{"id":664920,"date":"2026-04-23T23:15:24","date_gmt":"2026-04-23T21:15:24","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-18-mai-2022-n-2021-00647\/"},"modified":"2026-04-23T23:15:28","modified_gmt":"2026-04-23T21:15:28","slug":"cour-superieure-de-justice-18-mai-2022-n-2021-00647","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-18-mai-2022-n-2021-00647\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 18 mai 2022, n\u00b0 2021-00647"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0 92 \/22 \u2013 VII \u2013 CIV<\/p>\n

Audience publique du dix -huit mai deux mille vingt-deux<\/p>\n

Num\u00e9ro CAL-202 1-00647 du r\u00f4le.<\/p>\n

Composition: Thierry HOSCHEIT, pr\u00e9sident de chambre ; Nadine WALCH, conseiller ; Fran\u00e7oise SCHANEN, conseiller ; Andr\u00e9 WEBER, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

1) V., demeurant \u00e0 L- (\u2026), et<\/p>\n

2) C., demeurant \u00e0 L- (\u2026),<\/p>\n

parties appelantes aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg en date du 25 mai 2021,<\/p>\n

comparant par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e Loyens & Loeff Luxembourg, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-2540 Luxembourg, 18-20, rue Edward Steichen, repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil de g\u00e9rance actuellement en fonctions, inscrite \u00e0 la liste V du Tableau de l'Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Soraya Alnajem AZZAM, avocat \u00e0 la Cour, en remplacement de Ma\u00eetre Sabrina MARTIN, avocat \u00e0 la Cour, les deux demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

J., demeurant \u00e0 L- 34 50 D., 38, rue du Commerce,<\/p>\n

partie intim\u00e9e aux fins du susdit exploit ENGEL du 25 mai 2021,<\/p>\n

comparant par la soci\u00e9t\u00e9 anonyme KRIEGER ASSOCIATES, inscrite \u00e0 la liste V du Tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-2146 Luxembourg, 63- 65, rue de Merl, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le no<\/p>\n

2 B240929, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Isabelle HOMO, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Diekirch, en remplacement de Ma\u00eetre Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant professionnellement \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

________________________________________________________<\/p>\n

LA COUR D\u2019APPEL :<\/p>\n

Statuant sur la demande de J. dirig\u00e9e contre V. et C.(ci-apr\u00e8s les \u00e9poux V.-C.) tendant \u00e0 voir constater sinon prononcer la r\u00e9siliation aux torts des parties d\u00e9fenderesses d\u2019un compromis de vente du 18 octobre 2018 et \u00e0 voir condamner ces derniers \u00e0 lui payer la somme de 45.000,- euros au titre de la clause p\u00e9nale stipul\u00e9e audit compromis, et sur les moyens en d\u00e9fense des \u00e9poux V.-C. tir\u00e9s de la nullit\u00e9 du compromis de vente pour erreur, sinon pour dol, et sur la demande en r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, par jugement du 5 f\u00e9vrier 2021, – a dit la demande principale de J. fond\u00e9e, – a prononc\u00e9 la r\u00e9solution du compromis de vente conclu entre J., d\u2019une part, et V. et C., d\u2019autre part, avec effet au 18 octobre 2018 aux torts exclusifs de V. et C., – a condamn\u00e9 V. et C.conjointement \u00e0 payer \u00e0 J. le montant de 45.000,- euros, \u00e0 augmenter des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 26 novembre 2019 jusqu\u2019\u00e0 solde, – a dit qu\u2019il y a lieu \u00e0 majoration du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de trois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la signification du jugement, – a dit la demande reconventionnelle de V. et de C.non fond\u00e9e, – a dit les demandes respectives des parties en paiement des frais et honoraires d\u2019avocat non fond\u00e9es, – a dit la demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de J. fond\u00e9e pour la somme de 1.500.- euros, – a condamn\u00e9 V. et C.conjointement \u00e0 payer \u00e0 J. une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500.- euros, – a dit la demande de V. et de C.en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure non fond\u00e9e, – a condamn\u00e9 V. et C.conjointement aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Georges KRIEGER qui la demande, affirmant en avoir fait l\u2019avance .<\/p>\n

Ce jugement a fait l\u2019objet d\u2019un jugement rectificatif du 19 mars 2021, par lequel le nom de V., erron\u00e9ment \u00e9crit \u00ab (\u2026) \u00bb dans le jugement du 5 f\u00e9vrier 2021, a \u00e9t\u00e9 rectifi\u00e9.<\/p>\n

Le jugement du 19 mars 2021 a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 en date du 16 avril 2021.<\/p>\n

Du jugement du 5 f\u00e9vrier 2021, qui d\u2019apr\u00e8s les \u00e9l\u00e9ments du dossier n\u2019a pas fait l\u2019objet d\u2019une signification, tel que rectifi\u00e9 par le jugement du 19 mars 2021, les \u00e9poux V.-C. ont relev\u00e9 appel dans les forme et d\u00e9lai de la loi suivant exploit d\u2019huissier du 25 mai 2021.<\/p>\n

Les \u00e9poux V.-C. concluent \u00e0 la r\u00e9formation du jugement entrepris et au rejet de la demande initiale de J. en demandant par ordre croissant de subsidiarit\u00e9 – \u00e0 voir prononcer la nullit\u00e9 du compromis du 18 octobre 2018 pour cause d\u2019erreur – \u00e0 voir prononcer la nullit\u00e9 du compromis du 18 octobre 2018 pour cause de dol – \u00e0 voir prononcer la nullit\u00e9 du compromis du 18 octobre 2018 pour cause d\u2019objet illicite – \u00e0 voir prononcer la nullit\u00e9 du compromis du 18 octobre 2018, sinon sa caducit\u00e9, pour d\u00e9faut de r\u00e9alisation de la condition suspensive y ins\u00e9r\u00e9e – \u00e0 voir r\u00e9duire le montant de la clause p\u00e9nale pour \u00eatre excessive.<\/p>\n

Par ordonnance du magistrat de la mise en \u00e9tat du 7 mars 2022, l\u2019instruction a \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e et l\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9e \u00e0 l \u2019audience des plaidoiries du 30 mars 2022, les mandataires des parties \u00e9tant encore inform\u00e9s, conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article 2, (2) de la loi modifi\u00e9e du 19 d\u00e9cembre 2020 portant adaptation temporaire de certaines modalit\u00e9s proc\u00e9durales en mati\u00e8re civile et commerciale, de la composition du si\u00e8ge.<\/p>\n

Par courrier du 24 mars 2022, les \u00e9poux V.-C. ont demand\u00e9 la r\u00e9vocation de l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture afin de pouvoir verser quatre pi\u00e8ces suppl\u00e9mentaires justifiant l\u2019hospitalisation de leurs enfants, tel qu\u2019invoqu\u00e9 dans les conclusions du 11 janvier 2022. Par courrier du 28 mars 2022, les \u00e9poux V.-C. ont reit\u00e9r\u00e9 leur demande en r\u00e9vocation de l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture, sinon \u00e0 voir fixer une audience pour plaidoiries orales.<\/p>\n

