{"id":665206,"date":"2026-04-23T23:24:43","date_gmt":"2026-04-23T21:24:43","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-de-cassation-24-mars-2022-n-2021-00051\/"},"modified":"2026-04-23T23:24:50","modified_gmt":"2026-04-23T21:24:50","slug":"cour-de-cassation-24-mars-2022-n-2021-00051","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-de-cassation-24-mars-2022-n-2021-00051\/","title":{"rendered":"Cour de cassation, 24 mars 2022, n\u00b0 2021-00051"},"content":{"rendered":"
\n
\n

N\u00b0 46 \/ 2022 Num\u00e9ro CAS-2021-00051 du registre<\/p>\n

Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, vingt-quatre mars deux mille vingt-deux.<\/p>\n

Composition:<\/p>\n

Roger LINDEN, pr\u00e9sident de la Cour, Th\u00e9a HARLES-WALCH, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Christiane JUNCK, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Agn\u00e8s ZAGO, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Jo\u00eblle DIEDERICH, conseiller \u00e0 la Cour d\u2019appel, John PETRY, procureur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat adjoint, Daniel SCHROEDER, greffier \u00e0 la Cour.<\/p>\n

Entre:<\/p>\n

1) S) et son \u00e9pouse<\/p>\n

2) P),<\/p>\n

demandeurs en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Lex THIELEN, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude duquel domicile est \u00e9lu, et:<\/p>\n

1) T),<\/p>\n

d\u00e9fendeur en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Alex PENNING, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude duquel domicile est \u00e9lu,<\/p>\n

2) la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e C),<\/p>\n

d\u00e9fenderesse en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Nicolas DECKER, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude duquel domicile est \u00e9lu,<\/p>\n

3) Ma\u00eetre Michel VALLET, avocat \u00e0 la Cour, pris en sa qualit\u00e9 de curateur de la faillite de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) S.A.,<\/p>\n

2 d\u00e9fendeur en cassation.<\/p>\n

___________________________________________________________________<\/p>\n

Vu l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9, num\u00e9ro 167\/20 – VII – CIV, rendu le 16 d\u00e9cembre 2020 sous les num\u00e9ros 45010 et CAL-2019-00387 du r\u00f4le par la Cour d\u2019appel du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le 23 avril 2021 par S) et P) (ci-apr\u00e8s \u00ab les \u00e9poux S) -P) \u00bb) \u00e0 T), \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e C) , d\u00e9pos\u00e9 le 7 mai 2021 au greffe de la Cour sup\u00e9rieure de justice ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en r\u00e9ponse signifi\u00e9 le 15 juin 2021 par la soci\u00e9t\u00e9 C) aux \u00e9poux S)-P), \u00e0 T) et \u00e0 Ma\u00eetre Michel VALLET, curateur de la faillite de la soci\u00e9t\u00e9 A) , d\u00e9pos\u00e9 le 22 juin 2021 au greffe de la Cour ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en r\u00e9ponse signifi\u00e9 le 22 juin 2021 par T) aux \u00e9poux S)-P), \u00e0 Ma\u00eetre Michel VALLET et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 C) , d\u00e9pos\u00e9 le 24 juin 2021 au greffe de la Cour ;<\/p>\n

Sur les conclusions du premier avocat g\u00e9n\u00e9ral Marie- Jeanne KAPPWEILER.<\/p>\n

Sur la recevabilit\u00e9 du pourvoi<\/p>\n

Le d\u00e9fendeur en cassation T) soul\u00e8ve l\u2019irrecevabilit\u00e9 du pourvoi au motif que le bordereau des pi\u00e8ces ne serait pas rev\u00eatu de la signature de l\u2019avocat \u00e0 la Cour des demandeurs en cassation.<\/p>\n

Le bordereau \u00e9num\u00e9rant les pi\u00e8ces d\u00e9pos\u00e9es avec le m\u00e9moire en cassation est rev\u00eatu de la m\u00eame signature que celle se trouvant au bas du m\u00e9moire suivi du nom du mandataire des demandeurs en cassation et remplit donc les conditions de l\u2019article 10, alin\u00e9a 2, de la loi modifi\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation.<\/p>\n

Le d\u00e9fendeur en cassation T) soul\u00e8ve encore l\u2019irrecevabilit\u00e9 du pourvoi au motif que la soci\u00e9t\u00e9 A) n\u2019a pas d\u00e9pos\u00e9 \u00e0 titre de pi\u00e8ces les conclusions d\u2019appel auxquelles elle se r\u00e9f\u00e8re dans ses conclusions du 23 avril 2020.<\/p>\n

A d\u00e9faut pour la soci\u00e9t\u00e9 A) d\u2019avoir constitu\u00e9 avocat, l\u2019exception est sans objet. La soci\u00e9t\u00e9 C) conclut \u00e0 sa mise hors cause de l\u2019instance en cassation au motif que le pourvoi n\u2019est pas dirig\u00e9 contre la partie de l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 ayant d\u00e9clar\u00e9 irrecevable l\u2019assignation en intervention forc\u00e9e dirig\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 A) \u00e0 son encontre.<\/p>\n

3 Le pourvoi est dirig\u00e9 contre la seule partie de l\u2019arr\u00eat qui a d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9e la demande des \u00e9poux S)-P) en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats et d\u00e9charg\u00e9 T) et la soci\u00e9t\u00e9 A) de la condamnation au paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

Le pourvoi est d\u00e8s lors irrecevable en ce qu\u2019il est dirig\u00e9 contre la soci\u00e9t\u00e9 C) . Le pourvoi, introduit dans les formes et d\u00e9 lai de la loi, est recevable pour le surplus.<\/p>\n

Sur les faits<\/p>\n

Saisi par les \u00e9poux S)-P), acqu\u00e9reurs d\u2019un immeuble, d\u2019une demande en r\u00e9paration d\u2019un pr\u00e9judice fond\u00e9e sur les articles 1116 et 1382 du Code civil dirig\u00e9e contre le vendeur T) et l\u2019agence immobili\u00e8re, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, avait dit la demande partiellement fond\u00e9e et condamn\u00e9 in solidum le vendeur T) et l\u2019agence immobili\u00e8re \u00e0 leur payer une certaine somme \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats. La Cour d\u2019appel a, par r\u00e9formation, dit la demande en indemnisation non fond\u00e9e.<\/p>\n

Sur le premier moyen de cassation, pris en ses premi\u00e8re et sixi\u00e8me branches<\/p>\n

Enonc\u00e9 du moyen<\/p>\n

\u00ab Il est fait grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 d\u2019avoir dit non fond\u00e9e la demande de S) et de P) en obtention de dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel subi, et partant d\u00e9charg\u00e9 T) et la soci\u00e9t\u00e9 A) de la condamnation au paiement de la somme de 417.600 \u20ac avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 22 septembre 2015<\/p>\n

Aux motifs que, tels que ceux- ci r\u00e9sultent de l\u2019arr\u00eat d\u2019appel,<\/p>\n

<< Il s\u2019ajoute, que le pr\u00e9judice r\u00e9parable n\u2019est pas exactement le m\u00eame selon que le contrat a ou non \u00e9t\u00e9 annul\u00e9. Lorsque la victime demande et obtient l\u2019annulation du contrat, elle ne peut se plaindre que des pr\u00e9judices qui subsistent en d\u00e9pit de l\u2019effet r\u00e9troactif attach\u00e9 \u00e0 l\u2019annulation. Peuvent ainsi \u00eatre r\u00e9par\u00e9s des pr\u00e9judices divers tels que la perte de la plus-value apport\u00e9e par l\u2019acheteur du bien qu\u2019il a d\u00fb restituer (Cass. Com., 7 mars 1995, n\u00b092- 17.188 : JurisData n\u00b01995- 000458 ; JCP G 1995, II, 22661, note E. du Rusquec), les frais des emprunts contract\u00e9s pour les besoins de l\u2019acquisition annul\u00e9e (Cass. com., 4 janv. 2000, n\u00b096- 16.197 : JurisData n\u00b02000- 000108) ou encore les frais de la vente et la commission pay\u00e9e \u00e0 l\u2019agence (Cass. 3 e civ., 9 juill. 2013, n\u00b012-13.327 : JCP G 2014, doctr. 115, obs. J. Ghestin).<\/p>\n

En revanche, lorsque la victime se borne \u00e0 demander des dommages-int\u00e9r\u00eats, comme en l\u2019esp\u00e8ce, elle ne peut obtenir r\u00e9paration des divers frais expos\u00e9s \u00e0 l\u2019occasion de la conclusion du contrat.<\/p>\n

4 Le seul pr\u00e9judice dont la victime du dol puisse obtenir r\u00e9paration est celui qui r\u00e9sulte de la " perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 d\u2019autres conditions plus avantageuses", comme le dit explicitement la Cour de cassation dans ses arr\u00eats de 2010 (Civ. 1 re , 25 mars 2010, n\u00b009- 12.895, RTD.de r\u00e9 civ. 2010. 322, obs. B. FAGES) et 2012 (Com. 10 juill. 2012, n\u00b011- 21.954). Il ne peut donc s\u2019agir que de compenser les conditions d\u00e9favorables auxquelles en raison du dol la victime a d\u00fb traiter. Le fait qu\u2019elle poursuive l\u2019ex\u00e9cution du contrat signifie en effet qu\u2019il pr\u00e9sente une certaine utilit\u00e9 pour elle ; ce qui lui interdit de soutenir qu\u2019elle n\u2019aurait pas contract\u00e9 sans le dol. (RTD Civ. 2012, p. 732, Patrice JOURDAIN : Dol dans la formation du contrat : quel pr\u00e9judice r\u00e9parable ?).<\/p>\n

Au regard de ces principes, les acqu\u00e9reurs peuvent tout au plus r\u00e9clamer la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses, s\u2019ils avaient \u00e9t\u00e9 mieux inform\u00e9s par le vendeur et l\u2019agence immobili\u00e8re avant la signature du compromis de vente. Or ni le tribunal, ni la Cour n\u2019ont \u00e9t\u00e9 saisis d\u2019une telle demande.<\/p>\n

Il y a lieu, par r\u00e9formation, de rejeter la demande des acqu\u00e9reurs en allocation de dommages et int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel >><\/p>\n

Alors que<\/p>\n

premi\u00e8re branche<\/p>\n

Tir\u00e9e de la violation de la loi, in specie des articles 1116 et 1382 du Code civil,<\/p>\n

selon la Cour d\u2019appel, il ressortirait explicitement de deux arr\u00eats de la Cour de cassation fran\u00e7aise en date du 25 mars 2010 (premi\u00e8re chambre civile) et du 10 juillet 2012 (chambre commerciale) que le seul pr\u00e9judice dont la victime du dol puisse obtenir r\u00e9paration serait celui qui r\u00e9sulte de la << perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 d\u2019autres conditions plus avantageuses >>,<\/p>\n

que selon la Cour, le fait que la victime du dol poursuive l\u2019ex\u00e9cution du contrat signifierait qu\u2019il pr\u00e9sente une certaine utilit\u00e9 pour elle, ce qui lui interdirait de soutenir qu\u2019elle n\u2019aurait pas contract\u00e9 sans le dol,<\/p>\n

qu\u2019en r\u00e9alit\u00e9, ce raisonnement n\u2019\u00e9tait soutenu que dans l\u2019arr\u00eat du 10 juillet 2012 pr\u00e9cit\u00e9, alors que l\u2019arr\u00eat du 25 mars 2010 pr\u00e9cit\u00e9 retenait d\u00e9j\u00e0 que le pr\u00e9judice consistait en la << perte d\u2019une chance de ne pas contracter ou de contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses >>,<\/p>\n

que la chambre commerciale est d\u2019ailleurs revenu sur sa position en affirmant dans un arr\u00eat en date du 21 juin 2016 que le pr\u00e9judice r\u00e9parable correspondait \u00e0 << la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses, ou de ne pas contracter >> Cass. com., 21 juin 2016, n\u00b0 14- 29.874 : JurisData n\u00b0 2016- 012515),<\/p>\n

5 que les chambres pr\u00e9cit\u00e9es de la Cour de cassation fran\u00e7aise ont d\u00e8s lors une position largement moins restrictive que ne le pr\u00e9sente la Cour d\u2019appel pour justifier son arr\u00eat,<\/p>\n

que cette position n\u2019a au demeurant pas \u00e9t\u00e9 consacr\u00e9e par les autres chambres de la Cour de cassation, alors que la troisi\u00e8me chambre c ivile continue d\u2019admettre le principe d\u2019une r\u00e9paration int\u00e9grale sans r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 une perte de chance,<\/p>\n

qu\u2019elle a ainsi admis la fixation des dommages-int\u00e9r\u00eats suivant le co\u00fbt des travaux de d\u00e9samiantage lorsque le dol r\u00e9sidait dans la non- r\u00e9v\u00e9lation de la pr\u00e9sence d\u2019amiante (Cass. 3 e civ., 16 mars 2011, n o 10-10.503) ,<\/p>\n

que le recours \u00e0 la notion de perte de chance en mati\u00e8re de dol tel qu\u2019op\u00e9r\u00e9 par la premi\u00e8re chambre civile et la chambre commerciale de la Cour de cassation fran\u00e7aise est critiquable et critiqu\u00e9,<\/p>\n

que d\u2019\u00e9minents auteurs fran\u00e7ais ont vivement condamn\u00e9 les arr\u00eats pr\u00e9cit\u00e9s de 2010 et 2012 (J. Ghestin, G. Loiseau et Y.- M. Serinet, Trait\u00e9 de droit civil, La Formation du contrat, Le consentement : LGDJ, 4 e \u00e9d., 2013, n\u00b0 1450 s. ; ainsi que J.Ghestin, Contre l\u2019absorption du dol par la responsabilit\u00e9 civile : RDC 2013, p.1162),<\/p>\n

qu\u2019en effet, la sanction du dol exige la constatation de l\u2019influence d\u00e9terminante qu\u2019il a exerc\u00e9e sur le consentement du demandeur,<\/p>\n

que le droit positif exige ainsi que le dol, ou la r\u00e9ticence dolosive, ait d\u00e9termin\u00e9 le demandeur \u00e0 conclure le contrat ou \u00e0 accepter des conditions moins avantageuses,<\/p>\n

qu\u2019or, cette condition est en contradiction avec la notion de perte de chance,<\/p>\n

qu\u2019il ne peut \u00eatre jug\u00e9 simultan\u00e9ment que le demandeur a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 conclure le contrat ou \u00e0 le conclure \u00e0 des conditions moins favorables parce que son consentement a \u00e9t\u00e9 vici\u00e9 par le dol de son cocontractant, et qu\u2019il aurait seulement perdu la chance de ne pas conclure un tel contrat \u00e0 d\u2019autres conditions,<\/p>\n

que si le demandeur a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9 par ce dol, il ne s\u2019agit plus de la perte d\u2019une chance, mais d\u2019une certitude,<\/p>\n

que la certitude du pr\u00e9judice autorise de fa\u00e7on classique \u00e0 \u00e9carter la notion de perte d\u2019une chance,<\/p>\n

que la jurisprudence comme la doctrine admettent comme << incontestable >> la possibilit\u00e9 de la victime d\u2019un dol de limiter sa demande \u00e0 des dommages-int\u00e9r\u00eats sur le fondement des articles 1116 et 1382 du Code civil (J. Ghestin, G. Loiseau et Y.-M. Serinet, Trait\u00e9 de droit civil, La Formation du contrat, Le consentement : LGDJ, 4 e \u00e9d., 2013, n\u00b0 1447 ; Cass. Com, 14 mars 1972 : Bull. Civ. 1972, IV, n\u00b0 90, pourvoi n\u00b0 70- 12659)<\/p>\n

