{"id":611855,"date":"2026-04-19T22:27:01","date_gmt":"2026-04-19T20:27:01","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-21-novembre-2024-n-2023-08779\/"},"modified":"2026-04-19T22:27:05","modified_gmt":"2026-04-19T20:27:05","slug":"tribunal-darrondissement-21-novembre-2024-n-2023-08779","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-21-novembre-2024-n-2023-08779\/","title":{"rendered":"Tribunal d’arrondissement, 21 novembre 2024, n\u00b0 2023-08779"},"content":{"rendered":"
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Jugement commercial 2024TALCH06\/00651 Audience publique dujeudi,vingt-et-unnovembredeux mille vingt-quatre. Num\u00e9ro TAL-2023-08779du r\u00f4le Composition : Maria FARIA ALVES, vice-pr\u00e9sidente ; Nad\u00e8ge ANEN,vice-pr\u00e9sidentjuge; Jackie MORES, 1 er juge ; ClaudeFEIT, greffi\u00e8re. Entre: la soci\u00e9t\u00e9civileSOCIETE1.)SCI, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro NUMERO1.), repr\u00e9sent\u00e9e par sesg\u00e9rantsactuellement enfonctions, \u00e9lisant domicile en l\u2019\u00e9tudedela soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e ETUDE D\u2019AVOCATS WILTZIUS, ROSA, DE SOUSA SARL , \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-9254 Diekirch, 18, route de Larochette, inscrite au Registre de Commerce et desSoci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B 278122, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Steve ROSA, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 la m\u00eame adresse, demanderesse,comparant par Ma\u00eetreSteve ROSA, avocat \u00e0 la Coursusdit, et: la soci\u00e9t\u00e9anonymeSOCIETE2.)SA,\u00e9tablie et ayant sonsi\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro NUMERO2.), repr\u00e9sent\u00e9e par sonconseil d\u2019administrationactuellementen fonctions, d\u00e9fenderesse,comparant par Ma\u00eetreRabah LARBI,en remplacement de Ma\u00eetreC\u00e9dric HIRTZBERGER, les deuxavocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0Luxembourg. _______________________________________________________________________<\/p>\n

2 FAITS: Par exploit de l\u2019huissier de justiceGeoffrey GALLEde Luxembourg, en date du27 octobre 2023, la demanderesse a fait donner assignation\u00e0 lad\u00e9fenderesse \u00e0 compara\u00eetre le vendredi,17 novembre 2023\u00e0 9.00heures devant le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale, deuxi\u00e8me chambre, Cit\u00e9 Judiciaire, Plateau du Saint-Esprit, B\u00e2timent CO, 1 er \u00e9tage, salle CO.1.01, pour y entendre statuer sur le m\u00e9rite de la demande contenue dans ledit exploit d\u2019huissier ci-apr\u00e8s reproduit:<\/p>\n

3 L\u2019affaire fut inscrite sous le num\u00e9ro TAL-2023-08779du r\u00f4le pour l\u2019audience publiquedu 17 novembre 2023devant la deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale, et remise \u00e0 celle du21novembre2023devant la sixi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale. L\u2019affaire fut utilement retenue lors de l\u2019audience publique du29 octobre2024,audience lors de laquelle les d\u00e9bats eurent lieu comme suit: Ma\u00eetreSteve ROSAdonna lecture de l\u2019acte introductif d\u2019instance et exposa les moyens de sa partie. Ma\u00eetreRabah LARBI, en remplacement de Ma\u00eetreC\u00e9dric HIRTZBERGER, r\u00e9pliqua et exposa ses moyens. Sur ce, le tribunal prit l\u2019affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et rendit \u00e0 l\u2019audience publique de ce jour le jugement quisuit: Faits Par acte notari\u00e9 de vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement du 23 d\u00e9cembre 2019 (ci-apr\u00e8s,le \u00abContrat\u00bb), la soci\u00e9t\u00e9 civileSOCIETE1.)SCI (ci-apr\u00e8s,la \u00absoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00bb) a acquis, de la part de la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)SA (ci-apr\u00e8s,la \u00absoci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)\u00bb), un appartement au premier \u00e9tage avec terrasse, cave et emplacement int\u00e9rieur, et unappartement au deuxi\u00e8me \u00e9tage avec balcon, cave et emplacement int\u00e9rieur, dans un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9nomm\u00e9 \u00abQuantum\u00bb, sis \u00e0ADRESSE3.)(ci-apr\u00e8s,les \u00abappartements\u00bb), en vue d\u2019une location ult\u00e9rieure. Par courrier du 25 novembre 2022, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a constat\u00e9 un d\u00e9passement du d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution et a demand\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)des dommages et int\u00e9r\u00eats en raison du retard de livraison des appartements. Par courrier du 2 d\u00e9cembre 2022, le mandataire de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a contest\u00e9 tout retard dans l\u2019ex\u00e9cution des travaux en invoquant despr\u00e9tenduescauses l\u00e9gitimes de suspension du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement. Par courrier du 2 f\u00e9vrier 2023, le mandataire de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a mis en demeure la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)de payer \u00e0 sa mandante le montant de 31.900.-EUR \u00e0 titre d\u2019indemnisation au motif que les travaux de construction n\u2019auraient pas \u00e9t\u00e9 achev\u00e9s dans le d\u00e9lai contractuellement pr\u00e9vu. Proc\u00e9dure Par acte d\u2019huissier de justice du 27 octobre 2023, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a fait donner assignation \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale. Pr\u00e9tentions et moyens des parties Dans l\u2019acte d\u2019assignation, lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demande principalement:<\/p>\n

4 -de constater que les appartements ont \u00e9t\u00e9 livr\u00e9s avec un retard de 14 mois calendaires, -de d\u00e9clarer fond\u00e9e la demande en dommages et int\u00e9r\u00eats pour perte de loyers \u00e0 percevoir d'un montant total mensuel de 3.090.-EUR (1.590 + 1.500) depuis le 1 er avril 2022 jusqu'au 31 mai 2023, et -de condamner la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)au paiement du montant de 46.350.-EUR, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux au taux l\u00e9gal civil \u00e0 partir du 1 er jour de retard,le 24 mars 2022, sinon \u00e0 partir de la mise en demeure du 25 novembre 2022, sinon \u00e0 partir de la deuxi\u00e8me mise en demeure du 2 f\u00e9vrier 2023, sinon \u00e0 partir de la troisi\u00e8me mise en demeure du 18 ao\u00fbt 2023, sinon \u00e0 partir de la demande en justice, jusqu'\u00e0 solde. A titre subsidiaire, lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demande: -de constater que les appartements ont \u00e9t\u00e9 livr\u00e9s avec un retard de 265 jours ouvrables, -de dire que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)est redevable d\u2019une indemnit\u00e9 forfaitaire journali\u00e8re de 200.-EUR par jour ouvrable de retard depuis le 24 mars 2022 jusqu'\u00e0 la remise des clefs du 19 mai 2023, sinon toute autre indemnit\u00e9, m\u00eame sup\u00e9rieure, \u00e0 \u00e9valuerex aequo et bonopar le tribunal, ou \u00e0 dire d'expert, et -de condamner la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)au paiement du montant de 53.000.-EUR, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux au tauxl\u00e9gal civil \u00e0 partir du 1 er jour de retard,le 24 mars 2022, sinon \u00e0 partir de la mise en demeure du 25 novembre 2022, sinon \u00e0 partir de la deuxi\u00e8me mise en demeure du 2 f\u00e9vrier 2023, sinon \u00e0 partir de la troisi\u00e8me mise en demeure du 18 ao\u00fbt 2023, sinon \u00e0partir de la demande en justice, jusqu'\u00e0 solde. En tout \u00e9tat de cause, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demande la majoration du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal de trois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois, \u00e0 compter de la signification de la d\u00e9cision \u00e0 intervenir. Elle sollicite encore l\u2019octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure d\u2019un montant de 3.500.-EUR sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)au paiement du montant de 5.000.-EUR HTVA au titre des frais ethonoraires d\u2019avocat d\u00e9bours\u00e9s, sur base de l\u2019arr\u00eat du 9 f\u00e9vrier 2012 de la Cour de cassation, et aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance, ainsi que l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement sans caution. Lors de l\u2019audience des plaidoiries, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)augmente sa demande au titre des frais et honoraires d\u2019avocat au montant de 9.442,85 EUR. A l\u2019appui de sa demande, bas\u00e9e sur les articles 1134, 1142 et suivants du Code civil, ainsi que les articles 1601-1 et suivants du m\u00eame code, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)fait valoir qu\u2019en application de l\u2019article \u00abD\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution des travaux\u00bb du Contrat, le vendeur se serait oblig\u00e9 \u00e0 mener les travaux de telle mani\u00e8re qu\u2019ils seraient achev\u00e9s au plus tard le 15 f\u00e9vrier 2022, sinon le 23 mars 2022 en prenant en consid\u00e9ration la suspension du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement, pendant 25 jours ouvrables, en raison des mesures sanitaires impos\u00e9es par les autorit\u00e9s dans le cadre de la lutte contre la pand\u00e9mie entre le 15 mars 2020 et le 20 avril 2020. Elle soutient que les lots n\u2019ont \u00e9t\u00e9livr\u00e9s que le 19 mai 2023, soit avec un retard de 14 mois calendaires, sinon de 265 jours ouvrables.<\/p>\n