Par avis du 30 mars 2022, la demande de r\u00e9vocation de l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e, et l\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e \u00e0 l\u2019audience du 20 avril 2022 aux fins de plaidoiries. A cette audience, la Cour a entendu en leurs plaidoiries Ma\u00eetre Soraya Alnajem AZZAM et Ma\u00eetre Isabelle HOMO.<\/p>\n

Faits constants<\/p>\n

Suivant compromis du 18 octobre 2018, J. a vendu aux \u00e9poux V.-C. au prix de 450.000,- euros \u00ab un duplex (6 chambres \u00e0 coucher, une salle de bains, une salle de douche, cuisine ouverte \u00e9quip\u00e9e, salon, grenier privatif) d\u2019une surface habitable de 161,89 m 2 \u00bb situ\u00e9 dans un immeuble soumis au statut de la copropri\u00e9t\u00e9, le compromis pr\u00e9cisant que cette vente porte au titre<\/p>\n

4 des \u00e9l\u00e9ments privatifs sur \u00ab Le lot num\u00e9ro 004 U B 00, niveau 02 d\u2019une surface de 80,06 m 2 ; Le lot num\u00e9ro 005 U B 03, niveau 03 d\u2019une surface de 81,83 m 2 \u00bb.<\/p>\n

Le compromis de vente contient – une clause suspensive tenant \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un financement bancaire pour le 20 novembre 2018 au plus tard, – une clause p\u00e9nale \u00e0 concurrence de 10% du prix de vente – la pr\u00e9cision que la vente serait \u00e0 l\u00e9galiser \u00ab au moment o\u00f9 toutes les conditions suspensives seront remplies et au plus tard 30 janvier 2019 \u00bb<\/p>\n

En date du 30 octobre 2018, la Banque (\u2026) confirme aux \u00e9poux V.-C. une offre de pr\u00eat \u00ab aux conditions et modalit\u00e9s stipul\u00e9es dans notre lettre du 30 octobre 2018 \u00bb. Cette lettre du 30 octobre 2018 n\u2019est pas vers\u00e9e aux d\u00e9bats.<\/p>\n

Par courrier du 17 janvier 2019, les \u00e9poux V.-C. font \u00e9tat d\u2019une non- conformit\u00e9 de l\u2019immeuble vendu avec les prescriptions urbanistiques de la commune de D. et \u00ab ne souhaitent plus se porter acqu\u00e9reurs de l\u2019appartement \u00bb.<\/p>\n

Ce courrier donne lieu \u00e0 un \u00e9change de courriers entre mandataires sans int\u00e9r\u00eat pour le pr\u00e9sent litige.<\/p>\n

Suite \u00e0 une intervention des \u00e9poux V.-C. aupr\u00e8s d\u2019elle en rapport avec le respect de sa r\u00e9glementation urbanistique, la commune de D. \u00e9crit en date du 8 mars 2019 que \u00ab Nous tenons \u00e0 vous informer qu\u2019en date du 29 mai 2006, une autorisation de b\u00e2tir (N\u00b0166\/2006) pour la transformation ainsi que pour la r\u00e9novation de l\u2019immeuble sis (\u2026) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9e \u00e0 Mme J. . Cette autorisation de b\u00e2tir pr\u00e9voyait en l\u2019am\u00e9nagement de deux appartements ainsi que d\u2019un duplex dans l\u2019immeuble en question. Y figuraient au niveau du rez-de-chauss\u00e9e un appartement, au 1 er \u00e9tage un deuxi\u00e8me appartement et au 2 i\u00e8me \u00e9tage ainsi qu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9tage des combles un \u00ab duplex \u00bb. Au total donc trois unit\u00e9s d\u2019habitation. Il est \u00e0 noter que l\u2019unit\u00e9 d\u2019habitation \u00ab duplex \u00bb ne peut pas \u00eatre divis\u00e9e en deux unit\u00e9s d\u2019habitation distinctes. Le \u00ab duplex \u00bb doit \u00eatre s\u00e9par\u00e9 de la cage d\u2019escalier commune par une porte d\u2019entr\u00e9e tel qu\u2019indiqu\u00e9 dans les plans de construction autoris\u00e9s en date du 29 mai 2006. Suite aux photos r\u00e9centes nous soumises de la cage d\u2019escalier, il en ressort que des travaux doivent \u00eatre effectu\u00e9s afin que l\u2019unit\u00e9 de logement \u00ab duplex \u00bb puisse \u00eatre utilis\u00e9e en tant que tel, s\u00e9par\u00e9e des deux autres logements et donc en conformit\u00e9 par rapport \u00e0 ladite autorisation de 2006 \u00bb.<\/p>\n

La Cour note que ni l\u2019autorisation de b\u00e2tir \u00e0 laquelle il est fait r\u00e9f\u00e9rence, accompagn\u00e9e des plans autoris\u00e9s, ni les photos r\u00e9f\u00e9renc\u00e9es par ce courrier ne sont vers\u00e9es aux d\u00e9bats. Pour les besoins de la discussion, la Cour admet toutefois que les plans sur base desquels a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli le tableau descriptif de<\/p>\n

5 division de l\u2019immeuble en f\u00e9vrier 2007 correspondent \u00e0 ceux qui ont \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9s par la commune de D. en mai 2006.<\/p>\n

Par courrier du 20 mars 2019, la Banque (\u2026) informe les \u00e9poux V.-C. que \u00ab en raison de l\u2019aggravation de votre situation financi\u00e8re et patrimoniale, le Comit\u00e9 de Cr\u00e9dit n\u2019est plus en mesure de maintenir l\u2019offre du 29.10.2018 \u00bb.<\/p>\n

Par courrier du 24 mars 2021, la Banque (\u2026) pr\u00e9cise aux \u00e9poux V.-C., sur demande expresse de leur part, que \u00ab le Comit\u00e9 de cr\u00e9dit n\u2019\u00e9tait plus en mesure de maintenir cette offre en raison de l\u2019aggravation de votre situation financi\u00e8re et patrimoniale (cf. notre courrier du 20 mars 2019), r\u00e9sultant en particulier de la perte par Mme C. de son emploi \u00bb.<\/p>\n

La Cour note que bien que la date de l\u2019offre \u00e0 laquelle il est fait r\u00e9f\u00e9rence dans ces courriers ne correspond pas \u00e0 celle de l\u2019offre effective, il r\u00e9sulte de ces courriers qu\u2019ils concernent l\u2019appartement en discussion.<\/p>\n

R\u00e9siliation du compromis d\u2019un commun accord<\/p>\n

Sans en faire express\u00e9ment un moyen, les \u00e9poux V.-C. soutiennent que les parties auraient \u00e9t\u00e9 d\u2019accord pour annuler la vente. Ils d\u00e9duisent cet accord d\u2019un \u00e9change par messages \u00e9lectroniques du d\u00e9but du mois de novembre 2018.<\/p>\n