6 qu\u2019il est par ailleurs admis que l\u2019action en dommages-int\u00e9r\u00eats peut \u00e9quivaloir \u00e0 une action en r\u00e9duction de prix,<\/p>\n

qu\u2019en effet, lorsque le demandeur << choisit de maintenir le contrat en d\u00e9pit de l\u2019erreur qu\u2019il a commise \u00e0 cause du dol de son cocontractant, il demande alors, en r\u00e9alit\u00e9, une r\u00e9duction du prix contractuellement fix\u00e9 ; autrement dit le pr\u00e9judice r\u00e9sulte alors de la conclusion du contrat \u00e0 des conditions d\u00e9savantageuses en raison du dol et sa r\u00e9paration suppose donc la suppression de ces conditions d\u00e9savantageuses, en clair le r\u00e9\u00e9quilibrage \u00e9conomique du contrat >> (D.MAZEAUD, RDC 2008, n\u00b0 4, p.1118, obs. ss Cass. civ. 1 re , 28 mai 2008),<\/p>\n

que la Cour de cassation a ainsi jug\u00e9 que le dol << avait entra\u00een\u00e9 un pr\u00e9judice dont elle a souverainement \u00e9valu\u00e9 le montant au quart de la valeur de l\u2019immeuble >> (Cass. civ. 3 e , 22 novembre 2006, D. n\u00b0 05- 16719),<\/p>\n

qu\u2019il est commun\u00e9ment admis que << la victime d\u2019un dol peut, \u00e0 d\u00e9faut de demander l\u2019annulation de la convention, faire r\u00e9parer le pr\u00e9judice que lui ont caus\u00e9 les man\u0153uvres de son co- contractant, par une indemnisation p\u00e9cuniaire qui peut prendre la forme de la restitution de l\u2019exc\u00e8s de prix qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 conduite \u00e0 payer.>> (Cass. Civ. 1\u00e8re, 12 octobre 2004, D. n\u00b0 01- 14704),<\/p>\n

que l\u2019action en r\u00e9duction du prix sur le fondement du dol a encore \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9e par la 3\u00e8me chambre civile de la Cour de Cassation dans un arr\u00eat en date du 11 janvier 2012, puis dans un arr\u00eat en date du 6 juin 2012, la Cour de cassation pr\u00e9cisant que la victime du dol << avait droit \u00e0 la r\u00e9paration int\u00e9grale de son pr\u00e9judice >> (Cass. Civ. 3 \u00e8me , 11 janvier 2012, Bull. Civ. III, n\u00b0 IV, pourvoi n\u00b0 10- 23141 ; Cass. 3 e civ., 6 juin 2012, n o 11-15973),<\/p>\n

que la jurisprudence luxembourgeoise a \u00e9galement toujours admis le principe d\u2019une r\u00e9paration int\u00e9grale de la victime du dol par l\u2019octroi de dommage et int\u00e9r\u00eats sans r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la notion de perte de chance,<\/p>\n

que la Cour d\u2019appel a notamment admis :<\/p>\n

– que soit \u00e9valu\u00e9e par expertise l\u2019\u00e9tendue du pr\u00e9judice souffert par la victime d\u2019un dol, qui pensait acqu\u00e9rir un garage privatif alors qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019un garage commun et avait en cons\u00e9quence demand\u00e9 une r\u00e9duction du prix de vente, (Cour d\u2019appel, 26 av ril 2017, arr\u00eat N\u00b0 72\/17 \u2013 VII \u2013 CIV, n\u00b0 42420 du r\u00f4le),<\/p>\n

– que << le dol, qui constitue une faute, peut \u00eatre sanctionn\u00e9 par des dommages-int\u00e9r\u00eats, dont la vocation est de r\u00e9parer int\u00e9gralement le pr\u00e9judice subi par la victime. Les intim\u00e9s peuvent donc en vertu du principe de la r\u00e9paration int\u00e9grale r\u00e9clamer l\u2019indemnisation du pr\u00e9judice effectivement subi >> et a partant accord\u00e9 aux victimes du dol des dommages et int\u00e9r\u00eats correspondant \u00e0 la moins- value de l\u2019immeuble (Cour d\u2019appel, 20 novembre 2014, n\u00b0 39462 du r\u00f4le),<\/p>\n

– que << la victime d'un dol peut \u00e0 son choix, faire r\u00e9parer le pr\u00e9judice que lui ont caus\u00e9 les man\u0153uvres de son cocontractant par l'annulation de la convention et, s'il y a lieu, par l'attribution de dommages-int\u00e9r\u00eats, ou simplement par une indemnisation p\u00e9cuniaire qui peut prendre la forme de la restitution de l'exc\u00e8s de<\/p>\n

7 prix qu'elle a \u00e9t\u00e9 conduite \u00e0 payer >> (nous soulignons, Cour d\u2019appel, 2 mai 2013, n\u00b0 37560 du r\u00f4le),<\/p>\n

– que l\u2019acheteur d\u2019un immeuble, \u00e0 qui le vendeur avait faussement pr\u00e9tendu que le grenier \u00e9tait muni d\u2019une dalle en b\u00e9ton, pouvait limiter sa demande au remboursement du co\u00fbt de la r\u00e9alisation de cette dalle (Cour d\u2019appel, 4 juillet 2007, Pas. 34, page 41),<\/p>\n

qu\u2019il n\u2019y a aucune raison juridique ou logique valable \u00e0 introduire la notion de perte de chance dans le dol,<\/p>\n

que finalement, << si le droit luxembourgeois s\u2019oriente souvent en fonction des voies emprunt\u00e9es en France, il n\u2019existe aucune raison d\u2019en faire un principe g\u00e9n\u00e9ral, ou comme l\u2019a exprim\u00e9 la Cour d\u2019appel, de suivre la Cour de cassation fran\u00e7aise dans tous ses errements >>, ce d\u2019autant moins lorsque sa position est fort critiqu\u00e9e par la doctrine (Thierry HOSCHEIDT, le droit judiciaire priv\u00e9 au Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg, 2 e ed., p. 592, n\u00b0 1039 ; Cour d\u2019appel, 5 f\u00e9vri er 2009, Pas. 34, page 427),<\/p>\n

que rien ne justifiait en l\u2019esp\u00e8ce que la Cour d\u2019appel suive la position controvers\u00e9e de la premi\u00e8re Chambre et de la chambre commerciale de la Cour de cassation fran\u00e7aise, position qui ne fait pas l\u2019unanimit\u00e9 au sein m\u00eame de la Cour de cassation fran\u00e7aise, en recourant \u00e0 la notion de perte de chance en mati\u00e8re de dol,<\/p>\n

que les parties demanderesses en cassation avaient d\u00e9montr\u00e9 en quoi le dol avait d\u00e9termin\u00e9 leur consentement, si bien que leur pr\u00e9judice est certain,<\/p>\n

que leur demande en dommage-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel \u00e9tait chiffr\u00e9e de mani\u00e8re s\u00e9rieuse suivant une estimation par expert de la moins-value de l\u2019immeuble du fait de l\u2019impossibilit\u00e9 de donner les lots en location,<\/p>\n

que le cas \u00e9ch\u00e9ant, elle \u00e9quivaut \u00e0 une r\u00e9duction du prix pay\u00e9, respectivement \u00e0 une restitution de l\u2019exc\u00e8s de prix pay\u00e9 au regard de la vraie nature de l\u2019objet de la vente,<\/p>\n

que la demande de d\u00e9dommagement des parties demanderesses en cassation r\u00e9pondait donc aux conditions des articles 1116 et 1382 du Code civil,<\/p>\n

qu\u2019en conditionnant l\u2019octroi de dommages et int\u00e9r\u00eats aux parties demanderesses en cassation, \u00e0 la formulation par ces derni\u00e8res d\u2019une demande circonscrite \u00e0 la perte de chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 ces conditions plus avantageuses, la Cour d\u2019appel a viol\u00e9 les articles 1116 et 1382 du Code civil<\/p>\n

et<\/p>\n

sixi\u00e8me branche<\/p>\n

Tir\u00e9e de la violation de la loi, in specie de l\u2019article 65 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure Civile et de l'article 6 de la Convention europ\u00e9enne des Droits de l'Homme,<\/p>\n

L\u2019article 65 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure Civile dispose en ses alin\u00e9as 1 et 3 que :<\/p>\n

<< Le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-m\u00eame le principe de la contradiction. (\u2026) Il ne peut fonder sa d\u00e9cision sur les moyens de droit qu\u2019il a relev\u00e9s d\u2019office sans avoir au pr\u00e9alable invit\u00e9 les parties \u00e0 pr\u00e9senter leurs observations. >> ,<\/p>\n

que la jurisprudence europ\u00e9enne est particuli\u00e8rement exigeante en ce qui concerne le respect de la contradiction dans le relev\u00e9 d\u2019office des moyens de droit au visa de l'article 6 de la Convention europ\u00e9enne des Droits de l'Homme (voir par exemple C.E.D.H., 13 octobre 2005, aff. Clinique des Acacias et autres c. France , req. nos 65399\/01, 65406\/01, 65405\/01 et 65407\/01 ; BICC, n\u00b0 632, 15 janvier 2006 ; J.C.P., 2006, I, 109, n\u00b0 6, obs. SUD RE),<\/p>\n

qu\u2019il ressort des articles et de la jurisprudence susvis\u00e9s que le relev\u00e9 d\u2019office d\u2019un moyen de droit doit \u00eatre soumis au d\u00e9bat contradictoire,<\/p>\n

que la Cour a d\u00e9cid\u00e9 en l\u2019esp\u00e8ce que M. S) et Mme P) pouvaient << tout au plus r\u00e9clamer la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses >> tout en relevant que << ni le tribunal, ni la Cour n\u2019ont \u00e9t\u00e9 saisis d\u2019une telle demande >>,<\/p>\n

qu\u2019\u00e0 supposer que le tribunal et la Cour n\u2019aient pas \u00e9t\u00e9 saisie d\u2019une telle demande en substance, la Cour a alors soulev\u00e9 d\u2019office un moyen de droit – \u00e0 savoir que le seul pr\u00e9judice indemnisable \u00e9tait la perte de chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses- alors que, selon ses propres observations, ce moyen n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9 par les parties demanderesses, et qu\u2019il n\u2019avait pas non plus \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9 par les parties d\u00e9fenderesses en cassation, tel qu\u2019il ressort de leurs conclusions r\u00e9capitulatives,<\/p>\n

que pour autant, la Cour n\u2019a pas invit\u00e9 au pr\u00e9alable les parties \u00e0 pr\u00e9senter leurs observations eu \u00e9gard \u00e0 ce moyen de droit soulev\u00e9 d\u2019office,<\/p>\n

que la Cour d'appel a d\u00e8s lors m\u00e9connu le principe du contradictoire et les exigences des articles susvis\u00e9s,<\/p>\n

d\u2019o\u00f9 il suit que l\u2019arr\u00eat encourt la cassation. \u00bb.<\/p>\n

R\u00e9ponse de la Cour<\/p>\n

Sur la premi\u00e8re branche du moyen<\/p>\n

La victime d\u2019un dol peut, \u00e0 d\u00e9faut de demander l\u2019annulation de la convention, faire r\u00e9parer le pr\u00e9judice que lui ont caus\u00e9 les man\u0153uvres de son cocontractant en pr\u00e9tendant \u00e0 une indemnisation p\u00e9cuniaire r\u00e9sultant de la perte d\u2019une chance alors qu\u2019elle aurait pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses, sous la forme de la restitution de l\u2019exc\u00e9dent de prix qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 conduite \u00e0 payer.<\/p>\n

Les parties demanderesses en cassation avaient saisi le tribunal d\u2019arrondissement d\u2019une demande tendant \u00e0 \u00ab obtenir r\u00e9paration pour le pr\u00e9judice subi par la faute des parties assign\u00e9es, alors qu\u2019elles n\u2019auraient jamais acquis le bien immobilier dans son ensemble pour le prix r\u00e9clam\u00e9 si elles avaient su que les parties annexes \u00e0 la maison d\u2019habitation ne pouvaient pas \u00eatre donn\u00e9es en location \u00bb. Elles concluaient \u00e0 une moins-value de l\u2019immeuble et demandaient \u00e0 titre d\u2019indemnisation de leur pr\u00e9judice une r\u00e9duction du prix de vente.<\/p>\n

Saisis d\u2019une demande en indemnisation sur base des articles 1116 et 1382 du Code civil et en retenant que le seul pr\u00e9judice dont les demandeurs en cassation pouvaient obtenir r\u00e9paration est celui qui r\u00e9sulte de la \u00ab perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 d\u2019autres conditions plus avantageuses \u00bb, les juges d\u2019appel n\u2019ont pas viol\u00e9 les disposi tions vis\u00e9es au moyen.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit que le moyen, pris en sa premi\u00e8re branche, n\u2019est pas fond\u00e9.<\/p>\n

Sur la sixi\u00e8me branche du moyen<\/p>\n

Vu l\u2019article 65 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile et l\u2019article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l\u2019homme et des libert\u00e9s fondamentales.<\/p>\n

En rejetant la pr\u00e9tention des demandeurs en cassation au motif qu\u2019ils ne pouvaient obtenir r\u00e9paration que de la \u00ab perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 d\u2019autres conditions plus avantageuses \u00bb, indemnisation qui selon les juges d\u2019appel n\u2019\u00e9tait pas r\u00e9clam\u00e9e, ces derniers ont \u00e9largi le d\u00e9bat \u00e0 un point de droit sur lequel les parties \u00e9taient rest\u00e9es silencieuses, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019une contestation, sans les avoir invit\u00e9es au pr\u00e9alable \u00e0 pr\u00e9senter leurs observations et ont partant viol\u00e9 les dispositions vis\u00e9es au moyen.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit que l\u2019 arr\u00eat encourt la cassation.<\/p>\n

Sur les frais de signification<\/p>\n

Il convient, au vu de l\u2019irrecevabilit\u00e9 du pourvoi en cassation dirig\u00e9 contre la soci\u00e9t\u00e9 C), de laisser \u00e0 charge des demandeurs en cassation les frais de la signification du m\u00e9moire en cassation \u00e0 la d\u00e9fenderesse en cassation et de les condamner aux frais de la signification du m\u00e9moire en r\u00e9ponse de la soci\u00e9t\u00e9 C) .<\/p>\n

Sur les demandes en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9 dure<\/p>\n

