{"id":652774,"date":"2026-04-22T23:21:34","date_gmt":"2026-04-22T21:21:34","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-7-juillet-2022-n-2021-00945\/"},"modified":"2026-04-22T23:21:39","modified_gmt":"2026-04-22T21:21:39","slug":"cour-superieure-de-justice-7-juillet-2022-n-2021-00945","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-7-juillet-2022-n-2021-00945\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 7 juillet 2022, n\u00b0 2021-00945"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0 96\/2 2 – III \u2013 CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du sept juillet deux mille vingt-deux<\/p>\n

Num\u00e9ro CAL -2021-00945 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition:<\/p>\n

MAGISTRAT1.), pr\u00e9sident de chambre, MAGISTRAT2.), conseiller, MAGISTRAT3.), conseiller, GREFFIER1.), greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

1) PERSONNE1.) , demeurant \u00e0 L-ADRESSE1.), 2) PERSONNE2.) , demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), 3) la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re ORGANISATION1.) s.\u00e0 r.l., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B NUMERO1.) , repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions,<\/p>\n

appelants aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant HUISSIER DE JUSTICE1.), en remplacement de l\u2019huissier de justice HUISSIER DE JUSTICE2.) de Luxembourg, du 1 er septembre 2021,<\/p>\n

comparant par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 ORGANISATION2.) s.\u00e0 r.l., inscrite \u00e0 la liste V du tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE4.), repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre AVOCAT1.) , avocat \u00e0 la Cour, demeurant professionnellement \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

PERSONNE3.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE5.),<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit HUISSIER DE JUSTICE1.) ,<\/p>\n

d\u00e9faillante.<\/p>\n

LA COUR D\u2019APPEL :<\/p>\n

Vu l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture de l\u2019instruction du 26 avril 2022.<\/p>\n

Vu l\u2019arr\u00eat rendu le 10 mars 2022, sous le num\u00e9ro 32\/22, aux termes duquel la Cour a r\u00e9voqu\u00e9 l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture du 19 octobre 2021 et ordonn\u00e9 la r\u00e9ouverture des d\u00e9bats pour permettre \u00e0 PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re ORGANISATION1.) s.\u00e0 r.l., ci-apr\u00e8s \u00ab l\u2019agence immobili\u00e8re ORGANISATION1.) \u00bb, de prendre position sur la r\u00e9gularit\u00e9 de la signification de l\u2019acte d\u2019appel \u00e0 l\u2019adresse L-ADRESSE5.), et de v\u00e9rifier s\u2019il n\u2019y a pas lieu de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9assignation de PERSONNE3.) \u00e0 l\u2019adresse L-HUISSIER DE JUSTICE1.).<\/p>\n

Quant \u00e0 la signification de l\u2019acte d\u2019appel Par conclusions du 17 mars 2022, les parties appelantes exposent que l\u2019huissier de justice a proc\u00e9d\u00e9 aux diligences requises par l\u2019article 157, paragraphe 1 er du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, en dressant un proc\u00e8s-verbal de recherches et en envoyant au destinataire de l\u2019exploit, \u00e0 sa derni\u00e8re adresse connue, sous pli recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception et sous pli simple, une copie du proc\u00e8s-verbal de recherches et de l\u2019exploit. Le courrier recommand\u00e9 et le courrier simple seraient revenus avec la mention \u00ab inconnu \u00e0 cette adresse \u00bb.<\/p>\n

Les parties appelantes expliquent que leur mandataire avait envoy\u00e9 une mise en demeure \u00e0 PERSONNE3.) par courrier recommand\u00e9 et par courrier simple \u00e0 l\u2019adresse \u00ab L-HUISSIER DE JUSTICE1.) \u00bb en date 30 mars 2021, mais que les deux courriers lui ont \u00e9t\u00e9 retourn\u00e9s avec la mention \u00ab inconnu \u00e0 cette adresse \u00bb.<\/p>\n