Pour autant qu\u2019il faille consid\u00e9rer ces d\u00e9veloppements comme pr\u00e9sentant un moyen autonome, ils doivent \u00eatre rejet\u00e9s, d\u00e8s lors qu\u2019il ne r\u00e9sulte pas des \u00e9l\u00e9ments vers\u00e9s au dossier avec qui cet \u00e9change de messages \u00e9lectroniques a eu lieu, sauf \u00e0 constater que ce n\u2019\u00e9tait pas avec J., et qu\u2019il ne saurait partant en r\u00e9sulter ni l\u2019accord de J., ni encore l\u2019accord d\u2019un quelconque mandataire de J. avec l\u2019annulation ou la r\u00e9siliation du compromis de vente.<\/p>\n

Caducit\u00e9 du compromis pour d\u00e9passement de la date limite fix\u00e9e pour l\u2019authentification<\/p>\n

Sans en faire express\u00e9ment un moyen, les \u00e9poux V.-C. soutiennent qu\u2019ils auraient \u00e9t\u00e9 en droit apr\u00e8s le 30 janvier 2019 de refuser de signer l\u2019acte de vente notari\u00e9, alors que le compromis aurait pr\u00e9vu cette date limite.<\/p>\n

Pour autant qu\u2019il faille consid\u00e9rer ces d\u00e9veloppements comme pr\u00e9sentant un moyen autonome, ils doivent \u00eatre rejet\u00e9s, d\u00e8s lors que la fixation d\u2019une date limite pour la confection de l\u2019acte notari\u00e9 ne constitue qu\u2019une indication approximative dont les \u00e9poux V.-C. ne peuvent pas se pr\u00e9valoir pour arguer du d\u00e9faut d\u2019efficacit\u00e9 de la vente.<\/p>\n

Nullit\u00e9 du compromis pour erreur sur la chose<\/p>\n

Les \u00e9poux V.-C. font plaider que leur intention aurait \u00e9t\u00e9 d\u2019acqu\u00e9rir un duplex, un duplex se d\u00e9finissant comme \u00e9tant un appartement distribu\u00e9 sur deux niveaux et r\u00e9unis par un escalier int\u00e9rieur. En l\u2019esp\u00e8ce, ils ne pourraient en d\u00e9finitive acqu\u00e9rir que deux appartements superpos\u00e9s se trouvant aux 2 e<\/p>\n

\u00e9tage et aux combles, reli\u00e9s entre eux par un escalier faisant partie des parties communes, et non pas par un escalier privatif. L\u2019immeuble tel qu\u2019am\u00e9nag\u00e9 ne serait pas conforme \u00e0 l\u2019autorisation de b\u00e2tir et n\u00e9cessiterait d\u2019importants et on\u00e9reux travaux d\u2019une part pour le rendre conforme \u00e0 cette autorisation et d\u2019autre part pour pouvoir \u00eatre utilis\u00e9 comme duplex. Il y aurait ainsi erreur sur deux qualit\u00e9s substantielles de la chose vendue, \u00e0 savoir sur sa conformit\u00e9 avec les r\u00e8gles urbanistiques de la commune de D. et sur son aptitude \u00e0 pouvoir \u00eatre utilis\u00e9 comme duplex.<\/p>\n

Les \u00e9poux V.-C. font plaider que J. soutiendrait \u00e0 tort que l\u2019escalier situ\u00e9 entre le 2 e \u00e9tage et les combles constituerait un lot privatif qui aurait simplement \u00e9t\u00e9 omis du compromis et aurait ais\u00e9ment pu \u00eatre ajout\u00e9 \u00e0 l\u2019acte notari\u00e9. L\u2019escalier dont fait \u00e9tat J. serait l\u2019escalier situ\u00e9 entre le 1 er \u00e9tage et le 2 e \u00e9tage. Le caract\u00e8re privatif de cet escalier ne saurait \u00eatre \u00e9tendu \u00e0 l\u2019escalier reliant le 2 e \u00e9tage et les combles afin d\u2019en constituer un duplex. Cet escalier constituerait une partie commune. Ils n\u2019auraient pas pu constater ce caract\u00e8re commun lors de la visite des lieux avant signature du compromis de vente.<\/p>\n

Les \u00e9poux V.-C. estiment encore que J. soutiendrait \u00e0 tort que le 2 e \u00e9tage et les combles pourraient ais\u00e9ment \u00eatre s\u00e9par\u00e9s du reste de l\u2019immeuble pour former un duplex. Il faudrait au contraire proc\u00e9der \u00e0 d\u2019importants travaux incluant non seulement la mise en place d\u2019une porte, mais aussi des \u00e9quipements tenant \u00e0 tous les raccords et branchements, tel que sonnette d\u2019entr\u00e9e, interphone, \u00e9lectricit\u00e9, installation d\u2019extincteurs et de syst\u00e8mes de s\u00e9curit\u00e9. J. n\u2019aurait en tout \u00e9tat de cause \u00e0 aucun moment proc\u00e9d\u00e9 aux travaux requis par la commune de D. pour rendre l\u2019immeuble conforme \u00e0 l\u2019autorisation de b\u00e2tir.<\/p>\n

J. oppose \u00e0 ces d\u00e9veloppements que le bien vendu constituerait bien un duplex, \u00e0 savoir deux unit\u00e9s de logement superpos\u00e9es reli\u00e9es entre elles par un escalier privatif, d\u00e8s lors que l\u2019escalier situ\u00e9 entre le 2 e \u00e9tage et les combles, bien que non- identifi\u00e9 comme \u00e9l\u00e9ment privatif dans le descriptif de l\u2019immeuble, ferait partie int\u00e9grante du duplex identifi\u00e9 dans ce descriptif. La construction serait conforme \u00e0 l\u2019autorisation de b\u00e2tir. S\u2019il fallait s\u00e9parer cet escalier du reste de l\u2019immeuble par une construction quelconque, cela pourrait se faire \u00e0 moindre frais avec des travaux se montant \u00e0 quelques milliers d\u2019euros seulement \u00e0 travers la mise en place d\u2019une porte additionnelle. Elle conteste que la configuration de la construction soit contraire \u00e0 l\u2019autorisation de b\u00e2tir de 2006, en relevant que le courrier de la<\/p>\n

7 commune de D. du 8 mars 2019 ne permettrait pas cette conclusion. Ce fait ne serait pas non plus autrement \u00e9tabli par les \u00e9poux V.- C..<\/p>\n

J. soutient encore que les \u00e9poux V.-C. auraient ais\u00e9ment pu se rendre compte lors des visites que le duplex qu\u2019ils entendaient acqu\u00e9rir n\u2019\u00e9tait pas pourvu d\u2019une porte d\u2019entr\u00e9e. J. soul\u00e8ve ainsi une erreur inexcusable dans le chef des \u00e9poux V.- C. qui devrait conduire au rejet de leur moyen.<\/p>\n

La Cour \u00e9carte d\u2019abord comme \u00e9tant d\u00e9nu\u00e9 de pertinence et d\u00e9nu\u00e9 de tout \u00e9l\u00e9ment de preuve l\u2019affirmation des \u00e9poux V.-C. selon laquelle le 2 e<\/p>\n

\u00e9tage et les combles seraient pourvus de compteurs d\u2019eau et d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 s\u00e9par\u00e9s.<\/p>\n