Le d\u00e9fendeur en cassation T) \u00e9tant \u00e0 condamner aux d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation, sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge de la soci\u00e9t\u00e9 C) l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des frais expos\u00e9s non compris dans les d\u00e9 pens. Il convient de lui allouer l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sollicit\u00e9e de 2.000 euros.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS,<\/p>\n

la Cour de cassation : et sans qu\u2019il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen et sur le second moyen de cassation,<\/p>\n

d\u00e9clare le pourvoi irrecevable en ce qu\u2019il est dirig\u00e9 contre la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e C) ;<\/p>\n

casse et annule l\u2019arr\u00eat rendu le 16 d\u00e9cembre 2020 par la Cour d\u2019 appel du Grand-Duch\u00e9 de Luxembourg, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, sous les num\u00e9ros 45010 et CAL-2019-00387 du r \u00f4le ;<\/p>\n

d\u00e9clare nuls et de nul effet ladite d\u00e9cision judiciaire et les actes qui s\u2019en sont suivis, remet les parties dans l\u2019 \u00e9tat o\u00f9 elles se sont trouv\u00e9 es avant l\u2019arr\u00eat cass\u00e9 et pour \u00eatre fait droit, les renvoie devant la Cour d\u2019 appel, autrement compos\u00e9e ;<\/p>\n

rejette la demande de T) en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure ;<\/p>\n

laisse les frais du m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 C) \u00e0 charge des demandeurs en cassation ;<\/p>\n

condamne les demandeurs en cassation \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e C) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 euros et \u00e0 supporter l es frais de signification du m\u00e9moire en r\u00e9ponse de ladite soci\u00e9t\u00e9 ;<\/p>\n

condamne T) et la masse de la faillite de la soci\u00e9t\u00e9 A) aux d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation avec distraction au profit de Ma\u00eetre Lex THIELEN, sur ses affirmations de droit ;<\/p>\n

ordonne qu\u2019 \u00e0 la diligence du procureur g\u00e9 n\u00e9ral d\u2019Etat, le pr\u00e9sent arr\u00eat soit transcrit sur le registre de la Cour d\u2019appel et qu\u2019une mention renvoyant \u00e0 la transcription de l\u2019arr\u00eat soit consign\u00e9 e en marge de la minute de l\u2019arr\u00eat annul\u00e9.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par le pr\u00e9sident Roger LINDEN en pr\u00e9sence du procureur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat adjoint John PETRY et du greffier Daniel SCHROEDER.<\/p>\n

Conclusions du Parquet G\u00e9n\u00e9ral dans l\u2019affaire de cassation S) et P) contre T) la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) S.A. et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e C) s.\u00e0 r.l.<\/p>\n

Le pourvoi en cassation, introduit par S) et P) par un m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le 23 avril 2021 aux d\u00e9fendeurs en cassation et d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour Sup\u00e9rieure de Justice le 7 mai 2021, est dirig\u00e9 contre un arr\u00eat n\u00b0167\/20 rendu par la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, en date du 16 d\u00e9cembre 2020 (n\u00b045010 et CAL-2019- 00387 du r\u00f4le). Cet arr\u00eat ne semble pas avoir \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9.<\/p>\n

Le pourvoi en cassation a d\u00e8s lors \u00e9t\u00e9 interjet\u00e9 dans les forme et d\u00e9lai pr\u00e9vus aux articles 7 et 10 de la loi modifi\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation.<\/p>\n

Le d\u00e9fendeur en cassation C) s.\u00e0 r.l. a signifi\u00e9 un m\u00e9moire en r\u00e9ponse le 15 juin 2021 et il l\u2019a d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour le 22 juin 2021.<\/p>\n

Ayant \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 et d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour dans le d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter du jour de la signification du m\u00e9moire en cassation, conform\u00e9ment aux articles 15 et 16 de la loi pr\u00e9cit\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885, ce m\u00e9moire est \u00e0 consid\u00e9rer comme recevable.<\/p>\n

Le d\u00e9fendeur en cassation A) S.A. a signifi\u00e9 un m\u00e9moire en r\u00e9ponse le 22 juin 2021 et il l\u2019a d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour le 24 juin 2021.<\/p>\n

Ayant \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 et d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour dans le d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter du jour de la signification du m\u00e9moire en cassation, conform\u00e9ment aux articles 15 et 16 de la loi pr\u00e9cit\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 1 , ce m\u00e9moire est \u00e0 consid\u00e9rer comme recevable.<\/p>\n

Sur les faits et ant\u00e9c\u00e9dents :<\/p>\n

En date du 12 novembre 2014, S) et P) ont sign\u00e9 avec T) un compromis de vente pour acheter par l\u2019interm\u00e9diaire de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme L) (actuellement la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) S.A.) un \u00ab b\u00e2timent \u00e0 habitation \u00bb au prix de 1.230.000 \u20ac.<\/p>\n

1 Le d\u00e9lai a expir\u00e9 le 23 juin 2021. Comme le dies ad quem \u00e9tait un jour f\u00e9ri\u00e9, ce d\u00e9lai a \u00e9t\u00e9 prolong\u00e9 de fa\u00e7on \u00e0 englober le premier jour ouvrable qui suit, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 5 de la Convention europ\u00e9enne sur la computation des d\u00e9lais, sign\u00e9e \u00e0 B\u00e2le le 16 mai 1972 et approuv\u00e9e au Luxembourg par une loi du 30 mai 1984 (M\u00e9morial 1984, 923)<\/p>\n

12 L\u2019acte notari\u00e9 de vente a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 en date du 26 janvier 2015 et mentionne comme objet de vente \u00ab une maison d\u2019habitation avec toutes ses appartenances et d\u00e9pendances \u00bb. Par acte d\u2019huissier de justice du 22 septembre 2015, S) et P) ont assign\u00e9 T) et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme L) devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile. Ils exposent avoir acquis l\u2019immeuble en question afin de donner en location le local commercial, l\u2019appartement et le duplex en faisant partie, et reprochent tant au vendeur qu\u2019\u00e0 l\u2019agence immobili\u00e8re de leur avoir dissimul\u00e9 que les diff\u00e9rents lots ne pouvaient pas \u00eatre donn\u00e9s en location s\u00e9par\u00e9ment, \u00e9tant donn\u00e9 que l\u2019immeuble a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 par l\u2019administration communale comme une seule unit\u00e9 d\u2019habitation ne pouvant \u00eatre divis\u00e9e en lots s\u00e9par\u00e9s. Ils ont r\u00e9clam\u00e9 la somme de 417.600 \u20ac, sinon toute autre somme m\u00eame sup\u00e9rieure \u00e9valu\u00e9e ex aequo et bono, \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel, le montant de 10.000 \u20ac pour pr\u00e9judice moral et de 15.000 \u20ac au titre de frais et d\u2019honoraires d\u2019avocats, \u00e0 chaque fois avec les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal \u00e0 compter de l\u2019assignation en justice jusqu\u2019\u00e0 solde. Ils ont encore r\u00e9clam\u00e9 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 15.000 \u20ac ainsi que l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement \u00e0 intervenir. S) et P) ont fait valoir que le corps de la ferme faisant partie du complexe immobilier acquis aurait \u00e9t\u00e9 am\u00e9nag\u00e9 en une maison d\u2019habitation et l\u2019ancienne grange aurait \u00e9t\u00e9 am\u00e9nag\u00e9e en quatre lots distincts, \u00e0 savoir un local commercial avec bureaux, entrep\u00f4t et garage, un appartement ainsi qu\u2019un duplex consistant effectivement en deux studios ind\u00e9pendants. Suivant les annonces publi\u00e9es par l\u2019agence immobili\u00e8re L), le bien immobilier aurait pu \u00eatre acquis soit en bloc pour un prix total de 1.350.000 \u20ac, soit en lots s\u00e9par\u00e9s pour des montants sp\u00e9cifi\u00e9s dans l\u2019annonce et correspondant \u00e0 un prix total de 1.494.000 \u20ac. Lors des diff\u00e9rentes visites, l\u2019agence immobili\u00e8re aurait affirm\u00e9 qu\u2019il serait possible d\u2019occuper la maison d\u2019habitation principale et de donner en location les quatre autres lots. Le remboursement du pr\u00eat contract\u00e9 pour l\u2019acquisition de l\u2019immeuble aurait d\u00fb se faire moyennant les loyers \u00e0 percevoir et la banque aurait subordonn\u00e9 son accord \u00e0 la mise en location des diff\u00e9rents lots. La soci\u00e9t\u00e9 anonyme L) leur aurait trouv\u00e9 des locataires pour l\u2019appartement et les deux studios et elle leur aurait adress\u00e9 les contrats de location en date des 25 novembre et 3 d\u00e9cembre 2014 en vue de leur transmission \u00e0 la banque. Ces contrats auraient pr\u00e9vu une entr\u00e9e dans les lieux au 1er f\u00e9vrier 2015. L\u2019assurance de pouvoir donner en location diff\u00e9rents lots du complexe immobilier aurait \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminante de leur consentement. Le 26 janvier 2015, sur question du notaire avant la signature de l\u2019acte, T) aurait confirm\u00e9 la possibilit\u00e9 de donner en location chaque lot s\u00e9par\u00e9ment. Toutefois, lorsque les locataires des diff\u00e9rents lots se seraient pr\u00e9sent\u00e9s au bureau de la population, l\u2019administration communale aurait refus\u00e9 de les enregistrer au motif que le bien immobilier ne pouvait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 que comme une seule et m\u00eame unit\u00e9 de logement. La division du bien immobilier en cinq unit\u00e9s serait impossible, \u00e9tant donn\u00e9 que l\u2019immeuble se situerait dans une zone \u00ab faible densit\u00e9 I \u00bb et qu\u2019en raison de l\u2019envergure des travaux \u00e0 pr\u00e9voir, une mise en conformit\u00e9 serait inenvisageable. T) aurait \u00e9t\u00e9 au courant de ces dispositions. S) et P) reprochent au vendeur et \u00e0 l\u2019agence immobili\u00e8re L) d\u2019avoir su que les logements ne pourraient \u00eatre lou\u00e9s et de leur avoir cach\u00e9 ce fait, alors qu\u2019ils n'ignoraient pas que cette<\/p>\n

13 condition \u00e9tait d\u00e9terminante de leur consentement. Ils soutiennent qu\u2019ils n\u2019auraient jamais consenti \u00e0 l\u2019acquisition du bien immobilier au prix convenu s\u2019ils avaient \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s qu\u2019une mise en location des diff\u00e9rents lots n\u2019\u00e9tait pas possible. S) et P) ont bas\u00e9 leur demande en indemnisation \u00e0 titre principal sur le dol, \u00e0 titre subsidiaire sur la responsabilit\u00e9 contractuelle sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code civil et, \u00e0 titre plus subsidiaire sur l\u2019erreur. Ils ont \u00e0 titre infiniment subsidiaire bas\u00e9 leur demande sur les articles 1603 et suivants, sinon 1641 du Code civil relatif aux vices cach\u00e9s. En dernier ordre de subsidiarit\u00e9, les parties demanderesses ont reproch\u00e9 aux assign\u00e9s d\u2019avoir viol\u00e9 leur obligation d\u2019information pr\u00e9contractuelle. T) a fait valoir qu\u2019il aurait rencontr\u00e9 S) et P) pour la premi\u00e8re fois le 26 janvier 2015 lors de la signature de l\u2019acte notari\u00e9 de vente. La vente aurait \u00e9t\u00e9 parfaite avec la signature du compromis de vente \u00e0 laquelle il n\u2019aurait pas assist\u00e9. Les n\u00e9gociations entre parties auraient \u00e9t\u00e9 faites exclusivement par l\u2019entremise de l\u2019agence immobili\u00e8re, de sorte qu\u2019il ne saurait y avoir eu de r\u00e9ticence dolosive dans le chef du vendeur. En se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 39 contrats de bail, il a soutenu qu\u2019il aurait entre 1997 et 2015 donn\u00e9 en location les deux studios et l\u2019appartement et que pendant toute cette p\u00e9riode la commune n\u2019aurait jamais formul\u00e9 d\u2019objections quant \u00e0 la mise en location des immeubles en question. Sa d\u00e9claration faite devant le notaire lors de la signature de l\u2019acte notari\u00e9 correspondrait \u00e0 la v\u00e9rit\u00e9. Il estime qu\u2019il aurait appartenu aux acheteurs de s\u2019enqu\u00e9rir aupr\u00e8s des autorit\u00e9s communales au sujet des possibilit\u00e9s et des r\u00e8gles applicables en mati\u00e8re de location, avant de signer le compromis de vente. Les acqu\u00e9reurs auraient fait preuve de n\u00e9gligence et d\u2019inadvertance manifestes. Ils n\u2019auraient pas non plus \u00e9tabli que la mise en location de l\u2019immeuble aurait \u00e9t\u00e9 un \u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant de leur consentement, de sorte que leur demande serait \u00e0 rejeter sur toutes les bases invoqu\u00e9es. L\u2019agence immobili\u00e8re L) a \u00e9galement contest\u00e9 toute r\u00e9ticence dolosive ainsi que toute n\u00e9gligence dans son chef. Les d\u00e9fendeurs ont chacun r\u00e9clam\u00e9 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Par jugement du 28 avril 2017, le tribunal a dit fond\u00e9e la demande des acqu\u00e9reurs et a condamn\u00e9 le vendeur et l\u2019agence immobili\u00e8re in solidum \u00e0 leur payer la somme de 417.600 \u20ac \u00e0 titre de dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 22 septembre 2015, jusqu\u2019\u00e0 solde, de 1.000 \u20ac \u00e0 titre de dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice moral et de 7.020 \u20ac au titre des frais d\u2019avocat expos\u00e9s. Il a dit non fond\u00e9es les demandes respectives de T) et de la soci\u00e9t\u00e9 L) en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, et les a condamn\u00e9s aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. Par acte d\u2019huissier de justice du 24 mai 2017, T) a relev\u00e9 appel de ce jugement. La soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) S.A. (anciennement la soci\u00e9t\u00e9 anonyme \u00ab L) \u00bb) a interjet\u00e9 appel d\u2019intim\u00e9 \u00e0 intim\u00e9 et demande \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9e de toutes les condamnations prononc\u00e9es en premi\u00e8re instance. Par acte d\u2019huissier de justice du 12 mars 2019, la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) S.A. (ci-apr\u00e8s \u00ab la soci\u00e9t\u00e9 A) \u00bb) a assign\u00e9 en intervention la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e C) aux fins de voir dire qu\u2019elle la tienne quitte et indemne de toute condamnation \u00e0 intervenir contre elle dans le cadre de l\u2019affaire principale et \u00e0 lui voir d\u00e9clarer commun l\u2019arr\u00eat \u00e0 intervenir. Elle invoque des<\/p>\n

14 pourparlers ayant pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 l\u2019acquisition de l\u2019ensemble d\u2019habitation, en pr\u00e9sence d\u2019un repr\u00e9sentant de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e C) (ci-apr\u00e8s \u00ab la soci\u00e9t\u00e9 C) \u00bb). Elle soutient en outre que cette soci\u00e9t\u00e9 serait en possession de l\u2019\u00e9change de courriels avec les acqu\u00e9reurs de nature \u00e0 \u00e9tablir qu\u2019ils auraient eu connaissance du fait que la mise en location des diff\u00e9rents lots du complexe immobilier n\u2019\u00e9tait pas envisageable. Elle r\u00e9clame encore une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 \u20ac. La soci\u00e9t\u00e9 C) conclut \u00e0 voir d\u00e9clarer l\u2019intervention forc\u00e9e irrecevable, sinon, quant au fond, \u00e0 se voir mettre hors cause. Elle r\u00e9clame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 En date du 16 d\u00e9cembre 2020, la Cour d\u2019appel a rendu un arr\u00eat dont le dispositif se lit comme suit : \u00ab ordonne la jonction des r\u00f4les 45010 et CAL-2019-00387, re\u00e7oit les appels principal et incident, les dit partiellement fond\u00e9s, r\u00e9formant, dit non fond\u00e9e la demande de S) et de P) en obtention de dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel subi, partant d\u00e9charge T) et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) de la condamnation au paiement de la somme de 417.600 \u20ac avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 22 septembre 2015, condamne T) et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) in solidum \u00e0 payer \u00e0 S) et P) la somme de 6.000 \u20ac \u00e0 titre de dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice moral subi, les condamne encore \u00e0 leur payer la somme de 6.000 \u20ac \u00e0 titre de frais et d\u2019honoraires d\u2019avocat pour la premi\u00e8re instance, re\u00e7oit la demande de S) et de P) en condamnation au remboursement des frais et honoraires d\u2019avocat pour l\u2019instance d\u2019appel, la dit partiellement fond\u00e9e, condamne T) et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) in solidum \u00e0 payer de ce chef \u00e0 S) et P) la somme de 6.000 \u20ac, confirme le jugement entrepris en ce qu\u2019il a rejet\u00e9 les demandes des d\u00e9fendeurs en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, dit irrecevable l\u2019assignation en intervention forc\u00e9e du 12 mars 2019 dirig\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) contre la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e C) , condamne la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e C) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 \u20ac,<\/p>\n