Il en r\u00e9sulterait que l\u2019intim\u00e9e n\u2019\u00e9tait pas inscrite officiellement \u00e0 l\u2019adresse litigieuse, ni n\u2019avait occup\u00e9 les lieux. Il n\u2019aurait ainsi pas incomb\u00e9 aux parties appelantes de demander \u00e0 l\u2019huissier de justice de signifier l\u2019acte d\u2019appel \u00e0 cette adresse.<\/p>\n

Les parties appelantes estiment, par cons\u00e9quent, qu\u2019il n\u2019y a pas lieu de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9assignation de PERSONNE3.) \u00e0 l\u2019adresse pr\u00e9indiqu\u00e9e.<\/p>\n

Elles maintiennent leurs demandes et leurs moyens pour le surplus.<\/p>\n

3 Eu \u00e9gard au fait qu\u2019il ressort des pi\u00e8ces actuellement vers\u00e9es en cause que les courriers simple et recommand\u00e9 du 30 mars 2021, envoy\u00e9s par le mandataire des parties appelantes \u00e0 l\u2019adresse \u00ab L-HUISSIER DE JUSTICE1.) \u00bb, ont \u00e9t\u00e9 retourn\u00e9s avec la mention \u00ab inconnu \u00e0 cette adresse \u00bb, les parties appelantes pouvaient l\u00e9gitimement estimer que l\u2019intim\u00e9e ne r\u00e9sidait pas \u00e0 l\u2019adresse litigieuse. Il ne saurait donc leur \u00eatre fait grief de ne pas avoir fait signifier l\u2019acte d\u2019appel \u00e0 ladite adresse.<\/p>\n

Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, la Cour retient, d\u00e8s lors, que l\u2019acte d\u2019appel a \u00e9t\u00e9 valablement signifi\u00e9, moyennant proc\u00e8s-verbal de recherches, \u00e0 l\u2019adresse sous laquelle l\u2019intim\u00e9e \u00e9tait inscrite au registre national des personnes physiques.<\/p>\n

L\u2019appel, introduit par ailleurs dans les formes et le d\u00e9lai de la loi, est \u00e0 d\u00e9clarer recevable.<\/p>\n

Quant au fond<\/p>\n

Quant aux demandes en paiement d\u2019indemnit\u00e9s conventionnelles Il est rappel\u00e9 qu\u2019en date du 14 juin 2020, les \u00e9poux PERSONNE1.) et PERSONNE3.) ont sign\u00e9 un compromis de vente, portant sur une maison au lieu- dit ADRESSE6.), section EC d\u2019ADRESSE7.), pour le prix de 2.550.000 euros, par l\u2019interm\u00e9diaire de l\u2019agence immobili\u00e8re ORGANISATION1.) . Par contrat de vente du 28 juin 2020, les \u00e9poux PERSONNE1.) ont \u00e9galement vendu \u00e0 PERSONNE3.) le mobilier de la maison pour la somme de 250.000 euros. Ce contrat a pr\u00e9vu que si la vente de la maison n\u2019\u00e9tait pas cl\u00f4tur\u00e9e par acte notari\u00e9, la vente des meubles serait annul\u00e9e. Les parties appelantes font valoir que, dans la mesure o\u00f9 PERSONNE3.) n\u2019a ni justifi\u00e9 de l\u2019introduction d\u2019une demande de pr\u00eat dans les trente jours \u00e0 compter de la signature du compromis, ni pr\u00e9sent\u00e9 un refus bancaire, elle a failli \u00e0 son obligation d\u2019ex\u00e9cution de bonne foi du contrat. Il y aurait, d\u00e8s lors, lieu de constater que les parties appelantes ont \u00e0 bon droit mis fin au contrat pour faute de la partie intim\u00e9e. En raison de l\u2019inex\u00e9cution du compromis de vente dans son chef, la partie intim\u00e9e serait, par cons\u00e9quent, redevable d\u2019une indemnit\u00e9 forfaitaire de 10 % du prix de vente, soit le montant de 255.000 euros en principal, tant \u00e0 l\u2019\u00e9gard des parties venderesses, qu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019agence immobili\u00e8re, ce en application de l\u2019article 8 du compromis de vente. Les parties appelantes basent leurs demandes en paiement des pr\u00e9dites indemnit\u00e9s sur la responsabilit\u00e9 contractuelle, et plus particuli\u00e8rement sur les articles 1147 et suivants du Code civil, sinon sur la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle.<\/p>\n