5 Elle se pr\u00e9vaut principalement de pertes de loyerau motif qu\u2019elle n\u2019aurait pas pu louer\u00e0 la date pr\u00e9vue contractuellement lesdeux appartements. Elle \u00e9value cette perteau montant mensuel de 1.590.-EUR pour l\u2019appartement avec terrasseet au montant mensuelde 1.500.-EUR pour l\u2019appartement avec balcon, et ce pour la p\u00e9riode entre avril 2022 et mai 2023, soit un montant de 46.350.-EUR[(1.590 + 1.500) x14]. A titre subsidiaire, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)fait valoir qu\u2019elle a subi un pr\u00e9judice \u00e9conomique qu\u2019elle \u00e9value au montant de 200.-EUR par jour ouvrable de retard (soit 100.-EUR par appartement), soit un montant total de 53.000.-EUR. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)plaide que l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019ouvrage dans le d\u00e9lai convenu constitue une obligation de r\u00e9sultat \u00e0 charge du promoteur et que la simple inex\u00e9cution du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement fait pr\u00e9sumer la responsabilit\u00e9 du promoteur, qui ne peut s\u2019exon\u00e9rer qu\u2019en cas deforce majeur ou pour une cause l\u00e9gitime de suspension. Contrairement aux affirmations adverses, elle fait valoir que la date du d\u00e9but des travaux de construction, soit le 15 f\u00e9vrier 2020, renseign\u00e9e dans le Contrat estle point de d\u00e9part d\u2019un d\u00e9lai de rigueur et ne constitue pas une \u00abdate pr\u00e9visible\u00bbde d\u00e9but des travaux. Elle conteste les motifs invoqu\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)pour justifier le retard de livraison des appartements qui ne constitueraient pas des causes l\u00e9gitimes de suspension des travaux au sens du Contrat, mais quiseraient le r\u00e9sultat defautes et n\u00e9gligences commises parla soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)sur le plan de la planification, de l'organisation, de la coordination et de l'administration du projet immobilier en g\u00e9n\u00e9ral. S\u2019agissanten particulierde la fermeture du chantier sur d\u00e9cision administrative de l\u2019Inspection du travail et des mines (ci-apr\u00e8s, l\u2019\u00abITM\u00bb) du 26 juin 2020 en raison du non- respect du plan de travail tel que vis\u00e9 par le r\u00e8glement grand-ducal du 15 juillet 1988 concernant la protection des travailleurs contre les risques li\u00e9s \u00e0 une exposition \u00e0 l\u00b4amiante pendant le travail, elle donne \u00e0 consid\u00e9rer que cette fermeture n\u2019\u00e9tait pas impr\u00e9visible. Un promoteur diligent aurait d\u00fb r\u00e9aliser un diagnostic amiante avant la r\u00e9alisation des travaux \u00e9tant donn\u00e9 que l\u2019immeuble \u00e0 d\u00e9truire a \u00e9t\u00e9 construit avant les ann\u00e9es 1990. De m\u00eame, concernant les travaux suppl\u00e9mentaires, elle estime que les travaux de cuvelage du sous-sol et la r\u00e9alisation de parois berlinoises, n\u2019\u00e9taientpas impr\u00e9visibles,d\u00e8s lors qu\u2019une \u00e9tude du sol auraitpu \u00eatre effectu\u00e9e par la d\u00e9fenderessesi elle avait \u00e9t\u00e9 diligente. Par ailleurs, elle estime que la d\u00e9fenderesse aurait pu prendre attache en amont avec l\u2019ORGANISATION1.), afin d\u2019\u00e9viter toutrestriction d\u2019acc\u00e8s au chantier. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)plaide encore que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)reste en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir que les intemp\u00e9ries invoqu\u00e9es constitueraient des causes l\u00e9gitimes de suspension des d\u00e9lais. Elle ajoute que l\u2019ex\u00e9cution des travaux encours au moment des intemp\u00e9ries doit \u00eatre rendue impossible et qu\u2019il ne suffirait d\u00e8s lors pas d\u2019\u00e9tablir qu\u2019\u00e0 tel jour il y aurait eu une intemp\u00e9rie, mais \u00e9galement que celle-ci aurait retard\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution des travaux. Elle fait encore valoir que la p\u00e9riode des cong\u00e9s collectifs et les jours f\u00e9ri\u00e9s n\u2019ont pas de caract\u00e8re impr\u00e9vu, alors qu\u2019ils sont d\u00e9j\u00e0 compris dans le d\u00e9lai contractuellement fix\u00e9 pour l\u2019ach\u00e8vement des travaux et ne sauraient en tout \u00e9tat de cause plus \u00eatre pris en consid\u00e9ration pour appr\u00e9cier le bien-fond\u00e9 du retard de livraison de l\u2019immeuble.<\/p>\n

6 Elle pr\u00e9cise encore qu\u2019en raison de probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 dans l\u2019immeuble, le constat d\u2019ach\u00e8vement des appartements a \u00e9t\u00e9 retard\u00e9 et qu\u2019elle a d\u00fb se faire assister par un expert. Elle donne \u00e9galement\u00e0 consid\u00e9rer qu\u2019elle n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 mise en demeure de proc\u00e9der \u00e0 la remise des cl\u00e9s et que son de refus de se pr\u00e9senter n\u2019\u00e9tait pas injustifi\u00e9. Elle demande enfin le rejet des demandes reconventionnelles. Lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)se rapporte \u00e0 prudence de justice concernant la recevabilit\u00e9 de l\u2019assignation en la pure forme. Quant au fond, elle conteste les demandes adverses au motif que selon les stipulations contractuelles, la date du 15 f\u00e9vrier 2020 ne seraitqu\u2019une date pr\u00e9visible de d\u00e9but des travaux etque le d\u00e9lai n\u2019auraitcommenc\u00e9 \u00e0 courir qu\u2019\u00e0 partir du commencement des travaux de terrassement en septembre 2020. Elle plaideensuitequ\u2019elle peut valablement se pr\u00e9valoir de causes l\u00e9gitimes de suspension du d\u00e9lai de livraison. Tout d\u2019abord, les restrictions sanitaires dues\u00e0 la pand\u00e9miemises en place par le r\u00e8glement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d'une s\u00e9rie de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19 (ci-apr\u00e8s,le \u00abR\u00e8glement du 18 mars 2020\u00bb), ont rendu impossible les travaux de constructions entre le 20 mars 2020 et le 20 avril 2020, soit pendant 25 jours ouvrables. Des difficult\u00e9s d\u2019approvisionnement en mat\u00e9riaux auraient en plus retard\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution des travaux. Ensuite, elle soutient que le Contrat pr\u00e9voit que les jours avec plus de quatre heures de pluie, entre six heures et dix-huit heures, ne sont pas \u00e0 consid\u00e9rer comme des jours ouvrables. A cet \u00e9gard, elle auraittoujours tenue inform\u00e9e la demanderesse des jours d\u2019intemp\u00e9ries enregistr\u00e9s, \u00e0 savoir: -9 jours d'intemp\u00e9ries pour la p\u00e9riode s'\u00e9talant du 1 er avril 2021 au 30 septembre 2021, -14 jours d'intemp\u00e9ries pour la p\u00e9riode s'\u00e9talant du 1 er octobre 2021 au 31 d\u00e9cembre 2021, -13 jours d'intemp\u00e9ries pour la p\u00e9riode s'\u00e9talant du 1 er janvier 2022 au 31 mars 2022 et -3jours d'intemp\u00e9ries pour la p\u00e9riode s'\u00e9talant du 1 er avril 2022 au 30 juin 2022, soit un total de 39 jours d\u2019intemp\u00e9ries, \u00e0 imputer sur les jours ouvrables. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)soutient encore que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)SA, en charge des travaux de d\u00e9molition, a d\u00e9couvert de l\u2019amiante sur le plancher haut d\u2019une des maisons \u00e0 d\u00e9moliret quel\u2019amiante n\u2019\u00e9taitpas d\u00e9celable lors de l\u2019inspection pr\u00e9alable des travaux. Par d\u00e9cision de l\u2019ITM du 26 juin 2020 le chantier aurait\u00e9t\u00e9 ferm\u00e9 jusqu\u2019au 24 juillet 2020, retardant ainsi la livraison de 21 jours ouvrables. En outre, elle donne \u00e0 consid\u00e9rer que l\u2019ORGANISATION1.)a restreint l\u2019acc\u00e8s au chantier, l\u2019obligeant \u00e0 revoir l\u2019organisation, ainsi que la m\u00e9thodologie de la construction initialement pr\u00e9vue, de sorte que les travaux de gros \u0153uvre n\u2019auraientpu d\u00e9buter que le 6 avril 2021 (et non pas le 21 janvier 2021), retardant ainsi la livraison de 54 jours ouvrables.<\/p>\n

