{"id":652446,"date":"2026-04-22T23:10:05","date_gmt":"2026-04-22T21:10:05","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-de-cassation-17-novembre-2022-n-2022-00023\/"},"modified":"2026-04-22T23:10:10","modified_gmt":"2026-04-22T21:10:10","slug":"cour-de-cassation-17-novembre-2022-n-2022-00023","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-de-cassation-17-novembre-2022-n-2022-00023\/","title":{"rendered":"Cour de cassation, 17 novembre 2022, n\u00b0 2022-00023"},"content":{"rendered":"
\n
\n

N\u00b0 136 \/ 2022 du 17.11.2022 Num\u00e9ro CAS-2022-00023 du registre<\/p>\n

Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, dix-sept novembre deux mille vingt -deux.<\/p>\n

Composition:<\/p>\n

MAGISTRAT1.), pr\u00e9sident de la Cour, MAGISTRAT2.), conseiller \u00e0 la Cour de cassation, MAGISTRAT3.), conseiller \u00e0 la Cour de cassation, MAGISTRAT4.), conseiller \u00e0 la Cour de cassation, MAGISTRAT5.), conseiller \u00e0 la Cour de cassation, MAGISTRAT6.), premier avocat g\u00e9n\u00e9ral, GREFFIER1.), greffier \u00e0 la Cour.<\/p>\n

Entre:<\/p>\n

PERSONNE1.), demeurant \u00e0 B-ADRESSE1.),<\/p>\n

demandeur en cassation,<\/p>\n

comparant par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.) , inscrite \u00e0 la liste V du tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, en l\u2019\u00e9tude de laquelle domicile est \u00e9lu, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente instance par Ma\u00eetre AVOCAT1.), avocat \u00e0 la Cour,<\/p>\n

et:<\/p>\n

PERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.),<\/p>\n

d\u00e9fendeur en cassation.<\/p>\n

Vu le jugement attaqu\u00e9, num\u00e9ro 2021TADCOMM\/962, rendu le 10 novembre 2021 sous le num\u00e9ro TAD-2019-00783 du r\u00f4le par le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re d\u2019appel de bail \u00e0 loyer ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le 10 f\u00e9vrier 2022 par PERSONNE1.) \u00e0 PERSONNE2.), d\u00e9pos\u00e9 le 9 mars 2022 au greffe de la Cour sup\u00e9rieure de justice ;<\/p>\n

Sur les conclusions du premier avocat g\u00e9n\u00e9ral MAGISTRAT6.) .<\/p>\n

Sur les faits<\/p>\n

Selon le jugement attaqu\u00e9, le juge de paix de Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, avait d\u00e9clar\u00e9 nulle la d\u00e9cision de la commission des loyers de la commune de LIEU1.) ayant r\u00e9duit le loyer d\u00fb par le locataire, PERSONNE2.) , au bailleur, PERSONNE1.). Le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch avait, par r\u00e9formation, dit non fond\u00e9e la demande en annulation de la d\u00e9cision de la commission des loyers et avait ordonn\u00e9 une mesure d\u2019instruction par expertise afin de \u00ab d\u00e9terminer le capital investi, r\u00e9\u00e9valu\u00e9 et d\u00e9cot\u00e9 \u00bb dans le bien lou\u00e9. Suite au d\u00e9p\u00f4t du rapport d\u2019expertise, le tribunal a fix\u00e9 le loyer \u00e0 un montant plus \u00e9lev\u00e9 que celui retenu par la commission des loyers.<\/p>\n

Sur le pr emier moyen de cassation<\/p>\n

Enonc\u00e9 du moyen<\/p>\n

\u00abTir\u00e9 de la violation, sinon du refus d\u2019application, sinon de la mauvaise application sinon de la mauvaise interpr\u00e9tation de l\u2019article 3 (4) de la loi du 21 septembre 2006.<\/p>\n

En ce que, pour fixer le loyer \u00e0 578 \u20ac, le juge a estim\u00e9 que :<\/p>\n