15 fait masse des frais et d\u00e9pens des deux instances et les impose pour moiti\u00e9 \u00e0 T) et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A) et pour moiti\u00e9 \u00e0 S) et P) (\u2026.). \u00bb<\/p>\n

Cet arr\u00eat fait l\u2019objet du pr\u00e9sent pourvoi.<\/p>\n

Sur la recevabilit\u00e9 du pourvoi qui est contest\u00e9e :<\/p>\n

Le d\u00e9fendeur en cassation T) invoque une violation de l\u2019article 10 de la loi du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure de cassation qui dispose que : \u00ab Le m\u00e9moire indiquera, s\u2019il y a lieu, les pi\u00e8ces d\u00e9pos\u00e9es \u00e0 l\u2019appui du pourvoi\u00bb et un arr\u00eat de votre Cour exigeant que : \u00abLa partie du m\u00e9moire contenant la d\u00e9signation des pi\u00e8ces \u00e0 l\u2019appui d\u2019un recours en cassation en mati\u00e8re civile, doit, \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance du pourvoi, \u00eatre sign\u00e9e par l\u2019avou\u00e9 du demandeur \u00bb 2 .<\/p>\n

Il rel\u00e8ve que le bordereau d\u00e9signant les pi\u00e8ces ne serait pas rev\u00eatu de la signature de l\u2019avocat \u00e0 la Cour des demandeurs en cassation.<\/p>\n

Un bordereau \u00e9num\u00e9rant les pi\u00e8ces d\u00e9pos\u00e9es avec le m\u00e9moire 3 est annex\u00e9 au m\u00e9moire en cassation d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour Sup\u00e9rieure de Justice, et ce bordereau comporte la m\u00eame signature que l\u2019original du m\u00e9moire en cassation.<\/p>\n

Le moyen invoqu\u00e9 est partant sans objet.<\/p>\n

Le d\u00e9fendeur en cassation T) soul\u00e8ve encore une fausse d\u00e9signation des actes produits \u00e0 l\u2019appui du recours, entra\u00eenant une d\u00e9ch\u00e9ance du pourvoi. In specie le d\u00e9fendeur en cassation reproche aux demandeurs en cassation d\u2019avoir d\u00e9pos\u00e9 une pi\u00e8ce n\u00b0 4 intitul\u00e9e dans le bordereau comme \u00ab conclusions r\u00e9capitulatives de Me CORBIAUX du 23 avril 2020 \u00bb, alors qu\u2019il s\u2019agirait, non pas de conclusions r\u00e9capitulatives au sens de l\u2019article 586, alin\u00e9a 2, du Nouveau code de proc\u00e9dure civile, mais bien d\u2019\u00e9critures intitul\u00e9es \u00ab conclusions \u00bb.<\/p>\n

A l\u2019appui de son moyen, le d\u00e9fendeur en cassation cite un arr\u00eat de votre Cour rendu en date du 1 er<\/p>\n

d\u00e9cembre 1966 4 . Dans l\u2019arr\u00eat en question, votre Cour avait constat\u00e9 qu\u2019au m\u00e9moire \u00e9taient d\u00e9sign\u00e9es des pi\u00e8ces qualifi\u00e9es d\u2019extraits cadastraux ou de photographies, mais que le d\u00e9p\u00f4t comprenait en r\u00e9alit\u00e9 des plans cadastraux vers\u00e9s, soit en original, soit en photocopie, et des photographies qui, \u00e0 d\u00e9faut de toute description, rendent impossible la d\u00e9termination ni la situation des lieux reproduits ni de l\u2019objet auxquelles elles se rapportent (premi\u00e8re esp\u00e8ce). La Cour a encore constat\u00e9 que la d\u00e9signation des actes produits \u00e9tait inexacte \u00e0 un double titre, l\u2019inventaire des pi\u00e8ces d\u00e9signant un extrait d\u2019acte de mariage, alors que la pi\u00e8ce ainsi d\u00e9sign\u00e9e a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9e sous la forme d\u2019une feuille blanche reproduisant, gr\u00e2ce \u00e0 un proc\u00e9d\u00e9 m\u00e9canique, analogue \u00e0 celui employ\u00e9 pour la photographie, des \u00e9nonciations ou des \u00e9critures ressemblant \u00e0 celles de l\u2019original d\u2019un acte de mariage et que cette pi\u00e8ce, d\u00e9nomm\u00e9e extrait des actes de l\u2019\u00e9tat civil, ne r\u00e9pond pas, pour pouvoir valoir comme tel, aux conditions de forme requises par l\u2019article 45 du Code civil (deuxi\u00e8me esp\u00e8ce). Dans le m\u00eame arr\u00eat, votre Cour a retenu qu\u2019il incombe au demandeur en cassation qui entend attaquer une d\u00e9cision rendue entre lui et trois autres parties, de d\u00e9signer, dans son m\u00e9moire, la partie ayant fait proc\u00e9der \u00e0 la signification de la d\u00e9cision attaqu\u00e9e, d\u00e8s lors que le<\/p>\n

2 Cass. 23 novembre 1978, Pas.24, 147 3 page 20 du m\u00e9moire en cassation 4 publi\u00e9 \u00e0 la Pascrisie 20, page 219 (et non pas page 19)<\/p>\n

16 demandeur entend limiter son recours \u00e0 une seule des trois autres parties. \u00ab Lorsque le demandeur en cassation se borne \u00e0 mentionner la copie signifi\u00e9e et l\u2019acte de signification, sans d\u00e9signer la partie signifiante, qui pouvait \u00eatre chacune des trois parties figurant dans l\u2019instance de fond, cette omission ne permet pas d\u2019individualiser les actes d\u00e9pos\u00e9s et de les distinguer de tous autres actes ayant quelque rapport avec le litige, de sorte qu\u2019elle doit entra\u00eener, faute de d\u00e9signation suffisamment exacte des actes produits \u00e0 l\u2019appui du recours, la sanction de la d\u00e9ch\u00e9ance\u00bb (quatri\u00e8me esp\u00e8ce).<\/p>\n

Il ressort de cet arr\u00eat que le demandeur a \u00e9t\u00e9 d\u00e9chu de son pourvoi parce qu\u2019au vu des pi\u00e8ces vers\u00e9es, ni la d\u00e9termination ni la situation des lieux reproduits ni de l\u2019objet auxquelles elles se rapportaient, n\u2019\u00e9taient possibles (premi\u00e8re esp\u00e8ce). D\u2019autres pi\u00e8ces ne remplissaient pas les conditions de forme l\u00e9gales (deuxi\u00e8me esp\u00e8ce). Pour d\u2019autres pi\u00e8ces, la d\u00e9signation insuffisante n\u2019a pas permis \u00e0 votre Cour de savoir quelle \u00e9tait la partie signifiante (quatri\u00e8me esp\u00e8ce). Ces omissions et manquements graves dans la d\u00e9signation des pi\u00e8ces ont emp\u00each\u00e9 votre Cour d\u2019exercer son contr\u00f4le.<\/p>\n

Tel n\u2019est pas le cas en l\u2019esp\u00e8ce. La pi\u00e8ce n\u00b04 renseign\u00e9e au bordereau comme \u00ab conclusions r\u00e9capitulatives de Me CORBIAUX du 23 avril 2020 \u00bb ne vise effectivement pas des conclusions r\u00e9capitulatives au sens de l\u2019article 586, alin\u00e9a 2, du Nouveau code de proc\u00e9dure civile, \u00e9tant donn\u00e9 que \u00ab la partie concluante se rapporte \u00e0 ses pr\u00e9c\u00e9dents corps de conclusions notifi\u00e9s en cause en date des 12 f\u00e9vrier 2019, 21 janvier 2020 et 5 f\u00e9vrier 2020, mais souhaite pr\u00e9sentement r\u00e9capituler ses conclusions en ces points :\u2026 \u00bb 5 . La d\u00e9signation de la pi\u00e8ce dans le bordereau ne cr\u00e9e toutefois aucun doute concernant la pi\u00e8ce vis\u00e9e et n\u2019emp\u00eache pas de votre Cour de lui donner une autre qualification.<\/p>\n

S\u2019y ajoute que loi du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure de cassation a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e \u00e0 deux reprises et que l\u2019article 10, alin\u00e9a 4, dispose que : \u00ab Le m\u00e9moire indiquera, s\u2019il y a lieu, les pi\u00e8ces d\u00e9pos\u00e9es \u00e0 l\u2019appui du pourvoi. Les pi\u00e8ces non indiqu\u00e9es dans le m\u00e9moire ou produites apr\u00e8s l\u2019expiration des d\u00e9lais d\u00e9termin\u00e9s ci-avant seront \u00e9cart\u00e9s des d\u00e9bats. \u00bb Aucune d\u00e9ch\u00e9ance du pourvoi n\u2019y est pr\u00e9vue.<\/p>\n

Le d\u00e9fendeur en cassation T) fait encore grief aux demandeurs en cassation de ne pas avoir vers\u00e9 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des conclusions notifi\u00e9es et d\u00e9pos\u00e9es par Ma\u00eetre CORBIAUX en instance d\u2019appel.<\/p>\n

En instance d\u2019appel c\u2019\u00e9tait l\u2019intim\u00e9e A) qui comparaissait par Ma\u00eetre CORBIAUX. Le mandant du d\u00e9fendeur en cassation T) n\u2019a pas qualit\u00e9 pour invoquer l\u2019absence de d\u00e9p\u00f4t en instance de cassation d\u2019une partie des conclusions d\u00e9pos\u00e9es en instance d\u2019appel par une autre partie intim\u00e9e.<\/p>\n

S\u2019y ajoute que le demandeur en cassation n\u2019est pas syst\u00e9matiquement oblig\u00e9 de verser l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des conclusions des diff\u00e9rents d\u00e9fendeurs, surtout en l\u2019absence de conclusions r\u00e9capitulatives.<\/p>\n

\u00ab Les derni\u00e8res conclusions produites ne sont pas n\u00e9cessairement les plus compl\u00e8tes, et n\u2019entra\u00eenent aucun abandon des conclusions ant\u00e9rieures. Dans ce cas, il est pr\u00e9f\u00e9rable de produire les conclusions les plus compl\u00e8tes plut\u00f4t que les derni\u00e8res. On peut aussi produire les deux. Contrairement \u00e0 l\u2019article 979 qui exige des productions \u00ab \u00e0 peine d\u2019irrecevabilit\u00e9 du pourvoi d\u2019office \u00bb, l\u2019article 979- 1 ne pr\u00e9voit aucune sanction. On doit consid\u00e9rer que lorsque l\u2019absence de production des conclusions emp\u00eache la Cour de cassation d\u2019appr\u00e9cier le bien-<\/p>\n

5 Page 2 des conclusions du 23 avril 2020<\/p>\n

17 fond\u00e9 d\u2019un moyen, comme un d\u00e9faut de r\u00e9ponse \u00e0 conclusions, elle entra\u00eene l\u2019irrecevabilit\u00e9 du moyen. Dans le cas contraire, aucune sanction ne devrait \u00eatre prononc\u00e9e, conform\u00e9ment au principe de proportionnalit\u00e9 qui d\u00e9coule de l\u2019article 6 de la Convention europ\u00e9enne des droits de l\u2019Homme. \u00bb<\/p>\n

Le moyen invoqu\u00e9 ne doit d\u00e8s lors pas entra\u00eener la d\u00e9ch\u00e9ance du pourvoi, mais devra, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00eatre examin\u00e9 dans le cadre des moyens concern\u00e9s.<\/p>\n

Le pourvoi en cassation n\u2019est pas dirig\u00e9 contre la partie de l\u2019arr\u00eat de la Cour d\u2019appel qui a d\u00e9clar\u00e9 irrecevable l\u2019assignation en intervention forc\u00e9e de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e C) . Le pourvoi est partant irrecevable en ce qu\u2019il est dirig\u00e9 contre cette partie.<\/p>\n

Le pourvoi est recevable pour le surplus.<\/p>\n

Sur le premier moyen de cassation:<\/p>\n

Dans le premier moyen, les demandeurs en cassation font grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 d\u2019avoir rejet\u00e9 leur demande en allocation de dommages et int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel et d\u2019avoir d\u00e9charg\u00e9 les d\u00e9fendeurs en cassation T) et la soci\u00e9t\u00e9 A) de la condamnation au paiement de la somme de 417.600 \u20ac avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 22 septembre 2015 au motif que, si la victime du dol se borne \u00e0 limiter des dommages-int\u00e9r\u00eats et que le contrat n\u2019est pas annul\u00e9, le seul pr\u00e9judice dont la victime du dol puisse obtenir r\u00e9paration est celui qui r\u00e9sulte de la \u00ab perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 d\u2019autres conditions plus avantageuses \u00bb. Or, ni le tribunal, ni la Cour n\u2019auraient \u00e9t\u00e9 saisi d\u2019une telle demande.<\/p>\n

Le moyen est articul\u00e9 en six branches.<\/p>\n

Sur la premi\u00e8re branche :<\/p>\n

La premi\u00e8re branche est tir\u00e9e de la violation de la loi, in specie des articles 1116 et 1382 du Code civil.<\/p>\n

Le demandeur en cassation fait grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat dont pourvoi d\u2019avoir retenu qu\u2019il ressortirait de deux arr\u00eats de la Cour de cassation fran\u00e7aise du 25 mars 2010 (premi\u00e8re chambre civile) et du 10 juillet 2012 (chambre commerciale), que le seul pr\u00e9judice dont la victime du dol puisse obtenir r\u00e9paration, serait celui qui r\u00e9sulte de la \u00ab perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 d\u2019autres conditions plus avantageuses \u00bb, lorsqu\u2019elle renonce \u00e0 demander l\u2019annulation du contrat. Ce serait \u00e0 tort que la Cout d\u2019appel aurait conclu que, puisque la victime poursuit l\u2019ex\u00e9cution du contrat, celui-ci pr\u00e9sente une certaine utilit\u00e9 pour elle, ce qui lui interdirait de soutenir qu\u2019elle n\u2019aurait pas contract\u00e9 sans le dol.<\/p>\n

Les demandeurs en cassation invoquent un arr\u00eat de la Cour de cassation fran\u00e7aise du 21 juin 2016 7 , par lequel la chambre commerciale serait revenue sur sa position.<\/p>\n

6 Jacques et Louis Bor\u00e9, La cassation en mati\u00e8re civil, Dalloz, 5 e \u00e9d. 2015\/2016, n\u00b092.163, page 538 7 Cass.(F), com., 21 juin 2016, 14- 29.874,in\u00e9dit<\/p>\n

