{"id":603970,"date":"2026-04-19T11:03:02","date_gmt":"2026-04-19T09:03:02","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-de-cassation-1-fevrier-2024-n-2023-00095\/"},"modified":"2026-04-19T11:03:05","modified_gmt":"2026-04-19T09:03:05","slug":"cour-de-cassation-1-fevrier-2024-n-2023-00095","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-de-cassation-1-fevrier-2024-n-2023-00095\/","title":{"rendered":"Cour de cassation, 1 f\u00e9vrier 2024, n\u00b0 2023-00095"},"content":{"rendered":"
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N\u00b021\/2024 du01.02.2024 Num\u00e9roCAS-2023-00095du registre Audiencepublique dela Cour de cassation du Grand-Duch\u00e9 deLuxembourg du jeudi,premier f\u00e9vrierdeux millevingt-quatre. Composition: Agn\u00e8s ZAGO, conseiller \u00e0 la Cour de cassation,pr\u00e9sident, Marie-Laure MEYER, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Monique HENTGEN, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Jeanne GUILLAUME,conseiller \u00e0 la Cour de cassation, CarineFLAMMANG, conseiller\u00e0 la Cour de cassation, Daniel SCHROEDER, greffier\u00e0la Cour. Entre 1. la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.),\u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- ADRESSE1.), repr\u00e9sent\u00e9e par le conseil d\u2019administration, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s sous le num\u00e9roNUMERO1.), 2. la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- ADRESSE1.), repr\u00e9sent\u00e9e par le conseil d\u2019administration, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s sous le num\u00e9roNUMERO2.), demanderessesen cassation, comparant parMa\u00eetreMarc KERGER, avocat \u00e0 la Cour,en l\u2019\u00e9tude duquel domicile est \u00e9lu, et l\u2019ADMINISTRATION COMMUNALE DE KAERJENG ,repr\u00e9sent\u00e9e par le coll\u00e8ge des bourgmestre et \u00e9chevins, ayant ses bureaux \u00e0 L-4920Bascharage, 24, rue de l\u2019Eau,<\/p>\n

2 d\u00e9fenderesseen cassation, comparant parla soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eEtude d\u2019avocats PIERRET & associ\u00e9s,inscrite \u00e0 la liste V du tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, en l\u2019\u00e9tude de laquelle domicile est \u00e9lu, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetreGeorges PIERRET, avocat \u00e0 la Cour, en pr\u00e9sence de 1. la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE3.), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE2.), repr\u00e9sent\u00e9e par le g\u00e9rant, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s sous le num\u00e9roNUMERO3.), 2. la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE4.), \u00e9tablie et ayant sonsi\u00e8ge social \u00e0 F-ADRESSE3.), repr\u00e9sent\u00e9e par le g\u00e9rant, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Metz sous le num\u00e9roNUMERO4.). ___________________________________________________________________ Vu lesarr\u00eatsattaqu\u00e9s,num\u00e9ros165\/21-VII-CIV et 50\/23-VII-CIV, rendus les 24 novembre 2021et 29 mars 2023sous le num\u00e9ro CAL-2021-00137du r\u00f4le par la Cour d\u2019appel du Grand-Duch\u00e9 de Luxembourg,septi\u00e8mechambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile ; Vu le m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le12mai2023 parla soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOCIETE1.)(ci-apr\u00e8s\u00abla soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00bb) et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOCIETE2.)(ci-apr\u00e8s\u00abla soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00bb)\u00e0l\u2019ADMINISTRATION COMMUNALE DE KAERJENG,\u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE3.) (ci-apr\u00e8s\u00ablasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)\u00bb) et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE4.)(ci-apr\u00e8s\u00abla soci\u00e9t\u00e9SOCIETE4.)\u00bb),d\u00e9pos\u00e9 le31mai2023 au greffe de la Cour sup\u00e9rieure deJustice; Vu le m\u00e9moire en r\u00e9ponse signifi\u00e9 le31 mai2023 parl\u2019ADMINISTRATION COMMUNALE DE KAERJENG \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.),\u00e0la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.),\u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE4.), d\u00e9pos\u00e9 le9 juin 2023 au greffe de la Cour; Sur les conclusionsdu procureur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat adjoint Christiane BISENIUS. Sur lesfaits Selon lesarr\u00eatsattaqu\u00e9s, leTribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile et statuant en continuation d\u2019un jugement avant-dire-droitayant ordonn\u00e9 une mesure d\u2019expertise,avaitfix\u00e9 la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9<\/p>\n