Ensuite, il convient d\u2019interpr\u00e9ter le tableau descriptif de division de f\u00e9vrier 2007 afin de d\u00e9partager les parties sur la question du caract\u00e8re privatif ou commun des escaliers, et plus pr\u00e9cis\u00e9ment de l\u2019assise du lot privatif n\u00b0 003. Ce num\u00e9ro est port\u00e9 sur le plan du premier \u00e9tage derri\u00e8re la porte, vu dans le sens de la mont\u00e9e, qui est pr\u00e9vue \u00e0 ce niveau dans la cage d\u2019escalier. Cette porte est celle qui doit d\u00e9limiter les parties privatives du duplex, form\u00e9 par les lots n\u00b0 003, 004 et 005, des parties communes. D\u00e8s lors, l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la cage d\u2019escalier se trouvant derri\u00e8re cette porte, vu dans le sens de la mont\u00e9e, fait partie du lot n\u00b0 003 et constitue une partie privative. Il s\u2019agit concr\u00e8tement des escaliers menant du premier \u00e9tage au deuxi\u00e8me \u00e9tage (1 er<\/p>\n

niveau du duplex) et des escaliers menant du deuxi\u00e8me \u00e9tage vers les combles (2 e niveau du duplex). En acqu\u00e9rant le duplex, l\u2019acheteur acquiert partant l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de ces escaliers.<\/p>\n

L\u2019erreur suppose une inad\u00e9quation entre la repr\u00e9sentation intellectuelle que se fait l\u2019un des contractants d\u2019une qualit\u00e9 substantielle de la chose objet du contrat ou de la personne du cocontractant, d\u2019une part, et la r\u00e9alit\u00e9, d\u2019autre part. L\u2019erreur n\u2019emporte la nullit\u00e9 du contrat que si elle a \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminante du consentement du demandeur. Autrement dit, le contractant victime doit \u00e9tablir que s\u2019il n\u2019av ait pas commis cette erreur, il n\u2019aurait pas conclu le contrat ou, \u00e0 tout le moins, qu\u2019il l\u2019aurait conclu \u00e0 des conditions diff\u00e9rentes. \u00c0 d\u00e9faut, il ne sera pas possible de dire que son consentement s\u2019est trouv\u00e9 \u00ab vici\u00e9 \u00bb. L\u2019erreur n\u2019emporte nullit\u00e9 du contrat que si elle porte sur un \u00e9l\u00e9ment essentiel du contrat.<\/p>\n

L\u2019all\u00e9gation de l\u2019erreur par les \u00e9poux V.-C. peut \u00eatre comprise de deux mani\u00e8res.<\/p>\n

D\u2019apr\u00e8s une premi\u00e8re compr\u00e9hension, les \u00e9poux V.-C. all\u00e8guent qu\u2019ils ont entendu acheter un duplex, mais qu\u2019en r\u00e9alit\u00e9 ils n\u2019ont pas achet\u00e9 de duplex en raison d\u2019une part de l\u2019absence de la mention du lot n\u00b0 003 dans le compromis de vente (erreur en droit) et d\u2019autre part en raison de l\u2019absence de la porte dont question ci-dessus qui doit op\u00e9rer la s\u00e9paration entre les parties<\/p>\n

8 privatives du duplex et les parties communes des escaliers menant du rez-de chauss\u00e9e vers le premier \u00e9tage (erreur en fait).<\/p>\n

S\u2019il est exact que le lot n\u00b0 003 ne figure pas dans le compromis de vente, il n\u2019en r\u00e9sulte pas pour autant que celui-ci aurait \u00e9t\u00e9 exclu de la vente telle qu\u2019elle devait se faire en fin de compte, d\u00e8s lors qu\u2019il est constant que le duplex formait l\u2019objet de la vente et qu\u2019il r\u00e9sulte de l\u2019\u00e9tat descriptif de l\u2019immeuble que ce lot n\u00b0 003 fait partie de ce duplex. La sommation de passer acte du 17 avril 2019 et le proc\u00e8s-verbal notari\u00e9 de non-comparution du 2 mai 2019 proc\u00e8dent d\u2019ailleurs \u00e0 la rectification de l\u2019omission de ce lot n\u00b0 003 dans le compromis en incluant ce lot dans la proc\u00e9dure de vente. Il n\u2019y a donc pas eu erreur \u00e0 ce titre.<\/p>\n

A travers l\u2019invocation de l\u2019absence de la porte pr\u00e9vue sur les plans ayant servi de base \u00e0 l\u2019autorisation de construire et destin\u00e9e \u00e0 op\u00e9rer la s\u00e9paration entre les parties privatives du duplex et les parties communes des escaliers menant du rez-de chauss\u00e9e vers le premier \u00e9tage, les \u00e9poux V.-C. font en d\u00e9finitive valoir qu\u2019il y aurait eu erreur dans leur chef sur la configuration r\u00e9elle des lieux en ce que cette configuration ne remplirait pas dans les faits les conditions pour former un duplex. Toutefois, l\u2019existence de cette porte ne constitue pas un \u00e9l\u00e9ment essentiel de l\u2019objet de la vente, d\u00e8s lors qu\u2019il est \u00e9tabli que la vente a port\u00e9 r\u00e9ellement sur le duplex, englobant l\u2019escalier \u00e0 partir du 1 er \u00e9tage. L\u2019erreur all\u00e9gu\u00e9e ne porte donc pas sur une qualit\u00e9 essentielle, de sorte qu\u2019il n\u2019y a pas lieu \u00e0 annulation de la vente sur cette base.<\/p>\n

D\u2019apr\u00e8s une deuxi\u00e8me compr\u00e9hension, les \u00e9poux V.-C. all\u00e8guent qu\u2019ils ont entendu acheter un duplex conforme au r\u00e8glement des b\u00e2tisses de la commune de D ., mais qu\u2019en r\u00e9alit\u00e9 ils ont acquis un duplex qui ne serait pas conforme \u00e0 l\u2019autorisation de construire d\u00e9livr\u00e9e sur base de ce r\u00e8glement.<\/p>\n

Sur ce point, il convient dans un premier temps d\u2019\u00e9carter la contestation de J. tenant \u00e0 l\u2019absence de contrari\u00e9t\u00e9 des lieux \u00e0 l\u2019autorisation de construire. Cette contrari\u00e9t\u00e9, caract\u00e9ris\u00e9e par l\u2019absence de la porte destin\u00e9e \u00e0 s\u00e9parer les parties privatives du duplex des parties communes, absence qui n\u2019est pas en elle-m\u00eame contest\u00e9e par J., est flagrante. Les plans pr\u00e9voyaient cette porte, et le courrier de la commune de D. du 8 mars 2019 est clair et net sur ce point.<\/p>\n

