{"id":612853,"date":"2026-04-19T23:17:28","date_gmt":"2026-04-19T21:17:28","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-24-janvier-2024-n-2020-03249\/"},"modified":"2026-04-19T23:17:32","modified_gmt":"2026-04-19T21:17:32","slug":"tribunal-darrondissement-24-janvier-2024-n-2020-03249","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-24-janvier-2024-n-2020-03249\/","title":{"rendered":"Tribunal d’arrondissement, 24 janvier 2024, n\u00b0 2020-03249"},"content":{"rendered":"
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1 Jugement commercial 2024TALCH15\/00092 Audience publique du mercredi,vingt-quatre janvierdeux mille vingt-quatre. Num\u00e9roTAL-2020-03249du r\u00f4le Composition: Brice HELLINCKX,1 er juge-pr\u00e9sident; Laurence MODERT,juge; FernandPETTINGER,juge; Ken BERENS,greffier. E n t r e : MadamePERSONNE1.) ditePERSONNE1.),pensionn\u00e9e, demeurant \u00e0 L- ADRESSE1.), demanderesse, d\u00e9fenderesse sur reconvention, aux termes de l\u2019acte de l\u2019huissier de justice V\u00e9ronique REYTERd\u2019Esch-sur-Alzette en date du 30 mars 2020, comparant Ma\u00eetre Guy THOMAS, avocat \u00e0 la Cour constitu\u00e9, et: la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)SARL,\u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE2.), repr\u00e9sent\u00e9e par son ou ses g\u00e9rants actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro NUMERO1.), d\u00e9fenderesse, demanderesse sur reconvention,auxfins du pr\u00e9dit acte REYTER en date du 30 mars 2020, comparant par Ma\u00eetre R\u00e9gis SANTINI, avocat \u00e0 la Cour constitu\u00e9. __________________________________________________________________ _<\/p>\n

2 L e T r i b u n a l: Ant\u00e9c\u00e9dents proc\u00e9duraux Les faits et r\u00e9troactes de l\u2019affaire r\u00e9sultent \u00e0 suffisance de droit des qualit\u00e9s et consid\u00e9rants du jugement commercial No2021TALCH15\/01564du 17 novembre 2021 et dont le dispositif est con\u00e7u comme suit: \u00able tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, quinzi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale selon la proc\u00e9dure civile, statuant contradictoirement, re\u00e7oit la demande en la forme ; rejette les moyens d\u2019irrecevabilit\u00e9 soulev\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.)SARL ; r\u00e9serveles droits des parties et les d\u00e9pens ; renvoie le dossier devant le magistrat charg\u00e9 de la mise en \u00e9tat\u00bb. L\u2019instruction de l\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e le 4 janvier 2023 et l\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 prise en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9le 29 novembre 2023. Rappel des faits Tel qu\u2019il r\u00e9sulte de l\u2019expos\u00e9 des faits du jugement commercial No 2021TALCH15\/01564rendu le17 novembre 2021, dans lecadre d\u2019un compromis de vente,PERSONNE1.)ditePERSONNE1.)(ci-apr\u00e8s \u00abMadamePERSONNE1.)\u00bb) a vendu \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)SARL (ci-apr\u00e8s la \u00absoci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)\u00bb) un terrain \u00e0 construire avec projet immobilier autoris\u00e9 sis \u00e0L- ADRESSE1.), moyennant paiement du prix de 3.000.000.-EUR. Le compromis de vente indique que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)r\u00e9alisera une promotion immobili\u00e8re sur une des parcelles vendues et que le paiement du prix de vente se fera, en partie, moyennant la livraison \u00e0 MadamePERSONNE1.)de plusieurs lots dans la r\u00e9sidence \u00e0 \u00e9riger. En date du 26 juin 2015, les parties ont sign\u00e9 un avenant au compromis de vente (ci- apr\u00e8s \u00abl\u2019Avenant\u00bb) qui stipule au point 2: \u00abLe d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution des travaux de la promotion immobili\u00e8re sur la parcelle sise \u00e0 L-ADRESSE1.), sous le num\u00e9ro cadastralNUMERO2.), pr\u00e9d\u00e9crite, est fix\u00e9\u00e0 DIX- HUIT MOIS (18 mois) ouvrables, \u00e0 partir du commencement des travaux, lesquels devront avoir lieu au plus tard une semaine apr\u00e8s la signaturede l\u2019acte notari\u00e9. Il est convenu entre parties qu\u2019en cas de d\u00e9passement du pr\u00e9dit d\u00e9lai de 18 mois et uniquement pour une cause imputable \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur, celui-ci est tenu de payer au vendeur une indemnit\u00e9 de deux mille EUROS (2.000.-\u20ac) par mois\u00bb.<\/p>\n

