{"id":601585,"date":"2026-04-19T06:09:40","date_gmt":"2026-04-19T04:09:40","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-6-mars-2024-n-2023-00513\/"},"modified":"2026-04-19T06:09:43","modified_gmt":"2026-04-19T04:09:43","slug":"cour-superieure-de-justice-6-mars-2024-n-2023-00513","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-6-mars-2024-n-2023-00513\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 6 mars 2024, n\u00b0 2023-00513"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b037\/24-II-CIV Audience publique du six mars deux mille vingt-quatre Num\u00e9ro CAL-2023-00513 du r\u00f4le Composition: Danielle SCHWEITZER, pr\u00e9sident de chambre, B\u00e9atrice KIEFFER, premier conseiller, Martine WILMES, premierconseiller, Alexandra NICOLAS, greffier. E n t r e: PERSONNE1.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE1.), appelanteaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 11 mai 2023, comparantpar la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e ETUDE D\u2019AVOCATS PIERRET & ASSOCIES, inscrite \u00e0 la liste V du Tableau de l\u2019Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins des pr\u00e9sentes par Ma\u00eetre Georges PIERRET, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, e t: 1)PERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), 2)PERSONNE3.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), intim\u00e9saux fins du pr\u00e9dit exploit Georges WEBER du 11 mai 2023,<\/p>\n

2 comparantpar Ma\u00eetre Jean MINDEN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg. LA COUR D'APPEL : Par exploit d\u2019huissier de justice du 8 d\u00e9cembre 2020PERSONNE1.), \u00e9pouse PERSONNE4.) (ci-apr\u00e8sPERSONNE1.)), a fait donner assignation \u00e0 PERSONNE2.) et \u00e0 son \u00e9pouse PERSONNE3.) (ci-apr\u00e8s les \u00e9poux GROUPE1.)) \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch pour voir d\u00e9clarer nul, sinon r\u00e9solu l\u2019acte de vente notari\u00e9 n\u00b0 20\/45.520 du 31 janvier 2020relatif \u00e0 l\u2019acquisition une maison d\u2019habitation sise sur un terrain situ\u00e9 \u00e0 L-ADRESSE1.), inscrit au cadastre de la commune deADRESSE3.), sous le n\u00b0NUMERO1.), lieu-dit \u00abADRESSE4.)\u00bb, d\u2019une contenance de 2 ares et 68 centiares, pour cause d\u2019erreur sinonde dol, et pour condamner les \u00e9poux GROUPE1.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, au paiement du montant de 815.000 EUR du chef du prix de vente et du montant de 39.800 EUR \u00e0 titre de frais notariaux, d\u2019hypoth\u00e8ques, d\u2019enregistrement et de mutation, le tout avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la date du 31 janvier 2020 sinon \u00e0 partir de la date de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde. PERSONNE1.)a demand\u00e9, \u00e0 titre subsidiaire, \u00e0 voir condamner les \u00e9poux GROUPE1.)solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, au paiement du montant de 150.000 EUR avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la date de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde. Elle a bas\u00e9 cette demande sur les articles 1626 et 1630 du Code civil (garantie d\u2019\u00e9viction), sinon sur les articles 1641, 1643 et 1644 du Code civil (action estimatoire pour vices cach\u00e9s), sinon sur l\u2019article 1382 du Code civil (violation de l\u2019obligation d\u2019information pr\u00e9contractuelle). Dans le cadre de son action estimatoire pour vices cach\u00e9s,PERSONNE1.)a demand\u00e9 encore \u00e0 voir nommer un coll\u00e8ge d\u2019experts avec la mission de d\u00e9terminer la moins-value de l\u2019immeuble. En tout \u00e9tat de cause, elle a demand\u00e9 \u00e0 voir ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement \u00e0 intervenir, \u00e0 voir ordonner la majoration des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux en application des articles 14, 15 et 15-1 de la loi modifi\u00e9e du 18 avril 2004 relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard, \u00e0 voir condamner les \u00e9poux GROUPE1.