18 L\u2019arr\u00eat dont pourvoi a retenu que les \u00e9l\u00e9ments constitutifs du dol \u00e9taient r\u00e9unis tant dans le chef du propri\u00e9taire-vendeur que dans le chef de l\u2019agence immobili\u00e8re. Le pourvoi en cassation critique cet arr\u00eat en ce qu\u2018il a d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9e la demande en obtention de dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel caus\u00e9 par le dol.<\/p>\n

\u00abLa dualit\u00e9 de sanction refl\u00e8te le double aspect du dol : vice du consentement, il justifie l\u2019annulation du contrat (nullit\u00e9 relative) ; d\u00e9lit civil, il appelle la r\u00e9paration du pr\u00e9judice subi par une action en responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle fond\u00e9e sur le droit commun de l\u2019article 1240 (ancien art. 1382) du Code civil 8 , la faute retenue \u00e9tant pas hypoth\u00e8se ant\u00e9rieure \u00e0 la conclusion du contrat. \u00bb<\/p>\n

Tant dans les affaires dans lesquelles sont intervenus les arr\u00eats du 25 mars 2010 et du 10 juillet 2012 que dans l\u2019affaire faisant l\u2019objet de l\u2019arr\u00eat du 21 juin 2016, les victimes du dol avaient fait le choix de ne pas demander l\u2019annulation du contrat \u00e0 la suite du dol dont elles \u00e9taient victimes, et elles ont seulement demand\u00e9 des dommages et int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

Dans l\u2019arr\u00eat du 25 mars 2010, la 1 \u00e8re chambre civile de la Cour de cassation avait retenu que \u00ab le pr\u00e9judice ne pouvait, en l\u2019esp\u00e8ce, r\u00e9sulter que de la perte d\u2019une chance de ne pas contracter ou de contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses que celles qu\u2019a accept\u00e9es la soci\u00e9t\u00e9 P. \u00bb.<\/p>\n

Dans l\u2019arr\u00eat du 10 juillet 2012 10 , la chambre commerciale de la Cour de cassation a retenu que \u00abla soci\u00e9t\u00e9 P. ayant fait la choix de ne pas demander l\u2019annulation du contrat, son pr\u00e9judice r\u00e9parable correspondait uniquement \u00e0 la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses\u00bb.<\/p>\n

Dans l\u2019arr\u00eat du 21 juin 2016 invoqu\u00e9 par les demandeurs en cassation, la chambre commerciale de la Cour de cassation revient \u00e0 la formule qu\u2019 \u00abayant fait le choix de ne pas demander l\u2019annulation du contrat \u00e0 la suite du dol dont elle avait \u00e9t\u00e9 victime, son pr\u00e9judice correspondait uniquement \u00e0 la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses, ou de de ne pas contracter \u00bb.<\/p>\n

M\u00eame si la formulation n\u2019est pas exactement la m\u00eame, cela ne signifie toutefois pas qu\u2019il y ait eu un revirement de jurisprudence dans la mesure o\u00f9, dans tous ces cas, les victimes du dol avaient fait le choix de ne pas demander l\u2019annulation de la vente, exprimant ainsi leur intention de maintenir le contrat malgr\u00e9 le fait que des informations d\u00e9terminantes leur avaient \u00e9t\u00e9 cach\u00e9es. Il ne saurait d\u00e8s lors pas v\u00e9ritablement \u00eatre question de \u00ab perte d\u2019une chance de ne pas contracter \u00bb.<\/p>\n

Dans des arr\u00eats plus r\u00e9cents, la Cour de cassation a retenu que \u00ab le pr\u00e9judice r\u00e9parable correspondait uniquement \u00e0 la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses \u00bb (chambre commerciale, 5 juin 2019) 11 , voire que les victimes du dol \u00ab avaient subi une perte de chance d\u2019avoir effectu\u00e9 un investissement plus rentable \u00bb (3 e chambre civile, 14 janvier 2012) 12 .<\/p>\n

8 Article 1382 du Code civil luxembourgeois 9 Jurisclasseur, Code civil, Synth\u00e8se consentement, Michel Storck, 2\u00b0 Sanctions du dol, n\u00b047 10 Cet arr\u00eat concerne les m\u00eames faits et est intervenu \u00e0 la suite de l\u2019arr\u00eat de la 1 e chambre civile du 25 mars 11 Cass. com., 5 juin 2019, 16- 10.391, in\u00e9dit 12 Cass. 3 e civ., 14 janvier 2021, 19- 24.881, publi\u00e9 au bulletin<\/p>\n

D\u2019autres arr\u00eats ont recours \u00e0 des formulations similaires quelque peu plus d\u00e9taill\u00e9es : \u00ab (..) le pr\u00e9judice certain r\u00e9sultant directement du dol commis par les vendeurs consistait pour les acqu\u00e9reurs en la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu demander une r\u00e9duction de prix, d\u2019avoir pu appr\u00e9cier l\u2019\u00e9tat exact de l\u2019immeuble, et d\u2019avoir pu \u00e9valuer le co\u00fbt des travaux \u00e0 entreprendre ou les recours \u00e0 exercer (..) \u00bb.<\/p>\n

Les demandeurs en cassation citent des arr\u00eats de la Cour de cassation fran\u00e7aise qui sont ant\u00e9rieurs \u00e0 l\u2019arr\u00eat du 10 juillet 2012. Or, tel que nous l\u2019avons relev\u00e9 ci-dessus, depuis cet arr\u00eat, lorsque les victimes du dol font le choix de ne pas demander l\u2019annulation du contrat, tant la chambre commerciale que la 3 \u00e8me chambre civile de la Cour de cassation fran\u00e7aise n\u2019admettent que l\u2019indemnisation de la \u00ab perte d\u2019une chance \u00bb en recourant \u00e0 des formulations, sinon identiques, toutefois tr\u00e8s proches.<\/p>\n

Les demandeurs en cassation citent encore des jurisprudences luxembourgeoises 14 :<\/p>\n

-Dans le premier arr\u00eat cit\u00e9, rendu par la septi\u00e8me chambre de la Cour d\u2019appel en date du 26 avril 2017, et concernant la vente d\u2019un immeuble avec un garage privatif qui s\u2019est finalement r\u00e9v\u00e9l\u00e9 \u00eatre un garage commun, la Cour d\u2019appel n\u2019a \u00e9valu\u00e9 aucun pr\u00e9judice, mais a retenu que \u00ab l\u2019\u00e9tendue du pr\u00e9judice souffert (..) ne peut pas \u00eatre chiffr\u00e9e par la Cour sur base des pi\u00e8ces lui soumises et une \u00e9valuation ex aequo et bono ne peut \u00eatre que totalement arbitraire \u00bb, et elle a ordonn\u00e9 une expertise.<\/p>\n

-Dans le deuxi\u00e8me arr\u00eat cit\u00e9, rendu par la neuvi\u00e8me chambre de la Cour d\u2019appel en date du 20 novembre 2014, concernant la vente d\u2019immeuble avec une annexe construite sans autorisation, la Cour a constat\u00e9 qu\u2019entre- temps l\u2019annexe avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9molie et l\u2019immeuble revendu pour un prix inf\u00e9rieur au prix d\u2019acquisition. En comparant les prix dans les deux actes de vente, elle a retenu que les victimes du dol avaient subi une moins-value faisant partie du pr\u00e9judice r\u00e9parable (tout comme les frais de d\u00e9molition de l\u2019annexe).<\/p>\n

Ce qui est commun \u00e0 ces deux affaires, c\u2019est que le pr\u00e9judice \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9 et il \u00e9tait devenu d\u00e9finitif lorsque la Cour d\u2019appel a statu\u00e9. Aucun al\u00e9a n\u2019intervenait dans l\u2019\u00e9valuation du dommage. Il ne s\u2019agissait pas d\u2019\u00e9valuer un pr\u00e9judice futur en tenant compte de probabilit\u00e9s.<\/p>\n

– Dans le troisi\u00e8me arr\u00eat cit\u00e9 dans le m\u00e9moire en cassation, rendu en date du 2 mai 2013, la neuvi\u00e8me chambre de la Cour d\u2019appel a d\u00e9cid\u00e9 que l\u2019existence d\u2019un dol n\u2019\u00e9tait pas \u00e9tablie et que la demande \u00e9tait non fond\u00e9e sur base de l\u2019article 1116 du Code civil (ni sur une des bases invoqu\u00e9es \u00e0 titre subsidiaire). – Le quatri\u00e8me arr\u00eat cit\u00e9 (\u00ab du 4 juillet 2007 \u00bb) n\u2019a pu \u00eatre trouv\u00e9 par la soussign\u00e9e, \u00e9tant donn\u00e9 que les r\u00e9f\u00e9rences indiqu\u00e9es sont manifestement fausses (\u00ab pas.34, p.41 \u00bb). En tout \u00e9tat de cause, cet arr\u00eat est ant\u00e9rieur aux arr\u00eats du 25 mars 2010 et du 10 juillet 2012 de la Cour de cassation fran\u00e7aise.<\/p>\n

Dans l\u2019affaire soumise \u00e0 la Cour d\u2019appel, les demandeurs en cassation ont r\u00e9clam\u00e9 417.600 \u20ac \u00e0 titre de pr\u00e9judice mat\u00e9riel et ils ont expos\u00e9 que l\u2019expert charg\u00e9 par eux \u00ab a chiffr\u00e9 la valeur du<\/p>\n

13 Cass. (F), 3 e civ., 15 novembre 2011, 10- 22.940, in\u00e9dit 14 pages 6 et 7 du m\u00e9moire en cassation<\/p>\n

20 local commercial, de l\u2019appartement et du duplex au montant global de 575.482\u20ac et a estim\u00e9 les loyers annules de ces trois immeubles au montant global de 34.800 \u20ac. Apr\u00e8s avoir d\u00e9duit les frais de propri\u00e9taire, il a \u00e9valu\u00e9 la perte de revenus annuels \u00e0 27.840 \u20ac et la perte sur la dur\u00e9e du pr\u00eat immobilier de vingt ans \u00e0 556.800 \u20ac. D\u2019apr\u00e8s la moins-value pour la partie qui ne peut \u00eatre lou\u00e9e s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 75 % de la perte de revenus, partant \u00e0 417.600 \u20ac. \u00bb<\/p>\n

Ils ont r\u00e9clam\u00e9 la r\u00e9paration d\u2019un pr\u00e9judice calcul\u00e9 sur une dur\u00e9e de vingt ans et il s\u2019agit partant d\u2019un pr\u00e9judice futur, et non pas d\u2019un pr\u00e9judice actuel d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9 au moment o\u00f9 la Cour d\u2019appel \u00e9tait appel\u00e9e \u00e0 statuer.<\/p>\n

Un dommage futur est indemnisable \u00e0 condition qu\u2019il pr\u00e9sente un degr\u00e9 de certitude suffisant et est susceptible d\u2019\u00eatre \u00e9valu\u00e9. \u00ab La notion ne pr\u00e9sente pas de difficult\u00e9s lorsqu\u2019il s\u2019agit d\u2019appr\u00e9cier la certitude d\u2019un dommage actuel, c\u2019est-\u00e0-dire d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9 au moment o\u00f9 le juge est appel\u00e9 \u00e0 statuer.<\/p>\n

\u00ab L\u2019indemnisation d\u2019un pr\u00e9judice futur d\u00e9pend,[en revanche], de son caract\u00e8re certain ou \u00e9ventuel. La perte d\u2019une chance r\u00e9elle et s\u00e9rieuse est r\u00e9par\u00e9e parce qu\u2019elle constitue un pr\u00e9judice certain. (Ph. Malinvaud, D. Fenouillet et M.Mekki, pr\u00e9c. N\u00b09, sp\u00e9c. N\u00b0603.- F.Terr\u00e9, Ph. Simler et Ph. Delebecque, pr\u00e9c. N\u00b019, sp\u00e9c. N\u00b0701) \u00bb.<\/p>\n

\u00ab La r\u00e9paration peut aussi jouer un r\u00f4le pr\u00e9ventif, dans le cas o\u00f9 elle se traduit, pour l\u2019avenir, par l\u2019injonction de mettre fin \u00e0 une situation illicite ou par l\u2019institution de mesures propres \u00e0 faire cesser le trouble. Il est en r\u00e9alit\u00e9 tr\u00e8s difficile de distinguer pr\u00e9judice actuel, futur et simplement \u00e9ventuel. \u00bb Tel est notamment le cas en cas de menace de r\u00e9alisation d\u2019un dommage.<\/p>\n

Il peut \u00eatre palli\u00e9 \u00e0 cette difficult\u00e9 par le recours \u00e0 un am\u00e9nagement : la perte d\u2019une chance. \u00ab Elle implique une appr\u00e9ciation de probabilit\u00e9, donc de causalit\u00e9 \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur du pr\u00e9judice. \u00bb<\/p>\n

\u00ab A y regarder de plus pr\u00e8s, on voit que la perte d\u2019une chance intervient lorsque, d\u00fb \u00e0 une faute, un certain \u00e9v\u00e9nement pr\u00e9alable (la faute) cause (de mani\u00e8re certaine) la r\u00e9alisation d\u2019un autre \u00e9v\u00e9nement dommageable qui, lui, est le pr\u00e9alable \u00e0 la perte d\u00e9finitive d\u2019un avantage qui aurait pu se r\u00e9aliser avec plus ou moins de probabilit\u00e9 (que la victime du premier \u00e9v\u00e9nement dommageable aurait eu la chance d\u2019obtenir si cet \u00e9v\u00e9nement ne s\u2019\u00e9tait pas r\u00e9alis\u00e9). En somme la perte d\u2019une chance ne vise que les cons\u00e9quences ult\u00e9rieures du dommage premier. La r\u00e9paration du dommage particulier consistant dans la perte d\u2019une chance ne peut \u00eatre obtenue que moyennant un all\u00e9gement de l\u2019exigence du caract\u00e8re direct et certain du dommage qui est la suite du premier dommage, et c\u2019est justement cela qui distingue la perte d\u2019une chance des autres dommages indemnisables. Un tel all\u00e9gement n\u2019est pas admis en ce qui concerne le premier dommage, dont elle est la suite.<\/p>\n

15 page 18 de l\u2019arr\u00eat du 16 d\u00e9cembre 2020 16 La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, Georges Ravarani, Pasicrisie lux., 3 e \u00e9dition, n\u00b01110, page 1085 17 Jurisclasseur, Code civil, art. 1927 \u00e0 1931, Fasc. unique : D\u00e9p\u00f4t-obligations du d\u00e9positaire, obligation de garde, a) Caract\u00e8re du dommage, n\u00b097 18 La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques pr\u00e9cit\u00e9, n\u00b0 1111, page 1086 19 ibidem, n\u00b0 1112, page 1088<\/p>\n

21 En revanche, la r\u00e9alisation de l\u2019avantage de la perte duquel la victime se plaint \u00e9tait, m\u00eame en l\u2019absence de l\u2019\u00e9v\u00e9nement dommageable, affect\u00e9e d\u2019un al\u00e9a ; il y aurait eu incertitude quant \u00e0 la r\u00e9alisation de l\u2019avantage escompt\u00e9, alors m\u00eame si la faute qui a d\u00e9finitivement ruin\u00e9 toutes les chances d\u2019y parvenir n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 commise. Pour la r\u00e9paration du dommage, une sorte de d\u00e9cote est alors n\u00e9cessairement appliqu\u00e9e. Elle est directement fonction de l\u2019importance de l\u2019al\u00e9a qui affecte la r\u00e9alisation de la chance.\u00bb.<\/p>\n

