{"id":596697,"date":"2026-04-18T19:39:31","date_gmt":"2026-04-18T17:39:31","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-6-fevrier-2025-n-2020-000751\/"},"modified":"2026-04-18T19:39:35","modified_gmt":"2026-04-18T17:39:35","slug":"cour-superieure-de-justice-6-fevrier-2025-n-2020-000751","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-6-fevrier-2025-n-2020-000751\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 6 f\u00e9vrier 2025, n\u00b0 2020-000751"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b015\/25-IX\u2013CIV Audience publique dusix f\u00e9vrierdeux mille vingt-cinq Num\u00e9rosCAL-2020-00751 etCAL-2020-00810du r\u00f4le Composition: Carole KERSCHEN, pr\u00e9sident de chambre, Fran\u00e7oise WAGENER, premier conseiller, MartineDISIVISCOUR,premier conseiller, Linda CLESEN, greffierassum\u00e9. I. E n t r e: PERSONNE1.), demeurant \u00e0 F-ADRESSE1.), appelantaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Mich\u00e8le BAUSTERT, en remplacement de l\u2019huissier de justice Cath\u00e9rine NILLES de ADRESSE2.), du 14 juillet 2020, comparant par Ma\u00eetre Renaud LE SQUEREN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 ADRESSE2.), e t: 1)PERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE3.), intim\u00e9eaux fins du pr\u00e9dit exploit BAUSTERT du 14 juillet 2020, comparant par Ma\u00eetre Fr\u00e9d\u00e9ric FRABETTI, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 ADRESSE2.),<\/p>\n

2 2)PERSONNE3.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE4.), intim\u00e9eaux fins du pr\u00e9dit exploit BAUSTERT du 14 juillet 2020, comparant par Ma\u00eetre Cyril CHAPON, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 ADRESSE2.), II. E n t r e: PERSONNE3.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE4.), appelanteaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Christine KOVELTER, en remplacement de l\u2019huissier de justice Frank SCHAAL de ADRESSE2.)du 12 ao\u00fbt 2020, comparant par Ma\u00eetre Cyril CHAPON, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 ADRESSE2.), e t: 1)PERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE3.), intim\u00e9eaux fins du pr\u00e9dit exploit KOVELTER du 12 ao\u00fbt 2020, comparant par Ma\u00eetre Fr\u00e9d\u00e9ric FRABETTI, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 ADRESSE2.), 2)PERSONNE1.), demeurant \u00e0 F-ADRESSE5.), intim\u00e9aux fins du pr\u00e9dit exploit KOVELTER du 12ao\u00fbt 2020, comparant par Ma\u00eetre Renaud LE SQUEREN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 ADRESSE2.).<\/p>\n

3 LA COUR D'APPEL : Revu l\u2019arr\u00eat N\u00b0 77\/23-IX-CIV rendu contradictoirement en date du 6 juillet 2023, par lequel l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture du 28septembre 2022 a \u00e9t\u00e9, avant tout autre progr\u00e8s en cause, r\u00e9voqu\u00e9e pour permettre aux parties de conclure quant aux points soulev\u00e9s dans la motivation dudit arr\u00eat, \u00e0 savoir, l\u2019impact des divergences des conclusions prises \u00e0 titre principal par les appelantssur la recevabilit\u00e9 de ces demandes:le surplus et les frais ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9serv\u00e9s. \u00c0 la suite de cette r\u00e9vocation, les parties ont conclu comme suit: PERSONNE1.)indique, \u00e0 titre pr\u00e9liminaire, dans ses conclusions d\u00e9pos\u00e9es au greffe de la Cour en date du 5 septembre 2023, que le constat fait par la Cour dans le susdit arr\u00eat, d\u00e9coulerait d\u2019une omission de sa part dans le dernier corps de conclusions vers\u00e9 avant lapremi\u00e8re cl\u00f4ture, concernant le d\u00e9faut de production en original de l\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017:il confirme demander principalement l\u2019annulation du jugement du 18 mars 2020 et le renvoi de l\u2019affaire devant la juridiction de premi\u00e8re instance et seulement \u00e0 titre subsidiaire, par \u00e9vocation, la r\u00e9formation pure et simple dudit jugement. Cette demande subsidiaire ne pourrait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une demande nouvelle, parce qu\u2019il se serait limit\u00e9 \u00e0 rappeler \u00e0 la Cour les deux options lui offertes : le renvoi ou l\u2019\u00e9vocation. En dernier ordre de subsidiarit\u00e9, il demande \u00e0 voir ordonner la communication de l\u2019original de l\u2019offre du 9 juin 2017, afin qu\u2019il puisse prendre plus amplement position. PERSONNE1.)r\u00e9expose ensuite, sur base de l\u2019article 194, alin\u00e9a 3 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, ses moyens, tout en rectifiant les d\u00e9veloppements concernant la rupture du contradictoire. Apr\u00e8s \u00eatre revenu sur les faits et r\u00e9troactes, il rappelle ses argumentsen droit, \u00e0 savoir: Quant \u00e0 la violation du principe du contradictoire Cette demande reste bas\u00e9e sur l\u2019article 65 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile:l\u2019original de l\u2019offre d\u2019achat n\u2019aurait jamais \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 au greffe du tribunal, pour inspection parPERSONNE1.)et sa m\u00e8rePERSONNE3.). Il ne se serait agi que d\u2019une copie certifi\u00e9e conforme de cette offre. Les juges de premi\u00e8re instance s\u2019\u00e9tant bas\u00e9s sur un document, non soumis aux d\u00e9fendeurs pour consultation et commentaire, il y aurait lieu \u00e0 annuler le jugement et de renvoyer l\u2019affaire en premi\u00e8re instance, sinon d\u2019\u00e9carterladite offre des d\u00e9bats. A titre plus subsidiaire, PERSONNE1.)maintient sa demande en communication\u00aben original\u00bbde l\u2019offre du 9 juin 2017. Quant \u00e0 l\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017 PERSONNE1.)conteste tout transfert de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019appartement sis au ADRESSE6.)\u00e0ADRESSE2.), par cette offre sinon conclut \u00e0 soninopposabilit\u00e9 \u00e0 son \u00e9gard. Il faudrait se r\u00e9f\u00e9rer au libell\u00e9 de l\u2019offre pour se rendre compte que<\/p>\n

4 ses signataires auraient voulu retarder le transfert de propri\u00e9t\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 la signature d\u2019un compromis de vente valide, sinon de l\u2019acte notari\u00e9. L\u2019offre ne serait pas, aux termes de l\u2019article 1325 du Code civil, nulle, mais elle se trouverait priv\u00e9e de force probante. Quant au compromis PERSONNE1.)plaide ici encore la nullit\u00e9, sinon l\u2019opposabilit\u00e9 du compromis, qui aurait \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 uniquement parPERSONNE3.)etPERSONNE4.), p\u00e8re de PERSONNE2.), sans que sa procuration du 19 mai 2017 ait permis \u00e0 sa m\u00e8re d\u2019ali\u00e9ner l\u2019appartement en cause. De plus, il ne serait pas indiqu\u00e9 dans le compromis qu\u2019PERSONNE3.)aurait sign\u00e9 \u00e9galement en qualit\u00e9 de porteuse d\u2019un mandat sp\u00e9cial, ce qui entra\u00eenerait encore sa nullit\u00e9, sinon son inopposabilit\u00e9. Quant \u00e0 la clause p\u00e9nale PERSONNE1.)estime n\u2019\u00eatre responsable d\u2019aucune inex\u00e9cution ou manquement tant de l\u2019offre que du compromis de vente. A titre subsidiaire, il conclut \u00e0 la r\u00e9duction du montant de la clause p\u00e9nale : PERSONNE2.)n\u2019all\u00e8guerait qu\u2019un hypoth\u00e9tique dommage, sans aucunement le prouver, respectivement le rapporter in concreto. Il conviendrait ainsi de l\u2019exon\u00e9rer totalement du paiement de la clause convenue. Quant aux demandes accessoires PERSONNE1.)demande la r\u00e9formation du jugement a quo en ce qu\u2019il n\u2019a pas fait droit \u00e0 sa demande en (i) r\u00e9paration de son pr\u00e9judice moral, en raison des proc\u00e9dures injustement intent\u00e9es \u00e0 son encontre, \u00e0 hauteur de 2.500.-euros. Il r\u00e9clame la somme de 3.000.-euros,sur base des m\u00eames consid\u00e9rations, pour l\u2019instance d\u2019appel;(ii) r\u00e9paration du dommage accru du fait du paiement des honoraires d\u2019avocat \u00e0 hauteur de 2.925.-euros, actuellement augment\u00e9s \u00e0 la somme HTVA de 20.711,60 euros;(iii) obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500.-euros pour la premi\u00e8re instance:il r\u00e9clame une telle indemnit\u00e9, toujours sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, \u00e0 hauteur de 5.000.-euros pour l\u2019instance d\u2019appel. Quant aux demandes\u00abreconventionnelles\u00bbdePERSONNE2.) PERSONNE1.) conteste le principe et le quantum des demandes de PERSONNE2.)en r\u00e9p\u00e9tition des frais et honoraires d\u2019avocat:\u00e0 titre subsidiaire, il consid\u00e8re le montant r\u00e9clam\u00e9 exorbitant par rapport \u00e0 l\u2019enjeu du litige. Il conteste aussi redevoir une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure \u00e0PERSONNE2.), sinon elle serait \u00e0 ramener \u00e0 de plus justes proportions. PERSONNE3.)prend position comme suit, par ses derni\u00e8res conclusions r\u00e9capitulatives d\u00e9pos\u00e9es au greffe de la Cour en date du 19 mars 2024:elle pr\u00e9cise que le contenu de sa demande serait sp\u00e9cifiquement repris dans son acte d\u2019appel et ses conclusions r\u00e9capitulatives du 25 avril 2022. Elle n\u2019aurait fait que partager les argumentations d\u00e9velopp\u00e9es par son fils,PERSONNE1.),<\/p>\n