3 SOCIETE1.)situ\u00e9e sur le territoire de la commune de Bascharage \u00e0 un certain montant, avait dit que l\u2019ADMINISTRATION COMMUNALE DE KAERJENG en deviendrait propri\u00e9taire contre paiement de ce montant et avait d\u00e9clar\u00e9 le jugement commun aux soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE3.)etSOCIETE4.).La Cour d\u2019appel avait,par un premier arr\u00eat, renvoy\u00e9 le dossier devant les experts d\u00e9sign\u00e9s par les juges de premi\u00e8re instanceaux fins d\u2019\u00e9valuation de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re litigieuseet a,par un second arr\u00eat, fix\u00e9 la valeur de cette propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un montant sup\u00e9rieur et dit quel\u2019ADMINISTRATION COMMUNALE DE KAERJENG en deviendrait propri\u00e9taire contre paiement de ce montant. Sur lemoyenuniquedecassation Enonc\u00e9dumoyen \u00abTir\u00e9d\u2019unepart dela violation del\u2019article 89 de la Constitutionet de l\u2019article 249 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile,combin\u00e9 \u00e0l\u2019article 587 du m\u00eame code, et d\u2019autre part de la violation del\u2019article 1134 du Code civilpar d\u00e9naturation du contrat. En sa premi\u00e8re branche, de la violation del\u2019article 89 de la Constitutionet del\u2019article 249 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile,combin\u00e9 \u00e0l\u2019article 587 du m\u00eame code, en ce queles juges d\u2019appel ont renvoy\u00e9 l\u2019affaire devant les experts afin de leur permettre de prendre connaissance du proc\u00e8s-verbal de l\u2019huissier de justice V\u00e9ronique REYTER du 9 avril 2021 et de l\u2019avis de l\u2019architecte Jacques CLAUDE du 7 avril 2021 et de reconsid\u00e9rer la hauteur de l\u2019immeuble ainsi, le cas \u00e9ch\u00e9ant, que les calculs faits sur base desvolumes b\u00e2tis, apr\u00e8s avoir rappel\u00e9 la mission d\u2019expertise telle qu\u2019ordonn\u00e9e par jugement du 11 mai 2016, \u00e0 savoir:<<se prononcer dans un seul rapport sur la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents, ouvrages ou plantations, construits ou faits par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)S.A. sur le terrain situ\u00e9 \u00e0ADRESSE4.)' d\u2019une contenance de 23 ares, 94 centiares>>, au motifque les parties n\u2019ont \u00e0 aucun stade de la proc\u00e9dure discut\u00e9 sur la d\u00e9finition de la notion de \u00abvaleur de la propri\u00e9t\u00e9 \u00bbet \u00e0 d\u00e9faut de pr\u00e9cision de concept et en l\u2019absence de toute discussion \u00e0 ce sujet, il convient de reconsid\u00e9rer la valeur intrins\u00e8que de la propri\u00e9t\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire la valeur propre que le bien a par lui- m\u00eame, cette valeur ne tenant pas compte du caract\u00e8rede convenance, de la r\u00e8gle de l\u2019offre et de la demande, ni de la situation g\u00e9ographique de l\u2019immeuble et que c\u2019est dans ce sens que les experts judiciaires ont compris la mission et qu\u2019ils ont effectu\u00e9 le travail, pour ensuite renvoyer le dossier devant les experts judiciaires afin qu\u2019ils revoient la question de la hauteur de l\u2019immeuble sur base des pi\u00e8ces qui ont seulement \u00e9t\u00e9 produites en instance d\u2019appel, alors que,loin de ne pas avoir discut\u00e9 sur la d\u00e9finition de la notion de <<valeur depropri\u00e9t\u00e9>>,les parties appelantes n\u2019ont eu de cesse de mettre l\u2019accent sur cette question \u00e0 la fois en premi\u00e8re instance, dans leurs conclusions du 24 juin 2020, o\u00f9, en page 2, elles faisaient valoir que:<\/p>\n

4 <<1.L\u2019expertise du bureau d\u2019expertise WIES,qui a \u00e9t\u00e9 contresign\u00e9e par l\u2019expert KINTZELE, n\u2019est pas uniquement critiquable face \u00e0 l\u2019expertise ZECHES, qui \u00e9value la valeur actuelle des objets au double de Monsieur WIES, mais \u00e9galement face \u00e0 d\u2019autres calculs faits par l\u2019expert WIES dans d\u2019autres dossiers identiques sinon similaires \u00e0 celui-ci o\u00f9 les chiffres diff\u00e8rent totalement de ceux qui ont \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9s dans la pr\u00e9senteesp\u00e8ce.>> et dans l\u2019acte d\u2019appel o\u00f9, en page 3, point 2, elles faisaient valoir que: <<1.L\u2019expertise du bureau d\u2019expertise WIES, qui a \u00e9t\u00e9 contresign\u00e9e par l\u2019expert KINTZELE, n\u2019est pas uniquement critiquable face \u00e0 l\u2019expertise ZECHES, qui \u00e9value lavaleur actuelledes objets au double de Monsieur WIES, mais \u00e9galement face \u00e0 d\u2019autres calculs faits par l\u2019expert WIES dans d\u2019autres dossiers identiques sinon similaires \u00e0 celui-ci o\u00f9 les chiffres diff\u00e8rent totalement de ceux qui ont \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9s dans la pr\u00e9senteesp\u00e8ce. Ces expertises sont vers\u00e9es dans une 5 \u00e8me farde de pi\u00e8ces et \u00e9tablissent que l\u2019expert WIES s\u2019est contredit.