\u00ab L\u2019indemnisation de la perte d\u2019une chance est soumise au principe de la r\u00e9paration int\u00e9grale, mais, comme celui-ci oblige \u00e0 tenir compte de tous les \u00e9l\u00e9ments du dommage, le tribunal saisi ne peut \u00e9viter de prendre en consid\u00e9ration l\u2019al\u00e9a qui affecte la r\u00e9alisation de la chance perdue. \u00bb<\/p>\n

L\u2019indemnisation de la perte d\u2019une chance ne constitue partant pas une indemnisation partielle, mais il s\u2019agit bien d\u2019une indemnisation int\u00e9grale tenant compte de l\u2019al\u00e9a affectant la r\u00e9alisation de la chance perdue.<\/p>\n

\u00abLe pr\u00e9judice subi par la victime doit, selon le droit commun, \u00eatre r\u00e9par\u00e9 int\u00e9gralement. Ainsi l\u2019agent d\u2019affaires sera tenu d\u2019indemniser la victime du dommage patrimonial \u00e9tabli selon les circonstances de l\u2019affaire. Toutefois, l\u2019obligation de r\u00e9parer aura quelquefois pour objet la perte d\u2019une chance. Ainsi, un agent immobilier engage sa responsabilit\u00e9 contractuelle lorsque, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019avoir renseign\u00e9 les acqu\u00e9reurs d\u2019une villa sur les obligations \u00e0 respecter en vue d\u2019obtenir des avantages fiscaux, il a fait perdre \u00e0 ses clients l\u2019occasion de louer celle-ci dans l\u2019ann\u00e9e de son ach\u00e8vement, comme l\u2019exigeait le dispositif fiscal De Robin. De m\u00eame, doit r\u00e9parer au titre de perte d\u2019une chance le pr\u00e9judice souffert par les acqu\u00e9reurs d\u2019un bien, l\u2019agent immobilier qui a manqu\u00e9 d\u2019avertir ces derniers sur les d\u00e9sordres subis par les habitations de la ville en raison de la s\u00e9cheresse, ce qui aurait pu les conduire \u00e0 renoncer \u00e0 la vente, ou, \u00e0 tout le moins, \u00e0 n\u00e9gocier un prix inf\u00e9rieur \u00e0 celui qu\u2019ils ont consenti de payer. \u00bb<\/p>\n

\u00ab La chance perdue doit \u00eatre r\u00e9elle et s\u00e9rieuse. Cette exigence para\u00eet provenir du m\u00eame souci qu\u2019en mati\u00e8re de dommage ordinaire, \u00e0 savoir d\u2019exclure les dommages purement hypoth\u00e9tiques. \u00bb<\/p>\n

\u00ab Certaines pertes r\u00e9sidant en la perte de gains potentiels apparaissent hypoth\u00e9tiques. Elles peuvent toutefois \u00eatre r\u00e9par\u00e9es sur le fondement de la perte d\u2019une chance, \u00e0 condition toutefois que la preuve des chances de gains pr\u00e9tendument perdues ait \u00e9t\u00e9 rapport\u00e9e. \u00bb<\/p>\n

S) et P) ont assign\u00e9 les actuels d\u00e9fendeurs en cassation T) et A) en invoquant une moins-value du bien immobilier acquis \u00e0 titre de pr\u00e9judice mat\u00e9riel.<\/p>\n

20 ibidem, n\u00b0 1012, page 1090 21 ibidem, n\u00b0 1012, page 1090 22 Jurisclasseur, Code civil, art. 1240 \u00e0 1245- 17, Fasc. 315 : Agent d\u2019affaires- Agent immobilier, n\u00b0 48, et jurisprudences y cit\u00e9es. 23 La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques pr\u00e9cit\u00e9, n\u00b0 1112, page 1090 24 Jurisclasseur, Code civil, art. 1382 \u00e0 1386, Fasc. 203 : R\u00e9gime de la r\u00e9paration, Modalit\u00e9s de la r\u00e9paration- R\u00e8gles communes aux responsabilit\u00e9s d\u00e9lictuelle et contractuelle-Evaluation du pr\u00e9judice : dommages aux biens n\u00b049, et jurisprudences y cit\u00e9es<\/p>\n

22 L\u2019expertise unilat\u00e9rale vers\u00e9e a retenu une moins-value chiffr\u00e9e \u00e0 417.600 \u20ac. Or, la moins-value (actuelle) invoqu\u00e9e est purement hypoth\u00e9tique 25 . Elle a en fait \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9e sur la base des loyers que les victimes du dol esp\u00e9raient toucher sur une dur\u00e9e de 20 ans.<\/p>\n

La Cour d\u2019appel a retenu dans ce contexte que \u00ab c\u2019est \u00e0 juste titre que le vendeur critique l\u2019expert de ne pas avoir pris en compte dans l\u2019\u00e9valuation du pr\u00e9judice mat\u00e9riel invoqu\u00e9 par les acqu\u00e9reurs, les loyers qu\u2019ils ont per\u00e7us pour la location des diff\u00e9rents lots du complexe immobilier qu\u2019ils ont acquis. La Cour renvoie \u00e0 cet \u00e9gard \u00e0 l\u2019\u00e9change de courriels entre la commune de Hesperange et les acqu\u00e9reurs des 8 et 9 mars 2015 desquels il r\u00e9sulte que les acqu\u00e9reurs ont donn\u00e9 en location certains lots pendant la dur\u00e9e d\u2019une ann\u00e9e\u00bb.<\/p>\n

Le pr\u00e9judice \u00e0 indemniser ne consistait partant pas dans un dommage actuel, r\u00e9alis\u00e9 et certain, de sorte que c\u2019est \u00e0 juste titre que la Cour d\u2019appel a retenu que le seul pr\u00e9judice r\u00e9parable \u00e9tait \u00abla perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 d\u2019autres conditions plus avantageuses \u00bb.<\/p>\n

Le premier moyen, pris dans sa premi\u00e8re branche, n\u2019est pas fond\u00e9.<\/p>\n

Sur la deuxi\u00e8me branche :<\/p>\n

La deuxi\u00e8me branche du premier moyen est tir\u00e9 de la violation de la loi, in specie des articles 1116 et 1382 du Code civil.<\/p>\n

Si les dispositions vis\u00e9es sont les m\u00eames que dans la premi\u00e8re branche du moyen, les demandeurs en cassation reprochent cette fois-ci \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9, \u00e0 supposer que le recours \u00e0 la notion de perte de chance en mati\u00e8re de dol soit fond\u00e9, d\u2019avoir constat\u00e9 que ni le tribunal ni la cour d\u2019appel n\u2019ont \u00e9t\u00e9 saisis d\u2019une demande en indemnisation de la perte d\u2019une chance.<\/p>\n

Dans les conclusions r\u00e9capitulatives du 2 avril 2020, les demandeurs en cassation ont expos\u00e9 dans une rubrique \u00ab B. Quant au pr\u00e9judice \u00bb 26 :<\/p>\n

\u00ab Le Sieur THILL et la soci\u00e9t\u00e9 A) S.A. seront donc condamn\u00e9s solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout \u00e0 payer aux parties concluantes des dommages-int\u00e9r\u00eats correspondant \u00e0 la moins-value du bien immobilier, au pr\u00e9judice moral subi et aux frais et honoraires d\u2019avocat qu\u2019elles ont \u00e9t\u00e9 contraintes de d\u00e9bourser\u00bb.<\/p>\n

Suit un titre \u00ab 1. Sur la moins-value du bien immobilier :<\/p>\n

Les parties concluantes ont fait appel \u00e0 l\u2019expert W) pour calculer la moins-value du bien immobilier du fait de l\u2019impossibilit\u00e9 de donner en location les diff\u00e9rents lots. \u00bb<\/p>\n

Le pr\u00e9judice invoqu\u00e9 consistait partant incontestablement dans une moins-value.<\/p>\n

25 Cf. Cass. (F), 3 e civ., 23 f\u00e9vrier 2017, 15- 27.957, in\u00e9dit, (concernant la vente d\u2019une maison d\u2019habitation affect\u00e9e de d\u00e9sordres et malfa\u00e7ons) : \u00ab Mais attendu qu\u2019ayant constat\u00e9 que M. et Mme Y\u2026 ne sollicitaient pas la r\u00e9paration d\u2019une perte de chance en relation avec le dol mais des pr\u00e9judices li\u00e9s \u00e0 la r\u00e9fection de la charpente et \u00e0 la r\u00e9paration de la v\u00e9randa sans lien direct et certain avec celui-ci et que la moins-value invoqu\u00e9e \u00e9tait purement hypoth\u00e9tique, la cour d\u2019appel a pu en d\u00e9duire que leurs demandes devaient \u00eatre rejet\u00e9es ; D\u2019o\u00f9 il suit que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9. \u00bb 26 page 17 des conclusions du 2 avril 2020<\/p>\n

23 Les demandeurs en cassation estiment qu\u2019en substance, leur demande aurait d\u00fb \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e comme une demande en restitution de l\u2019exc\u00e8s de prix qu\u2019ils ont pay\u00e9. A l\u2019appui de cette pr\u00e9tention ils citent un extrait de l\u2019ouvrage de Georges Ravarani 27 , d\u2019apr\u00e8s lequel, m\u00eame en cas d\u2019indemnisation du pr\u00e9judice r\u00e9sultant de la perte d\u2019une chance, \u00ab pratiquement, la victime se verra restituer l\u2019exc\u00e8s de prix qu\u2019elle a d\u00fb payer. Les dommages et int\u00e9r\u00eats correspondront \u00e0 une r\u00e9duction du prix. \u00bb<\/p>\n

Ce constat est certainement exact. Or, en l\u2019absence de r\u00e9paration en nature, la r\u00e9paration par \u00e9quivalent consiste toujours dans l\u2019allocation de dommages-int\u00e9r\u00eats, c\u2019est-\u00e0-dire dans la condamnation \u00e0 payer une somme d\u2019argent:<\/p>\n

\u00ab La jurisprudence luxembourgeoise est attach\u00e9e au principe que tout pr\u00e9judice doit \u00eatre r\u00e9par\u00e9 en nature. Si cela est impossible ou inopportun pour l\u2019une ou l\u2019autre circonstance, il y a lieu \u00e0 r\u00e9paration par \u00e9quivalent, c\u2019est-\u00e0-dire \u00e0 l\u2019allocation de dommages-int\u00e9r\u00eats. \u00bb<\/p>\n

Lorsque la r\u00e9paration en nature est impossible, inopportune ou refus\u00e9e par le d\u00e9biteur, d\u2019autres sanctions peuvent \u00eatre prononc\u00e9es, telles la r\u00e9solution du contrat, la diminution du prix ou encore l\u2019allocation de dommages-int\u00e9r\u00eats, c\u2019est-\u00e0-dire une somme d\u2019argent.\u00bb<\/p>\n

Cela ne veut toutefois pas dire qu\u2019il suffise de saisir une juridiction d\u2019une demande de condamnation chiffr\u00e9e pour obtenir gain de cause.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, en ce qui concerne le pr\u00e9judice mat\u00e9riel, les juges du fond \u00e9taient saisis d\u2019une demande tendant \u00e0 voir indemniser \u00ab la moins-value du bien immobilier du fait de l\u2019impossibilit\u00e9 de donner en location les diff\u00e9rents lots \u00bb. Ils devaient partant statuer sur cette demande et ils pouvaient la d\u00e9clarer non fond\u00e9e sans devoir analyser d\u2019autres chefs de pr\u00e9judice possibles qui auraient, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e9galement pu aboutir \u00e0 une condamnation \u00e0 des dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

La deuxi\u00e8me branche du premier moyen n\u2019est pas fond\u00e9e.<\/p>\n

Sur la troisi\u00e8me branche :<\/p>\n

La troisi\u00e8me branche du premier moyen est tir\u00e9e du d\u00e9faut de base l\u00e9gale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil.<\/p>\n

Les demandeurs en cassation font grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat dont pourvoi de ne pas avoir analys\u00e9, en rejetant leur demande pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel, si cette demande r\u00e9pondait aux conditions pos\u00e9es par les articles 1116 et 1382 du Code civil, respectivement sans caract\u00e9riser en quoi cette demande ne r\u00e9pondait pas aux exigences des articles pr\u00e9cit\u00e9s.<\/p>\n

Cet \u00e9l\u00e9ment de moyen est difficilement compr\u00e9hensible \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il ne pr\u00e9cise ni la partie critiqu\u00e9e de la d\u00e9cision ni en quoi elle encourt le reproche all\u00e9gu\u00e9. Il ne r\u00e9pond pas aux exigences de l\u2019article 10 de la loi du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation et doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 irrecevable.<\/p>\n

27 La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques pr\u00e9cit\u00e9, n\u00b0 485, page 505 in fine 28 ibidem, n\u00b01219, page 1177 29 ibidem, n\u00b01235, page 1190<\/p>\n

24 Subsidiairement :<\/p>\n

Il semblerait que le grief soit le m\u00eame que dans la deuxi\u00e8me branche. La soussign\u00e9e se permet partant de renvoyer \u00e0 ses conclusions dans le cadre de cette branche du moyen.<\/p>\n

La Cour d\u2019appel a constat\u00e9 que la demande en allocation de dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel \u00e9tait \u00e0 rejeter, \u00e9tant donn\u00e9 que le pr\u00e9judice invoqu\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas \u00e9tabli par l\u2019expertise et que, de surcroit, il n\u2019\u00e9tait pas indemnisable :<\/p>\n

\u00abIl s\u2019ajoute, que le pr\u00e9judice r\u00e9parable n'est pas exactement le m\u00eame selon que le contrat a ou non \u00e9t\u00e9 annul\u00e9. Lorsque la victime demande et obtient l'annulation du contrat, elle ne peut se plaindre que des pr\u00e9judices qui subsistent en d\u00e9pit de l'effet r\u00e9troactif attach\u00e9 \u00e0 l'annulation. Peuvent ainsi \u00eatre r\u00e9par\u00e9s des pr\u00e9judices divers tels que la perte de la plus- value apport\u00e9e par l'acheteur au bien qu'il a d\u00fb restituer (Cass. com., 7 mars 1995, n\u00b0 92- 17.188 : JurisData n\u00b0 1995- 000458 ; JCP G 1995, II, 22661, note E. du Rusquec), les frais des emprunts contract\u00e9s pour les besoins de l'acquisition annul\u00e9e (Cass. com., 4 janv. 2000, n\u00b0 96- 16.197 : JurisData n\u00b0 2000- 000108) ou encore les frais de la vente et la commission pay\u00e9e \u00e0 l'agence (Cass. 3e civ., 9 juill. 2013, n\u00b0 12-13.327 : JCP G 2014, doctr. 115, obs. J. Ghestin). En revanche, lorsque la victime se borne \u00e0 demander des dommages-int\u00e9r\u00eats, comme en l\u2019esp\u00e8ce, elle ne peut obtenir r\u00e9paration des divers frais expos\u00e9s \u00e0 l'occasion de la conclusion du contrat. Le seul pr\u00e9judice dont la victime du dol puisse obtenir r\u00e9paration est celui qui r\u00e9sulte de la \u00ab perte d'une chance d'avoir pu contracter \u00e0 d'autres conditions plus avantageuses \u00bb, comme le dit explicitement la Cour de cassation dans ses arr\u00eats de 2010 (Civ. 1re, 25 mars 2010, n\u00b0 09- 12.895, RTD.de r\u00e9 civ. 2010. 322, obs. B. FAGES) et 2012 (Com. 10 juill. 2012, n\u00b0 11-21.954). Il ne peut donc s'agir que de compenser les conditions d\u00e9favorables auxquelles en raison du dol la victime a d\u00fb traiter. Le fait qu'elle poursuive l'ex\u00e9cution du contrat signifie en effet qu'il pr\u00e9sente une certaine utilit\u00e9 pour elle ; ce qui lui interdit de soutenir qu'elle n'aurait pas contract\u00e9 sans le dol. (RTD Civ. 2012, p.732, Patrice JOURDAIN : Dol dans la formation du contrat : quel pr\u00e9judice r\u00e9parable ?). Au regard de ces principes, les acqu\u00e9reurs peuvent tout au plus r\u00e9clamer la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses, s\u2019ils avaient \u00e9t\u00e9 mieux inform\u00e9s par le vendeur et l\u2019agence immobili\u00e8re avant la signature du compromis de vente. Or ni le tribunal, ni la Cour n\u2019ont \u00e9t\u00e9 saisis d\u2019une telle demande. Il y a lieu, par r\u00e9formation, de rejeter la demande des acqu\u00e9reurs en allocation de dommages et int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel. \u00bb<\/p>\n