Il convient de relever en premier lieu que contrairement aux donn\u00e9es du jugement du 21 d\u00e9cembre 2020, le tribunal retient en l'occurrence que<\/p>\n

les bailleurs devraient \u00eatre en possession des pi\u00e8ces documentant la r\u00e9alit\u00e9 du capital investi dans la construction, l'immeuble appartenant \u00e0 PERSONNE1.) ayant \u00e9t\u00e9 construit par ce dernier qu'au courant de l'ann\u00e9e 1997 tandis que l'immeuble faisant l'objet du jugement du 21 d\u00e9cembre 2020 a \u00e9t\u00e9 construit en 1958 et le bailleur en a h\u00e9rit\u00e9 seulement en 2018, de sorte qu'en l'esp\u00e8ce,<\/p>\n

le loyer est \u00e0 fixer conform\u00e9ment aux dispositions des alin\u00e9a 2 et 3 de l'article 3 de la loi modifi\u00e9e du 21 septembre 2006 et \u00e0 l'\u00e9valuation faite par l'expert, PERSONNE1.) n'ayant de surcro\u00eet pas \u00e9tabli le montant des loyers correspondant \u00e0 des logements similaires dans les environs.<\/p>\n

Alors que<\/p>\n

L\u2019article 3 (4) de la loi du 21 septembre 2006 pr\u00e9cise que<\/p>\n

Dans le cas o\u00f9 le capital investi d\u00e9fini ci-avant ne peut pas \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 sur base de pi\u00e8ces justificatives et s\u2019il y a d\u00e9saccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert asserment\u00e9 en b\u00e2timent qui proc\u00e9dera \u00e0 l\u2019\u00e9valuation du capital investi, r\u00e9\u00e9valu\u00e9 et d\u00e9cot\u00e9.<\/p>\n

Toutefois, en cas d\u2019ali\u00e9nation \u00e0 titre on\u00e9reux, le prix d\u2019acquisition indiqu\u00e9 dans l\u2019acte authentique translatif de propri\u00e9t\u00e9, et les frais de l\u2019acte, sont pr\u00e9sum\u00e9s correspondre au jour de la signature de l\u2019acte au capital investi, r\u00e9\u00e9valu\u00e9 et d\u00e9cot\u00e9.<\/p>\n

Dans le cas o\u00f9 la pr\u00e9dite \u00e9valuation ou la pr\u00e9somption pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 2 est contest\u00e9e par la partie qui aura prouv\u00e9 qu\u2019elle ne saurait manifestement correspondre \u00e0 la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse \u00e9tablir le v\u00e9ritable capital investi, la commission des loyers, saisie conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 8, d\u00e9termine le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de l\u2019immeuble lou\u00e9, de la surface lou\u00e9e, de la qualit\u00e9 de l\u2019\u00e9quipement, de l\u2019\u00e9tat d\u2019entretien ou de r\u00e9paration du logement, et de la finition du logement. \u00bb.<\/p>\n

R\u00e9ponse de la Cour<\/p>\n

L\u2019article 3, paragraphe 1, de la loi modifi\u00e9e du 21 septembre 2006 sur le bail \u00e0 usage d\u2019habitation (ci-apr\u00e8s \u00ab la loi du 21 septembre 2006 \u00bb) pr\u00e9voit que la location d\u2019un logement \u00e0 usage d\u2019habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel d\u00e9passant un taux de 5 % du capital investi dans le logement. L\u2019article 3, paragraphe 4, de la loi du 21 septembre 2006 dispose qu\u2019en l\u2019absence de pi\u00e8ces justificatives quant au capital investi et en cas de d\u00e9saccord entre parties, l\u2019\u00e9valuation du loyer se fait par expertise. La partie qui conteste cette \u00e9valuation doit prouver que le montant retenu par l\u2019expert ne correspond pas \u00e0 la \u00ab valeur marchande comparable \u00bb du bien . En ent\u00e9rinant l\u2019\u00e9valuation du loyer contenue dans le rapport d\u2019expertise judiciaire apr\u00e8s avoir constat\u00e9 que le demandeur en cassation \u00e9tait rest\u00e9 en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir \u00ab le montant des loyers correspondant \u00e0 des logements similaires dans les environs \u00bb et qu\u2019\u00ab aucune contestation circonstanci\u00e9e [n\u2019avait] \u00e9t\u00e9 soulev\u00e9e \u00bb \u00e0 l\u2019encontre dudit rapport, les juges d\u2019appel n\u2019ont pas viol\u00e9 la disposition vis\u00e9e au moyen. Il s\u2019ensuit que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9.<\/p>\n

Sur le second moyen de cassation<\/p>\n

Enonc\u00e9 du moyen<\/p>\n

\u00ab Tir\u00e9 de la violation de l\u2019article 10bis de la constitution en ce que<\/p>\n

<< Les Luxembourgeois sont \u00e9gaux devant la loi. >><\/p>\n

En ce que, pour fixer le loyer \u00e0 578 \u20ac, le juge a estim\u00e9 que :<\/p>\n