3 Paracte notari\u00e9 du 14 juillet 2015 (ci-apr\u00e8s \u00abl\u2019Acte de vente\u00bb), Madame PERSONNE1.)a vendu \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)une maison d\u2019habitation avec projet immobilier autoris\u00e9 sis \u00e0 L-ADRESSE1.), pour le montant de 3.000.000.-EUR, payable de la mani\u00e8re suivante : -1.900.000.-EUR au plus tard le 29 juin 2016, -1.100.000.-EUR au fur et \u00e0 mesure de la signature des actes notari\u00e9s de vente des quotes-parts terrains, respectivement de vente des lots dans la promotion immobili\u00e8re. Paracte de vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement du 11 mai 2016 (ci-apr\u00e8s \u00abl\u2019Acte de VEFA\u00bb), entre d\u2019une part la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), propri\u00e9taire du terrain, et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)SARL (ci-apr\u00e8s la \u00absoci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00bb), propri\u00e9taire de la construction ou promoteur, et d\u2019autre part MadamePERSONNE1.), usufruiti\u00e8re, etPERSONNE2.), nu-propri\u00e9taire,ont \u00e9t\u00e9vendus 185,578\/1.000\u00e8mes du terrain \u00e0 b\u00e2tir sis \u00e0 L-ADRESSE1.), des parties communes en copropri\u00e9t\u00e9 et indivision forc\u00e9e et plusieurs lots en propri\u00e9t\u00e9 privative et exclusive. Pr\u00e9tentions et moyens MadamePERSONNE1.)demande la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 lui payer le montant de 44.000.-EUR, avec les int\u00e9r\u00eats de retard au taux d\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal \u00e0 compter de la mise en demeure du 28 ao\u00fbt 2019, sinon \u00e0 partir de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde. Elle sollicite en outre une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000.-EUR sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement et la condamnationde la d\u00e9fenderesseaux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance avec distraction au profit de son mandataire, qui affirme en avoir fait l\u2019avance. MadamePERSONNE1.)base sa demande sur le point 2 pr\u00e9cit\u00e9 de l\u2019Avenant, en pr\u00e9cisant que l\u2019Acte de vente a \u00e9t\u00e9 dress\u00e9 le 14 juillet 2015. En indiquant que la remise des clefs n\u2019a eu lieu qu\u2019en date du 2 d\u00e9cembre 2018, la demanderesse conclut \u00e0 un d\u00e9passement du d\u00e9lai convenu entre parties de 22 mois, ouvrant droit \u00e0 une indemnit\u00e9 de 44.000.-EUR (22 mois x 2.000.-EUR). Lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demande acte qu\u2019elle r\u00e9it\u00e8re au fond ses moyens li\u00e9s \u00e0 l\u2019absence de qualit\u00e9 et d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir de MadamePERSONNE1.). Acte lui en est donn\u00e9. Pour rappel,la d\u00e9fenderessefaisait valoir, d\u2019unepart, que MadamePERSONNE1.) n\u2019ani qualit\u00e9, ni int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir, alors que l\u2019Acte de vente ne pr\u00e9voit aucun d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement des constructions, que dans l\u2019Acte de VEFA, MadamePERSONNE1.) appara\u00eet comme usufruiti\u00e8re et que la partie venderesse des constructions est la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.).Elle conclut que lademanderesse a ainsi commis une erreur quant \u00e0 la partie cocontractante. La demande est d\u00e8s lors, selon la d\u00e9fenderesse, \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9e en l\u2019absence de relations contractuelles entre les parties. En effet, la vente en l\u2019\u00e9tat futur<\/p>\n

