{"id":672367,"date":"2026-04-24T12:53:52","date_gmt":"2026-04-24T10:53:52","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\/"},"modified":"2026-04-24T12:53:52","modified_gmt":"2026-04-24T10:53:52","slug":"vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\/","title":{"rendered":"Vaasan HO 8.3.2022 82 – Kiinteist\u00f6n kauppa"},"content":{"rendered":"
\n
\n

RATKAISUN KESKEINEN SIS\u00c4LT\u00d6<\/h3>\n

Myyj\u00e4 oli vakuuttanut, ett\u00e4 kiinteist\u00f6n alueella ei ole maaper\u00e4\u00e4 pilaavia aineita tai j\u00e4tteit\u00e4. Hovioikeus katsoi, ett\u00e4 myyj\u00e4n olisi pitk\u00e4n hallinta-aikansa ja kiinteist\u00f6n k\u00e4yt\u00f6n perusteella ainakin pit\u00e4nyt olla tietoinen kiinteist\u00f6n alueella sijaitsevasta huonokuntoisesta l\u00e4mmitys\u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4, jossa oli ollut huomattava m\u00e4\u00e4r\u00e4 \u00f6ljy\u00e4. Ostajan ei sen sijaan katsottu tienneen t\u00e4st\u00e4 virheest\u00e4 kauppaa teht\u00e4ess\u00e4 eik\u00e4 sill\u00e4 katsottu olleen velvollisuutta ryhty\u00e4 tarkastamaan kiinteist\u00f6n ominaisuuksia vastoin myyj\u00e4n antamia tietoja sek\u00e4 nimenomaista vakuutusta. Myyj\u00e4 velvoitettiin suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta sopimusrikkomuksen perusteella. (eri\u00e4v\u00e4 mielipide)<\/p>\n

POHJANMAAN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN TUOMIO 9.6.2021 NRO 21218<\/p>\n

OIKEUDENK\u00c4YNTI HOVIOIKEUDESSA<\/h3>\n

A Oy<\/h3>\n

B Oy<\/h3>\n

Riita-asia<\/h3>\n

A Oy vaatii, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus velvoittaa B Oy:n my\u00f6nt\u00e4m\u00e4\u00e4n A Oy:lle hinnanalennusta tai vahingonkorvausta 48.186,25 \u20ac korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaan m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyvine viiv\u00e4styskorkoineen haasteen tiedoksiantop\u00e4iv\u00e4st\u00e4 lukien.<\/p>\n

Lis\u00e4ksi A Oy vaatii, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus velvoittaa B Oy:n korvaamaan A Oy:n oikeudenk\u00e4yntikulut t\u00e4ss\u00e4 asiassa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaan m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyvine laillisine viiv\u00e4styskorkoineen.<\/p>\n

– – –<\/p>\n

B Oy pyyt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 Pohjanmaan k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus<\/h3>\n

1. hylk\u00e4\u00e4 kanteen kokonaisuudessaan, ja<\/p>\n

2. velvoittaa A Oy:n korvaamaan B Oy:n asianosais- ja oikeudenk\u00e4yntikulut 12.721,84 euroa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti korkolain mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen siit\u00e4 lukien kun tuomion antamisesta on kulunut kuukausi<\/p>\n

– Myyj\u00e4 on \/ ei ole j\u00e4tt\u00e4nyt ilmoittamatta kiinteist\u00f6n k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyj\u00e4 tiesi tai h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt tiet\u00e4\u00e4,<\/p>\n

– Kiinteist\u00f6ss\u00e4 on salainen virhe \/ ei ole salaista virhett\u00e4,<\/p>\n

– Kantaja on tiennyt \/ ei ole tiennyt s\u00e4ili\u00f6st\u00e4,<\/p>\n

– Kantajan selonottovelvollisuus,<\/p>\n

– Onko reklamaatio tehty ajoissa.<\/p>\n

C on m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4m\u00e4ns\u00e4 tai perustettavan yhti\u00f6n lukuun ostanut kiinteist\u00f6n – – – B Oy:lt\u00e4 13.11.2015 allekirjoitetulla kiinteist\u00f6n kauppakirjalla. Kiinteist\u00f6kaupan ehdot ilmenev\u00e4t kauppakirjasta. C on perustanut kantajayhti\u00f6n ja sittemmin myynyt sen osakekannan D:lle.<\/p>\n