>> et ce aussi par courriel du 14 octobre 2019 \u00e0 l\u2019attention des experts o\u00f9 il est entre autre fait \u00e9tat du prix de l\u2019immobilier qui a pris au moins 50 % depuis 2008 et en rappelant dans l\u2019acte d\u2019appel \u00e0 la page 3 pr\u00e9cit\u00e9, que cette hausse de prix doit \u00e9galement \u00eatre prise en consid\u00e9ration dans l\u2019\u00e9valuation de la valeur actuelle du hall en renvoyant \u00e0 l\u2019article 8 de la Convention de concession du droit de superficie du 16 juin 2006 liant les parties et qui parle express\u00e9ment de la valeur actuelle, de sorte qu\u2019en statuant ainsi, la Cour a, par d\u00e9faut de r\u00e9ponse \u00e0 conclusions et d\u00e9faut de motifs, fait fi des discussions qui justement ont bien eu lieu sur la d\u00e9finition de la notion de valeur de la propri\u00e9t\u00e9 en consid\u00e9rant-\u00e0 tort-que les parties n\u2019auraient \u00e0aucun stade de la proc\u00e9dure discut\u00e9 sur celle-ci, et viol\u00e9l\u2019article 89 de la Constitutionetl\u2019article 249 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civilecombin\u00e9 \u00e0l\u2019article 687 du m\u00eame Code. En sa deuxi\u00e8me branche de la violation del\u2019article 1134 du Code civilpar d\u00e9naturation du contrat en ce queles juges d\u2019appel ont renvoy\u00e9 l\u2019affaire devant les experts afin de leur permettre de prendre connaissance du proc\u00e8s-verbal de l\u2019huissier de justice V\u00e9ronique REYTER du 9 avril 2021 et de l\u2019avis de l\u2019architecte JacquesCLAUDE du 7 avril 2021 et de reconsid\u00e9rer la hauteur de l\u2019immeuble ainsi, le cas \u00e9ch\u00e9ant, que les calculs faits sur base des volumes b\u00e2tis apr\u00e8s avoir rappel\u00e9 la mission d\u2019expertise telle qu\u2019ordonn\u00e9e par jugement du 11 mai 2016, \u00e0 savoir:<<se prononcer dans un seul rapport sur la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents, ouvrages ou plantations, construits ou faits par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA. sur le terrain situ\u00e9 \u00e0ADRESSE4.)" d\u2019une contenance de 23 ares, 94 centiares>>, au motifque les parties n\u2019ont \u00e0 aucun stade de la proc\u00e9dure discut\u00e9 sur la d\u00e9finition de la notion de<<valeur de la propri\u00e9t\u00e9>>et \u00e0 d\u00e9faut de pr\u00e9cision de concept et en l\u2019absence de toute discussion \u00e0 ce sujet, il convient de reconsid\u00e9rer la valeur intrins\u00e8quede la propri\u00e9t\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire la valeur propre que le bien a par lui-<\/p>\n

5 m\u00eame, cette valeur ne tenant pas compte du caract\u00e8re de convenance, de la r\u00e8gle de l\u2019offre et de la demande, ni de la situation g\u00e9ographique de l\u2019immeuble et que c\u2019est dans ce sens que les experts judiciaires ont compris la mission et qu\u2019ils ont effectu\u00e9 le travail, pour ensuite renvoyer le dossier devant les experts judiciaires afin qu\u2019ils revoient la question de la hauteur de l\u2019immeuble sur base des pi\u00e8ces qui ont seulement \u00e9t\u00e9 produites en instance d\u2019appel, alors queles parties ont, dans leur contrat intitul\u00e9<<Concession d\u2019un droit de superficie>>dat\u00e9 du 16 juin 2006, pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 8 ce qui suit : <<A l\u2019expiration du droit de superficie, la Commune ou tout autre entreprise tierce voulant acqu\u00e9rir le droit de superficie du terrain en question peut prendre la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents, ouvrages ou plantations construits ou faits par la Soci\u00e9t\u00e9. La valeuractuelle de ces objets sera d\u00e9termin\u00e9e par un coll\u00e8ge de deux experts. Chaque partie d\u00e9signera son expert et en fera conna\u00eetre le nom \u00e0 l\u2019autre partie.>>, qu\u2019il \u00e9tait donc de convention expresse et non \u00e9quivoque entre parties qu\u2019il fallait consid\u00e9rer lavaleur actuelle de la propri\u00e9t\u00e9 et non point-tel que retenu par les juges d\u2019appel-la valeur intrins\u00e8que de celle-ci, de sorte qu\u2019en renvoyant \u00e0 la notion de valeur intrins\u00e8que du b\u00e2timent, les juges ont m\u00e9connu les stipulations contractuelles non \u00e9quivoques liant les parties selon lesquelles la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 prendre en consid\u00e9ration \u00e9tait la valeur actuelle de celle-ci et non sa valeur intrins\u00e8que et ont ainsi viol\u00e9l\u2019article 1134 du Code civilqui dispose que les conventions l\u00e9galement form\u00e9es tiennent lieu de loi \u00e0 ceux qui les ont faites.