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000 EUR sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Par jugement du 28 mars 2023, le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch, a constat\u00e9 que la formalit\u00e9 d\u2019inscription telle qu\u2019impos\u00e9e par les dispositions de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits r\u00e9els immobiliers a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e par le mandataire dePERSONNE1.)au bureau des hypoth\u00e8ques \u00e0 Diekirch en date du 17 d\u00e9cembre 2020, a d\u00e9clar\u00e9 la demande en annulation, respectivement en r\u00e9solution de l\u2019acte de vente notari\u00e9 n\u00b0 20\/45.520 du 31<\/p>\n

3 janvier 2020 dePERSONNE1.)recevable, mais non fond\u00e9e.PERSONNE1.)a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9e au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 EUR. Par exploit d\u2019huissier de justice du 11 mai 2023,PERSONNE1.) a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel de la d\u00e9cision du 28 mars 2023 qui lui a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9e le 7 avril 2023. Elle demande de r\u00e9former le jugement entrepris et de d\u00e9clarer l\u2019acte notari\u00e9 du 31 janvier 2020 nul et non avenu, sinon r\u00e9solu et d\u2019ordonner dans ce cas telles inscriptions hypoth\u00e9caires que de droit. L\u2019appelante demandeprincipalementde condamner les \u00e9pouxGROUPE1.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part au paiement du montant de 815.000 EUR du chef du prix de vente et du montant de 39.800 EUR \u00e0 titre de frais notariaux sous r\u00e9serve d\u2019augmentation,et subsidiairement leur condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part au paiement du montant de 150.000 EUR, sous r\u00e9serve d\u2019augmentation, et le cas \u00e9ch\u00e9ant \u00e0 dire d\u2019experts, chaque montant avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la date du 31 janvier 2020 sinon \u00e0 partir de la date de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde. PERSONNE1.)demande \u00e0 voir ordonner la majoration des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux en application des articles 14, 15 et 15-1 de la loi modifi\u00e9e du 18 avril 2004 relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard, \u00e0 voir condamner les \u00e9poux GROUPE1.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000 EUR sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pour la premi\u00e8re instance et de 5.000 EUR pour l\u2019instance d\u2019appel. Les \u00e9pouxGROUPE1.)concluent \u00e0 la confirmation du jugement attaqu\u00e9 par adoption des motifs des juges de premi\u00e8re instance. Ils concluent au rejet de toutes les demandes dePERSONNE1.)et de voir constater quePERSONNE1.)est propri\u00e9taire de la chemin\u00e9e litigieuse au motif alors qu\u2019elle se trouve sur la parcelle par elle acquise. Les faits Le 31 janvier 2020,PERSONNE1.)a, par acte de vente notari\u00e9 n\u00b0 20\/45.520 pass\u00e9 par-devant Ma\u00eetre Henri BECK, notaire de r\u00e9sidence \u00e0 Echternach, acquis des \u00e9pouxGROUPE1.)une maison d\u2019habitation sise sur un terrain situ\u00e9 \u00e0 L-ADRESSE1.), inscrit au cadastre de la commune deADRESSE3.), sous le n\u00b0NUMERO1.), lieu-dit \u00abADRESSE4.)\u00bb, d\u2019une contenance de 2 ares et 68 centiares, moyennant paiement d\u2019un prix de 815.000 EUR. Il est admis que l\u2019immeuble acquis parPERSONNE1.)a, autrefois, fait partie du complexe immobilier \u00abENSEIGNE1.)\u00bb formant un tout. PERSONNE5.), \u00e0 savoir le propri\u00e9taire de la maison voisine sise \u00e0 L- ADRESSE5.), a pr\u00e9tendu, au courant du mois d\u2019avril 2020, qu\u2019il serait le propri\u00e9taire de la chemin\u00e9e implant\u00e9e sur le terrain dePERSONNE1.)tout en<\/p>\n