L'article 3 (1) de la loi modifi\u00e9e du 21 septembre 2006 pr\u00e9mentionn\u00e9e, pr\u00e9voit que << la location d'un logement \u00e0 usage d'habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel d\u00e9passant un taux de 5% du capital investi dans un logement >>, de sorte qu'il y a lieu de retenir en l'occurrence un loyer annuel maximal de (121.000 + 9.300) = 130.300 x 0,05 = 6.515 euros, soit un loyer mensuel maximal de 543 euros.<\/p>\n

En ajoutant le montant de 35 euros mis en compte \u00e0 titre de loyer pour l'emplacement ext\u00e9rieur, il y a partant lieu de fixer le loyer mensuel au montant de 578 euros. \u00bb.<\/p>\n

R\u00e9ponse de la Cour<\/p>\n

Le demandeur en cassation fait grief aux juges d\u2019appel d\u2019avoir fait application de l\u2019article 3, paragraphe 1, de la loi du 21 septembre 2006 qui limite le revenu locatif annuel pour un bien \u00e0 usage d\u2019habitation \u00e0 5% du capital investi dans ce bien, limitation non impos\u00e9e aux bailleurs de biens autres qu\u2019\u00e0 usage d\u2019habitation, de sorte que cette disposition violerait le principe de l\u2019\u00e9galit\u00e9 devant la loi consacr\u00e9 par l\u2019article 10bis de la Constitution.<\/p>\n

La mise en \u0153uvre de la r\u00e8gle constitutionnelle de l\u2019\u00e9galit\u00e9 devant la loi suppose que les cat\u00e9gories de personnes entre lesquelles une discrimination est all\u00e9gu\u00e9e se trouvent dans une situation comparable.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 6, point b), de la loi du 27 juillet 1997 portant organisation de la Cour constitutionnelle, la juridiction devant laquelle est soulev\u00e9e une question de constitutionnalit\u00e9 est dispens\u00e9e d\u2019en saisir la Cour constitutionnelle lorsque la question est d\u00e9nu\u00e9e de tout fondement. Une question de constitutionnalit\u00e9 soulev\u00e9e par rapport au principe d\u2019\u00e9galit\u00e9 devant la loi de l\u2019article 10 bis de la Constitution est d\u00e9nu\u00e9e de tout fondement lorsque les deux situations mises en exergue ne sont manifestement pas comparables.<\/p>\n

Eu \u00e9gard aux cadres \u00e9conomiques et sociaux distincts dans lesquels se concluent et s\u2019ex\u00e9cutent les deux cat\u00e9gories de contrats vis\u00e9s – contrat de bail d\u2019habitation et tout autre type de contrat de bail – , les situations respectives ne sont manifestement pas comparables.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit qu\u2019il n\u2019y a pas lieu de saisir la Cour constitutionnelle de la question pos\u00e9e.<\/p>\n

Sur la demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure<\/p>\n

Le demandeur en cassation \u00e9tant \u00e0 condamner aux d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation, sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS,<\/p>\n

la Cour de cassation :<\/p>\n

rejette le pourvoi ;<\/p>\n

rejette la demande du demandeur en cassation en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure ;<\/p>\n

condamne le demandeur en cassation aux d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation .<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par le pr\u00e9sident MAGISTRAT1.) en pr\u00e9sence du premier avocat g\u00e9n\u00e9ral MAGISTRAT6.) et du greffier GREFFIER1.) .<\/p>\n

Conclusions du Parquet g\u00e9n\u00e9ral dans l\u2019affaire de cassation<\/p>\n

entre<\/p>\n

PERSONNE1.)<\/p>\n

et<\/p>\n

PERSONNE2.)<\/p>\n

(n\u00b0 CAS- 2022-00023 du registre)<\/p>\n

Par m\u00e9moire signifi\u00e9 le 10 f\u00e9vrier 2022 \u00e0 PERSONNE2.) et d\u00e9pos\u00e9 le 9 mars 2022 au greffe de la Cour sup\u00e9rieure de justice, Ma\u00eetre AVOCAT1.), avocat \u00e0 la Cour, agissant pour le compte de PERSONNE1.), a form\u00e9 un pourvoi en cassation contre un jugement rendu contradictoirement le 10 novembre 2021 par le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re d\u2019appel de bail \u00e0 loyer, dans la cause inscrite sous le num\u00e9ro TAD-2019-00783 du r\u00f4le.<\/p>\n

