{"id":607625,"date":"2026-04-19T16:29:42","date_gmt":"2026-04-19T14:29:42","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-19-decembre-2023-n-2022-00720\/"},"modified":"2026-04-19T16:29:46","modified_gmt":"2026-04-19T14:29:46","slug":"tribunal-darrondissement-19-decembre-2023-n-2022-00720","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-19-decembre-2023-n-2022-00720\/","title":{"rendered":"Tribunal d’arrondissement, 19 d\u00e9cembre 2023, n\u00b0 2022-00720"},"content":{"rendered":"
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1 Jugement en mati\u00e8re Civile No. 2023TADCH01\/00199 Num\u00e9ros du r\u00f4le TAD-2022-00720 Audience publique du mardi,19 d\u00e9cembre2023 Composition: Brigitte KONZ, Pr\u00e9sidente, Lexie BREUSKIN, Vice-Pr\u00e9sidente, Gilles PETRY, Premier juge, Pit SCHROEDER, Greffier. E N T R E PERSONNE1.),fonctionnaire, demeurant \u00e0 L-ADRESSE1.); partie demanderesseaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Kelly FERREIRA SIMOES, en remplacement del\u2019huissier de justiceFrank SCHAAL de Luxembourg du 23 mai 2022; comparant parMa\u00eetre Alain BINGEN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Diekirch; E T PERSONNE2.),institutrice, demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.); partied\u00e9fenderesseaux fins du pr\u00e9dit exploitFERREIRA SIMOES; comparant parMa\u00eetrePascale HANSEN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0Bettendorf.<\/p>\n

2 LE TRIBUNAL: Vu l\u2019ordonnancede la mise en \u00e9tat simplifi\u00e9e du 8 juin 2022. Vu l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture du 30 janvier 2023. Par exploit d\u2019huissier de justice du23 mai2022,PERSONNE1.),ci-apr\u00e8sPERSONNE1.),a fait donner assignation\u00e0PERSONNE2.),ci-apr\u00e8sPERSONNE2.),\u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de ce si\u00e8ge aux fins de la voir condamner\u00e0 payer \u00e0 la requ\u00e9rante le montantde50.000 euros,\u00e0 majorer des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux du jour de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde. PERSONNE1.)a \u00e9galement demand\u00e9 \u00e0 voir condamnerPERSONNE2.)au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de2.500 eurossur base de l\u2019article 240 dunouveau Codede proc\u00e9dure civile. De plus,PERSONNE1.)a demand\u00e9 \u00e0 voir condamnerPERSONNE2.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. Faits Une \u00e9valuation mobili\u00e8rede la propri\u00e9t\u00e9,objet du litige,a \u00e9t\u00e9 faite par l\u2019expert Melchior sur demande dePERSONNE2.)en date du16 ao\u00fbt 2019pour le prix de 680.000 euros. Suivant acte notari\u00e9 de vente du27 mai 2021,devant Ma\u00eetre Mireille HAMES, notaire,pass\u00e9 entre PERSONNE2.)etPERSONNE1.)cette derni\u00e8rea acquisunemaison d\u2019habitation, avec place et toutes appartenances et d\u00e9pendances, sise \u00e0ADRESSE3.), section FB deADRESSE3.), inscrite au cadastre comme suit: Commune deADRESSE4.), ancienne commune deADRESSE3.), section FB de ADRESSE3.), num\u00e9roNUMERO1.)\/1815, lieudit \u00abADRESSE5.)\u00bb, place (occup\u00e9e) b\u00e2timent \u00e0 habitation, contenant 6 ares 46 centiares. Cette vente a \u00e9t\u00e9 consentie et accept\u00e9e moyennant le prix de vente de700.000euros. Cet acte notari\u00e9 de vente du27 mai 2021contient la clause suivante \u00e0 la page 3 sous la rubriqueclauses et conditionsqui pr\u00e9voit sous le point 1: \u00abque l\u2019immeuble est vendu dans l\u2019\u00e9tat o\u00f9 il se trouve actuellement , avec toutes les servitudes actives et passives, occultes et apparentes continues ou discontinues y attach\u00e9es , sans aucune garantie ni r\u00e9p\u00e9tition de la partie venderesse , ni pour vices de construction,, ni les nuisances \u00e9ventuellement caus\u00e9es par la circulation a\u00e9riennes ou ferroviaires, ni pour la d\u00e9signation ou la contenance indiqu\u00e9e, dont le plus ou le moins tournera au profit ou la perte de la partie acqu\u00e9reuse, la diff\u00e9rence en plus ou en moinsexc\u00e9d\u00e2t-elle un vingti\u00e8me.\u00bb Et sous le point 2:\u00ab\u00e0 la demande du notaire instrumentant, en pr\u00e9sence de toutes les parties, la partie venderesse d\u00e9clare express\u00e9mentn\u2019avoir personnellement cr\u00e9\u00e9 aucune servitudeet n\u2019avoir connaissance d\u2019aucune servitude pouvant exister \u00e0 charge de l\u2019immeuble vendu, sauf celle \u00e9nonc\u00e9e, le cas \u00e9ch\u00e9ant, aux pr\u00e9sentes.\u00bb Il r\u00e9sulte de l\u2019acte notari\u00e9 quel\u2019habitationvendueparPERSONNE2.)a\u00e9t\u00e9 acquisepar elleen vertu d\u2019un acte de vente re\u00e7u par Ma\u00eetreJoseph ELVINGERen date du5 avril 2001. Par courrier officielledeson mandataire du11 octobre 2021une sommationde d\u00e9guerpissement pour le15novembre 2021a \u00e9t\u00e9 faite\u00e0PERSONNE2.)ainsi que\u00abma mandante m\u2019a expos\u00e9 par ailleurs qu\u2019elle a introduit aupr\u00e8s de l\u2019SOCIETE1.)une demande d\u2019autorisation de b\u00e2tir afin d\u2019effectuer certaines transformations \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 achet\u00e9e. Elle souhaite entreautres mettre en place des gabions \u00e0 l\u2019arri\u00e8re.<\/p>\n

3 Lorsqu\u2019elle s\u2019est enquis le 23 septembre 2021 sur le stade de l\u2019instruction de cette demande, il lui fut r\u00e9pondu par le service technique que ces gabions ne sauraient pas \u00eatre autoris\u00e9s parce qu\u2019ils entraveraient la canalisation publique enfouie dans le sol \u00e0 la limite de propri\u00e9t\u00e9. II s\u2019av\u00e8re que vous \u00e9tiez ind\u00e9niablement au courant de l\u2019existence de cet \u00e9tat, mais que vous avez cach\u00e9 sciemment son existence. Si ma mandante avait eu connaissance de ce pointd\u00e9terminant, elle n\u2019aurait pas pay\u00e9le prixarr\u00eat\u00e9. Elle aurait pay\u00e9tout au plus un prix de 650.000,00 \u20ac Du fait de la canalisation ma cliente est handicap\u00e9e dans ses projets de transformation.\u00bb Il r\u00e9sulte du courriel du19 octobre 2021duservice technique que la demande d\u2019autorisation de b\u00e2tir introduite aupr\u00e8s de la commune deADRESSE4.)poureffectuer des transformations\u00ab\u2026Mir sindo esouverbliwwe dass am Ber\u00e4ich vun de 4 Meter Kanalservitude den Terrain als Talusg\u00e9if stabilis\u00e9iert ginn ouni dass misste Gabionen gesat ginn\u2026. \u2026Virg\u00ebschter huetd\u2018Madamm Rangan mir d\u00e9inei Pl\u00e4ng gesch\u00e9ckt an mir sinn dann op der Pist fir de Permis\u00bb. L\u2019agent technique de la communePERSONNE3.)affirme dans une attestation de t\u00e9moindu21 octobre 2021,attestation non manuscritequin\u2019a pas \u00e9t\u00e9 critiqu\u00e9e pour ce motif par la partie adverse,que PERSONNE2.),l\u2019architectePERSONNE4.)dont le nom figure sur le plan introduit parPERSONNE1.) et un sieurPERSONNE5.)avaient connaissance de la servitude du collecteurcomme suit: \u00abEn ce qui conceme la servitude d'un collecteur de canalisation mixte communal sur le terrain cadastral no.NUMERO1.), il \u00e9chet de souligner que le tron\u00e7on de cette canalisation \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 bien marqu\u00e9e dans la partie \u00e9crite du PAP No.11766, approuv\u00e9 en date du 30.11.1998. En ann\u00e9e 2001, MadamePERSONNE2.)a re\u00e7u une autorisation de b\u00e2tir sur un des lots dudit PAP, permis enregistr\u00e9 sous le num\u00e9ro 2\/2001, et contenant notamment un plan d'implantation avec indication du collecteur pr\u00e9cit\u00e9. Le demande de b\u00e2tir introduite pour des transformations constructives au terrain pr\u00e9cit\u00e9e par Monsieur PERSONNE5.)et son architectePERSONNE4.), reprend le collecteur de canalisation et sa bande de servitude, ceci apr\u00e8s une version initiale sans collecteur. En guise de conclusion, je confirme sans amiguit\u00e9 que MadamePERSONNE2.), Monsieur PERSONNE5.)et MonsieurPERSONNE4.), ont eutoutles trois bien connaissance de la servitude du collecteur en question.