{"id":600469,"date":"2026-04-19T03:48:28","date_gmt":"2026-04-19T01:48:28","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-20-mars-2024-n-2022-01018\/"},"modified":"2026-04-19T03:48:31","modified_gmt":"2026-04-19T01:48:31","slug":"cour-superieure-de-justice-20-mars-2024-n-2022-01018","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-20-mars-2024-n-2022-01018\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 20 mars 2024, n\u00b0 2022-01018"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0 039\/24\u2013VII\u2013CIV Audience publique du vingt mars deux mille vingt-quatre Num\u00e9ro CAL-2022-01018 Composition: Jean ENGELS, pr\u00e9sident de chambre; Nadine WALCH, conseiller; Fran\u00e7oise SCHANEN, conseiller; Andr\u00e9 WEBER, greffier. E n t r e : PERSONNE1.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE1.), partie appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 19 octobre 2022, comparant par Ma\u00eetre Claude COLLARINI, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, e t : 1)PERSONNE2.), demeurant professionnellement \u00e0 L-ADRESSE2.), 2)PERSONNE3.), demeurant \u00e0L-ADRESSE3.), 3) la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO1.), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, parties intim\u00e9es aux fins du susdit exploit KURDYBAN du 19 octobre 2022,<\/p>\n

2 comparant par Ma\u00eetre David YURTMAN,avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg. __________________________________________________________________ LA COUR D\u2019APPEL: Saisi par la demande dePERSONNE2.), dePERSONNE3.)et de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 reponsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)tendant \u00e0 la condamnation dePERSONNE1.)\u00e0 leur payer la somme de 215.000,-euros, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, statuant en mati\u00e8re civile, a,par jugement du 28 juin 2022, -re\u00e7u les demandes principale et reconventionnelle en la forme, -rejet\u00e9 le moyen du libell\u00e9 obscur, -dit nonfond\u00e9e la demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 l\u2019\u00e9gard de PERSONNE1.), -d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9e la demande reconventionnelle dePERSONNE1.)tendant \u00e0 la r\u00e9solution de la promesse de vente du 6 juillet 2019 aux torts exclusifs de PERSONNE2.)et dePERSONNE3.), -dit fond\u00e9e la demande dePERSONNE2.)et dePERSONNE3.)tendant \u00e0 la r\u00e9solution de la promesse de vente du 6 juillet 2019 aux torts exclusifs de PERSONNE1.), -constat\u00e9 que ladite promesse de vente du 6 juillet 2019 est r\u00e9solue aux torts exclusifs dePERSONNE1.), -condamn\u00e9PERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)et \u00e0PERSONNE3.), la somme de 215.000,-euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 18 novembre 2019, -dit non fond\u00e9e la demande dePERSONNE2.)etdePERSONNE3.)en remboursement de leurs honoraires d\u2019avocat, -dit non fond\u00e9e la demande dePERSONNE1.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, -condamn\u00e9PERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)et\u00e0PERSONNE3.)la somme de 3.000,-euros sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, -condamn\u00e9PERSONNE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance avec distraction au profit de Ma\u00eetre David YURTMAN, qui l\u2019a demand\u00e9, affirmant en avoir fait l\u2019avance. Pour statuer ainsi le tribunal a retenu que le libell\u00e9 de l\u2019assignation introductiveest suffisamment explicite pour permettre \u00e0PERSONNE1.)de conna\u00eetre les faits invoqu\u00e9s, l\u2019objet de la demande et appr\u00e9cierlesmoyens \u00e0 l\u2019appui de la demande. La r\u00e9partition du montant indemnitaire entre les parties demanderesses serait secondaire par rapport \u00e0 la question relative \u00e0 la base juridique et factuelle sur laquelle la responsabilit\u00e9 de PERSONNE1.)serait recherch\u00e9e. La question quant \u00e0 la qualit\u00e9 pour agir de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)rel\u00e8verait du fond. Quant au fond, le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9e la demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)qui, en l\u2019absence de substitution \u00e0PERSONNE2.)etPERSONNE3.), n\u2019aurait pas qualit\u00e9 pour agir contrePERSONNE1.).<\/p>\n