4 lui pr\u00e9sentant un courrier dat\u00e9 du 23 janvier 2013 dans lequel, les \u00e9poux GROUPE1.)ont, dans le cadre de la r\u00e9alisation d\u2019un nouveau cadastre vertical, autoris\u00e9 \u00abMonsieur et Madame PERSONNE5.),ADRESSE4.)12 \u00e0 ADRESSE3.), \u00e0 utiliser leur chemin\u00e9e situ\u00e9e le long de notre b\u00e2timent\u00bb. SelonPERSONNE1.), il serait ainsi \u00e9tabli que la chemin\u00e9e situ\u00e9e sur son terrain appartient \u00e0PERSONNE5.). PERSONNE1.)estime ainsi que les \u00e9pouxGROUPE1.)l\u2019auraient tromp\u00e9 sur une qualit\u00e9 essentielle de la chose vendue. Elle aurait l\u00e9gitimement cru que la chemin\u00e9e faisait partie de la maison vendue puisqu\u2019elle \u00e9tait peinte de la m\u00eame couleur que la maison qu\u2019elle a acquise. Selon les \u00e9pouxGROUPE1.), la chemin\u00e9e litigieuse se trouve sur la parcelle n\u00b0NUMERO1.)acquise parPERSONNE1.) et serait la propri\u00e9t\u00e9 de PERSONNE1.). Le fait qu\u2019ils auraient, en date du 23 janvier 2013, autoris\u00e9 le voisinPERSONNE5.) \u00e0 utiliser ladite chemin\u00e9e n\u2019y changerait rien, l\u2019autorisation accord\u00e9e n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 translative de propri\u00e9t\u00e9 et n\u2019ayant pas cr\u00e9\u00e9 de servitude. Il est admis en cause que la chemin\u00e9e de l\u2019immeuble vendu par les intim\u00e9es \u00e0 l\u2019appelante se trouve sur le terrain de celle-ci. Par le courrier du 23 janvier 2013,PERSONNE5.)a \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9 \u00e0 utiliser la chemin\u00e9e situ\u00e9e le long du b\u00e2timent des intim\u00e9s. Il r\u00e9sulte des pi\u00e8ces vers\u00e9es en cause que suivant acte notari\u00e9 de vente du 27 janvier 2002,PERSONNE2.)a acquis la maison se trouvant sur la parcelle n\u00b0 NUMERO1.). Il n\u2019est pas contest\u00e9 que cet immeuble est entr\u00e9 dans la communaut\u00e9 universelle adopt\u00e9e par les \u00e9pouxGROUPE1.)suivant contrat de mariage du 4 mars 2004. Suivant acte notari\u00e9 du 31 janvier 2020, l\u2019immeuble portant le num\u00e9ro cadastral NUMERO1.)a \u00e9t\u00e9 vendu \u00e0PERSONNE1.). Selon le croquis annex\u00e9 au rapport de mesurage du 15 juin 2020 produit en cause, la chemin\u00e9e se trouve sur la parcelleNUMERO1.)acquise par PERSONNE1.). C\u2019est \u00e0 bon droit que les intim\u00e9s font valoir que l\u2019\u00e9crit du 23 janvier 2013, aux termes duquel ils ont autoris\u00e9 leur ancien voisinPERSONNE5.)\u00e0 utiliser la chemin\u00e9e, n\u2019est pas de nature \u00e0 \u00e9tablir que la chemin\u00e9e ne fait pas partie de la parcelle acquise parPERSONNE1.). SiPERSONNE1.)estime certes que l\u2019utilisation accord\u00e9e \u00e0 son voisin parses vendeurs est fondamentale alors que le vide, entour\u00e9 de murs, est destin\u00e9 \u00e0 l\u2019entr\u00e9e des tuyaux d\u2019\u00e9vacuation des gaz de la chaudi\u00e8re du voisin dans la chemin\u00e9e en question, toujours est-il que cette circonstance n\u2019est pas \u00e0 elle<\/p>\n

5 seule de nature \u00e0 attribuer \u00e0PERSONNE5.)un droit de propri\u00e9t\u00e9 sur la chemin\u00e9e qui se trouve sur la parcelle acquise parPERSONNE1.). Le libell\u00e9 de l\u2019accord m\u00eame d\u00e9montre qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019une tol\u00e9rance entre les parties intim\u00e9es et leur ancien voisin. PERSONNE1.)reste d\u00e8s lors \u00e0 l\u2019\u00e9tat actuel en d\u00e9faut de prouver que la chemin\u00e9e situ\u00e9e sur sa propri\u00e9t\u00e9 appartient en r\u00e9alit\u00e9 \u00e0 son voisin. Elle soutient d\u2019abord que c\u2019est \u00e0 tort que les juges de premi\u00e8re instance n\u2019ont pas annul\u00e9 l\u2019acte de vente au motifque son consentement a \u00e9t\u00e9 vici\u00e9 pour