En l\u2019absence de pi\u00e8ces documentant la signification du jugement entrepris au demandeur en cassation, il y a lieu de pr\u00e9sumer que le pourvoi introduit est recevable au regard des d\u00e9lais pr\u00e9vus par la loi modifi\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation.<\/p>\n

Le pourvoi r\u00e9pond encore aux conditions de forme pr\u00e9vues dans cette loi.<\/p>\n

Il est partant recevable.<\/p>\n

Le d\u00e9fendeur en cassation n\u2019a pas d\u00e9pos\u00e9 de m\u00e9moire.<\/p>\n

Sur les faits et r\u00e9troactes :<\/p>\n

Par un jugement du 21 f\u00e9vrier 2019, le tribunal de paix de Diekirch avait d\u00e9clar\u00e9 nulle la d\u00e9cision de la commission des loyers de la commune de ADRESSE3.) qui avait fix\u00e9 \u00e0 un certain montant le loyer mensuel red\u00fb par PERSONNE2.) \u00e0 PERSONNE1.) au titre de la location d\u2019un appartement situ\u00e9 \u00e0 ADRESSE3.).<\/p>\n

Sur l\u2019appel interjet\u00e9 par PERSONNE2.), le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch, par un jugement du 4 d\u00e9cembre 2019, avait, par r\u00e9formation, dit non fond\u00e9e la demande de PERSONNE1.) en annulation de la d\u00e9cision de la commission des loyers et avait nomm\u00e9 un expert avec la mission de d\u00e9terminer le capital investi, r\u00e9\u00e9valu\u00e9 et d\u00e9cot\u00e9 dans l\u2019appartement lou\u00e9 \u00e0 PERSONNE2.).<\/p>\n

Par un jugement du 10 novembre 2021, le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch, statuant en continuation du jugement du 4 d\u00e9cembre 2019, avait fix\u00e9 le loyer \u00e0 un montant plus \u00e9lev\u00e9 que celui d\u00e9termin\u00e9 par la commission des loyers.<\/p>\n

Le pourvoi est dirig\u00e9 contre ce jugement.<\/p>\n

Sur le premier moyen de cassation :<\/p>\n

Le premier moyen de cassation est \u00ab tir\u00e9 de la violation, sinon du refus d\u2019application, sinon de la mauvaise application, sinon de mauvaise interpr\u00e9tation de l\u2019article 3 (4) de la loi du 21 septembre 2006.<\/p>\n

En ce que, pour fixer le loyer \u00e0 578 \u20ac, le juge a estim\u00e9 que :<\/p>\n

Il convient de relever en premier lieu que contrairement aux donn\u00e9es du jugement du 21 d\u00e9cembre 2020, le tribunal retient en l\u2019occurrence que les bailleurs devraient \u00eatre en possession des pi\u00e8ces documentant la r\u00e9alit\u00e9 du capital investi dans la construction, l\u2019immeuble appartenant \u00e0 PERSONNE1.) ayant \u00e9t\u00e9 construit par ce dernier qu\u2019au courant de l\u2019ann\u00e9e 1997 tandis que l\u2019immeuble faisant l\u2019objet du jugement du 21 d\u00e9cembre 2020 a \u00e9t\u00e9 construit en 1958 et le bailleur en a h\u00e9rit\u00e9 seulement en 2018, de sorte qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, le loyer est \u00e0 fixer conform\u00e9ment aux dispositions des alin\u00e9a 2 et 3 de l\u2019article 3 de la loi modifi\u00e9e du 21 septembre 2006 et \u00e0 l\u2019\u00e9valuation faite par l\u2019expert, PERSONNE1.) n\u2019ayant de surcro\u00eet pas \u00e9tabli le montant des loyers correspondant \u00e0 des logements similaires dans les environs.<\/p>\n

Alors que<\/p>\n

L\u2019article 3 (4) de la loi du 21 septembre 2006 pr\u00e9cise que<\/p>\n

Dans le cas o\u00f9 le capital investi d\u00e9fini ci-avant ne peut pas \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 sur base de pi\u00e8ces justificatives et s\u2019il y a d\u00e9saccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert asserment\u00e9 en b\u00e2timent qui proc\u00e9dera \u00e0 l\u2019\u00e9valuation du capital investi, r\u00e9\u00e9valu\u00e9 et d\u00e9cot\u00e9.<\/p>\n

