4.)demandent r\u00e9paration. Appr\u00e9ciation de la Cour L\u2019article 544 du Code civil dispose ce qui suit : \u00abLa propri\u00e9t\u00e9 est le droit de jouir et de disposer des choses, pourvu qu\u2019on n\u2019en fasse pas unusage prohib\u00e9 par les lois ou par les r\u00e8glements ou qu\u2019on ne cause un trouble exc\u00e9dant les inconv\u00e9nients normaux du voisinage rompant l\u2019\u00e9quilibre entre des droits \u00e9quivalents. \u00bb Les propri\u00e9taires voisins ont un droit \u00e9gal \u00e0 la jouissance de leurs propri\u00e9t\u00e9s. Si leurs rapports de voisinage impliquent in\u00e9vitablement une g\u00eane r\u00e9ciproque, celle-ci doit \u00eatre cantonn\u00e9e dans des limites normales. Le propri\u00e9taire qui, par un fait m\u00eame non fautif correspondant \u00e0 une activit\u00e9 licite, d\u00e9truit ce rapport d\u2019\u00e9quilibre enimposant au fonds voisin un trouble exc\u00e9dant la mesure des inconv\u00e9nients ordinaires du voisinage, doit une juste et ad\u00e9quate r\u00e9paration r\u00e9tablissant l\u2019\u00e9quilibre rompu (cf. not. Cour d\u2019appel, 08.04.1998, Pas. 31, 28).<\/p>\n

10 En l\u2019esp\u00e8ce, il ressort du rapport d\u2019expertise judiciaire Claude WEILAND du 31 octobre 2017 (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 5 de la farde de Me DELHAYE) que les d\u00e9g\u00e2ts dont il s\u2019agit ont pour cause les travaux de d\u00e9molition et de terrassement entreprissur le fonds situ\u00e9au num\u00e9roADRESSE4.)de laADRESSE4.), dans le voisinage de l\u2019immeuble des \u00e9pouxPERSONNE4.). En effet, l\u2019expert constate ce qui suit: \u00abL\u2019origine des d\u00e9g\u00e2ts provient manifestement d\u2019un l\u00e9ger affaissement de la maison voisine situ\u00e9e au n\u00b0 ADRESSE5.). Suite aux vibrations subies lors des travauxde d\u00e9molition et de terrassement de l\u2019immeuble voisin et\/ou en cons\u00e9quence d\u2019une mauvaise reprise en sous \u0153uvre, non ou mal r\u00e9alis\u00e9e, la maison n\u00b0ADRESSE5.)s\u2019est l\u00e9g\u00e8rement pench\u00e9e vers la gauche, c\u2019est-\u00e0-dire, vers le chantier. Puisque la maison n\u00b0ADRESSE2.)est coll\u00e9e \u00e0 la maison n\u00b0ADRESSE5.), le b\u00e2timent s\u2019est aussi l\u00e9g\u00e8rement affaiss\u00e9, ce qui a provoqu\u00e9 les fissures rencontr\u00e9es \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur et \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur de l\u2019immeuble.\u00bb Il est partant \u00e9tabli que la cause des fissures dont se plaignent les \u00e9poux PERSONNE4.)r\u00e9side dans les travaux de d\u00e9molition et de terrassement r\u00e9alis\u00e9s sur le fonds dePERSONNE3.)parSOCIETE1.). C\u2019est \u00e9galement \u00e0 tort quePERSONNE3.)conteste la relation causale susvis\u00e9e en faisant valoir que les demandeurs en r\u00e9paration auraient omis de faire dresser un \u00e9tat des lieux avant la r\u00e9alisation desdits travaux, alors pourtant qu\u2019ils en auraient \u00e9t\u00e9 avertis. En effet, le propri\u00e9tairequi entend proc\u00e9der, sur son fonds, \u00e0 des travaux susceptibles de causer des d\u00e9gradations \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 voisine doit prendre les devants et solliciter du voisin un \u00e9tat des lieux renseignant l\u2019\u00e9tat de l\u2019immeuble avant les travaux. A d\u00e9faut d\u2019un constatdes lieux pr\u00e9liminaire, les d\u00e9gradations constat\u00e9es apr\u00e8s les travaux doivent \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9es \u00eatre caus\u00e9es par les travaux en question; le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage, actionn\u00e9 en r\u00e9paration par son voisin, ne saurait se borner \u00e0 contester ce lien causal, mais illui appartient d\u2019\u00e9tablir que les d\u00e9gradations pr\u00e9existaient aux travaux (cf. Cour d\u2019appel, 11.11.2009, n\u00b0 du r\u00f4le 34117;19 juin 2013, n\u00b0 du r\u00f4le 25967; 13.12.2018, n\u00b0du r\u00f4le 45336). En l\u2019esp\u00e8ce,PERSONNE3.)n\u2019a pas fait proc\u00e9der, avant le d\u00e9but destravaux, \u00e0 un \u00e9tat des lieux renseignant l\u2019\u00e9tat des immeubles voisins, alors pourtant que les travaux r\u00e9alis\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e9taient de grande envergure. Il est relev\u00e9 par ailleurs que celui-ci avait parfaitement conscience du risque substantiel auquel ses voisins \u00e9taient expos\u00e9s, en raison des travaux en question puisque, dans des courriers dat\u00e9s respectivement des 8 octobre 2014<\/p>\n