\u00bb Par courrier officielle de son mandataire du31 mars 2022PERSONNE2.)r\u00e9fute l\u2019argumentation de PERSONNE1.)et refuse de payer une quelconque indemnit\u00e9 \u00e0PERSONNE1.). Pr\u00e9tentionset Moyensdes parties Par exploit de l\u2019huissier de justice Frank SCHAALdu 23 mai 2022PERSONNE1.)a fait donner assignation \u00e0PERSONNE2.)\u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Diekirchpour, principalement,obtenir sur basede l\u2019article 1116duCode civil dudol\u00e0 titre ded\u00e9dommagementle montant de50.000euros augment\u00e9 des int\u00e9r\u00eatsl\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde en raison de la r\u00e9ticence dolosive de l\u2019information de l\u2019existence d\u2019une servitude d\u2019un collecteurde canalisation mixte, cach\u00e9esciemment \u00e0PERSONNE1.)respectivement de son affirmation mensong\u00e8re et fausse de son inexistence elle aurait subi un pr\u00e9judice \u00e0 hauteur du montant r\u00e9clam\u00e9,et subsidiairement,\u00e0 l\u2019action estimatoire, sur base des articles 1641, 1644 du Code civil, aux fins de la voir condamner \u00e0la restitution partielle du prix de vente pour le montant de50.000euros augment\u00e9des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde.<\/p>\n

4 A l\u2019appui de sa demande, la partie demanderesse expose encore avoir achet\u00e9 suivant acte notari\u00e9 de vente du27 mai2021,dePERSONNE2.)une habitation litigieuse,vente consentie et accept\u00e9e moyennant le prix de vente de 700.000euros. Elle aurait \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e par le service technique de la commune que les gabions ne sauraient \u00eatre autoris\u00e9s parce qu\u2019ils entraveraientla canalisation publiqueenfouie dans le sol \u00e0 la limitede la propri\u00e9t\u00e9. Cet \u00e9tat de chose aurait \u00e9t\u00e9 port\u00e9 \u00e0 la connaissance dePERSONNE2.)par courrier de son mandataire du 11 octobre 2021 en faisant valoir que si elle avait eu connaissance de cet \u00e9tatdes faits elle aurait contract\u00e9 pour un prix inf\u00e9rieurau prix pay\u00e9 \u00e0 savoir 650.000 euros. Elle invoque,\u00e0 titre principal,le dol sinon la r\u00e9ticence dolosive etdemande\u00e0 titre subsidiaire defaire droit\u00e0 l\u2019actionet partant lui restituer une partie du prix de vente le montant de50.000euros \u00e0 titre de dommages int\u00e9r\u00eats. Elle demande en outre la condamnation dePERSONNE2.)\u00e0 lui payer2.500euros sur lefondement de l\u2019article 240 du nouveau Code de proc\u00e9dure civile et \u00e0 tous les frais et d\u00e9pens del\u2019instance. L\u2019agent technique de la commune aurait attest\u00e9 le 21 octobre 2021 quetantPERSONNE2.)que l\u2019architectePERSONNE4.)et un sieurPERSONNE5.)avaient connaissance de la servitude du collecteur. Elle verse \u00e0 l\u2019appui de sa demandeune attestation testimonialedu 21 octobre 2021. Elle fait encore \u00e9tat d\u2019un courrier recommand\u00e9de son mandataireavec accus\u00e9 de r\u00e9ception d\u2019octobre 2021envoy\u00e9 \u00e0PERSONNE2.), aux termes duquelPERSONNE1.)a d\u00e9nonc\u00e9 le vice que PERSONNE2.)lui aurait cach\u00e9sciemment. L\u2019expert Melchior auraitexpertis\u00e9 la maison \u00e0 680.000 euros. Elledemande,\u00e0 titre subsidiaire,la nomination d\u2019un expertpour \u00e9valuer la maison. PERSONNE2.)demandede d\u00e9bouter la partie adverse de sa demande. Elle fait valoir quePERSONNE1.)aurait euconnaissance du couvercle et de l\u2019\u00e9gout qui passeraient sur le terrain litigieux,tel que cela r\u00e9sulterait de la photo vers\u00e9e. Elle demande de d\u00e9clarerla demande bas\u00e9e sur ledol non fond\u00e9e partantdela rejeter, les conditions du dolmat\u00e9riel etdel\u2019intention dolosive ne seraient pas donn\u00e9es. La sanction d\u2019une action bas\u00e9e sur ledolserait l\u2019annulation du contrat, demande qui n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 faite. Atitre subsidiaire,elle soul\u00e8ve en premier lieu l\u2019irrecevabilit\u00e9 de l\u2019actionbas\u00e9 sur les articles1641 et 1644,\u00e0 savoir les vices cach\u00e9s,dont les conditions neseraient pas remplies non plus. Lacanalisation critiqu\u00e9eaurait \u00e9t\u00e9 visible \u00e0 l\u2019\u0153il nu et ne rendrait pas l\u2019usage de la maison et du jardin impropre\u00e0 l\u2019usage destin\u00e9, ce quePERSONNE1.)n\u2019aurait pas fait valoir. Elle conteste le quantum de la demande,le prix n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 surfait tout comme le pr\u00e9judice pourle montantr\u00e9clam\u00e9ne serait pas \u00e9tabli, tel que cela r\u00e9sulterait de l\u2019expertise Melchior. Elle demandepartantde d\u00e9bouter de tous ses moyens ainsi que de sa demande sur le fondement de l\u2019article 240 dunouveau Code de proc\u00e9dure civile. PERSONNE2.)demande enfin quePERSONNE1.)soit condamn\u00e9e \u00e0 luipayer2.500euros sur le fondement de l\u2019article 240 du nouveau Code de proc\u00e9dure civile et \u00e0 tous les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. Appr\u00e9ciation<\/p>\n

5 Recevabilit\u00e9 L\u2019assignation du23 mai2022a \u00e9t\u00e9 introduite selon la forme pr\u00e9vue par la loi, de sorte qu\u2019elle est recevable en la pure forme. Bien-fond\u00e9 Le contrat liant les parties estun contrat deventedont l\u2019objet de la vente estune propri\u00e9t\u00e9 avecun terrainetune habitation. Ce contrat contientuneclause de non garantie qui n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9 ni discut\u00e9 juridiquement par les parties. Le manquement invoqu\u00e9 \u00e0 la base de sa demande parPERSONNE1.)est le suivant: l\u2019ignorancepar elledela canalisation publiqueenfouie dans le sol \u00e0 la limitede la propri\u00e9t\u00e9et de la servitude y attach\u00e9e ainsi que la probl\u00e9matique en rapport avec l\u2019installation de gabions pour ce motif.Elle n\u2019invoque pas que l\u2019habitation serait inutilisable pour ce motif respectivement que la transformation de son projet n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 pas possible. L\u2019expertise unilat\u00e9rale par l\u2019expert MELCHIOR ainsi que des courriers du service technique de la commune deADRESSE4.)vers\u00e9sont\u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement communiqu\u00e9set donc soumis au d\u00e9bat contradictoire.L\u2019\u00e9valuationdu 19 ao\u00fbt 2019a \u00e9t\u00e9 faitedonc pratiquement 2 ans avant l\u2019acte notari\u00e9 uniquement l\u2019\u00e9valuation du prix de l\u2019immeublea \u00e9t\u00e9 critiqu\u00e9. Quant aux qualifications de l\u2019expert consult\u00e9, le tribunalrel\u00e8vequ\u2019il s\u2019agit d\u2019un expert agr\u00e9\u00e9 qui explicite en d\u00e9tail le mode d\u2019\u00e9valuation par rapport au prix du march\u00e9 et la situation de l\u2019immeuble etson \u00e9tat de v\u00e9tust\u00e9 avant la vente \u00e0 PERSONNE1.). Sans qu\u2019il n\u2019y ait donc lieu de proc\u00e9der \u00e0 une nouvellemesure d\u2019instruction propos\u00e9epar PERSONNE1.)