5 m\u00eame si elle n\u2019avait pas exactement pris position par rapport \u00e0 certains points : ces conclusions ne seraient qu\u2019\u00e0 comprendre dans le cadre de l\u2019instance introduite par l\u2019acte d\u2019appel dePERSONNE1.)pour confirmer l\u2019argumentation de ce dernier. Par apr\u00e8s, elle r\u00e9it\u00e8re ses \u00e9crits pr\u00e9c\u00e9dents en les compl\u00e9tant bri\u00e8vement. Apr\u00e8s \u00eatre revenue sur les faits et r\u00e9troactes, elle d\u00e9veloppe ses moyens en droit: Quant \u00e0 laviolation du principe du contradictoire PERSONNE3.)dit partager\u00abint\u00e9gralement les doutes dePERSONNE1.)quant au contenu exact de l\u2019offre\u00bb. Pour pouvoir proc\u00e9der \u00e0 certaines v\u00e9rifications, il faudrait remettre l\u2019original et ne pas sesatisfaire d\u2019une\u00absimple copie\u00bb. L\u2019information donn\u00e9e par le greffe de la Xi\u00e8me chambre du tribunal en date du 19 f\u00e9vrier 2020 serait trop lacunaire sur le d\u00e9p\u00f4t r\u00e9alis\u00e9 par le conseil de PERSONNE2.). De plus, la cl\u00f4ture serait intervenue d\u00e8s le 21 f\u00e9vrier 2020. Quant \u00e0 la port\u00e9e de l\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017 PERSONNE3.)ne veut y attacher aucune valeur, sauf \u00e0 valoir comme acte unilat\u00e9ral par lequelPERSONNE2.)se serait engag\u00e9e \u00e0 acheter le bien en cause au prix de 620.000.-euros. Il n\u2019y aurait aucun engagement d\u2019PERSONNE3.)et dePERSONNE1.). Quant \u00e0 la nullit\u00e9 sinon la caducit\u00e9 du compromis de vente PERSONNE3.)maintient que suivant procuration du 19 mai 2017, son fils lui aurait uniquement donn\u00e9 mandat d\u2019effectuer des d\u00e9marches pour la mise en vente de l\u2019appartement mais non pour signer un quelconque acte de transfert de propri\u00e9t\u00e9 au nom dePERSONNE1.). Ce dernier n\u2019aurait ainsi jamais appos\u00e9 sa signature sur le compromis de vente. Il en serait de m\u00eame dePERSONNE2.), qui aurait apparemment donn\u00e9 mandat \u00e0 Monsieur et MadamePERSONNE4.) de faire les d\u00e9marches n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019achat de l\u2019appartement. Lecompromis ne ferait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 aucune des procurations, qui n\u2019y auraient pas \u00e9t\u00e9 jointes, de sorte que la chronologie des signatures ne pourrait pas \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e. Aucune obligation ne saurait d\u00e9couler de ce document. Quant \u00e0 la mod\u00e9ration de la clause p\u00e9nale A la base de cette demande,PERSONNE3.)conteste le paiement de toute clause p\u00e9nale en l\u2019absence de preuve d\u2019un commencement de pr\u00e9judice par PERSONNE2.), puis r\u00e9expose sa situation:elle serait une dame \u00e2g\u00e9e de plus de 80 ans, qui aurait acquis un autre appartement compatible avec sa mobilit\u00e9 r\u00e9duite. Il se serait av\u00e9r\u00e9 que le promoteur aurait chang\u00e9 les plans et qu\u2019elle ne pourrait d\u00e9sormais plus aller habiter dans ce nouvel appartement:il s\u2019agirait d\u2019un cas de force majeure, tel que son ancien mandataire l\u2019aurait expliqu\u00e9 dans un courrier du 25 janvier 2018 \u00e0 l\u2019attention dePERSONNE2.). Elle n\u2019aurait d\u2019ailleurs r\u00e9ceptionn\u00e9 les clefs de cet appartement qu\u2019en d\u00e9cembre 2020, mais continuerait \u00e0 habiter \u00e0 son ancienne adresse. Elle conteste s\u2019\u00eatre enrichie sur la pr\u00e9sente op\u00e9ration, bien au contraire. SeulePERSONNE2.)aurait r\u00e9alis\u00e9 une bonne<\/p>\n

6 affaire, en achetant un autre bien ailleurs. Au regard des circonstances particuli\u00e8res de l\u2019esp\u00e8ce, il y aurait lieu \u00e0 r\u00e9duire cette clause p\u00e9nale. Quant aux demandes\u00abreconventionnelles\u00bbdePERSONNE2.) PERSONNE3.)conteste avec v\u00e9h\u00e9mence la demande en remboursement des frais d\u2019avocat formul\u00e9e parPERSONNE2.)\u00e0 hauteur de 28.665.-euros pour la premi\u00e8re instance et de 10.000.-euros pour l\u2019instance d\u2019appel:il lui aurait appartenu de\u00abchanger de litis mandataire plus rapidement\u00bb. Dans le dispositif de ses conclusions,PERSONNE3.)conclut \u00e0 la r\u00e9formation du jugement a quo, principalement pour d\u00e9clarer nul, sinon caduc le compromis de vente du 12 juin 2017, de dire la demande dePERSONNE2.)non fond\u00e9e, de la condamner \u00e0 des indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure de 1.500.-euros pour la premi\u00e8re instance et de 3.000.-euros pour la pr\u00e9sente instance ainsi qu\u2019aux frais et d\u00e9pens de toutes les instances. A titre subsidiaire, elle conclut \u00e0 la r\u00e9duction de laclause p\u00e9nale et en tout \u00e9tat de cause, elle demande acte qu\u2019elle conteste les \u00abdemandes reconventionnelles\u00bbdePERSONNE2.). PERSONNE2.)a pris position par des conclusions r\u00e9capitulatives d\u00e9pos\u00e9es au greffe de la Cour en date du 1er f\u00e9vrier 2024, en commen\u00e7ant par r\u00e9pondre aux questions pos\u00e9es aux parties par l\u2019arr\u00eat rendu en date du 6 juillet 2023:elle est d\u2019avis que les demandes principales comprises dans les actes d\u2019appel tant de PERSONNE1.)que d\u2019PERSONNE3.)sont diff\u00e9rentes des demandes principales indiqu\u00e9es dans le dernier corps de conclusions r\u00e9capitulatives de chacun d\u2019eux et qu\u2019il s\u2019agirait ainsi de demandes nouvelles, qui seraient \u00e0 dire irrecevables, sinon non fond\u00e9es. Par apr\u00e8s,PERSONNE2.)revient longuement aux faits, avant de pr\u00e9senter encore une fois ses moyens en droit: Quant \u00e0 la nullit\u00e9 du jugement a quo, sinon la production de l\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017 et du compromis de vente du 12 juin 2017 PERSONNE2.)conteste qu\u2019il y ait eu violation du principe du contradictoire par les juges de premi\u00e8re instance, pouvant entra\u00eener la nullit\u00e9 de leur jugement. Que la copie de l\u2019offre d\u2019achat ait \u00e9t\u00e9 vers\u00e9e sous forme de\u00abcopie conforme\u00bb, ainsi certifi\u00e9e par Ma\u00eetre Andr\u00e9a Sabbatini, l\u2019avocat deSOCIETE1.), l\u2019agence immobili\u00e8re mandat\u00e9e par les consortsPERSONNE1.)(PERSONNE1.)et sa m\u00e8rePERSONNE3.)) au tribunal serait \u00e9tabli et d\u2019ailleurs non contest\u00e9. De plus, l\u2019avocat dePERSONNE1.)aurait vers\u00e9 parmi ses pi\u00e8ces une simple copie de l\u2019offre d\u2019achat, en tous points identiques \u00e0 celle remise au greffe du tribunal. Les appelants auraient ainsi eu la possibilit\u00e9 de se prononcer sur cette copie conforme:ils resteraient d\u2019ailleurs muets sur ce qu\u2019ils reprochent \u00e0 cette copie conforme, sauf \u00e0 dire qu\u2019elle contiendrait des ajouts, qu\u2019elle serait surcharg\u00e9e. Il n\u2019y aurait aucune violation du principe du contradictoire et des droits de la d\u00e9fense : cette demande serait non fond\u00e9e. Concernant la demande en production de l\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017 et du compromis du 12 juin 2017 formul\u00e9e parPERSONNE1.)et la contestation sur la<\/p>\n