11 et 22 juin 2015 (cf. pi\u00e8ces n os 3 et 4 de la farde de Me DELHAYE) il demande \u00e0 ses voisins l\u2019autorisation de faireces travaux et s\u2019engage \u00e0 prendre en charge la r\u00e9paration des d\u00e9g\u00e2ts \u00e9ventuels susceptibles d\u2019en r\u00e9sulter (\u00abJe vous demande l\u2019autorisation pour faire les fondations creus\u00e9 \u00e0 la limite de votre terrain. Bien entendu, je m\u2019engage \u00e0 prendre \u00e0 ma charge les d\u00e9g\u00e2ts \u00e9ventuels qui pourraient \u00eatre faits par les ouvriers\u00bb). L\u2019ensemble des fissures constat\u00e9es par l\u2019expert judiciaire constituent d\u00e8s lors des troubles anormaux du voisinage tombant dans le champ d\u2019application de l\u2019article 544 du Code civil. La responsabilit\u00e9 pour troubles de voisinage, tir\u00e9e de l\u2019article 544 du Code civil, incombe au seul propri\u00e9taire des lieux et ne saurait peser sur l\u2019entrepreneur ayant r\u00e9alis\u00e9 les travaux \u00e0 l\u2019origine du dommage (cf. Cour de cassation, 29.06.2000, arr\u00eat n\u00b0 38\/2000; Cour d\u2019appel, 07.07.1999, n\u00b0 du r\u00f4le 21 756; 22.01.2004, n\u00b0 27 153 du r\u00f4le). Le droit \u00e0 r\u00e9paration et l\u2019obligation corr\u00e9lative de r\u00e9parer naissent d\u00e8s le fait g\u00e9n\u00e9rateur du dommage et sont personnels tant au voisin l\u00e9s\u00e9 qu\u2019au propri\u00e9taire-constructeurdont le fait a caus\u00e9 le dommage (cf. Cour d\u2019appel, 23.01. 2002, n\u00b0 du r\u00f4le 25 354; 01.02.2012, Pas. 35, 854 ;P. RIGAUX, Le droit de l\u2019architecte, Larcier, 1993, n\u00b0 499). En l\u2019esp\u00e8ce, le fait g\u00e9n\u00e9rateur consiste dans des travaux de d\u00e9molition et de terrassement entrepris en 2015, au num\u00e9roADRESSE4.)de laADRESSE4.). Ces travaux ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s\u00e0 l\u2019initiative dePERSONNE3.), en qualit\u00e9 de ma\u00eetre de l\u2019ouvrage, sur le fonds qui lui appartenait au moment du fait g\u00e9n\u00e9rateur, survenuen 2015. En cons\u00e9quence, la demande en r\u00e9paration litigieuse des \u00e9poux PERSONNE4.)a \u00e9t\u00e9 form\u00e9e \u00e0 bon droit contrePERSONNE3.), et non contre les copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence construite apr\u00e8s lesdits travaux de d\u00e9molition et de terrassement. Le moyen tir\u00e9 de l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande et de l\u2019appel pour d\u00e9faut de qualit\u00e9 dans le chef dePERSONNE3.), de m\u00eame que le moyen de d\u00e9fense au fond tir\u00e9 de ce m\u00eame d\u00e9faut de qualit\u00e9, sont partant \u00e0 rejeter. La responsabilit\u00e9 pour troubles de voisinage, tir\u00e9e de l\u2019article 544 du Code civil, est une responsabilit\u00e9 objective, sans faute (cf. arr\u00eats pr\u00e9cit\u00e9s). C\u2019est donc en vain quePERSONNE3.)soutient qu\u2019il n\u2019aurait commis aucune faute, notamment dans la planification des travauxen relation avecl\u2019\u00e9tude du<\/p>\n

12 soloules plans d\u2019ex\u00e9cution,dont l\u2019\u00e9tablissement ne relevaient pas de la mission deSOCIETE1.). Il suit de l\u00e0 que c\u2019est \u00e0 juste titre que la juridiction du premier degr\u00e9 a retenu la responsabilit\u00e9 dePERSONNE3.), sur base de l\u2019article 544 du Code civil pr\u00e9cit\u00e9, \u00e0 l\u2019\u00e9gard des \u00e9pouxPERSONNE4.). Dans le cadre de la demande en garantie,SOCIETE1.)fait valoir que PERSONNE3.)aurait renonc\u00e9 \u00e0 touteaction \u00e0 son encontre, ainsi que cela ressortirait des courriers pr\u00e9cit\u00e9s dat\u00e9s des8 octobre 2014 et 22 juin 2015 (cf. pi\u00e8ces n os 3 et 4 de la farde de Me DELHAYE) et qu\u2019en tout \u00e9tat de cause le demandeur en garantie devrait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme \u00e9tant seul responsable, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il s\u2019agirait d\u2019un professionnel de la construction, plus pr\u00e9cis\u00e9ment d\u2019un promoteur immobilier, et que celui-ci aurait pris en charge l\u2019\u00e9tude du sol et les plans d\u2019ex\u00e9cution. Il est rappel\u00e9 qu\u2019une renonciation ne sepr\u00e9sume pas