4 PERSONNE1.) et PERSONNE2.) r\u00e9clament, par ailleurs, l\u2019autorisation de retirer les meubles stock\u00e9s dans la maison litigieuse et appartenant \u00e0 l\u2019intim\u00e9e, aux frais de cette derni\u00e8re, sinon la condamnation de l\u2019intim\u00e9e au retrait desdits meubles, sous peine d\u2019une astreinte de 200 euros par jour de retard, plafonn\u00e9e au montant de 30.000 euros.<\/p>\n

La Cour n\u2019analysera pas le reproche fait aux juges de premi\u00e8re instance d\u2019avoir viol\u00e9 les droits de la d\u00e9fense et le principe du contradictoire, dans la mesure o\u00f9 les parties appelantes n\u2019en tirent aucune conclusion juridique.<\/p>\n

Il convient encore de noter qu\u2019en instance d\u2019appel, les \u00e9poux PERSONNE1.) et l\u2019agence immobili\u00e8re ORGANISATION1.) ont pu d\u00e9velopper leurs moyens quant aux points sur lesquels le tribunal a, selon eux, statu\u00e9 d\u2019office. Le compromis sign\u00e9 entre parties le 28 juin 2020 stipule ce qui suit en ses articles 5, 7 et 8 : \u00ab Article 5 : Condition suspensive Le pr\u00e9sent compromis est fait sous la clause suspensive qu\u2019il devient uniquement d\u00e9finitif au moment o\u00f9 : – l\u2019institut de cr\u00e9dit donne son accord par \u00e9crit \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur pour le cr\u00e9dit n\u00e9cessaire au paiement du prix de vente du bien pr\u00e9sentement r\u00e9serv\u00e9 et ceci end\u00e9ans les 30 (trente) jours ouvrables \u00e0 partir de la signature des pr\u00e9sentes, sinon les deux parties contractantes sont libres de tout engagement et d\u2019int\u00e9r\u00eats. En cas de refus bancaire, un courrier officiel de l\u2019institut bancaire doit \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9. Article 7 : Acte authentique Les parties ont d\u00e9sign\u00e9 pour dresser l\u2019acte authentique qui constatera la pr\u00e9sente vente : Ma\u00eetre [mention manuscrite] ORGANISATION3.) . Les parties s\u2019obligent \u00e0 compara\u00eetre devant le notaire pour la signature de l\u2019acte de vente, au plus tard le . A d\u00e9faut d\u2019authentification du pr\u00e9sent compromis dans ce d\u00e9lai, il est \u00e0 consid\u00e9rer comme r\u00e9solu de plein droit sous peine des indemnit\u00e9s pr\u00e9vues au point 8 \u00e0 charge de la partie responsable. Article 8 : Sanctions En cas d\u2019inex\u00e9cution du pr\u00e9sent compromis de vente par l\u2019une des parties, celle-ci devra payer \u00e0 l\u2019autre partie une indemnit\u00e9 forfaitaire de 10% du prix de vente ci- avant stipul\u00e9, ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 forfaitaire de [mention manuscrite] 255.000.- euros TVA comprise \u00e0 l\u2019Agence ORGANISATION1.) . \u00bb<\/p>\n