\u00e0 titre subsidiaire,le tribunal estime qu\u2019il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 rapport\u00e9 qu\u2019une telle mesure au vu de ce qui serad\u00e9cid\u00e9 ci-apr\u00e8ssoit pertinente. Quant \u00e0 la clause de non garantie L\u2019article 1156 du Code civil dispose qu\u2019on doit dans les conventions rechercher quelle a \u00e9t\u00e9 la commune intention des parties contractantes, plut\u00f4t que de s'arr\u00eater au sens litt\u00e9ral des termes. Suivant l\u2019article 1157 du m\u00eame Code, lorsqu\u2019une clause est susceptible de deux sens, on doit plut\u00f4t l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun. Interpr\u00e9ter une convention, c'est d\u00e8s lors avant tout, rechercher la volont\u00e9 des parties. Cette volont\u00e9 qu'il s'agit de d\u00e9couvrir est celle qui a r\u00e9ellement d\u00e9termin\u00e9 les parties au moment o\u00f9 elles ont contract\u00e9, plut\u00f4t que celle que sugg\u00e8re la formulation litt\u00e9rale (JurisclasseurCivil code, art. 1156 \u00e0 1164, fasc. 10, n\u00b038). Il appartient alors aux juges du fond de rechercher l\u2019intention des parties contractantes dans les termes employ\u00e9s par elles comme dans tout comportement ult\u00e9rieur de nature \u00e0 la manifester (Civ. 3i\u00e8me, 5 f\u00e9v. 1971, D, 1971, 281). Ainsi, lorsqu\u2019une clause a \u00e9t\u00e9 valablement accept\u00e9e par deux parties et qu\u2019elle est claire et pr\u00e9cise, elle doit \u00eatre appliqu\u00e9e telle quelle, \u00e0 moins qu\u2019elle ne soit illicite. Ni l\u2019\u00e9quit\u00e9, ni la bonne foi, ni l\u2019usage n\u2019autorisentle juge \u00e0 modifier les clauses claires et pr\u00e9cises d\u2019un contrat (Pr\u00e9cis Dalloz, Droit civil, Les obligations, A. Weill et F. Terr\u00e9, no 363 et suivants). Les r\u00e8gles d\u2019interpr\u00e9tation pos\u00e9es par les articles 1156 \u00e0 1164 du Code civil n\u2019ont cependant pas de caract\u00e8re imp\u00e9ratif; ce sont de simples recommandations.<\/p>\n

6 En l\u2019esp\u00e8ce, la clause pr\u00e9vue dans l\u2019acte notari\u00e9 contenue \u00e0 la page 3 sous la rubriqueclauses et conditions pr\u00e9voitsous le point 1 que l\u2019immeuble est vendu dans l\u2019\u00e9tat o\u00f9 il se trouve actuellement, avec toutes les servitudes actives et passives, occultes et apparentes continues ou discontinues y attach\u00e9es, sans aucune garantie ni r\u00e9p\u00e9titions de la partie venderesse,ni pour vices de construction,ni les nuisances \u00e9ventuellement caus\u00e9es par la circulation a\u00e9riennes ou ferroviaires, ni pour la d\u00e9signation ou la contenance indiqu\u00e9e, dont le plus ou le moins tournera au profit ou la perte de la partie acqu\u00e9reuse, la diff\u00e9rence en plus ou en moins exc\u00e9d\u00e2t-elle un vingti\u00e8me. Il n\u2019est pas \u00e9tabli en l\u2019esp\u00e8ce quePERSONNE2.), m\u00eame si elle avait connaissance du collecteur, ait sciemment cach\u00e9 \u00e0PERSONNE1.)l\u2019existence de la servitude, pr\u00e9existante \u00e0 la vente et qu\u2019elle l\u2019aurait cr\u00e9\u00e9e, tant en ce qui concerne le tron\u00e7on de cette canalisation marqu\u00e9e dans la partie \u00e9crite du PAP No.11766, approuv\u00e9 en date du 30.11.1998 et en 2001, l\u2019autorisation de b\u00e2tir surun des lots dudit PAP, permis enregistr\u00e9 sous le num\u00e9ro 2\/2, documents officiels de la commune. Le fait invoqu\u00e9 parPERSONNE1.)est exclu par cette clausede la garantie du vendeurque partant PERSONNE2.)n\u2019est pas tenue de garantir,PERSONNE1.)ayantacquis le terrain avec l\u2019immeuble dans l\u2019\u00e9tat dans lequel il se trouve y comprisavec toutes les servitudes actives et passives, occultes et apparentes continues ou discontinues yattach\u00e9es, sans aucune garantie ni r\u00e9p\u00e9tition de la partie venderesse. Les risques \u00e9ventuels relev\u00e9sparle service technique de la commune deADRESSE4.)d\u00e9coulant des pi\u00e8ces vers\u00e9es concernent une mauvaise \u00e9vacuation des eaux en cas de pluie tr\u00e8s forte \u00abStarckreen\u00bb autres queles nuisances \u00e9ventuellement caus\u00e9es par lacirculation a\u00e9riennes ou ferroviairesn\u2019entrent pas dans les pr\u00e9visions de cetteclause. PERSONNE1.)n\u2019apas vers\u00e9 les diff\u00e9rentes demandes d\u2019autorisation respectivementles r\u00e9ponses officiellesde la commune deADRESSE4.)\u00e0 ces demandes,ni a \u00e9tabli quele projetincluant les gabions \u00e9taitson v\u0153uxouune alternative propos\u00e9e parla commune ou son entrepreneur etl\u2019architecteni qu\u2019elle ait fait part \u00e0PERSONNE2.)de ses projets de r\u00e9novation etquecette derni\u00e8re pouvait et devait savoir, en tant que non professionnelle,que la servitude de canalisation serait un emp\u00eachement \u00e0 ces projets, qui sont toujourssoumis aux contraintes pr\u00e9vuespar le PAG etau risque et p\u00e9ril du PAP\u00e0 autoriser par d\u00e9cisiondu bourgmestredansl\u2019autorisation de construire. Les critiques dePERSONNE1.)ne concernent pas desvices dus \u00e0 la construction\/r\u00e9novations proprement diteou \u00e0 l\u2019usage de l\u2019habitation, maisconcernent le non aboutissement de certains projets non autrement d\u00e9taill\u00e9spr\u00e9vusparellecommel\u2019extension vers l\u2019arri\u00e8re avec carportetles gabions. Cescritiquesneconstituentpartant pasun d\u00e9faut de qualit\u00e9 de la chose vendue. Il d\u00e9couledes pi\u00e8ces vers\u00e9esque sonl\u2019architecte avait oubli\u00e9 dans un premiertempsde faire \u00e9tat dans son projet dela canalisation se trouvant \u00e0 l\u2019arri\u00e8re dela propri\u00e9t\u00e9,il y a \u00e9t\u00e9 rem\u00e9di\u00e9par la suite et l\u2019autorisation avec les changements et adaptation des plans n\u2019emp\u00eachaient pas queles projets soient autoris\u00e9s. Il r\u00e9sulte encore de l\u2019attestationvers\u00e9e(courriel du 19 octobre 2021)quePERSONNE2.),l\u2019architecte dePERSONNE1.)et son entrepreneurconnaissaientl\u2019existence de cette canalisation et que la commune avait m\u00eame offert de contribuer \u00e0 la stabilisation en vue de l\u2019\u00e9vacuation des eaux sans fraispour PERSONNE1.)ce que cette derni\u00e8re refusait.Ses projets de r\u00e9novation avec le respect de la bande \u00e0 observer autour de la canalisation n\u2019\u00e9taient plus compromis et l\u2019autorisation avec l\u2019am\u00e9nagement des plans \u00e9tait enbonnevoie d\u2019aboutissement. Si elle n\u2019a vu les plans qu\u2019apr\u00e8s l\u2019acquisition, comme elle l\u2019affirme, elle aurait pu consulter elle-m\u00eame ou par l\u2019interm\u00e9diaire de son architecte si ses projets \u00e9taient r\u00e9alisables par rapport au PAG.<\/p>\n