cause d\u2019erreur sur une qualit\u00e9 substantielle, sinon pour cause de dol. Quant au vice de consentement tir\u00e9 de l\u2019erreur L\u2019article 1110 du Code civil dispose que l\u2019erreur est une cause de nullit\u00e9 de la convention lorsqu\u2019elle tombe sur la substance m\u00eame de la chose qui en est l\u2019objet. Celui qui pr\u00e9tend en avoir \u00e9t\u00e9 victime, est tenu de rapporter la preuve de son existence, de ce qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminante de son consentement. Il appartient \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de prouver qu\u2019ila assign\u00e9 un caract\u00e8re substantiel \u00e0 tel \u00e9l\u00e9ment qui n\u2019existait pas en fait, mais dont l\u2019existence suppos\u00e9e a d\u00e9termin\u00e9 son consentement, \u00e9tant \u00e0 qualifier de substantiel tout \u00e9l\u00e9ment dont l\u2019absence d\u00e9nature la chose \u00e0 un point tel qu\u2019elle serait autre chose ou encore qu\u2019elle serait impropre \u00e0 son usage naturel. La Cour d\u2019appel consid\u00e8re que le tribunal, apr\u00e8s avoir correctement expos\u00e9 les principes relatifs \u00e0 la nullit\u00e9 du contrat pour cause d\u2019erreur, a dit, \u00e0 juste titre et au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, quele courrier du 23 janvier 2013 n\u2019est pas de nature \u00e0 \u00e9tablir \u00e0 lui seul que la chemin\u00e9e n\u2019appartient pas \u00e0PERSONNE1.), mais au contraire \u00e0PERSONNE5.)et quePERSONNE1.)n\u2019a pas rapport\u00e9 la preuve que la chemin\u00e9e qui se trouve sur la parcelle acquise parelle n\u2019a pas fait partie de la vente. PERSONNE1.)reste, comme en premi\u00e8re instance, en d\u00e9faut de prouver que la lettre du 23 janvier 2013 avait, comme elle le pr\u00e9tend, \u00abtoutes les caract\u00e9ristiques d\u2019un \u00e9l\u00e9ment substantiel de la vente\u00bb et que, si elle en avait eu connaissance, elle n\u2019aurait pas sign\u00e9 l\u2019acte de vente selon lequel la chemin\u00e9e, qui se trouve sur la parcelle acquise, a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 vis\u00e9e par la vente. Le jugement entrepris est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a dit que PERSONNE1.)n\u2019a pas rapport\u00e9 la preuve que la chemin\u00e9e n\u2019a pas fait partie de la vente et qu\u2019il n\u2019y a pas lieu de retenir l\u2019existence d\u2019une erreur sur une qualit\u00e9 substantielle de l\u2019objetacquis par l\u2019appelante. Sa demande, pour autant qu\u2019elle vise la nullit\u00e9 de l\u2019acte de vente pour cause d\u2019erreur a, d\u00e8s lors, \u00e0 bon escient \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e en premi\u00e8re instance.<\/p>\n

6 Quant au vice de consentement tir\u00e9 du dol Le dol dans la formation du contrat vis\u00e9 par l\u2019article 1116 du Code civil peut \u00eatre d\u00e9fini comme une tromperie destin\u00e9e \u00e0 surprendre le consentement du cocontractant. Du c\u00f4t\u00e9 de son auteur, il s\u2019agit d\u2019un comportement malhonn\u00eate intentionnellement dommageable. Le dol exige la r\u00e9union de deux\u00e9l\u00e9ments, l\u2019un mat\u00e9riel et l\u2019autre intentionnel. L\u2019\u00e9l\u00e9ment mat\u00e9riel du dol correspond \u00e0 des man\u0153uvres, mais il peut s\u2019agir aussi d\u2019un simple mensonge ou d\u2019une r\u00e9ticence. L\u2019\u00e9l\u00e9ment intentionnel exige que l\u2019auteur du dol ait agi intentionnellement pour tromper le cocontractant. La charge de la preuve du dol appartient \u00e0 celui qui s\u2019en pr\u00e9vaut. Cette partie doit \u00e9tablir la preuve tant de l\u2019\u00e9l\u00e9ment mat\u00e9riel du dol que de son \u00e9l\u00e9ment intentionnel. Il est admis que les man\u0153uvres dolosives peuvent \u00eatre constitu\u00e9es de simples mensonges ou m\u00eame d\u2019une r\u00e9ticence. Il faut que le mensonge ou la r\u00e9ticence