7 port\u00e9e de l\u2019offre d\u2019achat parPERSONNE3.), \u00e0 savoir leurs demandes \u00e9nonc\u00e9es \u00e0 titre subsidiaire,PERSONNE2.)s\u2019y oppose, au motif qu\u2019ils auraient eu en leur possession lesdits actes, qu\u2019ils auraient m\u00eame pu consulter la copie conforme de l\u2019offre d\u2019achat. Le compromis serait conforme dans son contenu \u00e0 l\u2019offre d\u2019achat. Ces demandes seraient irrecevables ou non fond\u00e9es. Quant \u00e0 la nullit\u00e9, sinon la caducit\u00e9, sinon l\u2019inopposabilit\u00e9 de l\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017 PERSONNE2.)r\u00e9plique ici \u00e0 l\u2019argument des appelants tendant \u00e0 conclure \u00e0 l\u2019absence de transfert de propri\u00e9t\u00e9 ainsi qu\u2019\u00e0 l\u2019obligation de signer un compromis s\u00e9par\u00e9:il y aurait lieu \u00e0 confirmer le jugement entrepris en ce qu\u2019il a retenu que l\u2019offre d\u2019achat vaut vente aux termes de l\u2019article 1583 du Code civil. Il n\u2019existerait aucun formalisme en la mati\u00e8re et ici les engagements r\u00e9ciproques seraient fermes et d\u00e9finitifs. La signature de l\u2019acte notari\u00e9 ne serait qu\u2019une formalit\u00e9 administrative et la seule condition suspensive, \u00e0 savoir celle des \u00e9tats hypoth\u00e9caires, aurait \u00e9t\u00e9 lev\u00e9e.PERSONNE2.)conclut encore \u00e0 la confirmation quant \u00e0 l\u2019absence d\u2019un cas de force majeure:la vente aurait \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9e aux seuls torts des vendeurs qui seraient \u00e0 condamner conjointement au paiement de la clause p\u00e9nale. Concernant la caducit\u00e9 du compromis de vente du 12 juin 2017,PERSONNE2.) la d\u00e9ment. L\u2019offre d\u2019achat aurait pr\u00e9vu \u00eatre valable jusqu\u2019au 18 juin 2017:cette disposition aurait uniquement profit\u00e9 \u00e0 l\u2019acheteur, pour qu\u2019il puisse se r\u00e9tracter, ce quePERSONNE2.)n\u2019aurait pas fait, puisqu\u2019elle aurait sign\u00e9 le compromis, pay\u00e9 l\u2019avance et le prix global de la vente au notaire. Elle insiste pour dire que la lettre de l\u2019ancien avocat d\u2019PERSONNE3.), du 25 janvier 2018, ne vaudrait pas au titre de contestation de l\u2019offre d\u2019achat, mais uniquement du compromis de vente. Pour ce qui serait de l\u2019inopposabilit\u00e9 de l\u2019offre de vente \u00e0PERSONNE1.)pour d\u00e9faut d\u2019indication du nombre d\u2019exemplaires originaux,PERSONNE2.)indique que le nombre d\u2019originaux ne serait pas une condition de validit\u00e9 pouvant \u00eatre invoqu\u00e9e par les vendeurs, disposant de l\u2019original de cette offre. Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1326 du Code civil, l\u2019offre d\u2019achat serait un acte dont chaque partie n\u2019aurait pas un int\u00e9r\u00eat distinct:elle resterait donc opposable aux vendeurs. Regardant la nullit\u00e9 du compromis de vente invoqu\u00e9e parPERSONNE3.), PERSONNE2.)r\u00e9plique qu\u2019au vu de la r\u00e9gularit\u00e9 de l\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017, de laquelle le compromis serait la continuit\u00e9, ce dernier serait valable, ce d\u2019autant plus qu\u2019PERSONNE3.)aurait eu procuration de son fils pour le signer:cette procuration ne se limiterait pas \u00e0 un mandat pour donner en vente, mais bien pour vendre:il ne faudrait pas oublier quePERSONNE1.)aurait lui-m\u00eame appos\u00e9 sa signature sur l\u2019offre de vente, pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 de la mention\u00abbon pour acceptation\u00bb. A propos de la clause p\u00e9nale,PERSONNE2.)estime que rien ne s\u2019oppose \u00e0 ce qu\u2019elle l\u2019invoque et elle conclut encore au rejet de la demande en mod\u00e9ration de cette clause:une telle clause se trouverait pr\u00e9vue tant dans l\u2019offre d\u2019achat que dans le compromis de vente, tous deux sign\u00e9s par les appelants. La clause serait r\u00e9dig\u00e9e de fa\u00e7on claire. Le propre d\u2019une clause p\u00e9nale serait d\u2019\u00e9chapper aux<\/p>\n

8 al\u00e9as de l\u2019appr\u00e9ciation par un juge des cons\u00e9quences p\u00e9cuniaires du manquement du d\u00e9biteur. Elle n\u2019aurait pas \u00e0 prouver un pr\u00e9judice, mais elle explique que les prix des constructions auraient augment\u00e9 de 14,5% en 2018 par rapport \u00e0 2017 (chiffres de l\u2019Observatoire de l\u2019habitat):les vendeurs l\u2019ayant emp\u00each\u00e9e d\u2019acqu\u00e9rir au prix de 2017, elle aurait un pr\u00e9judice, constitu\u00e9 par cette augmentation g\u00e9n\u00e9rale des prix du march\u00e9 de l\u2019immobilier. De plus, une clause p\u00e9nale de 10% serait courante dans les compromisde vente. Tel que d\u00e9j\u00e0 dit plus haut, les motifs avanc\u00e9s parPERSONNE3.)pour ne pas avoir sign\u00e9 l\u2019acte notari\u00e9 ne constitueraient pas un cas de force majeure, pouvant \u00e9ventuellement permettre une mod\u00e9ration de la clause p\u00e9nale. Quant aux pr\u00e9judices moral et mat\u00e9riel ainsi qu\u2019aux indemnit\u00e9s de proc\u00e9dures requises parPERSONNE1.)et\/ouPERSONNE3.) PERSONNE2.)conteste le principe et le quantum des demandes en r\u00e9paration d\u2019un pr\u00e9judice moral tant pour la premi\u00e8re instance, le fait d\u2019ester en justice serait son droit, que pour l\u2019instance d\u2019appel, \u00e0 l\u2019initiative de laquelle serait PERSONNE1.). De plus, aucune pi\u00e8ce ne prouverait l\u2019existence d\u2019un pr\u00e9judice moral. Elle conteste de m\u00eame le principe et le quantum des demandes en r\u00e9paration d\u2019un pr\u00e9judice mat\u00e9riel qui serait constitu\u00e9 par les frais et honoraires d\u2019avocat pour les deux instances:aucune note d\u2019honoraires voire de preuve de leur paiement ne serait vers\u00e9e. Finalement, celui qui succombe devrait payer les frais et prendre \u00e0 charge ses propres honoraires. Les indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure r\u00e9clam\u00e9es par les appelants pour les deux instances sont contest\u00e9es parPERSONNE2.)en leur principe et quantum, tout comme leurs demandes en condamnation aux frais et d\u00e9pens des deux instances. Ses demandes\u00abreconventionnelles\u00bb A ce titre,PERSONNE2.)r\u00e9clame d\u2019abord le remboursement des frais et honoraires d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 d\u00e9bours\u00e9s, pour un total de 37.709,10 euros, sur base de la responsabilit\u00e9 contractuelle sinon d\u00e9lictuelle. Elle requiert ensuite une indemnit\u00e9 de 5.000.-euros sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. L\u2019instruction a \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e une deuxi\u00e8me fois par ordonnance du 17 avril 2024, puis fix\u00e9e \u00e0 l\u2019audience du 30 octobre 2024, date \u00e0 laquelle elle a \u00e9t\u00e9 prise en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e, sans plaidoiries des parties, celles-ci ayant d\u00e9pos\u00e9 leurs fardes de proc\u00e9dure avantla date de l\u2019audience. Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