3 Apr\u00e8s avoir retenu que la promesse synallagmatique de vente conclue entre parties en date du 6 juillet 2019 correspondrait \u00e0 un compromis de vente, les premiers juges ont retenu que la non-r\u00e9alisation de la vente de l\u2019immeuble devant le notaire \u00e9tait imputable \u00e0PERSONNE1.)\u00e9tant donn\u00e9 que celui-ci n\u2019avait pas pu ex\u00e9cuter son obligation de livrer la chose vendue \u00e0 la date convenue pour nepas\u00eatre propri\u00e9taire de l\u2019immeuble, son propre vendeur ayant refus\u00e9 de faire authentifier leur compromis de vente conclu le 4 mars 2019. Par contre,PERSONNE2.)etPERSONNE3.)auraient dispos\u00e9 \u00e0 la date pr\u00e9vue pour la signature de l\u2019acte notari\u00e9 du 1 er ao\u00fbt 2019, d\u2019un accord de principe de la banque SOCIETE2.)pour financer l\u2019acquisition et le contrat de pr\u00eat proprementdit aurait \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 et les fonds mis \u00e0 disposition le 9 ao\u00fbt 2019. La signature de l\u2019acte notari\u00e9 de vente aurait \u00e9t\u00e9 report\u00e9eau 19 septembre 2019pour permettre \u00e0PERSONNE1.)d\u2019acqu\u00e9rir l\u2019immeuble aupr\u00e8s dePERSONNE4.)en date du 19 septembre 2019, puis report\u00e9e encore au 27 septembre 2019sans que l\u2019acte notari\u00e9 de vente entrePERSONNE4.)etPERSONNE1.)n\u2019ait \u00e9t\u00e9 sign\u00e9. PERSONNE4.)refuserait depuis lors de vendre \u00e0PERSONNE1.). Le tribunal ad\u00e9clar\u00e9la demande dePERSONNE2.)et dePERSONNE3.)fond\u00e9e et acondamn\u00e9PERSONNE1.)\u00e0 leur payer le montant de la clause p\u00e9nale convenue. La demande reconventionnelle dePERSONNE1.)\u00e0 voir r\u00e9silier le compromis de vente aux torts exclusifs des demandeurs a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e non fond\u00e9e, aucune faute n\u2019ayant pu \u00eatreretenue \u00e0 leur encontre. Le jugement ayant \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 en date du 9 septembre 2022,PERSONNE1.)a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier du 19 octobre 2022. Tout comme en premi\u00e8re instance,PERSONNE1.)conclut \u00e0 la nullit\u00e9 de l\u2019exploit introductif d\u2019instance pour cause de libell\u00e9 obscur au motif que l\u2019assignation ne comporterait pas suffisamment d\u2019indications pour lui permettre de d\u00e9terminer laquelle des trois parties demanderesses aurait qualit\u00e9 pour agir \u00e0 son encontre. M\u00eame si la \u00abpromesse de vente\u00bbdu 6 juillet 2019, aurait pr\u00e9cis\u00e9 quePERSONNE2.)et PERSONNE3.)pourraient se faire \u00absubstituer par une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 constituer\u00bb, il n\u2019aurait jamais \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 de la r\u00e9alisation de leur substitution parla soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Cette d\u00e9faillance l\u2019emp\u00eacherait de pr\u00e9parer utilement sa d\u00e9fense, vu que les arguments \u00e0 opposer ne seraient pas les m\u00eames selon qu\u2019il y ait eu substitution ou non. Quant au fond, il maintient quePERSONNE2.)etPERSONNE3.)auraient failli \u00e0 leur obligation de disposer d\u2019un financement bancaire au 1 er ao\u00fbt 2019, date butoir pour la signature de l\u2019acte notari\u00e9. Ils ne sauraient en effet se pr\u00e9valoir du courrier du 1 er ao\u00fbt 2019 de la banque SOCIETE2.)qui manifesterait un\u00abint\u00e9r\u00eat de principe\u00bben faveur d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 tierce<\/p>\n

4 dans le financement de l\u2019acquisition de l\u2019immeuble, de sorte que la condition suspensive convenue aurait d\u00e9failli le 1 er ao\u00fbt 2019, date \u00e0 laquelle la vente aurait d\u00fb \u00eatre constat\u00e9e par devant notaire. Dans la mesure o\u00f9 aucune prorogation du d\u00e9lai de la r\u00e9alisation n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 accord\u00e9e et qu\u2019aucune substitution ne serait intervenue au profit de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), les premiers juges auraient \u00e0 tort retenu quePERSONNE2.)etPERSONNE3.)auraient rempli leurs obligations contractuelles ayant consist\u00e9 dans l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat pour l\u2019acquisition de l\u2019immeuble. Il estime devoir \u00eatre d\u00e9charg\u00e9 de toute condamnation et demande reconventionnellement de voir constater la r\u00e9siliation,sinon la r\u00e9solution de la \u00abpromesse de vente\u00bbaux torts exclusifs dePERSONNE2.)et dePERSONNE3.)et leur condamnation solidaire, sinonin solidum,au paiement de la somme de 215.000,-euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice du4 novembre 2020. Subsidiairement, pour le cas o\u00f9 la Cour retiendrait n\u00e9anmoins sa propre reponsabilit\u00e9 dans la r\u00e9solution, il y aurait lieu \u00e0 r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale \u00e0 de plus justes proportions \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019elle serait excessive. PERSONNE2.),PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)concluent, par confirmation du jugement entrepris, au rejet du moyen de nullit\u00e9 invoqu\u00e9 au motif que l\u2019exploit serait conforme aux exigences de l\u2019article 154 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile d\u00e8s lors qu\u2019il indiqueraitles faits, les bases juridiques et leurs moyens avec la pr\u00e9cision requise. La demande ayant \u00e9t\u00e9 introduite subsidiairement au nom de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.), l\u2019appelant aurait \u00e9t\u00e9 en mesure de pr\u00e9parer utilement ses moyens de d\u00e9fense. Ils auraient obtenu le pr\u00eat bancaire pour financer l\u2019acquisition par l\u2019interm\u00e9diaire de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), constitu\u00e9e sp\u00e9cialement pour se substituer \u00e0 eux tel que pr\u00e9vu dans la promesse de vente. Ils auraient \u00e9t\u00e9 pr\u00eats \u00e0 signer l\u2019acte de vente devant notaire. Il soulignent que leur \u00abpromesse de vente\u00bb, quoique stipulant comme date pour la signature de l\u2019acte notari\u00e9 le 1 er ao\u00fbt 2019,ce journ\u2019aurait pas constitu\u00e9 une date butoire vuqu\u2019aucune datelimite pour la r\u00e9slisationde la condition suspensive n\u2019avait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vue. La date de la signature de l\u2019acte de vente aurait \u00e9t\u00e9 report\u00e9eau 19 septembre 2019,puis au 27 septembre 2019 puisquePERSONNE1.)n\u2019avait pas encore pu authentifier son propre acte d\u2019achat portant sur le m\u00eame immeuble. Il aurait en r\u00e9alit\u00e9 vendu la chose d\u2019autrui. Aucune des parties ne se serait plus pr\u00e9sent\u00e9e devant notaire et la vente n\u2019aurait pas eu lieu:PERSONNE4.)refusant de vendre l\u2019immeuble \u00e0PERSONNE1.). Ils contestent ne pas avoir ex\u00e9cut\u00e9 la convention de bonne foi, alors que la condition suspensive dans leur promesse de vente du 6 juillet 2019 n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 enferm\u00e9e dans aucun d\u00e9lai. La date du 1 er ao\u00fbt 2019 ne pourrait \u00e9galement \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme imp\u00e9rative dans la mesure o\u00f9 la vente entreparties ne pouvait intervenir vu que la premi\u00e8re vente entrePERSONNE1.)etPERSONNE4.)n\u2019avait pas encore \u00e9t\u00e9 auhentifi\u00e9e et la signature de cet acte aurait \u00e9t\u00e9 report\u00e9eau 19 septembre 2019. Les faits<\/p>\n

5 Il r\u00e9sulte des pi\u00e8ces soumises \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation dela Cour qu\u2019endate du 6 juillet 2019, une\u00abpromesse de vente\u00bbportant sur une maison situ\u00e9e \u00e0ADRESSE4.), no cadastralNUMERO2.)a \u00e9t\u00e9 conclue entrePERSONNE1.)en qualit\u00e9 de vendeur et PERSONNE2.)etPERSONNE3.)\u00abou toute soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 constituer\u00bben tant qu\u2019acheteurs pour un montant de 2.150.000,-euros. La promesse de vente a pr\u00e9vu que: \u00abL\u2019acte notari\u00e9 sera sign\u00e9 au plus tard 1\/8\/2019 par-devant Me Henri Hellinckx de r\u00e9sidence \u00e0 L-ADRESSE5.). Les frais et honoraires de l\u2019acte notari\u00e9 seront \u00e0charge de l\u2019acqu\u00e9reur. L\u2019acqu\u00e9reur aura la propri\u00e9t\u00e9 du bien vendu \u00e0 compter de la signature de l\u2019acte notari\u00e9. Il en aura la jouissance r\u00e9elle et effective le jour de la remise des cl\u00e9s. La remise des cl\u00e9s s\u2019effectuera \u00e0 l\u2019acte notari\u00e9. Clausep\u00e9nale Il est express\u00e9ment convenu qu\u2019en cas de r\u00e9solution de la pr\u00e9sente promesse de vente par l\u2019une ou l\u2019autre partie en dehors des cas \u00e9num\u00e9r\u00e9s ci-dessus la partie qui entend r\u00e9silier le compromis devra verser 10% du prix de vente du bien immobilier en cause \u00e0 l\u2019autre partie. Le compromis devient caduc en cas de refus de cr\u00e9dit par une banque de la place financi\u00e8re de Luxembourg.