Toutefois, en cas d\u2019ali\u00e9nation \u00e0 titre on\u00e9reux, le prix d\u2019acquisition indiqu\u00e9 dans l\u2019acte authentique translatif de propri\u00e9t\u00e9, et les frais de l\u2019acte, sont pr\u00e9sum\u00e9s correspondre au jour de la signature de l\u2019acte au capital investi, r\u00e9\u00e9valu\u00e9 et d\u00e9cot\u00e9.<\/p>\n

Dans le cas o\u00f9 la pr\u00e9dite \u00e9valuation ou la pr\u00e9somption pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 2 est contest\u00e9e par la partie qui aura prouv\u00e9 qu\u2019elle ne saurait manifestement correspondre \u00e0 la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse \u00e9tablir le v\u00e9ritable capital investi, la commission des loyers, saisie conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 8, d\u00e9termine le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de l\u2019immeuble lou\u00e9, de la surface lou\u00e9e, de la qualit\u00e9 de l\u2019\u00e9quipement, de l\u2019\u00e9tat d\u2019entretien ou de r\u00e9paration du logement, et de la finition du logement. \u00bb<\/p>\n

Le moyen, qui se borne \u00e0 reproduire la motivation attaqu\u00e9e du jugement entrepris par le pourvoi et le texte de loi, ne pr\u00e9cise pas en quoi les juges d\u2019appel auraient viol\u00e9 la disposition l\u00e9gale vis\u00e9e au moyen. D\u2019apr\u00e8s une jurisprudence constante de Votre Cour, les d\u00e9veloppements en droit qui, aux termes de l\u2019alin\u00e9a 3 de l\u2019article 10 de la loi modifi\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation, peuvent compl\u00e9ter l\u2019\u00e9nonc\u00e9 du moyen, ne peuvent suppl\u00e9er la carence de celui-ci au regard des \u00e9l\u00e9ments dont la pr\u00e9cision est requise sous peine d\u2019irrecevabilit\u00e9 1 .<\/p>\n

Il en suit qu\u2019\u00e0 titre principal, le moyen est irrecevable.<\/p>\n

A titre subsidiaire, dans les d\u00e9veloppements qui suivent le moyen, le demandeur en cassation semble faire reproche aux juges d\u2019appel, pour fixer le loyer redu par le d\u00e9fendeur en cassation, de ne pas avoir fait application de l\u2019alin\u00e9a 3 du paragraphe 4 de l\u2019article 3 de la loi modifi\u00e9e du 21 septembre 2006 sur le bail \u00e0 usage d\u2019habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil et de ne pas avoir d\u00e9termin\u00e9 le loyer litigieux par r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la valeur marchande du logement.<\/p>\n

Le paragraphe 1 de la loi modifi\u00e9e du 21 septembre 2006 sur le bail \u00e0 usage d\u2019habitation dispose :<\/p>\n

\u00ab La location d\u2019un logement \u00e0 usage d\u2019habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel d\u00e9passant un taux de 5 % du capital investi dans le logement. \u00bb<\/p>\n

Le paragraphe 4 de l\u2019article 3 de cette m\u00eame loi dispose :<\/p>\n

\u00ab Dans le cas o\u00f9 le capital investi d\u00e9fini ci-avant ne peut pas \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 sur base de pi\u00e8ces justificatives et s\u2019il y a d\u00e9saccord entre le bailleur et le locataire<\/p>\n

1 P.ex. Cass 19 mai 2022, num\u00e9ro CAS-2021-00085 du registre.<\/p>\n

sur le montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert asserment\u00e9 en b\u00e2timent qui proc\u00e9dera \u00e0 l\u2019\u00e9valuation du capital investi, r\u00e9\u00e9valu\u00e9 et d\u00e9cot\u00e9.<\/p>\n

Toutefois, en cas d\u2019ali\u00e9nation \u00e0 titre on\u00e9reux, le prix d\u2019acquisition indiqu\u00e9 dans l\u2019acte authentique translatif de propri\u00e9t\u00e9, et les frais de l\u2019acte, sont pr\u00e9sum\u00e9s correspondre au jour de la signature de l\u2019acte au capital investi, r\u00e9\u00e9valu\u00e9 et d\u00e9cot\u00e9.<\/p>\n

Dans le cas o\u00f9 la pr\u00e9dite \u00e9valuation ou la pr\u00e9somption pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 2 est contest\u00e9e par la partie qui aura prouv\u00e9 qu\u2019elle ne saurait manifestement correspondre \u00e0 la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse \u00e9tablir le v\u00e9ritable capital investi, la commission des loyers, saisie conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 8, d\u00e9termine le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de l\u2019immeuble lou\u00e9, de la surface lou\u00e9e, de la qualit\u00e9 de l\u2019\u00e9quipement, de l\u2019\u00e9tat d\u2019entretien ou de r\u00e9paration du logement, et de la finition du logement. \u00bb<\/p>\n