7 PERSONNE1.)n\u2019a pas non plus \u00e9tabli que ces changements de plans auraient engendr\u00e9 des surco\u00fbts ou frais suppl\u00e9mentairesde l\u2019ordre des50.000 euros r\u00e9clam\u00e9s \u00e0 titre de dommages-int\u00e9r\u00eats respectivement qu\u2019elle aurait subi un pr\u00e9judice de cet ordre. Il d\u00e9coule encore du courriel vers\u00e9 que finalementles gabions n\u2019\u00e9taient plus n\u00e9cessairesetPERSONNE1.)n\u2019a partant pas non plus prouv\u00e9 que ces gabions \u00e9taient essentiels \u00e0ses projets. PERSONNE1.)reproche \u00e0PERSONNE2.)d\u2019avoir gard\u00e9 le silence quant\u00e0 l\u2019existence de la servitude de canalisation,cependantlecouverclede la canalisationdans le jardin\u00e9tait visible\u00e0 l\u2019\u0153il nulorsqu\u2019elle a visit\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9.PERSONNE1.)n\u2019a partant pasnon plusprouv\u00e9que les travaux envisag\u00e9spar elle n\u2019ont pas puse r\u00e9soudre et qu\u2019ilaurait fallur\u00e9aliser des gros \u0153uvresd\u2019entreprisesuppl\u00e9mentaires de l\u2019ordre de 50.000 eurosen raison de l\u2019existence de cette servitude. Il importe d\u00e8s lors peu quela venderessene l\u2019ait pas inform\u00e9e,ce quilaisse d\u2019\u00eatre\u00e9tabli \u00e0 l\u2019exception de tout doute,alors qu\u2019au moinselle a pu se rendre compte de visu de la pr\u00e9sence de la canalisation dans son jardin et que pour le surplusson architecte et l\u2019entrepreneuren avaientconnaissanceet ont r\u00e9agi par l\u2019adaptation des plans. Elle n\u2019a pas non plus \u00e9tabli quele manque d\u2019information reproch\u00e9 \u00e0 la venderesse aurait \u00e9tait d\u00e9terminant dans sa volont\u00e9 d\u2019acqu\u00e9rir une propri\u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9e\u00e0 680.000 eurosen 2019.Il peut \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9 que deux ans apr\u00e8s avec l\u2019\u00e9volution des prix du march\u00e9la propri\u00e9t\u00e9valait plus. PERSONNE1.)n\u2019a pas non plusprouv\u00e9que l\u2019existence ou non de cette servitude respectivement l\u2019information \u00e0 cet \u00e9gardaient\u00e9t\u00e9un \u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant dans le projet d\u2019acquisition de la propri\u00e9t\u00e9. PERSONNE1.)n\u2019a pas fait valoir qu\u2019elleaurait eu des difficult\u00e9sr\u00e9elles \u00e0se procurer desdocuments aupr\u00e8s des services communaux relatifs aux travaux de la transformation initiale de l\u2019immeuble etque la connaissancede l\u2019existence de cette servitudeaurait compromis ses projets pour l\u2019acquisition et la transformation. En effet,PERSONNE1.)n\u2019a pas invoqu\u00e9 le fait que l\u2019habitation serait inutilisable mais uniquement le fait que l\u2019existence dela servitude de canalisationlui aurait \u00e9t\u00e9 inconnu au moment de la vente et que PERSONNE2.)aurait pass\u00e9 sous le silence cette r\u00e9alit\u00e9. Quant \u00e0 la demande principale dePERSONNE1.)bas\u00e9e sur l\u2019article 1116 et ss. du Code civil; a. Le remboursement d\u2019une partie du prix de ventedu contrat\u00e0 titre de dommage-int\u00e9r\u00eats pour causededol PERSONNE1.)soutient quePERSONNE2.)lui aitfait une fausse d\u00e9claration quant \u00e0l\u2019existence d\u2019une servitude d\u2019un collecteur de canalisation mixte, cach\u00e9 sciemment,information d\u00e9couverte, selon ses all\u00e9gations,seulementapr\u00e8s le rejet de l\u2019autorisation de construire des gabions, de sorte que PERSONNE2.)auraitfait preuve de man\u0153uvres sinon de r\u00e9ticence dolosive(s). En tant que d\u00e9lit civil, ledol, s\u2019il est \u00e9tabli,ouvre \u00e0 la victime une action en r\u00e9paration du pr\u00e9judice subi. Il s'agit d'une action en responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle, la fauteretenue \u00e9tant par hypoth\u00e8se ant\u00e9rieure \u00e0 la conclusion du contrat (Jurisclasseur civil, article 1116, n\u00b044). D\u00e8s lors, en l\u2019esp\u00e8ce, la demande dePERSONNE1.), qui se base principalement sur le dol, rel\u00e8ve de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle. Comme expos\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment,PERSONNE1.)faitvaloir qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 tromp\u00e9e par la venderesse qui aurait d\u00e9ploy\u00e9 des man\u0153uvres dolosives actives afin de lui cacher l\u2019existence de la servitude impos\u00e9e par la commune \u00e0 l\u2019arri\u00e8re du jardin. La venderesse conteste tout dol et toute mauvaise foi dans son chef et fait plaider qu\u2019aucune preuve \u00e0 ce titre ne serait rapport\u00e9e, le dol ne se pr\u00e9sumant pas.<\/p>\n

8 Aux termes de l\u2019article 1116 du Code Civil, le dol est une cause de nullit\u00e9 de la convention lorsque les man\u0153uvrespratiqu\u00e9es par l\u2019une des parties sont telles qu\u2019il est \u00e9vident que, sans ces man\u0153uvres, l\u2019autre partie n\u2019aurait pas contract\u00e9. Le dol ne se pr\u00e9sume pas et doit \u00eatre prouv\u00e9. Il est admis que les man\u0153uvres dolosives peuvent \u00eatre constitu\u00e9es par un simple mensonge ou m\u00eame une r\u00e9ticence. A ce titre, il n\u2019est pas contest\u00e9 que le dol peut r\u00e9sulter d\u2019un simple mensonge, m\u00eame en l\u2019absence de man\u0153uvres destin\u00e9es \u00e0 lui donner cr\u00e9dit. Il importe en outre peu que le mensonge soit oral ou \u00e9crit, ni qu\u2019il figure dans l\u2019acte. Il faut que le mensonge ou la r\u00e9ticence aient \u00e9t\u00e9 motiv\u00e9s par l\u2019intention de tromper le cocontractant. L\u2019intention requise n\u2019est pas celle de causer un pr\u00e9judice, mais celle de tromper, en suscitant l\u2019erreur ou en profitant de celle-ci. La sanctionest exclue toutes les fois qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli que le cocontractant a agi dans l\u2019intention de tromper. L\u2019auteur doit partant avoir eu connaissance de la circonstance qu\u2019on lui reproche d\u2019avoir tue. Il faut par ailleurs que l\u2019erreur provoqu\u00e9e par les man\u0153uvres dolosives ait \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminante pour le cocontractant, mais il n\u2019est pas n\u00e9cessaire que l\u2019erreur ait port\u00e9 sur la substance de la chose. Il suffit qu\u2019elle ait d\u00e9termin\u00e9 le consentement de la victime. La partie qui pr\u00e9tend \u00eatre victime d\u2019un dol doit non seulement prouver l\u2019existence de man\u0153uvres du cocontractant, mais \u00e9galement que ces man\u0153uvres l\u2019ont induite en erreur, c\u2019est-\u00e0-dire que l\u2019erreur a d\u00e9termin\u00e9 son consentement. Il est de principe que le dol peut \u00eatre constitu\u00e9 par le silence d\u2019une partie dissimulant \u00e0 son cocontractant un fait qui, s\u2019il avait \u00e9t\u00e9 connu de ce dernier, l\u2019aurait emp\u00each\u00e9 de contracter (Cour de cassation fran\u00e7aise, 3\u00e8me chambre civile, 15 janvier 1971 ; Jurisclasseur civil, art. 1116, n\u00b021). Le caract\u00e8re d\u00e9terminant du dol implique une tromperie ant\u00e9rieure ou concomitante \u00e0 la formation du contrat et doit \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9in concreto. On recherchera si, compte tenu de son \u00e2ge, de son instruction, de son intelligence, de sa comp\u00e9tence professionnelle, la victime du dol a \u00e9t\u00e9 effectivement tromp\u00e9e (Terr\u00e9-Simler-Lequette, Droit Civil,Les obligations, Pr\u00e9cis Dalloz, 5e \u00e9dition, p.183, no 230). Il faut n\u00e9anmoins remarquer qu\u2019en doctrine, l'exigence d'une erreurd\u00e9terminanteest parfois traduite par une distinction opposant ledolprincipal audolincident. Cette derni\u00e8re expression d\u00e9signe, dans la doctrine classique, lesman\u0153uvresen l'absence desquelles la victime aurait consenti n\u00e9anmoins, mais \u00e0 d'autres conditions. La m\u00eame doctrine consid\u00e8re que cesman\u0153uvresne peuvent \u00eatresanctionn\u00e9es que par l'allocation de dommages-int\u00e9r\u00eats (Jurisclasseur civil, art. 1116, n\u00b0 34). Suivant la jurisprudence la plus r\u00e9cente, elle semble aujourd\u2019hui fix\u00e9e en ce sens que le dol incident peut, tout comme le dol principal, fonder l\u2019annulation du contrat (Cass.com., 30 mars 2016, n\u00b014- 11.684; Jurisclasseur civil, art. 1116, n\u00b034). Le dol doit \u00eatre r\u00e9pr\u00e9hensible, ce qui n\u2019est pas le cas d\u2019affirmations seulement inexactes du vendeur (Cass. com. 28 juin 2005 : Bull civ.2005, IV, n\u00b0 140 : RTD civ. 2005, p.591-592). Les juges ne retiennent que les mensonges ou les dissimulations du vendeur visant \u00e0 masquer l\u2019\u00e9tat r\u00e9el de l\u2019immeuble vendu, \u00e0 l\u2019effet de tromper l\u2019acqu\u00e9reur (Cass. 3 \u00e8me chambre civile, 28 mai 2002 : Jurisdata n\u00b0 2002-014716). Toutefois, de simples r\u00e9ticences ou le silence d\u2019une partie dissimulant \u00e0 son cocontractant un fait qui, s\u2019il avait \u00e9t\u00e9 connu de lui, l\u2019aurait emp\u00each\u00e9 de donner son accord, sont \u00e9galement admis par la jurisprudence comme pouvant caract\u00e9riser l\u2019\u00e9l\u00e9ment mat\u00e9riel constitutif du dol. Ainsi la r\u00e9ticence dolosive est admise actuellement, en l\u2019absence de man\u0153uvres ou de mensonges, toutes les fois o\u00f9 l\u2019une des parties manque, par son silence volontaire, \u00e0 la bonne foi sur laquelle son cocontractant \u00e9tait en droit de compter (Jurisclasseur notarial, V\u00b0 Vente d\u2019immeuble, Fasc. 200 : Vente d\u2019immeuble, vices du consentement dans la vente, C. Dol, 1\u00b0 Conditions d\u2019existence). Les juges du fond appr\u00e9cient souverainement le caract\u00e8re d\u00e9terminant de l\u2019erreur. Ce caract\u00e8re s\u2019appr\u00e9cieinconcretopar une recherche de l\u2019influence effectivement exerc\u00e9e par l\u2019erreur sur la d\u00e9cision de la victime. Le dol peut \u00eatre sanctionn\u00e9 alors m\u00eame qu\u2019il n\u2019a entra\u00een\u00e9 qu\u2019une erreur sur la valeur ou sur les motifs, voire sur une qualit\u00e9 non substantielle. Lar\u00e9ticence dolosive, \u00e0 la supposer \u00e9tablie, rend toujours excusable l\u2019erreur provoqu\u00e9e (Jurisclasseur civil, art. 1116, n\u00b0 11 et suivants). Le dol m\u00eame<\/p>\n

9 par r\u00e9ticence, doit, en tant que faute intentionnelle, \u00eatre sanctionn\u00e9 alors m\u00eame que le cocontractant aurait, en n\u00e9gligeant de s'informer, commis une faute d'imprudence. La charge de la preuve du dol appartient \u00e0 celui qui s\u2019en pr\u00e9vaut. Cette partie doit \u00e9tablir la preuve tant de l\u2019\u00e9l\u00e9ment mat\u00e9riel du dol que de son \u00e9l\u00e9ment intentionnel. Le dol \u00e9tant un fait juridique, tous les moyens de preuve sont donc admissibles. Le dol n\u2019est une cause de nullit\u00e9 du contrat que si les mensonges employ\u00e9s par un contractant \u00e9taient tels que son cocontractant ne pouvait pas v\u00e9rifier facilement les all\u00e9gations mensong\u00e8res, lesquelles ont ainsi provoqu\u00e9 chez lui une erreur invincible et partant excusable (Cour d\u2019appel, 16.6.1970, Pas. 21, p. 362). PERSONNE1.)entend obtenir indemnisation de son pr\u00e9judice subi du fait du dol commis par PERSONNE2.). Elle invoque \u00e0 ce titrel\u2019article 1116 du Code Civil. Il convient \u00e0 ce titre de rappeler qu\u2019en mati\u00e8re de dol, la jurisprudence se montre lib\u00e9rale et conf\u00e8re \u00e0 la victime d\u2019un dol l\u2019option entre le droit de demander l\u2019annulation du contrat, celui de se borner \u00e0 solliciter des dommages et int\u00e9r\u00eats ou encore celui de pr\u00e9tendre \u00e0 des dommages et int\u00e9r\u00eats en plus de l\u2019annulation du contrat (G. Ravarani,La responsabilit\u00e9 des personnes priv\u00e9es et publiques, Pasicrisie 2014, 3 \u00e8me \u00e9d., n\u00b0485). A ce niveau il convient de noter que si lesdeux actions, \u00e0 savoir l\u2019action en annulation et l\u2019action en indemnisation, n\u2019ont pas le m\u00eame objet, il reste cependant qu\u2019elles sont fond\u00e9es sur la m\u00eame cause, celle-ci r\u00e9sidant dans les faits constitutifs de dol. Par suite, une condamnation \u00e0 des dommages et int\u00e9r\u00eats peut \u00eatre juridiquement fond\u00e9e soit sur l\u2019article 1382 du Code Civil, soit sur l\u2019article 1116 de celui-ci (Jurisclasseur civil, art 1116, n\u00b045). PERSONNE1.)estdonc recevable \u00e0 solliciter des dommages et int\u00e9r\u00eats sur base de l\u2019article 1116 du Code Civil. Elle fait plaider qu\u2019en raison du dol commis, elle subirait un grave pr\u00e9judice \u00e9valu\u00e9 \u00e0 50.000 \u20ac Lorsque la victime du dol opte pour l\u2019action en dommages et int\u00e9r\u00eats sans solliciter l\u2019annulation du contrat, le seul pr\u00e9judice dont elle puisse alors obtenir r\u00e9paration est celui qui r\u00e9sulte de la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses. Pratiquement, la victime se verra restituerl\u2019exc\u00e8s de prix qu\u2019elle a d\u00fb payer. Les dommages et int\u00e9r\u00eats correspondront finalement \u00e0 une r\u00e9duction de prix(G. Ravarani,La responsabilit\u00e9 des personnes priv\u00e9es et publiques, Pasicrisie 2014, 3 \u00e8me \u00e9d., n\u00b0485). En l\u2019esp\u00e8ce, le Tribunal consid\u00e8re qu\u2019\u00e9tant donn\u00e9 quePERSONNE1.)n\u2019entend pas obtenir l\u2019annulation du contrat, elle a accept\u00e9 la situation et donc le fait que la parcelle de son jardin soit soumise \u00e0 une servitude de canalisation. D\u00e8s lors, tous les pr\u00e9judices invoqu\u00e9s et tir\u00e9s de l\u2019existence dela servitude de canalisation ne sauraient \u00eatre pris en consid\u00e9ration. Quant aux explications fournies, le Tribunal comprend qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une demande en diminution du prix d\u2019acquisition pay\u00e9. La vente \u00e9tait relative \u00e0 une maison avec un terrain d\u2019une contenance de6ares46 centiareset il n\u2019est pas \u00e9tabli en cause que le prix pay\u00e9 prenait en compte la parcelle litigieuse avec la servitude de canalisation. En ne pr\u00e9sentant pas le compromis le tribunal en d\u00e9duit que le prix de vente a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 en consid\u00e9ration d\u2019un terrain d\u2019une contenance de6 ares 46 centiares. Uner\u00e9duction de prix ne saurait partant pas \u00eatre appliqu\u00e9e en l\u2019esp\u00e8ce,PERSONNE1.)n\u2019\u00e9tant en effet,ni en fait, ni en droit, priv\u00e9e d\u2019une partie de sa propri\u00e9t\u00e9. Au vu des consid\u00e9rations qui pr\u00e9c\u00e8dent, le Tribunal arrive \u00e0 la conclusion qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, aucun pr\u00e9judice mat\u00e9riel n\u2019est \u00e9tabli par elle.<\/p>\n