7 Elle ajoute que des travaux de cuvelagedu sous-sol, ainsi que lar\u00e9alisation de parois berlinoises, non pr\u00e9vus initialement ont d\u00fb \u00eatre effectu\u00e9s et qu\u2019elle a d\u00fb supporter les co\u00fbts y aff\u00e9rents. Troisi\u00e8mement, elle soutient que les parties auraient express\u00e9ment pr\u00e9vu que les jours f\u00e9ri\u00e9s et cong\u00e9s l\u00e9gaux ne sont pas \u00e0 consid\u00e9rer comme des jours ouvrables,de sorte que 78 jours, pour les ann\u00e9es 2020 \u00e0 2022, soit 26 jours ouvrables par an, seraient \u00e0 prendre en compte pour calculer le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement. Elle ajoute encore que les diff\u00e9rents jours qui justifient le retardsont \u00e0 cumuler, m\u00eame s\u2019ils concernent la m\u00eame p\u00e9riode. Elle donne \u00e0 consid\u00e9rer que la r\u00e9ception des travaux avec remise des cl\u00e9s a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e au 7 mars 2023, mais que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a refus\u00e9 de se pr\u00e9senter, de mani\u00e8re injustifi\u00e9e en exigeant un rapport circonstanci\u00e9 d'un expert en b\u00e2timent d\u00e9crivant l'\u00e9tat d'ach\u00e8vement de ses lots privatifs. Les partiesauraientensuite convenu d\u2019une remise des clefs aux 27 avril 2023, qui auraitd\u00fb \u00eatre report\u00e9e \u00e0 la demande du mandataire de la demanderesse, de sorte que la remise des clefs auraitfinalementeulieu le 19 mai 2023. En r\u00e9plique, elle ne conteste pas l\u2019existence de probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 survenus en janvier 2023, mais soutient que la remise des clefs aurait pu \u00eatre faite le 7 mars 2023, les probl\u00e8mes ayant \u00e9t\u00e9 entretemps r\u00e9gl\u00e9s. Elle conclut contesterque la livraison des appartements a \u00e9t\u00e9 retard\u00e9e de 14 mois. Concernant le pr\u00e9judice, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)plaide que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)n\u2019a pas \u00e9tabli qu\u2019elle a subi un dommage au motif qu\u2019elle resteraiten d\u00e9faut de prouver qu\u2019elle a entrepris des d\u00e9marches d\u00e8s le mois d\u2019avril 2022 pour louer les appartements et qu\u2019il ne seraitpas \u00e9tabli que ceux-ciauraient pu \u00eatre lou\u00e9s d\u00e8s avril 2022. Elle conteste que le dommagesoitcertain et elle donne \u00e0 consid\u00e9rer que la mise en demeure date du 25 novembre 2022, de sorte que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ne peut pas r\u00e9clamer une indemnisation pour la p\u00e9riode d\u2019avril 2022 \u00e0 novembre 2022. Quant au voletsubsidiairede la demande adverse, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)fait valoir que le Contrat ne pr\u00e9voit pas de p\u00e9nalit\u00e9 de retard conventionnelle, de sorte qu\u2019il appartiendrait\u00e0 la demanderesse de prouver la r\u00e9alit\u00e9 de son pr\u00e9judice all\u00e9gu\u00e9. Elle conteste le montant de 200.-EUR par jour, fix\u00e9 unilat\u00e9ralement et de mani\u00e8re exag\u00e9r\u00e9e. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)conteste enfin le montant r\u00e9clam\u00e9 \u00e0 titre de frais et honoraires d\u2019avocat, ainsi que la demande adverse bas\u00e9e sur l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Elle demande \u00e0 son tour l\u2019octroi d\u2019une indemnit\u00e9 deproc\u00e9dure d\u2019un montant de 5.000.-EUR et la condamnation de la demanderesse au paiement du montant de 5.000.-EUR HTVA, avec les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal \u00e0 partir de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde, au titre des frais et honoraires d\u2019avocat d\u00e9bours\u00e9s, ainsi qu\u2019aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. Motifs de la d\u00e9cision La demande, non autrement contest\u00e9e sous ce rapport, est recevable pour avoir \u00e9t\u00e9 introduite dans les forme et d\u00e9lai de la loi.<\/p>\n

8 1. La demande principale 1.1Quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 en la forme La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)se rapporte \u00e0prudenceen ce qui concerne la recevabilit\u00e9 de l\u2019assignation en la forme. S\u2019il est exact que le fait, pour une partie de se rapporter \u00e0 prudence de justice \u00e9quivaut \u00e0 une contestation, il n\u2019en reste pas moins qu\u2019une contestation non autrement \u00e9tay\u00e9e est \u00e0 \u00e9carter, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il n\u2019appartient pas au juge de suppl\u00e9er la carence desparties au litige et de rechercher lui-m\u00eame les moyens juridiques qui auraient pu se trouver \u00e0 la base de leurs conclusions. Il en d\u00e9coule qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut de contestation pr\u00e9cise, le moyen est \u00e0 rejeter. La demande, introduite dans les forme et d\u00e9lai de la loi, est recevable en la forme. 1.2Quant au fond La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)fait valoir que le non-respect du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement des travaux lui a caus\u00e9 un pr\u00e9judice en termes de perte de loyers, les travaux ayant d\u00fb \u00eatre achev\u00e9s le 15 f\u00e9vrier 2022. Elle donne \u00e0 consid\u00e9rer qu\u2019en vertu des mesures sanitaires impos\u00e9es par les autorit\u00e9s dans le cadre de la lutte contre la pand\u00e9mie, ayant conduit \u00e0 la fermeture des chantiers, la date de livraison aurait \u00e9t\u00e9 report\u00e9e au 23 mars 2022. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)conteste le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement au motif que le Contrat contient un d\u00e9lai indicatif, la date du 15 f\u00e9vrier 2020 n\u2019\u00e9tant que la date pr\u00e9visible du d\u00e9but des travaux. Les travaux ont d\u00e9but\u00e9 seulement en septembre 2020, lorsque les travaux de terrassement ont commenc\u00e9 apr\u00e8s que les travaux de d\u00e9molition \u00e9taient termin\u00e9s. Elle estime en outre qu\u2019il y a lieu de prendre en compte un certain nombre de jours, reportant ainsi la date de livraison, sans pour autant indiquer \u00e0 quelle date la livraison aurait d\u00fb se situer. 1.2.1.Quant au d\u00e9lai et \u00e0 la date d\u2019ach\u00e8vement L\u2019article 1134 du Code civil disposeque \u00abLes conventions l\u00e9galement form\u00e9es tiennent lieu de loi \u00e0 ceux qui les ont faites\u00bb. Il est admis qu\u2019un constructeur ou entrepreneur qui se voit confier la r\u00e9alisation d\u2019un ouvrage est tenu \u00e0 une obligation de r\u00e9sultat de remettre dans les d\u00e9lais un ouvrage conforme \u00e0 ce qui a \u00e9t\u00e9 convenu (cf.Cour d\u2019appel, 4e chambre, 8 juillet 2015, n\u00b037726 du r\u00f4le, confirm\u00e9 par la Cour de cassation, 9 mars 2017, n\u00b03760 du registre). En pr\u00e9sence d\u2019une obligation de r\u00e9sultat, il suffit au cr\u00e9ancier de prouver quele contrat comportait un tel engagement d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 son profit et que cet engagement n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 tenu. Le d\u00e9biteur est alors pr\u00e9sum\u00e9 responsable et ne peut \u00e9chapper \u00e0 sa responsabilit\u00e9 qu\u2019en prouvant la survenance d\u2019une cause \u00e9trang\u00e8re pr\u00e9sentant les caract\u00e8res de la force majeure (cf.Georges Ravarani, 3e ed., La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, 3\u00e8me \u00e9dition, Pasicrisie luxembourgeoise, n\u00b0517 et suivants). En l\u2019esp\u00e8ce, les parties sont li\u00e9es par un contrat de vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement conclu le 23 d\u00e9cembre 2019 qui stipule, au point 1 (Obligation d\u2019achever) de la section \u00abPoursuite et ach\u00e8vement de la construction\u00bb, que le \u00abvendeur s\u2019engage \u00e0 entreprendre la<\/p>\n

9 construction de l\u2019immeuble et \u00e0 l\u2019achever comme pr\u00e9vu dans le contrat de construction, ainsi que tous les \u00e9l\u00e9ments d\u2019infrastructure et d\u2019\u00e9quipement qui peuvent \u00eatre n\u00e9cessaires \u00e0 la desserte et, d\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, \u00e0 l\u2019habitabilit\u00e9, dans le d\u00e9lai ci-dessous fix\u00e9\u00bb. Le point 3 (D\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution) de la section \u00abPoursuite et ach\u00e8vement de la construction\u00bb du Contrat poursuit que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00abs'oblige \u00e0 mener les travaux de telle mani\u00e8re que les ouvrages soient termin\u00e9s au plus tardend\u00e9ans les vingt-quatre (24) mois \u00e0 compter du d\u00e9but des travaux, lequel est pr\u00e9vu le 15 f\u00e9vrier 2020, sauf survenance d'un cas de force majeure ou, plus g\u00e9n\u00e9ralement d'une cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison. Ne sont pas consid\u00e9r\u00e9s comme jours ouvrables: -les samedis et dimanches; -les jours f\u00e9ri\u00e9s et cong\u00e9s l\u00e9gaux ; -les jours avec plus de quatre heures de pluie entre six heures et dix-huit heures (suivant les rapports de l'institut m\u00e9t\u00e9orologique de l'a\u00e9roport de Luxembourg) et ceci pour toute la dur\u00e9e du chantier ; -les jours avec une temp\u00e9rature moyenne en-dessous de z\u00e9ro degr\u00e9s Celsius pendant vingt-quatre heures (suivant les rapports de l'institut m\u00e9t\u00e9orologique de l'a\u00e9roport de Luxembourg) et ceci pour toute la dur\u00e9e du chantier. Sont consid\u00e9r\u00e9es notamment comme causes l\u00e9gitimes de suspension du d\u00e9lai, tout \u00e9v\u00e8nement ext\u00e9rieur contraignant la partie venderesse \u00e0 suspendre ses travaux tels que par exemple cataclysmes, r\u00e9volutions, guerres et leurs cons\u00e9quences, gr\u00e8ves, lock-out, la faillite, la d\u00e9confiture, accidents de chantier, la mise en r\u00e8glement judiciaire ou en liquidation des biens des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arr\u00eater les travaux (\u00e0 moins que ces injonctions ne soient fond\u00e9es sur des fautes ou n\u00e9gligences imputables \u00e0 la partie venderesse), les troubles r\u00e9sultant d'hostilit\u00e9s ou tout autre \u00e9v\u00e9nement ind\u00e9pendant de la volont\u00e9 du vendeur. [\u2026] La suspension temporaire des travaux, r\u00e9sultant des \u00e9v\u00e8nements qui pr\u00e9c\u00e8dent, entra\u00eene, de plein droit et sansindemnit\u00e9, la prorogation du d\u00e9lai d'ex\u00e9cution initialement pr\u00e9vu pour une p\u00e9riode \u00e9gale \u00e0 la suspension, augment\u00e9 du laps de temps normalement n\u00e9cessaire \u00e0 la remise en route du chantier\u00bb. Le Contrat ne fixe pas la date d\u2019ach\u00e8vement des travaux mais und\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9 end\u00e9ans lequel l\u2019immeuble aurait d\u00fb \u00eatre livr\u00e9. En effet, il r\u00e9sulte de ces dispositions contractuelles que le d\u00e9lai y pr\u00e9vu pour la r\u00e9alisation des travaux est contraignant et fixe, \u00e0 savoir vingt- quatre mois \u00e0 compter du d\u00e9but des travaux, pr\u00e9vu pour le 15 f\u00e9vrier 2020. Le tribunal rel\u00e8ve encore \u00e0 cet \u00e9gard que le Contrat se r\u00e9f\u00e8re en des termes clairs et non \u00e9quivoques au \u00abd\u00e9but des travaux\u00bb, et non pas au d\u00e9but des travaux de d\u00e9molition ou au d\u00e9but des travaux de terrassement. Il y a partant lieu de retenir que les travaux de d\u00e9molition de l\u2019existant par le vendeur, propri\u00e9taire du terrain, \u00e9taient n\u00e9cessairement compris dans le d\u00e9lai de 24 mois pr\u00e9vu au Contrat.<\/p>\n