5 Le contrat en cause s\u2019analyse en une vente consentie sous la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat. La condition suspensive est celle qui suspend l\u2019efficacit\u00e9 d\u2019une ou de plusieurs obligations \u00e0 la r\u00e9alisation d\u2019un \u00e9v\u00e9nement. En cas de d\u00e9faillance de la condition, le contrat devient en principe caduc (cf. Cass. 3 e civ. 03.02.1982, Bull. civ. 1982. III, n\u00b0 37; Cass. com. 03.01.1991, Bull. civ. IV. n\u00b0 6 ; 1 re ch. civ. 7.11. 2006, Bull. civ. 2006. I. n\u00b0 457). Cependant, le contrat existe et produit ses effets tant que la condition est pendante. Bien que l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019obligation assortie d\u2019une condition soit suspendue, le contrat fait donc na\u00eetre des droits et des obligations entre les parties (cf. Cass. b. 15 mai 1986, Pas. b. 1986. I. 1123). Pour satisfaire \u00e0 la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire, la partie acqu\u00e9reuse doit d\u00e9ployer toutes les diligences n\u00e9cessaires pour que la condition puisse s\u2019accomplir comme pr\u00e9vu au contrat. Le compromis de vente n\u2019a ni express\u00e9ment, ni implicitement, mis de devoir d\u2019information concernant le d\u00e9p\u00f4t de la demande de cr\u00e9dit et l\u2019obtention du cr\u00e9dit \u00e0 charge de la partie acqu\u00e9reuse. Aux termes du compromis, il incombait, en effet, uniquement \u00e0 cette derni\u00e8re de fournir aux vendeurs un courrier de refus de l\u2019institut bancaire, dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 sa demande de cr\u00e9dit n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e. Aucun tel \u00e9crit n\u2019ayant \u00e9t\u00e9 remis aux vendeurs, qui n\u2019ont pas non plus \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s autrement d\u2019un refus bancaire, ces derniers ne pouvaient pr\u00e9sumer que la condition tenant \u00e0 l\u2019obtention du cr\u00e9dit \u00e9tait d\u00e9faillie et auraient d\u00fb partir du principe que le cr\u00e9dit avait \u00e9t\u00e9 accord\u00e9. A supposer n\u00e9anmoins qu\u2019il se soit av\u00e9r\u00e9 que le cr\u00e9dit n\u2019ait pas \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 du fait d\u2019un manque de diligences de PER SONNE3.), il aurait appartenu aux parties acqu\u00e9reuses de se pr\u00e9valoir des dispositions de l\u2019article 1178 du Code civil, aux termes duquel \u00ab la condition est r\u00e9put\u00e9e accomplie lorsque c\u2019est le d\u00e9biteur, oblig\u00e9 sous cette condition, qui en a emp\u00each\u00e9 l\u2019accomplissement \u00bb. La caducit\u00e9 est, en effet, \u00e9cart\u00e9e lorsque la d\u00e9faillance a \u00e9t\u00e9 provoqu\u00e9e par la faute du d\u00e9biteur oblig\u00e9 sous condition. A titre de sanction, le cr\u00e9ancier peut alors demander que la condition soit consid\u00e9r\u00e9e comme accomplie (cf. Cour d\u2019appel lux. 2 juillet 2020, n\u00b0 CAL-2019-00550 du r\u00f4le, Pas. 40, p. 59). Il r\u00e9sulte de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que, contrairement \u00e0 l\u2019affirmation du mandataire des parties acqu\u00e9reuses dans son courrier adress\u00e9 \u00e0 PERSONNE3.) le 11 janvier 2021, le compromis n\u2019est pas devenu caduc du fait de la non- pr\u00e9sentation d\u2019un accord bancaire \u00e9crit par l\u2019intim\u00e9e, end\u00e9ans le d\u00e9lai de trente jours \u00e0 compter de la date de la signature dudit compromis.<\/p>\n