10 PERSONNE2.)faitvaloir quePERSONNE1.)pourrait pleinement jouir de cette parcelle de terrain. Le pr\u00e9judice serait partant inexistant, sinon minime et non prouv\u00e9. Dans le cadredu dol, il appartient \u00e0 la demanderesse de prouver que la servitude existaitau moment de la vente et que lavenderesse\u00e9tait au courant de celui-ci, sans en informer l\u2019acqu\u00e9reur, ceci dans le but de le tromper afin de l\u2019amener \u00e0 conclure.PERSONNE1.)doit\u00e9galement \u00e9tablir que la tromperie en question a eu une influence sursonconsentement. Le manquement \u00e0 une obligation contractuelle d\u2019information ne pouvant suffire \u00e0 caract\u00e9riser le dol par r\u00e9ticence, il revient au Tribunal de rechercher si ce manquement a \u00e9t\u00e9 commis dans un but intentionnel de tromper, faute de quoi le dol ne saurait \u00eatre caract\u00e9ris\u00e9. Tel qu\u2019\u00e9voqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, ce manquement doit \u00e9galement avoir provoqu\u00e9 une erreur d\u00e9terminante du consentement, dont il n\u2019est pas n\u00e9cessaire qu\u2019elle porte sur la substance de la chose. Toutes ces conditions ne sont pas remplies en l\u2019esp\u00e8ce, la preuve n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 rapport\u00e9e par PERSONNE1.). PERSONNE1.)ne fait pas valoir ni \u00e9tablitque des man\u0153uvres dolosives r\u00e9sulteraient des mentions reprises dansl\u2019offre de vente et dans le compromis de vente,documents qu\u2019elle ne verse pas,des photographies de la parcelle litigieuse mettant en avantbien au contrairequela canalisation \u00e9tait int\u00e9gr\u00e9e au reste de la propri\u00e9t\u00e9 et pouvait \u00eatre d\u00e9cel\u00e9e lors d\u2019une visite de la propri\u00e9t\u00e9. Par ailleurs, elle ne verse pas le compromis respectivement l\u2019annonce permettant de v\u00e9rifier quels \u00e9l\u00e9ments ont d\u00e9termin\u00e9sa d\u00e9cision etle prix de ventepay\u00e9 par elleen fonction des \u00e9l\u00e9ments \u00e0 sa disposition et des indications de l\u2019extrait cadastral. A la lecture descourriers etmessages \u00e9chang\u00e9s entre les parties, le tribunal constate qu\u2019il n\u2019y a pas de preuve concr\u00e8te quant \u00e0 l\u2019obligation pour uned\u00e9claration concr\u00e8te du vendeur quant \u00e0l\u2019existenceou nond\u2019une servitude d\u2019un collecteur de canalisation mixteet quePERSONNE2.)\u00e9tait au courant de l\u2019existence de la servitude. Le tribunalrel\u00e8veen outre qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli si et quelle pi\u00e8cePERSONNE2.)a remis \u00e0 PERSONNE1.)avant la signature de l\u2019acte et du contrat.Il n\u2019est pas contest\u00e9 quePERSONNE1.)a effectu\u00e9 3 visites des lieux avant la signature du compromis et que le couvercle d\u2019\u00e9gout \u00e9tait bien visible \u00e0 l\u2019arri\u00e8re du jardin.Par ailleurs, le contenu exact des discussions entre parties n\u2019est pas \u00e9tabli et notamment si elle avait fait part \u00e0 la venderesse de ses projets de r\u00e9novation et si cette derni\u00e8re devait savoir en tant que non professionnelle qu\u2019ils ne seraient pas r\u00e9alisables respectivement devraient\u00eatre modifi\u00e9s en raison de cette servitude. PERSONNE1.)n\u2019a partant pas \u00e9tabli quePERSONNE2.)n\u2019aitpasaffich\u00e9 de mani\u00e8re transparente l\u2019\u00e9tat duterrain o\u00f9le couvercle \u00e9tait apparentpour autant qu\u2019elleaurait \u00e9t\u00e9\u00e9tait au courant de l\u2019existence d\u2019uneservitudecequi de l\u2019avis du tribunaln\u2019est pas\u00e9tabliavant etaumoment de la vente. Il appartenait \u00e0PERSONNE1.)qui \u00e9tait entour\u00e9e de deux professionnels \u00e0 savoird\u2019un architecte et d\u2019un entrepreneurde s\u2019enqu\u00e9rir aupr\u00e8s du service techniquesurles cons\u00e9quencesde la pr\u00e9sence de cette canalisationsur sa propri\u00e9t\u00e9par rapport \u00e0 ses projets. L\u2019affirmation dePERSONNE1.)quePERSONNE2.)luiaurait cach\u00e9sciemment l\u2019existencede cette servitude est par ailleurs, d\u2019unepart,pas \u00e9tablieet d\u2019autre part, ne porte pas \u00e0 cons\u00e9quence alors que l\u2019habitation,dontconformit\u00e9\u00e0 l\u2019usage projet\u00e9 n\u2019est pas mise encause saufpour lesgabions o\u00f9PERSONNE1.)n\u2019a pasnonplus\u00e9tabli que cette cl\u00f4ture aurait \u00e9t\u00e9irr\u00e9alisableen d\u00e9finitiveet que ce projet ait\u00e9t\u00e9d\u00e9terminant dans son projet d\u2019acquisition de la propri\u00e9t\u00e9. Les r\u00e9novations concernaient d\u2019autres projets que les gabionstel que relat\u00e9 ci-avant.En effet elle ne verse aucune demande d\u2019autorisationni refusde l\u2019administration communalequant \u00e0sesprojetsde r\u00e9novationdont l\u2019inex\u00e9cution d\u00e9finitiveen raison del\u2019existence d\u2019une servitude d\u2019un collecteur de canalisation mixtereste \u00e0 l\u2019\u00e9tat de pure all\u00e9gationtout au plusa-t-ellea\u00e9tablique son architecte PERSONNE4.)avait oubli\u00e9 de le renseigner dans un premier plan.<\/p>\n

11 Le tribunal observe \u00e0 ce sujet que les travauxprojet\u00e9set apparemment refus\u00e9sn\u2019affectent pas la conformit\u00e9et l\u2019usagede l\u2019habitationmais uniquement les pourtours de la propri\u00e9t\u00e9avec \u00e9ventuellement l\u2019installationdes gabions. Elle n\u2019a pas non plus \u00e9tabli ni all\u00e9gu\u00e9 quePERSONNE2.)luiavait au moment de la ventepufaire croire qu\u2019elle pourraitproc\u00e9der\u00e0 cestravaux, queces travaux avaient \u00e9t\u00e9 l\u2019\u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant pour ellepour conclureet de payer le prix convenu. Des man\u0153uvres dolosives ne sont donc pas apparentesni \u00e9tablies. En l\u2019esp\u00e8ce, il ressort des termes m\u00eames de l\u2019assignationainsi que des photos vers\u00e9esque PERSONNE1.)a effectu\u00e9 3 visites des lieuxo\u00f9le couvercle \u00e9taitbienvisible, de sorte qu\u2019ellene peut pas valablement soutenir ne pas s\u2019\u00eatre rendu compte du v\u00e9ritable \u00e9tat de lapropri\u00e9t\u00e9,de l\u2019habitation et de son terrainavantla venteet quela pr\u00e9sence de ces \u00e9l\u00e9ments dans son jardin seraientnon conformes et dangereuxrespectivementque le domicile acquis ne serait pas habitablesinonserait impact\u00e9 parla pr\u00e9sence de l\u2019\u00e9gout et du couvercle. PERSONNE1.)