Les documents parlementaires relatifs \u00e0 la loi du 21 septembre 2006 renseignent \u00e0 cet \u00e9gard ce qui suit :<\/p>\n

\u00ab La commission des loyers comp\u00e9tente ne pourra cependant \u00eatre saisie de l\u2019affaire que si la partie contestante prouve que l\u2019\u00e9valuation, respectivement la pr\u00e9somption, ne saurait manifestement correspondre \u00e0 la valeur marchande comparable. Cette partie ne devra cependant pas d\u00e9montrer le capital r\u00e9ellement investi, mais uniquement le caract\u00e8re nettement surfait ou sous-fait du loyer. Pour mesurer ce caract\u00e8re surfait ou sous-fait sans pour autant tomber dans des calculs trop difficiles, il suffira de se rapporter \u00e0 la valeur marchande comparable qui se mesurera par rapport \u00e0 des objets comparables dans la vicinit\u00e9. La commission des loyers, saisie conform\u00e9ment \u00e0 la proc\u00e9dure pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 8, retrouvera dans ce cas une certaine libert\u00e9 d\u2019\u00e9valuation du capital investi actualis\u00e9.<\/p>\n

Elle d\u00e9terminera le capital investi en tenant compte des crit\u00e8res suivants : valeur du terrain, volume de l\u2019immeuble lou\u00e9, surface lou\u00e9e, qualit\u00e9 de l\u2019\u00e9quipement, \u00e9tat d\u2019entretien et finition du logement. S\u2019il s\u2019agit d\u2019un logement dans un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9, il devra \u00eatre tenu compte des parties communes dans l\u2019\u00e9valuation du capital investi.<\/p>\n

Dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 la construction, respectivement des travaux d\u2019am\u00e9lioration, ont \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9s \u2013 totalement ou en partie \u2013 personnellement par le propri\u00e9taire et\/ou sa famille ou des amis, le travail personnel fourni doit \u00e9galement \u00eatre pris en consid\u00e9ration. \u00bb<\/p>\n

2 Doc. parl. 5216, p. 17.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte de l\u2019\u00e9conomie du texte de loi et des documents parlementaires que l\u2019\u00e9valuation du loyer est faite uniquement en fonction du capital investi. Elle n\u2019est pas faite en fonction de la valeur marchande du logement.<\/p>\n

Au v\u0153u de la loi, l\u2019\u00e9valuation du capital investi dans le logement est \u00e0 effectuer sur base de pi\u00e8ces justificatives. En l\u2019absence de telles pi\u00e8ces et en cas de d\u00e9saccord entre les parties, elle est faite par un expert. Cette \u00e9valuation par expertise peut \u00eatre remise en cause s\u2019il est prouv\u00e9 par la partie int\u00e9ress\u00e9e qu\u2019elle ne correspond manifestement pas \u00e0 la \u00ab valeur marchande comparable \u00bb. Dans ce cas, le capital investi \u2013 et non la valeur marchande du logement \u2013 est d\u00e9termin\u00e9 compte tenu de la valeur du terrain, du volume de l\u2019immeuble lou\u00e9, de la surface lou\u00e9e, de la qualit\u00e9 de l\u2019\u00e9quipement, de l\u2019\u00e9tat d\u2019entretien ou de r\u00e9paration du logement, et de la finition du logement. D\u2019apr\u00e8s le texte de loi, le concept de \u00ab valeur marchande comparable \u00bb intervient donc uniquement dans le cadre de la contestation de l\u2019\u00e9valuation faite par l\u2019expert du capital investi afin de provoquer une nouvelle \u00e9valuation du capital investi. Il en r\u00e9sulte que le concept de valeur marchande comparable ne saurait \u00eatre appliqu\u00e9 afin de d\u00e9terminer directement le montant du loyer. Celui-ci est fix\u00e9 exclusivement en fonction du capital investi dans le logement.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, les juges d\u2019appel ont, en vertu de leur pouvoir souverain d\u2019appr\u00e9ciation des faits et \u00e9l\u00e9ments de preuve, consid\u00e9r\u00e9 que PERSONNE1.), qui contestait l\u2019\u00e9valuation du loyer faite par l\u2019expert sur le fondement du capital investi, n\u2019avait \u00ab pas \u00e9tabli le montant des loyers correspondant \u00e0 des logements similaires dans les environs \u00bb. Ils ont par-l\u00e0 implicitement mais n\u00e9cessairement consid\u00e9r\u00e9 que PERSONNE1.) n\u2019avait pas \u00e9tabli que l\u2019\u00e9valuation faite par l\u2019expert du capital investi ne correspondait manifestement pas \u00e0 la valeur marchande comparable du logement objet du bail, de sorte que c\u2019est \u00e0 juste titre, et sans violer la loi, qu\u2019ils ont pu rejeter sa demande tendant \u00e0 la d\u00e9termination du loyer en application de l\u2019alin\u00e9a 4 de l\u2019article 3 de la loi du 21 septembre 2006 [en fait alin\u00e9a 3 du paragraphe 4 de l\u2019article 3] et qu\u2019ils ont fix\u00e9 le loyer en fonction de l\u2019\u00e9valuation du capital investi faite par l\u2019expert.<\/p>\n