10 Conform\u00e9ment aux stipulations contractuelles, les travaux ont commenc\u00e9 le15 f\u00e9vrier 2020. En additionnant 24 mois, l\u2019ouvrage aurait d\u00fb \u00eatre achev\u00e9 pour le 15 f\u00e9vrier 2022. Les parties sont en d\u00e9saccord sur la date d\u2019ach\u00e8vement des appartements, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)faisant valoir que les appartements ont \u00e9t\u00e9 livr\u00e9s le 19 mai2023, tandis que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)soutient qu\u2019elle a fix\u00e9 la remise des clefs au 7 mars 2023. Suivant l\u2019article 4 du Contrat, il a \u00e9t\u00e9 convenu entre parties que l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019immeuble s\u2019entend tel qu\u2019il est d\u00e9fini par l\u2019article 1601-6 du Code civil, \u00e0 savoir que l\u2019immeuble est \u00abr\u00e9put\u00e9 achev\u00e9 aux sens des articles 1601-2 et 1601-9, lorsque sont ex\u00e9cut\u00e9s les ouvrages et sont install\u00e9s les \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement qui sont indispensables \u00e0 l\u2019utilisation, conform\u00e9ment \u00e0 sa destination, de l\u2019immeuble faisant l\u2019objet du contrat. Pour l\u2019appr\u00e9ciation de cet ach\u00e8vement, les d\u00e9fauts de conformit\u00e9 avec les pr\u00e9visions du contrat ne sont pas pris en consid\u00e9ration lorsqu\u2019ils n\u2019ont pas un caract\u00e8re substantiel, ni les malfa\u00e7ons qui ne rendent pas les ouvrages ou \u00e9l\u00e9ments ci-dessus vis\u00e9s impropres \u00e0 leur utilisation\u00bb. Il r\u00e9sulte ensuite de la section \u00abConstatation de l\u2019ach\u00e8vement des ouvrages et prise de possession\u00bb du Contrat que \u00able vendeur invitera l\u2019acqu\u00e9reur, par lettre recommand\u00e9e \u00e0 la poste, \u00e0 constater lar\u00e9alit\u00e9 de l\u2019ach\u00e8vement dans un d\u00e9lai de douze jours suivant la date d\u2019envoi de la pr\u00e9dite lettre recommand\u00e9e. Aux jour et heures fix\u00e9s, il sera proc\u00e9d\u00e9 contradictoirement \u00e0 cette constatation et \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un proc\u00e8s-verbal. L\u2019acqu\u00e9reur aura la facult\u00e9 de faire ins\u00e9rer audit proc\u00e8s-verbal les r\u00e9serves qu\u2019il croira devoir formuler quant aux malfa\u00e7ons et aux d\u00e9fauts de conformit\u00e9 avec les pr\u00e9visions du contrat. Les r\u00e9serves de l\u2019acqu\u00e9reur seront accept\u00e9es ou contredites par le vendeur. Seul ce proc\u00e8s- verbal fera la preuve de l\u2019ach\u00e8vement\u00bb. L\u2019ach\u00e8vement suppose que l\u2019immeuble soit en \u00e9tat d\u2019\u00eatre utilis\u00e9 pour les besoins auxquels, d\u2019apr\u00e8s les pr\u00e9visions du contrat, il doit satisfaire. Lorsqu\u2019il s\u2019agit d\u2019un logement, il doit \u00eatre habitable et disposerde tous les \u00e9quipements n\u00e9cessaires \u00e0 cette fin, comme par exemple l\u2019eau, l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, le chauffage et les installations sanitaires. La preuve du caract\u00e8re substantiel de la non-conformit\u00e9 ou de l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019habiter dans les lieux \u00e0 cause de malfa\u00e7ons doit \u00eatre rapport\u00e9e par l\u2019acqu\u00e9reur. Par courrier recommand\u00e9 du 1 er f\u00e9vrier 2023 (cf.pi\u00e8ce n\u00b06 de Ma\u00eetre Rosa), le vendeur a inform\u00e9 l\u2019acqu\u00e9reur que la date de livraison de leurs appartements \u00e9tait fix\u00e9e au 7 mars 2023. N\u00e9anmoins, par courrier du 8 mars 2023 (cf.pi\u00e8ce n\u00b017 de Ma\u00eetre Rosa), le vendeur a inform\u00e9 l\u2019acqu\u00e9reur du report de la date de livraison \u00e0 la semaine du 17 avril 2023, notamment au motif que les raccordements d\u00e9finitifs en eau n\u2019\u00e9taient pas encore r\u00e9alis\u00e9s. Le tribunal constate doncque le vendeur reconna\u00eet que les travaux n\u2019\u00e9taient pas encore achev\u00e9s \u00e0 cette date, certains \u00e9l\u00e9ments indispensables \u00e0 l\u2019utilisation, conform\u00e9ment \u00e0 la destination d\u2019immeuble d\u2019habitation, n\u2019ayant pas encore \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s. Par courriel du 19 avril 2023, levendeur a inform\u00e9 l\u2019acqu\u00e9reur que la livraison des appartements est fix\u00e9e au 27 avril 2023. Sans contester l\u2019ach\u00e8vement des travaux, le mandataire de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a tout d\u2019abord par courrier du 20 avril 2023 rappel\u00e9 que sa mandante souhaiteraitobtenir un rapport quant \u00e0 l\u2019\u00e9tat actuel d\u2019avancement des travaux et il a ensuite report\u00e9, par courrier du 21 avril 2023, la livraison des appartements \u00e0 une date ult\u00e9rieure au motif que tant lui-m\u00eame, que sa mandante,avaientd\u2019autres engagements pour le 27avril 2023.<\/p>\n

11 Par la suite,les parties ont chacune propos\u00e9 diff\u00e9rentes dates et la date du 19 mai 2023 a finalement \u00e9t\u00e9 retenue pour la livraison des appartements. Le tribunal rel\u00e8ve que suivant le courrier recommand\u00e9 du 1 er f\u00e9vrier 2023 et le courriel du 19 avril 2023, le vendeur a valablement mis en demeure, conform\u00e9ment aux dispositions du Contrat, l\u2019acqu\u00e9reur de recevoir la livraison de ses appartements en date du 27 avril 2023. Conform\u00e9ment aux stipulations contractuelles, l\u2019acqu\u00e9reur avait d\u2019ailleursla possibilit\u00e9 de formuler, et de faire ins\u00e9rer au proc\u00e8s-verbal, telles r\u00e9serves quant \u00e0 des malfa\u00e7ons et \u00e0 des d\u00e9fauts de conformit\u00e9s qu\u2019il luiplaisait. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a n\u00e9anmoins refus\u00e9 cette date pourdes raisonde convenance personnelle. Outre le fait que le ma\u00eetre d\u2019ouvrage qui ne veut pas agr\u00e9er imm\u00e9diatement le travail lorsqu\u2019il est termin\u00e9, doit pourtant en prendre livraison, les stipulations contractuelles ne permettaient pas \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de refuser de proc\u00e9der \u00e0 la constatation de l\u2019ach\u00e8vement \u00e0 la date pr\u00e9vue du 27 avril 2023etseule une contestation de l\u2019ach\u00e8vement effectif lui-m\u00eame auraitpu valablement reporter le constat d\u2019ach\u00e8vement. Il en d\u00e9coule que le report de la date de r\u00e9ception est imputable \u00e0 la demanderesse et partantopposable au vendeur, de sorte qu\u2019il y a lieu de retenir le 27 avril 2023 comme date d\u2019ach\u00e8vement des appartements. Les indemnit\u00e9s de retard \u00e9ventuelles sont partant \u00e0 calculer pour la p\u00e9riode du 15 f\u00e9vrier 2022 au 27 avril 2023, et il y a donc lieu de d\u00e9terminer le nombre de jours de suspension \u00e0 prendre en compte. 1.2.2.Quant aux causes de suspension La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)invoque plusieurspr\u00e9tenduescauses l\u00e9gitimes de suspension du d\u00e9lai de livraison pour justifier le retard d\u2019ach\u00e8vement des travaux. Il estde principe que l\u2019engagement de livrer la chose vendue \u00e0 une date d\u00e9termin\u00e9e constitue une obligation de r\u00e9sultat. Il appartient d\u00e8s lors \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)qui \u00e9tait tenue au respect du d\u00e9lai contractuellement fix\u00e9, de prouver que le retard est d\u00fb,soit \u00e0 un cas de force majeure, soit \u00e0 une autre cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison. Il y a lieu d\u2019analyser individuellement les causes de suspension invoqu\u00e9es, celles-ci \u00e9tant, \u00e0 l\u2019exception de celle li\u00e9es \u00e0 la pand\u00e9mie,contest\u00e9es par lademanderesse. -La pand\u00e9mie Il est constant en cause que suite \u00e0 la crise sanitaire li\u00e9e \u00e0 la pand\u00e9mie de la Covid-19, la fermeture des chantiers de construction \u00e0 partir du 20 mars 2020 jusqu\u2019au 20 avril 2020 a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9epar leR\u00e8glement du 18 mars 2020.Les parties au litige s\u2019accordent quant au fait que suite \u00e0 la fermeture des chantiers, le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement a valablement \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9 de25 joursouvrables, soit jusqu\u2019au 23 mars 2022. Outre les restrictions sanitaires ayant entrain\u00e9 la fermeture des chantiers, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)soutient que les mesures sanitaires impos\u00e9es par les autorit\u00e9s dans le cadre de la lutte contre la pand\u00e9mie ont entrain\u00e9 des difficult\u00e9s d\u2019approvisionnement en mat\u00e9riel retardant l\u2019ex\u00e9cution des travaux<\/p>\n