ait \u00e9t\u00e9 motiv\u00e9 par l\u2019intention de tromper le cocontractant. L\u2019intention requise n\u2019est pas celle de causer un pr\u00e9judice, mais celle de tromper, en suscitant l\u2019erreur ouen profitant de celle-ci. Pour que le dol puisse \u00eatre retenu, il faut encore que l\u2019auteur du dol ait agi intentionnellement pour tromper le cocontractant. Il doit partant avoir eu connaissance de la circonstance qu\u2019on lui reproche d\u2019avoir tue (Jurisclasseur civil, art. 1116, n\u00b0 11 et s). Celui qui demande l\u2019annulation d\u2019un contrat pour cause de dol doit prouver non seulement l\u2019existence de man\u0153uvres, c\u2019est-\u00e0-dire de mensonges ou r\u00e9ticences dolosives de son cocontractant, mais encore la mauvaise foi de ce dernier ainsi que le caract\u00e8re d\u00e9terminant de l\u2019erreur provoqu\u00e9 par les man\u0153uvres dans la conclusion du contrat. PERSONNE1.)expose qu\u2019elle a achet\u00e9 cette maison en supposant que la chemin\u00e9e fasse int\u00e9gralement partie de la propri\u00e9t\u00e9 acquise et en ignorantde plus l\u2019existence d\u2019un accord d\u2019utilisation entre ses vendeurs et le voisin PERSONNE5.). Il r\u00e9sulte d\u2019abord de tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de quePERSONNE1.)reste en d\u00e9faut de prouver que la chemin\u00e9e n\u2019a pas fait partie de la vente du 31 janvier 2020. La chemin\u00e9elitigieuse se trouve sur la parcelleNUMERO1.)qui appartient \u00e0 PERSONNE1.). En application de l\u2019article 544 du Code civil, elle a le droit d\u2019en jouir et d\u2019en disposer. S\u2019il est vrai que les intim\u00e9s ont, le 23 janvier 2013, donn\u00e9 leur accord \u00e0 PERSONNE5.)d\u2019utiliser la chemin\u00e9e, il n\u2019en demeure pas moins que cet \u00e9crit ne vaut pas \u00e0 lui seul \u00e0 l\u2019heure actuelle transfert de propri\u00e9t\u00e9 et ne cr\u00e9\u00e9 pas de servitude. C\u2019est d\u00e8s lors, \u00e0 juste titre, que le tribunal de premi\u00e8re instance a dit que le reproche adress\u00e9 parPERSONNE1.)\u00e0 l\u2019\u00e9gard des intim\u00e9s de ne pas l\u2019avoir inform\u00e9e sur le fait que la chemin\u00e9e n\u2019a pas fait partie de la vente n\u2019est pas \u00e9tabli. Ilen va de m\u00eame du reproche selon lequel les vendeurs ont tu l\u2019existence de la convention du 23 janvier 2013.<\/p>\n

7 L\u2019existence de man\u0153uvres dolosives dans le chef des intim\u00e9s n\u2019est, comme en premi\u00e8re instance, d\u00e8s lors pas prouv\u00e9e. La demande dePERSONNE1.)pour autant qu\u2019elle vise la nullit\u00e9 de l\u2019acte de vente pour cause de dol a, d\u00e8s lors, \u00e0 bon escient \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e en premi\u00e8re instance. Le jugement attaqu\u00e9 est par cons\u00e9quent \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a dit que le contrat de vente du 31 janvier 2020 a \u00e9t\u00e9 valablement form\u00e9 entre PERSONNE1.)etPERSONNE2.)etPERSONNE3.). Garantie d\u2019\u00e9viction PERSONNE1.)demande ensuite, comme en premi\u00e8re instance, \u00e0 voir condamner les \u00e9pouxGROUPE1.)au paiement d\u2019un montant de 150.000 EUR \u00ab\u00e0 titre de restitution d\u2019une partie du prix de vente, de frais, de dommages et int\u00e9r\u00eats et des frais et loyaux co\u00fbts du contrat\u00bb sur base des articles 1626 et 1630 du Code civil qui traitent de la garantie en casd\u2019\u00e9viction. Elle estime que c\u2019est \u00e0 tort que cette demande, formul\u00e9e en ordre subsidiaire, a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e en premi\u00e8re instance. L\u2019article 1626 du Code civil dispose que \u00abquoique lors de la vente il n\u2019ait \u00e9t\u00e9 fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est oblig\u00e9 de droit \u00e0 garantir \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de l\u2019\u00e9viction