\u00bb. R\u00e9ponse de la Cour Sur la premi\u00e8re branche du moyen Il ne r\u00e9sulte pas des \u00e9l\u00e9ments de proc\u00e9dure auxquels la Cour peut avoir \u00e9gard que lesdemanderessesen cassation aientpr\u00e9sent\u00e9 en instance d\u2019appel un argument tenant \u00e0 la d\u00e9finition de la notion de \u00abvaleur de la propri\u00e9t\u00e9\u00bb sur lequel les juges d\u2019appel auraient d\u00fb prendre positionpar une d\u00e9cision motiv\u00e9e. Il s\u2019ensuit que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9. Sur la seconde branche du moyen En retenant \u00abForce est de constater que les parties n\u2019ont \u00e0 aucun stade de la proc\u00e9dure discut\u00e9 sur la d\u00e9finition de la notion de<<valeur de la propri\u00e9t\u00e9>>. A d\u00e9faut de pr\u00e9cision du concept et en l\u2019absencede toute discussion \u00e0 ce sujet, il convient de consid\u00e9rer la valeur intrins\u00e8que de la propri\u00e9t\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire la valeur propre que le bien a par lui-m\u00eame. Cette valeur ne tient pas compte du caract\u00e8re de convenance, de la r\u00e8gle de l\u2019offre et de la demande,ni de la situation g\u00e9ographique de l\u2019immeuble.\u00bb,<\/p>\n

6 les juges d\u2019appel ontproc\u00e9d\u00e9 \u00e0une interpr\u00e9tation souveraine, hors toute d\u00e9naturation,destermesde la convention de concessiondu 16 juin 2006que leur ambigu\u00eft\u00e9 rendait n\u00e9cessaire. Il s\u2019ensuit que la seconde branche du moyen n\u2019est pas fond\u00e9e. Sur la demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure Il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge delad\u00e9fenderesseen cassation l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des frais expos\u00e9s non compris dans les d\u00e9pens. Il convient de lui allouer l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sollicit\u00e9e de 3.500 euros. PAR CES MOTIFS, la Cour de cassation: rejette le pourvoi; condamne les demanderesses en cassation \u00e0 payer \u00e0 la d\u00e9fenderesse en cassation une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.500 euros; les condamne aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation avec distraction au profit de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e Etuded\u2019avocats PIERRET & associ\u00e9s, sur ses affirmations de droit. La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par le conseiller Agn\u00e8s ZAGOen pr\u00e9sence del\u2019avocat g\u00e9n\u00e9ralBob PIRONet du greffier Daniel SCHROEDER.<\/p>\n

7 Conclusions du Parquet G\u00e9n\u00e9ral dans l\u2019affaire de cassation 1.la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.) 2.la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.) contre 1.l\u2019Administration communale de Kaerjeng 2.la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE3.) 3.la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE4.) n\u00b0 CAS-2023-0095 du registre Le pourvoi en cassation, introduit par la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOCIETE2.)par un m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le 12 mai 2023 aux d\u00e9fenderesses en cassation et d\u00e9pos\u00e9 au greffe de laCour Sup\u00e9rieure de Justice le 31 mai 2023, est dirig\u00e9 contre un arr\u00eat n\u00b0 165\/21-VII-CIV rendu par la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile en instance d\u2019appel, statuant contradictoirement, en date du 24 novembre 2021 et contre un arr\u00eatn\u00b0 50\/23-VII-CIV rendu par la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, en date du 29 mars 2023, dans la cause inscrite sous le n\u00b0 CAL-2021-000137 du r\u00f4le. Sous le paragraphe \u00abIII. recevabilit\u00e9 du pr\u00e9sentrecours en cassation\u00bb de leur m\u00e9moire en cassation, les demanderesses en cassation pr\u00e9cisent que le pourvoi est form\u00e9 contre l\u2019arr\u00eat du 24 novembre 2021. Selon les \u00e9l\u00e9ments du dossier, l\u2019arr\u00eat du 29 mars 2023 n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9, de sorte que les d\u00e9lais pr\u00e9vus aux articles 7 et 10 de la loi modifi\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation n\u2019a pas commenc\u00e9 \u00e0 courir. La partie d\u00e9fenderesse en cassation l\u2019Administration communale de Kaerjeng a signifi\u00e9 un m\u00e9moire en r\u00e9ponse le 31mai 2023 aux parties demanderesses sub) 1 et sub 2) et aux parties d\u00e9fenderesses sub 2) et sub 3) et elle l\u2019a d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour le 9 juin 2023. Ayant \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 et d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour dans le d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter du jour de lasignification du m\u00e9moire en cassation, conform\u00e9ment aux articles 15 et 16 de la loi pr\u00e9cit\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885, ce m\u00e9moire est \u00e0 consid\u00e9rer comme recevable. Quant aux faits et r\u00e9troactes: Le 17 d\u00e9cembre 2009, l\u2019Administration communale de Bascharage, actuellement l\u2019Administration communale de Kaerjeng a fait donner assignation \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme<\/p>\n