12 Si certes la crise sanitaire acerteseu des r\u00e9percussions sur les cha\u00eenes de livraison de mat\u00e9riaux, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne fournit pas de pr\u00e9cision quant aux p\u00e9riodes qui auraient \u00e9t\u00e9 affect\u00e9es par la p\u00e9nurie de mat\u00e9riaux et n\u2019indique pas non plus de mani\u00e8re plus concr\u00e8te quels travaux ont \u00e9t\u00e9 affect\u00e9s par les r\u00e9percussions de la pand\u00e9mie. Elle ne quantifie pas non plus le nombre de jours de retard qui seraient dus \u00e0 ces difficult\u00e9s d\u2019approvisionnement. Le moyen li\u00e9 \u00e0 une p\u00e9nurie de mat\u00e9riaux est partant \u00e0 rejeter. -Lesintemp\u00e9ries La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)se pr\u00e9vaut ensuite de 39 jours d\u2019intemp\u00e9ries qui devraient \u00eatre pris en compte \u00e0 titre de cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison. A l\u2019appui de son moyen, elle produit les relev\u00e9s m\u00e9t\u00e9orologiques de l\u2019administration de l\u2019A\u00e9roport de Luxembourgentre le mois d\u2019avril 2021 et le mois de juin 2022. La d\u00e9fenderesse donne encore \u00e0 consid\u00e9rer que le Contrat pr\u00e9voit express\u00e9ment que les jours d\u2019intemp\u00e9ries \u00e0 prendre en compte, sont les jours avec plus de quatre heures de pluie entre six heures et dix-huit heures et qu\u2019elle a tenueinform\u00e9 la demanderesse de ces intemp\u00e9ries. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)plaide que les intemp\u00e9ries invoqu\u00e9es ne constituent pas des causes l\u00e9gitimes de suspension des d\u00e9lais et qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli que les intemp\u00e9ries ont retard\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution des travaux. Il est pr\u00e9cis\u00e9 dans le Contrat que \u00abne sont pas consid\u00e9r\u00e9s comme jours ouvrables [\u2026]les jours avec plus de quatre heures de pluie entre six heures et dix-huit heures (suivant les rapports de l'institut m\u00e9t\u00e9orologique de l'a\u00e9roportde Luxembourg) et ceci pour toute la dur\u00e9e du chantier, [et] les jours avec une temp\u00e9rature moyenne en-dessous de z\u00e9ro degr\u00e9s Celsius pendant vingt-quatre heures (suivant les rapports de l'institut m\u00e9t\u00e9orologique de l'a\u00e9roport de Luxembourg) et ceci pourtoute la dur\u00e9e du chantier\u00bb. Les intemp\u00e9ries figurent donc, aux termes du Contrat, comme \u00e9tant des jours non ouvrables \u00e0 prendre en compte dans le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement du chantier. Il s\u2019agit cependant seulement des jours avec plus de quatre heures de pluieentre six heures et dix-huit heures et ceux avec une temp\u00e9rature moyenne en-dessous de 0 C\u00b0 pendant vingt-quatre heures,suivant les rapports de l\u2019institut m\u00e9t\u00e9orologique de l\u2019a\u00e9roport de Luxembourg. Le tribunal en conclut qu\u2019il convient de calculer le d\u00e9lai conform\u00e9ment \u00e0 cette disposition contractuelle claire, la preuve des jours d\u2019intemp\u00e9ries se faisant sur base des relev\u00e9s m\u00e9t\u00e9orologiques de l\u2019institut m\u00e9t\u00e9orologique de l\u2019a\u00e9roport de Luxembourg en tenant compte des crit\u00e8res fix\u00e9s entre parties. Le tribunal rel\u00e8ve encore que, contrairement \u00e0 la position de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), aucune disposition contractuelle n\u2019oblige la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e0 \u00e9tablir que ces intemp\u00e9ries ont effectivement retard\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution des travaux sur le chantier. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a, en date des 10 novembre 2021, 25 janvier 2022, 5 mai 2022 et 27 juillet 2022, adress\u00e9 des courriers \u00e0 la demanderesse l\u2019informant que les jours d\u2019intemp\u00e9rie y \u00e9num\u00e9r\u00e9s pourront avoir une influence sur le d\u00e9lai de livraison. Elle a indiqu\u00e9, en y annexant les rapports de l\u2019institut m\u00e9t\u00e9orologique de l\u2019A\u00e9roport de Luxembourg \u00e9tablis parSOCIETE4.), avec pr\u00e9cision les journ\u00e9es concern\u00e9es et a repris les conditions m\u00e9t\u00e9orologiques de ces dates.<\/p>\n

13 Elle demande \u00e0 voir retenir les dates suivantes : -9 joursd'intemp\u00e9ries pour la p\u00e9riode s'\u00e9talant du 1 er avril 2021 au 30 septembre 2021 (soit 9 jours de pluie les 6 et 26 mai 2021, les 4, 24 et 29 juin 2021, les 13,14 et 27 juillet 2021 et le 15 septembre 2021), -14 jours d'intemp\u00e9ries pour la p\u00e9riode s'\u00e9talant du 1 er octobre 2021 au 31 d\u00e9cembre 2021 (soit 3 jours de pluie les 5 et 21 octobre 2021 et le 1 er d\u00e9cembre 2021; 11 jours de gel les 12, 15, 16 et 17 novembre 2021 et les 2, 3, 6, 7, 8, 9 et 10 d\u00e9cembre 2021), -13 jours d'intemp\u00e9ries pour la p\u00e9riode s'\u00e9talant du 1 er janvier 2022 au 31 mars 2022 (soit un jour de pluie le 15 mars 2022; 7 jours de gel les 10, 11, 12, 13, 17, 19 et 20 janvier, 5 jours de vent les 16, 17, 18, 21 et 24 f\u00e9vrier 2022), et -3 jours d'intemp\u00e9ries pour la p\u00e9riode s'\u00e9talant du 1 er avril 2022 au 30 juin 2022 (soit deux jours de pluie les 7 et 8 avril 2022, deux jours de vent les 7 avril 2022 et 23 mai 2022 et un jour de neige le 8 avril 2022). De prime abord,le tribunal retient que les jours de vent ne sont pas \u00e9num\u00e9r\u00e9s comme \u00e9tant desjours \u00e0 ne pas prendre en compte pour proroger le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement, de sorte qu\u2019il n\u2019y a pas lieu de tenir compte des 6 jours d\u2019intemp\u00e9rie en date des16, 17, 18, 21 et 24 f\u00e9vrier 2022 et du 23 mai 2022.Il en est de m\u00eame pour les jours de neige. Ensuite, en ce qui concerne les 18 jours de gel, le tribunal constate que sous la rubrique \u00abTemp\u00e9rature\u00bb des rapports de l\u2019institut m\u00e9t\u00e9orologique il est indiqu\u00e9, d\u2019une part, la moyenne, le maximum et le minimum des temp\u00e9ratures mesur\u00e9es dans des conditions \u00absous abri\u00bb et, d\u2019autre part, le minimum des temp\u00e9ratures mesur\u00e9es dans des conditions \u00abgazon\u00bb. Le tribunal rel\u00e8ve cependant que seulement 4 des 18 jours, \u00e0 savoir les 12 novembre 2021, 10 janvier 2022, 11 janvier 2022 et 12 janvier 2022, affichent une temp\u00e9rature moyenne en- dessous de 0 C\u00b0 mesur\u00e9e dans des conditions \u00absous abri\u00bb. Si certes, pour les autres jours \u00e9num\u00e9r\u00e9s en d\u00e9cembre 2021 et janvier 2022, les relev\u00e9s indiquent un minimum en-dessous de 0 C\u00b0 mesur\u00e9 dans des conditions \u00abgazon\u00bb, lamoyenne par journ\u00e9e enti\u00e8re n\u2019y est pas indiqu\u00e9e, de sorte que ces 14 jours ne sont pas \u00e0 prendre en compte. En ce qui concerne les 15 jours de pluie, le tribunal constate tout d\u2019abord que sous la rubrique \u00abDur\u00e9e\u00bb de ces rapports, il est indiqu\u00e9 le nombre d\u2019heures et de minutes de pluie de 00 \u00e0 24 heures. Etant donn\u00e9 que pour les 4 et 29 juin 2021, le 27 juillet 2021 et le 5 octobre 2021, le nombre d\u2019heures de pluie est en dessous de 4 heures par jour, il n\u2019y a pas lieu de tenir compte de ces 4 jours d\u2019intemp\u00e9ries. En ce qui concerne les 11 jours restants, le tribunal rel\u00e8ve que tandis que le volume des pr\u00e9cipitations est repris individuellement pour chaque tranche horaire (de 00 \u00e0 6 heures, de 6 \u00e0 18 heures et de 18 \u00e0 24 heures), la dur\u00e9e de pluie n\u2019est pas indiqu\u00e9e par tranche horaire, mais pour la journ\u00e9e enti\u00e8re. Le tribunal rel\u00e8ve cependant que pour le 26 mai 2021, des pr\u00e9cipitations ont eu lieu entre minuit et 6 heures (soit une p\u00e9riode de six heures pour la premi\u00e8re tranche) et entre 6 et 18 heures(soit une p\u00e9riode de 12 heures pour la deuxi\u00e8me tranche) pour une dur\u00e9e totale de<\/p>\n