La Cour admet ensuite que l\u2019acquisition d\u2019une partie d\u2019immeuble qui soit en tous points conforme aux r\u00e8gles urbanistiques applicables constitue une qualit\u00e9 essentielle de l\u2019objet de la vente. Toutefois, la contrari\u00e9t\u00e9 des lieux en l\u2019esp\u00e8ce \u00e0 l\u2019autorisation de construire ne constitue qu\u2019une contrari\u00e9t\u00e9 mineure, qui n\u2019\u00e9tait pas de nature \u00e0 emporter des cons\u00e9quences irr\u00e9versibles ou simplement graves, telles que l\u2019obligation de d\u00e9molition, l\u2019interdiction d\u2019occupation des lieux ou des poursuites p\u00e9nales. Le courrier de la commune de D. du 8 mars 2019 se limite \u00e0 signaler que le duplex doit \u00eatre s\u00e9par\u00e9 des parties communes par une porte, sans pr\u00e9cis\u00e9ment imposer l\u2019installation de pareille porte ou de menacer d\u2019autres suites. L\u2019erreur des \u00e9poux V.-C. n\u2019a<\/p>\n

9 partant pas port\u00e9 sur un \u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant de leur consentement. Il n\u2019y a donc pas eu erreur \u00e0 ce titre.<\/p>\n

Nullit\u00e9 du compromis pour dol<\/p>\n

Les \u00e9poux V.-C. soutiennent que leur consentement \u00e0 l\u2019acte serait vici\u00e9 par le dol commis par J., qui aurait n\u00e9glig\u00e9 de les informer sur la non- conformit\u00e9 du bien vendu avec l\u2019autorisation de b\u00e2tir. J. aurait \u00e9t\u00e9 tenue d\u2019une obligation d\u2019information particuli\u00e8rement pouss\u00e9e pour avoir \u00e9t\u00e9 le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage lors des travaux de transformation au titre desquels l\u2019autorisation avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9e et en raison de sa qualit\u00e9 de professionnelle de l\u2019immobilier, exer\u00e7ant la profession d\u2019agent immobilier, alors qu\u2019elle aurait su qu\u2019ils entendaient acqu\u00e9rir un duplex.<\/p>\n

J. aurait encore \u00e9t\u00e9 parfaitement au courant de la s\u00e9paration du 2 e \u00e9tage et des combles en deux unit\u00e9s de logement, alors qu\u2019elle aurait proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 leur mise en location s\u00e9par\u00e9e.<\/p>\n

J. oppose \u00e0 ces d\u00e9veloppements qu\u2019il n\u2019y aurait pas de dol de sa part consistant en le fait de cacher des \u00e9l\u00e9ments d\u00e9terminants qui seraient constitu\u00e9s d\u2019une part par le d\u00e9faut de conformit\u00e9 de la construction avec l\u2019autorisation de b\u00e2tir, d\u00e8s lors qu\u2019un tel d\u00e9faut de conformit\u00e9 serait inexistant, et d\u2019autre part par le caract\u00e8re commun de l\u2019escalier situ\u00e9 entre le 2 e \u00e9tage et les combles, d\u00e8s lors que ces escaliers seraient des \u00e9l\u00e9ments privatifs faisant partie du duplex.<\/p>\n

La Cour retient tout d\u2019abord qu\u2019il est constant que la partie d\u2019immeuble vendue n\u2019\u00e9tait pas conforme \u00e0 l\u2019autorisation de construire, dans la mesure o\u00f9 les parties privatives du duplex n\u2019\u00e9taient pas s\u00e9par\u00e9es des parties communes de la cage d\u2019escalier par une porte. La Cour retient encore que cette irr\u00e9gularit\u00e9 \u00e9tait n\u00e9cessairement \u00e0 la connaissance de J. pour avoir elle-m\u00eame proc\u00e9d\u00e9 au r\u00e9am\u00e9nagement de l\u2019immeuble en 2007, et que dans le cadre de son obligation d\u2019information, elle \u00e9tait tenue d\u2019en informer les potentiels acheteurs. Il y a partant eu dol par omission dans son chef.<\/p>\n

Toutefois, le dol n\u2019est une cause de nullit\u00e9 de la convention que lorsque les man\u0153uvres pratiqu\u00e9es par l\u2019une des parties sont telles qu\u2019il est \u00e9vident que, sans ces man\u0153uvres, l\u2019autre partie n\u2019aurait pas contract\u00e9, ou aurait contract\u00e9 sous d\u2019 autres conditions. A la diff\u00e9rence de l\u2019erreur spontan\u00e9e, l\u2019erreur provoqu\u00e9e par le dol est de nature \u00e0 entra\u00eener l\u2019annulation quel que soit l\u2019objet sur lequel elle porte. Mais pour engendrer la sanction de la nullit\u00e9, il faut que l\u2019 erreur qui a \u00e9t\u00e9 le r\u00e9sultat du dol ait d\u00e9termin\u00e9 le consentement de la victime.<\/p>\n

Celui qui demande l\u2019annulation d\u2019un contrat pour dol doit prouver non seulement l\u2019existence de man\u0153uvres, c\u2019est-\u00e0-dire de mensonges et r\u00e9ticences<\/p>\n

10 dolosives de son cocontractant, mais encore la mauvaise foi de ce dernier ainsi que le caract\u00e8re d\u00e9terminant de l\u2019erreur provoqu\u00e9e par les man\u0153uvres dans la conclusion du contrat.<\/p>\n

Dans la mesure o\u00f9 les \u00e9poux V.-C. all\u00e8guent qu\u2019ils ont entendu acheter un duplex, mais qu\u2019en r\u00e9alit\u00e9 ils n\u2019ont pas achet\u00e9 de duplex, il a \u00e9t\u00e9 retenu ci- dessus qu\u2019il n\u2019y a pas eu erreur, dans la mesure o\u00f9 la vente portait sur un duplex. Il n\u2019y a donc \u00e0 cet \u00e9gard pas non plus erreur provoqu\u00e9e par dol.<\/p>\n

Dans la mesure o\u00f9 les \u00e9poux V.-C. font valoir qu\u2019il y aurait eu erreur dans leur chef sur la configuration r\u00e9elle des lieux en ce qu\u2019ils ne rempliraient pas dans les faits les conditions pour former un duplex, il faut constater qu\u2019il est constant que la porte s\u00e9parative entre parties privatives et les parties communes n\u2019existait pas au moment de la visite des lieux par les \u00e9poux V.- C. et de la signature du compromis. Cette absence \u00e9tait toutefois visible et sautait aux yeux de tout un chacun, de sorte que les \u00e9poux V.-C. devaient en avoir connaissance. La pr\u00e9sence respectivement l\u2019absence d \u2019une telle porte ne constituait partant pas \u00e0 leurs yeux un \u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant de leur consentement, sinon ils n\u2019auraient pas sign\u00e9 le compromis. Le dol n\u2019 a donc pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminant de leur consentement.<\/p>\n

Dans la mesure o\u00f9 les \u00e9poux V.-C. all\u00e8guent qu\u2019ils ont entendu acheter un duplex conforme au r\u00e8glement des b\u00e2tisses de la commune de D., mais qu\u2019en r\u00e9alit\u00e9 ils ont acquis un duplex qui ne serait pas conforme \u00e0 l\u2019autorisation de construire d\u00e9livr\u00e9e sur base de ce r\u00e8glement, il a \u00e9t\u00e9 retenu ci-dessus que l\u2019erreur des \u00e9poux V.-C. n\u2019a pas port\u00e9 sur un \u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant de leur consentement. Il n\u2019 y a donc pas eu erreur provoqu\u00e9e par le dol de J..<\/p>\n