9 Pour une meilleure compr\u00e9hension du dossier, il convient de revenir sur les faits \u00e0 la base du litige. Le 16 mai 2017,PERSONNE3.)etPERSONNE1.)ont donn\u00e9\u00abmandat exclusif de vente-Premium\u00bb\u00e0PERSONNE5.), conseiller ind\u00e9pendantSOCIETE1.)de l\u2019agenceSOCIETE1.)pour trouver un acqu\u00e9reur pour le bien immobilier sis au 2 i\u00e8me \u00e9tage duADRESSE6.)\u00e0 L-ADRESSE7.). Ce mandat est sign\u00e9 d\u2019une part parPERSONNE3.)et d\u2019autre part parPERSONNE5.). Le 19 mai 2017,PERSONNE1.)a donn\u00e9 mandat \u00e0PERSONNE3.)dans les termes suivant:\u00abLe mandataire pourra effectuer les d\u00e9marches n\u00e9cessaires \u00e0 la mise en vente de l\u2019appartement que nous poss\u00e9dons en commun, situ\u00e9 ADRESSE6.), L-ADRESSE7.). A cet effet MmePERSONNE3.)pourra me repr\u00e9senter et signer pour moi et en mon nom tous formulaires, actes et documents n\u00e9cessaires. Le mandataire pourra \u00e9galement requ\u00e9rir tous documents n\u00e9cessaires\u00bb. Le 9 juin 2017, une\u00aboffre d\u2019achat\u00bba \u00e9t\u00e9 sign\u00e9e entrePERSONNE2.)en qualit\u00e9 d\u2019acqu\u00e9reurainsi quePERSONNE1.)etPERSONNE3.)en qualit\u00e9 de vendeurs. Cette offre porte sur le bien immobilier sis auADRESSE6.)\u00e0L-ADRESSE7.). L\u2019acheteur y fait une offre irr\u00e9vocable \u00e0 hauteur de 620.000.-euros en faveur des vendeurs, offre valable jusqu\u2019au 18 juin 2017 \u00e0 20.00 heures. Cette offre comprend encore:la fixation de la commission \u00e0 payer par les vendeurs \u00e0 l\u2019agent immobilier et d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie \u00e0 effectuer par l\u2019acqu\u00e9reur, une condition suspensive, une clause p\u00e9nale ainsi que la d\u00e9termination de la date d\u2019entr\u00e9e en jouissance des lieux par l\u2019acqu\u00e9reur et le choix du notaire tout comme la date de la passation de l\u2019acte notari\u00e9. Le 12 juin 2017,PERSONNE2.)a sign\u00e9 une\u00abprocuration\u00bbau b\u00e9n\u00e9fice d\u2019PERSONNE4.)au libell\u00e9 identique \u00e0 la procuration sign\u00e9e le 19 mai 2017 entre PERSONNE1.)etPERSONNE3.), sauf que les termes\u00abn\u00e9cessaires \u00e0 la mise en vente de\u00bbont \u00e9t\u00e9 remplac\u00e9s par\u00abn\u00e9cessaires concernant l\u2019achat de\u00bb. Le 12 juin 2017 un\u00abcompromis de vente\u00bbentre d\u2019une partPERSONNE3.)et PERSONNE1.)comme parties venderesses et d\u2019autre partPERSONNE2.) comme partie acqu\u00e9reuse portant sur le m\u00eame bien immobilier, au m\u00eame prix, avec la m\u00eame date d\u2019entr\u00e9e en jouissance, le m\u00eame choix de notaire et de date de passation de l\u2019acte notari\u00e9 ainsi que la m\u00eame clause p\u00e9naleque ce qui fut pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019\u00aboffre d\u2019achat\u00bb, a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 parPERSONNE3.)etPERSONNE4.). Le d\u00e9p\u00f4t de garantie a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 parPERSONNE2.)sur le compte bancaire du notaire choisi (Ma\u00eetre Jean Seckler) en date du 11 juillet 2017. Par courrier recommand\u00e9 du 25 janvier 2018 de l\u2019ancien mandataire d\u2019PERSONNE3.)adress\u00e9 \u00e0PERSONNE2.), la r\u00e9siliation\u00abd\u2019un communaccord des parties\u00bbdu compromis de vente du 12 juin 2017\u00abpour autant que ce compromis de vente soit valable\u00bbest demand\u00e9e.<\/p>\n

10 Par courriers s\u00e9par\u00e9s du 8 mars 2018, le notaire Seckler a inform\u00e9 les vendeurs et l\u2019acqu\u00e9reuse que la signature del\u2019acte notari\u00e9 de vente aura lieu en son \u00e9tude le 28 mars 2018 \u00e0 11.00 heures. Le 28 mars 2018, le notaire Seckler a dress\u00e9 un\u00abacte de non-comparution\u00bb suite \u00e0 la non-comparution d\u2019PERSONNE3.)et dePERSONNE1.). Par courrier recommand\u00e9 du 5 avril 2018 de l\u2019ancien avocat dePERSONNE2.) \u00e0 l\u2019attention d\u2019PERSONNE3.)et dePERSONNE1.), le paiement de la clause p\u00e9nale, \u00e9quivalent \u00e0 10% du prix de vente de l\u2019appartement, \u00e0 savoir 62.000.- euros, pour le 20 avril 2018 au plus tard, leur a \u00e9t\u00e9 r\u00e9clam\u00e9. Pour le surplus, il convient de se r\u00e9f\u00e9rer aux indications factuelles reprises dans le jugement du 18 mars 2020, pour faire partie int\u00e9grante du pr\u00e9sent arr\u00eat ainsi qu\u2019\u00e0 celles contenues dans l\u2019arr\u00eat du 6 juillet 2023. Apr\u00e8s ce rappel des faits, il convient de r\u00e9pliquer aux arguments des parties, en commen\u00e7ant par ceux soulev\u00e9s parPERSONNE1.), par soucis de logique juridique. I-La nullit\u00e9 du jugement entrepris du18 mars 2020 Suite \u00e0 la r\u00e9ouverture des d\u00e9bats,PERSONNE1.)a confirm\u00e9 maintenir sa demande principale en annulation dudit jugement, sur base de l\u2019article 65 du Nouveau Code de proc\u00e9dure p\u00e9nale, pour violation du principe du contradictoire, les juges ayant affirm\u00e9 avoir vu l\u2019original de l\u2019offre d\u2019achat:les d\u00e9fenseurs \u00e0 la premi\u00e8re instance n\u2019auraient eu acc\u00e8s, pour consultation et commentaire, qu\u2019\u00e0 une copie certifi\u00e9e conforme. Ledit article 65 dispose\u00able juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-m\u00eame le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa d\u00e9cision les moyens, les explications et les documents invoqu\u00e9s ou produits par les parties que si celles-ci ont \u00e9t\u00e9 \u00e0 m\u00eamed\u2019en d\u00e9battre contradictoirement\u00bb. Ce texte consacre le principe fondamental de notre proc\u00e9dure selon lequel les juges ne peuvent se prononcer d\u2019apr\u00e8s des renseignements personnels, mais seulement d\u2019apr\u00e8s la connaissance qu\u2019ils ont acquise des \u00e9l\u00e9ments du d\u00e9bat suivant les formes l\u00e9gales etselon lequel le caract\u00e8re contradictoire des d\u00e9bats est d\u2019une importance primordiale pour un proc\u00e8s \u00e9quitable. La violation de ces principes entra\u00eene la nullit\u00e9 de la d\u00e9cision. La notion de proc\u00e8s \u00e9quitable comprend ainsi le droit \u00e0 un proc\u00e8s contradictoire, qui implique les droits des parties de faire conna\u00eetre les \u00e9l\u00e9ments qui sont n\u00e9cessaires au succ\u00e8s de leurs pr\u00e9tentions, mais aussi de prendre connaissance et de discuter toute pi\u00e8ce ou observation pr\u00e9sent\u00e9e au juge en vue d\u2019influencer sa d\u00e9cision. En l\u2019esp\u00e8ce,PERSONNE1.)fait plaider quePERSONNE2.)se serait limit\u00e9e \u00e0 verser une pr\u00e9tendue\u00abcopieconforme\u00bbde l\u2019offre d\u2019achat aux actuels appelants. Le tribunal aurait pourtant bas\u00e9 sa conviction sur l\u2019\u00aboriginal\u00bbde<\/p>\n