6 Dans le pr\u00e9dit courrier, le mandataire des parties venderesses indique encore qu\u2019\u00ab \u00e0 titre subsidiaire, la pr\u00e9sente vaut r\u00e9solution du compromis de vente pour faute dans votre chef. Vous omettez de donner des nouvelles et n\u2019avez toujours pas vir\u00e9 le montant du prix de vente sur le compte du notaire \u00bb. Aux termes de l\u2019article 1184 du Code civil, \u00ab la partie envers laquelle l\u2019engagement n\u2019a point \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9 a le choix ou de forcer l\u2019autre \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution de la convention lorsqu\u2019elle est possible, ou d\u2019en demander la r\u00e9solution avec dommages et int\u00e9r\u00eats. \u00bb Le principe suivant lequel la r\u00e9solution du contrat est r\u00e9serv\u00e9e au juge auquel il appartient de se prononcer sur le bien-fond\u00e9 de la demande en r\u00e9solution, en fonction de son appr\u00e9ciation de la gravit\u00e9 de l\u2019inex\u00e9cution, est assorti d\u2019exceptions, tel que la Cour d\u2019appel luxembourgeoise l\u2019a expos\u00e9 dans son arr\u00eat du 2 juillet 2020 (n\u00b0 CAL- 2019-00550 du r\u00f4le), pr\u00e9cit\u00e9 : \u00ab Il y est d\u2019abord fait exception lorsque les parties ont ins\u00e9r\u00e9 dans leur contrat une clause r\u00e9solutoire instituant une r\u00e9solution de plein droit. [\u2026] Une deuxi\u00e8me exception est admise par une jurisprudence r\u00e9cente qui reconna\u00eet \u00e0 chaque contractant, en cas de comportement grave de l\u2019autre partie, le droit de mettre fin au contrat \u00e0 ses risques et p\u00e9rils, autrement dit de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9solution unilat\u00e9rale du contrat. En effet, par exception \u00e0 l\u2019article 1184, alin\u00e9a 3 du Code civil qui dispose que la r\u00e9solution du contrat doit \u00eatre demand\u00e9e en justice, il est admis depuis peu que \u00ab la gravit\u00e9 du comportement d\u2019une partie peut justifier que l\u2019autre partie y mette fin de fa\u00e7on unilat\u00e9rale, \u00e0 ses risques et p\u00e9rils, peu important que le contrat soit \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ou non \u00bb (cf. Cass. 1 re civ. 20.02.2001, Bull. civ. I. n\u00b0 40, D. 2001.1568 note Ch. Jamin ; RTD civ. 2001. 363, obs. J. Mestre et B. Fages). Le cr\u00e9ancier qui met fin au contrat, de fa\u00e7on unilat\u00e9rale, le fait donc \u00ab \u00e0 ses risques et p\u00e9rils \u00bb, ce qui signifie qu\u2019il doit s\u2019attendre \u00e0 ce que le juge contr\u00f4le a posteriori le bien-fond\u00e9 de la rupture et d\u00e9cide s\u2019il y a lieu ou non de la valider (cf. Cass. 1 re<\/p>\n

civ. 28.10.2003, Bull. civ. I. n\u00b0 211, RTD civ. 2004. 89, obs. J. Mestre et B. Fages). De m\u00eame que le juge peut prononcer une r\u00e9solution d\u2019un contrat assorti d\u2019une condition suspensive d\u00e9faillie, par application de l\u2019article 1184 du Code civil, accompagn\u00e9e, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de dommages et int\u00e9r\u00eats (cf. Cass. b., 15 mai 1986, Pas. b. 1986, I, 1123 ; H. De Page et P. Van Ommeslaghe, Trait\u00e9 de droit civil belge, Tome II, volume 3, Bruylant, 2013, n\u00b0 1218), de m\u00eame la partie cr\u00e9anci\u00e8re peut-elle, en pareil cas, recourir \u00e0 la r\u00e9solution unilat\u00e9rale du contrat, sous r\u00e9serve du contr\u00f4le a posteriori du juge. \u00bb Il convient d\u2019embl\u00e9e de relever qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut de stipulations contractuelles en ce sens, la non- pr\u00e9sentation d\u2019un accord bancaire n\u2019a, en l\u2019esp\u00e8ce, pas entra\u00een\u00e9 la r\u00e9solution de plein droit du compromis.<\/p>\n