La troisi\u00e8me branche du premier moyen n\u2019est pas fond\u00e9e.<\/p>\n

Sur la quatri\u00e8me branche :<\/p>\n

La quatri\u00e8me branche du premier moyen est tir\u00e9e du d\u00e9faut de base l\u00e9gale au regard des articles 53 et 54 du Nouveau de proc\u00e9dure civile.<\/p>\n

L\u2019article 53 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile dispose :<\/p>\n

\u00ab L\u2019objet du litige est d\u00e9termin\u00e9 par les pr\u00e9tentions respectives des parties. Ces pr\u00e9tentions sont fix\u00e9es par l\u2019acte introductif d\u2019instance et par les conclusions en d\u00e9fense. Toutefois l\u2019objet du litige peut \u00eatre modifi\u00e9 par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux pr\u00e9tentions originaires par un lien suffisant. \u00bb<\/p>\n

L\u2019article 54 du m\u00eame code dispose :<\/p>\n

\u00ab Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demand\u00e9 et seulement sur ce qui est demand\u00e9. \u00bb<\/p>\n

Les demandeurs en cassation reprochent \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 d\u2019avoir d\u00e9natur\u00e9 un \u00e9crit clair, in specie les conclusions r\u00e9capitulatives du 2 avril 2020. Ils font valoir qu\u2019il r\u00e9sulterait des deux extraits cit\u00e9s de ces conclusions 30 que le tribunal comme la Cour d\u2019appel auraient \u00e9t\u00e9 saisis \u00ab en substance \u00bb d\u2019une demande en indemnisation de la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses.<\/p>\n

Si l\u2019\u00e9l\u00e9ment de moyen est \u00e0 comprendre en ce sens que les juges d\u2019appel auraient statu\u00e9 ultra ou infra petita, il est irrecevable .<\/p>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 617 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile, \u00ab(\u2026) 3\u00b0 s\u2019il a \u00e9 t\u00e9 prononc\u00e9 sur choses non demand\u00e9es, 4\u00b0 s\u2019il a \u00e9t\u00e9 adjug\u00e9 plus qu\u2019il n\u2019a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9, 5\u00b0 s\u2019il a \u00e9t\u00e9 omis de prononcer sur l\u2019un des chefs de demande \u00bb, cela ne donne pas ouverture \u00e0 cassation, mais ces cas donnent ouverture \u00e0 requ\u00eate civile.<\/p>\n

Subsidiairement :<\/p>\n

Le d\u00e9faut de base l\u00e9gale peut \u00eatre d\u00e9fini comme \u00ab l\u2019insuffisance des constations de fait qui sont n\u00e9cessaires pour statuer sur le droit \u00bb.<\/p>\n

Or, les demandeurs en cassation invoquent la d\u00e9naturation d\u2019un \u00e9crit clair. Ils n\u2019indiquent aucune constatation de fait \u00e0 laquelle les juges du fond auraient omis de proc\u00e9der.<\/p>\n

Cet \u00e9l\u00e9ment de moyen est incompr\u00e9hensible dans la mesure o\u00f9 il n\u2019est pas pr\u00e9cis\u00e9 en quoi il est reproch\u00e9 \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 d\u2019avoir viol\u00e9 par d\u00e9faut de base l\u00e9gale les dispositions vis\u00e9es.<\/p>\n

La quatri\u00e8me branche du premier moyen est irrecevable.<\/p>\n

30 Page 10 du m\u00e9moire en cassation 31 J.et L. Bor\u00e9, La cassation en mati\u00e8re civile, Dalloz 5 e \u00e9d. 2015\/2016, n\u00b078.21<\/p>\n

Plus subsidiairement :<\/p>\n

Dans les conclusions r\u00e9capitulatives du 2 avril 2020, les demandeurs en cassation ont expos\u00e9 leurs pr\u00e9tentions dans une rubrique \u00ab B. Quant au pr\u00e9judice \u00bb :<\/p>\n

\u00ab Le Sieur T) et la soci\u00e9t\u00e9 A) S.A. seront donc condamn\u00e9s solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout \u00e0 payer aux parties concluantes des dommages-int\u00e9r\u00eats correspondant \u00e0 la moins-value du bien immobilier, au pr\u00e9judice moral subi et aux frais et honoraires d\u2019avocat qu\u2019elles ont \u00e9t\u00e9 contraintes de d\u00e9bourser\u00bb.<\/p>\n

Suit un titre \u00ab 1. Sur la moins-value du bien immobilier : Les parties concluantes ont fait appel \u00e0 l\u2019expert W) pour calculer la moins-value du bien immobilier du fait de l\u2019impossibilit\u00e9 de donner en location les diff\u00e9rents lots. \u00bb<\/p>\n

Le pr\u00e9judice invoqu\u00e9 consistait partant incontestablement dans une moins-value.<\/p>\n

L\u2019arr\u00eat dont pourvoi a statu\u00e9 sur ces pr\u00e9tentions, de sorte que la quatri\u00e8me branche n\u2019est pas fond\u00e9e.<\/p>\n

Sur la cinqui\u00e8me branche :<\/p>\n

La cinqui\u00e8me branche du premier moyen est tir\u00e9e de la violation de la loi, in specie de l\u2019article 61 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile.<\/p>\n

L\u2019article 61 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile dispose :<\/p>\n

\u00abLe juge tranche le litige conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits sans s\u2019arr\u00eater \u00e0 la d\u00e9nomination que les parties en auraient propos\u00e9.\u00bb<\/p>\n

Cet \u00e9l\u00e9ment de moyen fait grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 d\u2019avoir rejet\u00e9 la demande des demandeurs en cassation en allocation de dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel au motif que ces derniers pouvaient \u00abtout au plus r\u00e9clamer la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses, s\u2019ils avaient \u00e9t\u00e9 mieux inform\u00e9s par le vendeur et l\u2019agence immobili\u00e8re avant la signature du compromis de vente. Or ni le tribunal, ni la Cour n\u2019ont \u00e9t\u00e9 saisis d\u2019une telle demande. \u00bb<\/p>\n

Les demandeurs en cassation estiment que, si la Cour d\u2019appel estimait que leur demande de dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel \u00e0 hauteur de 417.600 \u20ac correspondant \u00e0 la moins- value de l\u2019immeuble estim\u00e9e par l\u2019expert W) n\u2019\u00e9tait pas fond\u00e9e sur la base l\u00e9gale appropri\u00e9e, respectivement n\u2019\u00e9tait pas fond\u00e9e sur la r\u00e8gle ou le principe de droit invoqu\u00e9, respectivement n\u2019\u00e9tait pas formul\u00e9e suivant les termes appropri\u00e9s, il lui aurait appartenu de substituer la qualification qu\u2019elle estimait exacte.<\/p>\n

Or, le juge est li\u00e9 par les pr\u00e9tentions des parties qui constituent l\u2019objet du litige. En l\u2019esp\u00e8ce, les demandeurs en cassation demandaient \u00e0 se voir allouer des dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice<\/p>\n

27 mat\u00e9riel en invoquant une moins-value du complexe immobilier acquis en s\u2019appuyant sur un rapport d\u2019expertise unilat\u00e9ral.<\/p>\n

Les juges d\u2019appel se sont livr\u00e9s \u00e0 une analyse de cette expertise pour arriver \u00e0 la conclusion que le pr\u00e9judice invoqu\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas \u00e9tabli, de sorte que leur demande tendant \u00e0 se voir allouer la somme de 417.600 \u20ac \u00e9tait \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Faute de preuve du pr\u00e9judice all\u00e9gu\u00e9, la demande n\u2019aurait pas non plus pu prosp\u00e9rer sur un autre fondement juridique, voire en appliquant une autre r\u00e8gle de droit.<\/p>\n

A suivre le raisonnement des demandeurs en cassation, la Cour d\u2019appel aurait d\u00fb reformuler leurs pr\u00e9tentions et proc\u00e9der comme s\u2019ils avaient demand\u00e9 \u00e0 \u00eatre indemnis\u00e9s d\u2019un autre chef de pr\u00e9judice que celui qu\u2019ils avaient explicitement invoqu\u00e9. Or, l\u2019article 53 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile interdit au juge de transgresser l\u2019objet du litige d\u00e9termin\u00e9 par les pr\u00e9tentions respectives des parties pour statuer ultra pet ita ou extra petita. 33 Il n\u2019appartient pas au juge de formuler la pr\u00e9tention. Il pourrait appliquer une autre qualification juridique \u00e0 la pr\u00e9tention, mais en aucun cas ne peut-il reformuler la pr\u00e9tention elle-m\u00eame. C\u2019est le principe d\u2019immutabilit\u00e9 du litige ou du \u00ab principe dispositif \u00bb du Droit belge.<\/p>\n

La cinqui\u00e8me branche du premier moyen n\u2019est pas fond\u00e9e.<\/p>\n

Sur la sixi\u00e8me branche :<\/p>\n

La sixi\u00e8me branche du premier moyen est tir\u00e9e de la violation de la loi, in specie de l\u2019article 65 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile et de l\u2019article 6 de la Convention europ\u00e9enne des droits de l\u2019Homme.<\/p>\n

Cette branche fait grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat entrepris d\u2019avoir relev\u00e9 d\u2019office un moyen de droit sans inviter les parties \u00e0 leurs observations, de sorte que le principe du contradictoire n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9.<\/p>\n

\u00ab Relever d\u2019office un moyen de droit, c\u2019est faire spontan\u00e9ment application au litige de r\u00e8gles de droit autres que celles dont le demandeur ou le d\u00e9fendeur sollicitait le profit \u00bb 34 , partant \u00abappliquer une r\u00e8gle de droit autre que celle invoqu\u00e9e par les parties \u00bb 35 .<\/p>\n

Le juge ne rel\u00e8ve un moyen d\u2019office, l\u2019obligeant \u00e0 un d\u00e9bat contradictoire, que s\u2019il donne aux faits un fondement juridique autre que celui invoqu\u00e9 par les parties et proc\u00e8de \u00ab par substitution \u00bb.<\/p>\n

32 Page 18 de l\u2019arr\u00eat du 16 d\u00e9cembre 2020 33 R\u00e9p. Pr. Civ. Dalloz, Principes directeurs du proc\u00e8s, section 4 : Objet du litige et pr\u00e9tention- D\u00e9termination de la pr\u00e9tention, n\u00b065 34 Jurisclasseur, Proc\u00e9dure civile, Fasc. 152, n\u00b064<\/p>\n

35 ibidem, Fasc. 114, n\u00b063 36 ibidem, Fasc. 152 , n\u00b0147<\/p>\n

28 Par contre, \u00ab le juge, tenu (\u2026) de trancher le litige conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de droit qui lui \u00e9taient applicables, n\u2019a soulev\u00e9 aucun moyen d\u2019office en donnant \u00e0 sa d\u00e9cision le fondement juridique qui d\u00e9coulait des faits all\u00e9gu\u00e9s.\u00bb<\/p>\n

Une cour d\u2019appel n\u2019est pas tenue d\u2019inviter les parties \u00e0 formuler leurs observations d\u00e8s lors qu\u2019elle se borne \u00e0 v\u00e9rifier l\u2019absence ou la r\u00e9union des conditions d\u2019application de la r\u00e8gle de droit invoqu\u00e9e.<\/p>\n

Un autre arr\u00eat plus r\u00e9cent a statu\u00e9 dans le m\u00eame sens en ce qui concerne l\u2019appr\u00e9ciation de l\u2019\u00e9tendue du pr\u00e9judice : \u00ab que de ces constations et appr\u00e9ciations, faisant ressortir l\u2019existence d\u2019un pr\u00e9judice dont elle a souverainement appr\u00e9ci\u00e9 l\u2019\u00e9tendue, la cour d\u2019appel, qui n\u2019a relev\u00e9 aucun moyen d\u2019office, a pu statuer comme elle l\u2019a fait ; que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9. \u00bb<\/p>\n

En l\u2019absence de moyen relev\u00e9 d\u2019office, la Cour d\u2019appel n\u2019\u00e9tait pas tenue d\u2019inviter les parties \u00e0 pr\u00e9senter des observations.<\/p>\n

La sixi\u00e8me branche du premier moyen n\u2019est pas fond\u00e9e.<\/p>\n

Sur le deuxi\u00e8me moyen de cassation :<\/p>\n

Les demandeurs en cassation reprochent \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 d\u2019avoir dit non fond\u00e9e leur demande en obtention de dommages-int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel subi et d\u2019avoir d\u00e9charg\u00e9 les d\u00e9fendeurs en cassation de la condamnation au paiement de la somme de 417.600 \u20ac avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux aux motifs que<\/p>\n

\u00ab C\u2019est cependant \u00e0 juste titre que le vendeur critique l\u2019expert de ne pas avoir pris en compte dans l\u2019\u00e9valuation du pr\u00e9judice mat\u00e9riel invoqu\u00e9 par les acqu\u00e9reurs, les loyers qu\u2019ils ont per\u00e7us pour la location des diff\u00e9rents lots du complexe immobilier qu\u2019ils ont acquis. La Cour renvoie \u00e0 cet \u00e9gard \u00e0 l\u2019\u00e9change de courriels entre la commune de Hesperange et les acqu\u00e9reurs des 8 et 9 mars 2015 desquels il r\u00e9sulte que les acqu\u00e9reurs ont donn\u00e9 en location certains lots pendant la dur\u00e9e d\u2019un an. La demande des intim\u00e9s tendant \u00e0 se voir allouer la somme de 417.600 \u20ac est d\u00e8s lors en tout \u00e9tat de cause \u00e0 rejeter. \u00bb<\/p>\n

Le moyen est articul\u00e9 en cinq branches.<\/p>\n

Sur la premi\u00e8re branche :<\/p>\n

37 Cass. (F), com, 27 juin 2006, n\u00b005- 13.429<\/p>\n

38 R\u00e9p. Pr. Civ. Dalloz, Principes directeurs du proc\u00e8s, section 4 : Objet du litige et pr\u00e9tention_ Fondement juridique de la pr\u00e9tention, n\u00b0204 et jurisprudence y cit\u00e9e : Cass. 3 e civ. 25 mars 1998 (JCP 1998, IV. 2132)<\/p>\n