Kiinteist\u00f6ll\u00e4 – – – on kaupanteon ajankohtana sijainnut vanhoja teollisuus-, varasto- ja toimistorakennuksia, jotka ovat kiinteist\u00f6n aineosina ja tarpeistona kuuluneet kauppaan. Kyseess\u00e4 on ollut Oy G Ab:n tuotantolaitos, joka on ollut toiminnassa 1950-luvulta 2010-luvulle. Kaupanteon ajankohtana toiminta oli p\u00e4\u00e4ttynyt. Rakennusten l\u00e4mmitysmuotona on ollut \u00f6ljyl\u00e4mmitys ja l\u00e4mmitys\u00f6ljys\u00e4ili\u00f6it\u00e4 on ollut kolme. L\u00e4mmitys\u00f6ljys\u00e4ili\u00f6iden kuntoa ja sis\u00e4lt\u00f6\u00e4 ei ollut tutkittu kaupanteon ajankohtana. Maaper\u00e4n pilaantuneisuutta oli tutkittu ja sit\u00e4 koskeva H Oy:n tutkimusraportti 29.4.2015 oli liitettyn\u00e4 kauppakirjaan. Raportin mukaan kiinteist\u00f6n maaper\u00e4 oli puhdas.<\/p>\n

Kyseisell\u00e4 kiinteist\u00f6ll\u00e4 tapahtui 23.7.2020 \u00f6ljyvahinko. \u00d6ljyvahinko tapahtui siten, ett\u00e4 kiinteist\u00f6ll\u00e4 sijainneesta, rikkoontuneesta l\u00e4mmitys\u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4 on p\u00e4\u00e4ssyt nestett\u00e4, joka on ollut \u00f6ljy\u00e4 ja \/ tai \u00f6ljyyntynytt\u00e4 vett\u00e4, salaojakaivannon kautta maaper\u00e4\u00e4n. Kyseess\u00e4 oli rakennuksen alla oleva s\u00e4ili\u00f6, jonka t\u00e4ytt\u00f6putki oli rakennuksen sein\u00e4ss\u00e4 maanpinnan yl\u00e4puolella toisen s\u00e4ili\u00f6n t\u00e4ytt\u00f6putken vieress\u00e4. Rikkoontuneessa s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4 olleen nesteen tarkempi laatu ja maaper\u00e4\u00e4n p\u00e4\u00e4sseen nesteen tarkempi m\u00e4\u00e4r\u00e4 eiv\u00e4t ole tiedossa. Rikkoontuneen l\u00e4mmitys\u00f6ljys\u00e4ili\u00f6n vetoisuus on ollut 3000 litraa.<\/p>\n

Kiinteist\u00f6ll\u00e4 on kes\u00e4ll\u00e4 – syksyll\u00e4 2020 toteutettu \u00f6ljyvahingon torjuntat\u00f6it\u00e4 sek\u00e4 pilaantuneen maaper\u00e4n kunnostushanke. Toimenpiteist\u00e4 on aiheutunut kantajayhti\u00f6lle 48.186,25 euron kustannukset.<\/p>\n

1. Myyj\u00e4 on \/ ei ole j\u00e4tt\u00e4nyt ilmoittamatta kiinteist\u00f6n k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyj\u00e4 tiesi tai h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt tiet\u00e4\u00e4.<\/p>\n

$137<\/p>\n

2. Kantaja on tiennyt \/ ei ole tiennyt s\u00e4ili\u00f6st\u00e4 ja kantajan selonottovelvollisuus.<\/p>\n

$138<\/p>\n

3. Kiinteist\u00f6ss\u00e4 on salainen virhe\/ei ole salaista virhett\u00e4<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 s\u00e4ili\u00f6 ja siell\u00e4 s\u00e4ilytett\u00e4v\u00e4 polttoaine ovat vanhan teollisuuskiinteist\u00f6n normaaliominaisuuksia. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 kyseess\u00e4 oleva kiinteist\u00f6 ei ole maakaaren 2 luvun 17 \u00a7:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusti poikennut laadultaan merkitt\u00e4v\u00e4sti siit\u00e4, mit\u00e4 myydyn kaltaiselta kiinteist\u00f6lt\u00e4 voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellytt\u00e4\u00e4.<\/p>\n