Il en suit que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9.<\/p>\n

Sur le deuxi\u00e8me moyen de cassation :<\/p>\n

Le deuxi\u00e8me moyen de cassation est \u00ab tir\u00e9 de la violation de l\u2019article 10bis de la constitution en ce que<\/p>\n

\u00ab Les Luxembourgeois sont \u00e9gaux devant la loi. \u00bb<\/p>\n

En ce que, pour fixer le loyer \u00e0 578 \u20ac, le juge a estim\u00e9 que :<\/p>\n

L'article 3 (1) de la loi modifi\u00e9e du 21 septembre 2006 pr\u00e9mentionn\u00e9e, pr\u00e9voit que \u00ab la location d'un logement \u00e0 usage d'habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel d\u00e9passant un taux de 5% du capital investi dans un logement \u00bb, de sorte qu'il y a lieu de retenir en l'occurrence un loyer annuel maximal de (121.000 + 9.300) = 130.300 x 0,05 = 6.515 euros, soit un loyer mensuel maximal de 543 euros.<\/p>\n

En ajoutant le montant de 35 euros mis en compte \u00e0 titre de loyer pour l'emplacement ext\u00e9rieur, il y a partant lieu de fixer le loyer mensuel au montant de 578 euros. \u00bb<\/p>\n

En rapport avec ce moyen, le demandeur en cassation demande \u00e0 Votre Cour de saisir la Cour constitutionnelle de la question suivante :<\/p>\n

\u00ab L\u2019article 3 (1) de la loi modifi\u00e9e du 21 septembre 2006 sur le bail \u00e0 usage d\u2019habitation principale en tant qu\u2019il fixe un taux de 5% du capital investi pour d\u00e9terminer le revenu locatif annuel du bailleur est-il conforme \u00e0 l\u2019article 10bis de la Constitution ? \u00bb<\/p>\n

A titre principal, ce moyen est, \u00e0 l\u2019instar du premier, irrecevable puisqu\u2019il ne pr\u00e9cise pas en quoi les juges d\u2019appel auraient viol\u00e9 la disposition l\u00e9gale reproduite au moyen et que les d\u00e9veloppements en droit qui peuvent compl\u00e9ter l\u2019\u00e9nonc\u00e9 du moyen, ne peuvent suppl\u00e9er la carence de celui-ci au regard des \u00e9l\u00e9ments dont la pr\u00e9cision est requise sous peine d\u2019irrecevabilit\u00e9. Au vu de l\u2019irrecevabilit\u00e9 du moyen, la question de la conformit\u00e9 \u00e0 la Constitution de la disposition l\u00e9gale reproduite au moyen n\u2019est pas \u00e0 soumettre \u00e0 la Cour constitutionnelle.<\/p>\n

A titre subsidiaire, il r\u00e9sulte des d\u00e9veloppements qui suivent le moyen que le demandeur en cassation fait grief aux juges d\u2019appel d\u2019avoir, pour fixer le loyer litigieux, fait application de l\u2019article 3 (1) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail \u00e0 usage d\u2019habitation qui limite le revenu annuel issu de la location d\u2019un logement \u00e0 usage d\u2019habitation \u00e0 un montant correspondant \u00e0 5 % du capital investi dans le logement. Suivant l\u2019argumentaire du demandeur en cassation, cette disposition l\u00e9gale violerait le principe constitutionnel de l\u2019\u00e9galit\u00e9 des citoyens devant la loi, en ce que tous les bailleurs ne seraient pas soumis \u00e0 cette limite des 5 % du capital investi dans le logement alors que certains d\u2019entre eux fixeraient librement les loyers leur redus selon les tendances du march\u00e9 locatif.<\/p>\n