\u00bb Le mandataire dePERSONNE2.), dePERSONNE3.)et de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) a vers\u00e9 une pi\u00e8ce sign\u00e9e parPERSONNE1.)dat\u00e9e du 7 juillet 2019 aux termes de laquelle celui-ci d\u00e9clare: \u00ab\u00eatre en possession d\u2019un compromis de vente valable dat\u00e9 et sign\u00e9 avec Madame PERSONNE4.)en succession de ses parents M. et MmePERSONNE5.)et PERSONNE6.)pour une maison d\u2019habitation avec placeet toutes ses appartenances et d\u00e9pendances sise \u00e0 L-ADRESSE4.). (No CadastralNUMERO2.)d\u2019une contenance de 35 ares 10 centiares). La pr\u00e9sente affirmation est faite en toute sinc\u00e9rit\u00e9 et fait partie int\u00e9grante de la promesse de vente sign\u00e9e en date du 7juillet 2019 avec MessieursPERSONNE2.)et PERSONNE3.)ou toute autre soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 constituer.\u00bb La banqueSOCIETE2.)a attest\u00e9 par courrier du 1 er ao\u00fbt 2019que: \u00abNous certifions par la pr\u00e9sente que nous avons marqu\u00e9 notre int\u00e9r\u00eat de principe pour consentir \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SARL [\u2026] un pr\u00eat [\u2026] Destination: financement de l\u2019acquisition d\u2019une maison sis \u00e0 L-ADRESSE4.)\u00bb. Le 1 er ao\u00fbt 2019,PERSONNE1.)n\u2019\u00e9tait pas encore propri\u00e9taire de la maison qu\u2019il s\u2019appr\u00eatait \u00e0 vendre mais les consortsPERSONNE2.),PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9<\/p>\n

6 SOCIETE1.)disposaient d\u2019un accord de principe de pr\u00eat, conform\u00e9ment aux stipulations de la promesse de vente du 6 juillet 2019. Le 9 ao\u00fbt 2019 la banqueSOCIETE2.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), repr\u00e9sent\u00e9e par PERSONNE2.)etPERSONNE3.), ont sign\u00e9 le contrat de pr\u00eat portant sur la somme de 2.200.000 euros en vue du financement de la maison sise \u00e0ADRESSE4.). Unnouveaurendez-vouspour la vente a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 au 19 septembre 2019. Par courriel du 26 septembre 2019,PERSONNE1.)acontinu\u00e9\u00e0PERSONNE2.)le courrier \u00e9lectronique du notaire Hellinckx \u00e0PERSONNE4.), \u00e9pousePERSONNE7.), du 20 septembre 2019 qui reporte la signature de l\u2019acte de vente de la maison en cause au vendredi 27 septembre 16h30 heuresdans les termes suivants: \u00abLe rendez-vous designatures de l\u2019acte de vente de la maison \u00e0ADRESSE4.)a \u00e9t\u00e9 rport\u00e9 \u00e0 vendredi 27 septembre \u00e0 16.30 \u00e0 l\u2019\u00e9tude,puisque vous \u00e9tiez absents le 19 septembre dernier. Avant ce rendez-vous de signatures, le notaire propose de r\u00e9unir les parties-uniquement M.MmePERSONNE7.)[PERSONNE8.)etPERSONNE4.)] et MonsieurPERSONNE1.)-aux fins de faire un tour de table et trouverune solution pour que le compromis sign\u00e9 entre parties se trouve r\u00e9alis\u00e9 par un acte notari\u00e9\u00bb. Le 27 septembre 2019,PERSONNE4.)n\u2019a pas comparu devant le notaire et un proc\u00e8s-verbal de non comparution a \u00e9t\u00e9 dress\u00e9.PERSONNE4.)refuse dor\u00e9navant de vendre la maison \u00e0PERSONNE1.). Par lettre recommand\u00e9e dat\u00e9e du 15 novembre 2019, le mandataire de PERSONNE2.)et dePERSONNE3.)a misPERSONNE1.)en demeure de payer le montant de 215.000,-euros en application de la clause p\u00e9nale stipul\u00e9e dans la \u00abpromessede vente\u00bb, au motif que le pr\u00eat bancaire aurait \u00e9t\u00e9 obtenu, mais que PERSONNE1.)ne serait pas en mesure de vendre l\u2019immeuble(farde de pi\u00e8ces Me Yurtman, n\u00b0 2). Appr\u00e9ciation de la Cour -en ce qui concerne le moyen tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur Il r\u00e9sulte de l\u2019exploit d\u2019assignation quePERSONNE2.)etPERSONNE3.)ont