qu\u2019il souffre dans la totalit\u00e9 ou partie de l\u2019objet vendu, ou des charges pr\u00e9tendues sur cet objet, et non d\u00e9clar\u00e9es lors de la vente\u00bb. L\u2019article 1630 du Code civil, quant \u00e0 lui, pr\u00e9voit que \u00ablorsque la garantie a \u00e9t\u00e9 promise, ou qu\u2019il n\u2019a rien \u00e9t\u00e9 stipul\u00e9 \u00e0 ce sujet, si l\u2019acqu\u00e9reur est \u00e9vinc\u00e9, il a droit de demander contre le vendeur: 1\u00b0 la restitution du prix, 2\u00b0 celle des fruits, lorsqu\u2019il est oblig\u00e9 de les rendre aupropri\u00e9taire qui l\u2019\u00e9vince, 3\u00b0 les frais faits sur la demande en garantie de l\u2019acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire, 4\u00b0 enfin les dommages et int\u00e9r\u00eats, ainsi que les frais et loyaux co\u00fbts du contrat\u00bb. Les juges de premi\u00e8re instance ont dit\u00e0 bon droit que la garantie d\u2019\u00e9viction constitue, pour le vendeur, une double obligation. Ayant transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 l\u2019acheteur la propri\u00e9t\u00e9 de la chose vendue, le vendeur doit s\u2019abstenir de porter personnellement atteinte au droit transmis \u00e0 son acqu\u00e9reur et assurer la protection de ce m\u00eame acqu\u00e9reur contre les risques d\u2019\u00e9viction r\u00e9sultant de l\u2019action des tiers \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019acheteur. L\u2019acheteur ne peut se pr\u00e9valoir de la garantie des articles 1625 et suivants du Code civil que dans la mesure o\u00f9 il est \u00e9vinc\u00e9,en tout ou en partie de la chose vendue, ce qui suppose un trouble apport\u00e9 \u00e0 la jouissance de cette chose. Comme en premi\u00e8re instance,PERSONNE1.)ne prouve ni par quel fait ni dans quelle mesure elle serait \u00e9vinc\u00e9e, respectivement troubl\u00e9e dans la jouissance de l\u2019objet ou d\u2019une partie de l\u2019objet vendu.<\/p>\n

8 La demande dePERSONNE1.)tendant au paiement du montant de 150.000 EUR sur base de la garantie d\u2019\u00e9viction telle qu\u2019instaur\u00e9e par les articles 1626 et suivant du Code civil a partant \u00e9galement, \u00e0 juste titre, \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e non fond\u00e9e en premi\u00e8re instance. Action estimatoire pour vices cach\u00e9s PERSONNE1.)estime que c\u2019est \u00e0 tort que son action estimatoire pour vices cach\u00e9s a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e non fond\u00e9e et demande de ce chef \u00e0 voir condamner PERSONNE2.)etPERSONNE3.)au paiement d\u2019un montant de 150.000 EUR \u00e0 titre de r\u00e9duction du prix de vente qu\u2019elle leur a r\u00e9gl\u00e9 lors de la passation de l\u2019acte du 31 janvier 2020. D\u2019apr\u00e8s l\u2019article 1641 du Code civil, le vice est un d\u00e9faut de la chose qui la rend impropre \u00e0 l'usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donn\u00e9 qu'un moindre prix, et en vertu de l\u2019article 1644 du m\u00eame Code, \u00abdans le cas des articles 1641 et 1643, l\u2019acheteur a le choix de rendre lachose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu\u2019elle sera arbitr\u00e9e par experts\u00bb. Comme en premi\u00e8re instance,PERSONNE1.)n\u2019\u00e9tablit pas qu\u2019en raison de la pr\u00e9tendue utilisation de la chemin\u00e9e par le voisinPERSONNE5.), l\u2019usage personnel qu\u2019elle en souhaite faire s\u2019av\u00e8re impossible ou que partiellement possible. Elle n\u2019\u00e9tablit pas que le fait par les intim\u00e9s d\u2019accorder au voisin l\u2019usage de la chemin\u00e9e \u00e9quivaut \u00e0 un vice cach\u00e9 de la chose vendue au sens de l\u2019article 1641 du Code civil. C\u2019est d\u00e8s lors \u00e0 juste titre que l\u2019action estimatoirea \u00e9t\u00e9d\u00e9clar\u00e9e non fond\u00e9e. Quant \u00e0 la nomination d\u2019un coll\u00e8ge d\u2019experts Il r\u00e9sulte de la