7 Quant \u00e0 la question de savoir si les appelants ont, \u00e0 bon droit, proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la r\u00e9solution unilat\u00e9rale du compromis de vente, la Cour rappelle que, dans la mesure o\u00f9 le compromis de vente n\u2019a pas mis de devoir d\u2019information concernant le d\u00e9p\u00f4t de la demande de cr\u00e9dit et l\u2019obtention du cr\u00e9dit \u00e0 charge de la partie acqu\u00e9reuse, l\u2019omission de pr\u00e9senter un accord bancaire end\u00e9ans les trente jours de la signature du compromis n\u2019a pas impliqu\u00e9 la d\u00e9faillance de la condition suspensive. Pour les m\u00eames raisons, cette omission n\u2019a pas constitu\u00e9 une inex\u00e9cution contractuelle dans le chef de la partie acqu\u00e9reuse. Le reproche adress\u00e9 \u00e0 la partie acqu\u00e9reuse dans le courrier du 11 janvier 2021, de ne pas avoir vir\u00e9 \u00ab le prix de vente \u00bb sur le compte du notaire, ne saurait pas non plus justifier la r\u00e9solution du compromis de vente. En effet, la partie acqu\u00e9reuse n\u2019avait aucune obligation de proc\u00e9der au paiement du prix de la maison avant la passation de l\u2019acte notari\u00e9. A supposer que, dans le pr\u00e9dit courrier, le mandataire des parties venderesses ne se soit pas r\u00e9f\u00e9r\u00e9 au prix de vente de la maison, mais \u00e0 celui des meubles vis\u00e9s par le contrat du 28 juin 2020, il convient de noter que ni ce contrat, ni le compromis de vente ne pr\u00e9voyaient que le prix des meubles devait \u00eatre vir\u00e9 sur le compte du notaire par la partie acqu\u00e9reuse avant l\u2019authentification de la vente immobili\u00e8re. Il n\u2019y a d\u00e8s lors, lieu ni de valider la r\u00e9solution unilat\u00e9rale du compromis de vente, intervenue suivant courrier du 11 janvier 2021, ni de prononcer la r\u00e9solution judiciaire de ce compromis pour d\u00e9faut de pr\u00e9sentation d\u2019un accord bancaire. Si, \u00e0 l\u2019article 7, le compromis contient une clause r\u00e9solutoire tenant \u00e0 son d\u00e9faut d\u2019authentification, il ne pr\u00e9voit pas pour autant de d\u00e9lai pour la passation de l\u2019acte notari\u00e9, l\u2019espace pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019effet d\u2019indiquer la date \u00e0 laquelle l\u2019acte notari\u00e9 devrait, au plus tard, \u00eatre sign\u00e9, n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 rempli. Tel que l\u2019ont soulign\u00e9 les juges de premi\u00e8re instance, \u00ab la r\u00e9it\u00e9ration par acte authentique d\u2019une promesse synallagmatique de vente n\u2019est qu\u2019une modalit\u00e9 d\u2019ex\u00e9cution du contrat. Les cocontractants sont li\u00e9s par un contrat de vente dont certains effets (le transfert de propri\u00e9t\u00e9 notamment) sont diff\u00e9r\u00e9s au jour de la signature de l\u2019acte authentique. L\u2019acte est alors qualifi\u00e9 de contrat de vente assorti d\u2019un terme suspensif, c\u2019est \u00e0 dire d\u2019un \u00e9v\u00e9nement dont la r\u00e9alisation future est certaine et qui, en vertu de l\u2019article 1185 du code civil, ne suspend pas l\u2019engagement mais en retarde simplement l\u2019ex\u00e9cution. \u00bb (cf. \u00e9galement : Cour d\u2019appel lux. 10 juillet 2014, n\u00b0 40507 du r\u00f4le ; Cour d\u2019appel lux. 28 septembre 2017, n\u00b0 du r\u00f4le 42285 ; JurisClasseur Entreprise individuelle, fasc.1933, Fonds de commerce. – Promesse unilat\u00e9rale de vente. Compromis, n\u00b0 97, mise \u00e0 jour du 16 d\u00e9cembre 2020). Si aucun d\u00e9lai n'a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vu pour la passation de l'acte authentique, il appartient \u00e0 la partie la plus diligente de mettre l'autre en demeure de signer l'acte (cf. JurisClasseur Notarial Formulaire, fasc. 104, V\u00b0 Avant-contrat, n\u00b0 69, mise \u00e0 jour du 8 avril 2021 ; Cass.fr. 3 e civ., 28.04.1981, n\u00b0 80-10.002 : Bull.civ.III, n\u00b0 85 ; RD imm.1982, p. 101, obs. J.Cl. Grosli\u00e8re et ORGANISATION4.)).<\/p>\n