8 SOCIETE1.), \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE3.)et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE4.)pour voir prononcer la r\u00e9siliation de la convention de concession d\u2019un droit de superficie conclue en date du 16 juin 2006 entre la Commune de Kaerjeng et la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.)et les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE3.)etSOCIETE4.)s\u2019entendre d\u00e9clarer r\u00e9sili\u00e9 leur contrat de sous-location. Le 15 juillet 2010, l\u2019Administration communale de Kaerjeng a assign\u00e9 en intervention la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)pour s\u2019entendre d\u00e9clarer commun le jugement \u00e0 intervenir. Par unpremier jugement du 29 avril 2015, le tribunal s\u2019est notamment d\u00e9clar\u00e9 comp\u00e9tent rationae materiae pour conna\u00eetre de la demande en r\u00e9siliation du pr\u00e9dit contrat de concession entre l\u2019Administration communale de Kaerjeng et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Par unsecond jugement du 11 mai 2016, le tribunal anotamment d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9sili\u00e9e la convention de concession d\u2019un droit de superficie entre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et l\u2019Administration communale de Kaerjeng et a commis, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 8 de la pr\u00e9dite convention, un coll\u00e8ge de deux experts afin qu\u2019ilsse prononcent dans un seul rapport surla valeur de la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents, ouvrages ou plantations, construits ou faits par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) et a d\u00e9sign\u00e9 \u00e0 cette deux experts(Georges WIES et Patrick CHARPENTIER). Par exploit d\u2019huissier du 29juin 2016, les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE1.)etSOCIETE2.)ont r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9appel du jugement du 11 mai 2016, non signifi\u00e9, et elles ont notamment demand\u00e9, par r\u00e9formation de la d\u00e9cision entreprise, \u00e0 voir \u00ab rejeter l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des demandes de la Commune,dire que la convention de concession d\u2019un droit de superficie du 16 juin 2006 n\u2019est pas r\u00e9sili\u00e9e, ordonner tous devoirs de droit en la mati\u00e8re et \u00e0 voir d\u00e9clarer opposable et commun l\u2019arr\u00eat \u00e0 intervenir aux intim\u00e9s les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE3.)etSOCIETE4.)\u00bb. Par unarr\u00eat du 31 mai 2018, la Cour a re\u00e7u l\u2019appel, l\u2019a dit non fond\u00e9 et confirm\u00e9 le jugement dans la mesure o\u00f9 il \u00e9tait entrepris et renvoy\u00e9 l\u2019affaire en pros\u00e9cution de cause devant la premi\u00e8re chambre du tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg ; d\u00e9clar\u00e9 l\u2019arr\u00eat commun aux soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE3.)etSOCIETE4.). Suite au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019expert Patrick CHARPENTIER, l\u2019expert Gilles KINTZELE a \u00e9t\u00e9 commis par ordonnance du 24 avril 2019. Les experts Georges WIES et Gilles KINTZELE ont \u00e9tabli leur rapport commun en date du 18 novembre 2019 et ils ont chiffr\u00e9 la valeur de l\u2019immeuble au montant de 1.044.000,-euros. Par untroisi\u00e8me jugement du 4 novembre 2020, le tribunal a rejet\u00e9 la demande des soci\u00e9t\u00e9s SOCIETE1.)etSOCIETE2.)en institution d\u2019une expertise compl\u00e9mentaire et fix\u00e9 la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents, ouvrages ou plantations, construits ou faits par la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)au montant de 1.044.000.-euros, et d\u00e9clar\u00e9 le jugement commun aux soci\u00e9t\u00e9s SOCIETE3.)etSOCIETE4.). Pour fixer la valeur de lapropri\u00e9t\u00e9, le tribunal a constat\u00e9 qu\u2019apr\u00e8s une description d\u00e9taill\u00e9e de l\u2019immeuble \u00e0 \u00e9valuer, les experts ont retenu un volume b\u00e2ti de 1.390 m\u00e8tres cubes pour la partie avant (bureaux et logement) et de 2.919 m\u00e8tres cubes pour la partie arri\u00e8re (hall industriel) du b\u00e2timent; qu\u2019ils ont \u00e9valu\u00e9 la valeur \u00e0 neuf d\u2019apr\u00e8s le tableau \u00abGeb\u00e4udesch\u00e4tzung\u00bb de MM. PERSONNE1.),PERSONNE2.),PERSONNE3.),PERSONNE4.)et estim\u00e9 le facteur de v\u00e9tust\u00e9 \u00e0 appliquer pour le calcul de la valeur r\u00e9elle \u00e0 15%; qu\u2019ils ont appliqu\u00e9 un facteur de v\u00e9tust\u00e9 de 25% pour les am\u00e9nagements int\u00e9rieurs et ext\u00e9rieurs. Apr\u00e8s \u00e9valuation selon la m\u00e9thode pr\u00e9-d\u00e9crite, les experts judiciaires sont arriv\u00e9s en d\u00e9finitive \u00e0 une valeur globale de l\u2019immeuble de 1.044.000,-euros. Sous le point 3) dujugement (appr\u00e9ciation du tribunal), le tribunal a compar\u00e9 le rapport d\u2019expertise judiciaire \u00e0 celui de l\u2019expert Patrick ZECHES, a mis<\/p>\n

