{"id":600717,"date":"2026-04-19T04:18:32","date_gmt":"2026-04-19T02:18:32","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-mars-2024-n-2023-00175\/"},"modified":"2026-04-19T04:18:35","modified_gmt":"2026-04-19T02:18:35","slug":"cour-superieure-de-justice-14-mars-2024-n-2023-00175","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-mars-2024-n-2023-00175\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 14 mars 2024, n\u00b0 2023-00175"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b034\/24-IX\u2013CIV Audience publique duquatorze marsdeux mille vingt-quatre Num\u00e9roCAL-2023-00175du r\u00f4le Composition: Carole KERSCHEN, pr\u00e9sident de chambre, Danielle POLETTI, premier conseiller, St\u00e9phane PISANI,conseiller, Gilles SCHUMACHER, greffier. E n t r e: la soci\u00e9t\u00e9en commandite sp\u00e9cialeSOCIETE1.), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE1.)ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO1.), repr\u00e9sent\u00e9e par sonassoci\u00e9 commandit\u00e9, sinon sa g\u00e9ranceactuellement en fonctions, appelanteaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9antMax GLODE, en remplacement de l\u2019huissier de justiceGeoffrey GALLEdeLuxembourgdu10 f\u00e9vrier 2023, comparant par Ma\u00eetreAlex PENNING, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, e t: la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)SARL, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO2.), repr\u00e9sent\u00e9e par sonou sesg\u00e9rants actuellement en fonctions, intim\u00e9eaux termesdu pr\u00e9ditexploit Max GLODEdu 10 f\u00e9vrier 2023,<\/p>\n

2 comparant par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eF&F LEGAL SARL, inscrite \u00e0 la liste V du Tableau de l\u2019Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins des pr\u00e9sentes parMa\u00eetreJean FALTZ, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg. A COUR D'APPEL : Par exploit d\u2019huissier du 1 er avril 2021, la soci\u00e9t\u00e9 encommandite sp\u00e9ciale SOCIETE1.)(ci-apr\u00e8sSOCIETE1.)) a fait donner assignation \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE3.)SARL (ci-apr\u00e8sSOCIETE3.)) \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, pour voir dire un compromis de vente du 24 juin 2020 liant les parties r\u00e9solu, sinon r\u00e9sili\u00e9 aux torts exclusifs de l\u2019assign\u00e9e, entendre celle-ci condamn\u00e9e \u00e0 lui payer le montant de 295.000.-euros avec les int\u00e9r\u00eats et une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000.-euros. SOCIETE2.)avait quant \u00e0 elle conclu \u00e0 la nullit\u00e9 du contrat, au d\u00e9bout\u00e9 de la demande adverse et sollicit\u00e9 tant une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure que le remboursement de ses frais d\u2019avocats. Le tribunal, par jugement du 9 d\u00e9cembre 2022, re\u00e7ut la demande en la forme, d\u00e9clara non fond\u00e9e la demande r\u00e9solutoire et celle indemnitaire au fond, constata la nullit\u00e9 du compromis, d\u00e9boutaSOCIETE1.)de celle en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure etSOCIETE3.)de sa demande reconventionnelle du chef de frais engendr\u00e9s par les honoraires d\u2019avocat, tout en condamnant SOCIETE1.)\u00e0 payer \u00e0SOCIETE3.)le montant de 1.000.-euros \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Par exploit d\u2019huissier de justice du 10 f\u00e9vrier 2023,SOCIETE1.)a r\u00e9guli\u00e8rement fait interjeter appel de ce jugement aux fins de voir le compromis litigieux r\u00e9sili\u00e9 etSOCIETE3.)se voir condamner \u00e0 la clause p\u00e9nale sollicit\u00e9e en premi\u00e8re instance, outre 8.000.