11 celle-ci pour condamner les appelants, sans qu\u2019ils puissent examiner cet original. Il estime que l\u2019offre vers\u00e9e parPERSONNE2.)aurait\u00abmanifestement \u00e9t\u00e9 alt\u00e9r\u00e9e\u00bb.PERSONNE3.)dit partager cette fa\u00e7on de voir les choses, du moins en ce qui concerne ses conclusions dans le r\u00f4le introduit en appel par PERSONNE1.). La Cour constate que le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 constitue un acteauthentique, qui a retenu en sa cinqui\u00e8me page\u00abil ressort du dossier que le compromis de vente a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9 \u00e0PERSONNE1.)et l\u2019original de l\u2019offre d\u2019achat a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 au greffe.PERSONNE1.)s\u2019\u00e9tant r\u00e9serv\u00e9 le droit d\u2019y prendre position, n\u2019a plus conclu apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t de l\u2019offre d\u2019achat\u00bb. PERSONNE1.)n\u2019ayant pas intent\u00e9 de proc\u00e9dure en faux incident civil inscrit aux articles 310 et suivants du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, la Cour en d\u00e9duit qu\u2019il ne conteste pas que le tribunal ait \u00e9t\u00e9 en possession de l\u2019original de l\u2019offre d\u2019achat et que lui-m\u00eame ait \u00e9t\u00e9 en capacit\u00e9 de consultercet originalau greffe. Il peut \u00eatre retenu quePERSONNE1.)a pu prendre position dans ses \u00e9crits par rapport \u00e0 ce qui fut d\u00e9pos\u00e9 au greffe du tribunal, ce qu\u2019il n\u2019a pas fait. La Cour remarque ensuite que parmi les pi\u00e8ces qui ont \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9es entre parties et d\u00e9pos\u00e9es \u00e0 la Cour, figure cette\u00aboffre d\u2019achat\u00bbet cela \u00e0 deux reprises: dans la farde de pi\u00e8ces num\u00e9ro\u00abIV\u00bbvers\u00e9e par l\u2019avocat dePERSONNE2.)se trouve une pi\u00e8ce num\u00e9rot\u00e9e\u00ab18\u00bbqui est une copie en couleurs de l\u2019offre d\u2019achat, certifi\u00e9e, en pages une et deux,\u00abpour copie conforme\u00bbpar Ma\u00eetre Andrea Sabbatini, avocat \u00e0 la Cour, qui a, \u00e0 chaque fois, appos\u00e9 sa signature, pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e de la mention\u00abpour copie conforme\u00bb. Ce document est encore paraph\u00e9 en premi\u00e8re page puis sign\u00e9 par l\u2019acheteur (PERSONNE2.)) et\u00able vendeur\u00bb(PERSONNE3.)etPERSONNE1.)), ces derniers ayant fait pr\u00e9c\u00e9der leur signature de la mention manuscrite\u00abbon pour acceptation\u00bb, en deuxi\u00e8me page. dans la farde contenant 18 pi\u00e8ces vers\u00e9e par l\u2019avocat dePERSONNE1.)est vers\u00e9e en pi\u00e8ce\u00ab4\u00bbune copie noir et blanc de cette offre d\u2019achat, qui ne comprend toutefois pas, sur les deux pages, les mentions ajout\u00e9es par Ma\u00eetre Andrea Sabbatini. Pour le surplus, cette copie est parfaitement identique \u00e0 celle vers\u00e9e parPERSONNE2.). La Cour note finalement quePERSONNE1.)etPERSONNE3.)arguent des alt\u00e9rations et font valoir des suspicions quant \u00e0 l\u2019authenticit\u00e9 de cette offre d\u2019achat, ou de la copie vers\u00e9e, sans pr\u00e9ciser ce qu\u2019ils lui reprochent exactement. Il est \u00e0 relever qu\u2019PERSONNE3.)a sign\u00e9 ladite offre avec un stylo \u00e0 billes bleu, avec son nom d\u2019\u00e9pouse\u00abPERSONNE3.)\u00bb, tandis quePERSONNE1.)a sign\u00e9 avec un stylo \u00e0 billes noir. Il ressort de la pi\u00e8ce vers\u00e9e en cause que le seul ajout \u00e0 une des dispositions de cette offre d\u2019achat a \u00e9t\u00e9 \u00e9crit de la main d\u2019PERSONNE3.), pour avoir \u00e9t\u00e9 r\u00e9dig\u00e9 de la m\u00eame fa\u00e7on que sa signature et dans la m\u00eame couleur, \u00e0 savoir\u00abmise \u00e0 disposition jusqu\u2019\u00e0 fin avril possible sans p\u00e9nalit\u00e9\u00bb.<\/p>\n

12 Il convient d\u2019en conclure que tantPERSONNE1.)qu\u2019PERSONNE3.)ont eu la possibilit\u00e9 de consulter au greffe du tribunal de premi\u00e8re instance l\u2019original de l\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017. Ils n\u2019ont r\u00e9serv\u00e9 aucune suite \u00e0 cette possibilit\u00e9, pr\u00e9f\u00e9rant apr\u00e8s coup solliciter la nullit\u00e9 du jugement qui se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 cette pi\u00e8ce. De surcro\u00eet, un des appelants, \u00e0 savoirPERSONNE1.), verselui-m\u00eame une simple copie de l\u2019offre d\u2019achat:\u00e9tant signataire de ce document, il est normal qu\u2019il dispose au moins d\u2019une copie. Il est pourtant pour le moins troublant de constater que l\u2019offre d\u2019achat vers\u00e9e par ce dernier, abstraction faite des mentions manuscrites de Ma\u00eetre Andrea Sabbatini, qui n'ont que pour effet de certifier la copie conforme, et celle vers\u00e9e par son adversaire,PERSONNE2.), sont en tous points semblables. Il en ressort que les juges de premier degr\u00e9 n\u2019ont pas viol\u00e9 le principe du contradictoire, en forgeant leur conviction sur une pi\u00e8ce qui n\u2019aurait pas pu \u00eatre d\u00e9battue contradictoirement. Le contraire est v\u00e9rifi\u00e9. Il n\u2019y a pas lieu \u00e0 prononcer la nullit\u00e9 du jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9. L\u2019appel n\u2019est pas fond\u00e9 de ce chef. Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, il n\u2019y a pas non plus lieu de faire droit \u00e0 la demande subsidiaire dePERSONNE1.)en communication de l\u2019original de l\u2019offre d\u2019achat. La Cour devantde toute fa\u00e7onanalyser les contestations reprises dans l\u2019acte d\u2019appel et les conclusions d\u2019PERSONNE3.)concernant l\u2019offre d\u2019achat, il est partant superf\u00e9tatoire de se prononcer sur une \u00e9ventuelle demande nouvelle formul\u00e9e parPERSONNE1.)en lien avec sa demande d\u2019\u00e9vocation du litige. En effet, les deux appels ont \u00e9t\u00e9 joints par ordonnance du 25 septembre 2020, au vu du fait que le litige est indivisible. II-L\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017 PERSONNE3.) ne veut voir dans cette offre qu\u2019un acte unilat\u00e9ral de PERSONNE2.), qui ne vaudrait pas vente parfaite. PERSONNE1.)conteste que cette offre ait pu entra\u00eener un transfert de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019appartement en cause et surtout qu\u2019elle lui soit opposable, par application de l\u2019article 1325 du Code civil, au motif que l\u2019offre n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 dress\u00e9e en autant d\u2019originaux que de parties ayant un int\u00e9r\u00eat distinct, chaque original devant en outre contenir la mention du nombre d\u2019originaux dress\u00e9s. Pour des raisons de logique juridique, la Cour d\u00e9bute par le moyen tir\u00e9 de l\u2019article 1325 du Code civil. Il est rappel\u00e9 qu\u2019aux termes de ce texte\u00ables actes sous seing priv\u00e9 qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu\u2019autant qu\u2019ils ont \u00e9t\u00e9 faits en autant d\u2019originaux qu\u2019il y a de parties ayant un int\u00e9r\u00eat distinct\u00bbet que\u00abchaque original doit contenir la mention du nombre des originaux qui en ont \u00e9t\u00e9 faits\u00bb. La formalit\u00e9 dite du\u00abdouble\u00bbpr\u00e9vue par l\u2019article 1325 du Code civil est relative \u00e0 la force probante de l\u2019acte en question. Elle tend \u00e0 assurer aux parties une situation \u00e9gale quant \u00e0 la preuve:il faut que chacune des parties ait entre les mains un \u00e9crit probatoire afin qu\u2019elle ne soit pas \u00e0 la merci de l\u2019autre (Fran\u00e7ois<\/p>\n