4 d\u2019ach\u00e8vement \u00e0 laquelle est rattach\u00e9e la dur\u00e9e des travaux de construction des parcelles \u00e0 \u00e9riger a \u00e9t\u00e9 conclue entre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)et non avec la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.). En outre, selon elle, seuls les actes authentiques (l\u2019Acte de vente et l\u2019Acte de VEFA) forgent les relations contractuelles, tandis que tant le compromis de vente que l\u2019Avenant n\u2019ont pas de valeur contractuelle,dans la mesure o\u00f9 les ventes se sont concr\u00e9tis\u00e9es par des actes authentiques. Elle ajoute que ni le compromis ni son Avenant n\u2019ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9s et sont d\u00e9pourvus de date certaine et ainsi inopposables \u00e0 la d\u00e9fenderesse. Aux termes de ses derni\u00e8res conclusions, la d\u00e9fenderesse conteste l\u2019existence d\u2019une relation contractuelle entre parties, \u00abg\u00e9n\u00e9ratrice d\u2019un droit \u00e0 une indemnisation du retard accru dans la construction de l\u2019immeuble vendu\u00bb. La d\u00e9fenderesse fait valoir, \u00abpour autant que larequ\u00e9rante puisse diriger son action [\u2026] contre la concluante\u00bb, que MadamePERSONNE1.)ne dispose d\u2019aucun int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019elle n\u2019a acquis que l\u2019usufruit des lots de copropri\u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9s et \u00e0 construire et que le nu-propri\u00e9taire n\u2019est pas demandeur \u00e0 l\u2019instance. Elle estime \u00e0 cet \u00e9gard que la demanderesse \u00abn\u2019est titulaire d\u2019aucun droit g\u00e9n\u00e9ralement quelconque tir\u00e9 d\u2019un pr\u00e9tendu retard accru dans la construction d\u2019un immeuble qui ne lui appartient pas\u00bb. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)conteste, subsidiairement, l\u2019existence d\u2019un retardlui imputable dans l\u2019ach\u00e8vement de la construction. Elle soutient que la demanderesse a obtenu l\u2019autorisation de construire de la part de l\u2019administration communale deADRESSE3.)en date du 13 mars 2015, laquelle fut c\u00e9d\u00e9e \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)lors de la signature de l\u2019Acte de vente. La d\u00e9fenderesse poursuit que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00aba subi un arr\u00eat\u00e9 de fermeture de chantier en date du 26 mai 2016\u00bb lequel \u00abfut la cons\u00e9quence d\u2019un d\u00e9fautaffectant l\u2019autorisation de construire et les plans qui ont permis sa d\u00e9livrance que la requ\u00e9rante a c\u00e9d\u00e9s \u00e0 la concluante par l\u2019acte de vente du 14 juillet 2015\u00bb. Elle expose que le chantier est demeur\u00e9 \u00e0 l\u2019arr\u00eat du fait d\u2019une injonction administrative pendant12 mois, durantlesquelsle d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement fut \u00abn\u00e9cessairement\u00bb suspendu. En outre, elle explique que la fermeture du chantier a eu pour corollaire la n\u00e9cessit\u00e9 de d\u00e9molir une partie desouvrages d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9s, et leur reconstruction. Elle soutient que cet \u00e9v\u00e8nement, lequelrev\u00eat les caract\u00e9ristiques de la force majeure, l\u2019exon\u00e8re aux termes de l\u2019Acte de VEFA de tout retard dans la livraison de l\u2019immeuble. Elle en conclut que les conditions de mise en cause de sa responsabilit\u00e9 ne sont pas donn\u00e9es. A titre reconventionnel, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)maintient sa demande tendant \u00e0 l\u2019allocation de dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 hauteur de 10.000.-EUR, pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire sur base de l\u2019article 6-1 du Code civil, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil, ainsi que sa demande en indemnisation des frais et honoraires d\u2019avocat engag\u00e9s dans le cadre de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure d\u2019un montant de<\/p>\n

5 5.000.-EUR. Elle maintient aussi sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500.