-euros tant \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure que de frais d\u2019avocats, dont 3.000.-pour la premi\u00e8re instance et 5.000.-pour celle d\u2019appel. A l\u2019appui de ses pr\u00e9tentions, l\u2019appelante fait exposer que l\u2019intim\u00e9e n\u2019a pas sollicit\u00e9 les pr\u00e9-autorisations requises par le compromis, les \u00e9tudes d\u2019architecte n\u2019en constituant que des pr\u00e9alables et aucune demande n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e par l\u2019intim\u00e9e elle-m\u00eame, tenue d\u2019une obligation renforc\u00e9e en vue de la r\u00e9alisation de la condition. D\u00e8s lors la peine conventionnelle devrait \u00eatre appliqu\u00e9e, notamment au regard de la mauvaise foi du contractant d\u00e9faillant. Le jugement serait \u00e0 confirmer sur le refus de la demande indemnitaire adverse et les demandes fond\u00e9es sur l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile\u00e0 condamnerau m\u00eame sort. SOCIETE3.)sollicite la confirmation du jugement entrepris au principal, et subsidiairement la r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale \u00e0 1.-euro. Les demandes en obtention d\u2019indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure de l\u2019appelante seraient \u00e0 d\u00e9dire. Elle<\/p>\n

3 formule cependant appel incident sur le rejet de sa demande reconventionnelle au titre des frais d\u2019avocats et rajoute une demande de 10.000.-euros de ce chef pour l\u2019instance d\u2019appel. Une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000.-euros serait \u00e0 lui allouer pour l\u2019instance d\u2019appel et le jugement \u00e0 confirmer pour celle octroy\u00e9e. Le contrat ayant \u00e9t\u00e9 conclu sous la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019une pr\u00e9- autorisation de b\u00e2tir, la non-obtention de celle-ci, nonobstant toutes les diligences accomplies en vertu de l\u2019obligation de loyaut\u00e9, devrait engendrer la nullit\u00e9 du compromis. Aucune faute nesachantlui \u00eatre reproch\u00e9e, sa responsabilit\u00e9 ne saurait \u00eatre engag\u00e9e et la clause p\u00e9nale ne pourrait jouer, alors qu\u2019elle n\u2019aurait ni r\u00e9sili\u00e9 le compromis avant le terme pr\u00e9vu, ni refus\u00e9 de passer l\u2019acte tel que stipul\u00e9 au contrat, celui-ci \u00e9tant nul par d\u00e9faillance de la condition. Oblig\u00e9e d\u2019engager des frais de d\u00e9fense \u00e0 hauteur de 10.000.-euros par la l\u00e9g\u00e8ret\u00e9 bl\u00e2mable d\u2019SOCIETE1.),SOCIETE2.)serait en droit d\u2019en obtenir le remboursement dans la mesure o\u00f9 elle prouverait ses d\u00e9bours. L\u2019instruction a \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e par ordonnance du 13 d\u00e9cembre 2023 et les mandataires des parties ont \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s que l\u2019affaire serait plaid\u00e9e \u00e0 l\u2019audience du 31 janvier 2024 o\u00f9 l\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 prise en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9. Appr\u00e9ciation de la Cour Le litige a fondamentalement trait \u00e0 l\u2019application de la clause relative \u00e0 la condition suspensive suivante: -Le pr\u00e9sent compromis de vente est consenti et accept\u00e9 \u00e0 la condition suspensive que l\u2019acqu\u00e9reur demande et obtienne au plus tard le 14 d\u00e9cembre 2020 les pr\u00e9- autorisations n\u00e9cessaires \u00e0 la d\u00e9molition des immeubles en vue d\u2019une autorisation de b\u00e2tir une r\u00e9sidence d\u2019habitation d\u2019une surface minimum de 2.000 m\u00b2 net habitable. -En cas de non-r\u00e9alisation de la condition suspensive ci-dessus dans le d\u00e9lai imparti, le pr\u00e9sent compromis