13 TERR\u00c9, Philippe SIMLER, Yves LEQUETTE, \u00abLes obligations\u00bb, Dalloz, 6 \u00e8me \u00e9d., n\u00b0155). L\u2019inobservation de cette formalit\u00e9 n\u2019entra\u00eene pas la nullit\u00e9 de la convention elle- m\u00eame, mais prive celle-ci de sa force probante. L\u2019inobservation de l\u2019article 1325 du Code civil est sans effet lorsque les parties ne contestent ni l\u2019existence de l\u2019\u00e9crit niaucune de ses mentions (Cour de cassation fran\u00e7aise, 3 \u00e8me chambre civile, 16 juin 1971, Bull. civ. III, n\u00b0387). De surcro\u00eet, l'acte \u00e9tabli en violation de l'article 1325 du Code civil n'est d\u00e9pouill\u00e9 de sa force probante normale que dans la mesure o\u00f9 la discussion int\u00e9resse l'existence du contrat ou d'une de ses mentions. En revanche, lorsqu'une partie se borne \u00e0 contester le sens ou la port\u00e9e de l'accord, le document irr\u00e9gulier s'impose \u00e0 la conviction du juge (Jurisclasseur Code civil, article 1325, fascicule unique, Contrats et Obligations, Actes sous seing priv\u00e9 synallagmatiques, Formalit\u00e9 du double, n\u00b055). Il ne faut pas oublier que l\u2019article 1325 du Code civil est plac\u00e9 sous la rubrique de la preuve des obligations;en distinguant nettement l\u2019acte de la convention qu\u2019il renferme, il vise exclusivement la forme requise pour la validit\u00e9 des actes et partant son inobservation ne saurait exercer aucune influence sur la convention elle-m\u00eame. En l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017 est d\u00fbment vers\u00e9e en cause, de sorte que l\u2019existence de ladite offre ne fait pas de doute. Par ailleurs,PERSONNE1.)ne conteste ni son existence ni les clauses y figurant, ni sa signature sur l\u2019exemplaire vers\u00e9. Il ne pr\u00e9cise pas non plus pas la relation causale entre le fait que l\u2019offre n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie en autant d\u2019originaux que de parties \u00e0 int\u00e9r\u00eat oppos\u00e9 et le fait qu\u2019elle ne lui soit pas opposable. Le moyen tir\u00e9 de l\u2019inobservation de l\u2019article 1325 du Code civil est partant \u00e0 rejeter. Quant aux cons\u00e9quences juridiques qui peuvent \u00eatre tir\u00e9es de cette offre d\u2019achat, c\u2019est \u00e0 tort qu\u2019PERSONNE3.)soutient qu\u2019elle soit \u00e0 consid\u00e9rer comme un acte unilat\u00e9ral:en effet, pour les m\u00eames motifs que ceux d\u00e9velopp\u00e9s par les juges de premi\u00e8re instance, que la Cour adopte int\u00e9gralement pour les faire siens, PERSONNE2.)a certes manifest\u00e9 sa volont\u00e9 d\u2019acheter le bien immobilier offert en vente parPERSONNE3.)et son filsPERSONNE1.), cette offre \u00e9tant suffisamment pr\u00e9cise et ferme pour exprimer son v\u00e9ritable engagement, mais ces derniers y ont appos\u00e9 leurs signatures avec la mention\u00abbon pour acceptation\u00bb, ce qui vaut comme acceptation pure et simple. La Cour rappelle que l\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017 porte sur le bien immobilier situ\u00e9 \u00e0ADRESSE4.), pour le prix de 620.000.-euros et qu\u2019il y est pr\u00e9cis\u00e9 (i) que l\u2019offre reste valable jusqu\u2019au 18 juin 2017, (ii) que l\u2019acqu\u00e9reur accepte de d\u00e9poser un d\u00e9p\u00f4t de garantie d\u2019un montant de 90.000.-euros \u00e0 la signature du compromis de vente \u00e0 verser \u00e0 l\u2019ordre du notaire en charge de la vente, (iii) qu\u2019en cas de non-respect des accords contenus dans la pr\u00e9sente offre apr\u00e8s son acceptation,<\/p>\n

14 pour quelque raison que ce soit, la partie qui r\u00e9siliera le pr\u00e9sent accord devra payer \u00e0 l\u2019autre une indemnit\u00e9 forfaitaire \u00e9quivalente \u00e0 10% du prix de vente ci- avant convenu, (iv) et que l\u2019acte notari\u00e9 de vente sera re\u00e7u par Ma\u00eetre Seckler, notaire de r\u00e9sidence \u00e0ADRESSE8.), le 31 mars 2018. Les signatures sont pr\u00e9c\u00e9d\u00e9es de la mention\u00abfait \u00e0ADRESSE2.)le 09\/06\/2017\u00bb. L'article 1583 du Code civil, en ce qu'il pose que \u00ab[\u2026] la propri\u00e9t\u00e9 est acquise de droit \u00e0 l'acheteur [\u2026] d\u00e8s qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore \u00e9t\u00e9 livr\u00e9e ni le prix pay\u00e9\u00bb, souligne que la vente provoque automatiquement, par le simple \u00e9change des consentements et sans aucune formalit\u00e9, le transfert de la propri\u00e9t\u00e9 de la chose vendue. La r\u00e8gle du transfert imm\u00e9diat de la propri\u00e9t\u00e9 trouve sa source dans le principe consensualiste qui est au c\u0153ur du droit des contrats. Contrairement aux all\u00e9gations des appelants, cette offre ne comprend pas de clause de r\u00e9serve de propri\u00e9t\u00e9, qui aurait d\u00fb, \u00e0 son tour, pr\u00e9ciser sous quelles conditions et jusqu\u2019\u00e0 quand la propri\u00e9t\u00e9 ne serait pas transf\u00e9r\u00e9e. Quant \u00e0 la dur\u00e9e de validit\u00e9 de l\u2019offre d\u2019achat, cette clause est \u00e0 interpr\u00e9ter comme r\u00e9dig\u00e9e \u00e0 la seule faveur de l\u2019offrant, \u00e0 savoirPERSONNE2.). Cette derni\u00e8re n\u2019ayant depuis la signature de l\u2019offre d\u2019achat en passant par le compromis de vente jusqu\u2019\u00e0 la pr\u00e9sentation devant le notaire instrumentaire pour passer l\u2019acte, jamais marqu\u00e9 son d\u00e9saccord avec l\u2019offre d\u2019achat, l\u2019offre reste valable. Il s\u2019en suit qu\u2019il convient de confirmer le jugement a quo, tant en ce qu\u2019il a qualifi\u00e9 l\u2019offre d\u2019achat de contrat synallagmatique qu\u2019en ce qu\u2019il a dit la vente parfaite. L\u2019appel n\u2019est pas fond\u00e9 de ce chef. L\u2019offre d\u2019achat du 9 juin 2017 valant vente parfaite, il n\u2019y a plus lieu d\u2019analyser les moyens soulev\u00e9s par les appelants en lien avec le compromis de vente et les procurations \u00e9mises. III-La clause p\u00e9nale Comme il a \u00e9t\u00e9 retenu que (i)l\u2019offre d\u2019achat engage r\u00e9ciproquement les parties en cause, (ii) qu\u2019elle emporte vente parfaite et quePERSONNE2.)r\u00e9clame le paiement de la clause p\u00e9nale y pr\u00e9vue, il convient d\u2019\u00e9tudier cette demande, \u00e0 la lumi\u00e8re de ce qui est stipul\u00e9 \u00e0 ladite offre. PERSONNE3.)sollicite la r\u00e9vision de la clause p\u00e9nale, qui serait manifestement excessive:il faudrait tenir compte de sa situation particuli\u00e8re, \u00e0 savoir qu\u2019elle n\u2019aurait obtenu les clefs du nouveau bien par elle achet\u00e9 que le17 d\u00e9cembre 2020 et de son \u00e2ge, de 80 ans. De plus,PERSONNE2.)n\u2019aurait fourni aucune explication quant au pr\u00e9judice qu\u2019elle aurait subi du fait de cette\u00abnon-vente\u00bb. PERSONNE1.)conteste \u00eatre responsable d\u2019une quelconque inex\u00e9cution ou manquement, de sorte qu\u2019il faudrait d\u00e9bouterPERSONNE2.)de ce chef de la demande contre lui.<\/p>\n