9 en exergue les points communs (m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation selon des param\u00e8tres identiques) et les points divergents (indices de prix de la construction d\u2019avril 2019 et octobre 2019, prise en compte d\u2019une plus-value pour la partie logement et pour des frais divers par l\u2019expert ZECHES et non par les experts judiciaires). Les juges ont relev\u00e9 \u00abqu\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment du dossier ne permet de dire que les experts judiciaires se sont tromp\u00e9s et que les valeurs avanc\u00e9es par eux ne sont pas justes. Les taux de v\u00e9tust\u00e9s appliqu\u00e9 par les experts judiciaires de 20% ne diverge pas fondamentalement du taux de 17,87% appliqu\u00e9 par l\u2019expert ZECHES. Quant \u00e0 l\u2019\u00e9valuation de la valeur \u00e0 neuf du volume b\u00e2ti, aucun \u00e9l\u00e9ment du dossier ne permet de retenir que c\u2019est \u00e0 tort que les experts judiciaires se sont r\u00e9f\u00e9r\u00e9s au tableau \u00abGeb\u00e4udesch\u00e4tzung\u00bb de MM. PERSONNE1.),PERSONNE2.),PERSONNE3.),PERSONNE4.). Les\u00e9l\u00e9ments soumis au tribunal ne lui ont pas permis de retenir que la r\u00e9f\u00e9rence de l\u2019expert ZECHES au manuel de MM.PERSONNE5.)etPERSONNE6.)correspondait \u00e0 une \u00e9valuation plus r\u00e9elle que celles des experts judiciaires\u00bb. Le tribunal a estim\u00e9 que \u00abbien que la valeur des terrains au Luxembourg augmentait de mani\u00e8re constante, les immeubles b\u00e2tis subissent \u00e0 partir de la date de leur construction une moins-value en raison de leur \u00e2ge et de leur \u00e9tat d\u2019entretien, raison pour laquelle un taux de v\u00e9tust\u00e9 est un principe appliqu\u00e9 dans l\u2019\u00e9valuation des immeubles. Il para\u00eet d\u00e8s lors logique que la valeur de l\u2019immeuble, qui doit \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9e sans \u00e9gard \u00e0 la valeur du terrain, se situe aujourd\u2019hui en-dessous de son prix de revient en 2008. De m\u00eame, est encore sans incidence l\u2019article de presse vers\u00e9 par les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE1.)etSOCIETE2.)d\u00e8s lors qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, il ne s\u2019agit pas d\u2019\u00e9valuer la valeurlocative d\u2019un espace de bureaux, mais la valeur v\u00e9nale d\u2019un immeuble industriel, sans le terrain. La \u00ab lettre d\u2019intention d\u2019achat \u00bb du 5 novembre 2019 invoqu\u00e9e par les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE1.)etSOCIETE2.)n\u2019emporte pas non plus la conviction du tribunal sur le fait que les experts auraient sous-\u00e9valu\u00e9 l\u2019immeuble dont il s\u2019agit. Ce courrier a \u00e9t\u00e9 \u00e9mis par la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE5.)S.A. suite \u00e0 l\u2019assignation introductive de la pr\u00e9sente instance et donc en pleine proc\u00e9dure d\u2019\u00e9valuation de l\u2019immeuble. Elle neposs\u00e8de donc pas de force probante suffisamment objective, contrairement aux conclusions circonstanci\u00e9es communes des deux experts. Etant donn\u00e9 que les conclusions des experts judiciaires sont claires et ne sont mises en doute par aucun \u00e9l\u00e9ment du dossier,la demande en institution d\u2019une expertise compl\u00e9mentaire pr\u00e9sent\u00e9e par les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE1.) etSOCIETE2.)est \u00e0 rejeter. Aux termes de l\u2019article 8 de la convention de concession : \u00ab A l\u2019expiration du droit de superficie, la Commune ou toute autre entreprise tierce voulant acqu\u00e9rir le droit de superficie du terrain en question peut prendre la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents, ouvrages ou plantations construits ou faits par la Soci\u00e9t\u00e9. \u00bb Il se d\u00e9gage des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent qu\u2019il y a lieu de fixer la valeur des b\u00e2timents, ouvrages ou plantations construits ou faits par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)au montant de 1.044.000.-euros et qu\u2019il y a lieu de dire que la COMMUNE de KAERJENG en prendra la propri\u00e9t\u00e9 par paiement dudit montant \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.).