Nullit\u00e9 du compromis pour objet illicite<\/p>\n

Les \u00e9poux V.-C. soutiennent que du fait de la violation de l\u2019autorisation de b\u00e2tir de 2006, l\u2019am\u00e9nagement de l\u2019immeuble serait ill\u00e9gal et pourrait faire l\u2019objet de poursuites p\u00e9nales. Cette ill\u00e9galit\u00e9 imprimerait un caract\u00e8re illicite \u00e0 l\u2019objet de la vente, devant entra\u00eener l\u2019annulation de la vente.<\/p>\n

Une mise en conformit\u00e9 de l\u2019am\u00e9nagement de l\u2019immeuble avec l\u2019autorisation de 2006 effectu\u00e9e en mars 2019 devrait rester sans effets sur cette annulation, d\u00e8s lors que cette \u00e9poque se situerait post\u00e9rieurement \u00e0 la r\u00e9alisation de la condition suspensive et \u00e0 la date fix\u00e9e pour l\u2019authentification de la vente.<\/p>\n

Les \u00e9poux V.-C. ajoutent que le compromis serait encore illicite en ce qu\u2019il y inclurait le grenier, qui constituerait un \u00e9l\u00e9ment commun ne pouvant faire l\u2019objet d\u2019une cession \u00e0 la seule initiative de J.. Le compromis serait encore illicite si J. entendait y inclure l\u2019escalier menant du 2 e \u00e9tage vers les<\/p>\n

11 combles, alors que cet escalier serait aussi un \u00e9l\u00e9ment commun que J. ne pourrait pas vendre seule.<\/p>\n

J. oppose \u00e0 ce moyen que l\u2019objet de la vente n\u2019aurait rien d\u2019illicite, d\u00e8s lors que la construction serait en tous points conformes \u00e0 l\u2019autorisation de b\u00e2tir de 2006. Elle soutient encore, \u00e0 supposer qu\u2019un tel d\u00e9faut de conformit\u00e9 soit \u00e9tabli, que les \u00e9poux V.-C. n\u2019expliqueraient pas en quoi consisterait alors l\u2019illic\u00e9it\u00e9 all\u00e9gu\u00e9e.<\/p>\n

En fait, il a \u00e9t\u00e9 retenu ci-dessus que la construction telle que mise en vente par J. ne r\u00e9pond pas \u00e0 l\u2019autorisation de construire. Il y a partant lieu de rejeter la position aff\u00e9rente de J..<\/p>\n

En droit, les \u00e9poux V.-C. prennent appui sur l\u2019article 1128 du Code civil aux termes duquel \u00ab Il n\u2019y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent \u00eatre l\u2019objet des conventions \u00bb. Cette r\u00e8gle est reprise dans le domaine sp\u00e9cifique de la vente par l\u2019article 1598 du Code civil selon lequel \u00ab Tout ce qui est dans le commerce peut \u00eatre vendu, lorsque des lois particuli\u00e8res n\u2019en ont pas prohib\u00e9 l\u2019ali\u00e9nation \u00bb. Le crit\u00e8re d\u00e9terminant pour caract\u00e9riser l\u2019illic\u00e9it\u00e9 de l\u2019objet de la vente r\u00e9side partant dans son admission l\u00e9gale \u00e0 former l\u2019objet de transactions, respectivement son exclusion de ce champ. La loi ne donne pas de d\u00e9finition concr\u00e8te de cette notion, mais l\u2019exclusion du commerce est limit\u00e9e de par la jurisprudence \u00e0 des domaines particuliers, tels que les substances interdites (drogues, \u2026), les choses dangereuses, le corps humain, le droit moral sur une \u0153uvre, les biens du domaine public ou la client\u00e8le d\u2019une profession lib\u00e9rale (P. Ansel, Contrats et obligations conventionnelles en droit luxembourgeois, Larcier, 2015, pages 386 et ss. ; O. Poelmans, Droit des obligations au Luxembourg, Les dossiers du Journal des tribunaux Luxembourg, 2013, pages 113 et ss. ; F. Terr\u00e9, Ph. Simler, Y. Lequette, F. Ch\u00e9ned\u00e9, Droit civil, Les obligations, Dalloz, 2019, page 588 et ss. ; B. Starck, Droit civil, Obligations, Librairies techniques, 1972, page 433). Le simple fait pour un objet immobilier de ne pas r\u00e9pondre \u00e0 tous points aux prescriptions urbanistiques ne le soustrait pas au commerce juridique. La demande des \u00e9poux V.-C. doit partant \u00eatre rejet\u00e9e pour autant qu\u2019elle prend appui sur la notion de chose illicite.<\/p>\n

Il n\u2019y a pas non plus vente d\u2019un objet illicite par inclusion dans la vente du grenier pour la simple raison que ce grenier ne fait pas partie de la vente. A cet \u00e9gard, la Cour note d\u2019ailleurs qu\u2019il ne s\u2019agit en r\u00e9alit\u00e9 pas d\u2019un grenier pouvant faire l\u2019objet d\u2019un usage, mais simplement d\u2019un vide situ\u00e9 en dessous de la fa\u00eeti\u00e8re par suite de l\u2019am\u00e9nagement des combles qui ne peut faire l\u2019objet d\u2019aucune utilisation pour \u00eatre d\u00e9pourvu d\u2019acc\u00e8s.<\/p>\n

Il n\u2019y a pas non plus objet illicite par inclusion d\u2019une partie commune, \u00e0 savoir les escaliers menant du 2 e \u00e9tage vers les combles am\u00e9nag\u00e9s, d\u00e8s lors que ces escaliers font partie du lot privatif form\u00e9 par le duplex.<\/p>\n

Nullit\u00e9 sinon caducit\u00e9 du compromis en raison de la non-r\u00e9alisation de la condition suspensive<\/p>\n

Les \u00e9poux V.-C. soutiennent que si leur banque leur avait initialement accord\u00e9 un financement, entra\u00eenant r\u00e9alisation de la condition suspensive, cette banque aurait toutefois \u00e9t\u00e9 en droit de retirer ult\u00e9rieurement cet accord, entra\u00eenant disparition de la r\u00e9alisation de la condition suspensive. La banque aurait \u00e9t\u00e9 en droit de retirer son accord apr\u00e8s avoir appris que l\u2019objet vendu n\u2019\u00e9tait pas conforme aux r\u00e8gles de l\u2019urbanisme de la commune de D., respectivement apr\u00e8s avoir appris que C.avait d\u00fb abandonner son emploi, ce qu\u2019elle aurait fait pour s\u2019occuper des enfants communs qui \u00e9taient hospitalis\u00e9s.<\/p>\n

J. conteste que le retrait de l\u2019accord bancaire puisse entra\u00eener la caducit\u00e9 r\u00e9troactive du compromis de vente, alors que celui-ci aurait acquis sa pleine force d\u00e8s l\u2019accord bancaire obtenu en octobre 2018. Ce dernier aurait r\u00e9troactivement valid\u00e9 l\u2019accord entre parties.<\/p>\n