-EUR sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. En r\u00e9plique aux moyens de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.),MadamePERSONNE1.)renvoie \u00e0 ses conclusions des 27 septembre 2020 et 27 f\u00e9vrier 2021 \u00abqui ont amplement discut\u00e9 et contredit l\u2019ensemble des moyens d\u2019irrecevabilit\u00e9 quant \u00e0 la forme et quant au fond soulev\u00e9 par la partie adverse, ces moyens n\u2019ayant pas chang\u00e9 d\u2019un iota\u00bb. La demanderesse soutient que le d\u00e9passement du d\u00e9lai convenu ne saurait \u00eatre s\u00e9rieusement contest\u00e9. Elle conteste l\u2019existence d\u2019un \u00abd\u00e9faut affectant l\u2019autorisation deconstruire et les plans qui ont permis sa d\u00e9livrance\u00bb invoqu\u00e9 par la d\u00e9fenderesse, en se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 un courrier du 28 juillet 2016 du mandataire de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)suivant lequel l\u2019administration communale deADRESSE3.)a impos\u00e9 un arr\u00eat de chantierau motif que le constructeur n\u2019a pas respect\u00e9 l\u2019autorisation de b\u00e2tir et les plans sous-jacents. Elle conclut que l\u2019autorisation de construire et les plans ne sont pas affect\u00e9s de d\u00e9fauts et que l\u2019arr\u00eat de chantier a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 \u00e0 cause du constructeur \u00abqui n\u2019a pas appliqu\u00e9 correctement cette autorisation\u00bb. Dans ce contexte, la demanderesse estime que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ne saurait se pr\u00e9valoir d\u2019un cas de force majeure, dont les caract\u00e9ristiques font d\u00e9faut, ni des erreurs all\u00e9gu\u00e9esqui affecteraientles plans, eu \u00e9gard \u00e0 sa qualit\u00e9 de professionnel en charge d\u2019une promotion immobili\u00e8re \u00abd\u2019une telle envergure\u00bb. Elle soutient encore que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00abne saurait pas non plus se retrancher derri\u00e8re les agissements deSOCIETE2.)SARL auquel[elle] a sous-trait\u00e9 le chantier en question avec tous les risques et al\u00e9as que cela comporte n\u00e9cessairement pour elle\u00bb. MadamePERSONNE1.)conclut enfin au rejet des demandes reconventionnelles. Motifs de la d\u00e9cision I.La demande de MadamePERSONNE1.) MadamePERSONNE1.)sollicite la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)au paiement du montant de 44.000.-EUR pour le retard pris dans l\u2019ach\u00e8vement du projet immobilier sur base du point 2 de l\u2019Avenant pr\u00e9cit\u00e9. Eu \u00e9gard aux moyens soutenus parla d\u00e9fenderesse, il y a lieu d\u2019analyser dans un premier temps si MadamePERSONNE1.)peut se pr\u00e9valoir des dispositions de l\u2019Avenant \u00e0 l\u2019\u00e9gard de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), avant d\u2019examiner le bien-fond\u00e9 de sa demande. 1.Le cadre contractuel La d\u00e9fenderesse plaide que tant le compromis de vente que l\u2019Avenant n\u2019ont plus de valeur contractuelle suite \u00e0 la concr\u00e9tisation des ventes par des actes authentiques.<\/p>\n

6 Le tribunal rel\u00e8ve que ce moyen n\u2019est pas autrement \u00e9tay\u00e9 en droit par la d\u00e9fenderesse. L\u2019article 1134 du Code civil dispose : \u00abLes conventions l\u00e9galement form\u00e9es tiennent lieu de loi \u00e0 ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent \u00eatre r\u00e9voqu\u00e9es que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9es de bonne foi\u00bb. Conform\u00e9ment aux d\u00e9veloppements de la partie demanderesse, il ne r\u00e9sulte pas de l\u2019Acte de vente, ni de l\u2019Acte de VEFA, ni d\u2019un autre \u00e9l\u00e9ment soumis \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation du tribunal, que les parties ont entendu mettre fin au compromisde vente ou \u00e0 l\u2019Avenant. Par ailleurs, la r\u00e9it\u00e9ration d\u2019une vente par acte notari\u00e9 ne constitue pas une nouvelle vente permettant aux parties de s'exon\u00e9rer de leurs engagements souscrits lors de la signature du compromis. Dans la mesure o\u00f9 les engagements souscrits dans l\u2019Avenant ne sont, en outre, pas incompatibles avec les engagements souscrits dans l\u2019Acte de vente, les premiers font partie du cadre contractuel liant les parties. Ce moyen de la d\u00e9fenderesse est partant \u00e0 rejeter. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)soutient ensuite que le compromis de vente et l\u2019Avenant lui sont inopposables, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut d\u2019avoir \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9s, ils n\u2019ont pas de date certaine. Le tribunal en d\u00e9duit que la d\u00e9fenderesse invoque l\u2019article 1328 du Code civil qui dispose: \u00abLes actes sous seing priv\u00e9 n'ont de date contre les tiers que du jour o\u00f9 ils ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9s, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour o\u00f9 leur substance est constat\u00e9e dans des actes dress\u00e9s par des officiers publics, tels que proc\u00e8s verbaux de scell\u00e9 ou d'inventaire\u00bb. Cette disposition a pour objet de prot\u00e9ger les tiers, et non pas les parties au contrat elles-m\u00eames, de sorte que l\u2019absence d\u2019enregistrement du compromis de vente et de son Avenant n\u2019a pas d\u2019incidence sur leur opposabilit\u00e9 aux parties signataires. Ce moyen est \u00e9galement \u00e0 rejeter, de sorte que MadamePERSONNE1.)peut se pr\u00e9valoir des dispositions de l\u2019Avenant \u00e0 l\u2019\u00e9gard de la d\u00e9fenderesse. Aux termes du point 2 pr\u00e9cit\u00e9 de l\u2019Avenant, le d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution des travaux de construction du projet c\u00e9d\u00e9 par MadamePERSONNE1.)\u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a \u00e9t\u00e9fix\u00e9 \u00e0 18 mois ouvrables \u00e0 partir du commencement des travaux,quidevaientavoir lieu au plus tard une semaine apr\u00e8s la signature de l\u2019acte notari\u00e9. L\u2019Avenant est sign\u00e9 par MadamePERSONNE1.)et par les deux repr\u00e9sentants de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), ce qui n\u2019est d\u2019ailleurs pas contest\u00e9 par la d\u00e9fenderesse.<\/p>\n

7 Le tribunal retient d\u00e8s lors, contrairement \u00e0 la position soutenue par la d\u00e9fenderesse, que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)s\u2019est engag\u00e9e \u00e0 ex\u00e9cuter les travaux de construction du projet lui c\u00e9d\u00e9 dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9 de 18 mois ouvrables \u00e0 partir du commencement des travaux, qui devaient d\u00e9buter au plus tard une semaine apr\u00e8s la signature de l\u2019Acte de vente. Pour \u00eatre complet, il convient de relever que les d\u00e9veloppements de la d\u00e9fenderesse relatifs \u00e0 l\u2019engagement pris par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)dans le cadre de l\u2019Acte de VEFA ne sont pas pertinents, alors qu\u2019ils ne remettent pas en cause l\u2019engagement pris par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)aux termes du point 2 de l\u2019Avenant etque les engagements pris respectivement par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)ne sont pas incompatibles. De m\u00eame, la demanderesse agissant exclusivement sur base de l\u2019obligation souscrite par la d\u00e9fenderesse au titre du point 2 de l\u2019Avenant,et non pas sur base de l\u2019Acte de VEFA, il n\u2019y a pas lieu d\u2019analyser les d\u00e9veloppements des parties relatifs \u00e0 l\u2019int\u00e9r\u00eat et \u00e0 la qualit\u00e9 \u00e0 agir dans le chef de MadamePERSONNE1.), en sa qualit\u00e9 d\u2019usufruiti\u00e8re des lots vendus dans le cadre de la VEFA. 2.Leretard dans l\u2019ach\u00e8vement des travaux MadamePERSONNE1.)soutient n\u2019avoir re\u00e7u les cl\u00e9s de son appartement qu\u2019en date du 2 d\u00e9cembre 2018, tandis que l\u2019Avenantpr\u00e9voyaitun d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution de 18 mois ouvrables. Elle consid\u00e8re que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a accumul\u00e9 un retard de 22 mois dans l\u2019ach\u00e8vement des travaux. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ne contestant pas que la remise des cl\u00e9s a eu lieu en date du 2 d\u00e9cembre 2018, il convient d\u00e8s lors de retenir que l\u2019ouvrage a \u00e9t\u00e9 achev\u00e9 \u00e0 cette date, soit dans un d\u00e9lai post\u00e9rieur de 22 mois \u00e0 celui stipul\u00e9 au point 2 de l\u2019Avenant. Il s\u2019ensuit quel\u2019obligation contractuellede la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)d\u2019achever les travaux dansun d\u00e9lai de 18 mois ouvrables n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e. La d\u00e9fenderesse conteste cependant l\u2019existence d\u2019un retard lui imputable dans l\u2019ach\u00e8vement de la construction, en faisant \u00e9tat d\u2019un arr\u00eat\u00e9 de fermeture du chantier en raison d\u2019un d\u00e9faut affectant l\u2019autorisation de construire et les plans qui ont permis sa d\u00e9livrance, et d\u2019une obligation subs\u00e9quente de d\u00e9molir et de reconstruire l\u2019ouvrage, lesquels pr\u00e9sentent, selon elle, les caract\u00e9ristiques de la force majeure, l\u2019exon\u00e9rant de sa responsabilit\u00e9. Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1147 du Code civil, \u00ab[l]e d\u00e9biteur est condamn\u00e9, s'il y a lieu, au paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats, soit \u00e0 raison de l'inex\u00e9cution de l'obligation, soit \u00e0 raison du retard dans l'ex\u00e9cution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inex\u00e9cution provient d'une cause \u00e9trang\u00e8re qui ne peut lui \u00eatre imput\u00e9e, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part\u00bb. L\u2019inex\u00e9cution contractuelle \u00e9tant \u00e9tablie dans le chef de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), il lui appartient d\u2019\u00e9tablir que le retardpris dans l\u2019ach\u00e8vement de la construction provient d\u2019une cause \u00e9trang\u00e8re qui ne lui est pas imputable.<\/p>\n

8 Pour valoir exon\u00e9ration, il faut que la cause \u00e9trang\u00e8re pr\u00e9sente les caract\u00e8res de la force majeure, qui sont l\u2019ext\u00e9riorit\u00e9, l\u2019irr\u00e9sistibilit\u00e9 et l\u2019impr\u00e9visibilit\u00e9. Le caract\u00e8re d\u2019ext\u00e9riorit\u00e9 implique que le d\u00e9fendeur ne peut invoquer, pour \u00e9chapper \u00e0 sa responsabilit\u00e9, ni son propre fait, ni celui dont une r\u00e8gle juridique quelconque lui impose pr\u00e9cis\u00e9ment de garantir les cons\u00e9quences dommageables pour les tiers. L\u2019irr\u00e9sistibilit\u00e9 constitue l\u2019\u00e9v\u00e8nement insurmontable dont on ne pouvait \u00e9viter les effets par des mesures appropri\u00e9es. L\u2019impr\u00e9visibilit\u00e9 signifie que l\u2019\u00e9v\u00e8nement n\u2019a pas raisonnablement pu \u00eatre pr\u00e9vu par le pr\u00e9sum\u00e9 responsable et qu\u2019il n\u2019y avait aucune raison particuli\u00e8re de penser qu\u2019il se produirait. Les causes \u00e9trang\u00e8res commun\u00e9ment admises sont les \u00e9v\u00e9nements de la nature, la faute ou le fait de la victime et la faute ou le fait d\u2019un tiers. -Quant au fait ou \u00e0 la faute de MadamePERSONNE1.) La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)invoque tout d\u2019abord un d\u00e9faut affectant l\u2019autorisation de construire et les planslui c\u00e9d\u00e9s par la demanderesse. Elle invoque donc un fait, respectivement une faute de la victime. La demanderesse conteste toutmanquement dans son chef. A l\u2019appui de son moyen, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)verse un courrier du 28 juillet 2016 adress\u00e9 par le mandataire de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e0 l\u2019administration communale de ADRESSE3.):<\/p>\n

11 Or, le tribunal constate qu\u2019il ne r\u00e9sulte pas de cecourrierque l\u2019autorisation de b\u00e2tir ou les plans, tels quec\u00e9d\u00e9s par MadamePERSONNE1.)\u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.),aient \u00e9t\u00e9 affect\u00e9s d\u2019un d\u00e9faut. La d\u00e9fenderesse ne verse aucun autre document permettant de retenir un d\u00e9faut affectant l\u2019autorisation de b\u00e2tir ou les plans c\u00e9d\u00e9s par MadamePERSONNE1.), de sorte qu\u2019aucun fait, ni aucune faute de MadamePERSONNE1.), en lien causal avec le d\u00e9passement du d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution convenu entre parties, ne sont \u00e9tablis. -Quant au fait ou \u00e0 la faute de l\u2019administrationcommunale deADRESSE3.) La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)invoque ensuite l\u2019arr\u00eat\u00e9 de fermeture du chantier et l\u2019obligation de d\u00e9molir et de reconstruire l\u2019ouvrage, lui impos\u00e9e par l\u2019administration communale deADRESSE3.). Elle soul\u00e8ve ainsilefait ou lafaute d\u2019untiers. MadamePERSONNE1.)conteste que l\u2019arr\u00eat\u00e9 de fermeture du chantier et l\u2019obligation de d\u00e9molir et de reconstruire l\u2019ouvragepr\u00e9sentent les caract\u00e8res de la force majeure dans le chef de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)s\u2019appuie, pour \u00e9tablir le fait ou la faute de l\u2019administration communale deADRESSE3.), \u00e9galement sur le courrier du 28 juillet 2016 pr\u00e9cit\u00e9. Auxtermes de ce courrier, l\u2019administration communale deADRESSE3.)a constat\u00e9 que \u00abla construction diff\u00e8re en hauteur de 28 cm par rapport aux plans autoris\u00e9s\u00bb; constat confirm\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). Le mandataire de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)indique que\u00ab[c]eci n\u2019\u00e9tait pas la volont\u00e9 de mon client, pour une raison inconnue la base de l\u2019immeuble a \u00e9t\u00e9 implant\u00e9e dans le terrain de fa\u00e7on \u00e0 garantir l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la canalisation urbaine; tous les autres \u00e9l\u00e9ments de l\u2019autorisation de b\u00e2tir ont \u00e9t\u00e9 respect\u00e9s\u00bb. Le tribunal rel\u00e8ve qu\u2019aux termes de ce courrier, l\u2019arr\u00eat\u00e9 de fermeture du chantier ainsi quela d\u00e9molition de l\u2019ouvrage et sa reconstruction, ont \u00e9t\u00e9 requis par l\u2019administration communale deADRESSE3.), en raison du non-respect de la hauteur autoris\u00e9ede l\u2019immeuble en construction. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)s\u2019\u00e9tant engag\u00e9e envers MadamePERSONNE1.)de la r\u00e9alisation des travaux de construction dans un d\u00e9laide 18 mois, il lui appartenaitde veiller \u00e0 la bonne ex\u00e9cution du compromis,en surveillant le bond\u00e9roulement des travaux de construction, m\u00eame si ceux-ci ont finalement \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.). La d\u00e9cision de l\u2019administration communale deADRESSE3.)\u00e9tant fond\u00e9e sur le non- respect de l\u2019autorisation de b\u00e2tir par le constructeur, elle ne remplit pas les caract\u00e8res de la force majeure dans le chef de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Dans ces circonstances, et \u00e0 d\u00e9faut pour la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)d\u2019\u00e9tablir une cause \u00e9trang\u00e8re pr\u00e9sentant les caract\u00e8res de la force majeure, il y a lieu de retenir que la d\u00e9fenderesse a accumul\u00e9 un retard de 22 mois dans l\u2019ach\u00e8vement des travaux litigieux qui lui est imputable.<\/p>\n

12 3.Quant au dommage MadamePERSONNE1.)consid\u00e8re avoir droit \u00e0 une indemnit\u00e9 de 2.000.-EUR par mois de retard sur base du point 2 de l\u2019Avenant. Selon l\u2019article 1226 du Code civil, \u00abla clause p\u00e9nale est celle par laquelle une personne, pour assurer l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une convention s\u2019engage \u00e0 quelque chose en cas d\u2019inex\u00e9cution\u00bb. Cette d\u00e9finition peut \u00eatre rapproch\u00e9e de celle donn\u00e9e par la Cour de cassation fran\u00e7aise selon laquelle \u00abconstitue une clause p\u00e9nale la clause d\u2019un contrat par laquelle les parties \u00e9valuent forfaitairement et d\u2019avance l\u2019indemnit\u00e9 \u00e0 laquelle donnera lieu l\u2019inex\u00e9cution de l\u2019obligation contract\u00e9e\u00bb. La clause p\u00e9nale d\u00e9roge au droit commun et modifie les sanctions normalement applicables en cas d\u2019inex\u00e9cution contractuelle, raison pour laquelle elle doit faire l\u2019objet d\u2019uneinterpr\u00e9tation stricte. Aux termes du point 2 de l\u2019Avenant, les parties ont convenu qu\u2019en cas de d\u00e9passement du d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution des travaux, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)est tenue de payer \u00e0 Madame PERSONNE1.)une indemnit\u00e9 de 2.000.-EUR par mois de retard,pour le cas o\u00f9 la cause du retard lui est imputable. Il n\u2019est pas autrement contest\u00e9 que cette stipulation contractuelle constitue une clause p\u00e9nale. Le montant de l\u2019indemnit\u00e9 n\u2019\u00e9tant,par ailleurs,pas contest\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.), il y a lieu decondamner la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 payer \u00e0 Madame PERSONNE1.)le montant de 44.000.