39 Cass. com., 21 juin 2016, n\u00b015- 10.771, in\u00e9dit (le moyen \u00e9tait tir\u00e9 d\u2019une violation de l\u2019article 16 du code de proc\u00e9dure civile, ensemble l\u2019article 6 \u00a7 1 de la Convention europ\u00e9enne des droits de l\u2019Homme)<\/p>\n

29 La premi\u00e8re branche est tir\u00e9e d\u2019une violation de la loi, in specie de l\u2019article 89 de la Constitution, des articles 249 et 587 combin\u00e9s du Nouveau code de proc\u00e9dure civile et de l\u2019article 6 de la Convention europ\u00e9enne des droits de l\u2019Homme pour d\u00e9faut de r\u00e9ponse \u00e0 conclusions valant absence de motif.<\/p>\n

Cette branche fait grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat entrepris de ne pas avoir r\u00e9pondu au moyen repris dans les conclusions r\u00e9capitulatives du 2 avril 2020 que l\u2019expert aurait lui-m\u00eame relev\u00e9 dans son rapport que les appartements \u00e9taient lou\u00e9s au moment de sa visite, si bien que n\u00e9cessairement il en aurait tenu compte dans son \u00e9valuation du pr\u00e9judice.<\/p>\n

En tant que tir\u00e9 de la violation de l\u2019article 89 de la Constitution, des articles 249 et 587 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile et de l\u2019article 6 de la Convention europ\u00e9enne des droits de l\u2019Homme le moyen vise le d\u00e9faut de r\u00e9ponse \u00e0 conclusions, qui constitue une forme du d\u00e9faut de motifs, partant un vice de forme. Une d\u00e9cision judiciaire est r\u00e9guli\u00e8re en la forme d\u00e8s qu\u2019elle comporte une motivation, expresse ou implicite, sur le point consid\u00e9r\u00e9.<\/p>\n

En retenant que \u00ab C\u2019est cependant \u00e0 juste titre que le vendeur critique l\u2019expert de ne pas avoir pris en compte dans l\u2019\u00e9valuation du pr\u00e9judice mat\u00e9riel invoqu\u00e9 par les acqu\u00e9reurs, les loyers qu\u2019ils ont per\u00e7us pour la location des diff\u00e9rents lots du complexe immobilier qu\u2019ils ont acquis. La Cour renvoie \u00e0 cet \u00e9gard \u00e0 l\u2019\u00e9change de courriels entre la commune de Hesperange et les acqu\u00e9reurs des 8 et 9 mars 2015 desquels il r\u00e9sulte que les acqu\u00e9reurs ont donn\u00e9 en location certains lots pendant la dur\u00e9e d\u2019un an \u00bb, l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 a r\u00e9pondu aux conclusions des demandeurs en cassation sur la question de la prise en compte de la location par l\u2019expert. La premi\u00e8re branche du deuxi\u00e8me moyen n\u2019est pas fond\u00e9e. Sur la deuxi\u00e8me branche : La deuxi\u00e8me branche du deuxi\u00e8me moyen est tir\u00e9e du d\u00e9faut de base l\u00e9gale au regard des articles 53 et 54 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile. Il est fait grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 d\u2019avoir d\u00e9natur\u00e9 un \u00e9crit clair, in specie le rapport de l\u2019expert W ). L\u2019expos\u00e9 de cette branche est incompr\u00e9hensible. Si le grief est \u00e0 comprendre en ce sens que les juges d\u2019appel auraient statu\u00e9 infra petita ou ultra petita, cet \u00e9l\u00e9ment de moyen est irrecevable, car ces reproches ne donnent pas ouverture \u00e0 cassation, mais \u00e0 requ\u00eate civile. La soussign\u00e9e se permet de renvoyer \u00e0 ses conclusions prises \u00e0 titre principal dans le cadre de la quatri\u00e8me branche du premier moyen, qui sont r\u00e9it\u00e9r\u00e9es \u00e0 cet endroit.<\/p>\n

40 J.et L. Bor\u00e9, La cassation en mati\u00e8re civile, Dalloz 5 e \u00e9d. 2015\/2016, n\u00b077.31<\/p>\n

30 La deuxi\u00e8me branche est irrecevable. Subsidiairement : Le d\u00e9faut de base l\u00e9gale peut \u00eatre d\u00e9fini comme \u00ab l\u2019insuffisance des constations de fait qui sont n\u00e9cessaires pour statuer sur le droit \u00bb.<\/p>\n

Les demandeurs en cassation invoquent la d\u00e9naturation d\u2019un \u00e9crit clair. Ils n\u2019indiquent aucune constatation de fait \u00e0 laquelle les juges du fond auraient omis de proc\u00e9der.<\/p>\n

Cet \u00e9l\u00e9ment de moyen est incompr\u00e9hensible dans la mesure o\u00f9 il n\u2019est pas pr\u00e9cis\u00e9 en quoi il est reproch\u00e9 \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 d\u2019avoir viol\u00e9 par d\u00e9faut de base l\u00e9gale les dispositions vis\u00e9es.<\/p>\n

La deuxi\u00e8me branche du deuxi\u00e8me moyen est irrecevable.<\/p>\n

Plus subsidiairement : Sous le couvert du grief d\u2019un d\u00e9faut de base l\u00e9gale au regard des articles 53 et 54 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile, par la d\u00e9naturation du rapport de l\u2019expert, le moyen ne tend qu\u2019\u00e0 remettre en discussion l\u2019interpr\u00e9tation d\u2019un \u00e9l\u00e9ment de preuve qui rel\u00e8ve du pouvoir souverain des juges du fond et \u00e9chappe au contr\u00f4le de la Cour de cassation ; La deuxi\u00e8me branche du moyen ne saurait \u00eatre accueillie.<\/p>\n

Sur la troisi\u00e8me branche : La troisi\u00e8me branche du deuxi\u00e8me moyen est tir\u00e9e de la violation de la loi, in specie de l\u2019article 89 de la Constitution, des articles 249 et 587 combin\u00e9s du Nouveau code de proc\u00e9dure civile et de l\u2019article 6 de la Convention europ\u00e9enne des droits de l\u2019Homme pour d\u00e9faut de motif.<\/p>\n

Cette branche fait grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat dont pourvoi d\u2019avoir rejet\u00e9 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de leur demande au lieu de retrancher seulement le montant des loyers per\u00e7us pendant un an de l\u2019\u00e9valuation de l\u2019expert et de ne pas avoir motiv\u00e9 le rejet de leur demande.<\/p>\n

Une d\u00e9cision judiciaire est r\u00e9guli\u00e8re en la forme d\u00e8s qu\u2019elle comporte une motivation, expresse ou implicite, sur le point consid\u00e9r\u00e9.<\/p>\n

Le rejet de l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la demande en allocation de dommages et int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel est fond\u00e9e sur les motifs suivants :<\/p>\n

\u00ab C\u2019est cependant \u00e0 juste titre que le vendeur critique l\u2019expert de ne pas avoir pris en compte dans l\u2019\u00e9valuation du pr\u00e9judice mat\u00e9riel invoqu\u00e9 par les acqu\u00e9reurs, les loyers qu\u2019ils ont<\/p>\n

41 J.et L. Bor\u00e9, La cassation en mati\u00e8re civile, Dalloz 5 e \u00e9d. 2015\/2016, n\u00b078.21 42 ibidem, n\u00b077.31<\/p>\n

31 per\u00e7us pour la location des diff\u00e9rents lots du complexe immobilier qu\u2019ils ont acquis. La Cour renvoie \u00e0 cet \u00e9gard \u00e0 l\u2019\u00e9change de courriels entre la commune de Hesperange et les acqu\u00e9reurs des 8 et 9 mars 2015 desquels il r\u00e9sulte que les acqu\u00e9reurs ont donn\u00e9 en location certains lots pendant la dur\u00e9e d\u2019un an. La demande des intim\u00e9s tendant \u00e0 se voir allouer la somme de 417.600 \u20ac est d\u00e8s lors en tout \u00e9tat de cause \u00e0 rejeter. Il s\u2019ajoute, que le pr\u00e9judice r\u00e9parable n'est pas exactement le m\u00eame selon que le contrat a ou non \u00e9t\u00e9 annul\u00e9. Lorsque la victime demande et obtient l'annulation du contrat, elle ne peut se plaindre que des pr\u00e9judices qui subsistent en d\u00e9pit de l'effet r\u00e9troactif attach\u00e9 \u00e0 l'annulation. Peuvent ainsi \u00eatre r\u00e9par\u00e9s des pr\u00e9judices divers tels que la perte de la plus- value apport\u00e9e par l'acheteur au bien qu'il a d\u00fb restituer (Cass. com., 7 mars 1995, n\u00b0 92- 17.188 : JurisData n\u00b0 1995- 000458 ; JCP G 1995, II, 22661, note E. du Rusquec), les frais des emprunts contract\u00e9s pour les besoins de l'acquisition annul\u00e9e (Cass. com., 4 janv. 2000, n\u00b0 96- 16.197 : JurisData n\u00b0 2000- 000108) ou encore les frais de la vente et la commission pay\u00e9e \u00e0 l'agence (Cass. 3e civ., 9 juill. 2013, n\u00b0 12-13.327 : JCP G 2014, doctr. 115, obs. J. Ghestin). En revanche, lorsque la victime se borne \u00e0 demander des dommages-int\u00e9r\u00eats, comme en l\u2019esp\u00e8ce, elle ne peut obtenir r\u00e9paration des divers frais expos\u00e9s \u00e0 l'occasion de la conclusion du contrat. Le seul pr\u00e9judice dont la victime du dol puisse obtenir r\u00e9paration est celui qui r\u00e9sulte de la \u00ab perte d'une chance d'avoir pu contracter \u00e0 d'autres conditions plus avantageuses \u00bb, comme le dit explicitement la Cour de cassation dans ses arr\u00eats de 2010 (Civ. 1re, 25 mars 2010, n\u00b0 09- 12.895, RTD.de r\u00e9 civ. 2010. 322, obs. B. FAGES) et 2012 (Com. 10 juill. 2012, n\u00b0 11-21.954). Il ne peut donc s'agir que de compenser les conditions d\u00e9favorables auxquelles en raison du dol la victime a d\u00fb traiter. Le fait qu'elle poursuive l'ex\u00e9cution du contrat signifie en effet qu'il pr\u00e9sente une certaine utilit\u00e9 pour elle ; ce qui lui interdit de soutenir qu'elle n'aurait pas contract\u00e9 sans le dol. (RTD Civ. 2012, p.732, Patrice JOURDAIN : Dol dans la formation du contrat : quel pr\u00e9judice r\u00e9parable ?). Au regard de ces principes, les acqu\u00e9reurs peuvent tout au plus r\u00e9clamer la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses, s\u2019ils avaient \u00e9t\u00e9 mieux inform\u00e9s par le vendeur et l\u2019agence immobili\u00e8re avant la signature du compromis de vente. Or ni le tribunal, ni la Cour n\u2019ont \u00e9t\u00e9 saisis d\u2019une telle demande. Il y a lieu, par r\u00e9formation, de rejeter la demande des acqu\u00e9reurs en allocation de dommages et int\u00e9r\u00eats pour pr\u00e9judice mat\u00e9riel. \u00bb<\/p>\n

L\u2019arr\u00eat entrepris comporte partant une motivation sur le rejet de l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la demande.<\/p>\n

La troisi\u00e8me branche n\u2019est pas fond\u00e9e.<\/p>\n

32 Sur la quatri\u00e8me branche : La quatri\u00e8me branche du deuxi\u00e8me moyen est tir\u00e9e du d\u00e9faut de base l\u00e9gale au regard de l\u2019article 1382 du Code civil. Les demandeurs en cassation reprochent \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 d\u2019avoir \u00ab rejet\u00e9 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de cette demande [de dommages-int\u00e9r\u00eats \u00e0 hauteur de 417.600 ] en retenant simplement que le montant des loyers per\u00e7us pour la location des diff\u00e9rents lots pendant une ann\u00e9e n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 pris en compte dans l\u2019\u00e9valuation de l\u2019expert \u00bb et que cette constatation, \u00e0 la supposer \u00e9tablie, aurait au mieux justifi\u00e9 le rejet partiel de la demande. La motivation de l\u2019arr\u00eat serait insuffisante dans la mesure o\u00f9 elle serait muette quant au montant correspondant aux 19 ann\u00e9es suppl\u00e9mentaires durant lesquelles les lots auraient pu \u00eatre lou\u00e9s. Cette branche invoque le d\u00e9faut de base l\u00e9gale, et partant l\u2019insuffisance des constatations de fait auxquelles les juges du fond ont proc\u00e9d\u00e9, mais elle n\u2019indique pas quelle serait la constatation de fait \u00e0 laquelle les juges auraient manqu\u00e9 de proc\u00e9der, et qui serait indispensable pour statuer sur le droit. Cet \u00e9l\u00e9ment de moyen ne pr\u00e9cise ni la partie critiqu\u00e9e de la d\u00e9cision ni en quoi elle encourt le reproche all\u00e9gu\u00e9. Il ne r\u00e9pond pas aux exigences de l\u2019article 10 de la loi du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation et doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 irrecevable.<\/p>\n

Subsidiairement : Cette branche proc\u00e8de d\u2019une lecture erron\u00e9e, voire incompl\u00e8te de l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9. En retenant que, pour les motifs plus amplement cit\u00e9s ci-avant dans le cadre de la troisi\u00e8me branche, \u00ab les acqu\u00e9reurs peuvent tout au plus r\u00e9clamer la perte d\u2019une chance d\u2019avoir pu contracter \u00e0 des conditions plus avantageuses, s\u2019ils avaient \u00e9t\u00e9 mieux inform\u00e9s par le vendeur et l\u2019agence immobili\u00e8re avant la signature du compromis de vente \u00bb, la Cour d\u2019appel a motiv\u00e9 le rejet de l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la demande. La quatri\u00e8me branche du deuxi\u00e8me moyen manque en fait. Sur la cinqui\u00e8me branche : La cinqui\u00e8me branche du deuxi\u00e8me moyen est tir\u00e9e de la violation de la loi, in specie des articles 53 et 54 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile. Il est fait grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat dont pourvoi d\u2019avoir omis de statuer sur tout ce qui a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9. Tel que la soussign\u00e9e l\u2019a d\u00e9j\u00e0 expos\u00e9, lorsqu\u2019il est statu\u00e9 infra petita , cela donne ouverture \u00e0 requ\u00eate civile conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 617 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile, mais cela ne donne pas ouverture \u00e0 cassation.<\/p>\n

La cinqui\u00e8me branche du deuxi\u00e8me moyen est irrecevable.<\/p>\n

33 Conclusion<\/p>\n

Le pourvoi est irrecevable en ce qu\u2019il est dirig\u00e9 contre la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e C), mais recevable pour le surplus.<\/p>\n

Le pourvoi n\u2019est pas fond\u00e9.<\/p>\n

Pour le Procureur G\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat, Le premier avocat g\u00e9n\u00e9ral<\/p>\n

Marie-Jeanne Kappweiler<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

N\u00b0 46 \/ 2022 Num\u00e9ro CAS-2021-00051 du registre Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, vingt-quatre mars deux mille vingt-deux. 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