indiqu\u00e9 dans l\u2019assignation introductive l\u2019objet et les moyens \u00e0 l\u2019appui de leur demande et agiraienten leur qualit\u00e9 de signatairesde la promesse de vente sinon, \u00e0 titre subsidiaire, que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)agiraiten tant qu\u2019entit\u00e9 substitu\u00e9e aux signataires. Aux termes de l\u2019article 154 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, l\u2019exploit d\u2019ajournement contiendra l\u2019objet de la demandeet un expos\u00e9 sommaire des moyens, le tout \u00e0 peine de nullit\u00e9. La nullit\u00e9 pour libell\u00e9 obscur est une nullit\u00e9 de forme dont la mise en \u0153uvre est soumise aux conditions de l\u2019article 264 duNouveau Code de proc\u00e9dure civile. La nullit\u00e9 pour vice de forme nepeut \u00eatre prononc\u00e9e que si l\u2019inobservation de la formalit\u00e9, m\u00eame substantielle, a eu pour effet de porter atteinte aux int\u00e9r\u00eats de la partie adverse.<\/p>\n

7 Cet articledoit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 en ce sens que l\u2019indication exacte des pr\u00e9tentions et lad\u00e9signation des circonstances de fait, qui forment la base de la demande,sont requises. La description des faits doit \u00eatre suffisamment pr\u00e9cise pour mettre le juge en mesure de d\u00e9terminer le fondement juridique de la demande, pour ne pas laisser le d\u00e9fendeur se m\u00e9prendre sur l\u2019objet de celle-ci et pour lui permettre le choix des moyens de d\u00e9fense appropri\u00e9s (Jean-Claude WIWINIUS, \u00ab L\u2019exceptio obscuri libelli\u00bb,M\u00e9langes d\u00e9di\u00e9s \u00e0 Michel Delvaux,p. 290). En l\u2019esp\u00e8ce, les \u00e9l\u00e9ments de fait de l\u2019affaire\u00e9taientexpos\u00e9s avec suffisamment de pr\u00e9cision pour que ni le tribunal ni la partie assign\u00e9e n\u2019aient pu se m\u00e9prendre sur le sens et la port\u00e9e de la demande. L\u2019existence d\u2019une promesse de vente stipulant une clause p\u00e9nale r\u00e9sulte clairement de l\u2019exploit introductif d\u2019instance. Il en d\u00e9coule encore que les requ\u00e9rants estiment que leur cocontractant,PERSONNE1.)n\u2019a pas rempli ses obligations contractuelles en n\u2019honorant pas la promesse synallagmatique de vente du 6 juillet 2019, de sorte qu\u2019ils demandent le paiement du montant de la clause p\u00e9nale. PERSONNE1.)critique en r\u00e9alit\u00e9 la qualit\u00e9 pour agir de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). La qualit\u00e9 n'est pas une condition particuli\u00e8re de recevabilit\u00e9 lorsque l'action est exerc\u00e9e par celui m\u00eame qui se pr\u00e9tendtitulaire du droit, l'existence effective du droit invoqu\u00e9 par le demandeur \u00e0 l'encontre du d\u00e9fendeur n'\u00e9tant pas une condition de recevabilit\u00e9 de la demande, mais uniquement la condition de son succ\u00e8s au fond, ou, en d'autres termes de son bien-fond\u00e9 (Solus et Perrot, pr\u00e9cit\u00e9, n\u00b0 221) (CA 20 mars 2002, r\u00f4le n\u00b0 25592). La pr\u00e9tention de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de pouvoir invoquer \u00e0 son profit le b\u00e9n\u00e9fice de la clause p\u00e9nale ne rend pas l\u2019assignation pour autant incompr\u00e9hensible. A l\u2019instar du tribunal, la Cour ne con\u00e7oit pas dans quelle mesure le fait de ne pas savoir si la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a qualit\u00e9 pour agir et quelle part du montant devra revenir \u00e0 chacune des parties demanderesses respectives, serait de nature \u00e0 atteindre les droits de la d\u00e9fense dePERSONNE1.). La question essentielle pourPERSONNE1.)est de savoir sur quelle base factuelle et juridique sa responsabilit\u00e9 est recherch\u00e9e, la r\u00e9partition du montant indemnitaire entre les parties demanderesses \u00e9tant secondaire par rapport \u00e0 cette question. Il suit de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que c\u2019est \u00e0 juste titre quele moyen tir\u00e9 de l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande pour libell\u00e9 obscur a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9. -quant \u00e0 la demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) La Cour constate que nonobstant que l\u2019acte d\u2019appel est dirig\u00e9, entres autres, \u00e0 l\u2019encontre de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), le mandataire des intim\u00e9s ne maintient pas dans ses conclusions sa demande subsidiaire de voir condamner l\u2019appelant \u00e0 indemniser la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), mais conclut \u00e0 la confirmation du jugement.<\/p>\n