15 A titre subsidiaire, il sollicite la r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale au vu du fait que (i) PERSONNE2.)n\u2019aurait jamais prouv\u00e9 son pr\u00e9judice, que (ii) le montant de la clause p\u00e9nale serait sans commune mesure avec un \u00e9ventuel pr\u00e9judice de PERSONNE2.), (iii) qu\u2019aucune mauvaise foi de la part des vendeurs serait d\u00e9montr\u00e9e et que (iv)PERSONNE2.)ne pourrait, de fa\u00e7on globale se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 l\u2019\u00e9volution en sa d\u00e9faveur du march\u00e9 immobilier. La clause p\u00e9nale a pour but d\u2019\u00e9viter les difficult\u00e9s d\u2019\u00e9valuation judiciaire des dommages-int\u00e9r\u00eats en \u00e9tablissant un forfait qui supprime en principe toute discussion sur la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019importance du pr\u00e9judice. L\u2019utilit\u00e9 de la clause p\u00e9nale est ainsi double. D\u2019une part, elle r\u00e9pond \u00e0 l\u2019int\u00e9r\u00eat qu\u2019a le cr\u00e9ancier de forcer le d\u00e9biteur, par la crainte d\u2019une peine, \u00e0 remplir correctement son engagement. D\u2019autre part, elle tend \u00e0 soustraire aux al\u00e9as de l\u2019appr\u00e9ciationdu juge la d\u00e9termination des cons\u00e9quences p\u00e9cuniaires du manquement du d\u00e9biteur. La clause p\u00e9nale a ainsi une double fonction:\u00e0 c\u00f4t\u00e9 de sa fonction indemnitaire, elle a \u00e9galement une fonction comminatoire. PERSONNE1.) soutient \u00e0 tort ne pas \u00eatre \u00e0 l\u2019origine d\u2019une quelconque inex\u00e9cution ou manquement:il ressort de la pi\u00e8ce\u00ab15\u00bbd\u2019une farde II vers\u00e9e par l\u2019avocat dePERSONNE2.)quePERSONNE1.)a \u00e9t\u00e9 touch\u00e9 par le courrier du 19 f\u00e9vrier 2018 du notaire Seckler, par lequel celui-ci l\u2019a convoqu\u00e9 en son \u00e9tude pour le 28 mars 2018 \u00e0 11.00 heures. Il d\u00e9coule encore de l\u2019acte de non- comparution du notaire Seckler du 28 mars 2018 que tantPERSONNE3.)que PERSONNE1.)ne se sont pas pr\u00e9sent\u00e9s, ni personne pour eux, de sorte que le notaire a constat\u00e9 leur non-comparution et l\u2019impossibilit\u00e9 de signer l\u2019acte de vente pr\u00e9vu. Aux termes de l\u2019article 1152, alin\u00e9a 2 du Code civil\u00able juge peut mod\u00e9rer la peine qui avait \u00e9t\u00e9 convenue, si elle est manifestement excessive ou d\u00e9risoire\u00bb et\u00abtoute stipulation contraire est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite\u00bb. Toutefois, le pouvoir mod\u00e9rateur du juge pour pr\u00e9venir des exc\u00e8s en la mati\u00e8re ne pr\u00e9sente qu\u2019un caract\u00e8re d\u2019exception, sous peine de remettre en cause la vertu coercitive et l\u2019efficacit\u00e9 pr\u00e9ventive de la clause p\u00e9nale. Le maintien de la clause p\u00e9nale estla r\u00e8gle et sa r\u00e9duction l\u2019exception. Le caract\u00e8re excessif ou d\u00e9risoire de la clause p\u00e9nale doit \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9 objectivement. Il appartient d\u00e8s lors au juge dans chaque cas d\u2019esp\u00e8ce d\u2019appr\u00e9cier si la p\u00e9nalit\u00e9 pr\u00e9vue au contrat est manifestement excessive. Dans ce contexte, plusieurs crit\u00e8res objectifs sont \u00e0 prendre en consid\u00e9ration. Un des crit\u00e8res est la comparaison entre le montant de la peine stipul\u00e9e et l\u2019importance du pr\u00e9judice effectivement souffert par le cocontractant du fait de l\u2019inex\u00e9cution:il faut qu\u2019il y ait une disproportion entre la peine et le pr\u00e9judice. Le cr\u00e9ancier ne doit pas non plus tirer un plus grand avantage de l\u2019inex\u00e9cution de son obligation que de son ex\u00e9cution normale.<\/p>\n

16 La bonne ou mauvaise foi du d\u00e9biteur est \u00e9galement un \u00e9l\u00e9ment d\u2019appr\u00e9ciation. Il y a lieu d\u2019analyser \u00e0 cet \u00e9gard, s\u2019il a failli \u00e0 ses obligations volontairement ou avec une l\u00e9g\u00e8ret\u00e9 bl\u00e2mable. En l\u2019occurrence,PERSONNE3.)demeure encore actuellement dans l\u2019immeuble qu\u2019elle avait propos\u00e9 \u00e0 la vente \u00e0PERSONNE2.)en 2017, il y a presque 8 ans. L\u2019acqu\u00e9reuse avait r\u00e9alis\u00e9 tant le d\u00e9p\u00f4t de garantie de 90.000.-euros sur le compte du notaire Seckler en date du 4 juillet 2017 que le paiement de la somme de 556.100.-euros, vers le m\u00eame compte, en date du 13 mars 2018. PERSONNE2.)a ainsi tout fait pour ex\u00e9cuter l\u2019accord entre parties. Si celui qui r\u00e9clame indemnisation n\u2019est certes pas oblig\u00e9 de prouver que l\u2019inex\u00e9cution du contrat lui cause pr\u00e9judice, puisque ce pr\u00e9judice a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sum\u00e9 et \u00e9valu\u00e9 \u00e0 l\u2019avance dans l\u2019offre d\u2019achat, il peut cependant avoir int\u00e9r\u00eat, lorsque le d\u00e9biteur demande la r\u00e9vision de la clause p\u00e9nale en arguant de son caract\u00e8re manifestement excessif, \u00e0 combattre les arguments avanc\u00e9s par le d\u00e9biteur en \u00e9tablissant la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019\u00e9tendue de son pr\u00e9judice. Toujours est-il que le d\u00e9biteur doit avancer des arguments. En l\u2019esp\u00e8ce, les vendeurs se sont born\u00e9s \u00e0 all\u00e9guer certains arguments, sans pourtant les d\u00e9velopper ni surtout les rapporter en preuve, pour ce qui concerne un \u00e9ventuel pr\u00e9judice dePERSONNE2.). Cette derni\u00e8re y a n\u00e9anmoins oppos\u00e9 l\u2019augmentation du march\u00e9 immobilier luxembourgeois pour cette p\u00e9riode de 14,5%, preuve \u00e0 l\u2019appui, par les statistiques de l\u2019Observatoire de l\u2019habitat au ADRESSE2.). PERSONNE3.)fait plaider qu\u2019elle se trouverait dans une situation difficile, ayant acquis un autre bien immobilier pour lequel il se serait av\u00e9r\u00e9 que le promoteur aurait chang\u00e9 les plans en sa d\u00e9faveur. Elle aurait ainsi d\u00fb se r\u00e9soudre \u00e0 d\u00e9finitivement abandonner l\u2019id\u00e9e de s\u2019installer dans ce nouveau bien. Elle invoque donc la force majeure. C\u2019est pour de justes et valables motifs que le tribunal a retenu\u00able tribunal constate que les motifs de r\u00e9siliation avanc\u00e9s parPERSONNE3.)suivant lettre du 25 janvier 2018, n\u2019\u00e9taient pas impr\u00e9visibles lors de la signature de l\u2019offre d\u2019achat et n\u2019ont pas non plus constitu\u00e9 un emp\u00eachement irr\u00e9sistible \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution de la vente. La non-conformit\u00e9 des plans et cahiers des charges n\u2019ont pas rendu la vente impossible\u00bb. Cette argumentation reste valable en instance d\u2019appel et la Cour la reprend \u00e0 son compte.PERSONNE3.)verse actuellement un courrier de laSOCIETE2.)du 3 f\u00e9vrier 2021, duquel il ressort m\u00eame que les plans envoy\u00e9s \u00e0 la commune pourobtenir l\u2019autorisation de b\u00e2tir, n\u2019ont d\u00e8s le d\u00e9part pas indiqu\u00e9 d\u2019\u00abacc\u00e8s pi\u00e9ton commun direct, pour personnes \u00e0 mobilit\u00e9s r\u00e9duite ou poussette, depuis la rue\u00bb. Les pi\u00e8ces discr\u00e9ditent donc la th\u00e8se avanc\u00e9e par PERSONNE3.). De plus, \u00e0 supposer qu\u2019elle se soit m\u00e9prise sur l\u2019acc\u00e8s direct au nouvel immeuble acquis, cela ne constitue pas un emp\u00eachement \u00e0 la vente pr\u00e9vue au pr\u00e9sent litige. La force majeure n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 retenue \u00e0 raison par les juges de premier degr\u00e9.<\/p>\n