\u00bb. Parexploit d\u2019huissier du 23 d\u00e9cembre 2020, les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE1.)etSOCIETE2.)ont relev\u00e9 appel contre le jugement du 4 novembre 2020, signifi\u00e9 en date du 17 novembre 2020 et par r\u00e9formation du jugement entrepris, elles ont sollicit\u00e9 principalement,la fixation de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9au montant de 2.191.509,29 euros. En ordre subsidiaire, elles ont demand\u00e9, sur base de l\u2019article 8 de la convention de cession la nomination d\u2019un coll\u00e8ge de deux experts afin de se prononcer dans un seul rapport sur la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents, ouvrages ou plantations, construits ou faits par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), sur le terrain situ\u00e9 \u00e0ADRESSE4.), d\u2019une contenance de 23 ares et 94 centiares. En ordre plus subsidiaire, elles ont sollicit\u00e9 une contre-expertisepour \u00e9valuer la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents, ouvrages ou plantations, construits ou faits par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)sur le pr\u00e9dit terrain.<\/p>\n

10 Pararr\u00eat rendu le 24 novembre 2021, la Cour a rappel\u00e9 la mission des experts judiciaires soit \u00ab de se prononcer dans un seul rapport sur la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 des b\u00e2timents, ouvrages ou plantations, construits ou faits par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)S.A. sur le terrain situ\u00e9 \u00e0 ADRESSE4.)\u2019 d\u2019une contenance de 23 ares, 94 centiares\u00bb avant de continuer \u00abForce est de constater que les parties n\u2019ont \u00e0 aucun stade de la proc\u00e9dure discut\u00e9 sur la d\u00e9finition de la notion de \u00ab valeur de la propri\u00e9t\u00e9\u00bb. A d\u00e9faut de pr\u00e9cision du concept et en l\u2019absence de toute discussion \u00e0 ce sujet, il convient de consid\u00e9rer la valeur intrins\u00e8que de la propri\u00e9t\u00e9, c\u2019est-\u00e0- dire la valeur propre que le bien a par lui-m\u00eame. Cette valeur ne tient pas compte du caract\u00e8re de convenance, de la r\u00e8gle de l\u2019offre et de la demande, ni de la situation g\u00e9ographique de l\u2019immeuble. Il convient de relever d\u2019embl\u00e9e que c\u2019est dans ce sens que les experts judiciaires ont compris la mission et qu\u2019ils ont effectu\u00e9 leur travail\u00bb et de continuer qu\u2019\u00aben instance d\u2019appel, les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE1.)etSOCIETE2.)critiquent les mesures faites par les experts judicaires pour ce qui est de la hauteur de l\u2019immeuble. \u2026\u00bb Pararr\u00eat du 1 er d\u00e9cembre 2022, la Cour de cassation a d\u00e9clar\u00e9 irrecevable le pourvoi en cassation dirig\u00e9 par les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE1.)etSOCIETE2.)contre l\u2019arr\u00eat du 24 novembre 2021 par application del\u2019article 3, alin\u00e9as 2 et 3, de la loi modifi\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation. Pararr\u00eat du 29 mars 2023, la Cour a ent\u00e9rin\u00e9 les conclusions corrig\u00e9es des experts judiciaires et a chiffr\u00e9 la valeur de l\u2019immeuble au montant de 1.159.000,-euros. Quant \u00e0 l\u2019unique moyen de cassation : Il est tir\u00e9 d\u2019une part de la violation de l\u2019article 89 de la Constitution et de l\u2019article 249 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile, combin\u00e9 \u00e0 l\u2019article 587 du m\u00eame code, et d\u2019autre part de la violation de l\u2019article 1134 du code civil par d\u00e9naturation du contrat. Dans le cadre de l\u2019unique moyen, divis\u00e9 en deux branches, les demanderesses en cassation font \u00e9tat d\u2019un vice de forme et d\u2019un vice de fond, et reprochent aux juges de fond simultan\u00e9ment un d\u00e9faut de r\u00e9ponse \u00e0 conclusions et la d\u00e9naturation du contrat. En sa premi\u00e8re branche, les demanderesses en cassation visent le d\u00e9faut de motifs et le d\u00e9faut de r\u00e9ponse \u00e0 conclusions. Ainsi, la Cour aurait omis de r\u00e9pondre \u00e0 leurs arguments et moyens tir\u00e9 de l\u2019article 8 du contrat intitul\u00e9 concession d\u2019un droitde superficie du 16 juin 2006. La Cour se serait bas\u00e9e sur la valeur intrins\u00e8que de la propri\u00e9t\u00e9 et non sur la valeur actuelle de celle-ci, pr\u00e9conis\u00e9e par les demanderesses en cassation \u00e0 diff\u00e9rents stades de la proc\u00e9dure. Il est constant que le cas d\u2019ouverture du d\u00e9faut de motifs constitue un vice de forme: un jugement est r\u00e9gulier en la forme d\u00e8s qu\u2019il comporte un motif expr\u00e8s ou implicite, si incomplet ou si vicieux soit-il, sur le point consid\u00e9r\u00e9. Le d\u00e9faut de motifs suppose donc l\u2019absence de toute motivation sur le point consid\u00e9r\u00e9 1 . En l\u2019esp\u00e8ce, il appert de l\u2019acte d\u2019appel des demanderesses en cassation contre le jugement rendu le 4 novembre 2020, qu\u2019elles ont utilis\u00e9 les termes \u00ab valeur actuelle \u00bb en r\u00e9f\u00e9rence au rapport de l\u2019expert ZECHES \u00ab qui\u00e9value la valeur actuelle des objets au double de Monsieur WIES, \u2026 \u00bb, sans se r\u00e9f\u00e9rer aux termes de la convention de concession d\u2019un droit de superficie, conclue 1 Jacques et Louis BORE, La cassation en mati\u00e8re civile, \u00e9dition 2023\/2024, n\u00b0 77.41.<\/p>\n