14 11,8 heures, de sorte qu\u2019il y a lieu de retenir que des pr\u00e9cipitations ont au moins eu lieu pendant 5,8 heures (11,8-6) entre 6 \u00e0 18 heures. Il en est de m\u00eame pour (i) le 1 er d\u00e9cembre 2021, les relev\u00e9s ayant enregistr\u00e9 une dur\u00e9e totale de 10,1 heures de pr\u00e9cipitations pour la premi\u00e8re et la deuxi\u00e8me tranche prises ensemble, soit un total d\u2019au moins 4,1 heures entre 6 \u00e0 18 heures, (ii) le 15 mars 2022, les relev\u00e9s ayant enregistr\u00e9 une dur\u00e9e totale de 11,5 heures de pr\u00e9cipitations pour la premi\u00e8re et la deuxi\u00e8me tranche prises ensemble, soit un total d\u2019au moins 5,5 heures entre 6 \u00e0 18 heures, (iii) le 7 avril 2022, les relev\u00e9s ayant enregistr\u00e9 une dur\u00e9e totale de 10,3 heures depr\u00e9cipitations pour la premi\u00e8re et la deuxi\u00e8me tranche prises ensemble, soit un total d\u2019au moins 4,3 heures entre 6 \u00e0 18 heures, et (iv) le 8 avril 2022 les relev\u00e9s ayant enregistr\u00e9 une dur\u00e9e totale de 14,7 heures de pr\u00e9cipitations pour la deuxi\u00e8me et latroisi\u00e8me tranche prises ensemble, soit un total d\u2019au moins 8,7 heures entre 6 \u00e0 18 heures. Le m\u00eame raisonnement s\u2019applique encore pour la date du 14 juillet 2021 ou des pr\u00e9cipitations ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es pendant les trois tranches horaires pour un totalde 19,9 heures, de sorte qu\u2019il y a lieu de retenir que des pr\u00e9cipitations ont au moins eu lieu pendant 7,9 heures entre 6 \u00e0 18 heures. Ces 6 jours d\u2019intemp\u00e9ries sont partant \u00e0 prendre en compte. Par contre, pour les 5 jours d\u2019intemp\u00e9ries restants, les relev\u00e9s ne permettent pas de d\u00e9terminer le nombre minimal d\u2019heures de pluie pour la tranche de 6 \u00e0 18 heures, des pr\u00e9cipitations ayant \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es soit au long de toute la journ\u00e9e (en date des 13 juillet et 15 septembre 2021), sans pour autant que le nombre d\u2019heures de pluie pour la journ\u00e9e n\u2019exc\u00e8de 16 heures, soit pendant deux tranches horaires (en date des 6 mai, 24 juin et 21 octobre 2021), sans pour autant que le nombre d\u2019heures pour la journ\u00e9e n\u2019exc\u00e8de 10 heures. Il s\u2019ensuit que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)reste en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir qu\u2019il y avait quatre heures de pluie entre 6 et 18 heures en date des 6 mai, 24 juin, 13 juillet, 15 septembre 2021 et 21 octobre 2021. Au vu des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent, il y a lieu de retenir que10 jours(4 + 6)ouvrables d\u2019arr\u00eat de chantier pour intemp\u00e9ries sont \u00e0 qualifier de causes l\u00e9gitimes de suspension des travaux. -Les jours de cong\u00e9s l\u00e9gaux La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)se pr\u00e9vaut en outre des cong\u00e9s l\u00e9gaux \u00e0 raisonde26 jours ouvrablespour chacune des ann\u00e9es 2020,2021 et 2022, soit un total de 78 jours. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)fait valoir que ce motif ne saurait valoir \u00e9tant donn\u00e9 que les jours de cong\u00e9s collectif et jours f\u00e9ri\u00e9s n\u2019ont pas de caract\u00e8re impr\u00e9vu et que ces derniers ont d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 pris en comptepar eux pour le calcul du d\u00e9lai contractuellement fix\u00e9. En l\u2019occurrence, s\u2019il est vrai que le contrat de vente conclu entre parties pr\u00e9voit un d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement de 24 mois \u00e0 compter du jour du commencement des travaux, force est cependant de constater que les parties ont \u00e9galement convenu dans ce m\u00eame contrat, \u00e0 l\u2019instar des intemp\u00e9ries, d\u2019une d\u00e9finition pr\u00e9cise des jours ouvr\u00e9s \u00e0 prendre en compte pour le calcul de ce d\u00e9lai, excluant non seulement les jours de weekend, mais aussi les jours f\u00e9ri\u00e9s et decong\u00e9s l\u00e9gaux.<\/p>\n

15 Le Contrat pr\u00e9cise en effet que \u00abne sont pas consid\u00e9r\u00e9s comme jours ouvrables les samedis et dimanches, les jours f\u00e9ri\u00e9s et cong\u00e9s l\u00e9gaux\u00bb, de sorte qu\u2019il convient de calculer le d\u00e9lai conform\u00e9ment \u00e0 cette disposition contractuelle. N\u00e9anmoins, il amanifestement\u00e9galement \u00e9t\u00e9 la commune intention des parties de ne prendre en compte que les cong\u00e9s l\u00e9gaux de la p\u00e9riode de r\u00e9f\u00e9rence (24 mois), soit de f\u00e9vrier 2020 \u00e0 f\u00e9vrier 2022, de sorte qu\u2019iln\u2019y a lieu de tenir compte des cong\u00e9s l\u00e9gaux que pour deux ann\u00e9es et non sur la dur\u00e9e effective du chantier retard\u00e9 suite aux nombreux probl\u00e8mes rencontr\u00e9s sur les lieux. Il n\u2019y a partant pas lieu de tenir compte des cong\u00e9s l\u00e9gaux se situant apr\u00e8s la date d\u2019ach\u00e8vementcontractueldes travaux. En l\u2019esp\u00e8ce, le cong\u00e9 l\u00e9gal par ann\u00e9e \u00e9tant de 26 jours, il y a donc lieu de prendre en compte 52 jours(26 + 26)ouvrablesde retard. -La fermeture du chantier La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)invoque en outre la pr\u00e9sence d\u2019amiante dans le plancher haut d\u2019une des maisons \u00e0 d\u00e9molir et la fermeture du chantier par l\u2019ITM. Elle explique que des travaux de d\u00e9samiantage ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s pour conclure \u00e0 une prolongation du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement de 21 jours. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)plaide que la fermeture du chantier n\u2019\u00e9tait pas impr\u00e9visible, un promoteur diligent ayant d\u00fb \u00e9tablir un diagnostic amiante avant le d\u00e9but des travaux. Il d\u00e9coule des d\u00e9veloppements des parties et des \u00e9l\u00e9ments soumis \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation du tribunal que l\u2019ITM a ordonn\u00e9 la fermeture du chantier le 26 juin 2020 suite au non-respect du plan de travail du 29 mai 2020 \u00e9labor\u00e9 par l\u2019ITM suite \u00e0 la d\u00e9couverte d\u2019amiante dans l\u2019un des immeubles \u00e0 d\u00e9molir. En date du 24 juillet 2020 la fermeturedu chantier a \u00e9t\u00e9 lev\u00e9e par l\u2019ITM. Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux figurent, aux termes du Contrat, parmi les causes l\u00e9gitimes de suspension du d\u00e9lai de livraison, \u00e0 moins que ces injonctions ne soient fond\u00e9es sur des fautes ou n\u00e9gligences imputables \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.). Il n\u2019est pas contest\u00e9 en cause que le chantier a \u00e9t\u00e9 ferm\u00e9 par l\u2019ITM. Etant donn\u00e9 que l\u2019ITM constitue une administration officielle habilit\u00e9e \u00e0 constater des infractions en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 etde sant\u00e9, les courriers de l\u2019ITM des 26 juin 2020 et 24 juillet 2020 contenant la d\u00e9cision administrative de fermeture et de lev\u00e9e de fermeture de chantier sont \u00e0 consid\u00e9rer comme des injonctions administratives. Ainsi la d\u00e9contamination d\u2019un immeuble pour cause d\u2019amiante peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme \u00e9tant une cause de suspension, comme pr\u00e9vu par le Contrat, il n\u2019en reste pas moins que cette injonction ne doit pas \u00eatre fond\u00e9e sur des fautes ou n\u00e9gligences de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.). En l\u2019esp\u00e8ce, il convient cependant de relever qu\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment du dossier ne permet de retenir que la d\u00e9fenderesse aurait \u00e9t\u00e9 au courant de la pr\u00e9sence de l\u2019amiante avant les travaux de d\u00e9molition. A cela s\u2019ajoute que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)n\u2019est pas une soci\u00e9t\u00e9 active dans le domaine de la d\u00e9molition, mais a eu recours \u00e0 une tierce entreprise pour ces travaux. Enfin, un diagnostic d\u2019\u00e9tat d\u2019amiante n\u2019\u00e9tant pas obligatoire auGrand-Duch\u00e9 de<\/p>\n