8 Les jugesde premi\u00e8re instance ont retenu que la demande est \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9e en ce qu\u2019elle est dirig\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 l\u2019encontre dePERSONNE1.), au motif que la soci\u00e9t\u00e9 ne s\u2019\u00e9tait pas substitu\u00e9edans la promesse de vente du 6 juillet 2019. La Cour rejoint les juges de premi\u00e8re instance ayant retenu qu\u2019il ne r\u00e9sulte d\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment du dossier que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)se soitsubstitu\u00e9e \u00e0PERSONNE2.)et PERSONNE3.)et que la demande en paiement de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)est \u00e0 d\u00e9clarer nonfond\u00e9e. -quant \u00e0 la clause p\u00e9nale La Cour rejoint encore les juges de premi\u00e8re instance lorsqu\u2019ils concluent que les parties \u00e9taient li\u00e9es par une promesse synallagmatique de vente correspondant \u00e0 un compromis de vente, point non contest\u00e9 en instance d\u2019appel. L\u2019article 1176 du Code civil dispose que\u00ab Lorsqu'une obligation est contract\u00e9e sous la condition qu'un \u00e9v\u00e9nement arrivera dans un temps fixe, cette condition est cens\u00e9e d\u00e9faillie lorsque le temps est expir\u00e9 sans que l'\u00e9v\u00e9nement soit arriv\u00e9. \u00bb La simpled\u00e9faillance de la condition suspensive emp\u00eache l\u2019obligation de prendre naissance, les parties \u00e9tant dans la m\u00eame situation que si elles n\u2019avaient pas contract\u00e9, tandis que la r\u00e9alisation de la condition fait r\u00e9troagir la convention conclue. Il est de principe que pour satisfaire \u00e0 la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire, la partie acqu\u00e9reuse doit d\u00e9ployer toutes les diligences n\u00e9cessaires pour que la condition puisse s\u2019accomplir comme pr\u00e9vu au contrat. Lorsque le d\u00e9biteur, oblig\u00e9 sousune condition suspensive, en emp\u00eache l\u2019accomplissement, celle-ci est r\u00e9put\u00e9e accomplie. L\u2019article 1178 du Code civil impose ainsi \u00e0 charge du d\u00e9biteur qui s\u2019engage sous une condition suspensive, une v\u00e9ritable obligation de coop\u00e9rer loyalement afin que la condition puisse se r\u00e9aliser. Le d\u00e9biteur doit d\u00e8s lors entreprendre tout son possible pour que l\u2019op\u00e9ration puisse aboutir et la jurisprudence r\u00e9cente met \u00e0 charge du d\u00e9biteur l\u2019obligation d\u2019\u00e9tablir qu\u2019il a accompli les diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n\u2019a pu surmonter les obstacles mis \u00e0 la r\u00e9alisation de la condition. En l\u2019occurrence, si la promesse de vente du 6 juillet 2019 pr\u00e9voit que\u00able compromis devient caduc en cas de refus de cr\u00e9dit par une banque de la place financi\u00e8re du Luxembourg\u00bb, aucun d\u00e9lai pour le d\u00e9p\u00f4t de la demande ou pour l\u2019obtention du cr\u00e9dit n\u2019a toutefois \u00e9t\u00e9 stipul\u00e9, seul un d\u00e9lai pour la conclusion de l\u2019acte notari\u00e9 a \u00e9t\u00e9 convenu, \u00e0 savoir le 1 er ao\u00fbt 2019. Il r\u00e9sulte des pi\u00e8ces vers\u00e9es que la conclusion de l\u2019acte notari\u00e9 pr\u00e9vuepour le 1 er ao\u00fbt 2019 ne pouvait finalement intervenir dans la mesure o\u00f9 la vente entre PERSONNE1.)etPERSONNE4.), \u00e9pousePERSONNE7.), conditionsine qua nonpour r\u00e9aliser la vente entrePERSONNE1.), d\u2019un c\u00f4t\u00e9, etPERSONNE2.)etPERSONNE3.), respectivement la soci\u00e9t\u00e9 substitu\u00e9e, d\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, n\u2019\u00e9tait pas r\u00e9alis\u00e9e au 1 er ao\u00fbt 2019 mais que les les parties intim\u00e9esdisposaient au contraire d\u00e9j\u00e0 d\u2019un accord bancaire. Le notaire a report\u00e9 la date de l\u2019authentification de la promesse de vente au 19 septembre 2019, date \u00e0 laquelle la signature de l\u2019acte de vente a encore une fois report\u00e9epour la m\u00eame raison quePERSONNE1.)n\u2019\u00e9tait pas propri\u00e9taire de l\u2019immeuble qu\u2019il s\u2019appr\u00eatait \u00e0 vendre.<\/p>\n