-EUR (22 x 2.000), avec les int\u00e9r\u00eats de retard au taux d\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal \u00e0 compter de la mise en demeure du 28 ao\u00fbt 2019, jusqu\u2019\u00e0 solde. II.Les demandesreconventionnelles Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019issue de la demande principale,aucune attitude fautive n\u2019\u00e9tant \u00e0 reprocher \u00e0 la demanderesse,les demandes reconventionnelles pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire et en indemnisation des frais et honoraires d\u2019avocat encourus sont \u00e0 rejeter. III.Les demandes accessoires Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019issue du litige, la demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure encourt le rejet. La demande de MadamePERSONNE1.)sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e dans son principe, alors qu\u2019il para\u00eet in\u00e9quitable de laisser \u00e0 sa charge les frais non compris dans les d\u00e9pens. Le tribunal \u00e9valueex aequo et bonole montant \u00e0 allouer \u00e01.500.-EUR. Il y a partant lieu de condamner la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 payer \u00e0 Madame PERSONNE1.)le montant de 1.500.-EUR.<\/p>\n

13 Enfin, il n\u2019y a pas lieu d\u2019ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire du pr\u00e9sent jugement qui en tant que jugement commercial est ex\u00e9cutoire par provision de plein droit, \u00e0 charge pour la partie demanderesse de se conformer \u00e0 l\u2019article 567 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Parcesmotifs: le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, quinzi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale selon la proc\u00e9dure civile, statuant contradictoirement, en continuation du jugement du 17 novembre 2021; ditla demande d\u2019PERSONNE1.)ditePERSONNE1.)fond\u00e9e; condamnela soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)SARL \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE1.)ditePERSONNE1.)le montant de 44.000.-EURavec les int\u00e9r\u00eats de retard au taux d\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal \u00e0 compter de la mise en demeure du 28 ao\u00fbt 2019, jusqu\u2019\u00e0 solde; rejetteles demandes reconventionnelles de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.)SARL; condamnela soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)SARL \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE1.)ditePERSONNE1.)le montant de 1.500.-EUR sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile; rejettela demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)SARL; condamnela soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)SARL aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instanceetordonne leur distraction au profit de Ma\u00eetre Guy THOMAS qui affirme en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Jugement commercial 2024TALCH15\/00092 Audience publique du mercredi,vingt-quatre janvierdeux mille vingt-quatre. Num\u00e9roTAL-2020-03249du r\u00f4le Composition: Brice HELLINCKX,1 er juge-pr\u00e9sident; Laurence MODERT,juge; FernandPETTINGER,juge; Ken BERENS,greffier. E n t r e : MadamePERSONNE1.) ditePERSONNE1.),pensionn\u00e9e, demeurant \u00e0 L- ADRESSE1.), demanderesse, d\u00e9fenderesse sur reconvention, aux termes de l\u2019acte de l\u2019huissier\u2026<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[8418],"kji_court":[23583],"kji_chamber":[24938],"kji_year":[8677],"kji_subject":[7625],"kji_keyword":[23584,8460,7636],"kji_language":[7733],"class_list":["post-612853","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-luxembourg","kji_court-tribunal-darrondissement","kji_chamber-commerce","kji_year-8677","kji_subject-commercial","kji_keyword-arrondissement","kji_keyword-janvier","kji_keyword-tribunal","kji_language-francais"],"yoast_head":"\nTribunal d'arrondissement, 24 janvier 2024, n\u00b0 2020-03249 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-24-janvier-2024-n-2020-03249\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"zh_CN\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Tribunal d'arrondissement, 24 janvier 2024, n\u00b0 2020-03249\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"1 Jugement commercial 2024TALCH15\/00092 Audience publique du mercredi,vingt-quatre janvierdeux mille vingt-quatre. 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