8 La mise en demeure est l'acte par lequel le cr\u00e9ancier demande au d\u00e9biteur en situation d'inex\u00e9cution de satisfaire \u00e0 ses obligations. Il s'agit d'\u00f4ter au d\u00e9biteur tout pr\u00e9texte tir\u00e9 d'une n\u00e9gligence ou tol\u00e9rance de son cr\u00e9ancier (cf. J. Carbonnier, Droit civil, tome IV, Les obligations, P.U.F. coll. Th\u00e9mis, 12 e \u00e9d., n\u00b0 76 ; dans le m\u00eame sens, A. PERSONNE4.) et F. Terr\u00e9, Les obligations, Dalloz, coll. Pr\u00e9cis, 4 e \u00e9d., n\u00b0 418). En l\u2019absence de stipulation quant \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du terme pour la signature de l\u2019acte notari\u00e9, dans le compromis, la non- passation dudit acte par la partie acqu\u00e9reuse, ne saurait \u00eatre constitutive d\u2019une faute contractuelle qu\u2019\u00e0 la suite d\u2019une mise en demeure de s\u2019ex\u00e9cuter dans un certain d\u00e9lai, rest\u00e9e infructueuse. Tel que l\u2019ont, \u00e0 bon escient, relev\u00e9 les juges de premi\u00e8re instance, il n\u2019est ni \u00e9tabli, ni m\u00eame all\u00e9gu\u00e9 que les parties appelantes aient convoqu\u00e9 PERSONNE3.) devant le notaire pour proc\u00e9der \u00e0 la signature de l\u2019acte notari\u00e9. Dans son courrier du 11 janvier 2021, le mandataire des parties venderesses ne met, en effet, pas PERSONNE3.) en demeure de passer l\u2019acte authentique, mais de proc\u00e9der au paiement du montant de 225.000 euros, au titre de la clause p\u00e9nale. A d\u00e9faut d\u2019avoir mis en demeure PERSONNE3.) de signer l\u2019acte notari\u00e9, les parties appelantes n\u2019\u00e9tablissent partant pas l\u2019inex\u00e9cution du compromis de vente par la partie intim\u00e9e et ne peuvent pr\u00e9tendre au paiement des indemnit\u00e9s p\u00e9nales pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 8 du compromis. Le jugement entrepris est donc \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9es les demandes en paiement des indemnit\u00e9s convenues au compromis, sur base de la responsabilit\u00e9 contractuelle. C\u2019est encore \u00e0 juste titre que les juges de premi\u00e8re instance ont dit irrecevables les demandes pr\u00e9mentionn\u00e9es en ce qu\u2019elles sont bas\u00e9es sur la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle, ce en application du principe du non- cumul des responsabilit\u00e9s contractuelle et d\u00e9lictuelle. Quant aux meubles entrepos\u00e9s dans la maison Tel que l\u2019a retenu le tribunal, les parties sont toujours li\u00e9es par le compromis de vente litigieux. Le jugement entrepris est donc encore \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a dit qu\u2019eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019absence de sommation de proc\u00e9der \u00e0 la signature de l\u2019acte authentique, la demande tendant \u00e0 l\u2019enl\u00e8vement des meubles qui auraient \u00e9t\u00e9 entrepos\u00e9s dans la maison litigieuse par la partie acqu\u00e9reuse, n\u2019est pas non plus fond\u00e9e. Quant \u00e0 la demande en remboursement des frais d\u2019avocat<\/p>\n