J. conteste que le retrait de l\u2019accord bancaire aurait \u00e9t\u00e9 occasionn\u00e9 par une quelconque non-conformit\u00e9 de la construction avec l\u2019autorisation de b\u00e2tir. Il r\u00e9sulterait au contraire du courrier de la banque que ce retrait aurait \u00e9t\u00e9 propre \u00e0 la situation financi\u00e8re des \u00e9poux V.-C., \u00e9l\u00e9ments qui ne seraient pas d\u00e9montr\u00e9s et dont ces derniers ne pourraient pas se pr\u00e9valoir pour faire valoir le d\u00e9faut de r\u00e9alisation de la condition suspensive.<\/p>\n

La condition suspensive est celle qui suspend l\u2019efficacit\u00e9 d \u2019une obligation ou de l\u2019ensemble de la convention \u00e0 la r\u00e9alisation d\u2019un \u00e9v\u00e9nement. Le contrat existe et produit ses effets tant que la condition est pendante. Bien que l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019obligation assortie d\u2019 une condition soit suspendue, le contrat fait donc na\u00eetre des droits et des obligations entre les parties d\u00e8s sa formation. La r\u00e9alisation de la condition suspensive a pour effet de transformer l\u2019obligation conditionnelle en obligation pure et simple, et ce r\u00e9troactivement. Elle rend parfait l\u2019acte assorti de la condition d\u00e8s la date de sa conclusion.<\/p>\n

La condition suspensive ins\u00e9r\u00e9e dans le compromis du 18 octobre 2018 est formul\u00e9e comme suit : Le pr\u00e9sent compromis est conclu sous la clause suspensive que : L\u2019acqu\u00e9reur se soit vu octroy\u00e9 le cr\u00e9dit sollicit\u00e9 aupr\u00e8s de l\u2019institut bancaire de son choix jusqu\u2019\u00e0 la date du 20 novembre 2018. L\u2019acqu\u00e9reur s\u2019engage \u00e0 ce titre \u00e0 entreprendre toutes les d\u00e9marches n\u00e9cessaires aupr\u00e8s de l\u2019institut de cr\u00e9dit afin que le cr\u00e9dit lui soit accord\u00e9 et notamment \u00e0 demander le cr\u00e9dit dans les huit jours \u00e0 partir de la pr\u00e9sente. Si, \u00e0 la date mentionn\u00e9e ci-avant, le r\u00e9servataire n\u2019a pas de r\u00e9ponse favorable de la banque pour le pr\u00eat<\/p>\n

13 demand\u00e9, le vendeur se r\u00e9serve le droit de r\u00e9silier la pr\u00e9sente r\u00e9servation. A d\u00e9faut de la r\u00e9alisation de la condition, les parties en cause retrouveront chacune leur pleine et enti\u00e8re libert\u00e9, sans aucune indemnit\u00e9 de part et d\u2019 autre pour ce cas pr\u00e9cis.<\/p>\n

Il est constant suivant certificat de la Banque (\u2026) du 30 octobre 2018 que les \u00e9po ux V.-C. disposent d\u2019une offre de pr\u00eat de la part de la BANQUE (\u2026), pour l\u2019acquisition d\u2019un duplex sis \u00e0 D., (\u2026), aux conditions et modalit\u00e9s stipul\u00e9es dans notre lettre du 30 octobre 2018.<\/p>\n

La condition suspensive stipul\u00e9e au contrat de vente s\u2019est partant r\u00e9alis\u00e9e avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance pr\u00e9vue du 20 novembre 2018. Il en r\u00e9sulte que d\u00e8s le 18 octobre 2018, la vente entre J. et les \u00e9poux V.-C. \u00e9tait d\u00e9finitivement parfaite. La demande en nullit\u00e9 sinon caducit\u00e9 du contrat pour d\u00e9faut de r\u00e9alisation de la condition suspensive doit partant \u00eatre rejet\u00e9e<\/p>\n

La question de savoir si dans les relations entre les \u00e9poux V.-C. et leur banque, cette derni\u00e8re \u00e9tait en droit de retirer l\u2019accord qu\u2019elle avait initialement exprim\u00e9 n\u2019est pas pertinente pour la solution du litige et ne sera partant pas examin\u00e9e. Dans le cadre du diff\u00e9rend entre les \u00e9poux V.-C. et J. dont la Cour est seul saisie, la seule question qui se pose est celle de d\u00e9terminer les effets de la r\u00e9alisation de la condition suspensive.<\/p>\n

Demande en r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale<\/p>\n

Les \u00e9poux V.-C. demandent sur base de l\u2019article 1152 du Code civil \u00e0 voir r\u00e9duire le montant de la clause p\u00e9nale pour \u00eatre manifestement excessive alors qu\u2019ils auraient \u00e9t\u00e9 induits en erreur par J.. J. n\u2019aurait pas subi de pr\u00e9judice, alors que seul son comportement aurait conduit au litige. Ils font encore valoir que J. aurait entretemps revendu le bien en question. En allouant la somme de 45.000,- euros \u00e0 J. , celle-ci serait manifestement indemnis\u00e9e au-del\u00e0 de son pr\u00e9judice alors qu\u2019elle toucherait \u00e0 la fois le prix de vente et la clause p\u00e9nale. Leur propre bonne foi serait \u00e9tablie, alors qu\u2019ils auraient propos\u00e9 de finaliser la vente s\u2019il \u00e9tait d\u00e9montr\u00e9 que le bien r\u00e9pondait aux r\u00e8gles urbanistiques.<\/p>\n

J. s\u2019oppose \u00e0 cette demande en demandant l\u2019ex\u00e9cution de la stipulation contractuelle. Elle n\u2019aurait rien \u00e0 se reprocher et subirait du fait du comportement des \u00e9poux V.-C. un pr\u00e9judice tant mat\u00e9riel que moral. L\u2019ex\u00e9cution de la clause p\u00e9nale n\u2019occasionnerait en rien une indemnisation disproportionn\u00e9e.<\/p>\n

La clause p\u00e9nale peut \u00eatre d\u00e9finie comme l\u2019\u00e9valuation conventionnelle et forfaitaire des dommages et int\u00e9r\u00eats contractuels dans le but d\u2019\u00e9viter des<\/p>\n