et qu\u2019elle ne saurait r\u00e9sulter que d\u2019un acte impliquant la volont\u00e9 certaine d\u2019abandonner le droit, dans le chef de celui \u00e0 qui elle est oppos\u00e9e, \u00e0 l\u2019\u00e9gard de celui qui s\u2019en pr\u00e9vaut. Les courriers invoqu\u00e9s parSOCIETE1.)sont des lettres adress\u00e9es aux voisins dePERSONNE3.)et contiennent l\u2019engagement pris \u00e0 l\u2019\u00e9gard de ces derniers de prendre en charge le co\u00fbt d\u2019une r\u00e9paration qui serait la cons\u00e9quence dommageable des travaux projet\u00e9s. Il ne s\u2019agit donc nullement d\u2019un \u00e9crit adress\u00e9 \u00e0SOCIETE1.), contenant quelque renonciation que ce soit de la part dePERSONNE3.)\u00e0 une action en garantie contreSOCIETE1.), cons\u00e9cutive \u00e0 une action en responsabilit\u00e9 form\u00e9e contre lui par un voisin. C\u2019est donc \u00e0 bon droit que les juges de premi\u00e8re instance ont d\u00e9cid\u00e9 que PERSONNE3.)n\u2019avait pas renonc\u00e9 \u00e0 agir en garantie contreSOCIETE1.). Pour \u00e9tayer son affirmation selon laquellePERSONNE3.)aurait agi en l\u2019esp\u00e8ce en qualit\u00e9 de professionnel de la construction, plus pr\u00e9cis\u00e9ment comme promoteur immobilier,SOCIETE1.)verse aux d\u00e9bats l\u2019acte de constitution d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re d\u00e9nomm\u00e9eSOCIETE2.)SCI (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 1 de la farde deMe GROSS). Il en ressort qu\u2019en date du 17 novembre 2009,PERSONNE3.)et PERSONNE5.)ont constitu\u00e9 ladite soci\u00e9t\u00e9 ayant comme objet social d\u2019assurer la mise en valeur de biens immobiliers notamment par gestion, administration,<\/p>\n

13 vente et construction et quechacun des associ\u00e9s d\u00e9tient la moiti\u00e9 du capital social de ladite soci\u00e9t\u00e9, soit 50 parts sur 100. Cependant, le fait est que le contrat en cause a \u00e9t\u00e9 conclu entreSOCIETE1.), d\u2019une part, etPERSONNE3.), et non la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SCI, d\u2019autre part. Il n\u2019est par ailleurs pas \u00e9tabli que l\u2019intim\u00e9 aurait r\u00e9alis\u00e9, personnellement, d\u2019autres op\u00e9rations de promotion immobili\u00e8re que celle ayant donn\u00e9 lieu au pr\u00e9sent litige. Il est vrai que le contrat en cause excepte de la mission deSOCIETE1.) \u00abl\u2019\u00e9tude des sols, pieux et fondations sp\u00e9ciales\u00bb ainsi que les \u00abfrais d\u2019architecture\u00bb et les \u00abfrais de l\u2019ing\u00e9nieur\u00bb. Ni ce contrat ni aucun autre \u00e9l\u00e9ment du dossier ne renseignent que le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage aurait \u00e9t\u00e9 cens\u00e9 r\u00e9aliser lui-m\u00eame \u00abl\u2019\u00e9tude des sols, pieux et fondations sp\u00e9ciales\u00bb ou un autre document except\u00e9 de la mission contractuelle deSOCIETE1.). Nonobstant la stipulation contractuelle pr\u00e9cit\u00e9e,SOCIETE1.)aurait d\u00fb, en tant que professionnelle normalement avis\u00e9e et prudente, exiger de la part du ma\u00eetre de l\u2019ouvrage qu\u2019il fournisse tous les documents requis par les r\u00e8gles de l\u2019art avant de r\u00e9aliser les travaux de destruction, de terrassement et de construction dont il s\u2019agit. Dans un courriel envoy\u00e9 le 8 octobre 2015 parSOCIETE1.)\u00e0PERSONNE3.) (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 4 de la farde de Me GROSS), la g\u00e9rante administrative de SOCIETE1.), apr\u00e8s avoir inform\u00e9 le destinataire du courriel de la date pr\u00e9vue pour le d\u00e9but des travaux, le rend attentif au caract\u00e8re \u00abd\u00e9licat\u00bb du travail projet\u00e9 et aux risques encourus, et lui demande finalement de transmettre \u00e0 SOCIETE1.)\u00abune copie de l\u2019\u00e9tude du sol\u00bb outre \u00abune copie de l\u2019\u00e9tat des lieux des maisons voisines\u00bb, et cela \u00abavant le d\u00e9but des travaux\u00bb. Or, il est constant en cause queSOCIETE1.)n\u2019a jamais re\u00e7u les documents demand\u00e9s en d\u00e9pit de cette demande pressante et qu\u2019elle a n\u00e9anmoins r\u00e9alis\u00e9 les travaux pr\u00e9vus conform\u00e9ment au calendrier initialement arr\u00eat\u00e9. SOCIETE1.)ne donne aucun \u00e9claircissement sur les circonstances qui l\u2019ont amen\u00e9e \u00e0 agir dela sorte. Eu \u00e9gard au comportement n\u00e9gligent et imprudent deSOCIETE1.), tel qu\u2019il ressort des circonstances d\u00e9crites ci-dessus, le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 est \u00e0 confirmer<\/p>\n