\u00e9tait en mesurealors qu\u2019elle \u00e9tait assist\u00e9ed\u2019un architectedes'informer parelle-m\u00eame, de sorte qu\u2019il ne saurait donc non plus \u00eatre question de r\u00e9ticence dolosive dans le chef de PERSONNE2.). Le contrat n\u2019est donc pasvici\u00e9pour cause dedol,la demande doit \u00eatre rejet\u00e9epour ce motif. Il est superf\u00e9tatoire d\u2019analyser les autresmoyens depart et d\u2019autre\u00e0 cet \u00e9gard. Quant \u00e0 la demande subsidiaire dePERSONNE1.)bas\u00e9e sur l\u2019article 1641 et ss. du Code civil; Aux termes de l\u2019article 1641 du Code civil \u00able vendeur est tenu de la garantie \u00e0 raison des d\u00e9fauts cach\u00e9s de la chosevendue qui la rendent impropre \u00e0 l\u2019usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l\u2019acheteur ne l\u2019aurait pas acquise, ou n\u2019en aurait donn\u00e9 qu\u2019un moindre prix, s\u2019il les avait connus\u00bb. Pour tomber sous la garantie des d\u00e9fauts de la chose vendue, le vice doit \u00eatre cach\u00e9. En effet, en application de l\u2019article 1642 du Code civil, le vendeur n\u2019est pas tenu des vices apparents et dont l\u2019acheteur a pu se convaincre lui-m\u00eame. Est cach\u00e9 le vice que l\u2019acqu\u00e9reur ne pouvait pas raisonnablement constater, \u00e0 moins de s\u2019entourer de l\u2019avis d\u2019un homme de l\u2019art, cette derni\u00e8re condition n\u2019\u00e9tant pas pr\u00e9vue par la loi, d\u00e8s lors que l\u2019article 1642 du Code civil exclut de la garantie les seuls vices apparents et dont l\u2019acheteur a pu se convaincre lui-m\u00eame. (Cour d\u2019appel, 7.5.2008, Pas. 34, p. 243). Aux termes de l\u2019article 1643 du Code civil, le vendeurest tenu des vices cach\u00e9s, quand m\u00eame il ne les aurait pas connus \u00e0 moins que dans ce cas il n\u2019ait stipul\u00e9 qu\u2019il ne sera oblig\u00e9 \u00e0 aucune garantie\u00bb. Aux termes de l\u2019article 1645 du Code civil, le vendeur, s\u2019il connaissait les vices de la chose, est tenu, outre la restitution du prix qu\u2019il a re\u00e7u de tous les dommages et int\u00e9r\u00eats envers l\u2019acheteur. La chargede la preuve du vice requis appartient \u00e0PERSONNE1.). Aux termes de l\u2019article 1648 du Code civil \u00abl\u2019acheteur est d\u00e9chu du droit de se pr\u00e9valoir d\u2019un vice de la chose s\u2019il ne l\u2019a pas d\u00e9nonc\u00e9 au vendeur dans un bref d\u00e9lai \u00e0 partir du moment o\u00f9 il l\u2019aconstat\u00e9 ou aurait d\u00fb le constater\u00bb.<\/p>\n

12 Le tribunal retient du fait que les parties n\u2019ont pas conclu sur le bref d\u00e9lai de part et d\u2019autre ont renonc\u00e9 \u00e0 ce moyenet que la recevabilit\u00e9 de cette demande n\u2019est pas critiqu\u00e9epour ce motif. PERSONNE1.)adressait par l\u2019interm\u00e9diaire de son avocat, en octobre 2021, un courrier de d\u00e9nonciationde la servitude\u00e0PERSONNE2.). En l\u2019occurrence il r\u00e9sulte des affirmations de la partie demanderesse elle-m\u00eame, qu\u2019apr\u00e8s passation de l\u2019acte notari\u00e9 du 27 mai 2021et avant prise de possession de l\u2019immeuble, parcourrier recommand\u00e9 de mise en demeure du mandataire dePERSONNE1.)en date du 11 octobre 2021,PERSONNE1.)a inform\u00e9PERSONNE2.)du d\u00e9lai de d\u00e9guerpissement et a demand\u00e9 des explicationsquantauprobl\u00e8me \u00e9voqu\u00e9 par rapport aux gabionset\u00e0und\u00e9dommagementparune r\u00e9duction du prixde la vente, \u00e9tant de moins de 5 moisapr\u00e8s le contratainsi que lad\u00e9nonciation faite dans l\u2019assignation\u00e0au moins un an apr\u00e8s l\u2019acquisitiondatant du 23 mai 2022. L\u2019existence-m\u00eame dud\u00e9faut invoqu\u00e9 par la partie demanderesse \u00e9tant contest\u00e9e par la d\u00e9fenderesse, il y a lieu, avant de trancher si celui-ciestqualifiable de vices cach\u00e9s au sens de la loi, d\u2019examiner si la preuve desonexistence, desanature et desagravit\u00e9est rapport\u00e9e \u00e0 suffisance de droit. Aux termes de l\u2019article 1315 du Code civil \u00abcelui qui r\u00e9clame l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une obligation doit la prouver\u00bb. Il appartient d\u00e8s lors en l\u2019occurrence \u00e0 la demanderesse, en sa qualit\u00e9 d\u2019acqu\u00e9reusede l\u2019habitationen cause, d\u2019\u00e9tablir que les conditions d\u2019application de l\u2019article 1641 du Code civil sont r\u00e9unies, \u00e0 savoir tout d\u2019abord la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019envergure dud\u00e9faut par elle invoqu\u00e9e, et ensuite, cette preuve ayant \u00e9t\u00e9 rapport\u00e9e, le caract\u00e8re cach\u00e9, la gravit\u00e9 et l\u2019ant\u00e9riorit\u00e9 de ce vice. L\u2019acheteur d\u2019une chose vici\u00e9e a le droit de demander la r\u00e9solution de la vente par l\u2019action r\u00e9dhibitoire ou bien de demander une diminution du prix par la voie de l\u2019action estimatoire. Ces actions en d\u00e9nonciation de vice doivent \u00eatre exerc\u00e9es dans un bref d\u00e9lai \u00e0 partir du moment o\u00f9 l\u2019acheteur \u00aba constat\u00e9 ou aurait d\u00fb le constater\u00bb. Il s\u2019ensuit que l\u2019acqu\u00e9reur doit avoir connaissance du vice ou aurait d\u00fb avoir connaissance du vice. L\u2019acqu\u00e9reur doit \u00eatre \u00e0 m\u00eame, afin de prosp\u00e9rerdans son action du chef de vices cach\u00e9s, d\u2019\u00e9tablir au moins le principe de l\u2019existence, de l\u2019origine et de l\u2019\u00e9tendue du vice. Le d\u00e9lai peut d\u00e8s lors \u00eatre retard\u00e9 jusqu\u2019au moment o\u00f9 il est possible \u00e0 l\u2019acheteur de d\u00e9celer l\u2019origine du mauvais \u00e9tat de lachose, le but des mesures d\u2019instruction \u00e9tant de permettre au demandeur de d\u00e9terminer le d\u00e9faut dans son principe et de savoir contre qui intenter l\u2019action en garantie (cf .Cass fr. 10 juillet 2014, n\u00b03365 du registre). Avantl\u2019introduction d\u2019une demandeen justiceparPERSONNE1.),son architecte et son mandataireont contact\u00e9leservice techniquedela commune, des modifications de plans initiaux ont \u00e9t\u00e9 faites de sorte que l\u2019accord pour l\u2019autorisation pour les projets n\u2019\u00e9tait plusremisen cause. PERSONNE1.)invoque que l\u2019habitation pr\u00e9sente des vicesquant \u00e0l\u2019existence d\u2019une servitude d\u2019un collecteur de canalisation mixte sans se pr\u00e9valoir que ce fait la rendraitimpropre \u00e0 son usage mais uniquement quePERSONNE2.)lui aurait d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment cach\u00e9 l\u2019existence de ce vice qualifi\u00e9 par elle de cach\u00e9. PERSONNE2.)r\u00e9siste encore \u00e0 la demande en contestant la version pr\u00e9sent\u00e9e par la partie adverse, soutenant qu\u2019il ne remplit pas les conditions pour \u00eatre qualifi\u00e9s de vice cach\u00e9.<\/p>\n