11 le 16 juin 2006 par-devant notaire (page 3 de l\u2019acte d\u2019appel, pi\u00e8ce 4 d\u00e9pos\u00e9e le 31 mai 2023)et qu\u2019elles se sont born\u00e9es \u00e0 demander une contre-expertise apr\u00e8s que le Tribunal avait retenu dans le jugement du 4 novembre 2020 que \u00ables immeubles b\u00e2tis subissent \u00e0 partir de la date de leur construction une moins-value en raison de leur \u00e2ge et de leur \u00e9tat d\u2019entretien, raison pour laquelle un taux de v\u00e9tust\u00e9 est un principe appliqu\u00e9 dans l\u2019\u00e9valuation des immeubles. Il para\u00eet d\u00e8s lors logique que la valeur de l\u2019immeuble, qui doit \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9e sans \u00e9gard \u00e0 la valeur du terrain, se situe aujourd\u2019hui en-dessous de son prix de revient en 2008.\u00bb. La Cour d\u2019appel a d\u00e8s lors pu interpr\u00e9ter la notion de \u00abvaleur de la propri\u00e9t\u00e9\u00bb qui n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 autrement discut\u00e9e devant elle et inf\u00e9rer qu\u2019il convenait de retenir la \u00abvaleur intrins\u00e8que de la propri\u00e9t\u00e9c\u2019est-\u00e0-dire la valeur propre que le bien a par lui-m\u00eame et de constater que cette valeur ne tient pas compte du caract\u00e8re de convenance, de la r\u00e8gle de l\u2019offre et de la demande, ni de la situation g\u00e9ographique de l\u2019immeuble\u00bb. Le juge du fond n\u2019est pastenu de s\u2019expliquer sur des pi\u00e8ces qui n\u2019emportent pas sa conviction, mais doit pr\u00e9ciser celles qui l\u2019ont convaincu 2 . Dans son arr\u00eat du 24 novembre 2021, la Cour d\u2019appel a d\u00e8s lors \u00e0 bon droit tranch\u00e9 la question relative \u00e0 la notion de \u00abvaleur de la propri\u00e9t\u00e9\u00bb, concept par ailleurs d\u00e9j\u00e0 retenu par le Tribunal dans le jugement rendu le 4 novembre 2020, et non attaqu\u00e9per separ les appelantes, actuelles demanderesses en cassation dans leur acte d\u2019appel. Elle a d\u00e8s lors motiv\u00e9 sa d\u00e9cision et le reprochetenant au vice de forme all\u00e9gu\u00e9 est \u00e0 rejeter. En sa deuxi\u00e8me branche, les demanderesses en cassation visent la violation de l\u2019article 1134 du Code civil en ce que l\u2019arr\u00eat entrepris aurait d\u00e9natur\u00e9 les termes \u00abpourtant clairs et non \u00e9quivoques\u00bb de l\u2019article 8 de la convention de concession d\u2019un droit de superficie\u00bb, conclue le 16 juin 2006, qui se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 la d\u00e9termination par des experts de \u00abla valeur actuellede ces objets.\u00bb. Il est rappel\u00e9 qu\u2019\u00e0 la diff\u00e9rence de la Cour de cassation fran\u00e7aise qui d\u00e9cide que chaque fois que l\u2019acte est clair et pr\u00e9cis, le juge du fond ne peut, sous peine d\u2019encourir le reproche de la d\u00e9naturation, en modifier le sens ou la port\u00e9e, Votre Cour refuse de fa\u00e7on constante de conna\u00eetre du grief de la d\u00e9naturation des \u00e9crits, qu\u2019il s\u2019agisse de la d\u00e9naturation de conventions ou d\u2019\u00e9crits autres que des conventions, en consid\u00e9rant que les juges du fond disposent d\u2019un pouvoir souverain pour interpr\u00e9ter les clauses d\u2019une convention ainsi que l\u2019intention des parties contractantes et que leur d\u00e9cision \u00e0 ce sujet \u00e9chappe \u00e0 Votre contr\u00f4le. Sous le couvert du grief d\u2019une violation de l\u2019article 1134 du Code civil par la d\u00e9naturation de la convention \u00abconcession d\u2019un droit de superficie\u00bb dat\u00e9e au 16 juin 2006, le moyen ne tend qu\u2019\u00e0remettre en discussion l\u2019interpr\u00e9tation des termes de cet \u00e9crit qui rel\u00e8ve du pouvoir souverain des juges du fond et \u00e9chappe au contr\u00f4le de Votre Cour. Le moyen ne saurait d\u00e8s lors \u00eatre accueilli. 2 Idem. n\u00b0 77.84.<\/p>\n

12 Conclusion Le pourvoi est recevable, mais \u00e0 rejeter. Pour le procureur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat, le procureur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat adjoint Christiane Bisenius<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

N\u00b021\/2024 du01.02.2024 Num\u00e9roCAS-2023-00095du registre Audiencepublique dela Cour de cassation du Grand-Duch\u00e9 deLuxembourg du jeudi,premier f\u00e9vrierdeux millevingt-quatre. 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