14 difficult\u00e9s dans leur \u00e9valuation judiciaire, par la fixation d\u2019un forfait qui supprime toute discussion sur la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019importance du pr\u00e9judice. Si l\u2019article 1152 du Code civil consacre le caract\u00e8re forfaitaire des dommages et int\u00e9r\u00eats convenus par les parties pour le cas d\u2019inex\u00e9cution par l\u2019une d\u2019elles des obligations d\u00e9coulant de leur contrat, toujours est-il que le l\u00e9gislateur, dans un souci d\u2019\u00e9quit\u00e9, a donn\u00e9 au juge la possibilit\u00e9 de mod\u00e9rer ou d\u2019augmenter la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou d\u00e9risoire. Toutefois, le pouvoir mod\u00e9rateur du juge pour pr\u00e9venir des exc\u00e8s en la mati\u00e8re ne pr\u00e9sente qu\u2019un caract\u00e8re d \u2019exception, sous peine de remettre en cause la vertu coercitive et l\u2019efficacit\u00e9 pr\u00e9ventive de la clause p\u00e9nale. Le maintien de la clause p\u00e9nale est la r\u00e8gle et sa r\u00e9duction l\u2019exception. Le caract\u00e8re manifestement excessif d\u2019une clause p\u00e9nale, qui doit \u00eatre objectivement appr\u00e9ci\u00e9 \u00e0 la date o\u00f9 le juge statue, ne peut r\u00e9sulter que de la comparaison entre le pr\u00e9judice effectivement subi par le cr\u00e9ancier et le montant de l\u2019indemnit\u00e9 pr\u00e9vue. La prise en compte du pr\u00e9judice r\u00e9el \u00e0 la date o\u00f9 le juge statue est impos\u00e9e par le principe qui veut que la victime de l\u2019inex\u00e9cution a droit \u00e0 une r\u00e9paration int\u00e9grale de son pr\u00e9judice, sous r\u00e9serve de l\u2019effet correcteur de l\u2019article 1152 du Code civil. La charge de la preuve du caract\u00e8re excessif de la clause p\u00e9nale repose sur celle des parties qui en all\u00e8gue la r\u00e9duction.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, les \u00e9poux V.-C. ne d\u00e9montrent pas que l\u2019application de la clause p\u00e9nale librement consentie conduise \u00e0 une indemnisation excessive de J., de sorte qu\u2019il y a lieu de rejeter leur demande.<\/p>\n

Dommages-int\u00e9r\u00eats au titre de l\u2019augmentation du prix de l\u2019immobilier<\/p>\n

Les \u00e9poux V. -C. demandent \u00e0 se voir allouer au titre de dommages- int\u00e9r\u00eats la somme de 48.150,- euros r\u00e9sultant de l\u2019augmentation du prix de l\u2019immobilier depuis octobre 2018, alors qu\u2019en raison du comportement de J., ils n\u2019auraient pas pu acqu\u00e9rir le logement actuellement litigieux au prix tel que convenu en octobre 2018.<\/p>\n

Cette demande, non pr\u00e9sent\u00e9e en premi\u00e8re instance, n\u2019est pas querell\u00e9e quant \u00e0 sa recevabilit\u00e9.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent que le d\u00e9faut de finalisation de la vente n\u2019est pas imputable \u00e0 J., de sorte que celle-ci n\u2019a pas commis de faute pouvant donner naissance \u00e0 un droit \u00e0 indemnisation dans le chef des \u00e9poux V.- C.. Leur demande doit \u00eatre rejet\u00e9e.<\/p>\n

Dommages-int\u00e9r\u00eats au titre des honoraires d\u2019avocat<\/p>\n

15 Les \u00e9poux V. -C. demandent \u00e0 voir condamner J. \u00e0 leur payer la somme de 12.684,51 euros au titre des honoraires d\u2019avocat qu\u2019ils ont d\u00fb engager pour assurer leur d\u00e9fense contre la demande de J.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent que le d\u00e9faut de finalisation de la vente n\u2019est pas imputable \u00e0 J., de sorte que celle-ci n\u2019a pas commis de faute pouvant donner naissance \u00e0 un droit \u00e0 indemnisation dans le chef des \u00e9poux V.- C.. Leur demande doit \u00eatre rejet\u00e9e.<\/p>\n

J. rel\u00e8ve appel incident du jugement de premi\u00e8re instance en ce qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de sa demande en paiement de la somme de 4.000,- euros au titre de dommages-int\u00e9r\u00eats pour couvrir les honoraires de son avocat en premi\u00e8re instance.<\/p>\n

J. formule par ailleurs une demande en paiement de la somme de 4.000,- euros en indemnisation du pr\u00e9judice subi par elle du chef des honoraires qu\u2019elle a d\u00fb payer \u00e0 son avocat pour assurer sa d\u00e9fense en instance d\u2019appel.<\/p>\n

La demande de J. a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e par les premiers juges aux motifs qu\u2019elle versait \u00ab deux factures d\u2019acompte qui n\u2019\u00e9num\u00e8rent pas autrement les prestations mises en compte, le tribunal est d\u00e8s lors dans l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019appr\u00e9cier le bienfond\u00e9 des honoraires r\u00e9clam\u00e9s \u00bb. En instance d\u2019appel, J. n\u2019a pas justifi\u00e9 plus en avant par d\u2019autres pi\u00e8ces ses pr\u00e9tentions. Les premiers juges sont \u00e0 confirmer par adoption de leurs motifs.<\/p>\n

J. n\u2019a vers\u00e9 aucune pi\u00e8ce en rapport avec sa demande destin\u00e9e \u00e0 couvrir l\u2019instance d\u2019appel. Sa demande doit partant \u00eatre rejet\u00e9e \u00e0 d\u00e9faut des justifications requises.<\/p>\n

Indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure<\/p>\n

Les \u00e9poux V.-C. demandent \u00e0 se voir allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000,- euros.<\/p>\n

J. demande \u00e0 se voir allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500,- euros.<\/p>\n

L\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure ne peut \u00eatre allou\u00e9e \u00e0 la partie succombante. Pour le surplus, l\u2019application de l\u2019 article 240 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure Civile rel\u00e8ve du pouvoir discr\u00e9tionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arr\u00eat N\u00b0 60\/15, JTL 2015, N\u00b0 42, page 166).<\/p>\n

Il en r\u00e9sulte que la demande des \u00e9poux V.-C., succombant \u00e0 l\u2019instance, doit \u00eatre rejet\u00e9e.<\/p>\n

J. ne justifie pas de l\u2019iniquit\u00e9 qui lui permettrait de prosp\u00e9rer dans sa demande. Celle-ci doit partant \u00eatre rejet\u00e9e.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS :<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement,<\/p>\n

re\u00e7oit les appel principal et incident,<\/p>\n

dit non fond\u00e9 l\u2019appel principal,<\/p>\n

dit non fond\u00e9 l\u2019appel incident,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris,<\/p>\n

d\u00e9boute V. et C.de la demande en dommages-int\u00e9r\u00eats bas\u00e9e sur l\u2019augmentation du co\u00fbt de l\u2019immobilier,<\/p>\n

d\u00e9boute V. et C.de la demande en dommages-int\u00e9r\u00eats bas\u00e9e sur les honoraires d\u2019avocats expos\u00e9s,<\/p>\n

d\u00e9boute J. de la demande en dommages-int\u00e9r\u00eats bas\u00e9e sur les honoraires d\u2019avocat expos\u00e9s en instance d\u2019appel,<\/p>\n

d\u00e9boute V. et C.de leur demande bas\u00e9e sur l\u2019article 240 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure Civile pour les besoins de l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

d\u00e9boute J. de sa demande bas\u00e9e sur l \u2019article 240 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure Civile pour les besoins de l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne V. et C.conjointement aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 92 \/22 \u2013 VII \u2013 CIV Audience publique du dix -huit mai deux mille vingt-deux Num\u00e9ro CAL-202 1-00647 du r\u00f4le. Composition: Thierry HOSCHEIT, pr\u00e9sident de chambre ; Nadine WALCH, conseiller ; Fran\u00e7oise SCHANEN, conseiller ; Andr\u00e9 WEBER, greffier. 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