16 Luxembourg, le simple fait que l\u2019immeuble a \u00e9t\u00e9 construit avant les ann\u00e9es 1990, ne permet pas \u00e0lui seul de conclure que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)aurait d\u00fb savoirque celui-ci pr\u00e9sentait un probl\u00e8me d\u2019amiante. Au vu des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent,les21 joursouvrablesd\u2019arr\u00eat de chantier sont \u00e0 qualifier de causes l\u00e9gitimes de suspension des travaux. -L\u2019acc\u00e8s restreint au chantier La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)invoque une restriction d\u2019acc\u00e8s au chantier par la ORGANISATION1.)ayant entra\u00een\u00e9 une modification de la m\u00e9thodologie de construction pour conclure \u00e0 une prolongation du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement de 54 jours. Tel qu\u2019expos\u00e9 ci-dessus, il r\u00e9sulte du Contrat qu\u2019une injonction administrative de suspendre ou d\u2019arr\u00eater les travaux constitue une cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison \u00e0 moins que cette injonctionnesoit fond\u00e9e sur des fautes ou n\u00e9gligences imputables \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). Il appartient d\u00e8s lors \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)de rapporter la preuve d\u2019une injonction administrative ayant ordonn\u00e9 l\u2019arr\u00eat des travaux. Il y a tout d\u2019abord lieu de relever que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne se r\u00e9f\u00e8re pas\u00e0 un arr\u00eat\u00e9 \u00e9mis par l\u2019ORGANISATION1.)pronon\u00e7ant la fermeture du chantier, mais \u00e0 des restrictions d\u2019acc\u00e8s du chantier. Ensuite, le tribunal constate que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne verse aucune pi\u00e8ce \u00e0 l\u2019appui de son moyen. Au surplus, il y a encore lieu de constater que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne pr\u00e9cise ni les motifs qui seraient \u00e0 l\u2019origine de ladite d\u00e9cision de restriction d\u2019acc\u00e8s, ni la p\u00e9riode pendant laquelle l\u2019acc\u00e8s au chantier aurait\u00e9t\u00e9 restreint. L\u2019affirmation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)que l\u2019acc\u00e8sau chantier a \u00e9t\u00e9 restreint en raison d\u2019une d\u00e9cision administrative d\u2019ORGANISATION1.)n\u2019est donc \u00e9tay\u00e9e par aucun \u00e9l\u00e9ment du dossier. Dans ces circonstances, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)reste d\u00e8s lors en d\u00e9faut de rapporter la preuve d\u2019une cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison de ce chef. -Les travaux de cuvelage du sous-sol et la r\u00e9alisation de parois berlinoises La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)plaide que des travaux non initialementpr\u00e9vus, tels que des travaux de cuvelage du sous-sol et la r\u00e9alisation de parois berlinoises, ont d\u00fb \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale le constructeur est responsable des vices du sol. Les vices \u00e9ventuels du sol ne peuvent constituer unedifficult\u00e9 insurmontable et la prise en compte de la nature du sol et l\u2019\u00e9tude des alentours font partie des obligations \u00e9l\u00e9mentaires d\u2019une entreprise de construction et les al\u00e9as y inh\u00e9rents doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme des al\u00e9as normaux, susceptibles d\u2019\u00eatre pr\u00e9vus et envisag\u00e9s. Le tribunal constate en outre que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)reste en d\u00e9faut de d\u00e9velopper davantage son argumentaire. Elle ne d\u00e9taille pas non plus l\u2019impact de ces travaux sur le d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution des travaux et ne quantifie pas le nombre de jours de retard, de sorte qu\u2019il n\u2019y a pas lieu d\u2019analyser autrement ce moyen.<\/p>\n

17 -Conclusion Les jours ouvrables de retard \u00e0 prendre en consid\u00e9ration pour le calcul de l\u2019indemnisation sont en cons\u00e9quence au nombre de 108 jours ouvrables (25 + 10 + 52 +21). Au vu de tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne s\u2019exon\u00e8re de la pr\u00e9somption de responsabilit\u00e9 pesant sur elle en ce qui concerne le retard dans l\u2019ach\u00e8vement du chantier que pour un total de 108 jours ouvrables. Il en d\u00e9coule que les travaux auraient d\u00fb \u00eatre achev\u00e9s pour le 18 juillet 2022,de sorte qu\u2019un d\u00e9dommagement ne saurait \u00eatre retenu que pour la p\u00e9riode comprise entre le 18 juillet 2022 et le 27 avril 2023, soit pendant 9 mois et 9 jours. 1.2.3.Le pr\u00e9judice Dans la mesure o\u00f9 la s\u00e9curit\u00e9 juridique requiert la fixation d\u2019un d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement des travaux, telquedans le cas d\u2019esp\u00e8ce, le propri\u00e9taire a droit \u00e0 la r\u00e9paration de son pr\u00e9judice pour non-respect de ce d\u00e9lai, ind\u00e9pendamment de l\u2019existence ou non d\u2019une indemnit\u00e9 contractuellement pr\u00e9vue. En l\u2019esp\u00e8ce, le Contrat ne pr\u00e9voit pasd\u2019\u00e9valuation de l\u2019indemnit\u00e9 de retard qui serait due, en cas de d\u00e9passement du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement du bien vendu. D\u00e8s lors, afin que la responsabilit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)puisse \u00eatre engag\u00e9e, il ne suffit paspour la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)d\u2019\u00e9tablir le non-respect du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), mais encore faut-il qu\u2019il soit \u00e9tabli qu\u2019elle a subi un dommage qui se trouve en relation causale directe avec la faute commise, c\u2019est-\u00e0-dire le retard pris dans l\u2019ach\u00e8vement des biens vendus. Il appartient partant \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de rapporter la preuve du pr\u00e9judice qu\u2019elle all\u00e8gue avoir subi et qu\u2019elle \u00e9value \u00e0un montant de46.350.-EUR[(1.590 + 1.500) x14]sur base d\u2019un loyer mensuel de 1.590.-EUR pour l\u2019appartement avec terrasse et d\u2019un loyer mensuel de 1.500.-EUR pour l\u2019appartement avec balcon qu\u2019elle aurait d\u00fb toucher pour la p\u00e9riode entre avril 2022 et mai 2023. Elle ajoute queles contrats de bail ont\u00e9t\u00e9 sign\u00e9s le 6 juin 2023etle 11 juillet 2023respectivement. En l\u2019esp\u00e8ce, les appartements de la demanderesse \u00e9taient destin\u00e9s \u00e0 la location. Sila demanderesse,quipr\u00e9tend avoir subi une perte de loyer,semble raisonner en termes de \u00abgain manqu\u00e9\u00bb,l\u2019al\u00e9a propre au march\u00e9 de la location impose de raisonner en termes de \u00abperte de chance\u00bb. La perte d\u2019une chance peut \u00eatre d\u00e9finie comme la disparition de la probabilit\u00e9 d\u2019un \u00e9v\u00e8nement favorable. Une condamnation pour la perte d\u2019une chance requiert, d\u2019une part, que le juge ne puisse laisser subsister aucun doute sur le lien de causalit\u00e9 entre la faute et le dommage-la perte d\u2019une chance-et, d\u2019autre part, que la perte d\u2019une chance soit la perte certaine d\u2019un avantage probable. Il doit mesurer l\u2019importance de cette chance et \u00e9valuer l\u2019\u00e9tendue du dommage.<\/p>\n