14 en ce qu\u2019il a fait droit \u00e0 la demande en garantie form\u00e9e contre celle-ci sur base desr\u00e8gles r\u00e9gissant la responsabilit\u00e9 contractuelle. Le pr\u00e9judice repris dans la condamnation dont appel est \u00e9tabli pour les motifs exhaustifs et pertinents \u00e9nonc\u00e9s par la juridiction de premi\u00e8re instance et que la Cour fait siens. Il s\u2019ensuit que c\u2019est \u00e0juste titre que la juridiction du premier degr\u00e9 a fait droit \u00e0 la demande en garantie dirig\u00e9e contreSOCIETE1.). SOCIETE1.)demande la condamnation dePERSONNE3.)\u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000 euros pour la premi\u00e8re instance et une autre indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel. CommeSOCIETE1.)succombe \u00e0 l\u2019instance et devra supporter la charge des d\u00e9pens, sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure est \u00e0 rejeter, tant pour la premi\u00e8re instance, par confirmation de la d\u00e9cision attaqu\u00e9e, que pour l\u2019instance d\u2019appel. PERSONNE3.)demande la condamnation des parties adversesin solidum\u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel. Faute parPERSONNE3.)de justifier de l\u2019iniquit\u00e9 requise par l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, il doit \u00eatre d\u00e9bout\u00e9 de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel. PAR CES MOTIFS: la Cour d\u2019appel, troisi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, re\u00e7oit les appels principal et incident, les dit non fond\u00e9s, confirme le jugement entrepris,<\/p>\n

15 d\u00e9boutePERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.) SARL de leurs demandes respectives en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel, condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel, avec distraction au profit de Me Sabine DELHAYE, sur ses affirmations de droit. La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Alain THORN, pr\u00e9sident de chambre,en pr\u00e9sence du greffier Isabelle HIPPERT.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b089\/24-III\u2013CIV Arr\u00eat civil Audience publique dutreize juindeux mille vingt-quatre Num\u00e9roCAL-2021-00928du r\u00f4le Composition: Alain THORN, pr\u00e9sident de chambre, Anne-Fran\u00e7oise GREMLING,premierconseiller, Marc WAGNER,conseiller, Isabelle HIPPERT, greffier. 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E n t r e: la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)s.\u00e0 r.l.,\u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE1.), inscrite au\u2026","og_url":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-juin-2024-n-2021-00928\/","og_site_name":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","article_modified_time":"2026-04-17T21:20:45+00:00","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"\u9884\u8ba1\u9605\u8bfb\u65f6\u95f4":"24 \u5206"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-juin-2024-n-2021-00928\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-juin-2024-n-2021-00928\/","name":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 13 juin 2024, n\u00b0 2021-00928 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","isPartOf":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#website"},"datePublished":"2026-04-17T21:20:42+00:00","dateModified":"2026-04-17T21:20:45+00:00","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-juin-2024-n-2021-00928\/#breadcrumb"},"inLanguage":"zh-Hans","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-juin-2024-n-2021-00928\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-juin-2024-n-2021-00928\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Jurisprudences","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/"},{"@type":"ListItem","position":3,"name":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 13 juin 2024, n\u00b0 2021-00928"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#website","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/","name":"Kohen Avocats","description":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. 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