17 Il suit de ces d\u00e9veloppements que les appelants restent, toujours en instance d\u2019appel, en d\u00e9faut de fournir le moindre \u00e9l\u00e9ment permettant de conclure au caract\u00e8re excessif de la clause p\u00e9nale arr\u00eat\u00e9e entre parties, correspondant \u00e0 10% du prix de vente, soit une clause conforme aux usages en la mati\u00e8re au ADRESSE2.). C\u2019est partant \u00e0 juste titre et pour des motifs qu\u2019il convient de reprendre et de confirmer que les juges de premier degr\u00e9 ont conclu \u00e0 l\u2019absence de preuve d\u2019une disproportion entre le pr\u00e9judice subi et le quantum de la clause p\u00e9nale, pour rejeter les demandes \u00e0 voir d\u00e9charger les appelants du paiement de la clause p\u00e9nale, sinon \u00e0 r\u00e9duire cette derni\u00e8re. IV-Les demandes accessoires Dommages et int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice moral Au vu de l\u2019issue du litige, il y a encore lieu \u00e0 confirmation du jugement a quo en ce qu\u2019il a d\u00e9bout\u00e9PERSONNE3.)etPERSONNE1.)de leurs demandes en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats en r\u00e9paration de leurs pr\u00e9judices moral. Pour les m\u00eames raisons, il convient de d\u00e9bouterPERSONNE1.)de la m\u00eame demande pour l\u2019instance d\u2019appel. Frais et honoraires d\u2019avocat Cette demande \u00e9tant bas\u00e9e sur les articles 1382 et 1383 du Code civil, PERSONNE1.)etPERSONNE3.)ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9s \u00e0 juste titre en premi\u00e8re instance, pour \u00eatre rest\u00e9s en d\u00e9faut de rapporter la preuve d\u2019une quelconque faute dePERSONNE2.)qui serait en lien avec les pr\u00e9judices all\u00e9gu\u00e9s. Il n\u2019y a pas davantage lieu de faire droit \u00e0 la m\u00eame demande dePERSONNE1.), sur la m\u00eame base pour l\u2019instance d\u2019appel. Concernant la demande sur la m\u00eame base de PERSONNE2.), \u00e0 savoir le dommage du chef des frais d\u2019avocat, il est aujourd\u2019hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir gain de cause en justice constituent un pr\u00e9judice r\u00e9parable qui trouve son origine dans la faute de la partie qui succombe (Cour de cassation, 9 f\u00e9vrier 2012, arr\u00eat n\u00b05\/12, JTL 2012, n\u00b020, page 54). Les frais et honoraires d\u2019avocat peuvent ainsi donner lieu \u00e0 indemnisation sur base de la responsabilit\u00e9 civile dedroit commun en dehors de l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. En application de l\u2019article 592 alin\u00e9a 2 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, la demande dePERSONNE2.)est recevable en ce qu\u2019elle a trait aux frais d\u2019avocat expos\u00e9s en instance d\u2019appel dans le cadre du pr\u00e9sent litige. Au vu des pi\u00e8ces aff\u00e9rentes au r\u00e8glement des m\u00e9moires de frais et honoraires d\u2019avocat produites en cause (pi\u00e8ces 20 et 21 de la farde n\u00b0V de Me Frabetti), l\u2019existence et la consistance d\u2019un pr\u00e9judice \u00e0 ce titre dans le chef de PERSONNE2.)est \u00e9tablie \u00e0 raison de 9.044,10 euros. La demande est \u00e0 retenir \u00e0 concurrence dudit montant.<\/p>\n

18 Elle est \u00e0 d\u00e9bouter au surplus. Les indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure Au vu de l\u2019issue du litige, c\u2019est \u00e0 raison qu\u2019PERSONNE3.)etPERSONNE1.)ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9s de leurs demandes bas\u00e9es sur l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Pour les m\u00eames raisons, il ne sera pas fait droit \u00e0 leurs demandes formul\u00e9es sur la m\u00eame base en instance d\u2019appel. Il convient de confirmer les juges de premi\u00e8re instance pour avoir octroy\u00e9 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure \u00e0PERSONNE2.). Il serait \u00e9galement in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge de cette derni\u00e8re l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des sommes non comprises dans les d\u00e9pens qu\u2019elle a d\u00fb engager pour obtenir gain de cause en instance d\u2019appel: il y a lieu de faire droit \u00e0 cette demande \u00e0 hauteur de 4.500.-euros. PAR CES MOTIFS la Cour d\u2019appel, neuvi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, vu l\u2019arr\u00eat N\u00b0 77\/23-IX-CIV du 6 juillet 2023, re\u00e7oit les appels en la pure forme, les ditnon fond\u00e9s, partantconfirmele jugement entrepris rendu en date du 18 mars 2020, dit non fond\u00e9es les demandes dePERSONNE1.)en obtention d\u2019une r\u00e9paration pour un pr\u00e9judice moral et d\u2019une r\u00e9paration pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel en remboursement des frais et honoraires d\u2019avocat, toujours pour l\u2019instance d\u2019appel, dit non fond\u00e9es les demandes d\u2019PERSONNE3.)et dePERSONNE1.)en obtention d\u2019indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, dit fond\u00e9e la demande dePERSONNE2.)en obtention des remboursements des honoraires d\u2019avocats pour l\u2019instance d\u2019appel \u00e0 concurrence de 9.044,10 euros, partant condamnePERSONNE3.)etPERSONNE1.)conjointement \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE2.)la somme de9.044,10 euros de ce chef, dit fond\u00e9e la demande dePERSONNE2.)en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure \u00e0 hauteur de 4.500.-euros pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

19 partant condamnePERSONNE3.)etPERSONNE1.)conjointement \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE2.)la somme de 4.500.-euros de ce chef, condamnePERSONNE3.)etPERSONNE1.)conjointement aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Fr\u00e9d\u00e9ric FRABETTI, qui la demande, affirmant en avoir fait l\u2019avance. La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Carole KERSCHEN, pr\u00e9sident de chambre,en pr\u00e9sence du greffierassum\u00e9 Linda CLESEN.<\/p>\n<\/div>\n

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Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b015\/25-IX\u2013CIV Audience publique dusix f\u00e9vrierdeux mille vingt-cinq Num\u00e9rosCAL-2020-00751 etCAL-2020-00810du r\u00f4le Composition: Carole KERSCHEN, pr\u00e9sident de chambre, Fran\u00e7oise WAGENER, premier conseiller, MartineDISIVISCOUR,premier conseiller, Linda CLESEN, greffierassum\u00e9. I. E n t r e: PERSONNE1.), demeurant \u00e0 F-ADRESSE1.), appelantaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant\u2026<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[8418],"kji_court":[12305],"kji_chamber":[22570],"kji_year":[8463],"kji_subject":[7724],"kji_keyword":[8683,8457,22571,9055,12307],"kji_language":[7733],"class_list":["post-596697","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-luxembourg","kji_court-cour-superieure-de-justice","kji_chamber-chambre-9","kji_year-8463","kji_subject-civil","kji_keyword-arret","kji_keyword-fevrier","kji_keyword-ix-civ","kji_keyword-justice","kji_keyword-superieure","kji_language-francais"],"yoast_head":"\nCour sup\u00e9rieure de justice, 6 f\u00e9vrier 2025, n\u00b0 2020-000751 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-6-fevrier-2025-n-2020-000751\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"zh_CN\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Cour sup\u00e9rieure de justice, 6 f\u00e9vrier 2025, n\u00b0 2020-000751\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Arr\u00eat N\u00b015\/25-IX\u2013CIV Audience publique dusix f\u00e9vrierdeux mille vingt-cinq Num\u00e9rosCAL-2020-00751 etCAL-2020-00810du r\u00f4le Composition: Carole KERSCHEN, pr\u00e9sident de chambre, Fran\u00e7oise WAGENER, premier conseiller, MartineDISIVISCOUR,premier conseiller, Linda CLESEN, greffierassum\u00e9. 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