sera consid\u00e9r\u00e9 comme nul et non avenu, chacune des parties reprenant sa pleine et enti\u00e8re libert\u00e9. Ni la loi du 19 juillet 2004 concernant l\u2019am\u00e9nagement communal et le d\u00e9veloppement urbain, ni le r\u00e8glement sur les b\u00e2tisses, les voies publiques et les sites de la ville de Remich ou une autre r\u00e8glementation applicable, ne pr\u00e9voient le concept d\u2019une \u00abpr\u00e9-autorisation\u00bb en la mati\u00e8re, ce que l\u2019intim\u00e9e rel\u00e8ve d\u2019ailleurs \u00e0 juste titre, exposant qu\u2019il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019un accord verbal d\u2019un technicien, non pr\u00e9vu par la loi et soumis \u00e0 aucun formalisme. Il ne s\u2019agit que de la parole d\u2019une personne non habilit\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9mettre. Une telle pratique ne saurait se voir ent\u00e9rin\u00e9e par les juridictions. La condition stipul\u00e9e est donc tout simplement impossible, illicite et contraire aux bonnes m\u0153urs, en ce qu\u2019elle sugg\u00e8re l\u2019existence d\u2019un m\u00e9canisme l\u00e9gal inexistant, fond\u00e9 sur une comp\u00e9tence chim\u00e9rique et constitue de par elle-m\u00eame une fausse apparence de certitude l\u00e9gale, qu\u2019elle n\u2019est pas de nature \u00e0 engendrer.<\/p>\n

4 Or, l\u2019article 1172 du Code civil dispose que: \u00abToute condition d'une chose impossible ou contraire aux bonnes m\u0153urs, ou prohib\u00e9e par la loi, est nulle et rend nulle la convention qui en d\u00e9pend.\u00bb Le compromis d\u00e9pendant de la condition en questionest donc nul dans son enti\u00e8ret\u00e9 et ses dispositions ne sauraient entra\u00eener aucune cons\u00e9quence. La clause p\u00e9nale tombe subs\u00e9quemment avec la convention qui la contient. Quant aux condamnations accessoires, celle intervenue sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civil, n\u2019\u00e9tant pas critiqu\u00e9e de mani\u00e8re circonstanci\u00e9e, il n\u2019y a pas lieu de la r\u00e9former. Succombant et n\u2019\u00e9tayant aucune iniquit\u00e9,SOCIETE1.)doit voir sa demande aff\u00e9rente rejet\u00e9e, \u00e0 l\u2019instar deSOCIETE2.)prosp\u00e9rant mais ne d\u00e9montrant pas plus d\u2019iniquit\u00e9. Les demandes en remboursement des frais d\u2019avocats, sollicit\u00e9es de part et d\u2019autre, elles ne sauraient aboutir, alors que fond\u00e9es sur la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle, elles requi\u00e8rent une fauteen lien causal avec le pr\u00e9judice invoqu\u00e9. Or ce dernier r\u00e9side ici dans la souscription par chaque partie d\u2019un engagement nul dont elle ne saurait imputer le tort \u00e0 l\u2019autre partie. Le jugement est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer quoique partiellement pour d\u2019autres motifs. Auv\u0153udel\u2019article238duNouveauCodedeproc\u00e9durecivile,SOCIETE1.) succombantenappel,supporteralesfraisetd\u00e9pensdesdeuxinstances. PAR CES MOTIFS la Cour d\u2019appel, neuvi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, re\u00e7oit l\u2019appel, le dit non fond\u00e9, confirmele jugement entrepris, d\u00e9boutela soci\u00e9t\u00e9 en commandite sp\u00e9cialeSOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE3.)SARL de l\u2019ensemble de leurs demandes indemnitaires en appel, condamne la soci\u00e9t\u00e9 en commandite sp\u00e9cialeSOCIETE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

5 La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par CaroleKERSCHEN, pr\u00e9sident de chambre,en pr\u00e9sence du greffierGilles SCHUMACHER .<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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