lecture de l\u2019acte d\u2019appel quePERSONNE1.)demande comme en premi\u00e8re instance \u00e0 voir nommer un coll\u00e8ge d\u2019experts avec la mission \u00abd\u2019estimer la moins-value de l\u2019immeuble a quo, \u00e0 cause de la convention d\u2019utilisation tellequ\u2019accord\u00e9e au voisin\u00bb. Dans la mesure o\u00f9PERSONNE1.)reste en d\u00e9faut de prouveraussi bienune utilisation de la chemin\u00e9e par le voisin quele fait quecet usage, \u00e0 le supposer \u00e9tabli, rend impossible son propre usage de la chemin\u00e9e, c\u2019est \u00e0 juste titreque cette demande a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e non fond\u00e9e en premi\u00e8re instance. Quant \u00e0 la violation de l\u2019obligation d\u2019information pr\u00e9contractuelle PERSONNE1.)critique les juges de premi\u00e8re instance en ce qu\u2019ils ont d\u00e9clar\u00e9 ses demandes tendant \u00e0 voir engager la responsabilit\u00e9 des parties intim\u00e9es pour violation de leur obligation pr\u00e9contractuelle d\u2019information et de loyaut\u00e9 et \u00e0 se voir allouer des dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 hauteur de 150.000 EUR non fond\u00e9es.<\/p>\n

9 C\u2019est \u00e0 juste titre que les juges de premi\u00e8re instance ontdit que le respect des obligations de renseignement et de conseil est surtout impos\u00e9 \u00e0 des professionnels et que dans la phase pr\u00e9contractuelle, son inobservation est sanctionn\u00e9e par les r\u00e8gles de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle, \u00e0 savoir les articles 1382 et s. du Code civil (cf. Georges RAVARANI, La responsabilit\u00e9 civile des personne priv\u00e9es ou publiques, 2 e \u00e9d. Pas. lux. 2006, p. 381). Comme en premi\u00e8re instance,PERSONNE1.)ne rapporte pas la preuve ni d\u2019une faute commise par ses vendeurs ni de l\u2019existence d\u2019un dommage dans son chef en raison de l\u2019utilisation de la chemin\u00e9e par le voisin, utilisation qui n\u2019est toujours pas \u00e9tablie. Dans ces conditions, c\u2019est \u00e0 juste titre que la demande dePERSONNE1.)a aussi \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e non fond\u00e9e sur cette base. Demandes accessoires Au vu de l\u2019issue du litige, c\u2019est \u00e0 bon droit quePERSONNE1.)a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance. Pour l\u2019instance d\u2019appel, sa demande aff\u00e9rente est aussi non fond\u00e9e. C\u2019est cependant \u00e0 bon escient que les \u00e9pouxGROUPE1.)se sont vu accorder une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 EUR pour la premi\u00e8re instance. Pour l\u2019instance d\u2019appel, leur demande aff\u00e9rente, erron\u00e9ment bas\u00e9e sur l\u2019article 24 au lieu de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, est fond\u00e9e pour le montant de 2.500 EUR. PAR CES MOTIFS laCour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, re\u00e7oit l\u2019appel, le dit non fond\u00e9, confirme le jugement entrepris, d\u00e9boutePERSONNE1.)de sa demande bas\u00e9e sur l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, condamnePERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)etPERSONNE3.)une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 EUR pour l\u2019instance d\u2019appel, condamnePERSONNE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance.<\/p>\n

10 La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Danielle SCHWEITZER, pr\u00e9sident de chambre,en pr\u00e9sence du greffier Alexandra NICOLAS.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b037\/24-II-CIV Audience publique du six mars deux mille vingt-quatre Num\u00e9ro CAL-2023-00513 du r\u00f4le Composition: Danielle SCHWEITZER, pr\u00e9sident de chambre, B\u00e9atrice KIEFFER, premier conseiller, Martine WILMES, premierconseiller, Alexandra NICOLAS, greffier. 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