D\u2019apr\u00e8s la jurisprudence constante de la Cour constitutionnelle, le l\u00e9gislateur peut , sans violer le principe constitutionnel de l\u2019\u00e9galit\u00e9 devant la loi, soumettre certaines cat\u00e9gories de personnes \u00e0 des r\u00e9gimes l\u00e9gaux diff\u00e9rents \u00e0 la condition que la diff\u00e9rence<\/p>\n

institu\u00e9e proc\u00e8de de disparit\u00e9s objectives, qu\u2019elle soit rationnellement justifi\u00e9e, ad\u00e9quate et proportionn\u00e9e \u00e0 son but 3 .<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, la disposition l\u00e9gale dont l\u2019inconstitutionnalit\u00e9 est all\u00e9gu\u00e9e s\u2019applique indistinctement \u00e0 tous les bailleurs d\u2019un logement \u00e0 usage d\u2019habitation au sens de l\u2019article 1 er de la loi du 21 septembre 2006, donc \u00e0 une cat\u00e9gorie bien d\u00e9termin\u00e9e de personnes. A l\u2019\u00e9gard de cette cat\u00e9gorie de personnes, le principe de l\u2019\u00e9galit\u00e9 devant la loi n\u2019est donc pas remis en cause.<\/p>\n

Il est vrai que les bailleurs de locaux qui ne sont pas \u00e0 usage d\u2019habitation (tels que les locaux commerciaux, emplacements de parking et garages \u00e9num\u00e9r\u00e9s par le demandeur en cassation) peuvent fixer librement le prix de location, et que cette cat\u00e9gorie de personnes, exclue du champ d\u2019application de la loi du 21 septembre 2006 est donc trait\u00e9e, de ce point de vue, plus favorablement.<\/p>\n

Or, dans le domaine du bail \u00e0 habitation, la limitation du montant du loyer annuel, et donc l\u2019exclusion d\u2019une libre fixation des loyers, est justifi\u00e9e pour des raisons d\u2019ordre \u00e9conomique et social. Il s\u2019agit de trouver un \u00e9quilibre, d\u2019une part, entre le souci de prot\u00e9ger les locataires en favorisant l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un logement pour un prix abordable et la conservation de celui- ci en limitant les hausses de loyers abusives et, d\u2019autre part, celui de satisfaire les propri\u00e9taires par un rendement respectable destin\u00e9 \u00e0 promouvoir l\u2019investissement immobilier.<\/p>\n

La diff\u00e9rence institu\u00e9e au niveau de la libert\u00e9 dans la fixation du prix du loyer entre le bailleur d\u2019un local \u00e0 usage d\u2019habitation et celui d\u2019un local \u00e0 usage autre est partant justifi\u00e9e et ad\u00e9quate au vu du but recherch\u00e9 \u2013 l\u2019acc\u00e8s au logement pour un prix abordable \u2013, et \u00e9galement proportionn\u00e9e \u00e0 son but en ce que le rendement annuel maximal de la location \u00e0 usage d\u2019habitation permis par la loi demeure respectable.<\/p>\n

Cette solution s\u2019impose avec une \u00e9vidence telle que la question de constitutionnalit\u00e9 doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme d\u00e9nu\u00e9e de tout fondement, de sorte Votre Cour est dispens\u00e9e, en application de l\u2019article 6 de la loi du 27 juillet 1997 portant organisation de la Cour constitutionnelle, de saisir le Cour constitutionnelle de la question pr\u00e9judicielle formul\u00e9e par le demandeur en cassation.<\/p>\n

Il en suit qu\u2019\u00e0 titre subsidiaire, le moyen n\u2019est pas fond\u00e9.<\/p>\n

3 P.ex. : Cour constitutionnelle, arr\u00eat n\u00b0 00162 du 12 f\u00e9vrier 2021, M\u00e9morial A n\u00b0 130 du 23 f\u00e9vrier 2021.<\/p>\n

Conclusion<\/p>\n

Le pourvoi est recevable, mais n\u2019est pas fond\u00e9.<\/p>\n

Pour le Procureur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat, le premier avocat g\u00e9n\u00e9ral,<\/p>\n

MAGISTRAT6.)<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

N\u00b0 136 \/ 2022 du 17.11.2022 Num\u00e9ro CAS-2022-00023 du registre Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, dix-sept novembre deux mille vingt -deux. 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