9 Les frais non compris dans les d\u00e9pens, donc \u00e9galement les honoraires d\u2019avocat, constituent un pr\u00e9judice r\u00e9parable et peuvent \u00eatre rembours\u00e9s sur base de la responsabilit\u00e9 pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (cf. Cour de cassation 9 f\u00e9vrier 2012, arr\u00eat n\u00b0 5\/12, n\u00b0 2881 du registre). Il r\u00e9sulte des d\u00e9veloppements ci-avant que, par confirmation du jugement entrepris, les demandes des \u00e9poux PERSONNE1.) et de l\u2019agence immobili\u00e8re ORGANISATION1.) en condamnation de PERSONNE3.) au paiement d\u2019indemnit\u00e9s ainsi que la demande des \u00e9poux PERSONNE1.) , tendant \u00e0 l\u2019enl\u00e8vement des meubles, sont \u00e0 rejeter. La demande en remboursement des frais d\u2019avocat doit donc \u00e9galement \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e non fond\u00e9e, par confirmation du jugement entrepris. Quant aux indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure et quant aux frais Tel que le rel\u00e8vent les parties appelantes, la juridiction du premier degr\u00e9 n\u2019a pas statu\u00e9 sur leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance. Il appartient \u00e0 la Cour d\u2019analyser la demande, \u00e9tant rappel\u00e9 que l\u2019omission de statuer se r\u00e9pare par la r\u00e9formation. Ne justifiant pas de l\u2019iniquit\u00e9 requise par les dispositions de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, les parties appelantes sont \u00e0 d\u00e9bouter de leurs demandes en obtention d\u2019indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure, tant pour la premi\u00e8re instance, que pour l\u2019instance d\u2019appel. Comme le jugement du 25 juin 2021 n\u2019est \u00e0 r\u00e9former qu\u2019en ce qui concerne l\u2019omission des juges de premi\u00e8re instance de statuer sur la demande des \u00e9poux PERSONNE1.) et de l\u2019agence immobili\u00e8re ORGANISATION1.) en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, les frais de la premi\u00e8re instance sont \u00e0 mettre \u00e0 charge des parties appelantes, par confirmation du jugement entrepris. Il en est de m\u00eame des frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel. L\u2019acte d\u2019appel n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 \u00e0 la personne de PERSONNE3.) , il y a lieu de statuer par d\u00e9faut \u00e0 son \u00e9gard, en application de l\u2019article 79, alin\u00e9a 1 er du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS: la Cour d\u2019appel, troisi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant par d\u00e9faut \u00e0 l\u2019\u00e9gard de PERSONNE3.) et contradictoirement \u00e0 l\u2019\u00e9gard des autres parties, statuant en continuation de l\u2019arr\u00eat rendu le 10 mars 2022 par la troisi\u00e8me chambre de la Cour d\u2019appel, sous le num\u00e9ro xx \/22,<\/p>\n

10 re\u00e7oit l\u2019appel en la forme, le dit partiellement fond\u00e9, par r\u00e9formation du jugement entrepris : d\u00e9boute PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re ORGANISATION1.) s.\u00e0r.l. de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance, confirme le jugement entrepris pour le surplus, d\u00e9boute PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re ORGANISATION1.) s.\u00e0r.l. de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel, condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re ORGANISATION1.) s.\u00e0r.l. aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par MAGISTRAT1.), pr\u00e9sident de chambre, en pr\u00e9sence du greffier GREFFIER1.) .<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 96\/2 2 – III \u2013 CIV Arr\u00eat civil Audience publique du sept juillet deux mille vingt-deux Num\u00e9ro CAL -2021-00945 du r\u00f4le Composition: MAGISTRAT1.), pr\u00e9sident de chambre, MAGISTRAT2.), conseiller, MAGISTRAT3.), conseiller, GREFFIER1.), greffier. 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