9 A l\u2019approchedu 27 septembre 2019, le notaire mandat\u00e9 a demand\u00e9 \u00e0 la banque SOCIETE2.)de ne pas proc\u00e9der au virement des fonds sur le compte de l\u2019\u00e9tude et de tenir l\u2019op\u00e9ration en suspens, la ventePERSONNE4.)\/PERSONNE1.), ne s\u2019\u00e9taitpas r\u00e9alis\u00e9e. Il r\u00e9sulte des faits tels que repris ci-avantquePERSONNE2.)etPERSONNE3.) avaient obtenu l\u2019accord de principe de la part de la banqueSOCIETE2.)le 1 er ao\u00fbt 2019 pour financer l\u2019acquisition de la maison, par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cialement cr\u00e9\u00e9e, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.),etquela signature du contrat de pr\u00eat proprement dit a eu lieu le 9 ao\u00fbt 2019. PERSONNE1.), au contraire, n\u2019est pas le propri\u00e9tairede l\u2019immeuble qu\u2019il s\u2019est engag\u00e9 \u00e0 vendre et \u00e0 d\u00e9livrer \u00e0PERSONNE2.)etPERSONNE3.), respectivement \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9que ces derniers se seraient substitu\u00e9s. Il s\u2019ensuit que les juges de premi\u00e8re instance ont d\u00e8s lors correctement retenu que la vente est r\u00e9solue aux torts exclusifs dePERSONNE1.), ce qui autorise PERSONNE2.)etPERSONNE3.)\u00e0 r\u00e9clamer le paiement de laclause p\u00e9nale pr\u00e9vue au contrat. La promesse de vente pr\u00e9voyant un prix de vente de 2.150.000,-euros, la clause p\u00e9nale s\u2019\u00e9l\u00e8ve 215.000,-euros. L\u2019appelant a sollicit\u00e9 la r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale. Une clause p\u00e9nale est une \u00e9valuationconventionnelle et forfaitaire des dommages et int\u00e9r\u00eats contractuels qui a pour but d\u2019\u00e9viter les difficult\u00e9s d\u2019\u00e9valuation judiciaire des dommages et int\u00e9r\u00eats en \u00e9tablissant un forfait qui supprime toute discussion sur la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019importance du pr\u00e9judice. En raison du caract\u00e8re comminatoire qui lui est propre, une clause p\u00e9nale n\u2019est pas \u00e0 qualifier de manifestement excessive en raison du seul fait qu\u2019elle est sup\u00e9rieure au dommage subi. Le juge ne peut d\u00e9roger exceptionnellement \u00e0 l\u2019application de laclause p\u00e9nale \u00e0 la demande de l\u2019une des parties que lorsqu\u2019il est \u00e9tabli que la peine conventionnelle est manifestement excessive ou d\u00e9risoire, compte tenu notamment de l\u2019\u00e9cart objectivement consid\u00e9rable entre le montant de la somme pr\u00e9vue au contrat pourindemniser le dommage et la valeur de celui-ci, du profit effectivement retir\u00e9 par le cr\u00e9ancier de l\u2019application de la clause p\u00e9nale, de la situation concr\u00e8te des parties et de l\u2019attitude des parties au moment de l\u2019ex\u00e9cution. L\u2019exercice du pouvoir exorbitant ainsi reconnu au juge de toucher \u00e0 une convention demeure exceptionnel et limit\u00e9. Pour appr\u00e9cier le caract\u00e8re manifestement excessif d\u2019une clause p\u00e9nale, le juge doit comparer le pr\u00e9judice effectivement subi par le cr\u00e9ancier et le montant de l\u2019indemnit\u00e9 pr\u00e9vue. La charge de la preuve du caract\u00e8re manifestement excessif de la clause appartient au d\u00e9biteur de l\u2019obligation contractuelle.<\/p>\n

10 Cette affirmation reste cependant \u00e0 l\u2019\u00e9tat de pure all\u00e9gation. A d\u00e9faut d\u2019\u00e9l\u00e9ments tangibles permettant deconclure au caract\u00e8re manifestement excessif de la clause p\u00e9nale, il n\u2019y a pas lieu \u00e0 r\u00e9duction. La d\u00e9cision entreprise est \u00e0 confirmer en ce qu\u2019elle a dit la demande de PERSONNE2.)etdePERSONNE3.)fond\u00e9e et a condamn\u00e9PERSONNE1.)