18 Pour \u00eatre obtenue, l\u2019indemnisation de la perte d\u2019une chance suppose \u00e9tabli que la chance perdue ait \u00e9t\u00e9 suffisamment s\u00e9rieuse et qu\u2019elle fut effectivement an\u00e9antie par l\u2019\u00e9v\u00e9nement dommageable (cf.Cour d\u2019appel, 6 juillet 2016, num\u00e9ro 38194 du r\u00f4le). La d\u00e9marche \u00e0 suivre pour l\u2019indemnisation de la perte d\u2019une chance se traduit par une double \u00e9valuation, la premi\u00e8re consiste \u00e0 d\u00e9terminer quelle aurait \u00e9t\u00e9 la situation de la victime si la chance invoqu\u00e9e \u00e0 bon droit s\u2019\u00e9tait r\u00e9alis\u00e9e ; la seconde conduit \u00e0 appr\u00e9cier la chance elle-m\u00eame, c\u2019est-\u00e0-dire le degr\u00e9 de probabilit\u00e9 auquel l\u2019\u00e9v\u00e9nement se serait produit (cf.Cour d\u2019appel, 17 juin 1998, num\u00e9ros 16453 et 16454 du r\u00f4le). La chance \u00e9tant par nature al\u00e9atoire, la r\u00e9paration de la perte d'une chance doit \u00eatre mesur\u00e9e \u00e0 la chance perdue et ne peut \u00eatre \u00e9gale \u00e0 l'avantage qu'elle aurait procur\u00e9, si elle s'\u00e9tait r\u00e9alis\u00e9e. L'indemnisation doit donc prendre en compte l'al\u00e9a, d'une mani\u00e8re plus ou moins importante selon les chances de succ\u00e8s qu'avait la victime. Cette appr\u00e9ciation rel\u00e8ve du pouvoir souverain des juges du fond. Il est g\u00e9n\u00e9ralement admis que la perte d'une chance est indemnis\u00e9e moyennant comparaison du pr\u00e9judice absolu caus\u00e9 par la privation du r\u00e9sultat escompt\u00e9 et le pr\u00e9judice relatif caus\u00e9 par la perte des chances qu'avait la victime d'obtenir ce r\u00e9sultat. L'indemnit\u00e9 pour perte d'une chance ne sera que d'une fraction de la somme totale que la victime esp\u00e9rait gagner (cf.Cour d\u2019appel, 17 d\u00e9cembre 1997, num\u00e9ro 19349 du r\u00f4le). La chance de la demanderesse de pouvoir donner en location les appartements a \u00e9t\u00e9 an\u00e9antie par les retards d\u2019ach\u00e8vement. Cette chance, qui doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme r\u00e9elle et s\u00e9rieuse, doit cependant \u00eatre nuanc\u00e9e par les al\u00e9as propres \u00e0 une mise en location, tels que le d\u00e9lai pour trouver un locataire, l\u2019\u00e9ventualit\u00e9 d\u2019un d\u00e9part anticip\u00e9 d\u2019un locataire ou des d\u00e9fauts de paiement. Au regard des \u00e9l\u00e9ments en cause, il y a lieu de fixer \u00e0 70 % la chance pour la demanderesse de percevoir des loyers pendant la p\u00e9riode des retards d\u2019ach\u00e8vement. La perte de chance de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)se chiffre partant au montant mensuel de 2.163.-EUR[70% de(1.590 +1.500)]. L\u2019article 1146, alin\u00e9a 2, du Code civil pr\u00e9voit que, lorsque le jour de l\u2019ex\u00e9cution a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9 d\u2019un commun accord, le d\u00e9biteur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour. En fixant un terme pour l\u2019ach\u00e8vement des travaux, les parties ont manifest\u00e9 leur intention de dispenser le cr\u00e9ancier de l\u2019obligation detoute mise en demeure (cf.Cass. fr. 17 novembre 1971, B.C. III, n\u00b0564 ; Jurisclasseur civil, articles 1136 \u00e0 1145, Fasc. 60, n\u00b023 et s.) D\u00e8s lors, contrairement au moyen d\u00e9velopp\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), l\u2019indemnisation est due \u00e0 partir de l\u2019expiration du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement et non pas \u00e0 partir de la mise en demeure du 25 novembre 2022. La demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)est partant \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e jusqu\u2019\u00e0 concurrence du montant de 20.115,90 EUR, au vu de la p\u00e9riode de retard retenue de9 mois et 9jours. En vertu de l\u2019article 1153 du Code civil, les int\u00e9r\u00eats ne sont dus que du jour de la sommation de payer, except\u00e9 dans les cas o\u00f9 la loi les fait courir de plein droit ; en l\u2019esp\u00e8ce, le<\/p>\n

19 mandataire de la demanderesse a mis en demeure la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)de s\u2019acquitter du montant de 31.900.-EUR au titre de loyers manqu\u00e9s suivant courrier du 2 f\u00e9vrier 2023. Il y a partant lieu de faire courir les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux sur le montant de 20.115,90 EUR \u00e0 partir de la mise en demeure du 2 f\u00e9vrier 2023 jusqu\u2019\u00e0 solde. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demande \u00e0 voir majorer le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal de trois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la signification du jugement. Aux termes de l\u2019article 15 de la loi modifi\u00e9e du 18 avril 2004 relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard, une telle majoration des int\u00e9r\u00eats est pr\u00e9vue dans les contrats conclus entre consommateurs et professionnels. Tel n\u2019\u00e9tant pas le cas en l\u2019esp\u00e8ce, il y a lieu de rejeter cette demande. 2. Les demandes accessoires La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demande encore \u00e0 voir condamner la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)au paiement du montant de 9.442,85 EUR expos\u00e9 par elle au titre des frais et honoraires d\u2019avocat, sur base de l\u2019arr\u00eat du 9 f\u00e9vrier 2012 de la Cour de cassation. Elle verse \u00e0 cet \u00e9gard les m\u00e9moires d\u2019honoraires de son mandataire. L\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile qui permet aujuge, sur le fondement de l'\u00e9quit\u00e9, d'allouer \u00e0 une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les d\u00e9pens, dont les honoraires d\u2019avocat, n\u2019emp\u00eache pas une partie de r\u00e9clamer ces honoraires au titre de r\u00e9paration de son pr\u00e9judice sur base de la responsabilit\u00e9 contractuelle ou d\u00e9lictuelle, \u00e0 condition d'\u00e9tablir les \u00e9l\u00e9ments conditionnant une telle indemnisation, \u00e0 savoir une faute, un pr\u00e9judice et une relation causale entre la faute et le pr\u00e9judice (cf.Cass., 9 f\u00e9vrier 2012, n\u00b0 2881). Toutefois, les frais et honoraires pay\u00e9s pour engager une proc\u00e9dure ne sont en lien avec la faute all\u00e9gu\u00e9e que dans la mesure o\u00f9 le montant mis en compte de ce chef ne d\u00e9passe pas celui normalement demand\u00e9 pour une affaire de m\u00eame esp\u00e8ce, d\u2019apr\u00e8s les crit\u00e8res d\u2019appr\u00e9ciation en usage et dans la limite des prestations effectivement fournies. En l\u2019esp\u00e8ce, ind\u00e9pendamment de la question de savoir si la d\u00e9fenderesse a commis une faute, le tribunal rel\u00e8ve que la demanderesse verse des notes d\u2019honoraires qui ne comportent pas le d\u00e9tail des prestations effectu\u00e9es, de sorte que le lien de causalit\u00e9 n\u2019est en tout \u00e9tat de cause pas \u00e0 suffisance \u00e9tabli. La demande en indemnisation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)au titre des frais et honoraires d\u2019avocat est partant \u00e0 d\u00e9clarernon fond\u00e9e. La demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e en son principe, alors qu\u2019il para\u00eet in\u00e9quitable de laisser \u00e0 sa charge l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des frais non compris dans les d\u00e9pens. Le tribunal \u00e9valueex aequo et bonol\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure \u00e0 allouer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)au montant de 1.500.-EUR. Il y a d\u00e8s lors lieu de condamner la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e0 payer le montant de 1.500.-EUR \u00e0titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.).<\/p>\n

20 Au vu de l\u2019issue du litige, la demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile et en indemnisation des fraiset honoraires d\u2019avocat est \u00e0 rejeter. Le jugement commercial est ex\u00e9cutoire par provision de plein droit sans que l\u2019ex\u00e9cution provisoire doive \u00eatre prononc\u00e9e. Si le tribunal ne dispense cependant pas d\u2019une caution ou de la preuve d\u2019une solvabilit\u00e9 suffisante, le jugement n\u2019est ex\u00e9cutoire qu'\u00e0 la charge de donner caution ou de justifier de solvabilit\u00e9 suffisante conform\u00e9ment aux article 567 et suivants du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Il n\u2019y a pas lieu d\u2019ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire sans caution du pr\u00e9sent jugement alors que les conditions de l\u2019article 567 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile ne sont pas donn\u00e9es en l\u2019esp\u00e8ce. Parcesmotifs: le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, sixi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale, statuant contradictoirement, d\u00e9clarela demande recevable, ditla demande de lasoci\u00e9t\u00e9 civileSOCIETE1.)SCIpartiellement fond\u00e9e, partantcondamnelasoci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)SA\u00e0 payer \u00e0 lasoci\u00e9t\u00e9 civile SOCIETE1.)SCIle montant de20.115,90 EUR, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux\u00e0 partir de la mise en demeure du 2 f\u00e9vrier 2023 jusqu\u2019\u00e0 solde, ditla demande en majoration du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal non fond\u00e9eet en d\u00e9boute, condamnelasoci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)SA\u00e0 payer \u00e0 lasoci\u00e9t\u00e9 civileSOCIETE1.)SCI le montant de 1.500.-EUR sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9durecivile, ditles demandes respectives de la soci\u00e9t\u00e9 civileSOCIETE1.)SCI et de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOCIETE2.)SA et tendant \u00e0 l\u2019indemnisation des frais et honoraires d\u2019avocat non fond\u00e9es et en d\u00e9boute, ditla demande de lasoci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)SAen allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile non fond\u00e9eet en d\u00e9boute, ditqu\u2019il n\u2019y a pas lieu \u00e0 ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire sans caution du pr\u00e9sent jugement, condamnelasoci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)SAaux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jugement commercial 2024TALCH06\/00651 Audience publique dujeudi,vingt-et-unnovembredeux mille vingt-quatre. Num\u00e9ro TAL-2023-08779du r\u00f4le Composition : Maria FARIA ALVES, vice-pr\u00e9sidente ; Nad\u00e8ge ANEN,vice-pr\u00e9sidentjuge; Jackie MORES, 1 er juge ; ClaudeFEIT, greffi\u00e8re. 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