13 PERSONNE2.)a contest\u00e9en bloctoute demande d\u2019indemnisation tant en son principe et qu\u2019\u00e0 son quantum. PERSONNE1.)a pu,tel que retenu ant\u00e9rieurement,lors de ses visitesd\u00e9celer, conna\u00eetre ou suspecter la pr\u00e9sence de l\u2019\u00e9goutde la canalisation enfuiedans son jardindont le couvercle \u00e9taitvisible \u00e0 l\u2019\u0153il nu, m\u00eame \u00e0 supposer quePERSONNE2.)aurait d\u00fb attirer son attention \u00e0sa pr\u00e9sence.Elle n\u2019a pas prouv\u00e9 que ces \u00e9l\u00e9ments seraient des vicescach\u00e9s, pour le surplus, facilement d\u00e9tectables pour un acqu\u00e9reur normalement diligent (cf. photos vers\u00e9) lors d\u2019une visite des lieux. C\u2019\u00e9tait par l\u2019all\u00e9gation de s\u2019\u00eatre vurefuserunpermis deconstruction qui auraitpermis de conna\u00eetre la nature et l\u2019\u00e9tenduede cette servitude. En dehors de l\u2019action r\u00e9dhibitoire et l\u2019action estimatoire, l\u2019acheteur peut \u00e9galement exiger que le vendeur r\u00e9pare le vice ou remplace l\u2019objet d\u00e9fectueux. Ce mode est toutefois exclu au cas o\u00f9 la r\u00e9paration est impossible en fait ou si elle doit entra\u00eener des d\u00e9penses hors proportion avec la valeur de la chose vendue. L\u2019action r\u00e9dhibitoire n\u2019est par contre recevable que si la chose vendue est fonci\u00e8rement inutilisable pour l\u2019emploi auquel elle est destin\u00e9e. Si la chose pr\u00e9sente au contraire des d\u00e9fauts facilement r\u00e9parables et que les r\u00e9parations ne privent pas l\u2019acheteur pendant un d\u00e9lai prorog\u00e9 de l\u2019usage de la chose, celui-ci peut seulement exiger la r\u00e9paration du bien (cf.: Cour 25 mai 1977, P.23.529). En l\u2019esp\u00e8ce aucune des conditions \u00e0 la base de sa demande n\u2019est \u00e9tablie. L\u2019action estimatoire ayant pour objet une r\u00e9duction de prix pay\u00e9 par l\u2019acheteur pour l\u2019acquisition de la chose vendue qui devra \u00eatre proportionnelle \u00e0 la diminution de la valeur de la chose (cf. Cour 7 mai 2008, P. 34. 243). PERSONNE1.)n\u2019a pas prouv\u00e9 l\u2019existence de vices cach\u00e9s. Lar\u00e9duction du prix d\u2019achat couvriraitselon elle ledommage\u00e0 \u00e9tablirpar elle. Elle n\u2019ani d\u00e9fini le dommageall\u00e9gu\u00e9subiniprouv\u00e9 que ses projets auraient engendr\u00e9desfrais deconstruction suppl\u00e9mentaires ouuneperte de surface habitable,entra\u00eenantunerestitution \u00abd\u2019une partie du prix\u00bbni undommagepar les pi\u00e8ces vers\u00e9es en cause. En l\u2019occurrence et sous le couvert de l\u2019actionPERSONNE1.)r\u00e9clame en r\u00e9alit\u00e9unediminutiondu prix de venteetdemande des dommages et int\u00e9r\u00eatssans\u00e9tablir etsp\u00e9cifier la nature de son dommage etque la diminution du prix invoqu\u00e9e\u00e9taitdestin\u00e9e \u00e0couvrir des fraisaux fins de r\u00e9aliser des travaux importants d\u2019entreprise de construction. Ledommage all\u00e9gu\u00e9n\u2019est sp\u00e9cifi\u00e9ni \u00e9tablipar la demanderesse. En l\u2019absence de preuves\u00e0 cet \u00e9gard et notamment del\u2019ampleur des travauxsuppl\u00e9mentairescaus\u00e9s par l\u2019existence de cette servitude,PERSONNE1.)n\u2019a pas \u00e9tabliavoir subi un dommage de l\u2019ordrede 50.000 \u20ac. Par cons\u00e9quent, il n\u2019est pas prouv\u00e9 par elle que l\u2019habitation soit affect\u00e9e de vices cach\u00e9s qui la rendent impropre \u00e0 l\u2019usage auquel on la destine, \u00e0 savoir une habitation, et par ailleurs encore suffisamment graves pour en faire d\u00e9couler descons\u00e9quences juridiques. PERSONNE1.), suivant ses propres affirmations, a pris possession de l\u2019immeubleet apr\u00e8s avoir introduit une autorisation de construire dont le refus n\u2019est pas \u00e9tabli parlespi\u00e8ces,elleauraitpu constater quel\u2019habitation\u00e9tait affect\u00e9e d\u2019une servitude de canalisation l\u2019emp\u00eachant uniquement defaire proc\u00e9der \u00e0 l\u2019installation de gabions,la d\u00e9fense pour installeruneautre sorte de cl\u00f4turerespectivement pour entreprendredes travaux de transformationsde la propri\u00e9t\u00e9nid\u2019autrestransformationsn\u2019est ni invoqu\u00e9eni \u00e9tablie.<\/p>\n

14 Sans devoir \u00eatre technicien,PERSONNE1.), avec la pr\u00e9sence du couvercle de la canalisation dans son jardin,a donc pu s\u2019enconvaincreelle-m\u00eame, dans le cadredes visites des lieux non contest\u00e9espar elle avant la vente. PERSONNE1.)a seulementaffirm\u00e9 et \u00e9tablique des changements de plans sinon d\u2019autres travauxont \u00e9t\u00e9n\u00e9cessaires non pas pour rem\u00e9dier \u00e0 des d\u00e9fauts ou vices mais pour obtenir l\u2019autorisation de b\u00e2tir, l\u2019immeubleachet\u00e9 \u00e9tant parailleurs habitable en toute s\u00e9curit\u00e9. Il ressort, par ailleurs,uniquement du maildu service techniquesans que les demandes d\u2019autorisation de construireet le refusde la Communene soient vers\u00e9s que les travaux \u00e0 entreprendre devaient respecter unebande de 4 m. Pour ce qui est encore,l\u2019existence de la servitude express\u00e9ment mentionn\u00e9dans l\u2019assignation par PERSONNE1.)ce faitneconstituepartantpasun vice cach\u00e9. Il s\u2019ensuit des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent quePERSONNE1.)n\u2019apas\u00e9tabli \u00e0 suffisance de droit les faits sur lesquels elle base son action,la demande sur base des articles 1641et1644 du Code civildoit \u00eatre rejet\u00e9e, les vices, d\u00e9sordres et d\u00e9fauts ant\u00e9rieures \u00e0 la vente ne sont ni graves et ni cach\u00e9s, il s\u2019ensuit que l\u2019action dePERSONNE1.)n\u2019est pas fond\u00e9e. Il ya encore lieu de rejeter \u00e9galement la demande subsidiaire dePERSONNE1.). En conclusion, la demande dePERSONNE1.)est donc \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9e sur l\u2019ensemble des bases l\u00e9gales invoqu\u00e9es. Les indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure, les frais et d\u00e9pens Au vu de l\u2019issue du litige,PERSONNE1.)est \u00e0 d\u00e9bouter de ses demandes concernantl\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. En somme, l\u2019assignation lanc\u00e9e parPERSONNE1.)est donc \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9e etelledoit supporter les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance en tant que partie qui succombe. L\u2019iniquit\u00e9 requise par l\u2019article 240 du nouveau Code de proc\u00e9dure civile n\u2019\u00e9tant pas remplie dans le chef dePERSONNE2.), le tribunallad\u00e9boute de sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. P A R C E S M O T I F S Le Tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile et en premi\u00e8re instance, statuant contradictoirement,le magistrat de la mise en \u00e9tatentendu en son rapport oral, vul\u2019ordonnance de cl\u00f4ture de l\u2019instruction rendu en date du30 janvier2023, re\u00e7oitl\u2019assignation en la pure forme; laditnon fond\u00e9e; d\u00e9boutePERSONNE1.)de sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure; d\u00e9boutePERSONNE2.)de sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure; metles frais et d\u00e9pens de l\u2019instance \u00e0 charge dePERSONNE1.).<\/p>\n

15 Ainsi prononc\u00e9 en audience publique au Palais de Justice \u00e0 Diekirch par Nous, Brigitte KONZ, Pr\u00e9sidente duTribunal d\u2019Arrondissement, assist\u00e9e du Greffier Pit SCHROEDER. Le Greffier La Pr\u00e9sidente du Tribunal Pit SCHROEDER Brigitte KONZ<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Jugement en mati\u00e8re Civile No. 2023TADCH01\/00199 Num\u00e9ros du r\u00f4le TAD-2022-00720 Audience publique du mardi,19 d\u00e9cembre2023 Composition: Brigitte KONZ, Pr\u00e9sidente, Lexie BREUSKIN, Vice-Pr\u00e9sidente, Gilles PETRY, Premier juge, Pit SCHROEDER, Greffier. 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