\u00e0 leur payer le montant de 215.000,-euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la mise en demeure du 18 novembre 2019 et en ce qu\u2019elle a rejet\u00e9 la demande reconventionnelle de PERSONNE1.). -quant aux demandes accessoires 1)frais d\u2019avocat PERSONNE2.)etPERSONNE3.)rel\u00e8vent appel incident contre la d\u00e9cision de rejet en premi\u00e8re instance de leur demande au titre de remboursement des frais d\u2019avocat. Ils demandent l\u2019indemnisation des fraisetd\u2019honoraires d\u2019avocat expos\u00e9s en premi\u00e8re instance et en instanced\u2019appel sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil par le paiement d\u2019un montant de 5.000,-euros, d\u00e8s lors qu\u2019ils auraient \u00e9t\u00e9 oblig\u00e9s d\u2019avoir recours aux services d\u2019un avocat pour se d\u00e9fendre en justice, puis dans le cadre de leur d\u00e9fense contre unappel injustifi\u00e9. Ils demandent la condamnation dePERSONNE1.)\u00e0 leur payer la somme de 5.000,- euros pour les deux instances. Les frais non compris dans les d\u00e9pens, donc \u00e9galement les honoraires d\u2019avocat, constituent un pr\u00e9judice r\u00e9parable et peuvent \u00eatre rembours\u00e9s sur base de la responsabilit\u00e9 pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (cf. Cour de cassation 9 f\u00e9vrier 2012, arr\u00eat n\u00b0 5\/12, n\u00b0 2881 du registre). PERSONNE2.)etPERSONNE3.)produisentn\u00e9anmoinsaucune pi\u00e8cejustifiant le paiement effectif d\u2019honoraires redus pour la pr\u00e9sente affaire, ni pour la premi\u00e8re instance, ni pour l\u2019instance d\u2019appel, de sorte que leur demande n\u2019est pas fond\u00e9e. Le jugement appel\u00e9 est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a \u00e9cart\u00e9 la demande tendant au remboursement des frais d\u2019avocat d\u00e9bours\u00e9s pour la premi\u00e8re instance. Leur demande est \u00e0 d\u00e9clarer nonfond\u00e9e pour les m\u00eames motifs en ce qui concerne l\u2019instance d\u2019appel. 2)les indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure L\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure ne peut \u00eatre allou\u00e9e \u00e0 la partie succombante. Pour le surplus, l\u2019application de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile rel\u00e8ve du pouvoir discr\u00e9tionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arr\u00eat N\u00b0 60\/15, JTL 2015, N\u00b0 42, page 166).<\/p>\n

11 CommePERSONNE1.)succombe dans ses pr\u00e9tentions et devra partant supporter la charge des d\u00e9pens, sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure doit \u00eatre rejet\u00e9e pour la premi\u00e8re instance,par confirmation du jugement entrepris, et \u00eatre rejet\u00e9e pour l\u2019instance d\u2019appel. Le jugement du 28 juin 2022 est \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a condamn\u00e9PERSONNE1.) au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000,-euros pour la premi\u00e8re instance. En ce qui concerne l\u2019instance d\u2019appel, il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 la seule charge dePERSONNE2.)et dePERSONNE3.)tous les frais d\u2019avocat qu\u2019ils ont d\u00fb exposer pour assurer leur d\u00e9fense. Il y a lieu de condamnerPERSONNE1.)\u00e0 leur payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000,-euros pour l\u2019instance d\u2019appel. PAR CES MOTIFS : la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, re\u00e7oit les appels principal et incident, les dit non fond\u00e9s, confirme le jugement num\u00e9roNUMERO3.)du 28 juin 2022, d\u00e9boutePERSONNE2.)etPERSONNE3.)de leur demande en remboursement des frais et honoraires d\u2019avocat pour l\u2019instance d\u2019appel, d\u00e9boutePERSONNE1.)de sa demande sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pour l\u2019instance d\u2019appel, condamnePERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)et\u00e0PERSONNE3.)le montant de 2.000,-euros sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pour l\u2019instance d\u2019appel, condamnePERSONNE1.)au paiement des frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel avec distraction au profit deMa\u00eetre David YURTMAN, sur ses affirmations de droit.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 039\/24\u2013VII\u2013CIV Audience publique du vingt mars deux mille vingt-quatre Num\u00e9ro CAL-2022-01018 Composition: Jean ENGELS, pr\u00e9sident de chambre; Nadine WALCH, conseiller; Fran\u00e7oise SCHANEN, conseiller; Andr\u00e9 WEBER, greffier. 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