4. Reklamaatio<\/p>\n

Kokkolassa sattui 23.7.2020 \u00f6ljyvahinko, jonka laatu ja laajuus ilmenev\u00e4t ELY-keskuksen oheisesta muistiosta. Se saastutti melko laajalti paikallista vesist\u00f6\u00e4 ja sen l\u00e4hteeksi ilmeni B Oy:n em. kaupalla myym\u00e4n kiinteist\u00f6n alueella sijaitseva vanha \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6. A Oy otti edell\u00e4 selostetun vahingon tapahduttua 13.8.2020 yhteytt\u00e4 B Oy:hyn ja ilmoitti varaavansa oikeuden esitt\u00e4\u00e4 vaatimuksia. B Oy vastasi 3.9.2020 ja kiisti kaiken vastuunsa. A Oy reklamoi n\u00e4in ollen heti, kun se sai tiet\u00e4\u00e4 \u00f6ljyvahingosta ja siis kiinteist\u00f6ss\u00e4 olleesta virheest\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 reklamaatio on tehty ajoissa.<\/p>\n

ELY-keskuksen muistiosta 24.7.2020 ilmenee, ett\u00e4 s\u00e4ili\u00f6n luukun avaamisen j\u00e4lkeen s\u00e4ili\u00f6n todettiin olevan t\u00e4ynn\u00e4 poltto\u00f6ljy\u00e4 tai poltto\u00f6ljyn sekaista vett\u00e4. S\u00e4ili\u00f6 imettiin tyhj\u00e4ksi imuautoon ja s\u00e4ili\u00f6 huudeltiin puhtaaksi. Imuauton mittauksen perusteella s\u00e4ili\u00f6n tilavuudeksi saatiin 3000 litraa. Imuautossa oli jo aikaisemmin y\u00f6ll\u00e4 tarkastuskaivoista imetty\u00e4 \u00f6ljyist\u00e4 vett\u00e4 siten, ett\u00e4 yhteism\u00e4\u00e4r\u00e4 imuautossa oli noin 5500 litraa. Etel\u00e4-Pohjanmaan johtavan ymp\u00e4rist\u00f6tarkastajan 8.10.2020 antaman lausunnon mukaan s\u00e4ili\u00f6n poiston yhteydess\u00e4 havaittiin, ett\u00e4 s\u00e4ili\u00f6 oli t\u00e4ynn\u00e4 poltto\u00f6ljy\u00e4 tai poltto\u00f6ljyn sekaista vett\u00e4. Massanvaihdolla alueelta poistettiin yhteens\u00e4 noin 210 tonnia \u00f6ljyhiilivedyill\u00e4 pilaantunutta maa-ainesta ja \u00f6ljyll\u00e4 pilaantunutta vett\u00e4 imuautolla yhteens\u00e4 noin 47 tonnia. Yll\u00e4 mainitun perusteella k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 kysymyksess\u00e4 on ollut laaja \u00f6ljyvahinko ja se on johtunut siit\u00e4, ett\u00e4 s\u00e4ili\u00f6 oli t\u00e4ynn\u00e4 poltto\u00f6ljy\u00e4 tai poltto\u00f6ljyn sekaista vett\u00e4.<\/p>\n

A Oy katsoo, ett\u00e4 13.11.2015 kiinteist\u00f6nkauppaa rasittaa laatuvirhe. Kiinteist\u00f6 ei vastaa kauppakirjan ehtoa siit\u00e4, ettei se sis\u00e4ll\u00e4 maaper\u00e4n tai vesist\u00f6n pilaantumista aiheuttavia aineita. B Oy on tuottamuksensa lis\u00e4ksi nimenomaisesti suostunut siihen, ett\u00e4 se vastaa vahingoista, jos sellaisia vastoin kauppakirjassa annettua lupausta ilmenee. Siksi kauppaa rasittaa MK 2:17.1:n kohdassa tarkoitettu virhe ja B Oy on velvollinen hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen.<\/p>\n

$13a<\/p>\n

Ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen. Vahingon m\u00e4\u00e4r\u00e4 48.186,25 \u20ac on riidaton.<\/p>\n

Maakaari 2 luku 17 \u00a7 1 mom. 1 k. ja 2 mom.<\/p>\n

Vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajalle hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena 48.186,25 euroa viiv\u00e4styskorkoineen 24.11.2020 lukien.<\/p>\n

k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Bj\u00f6rn Beijar.<\/p>\n

P\u00e4\u00e4k\u00e4sittely<\/h3>\n

Hovioikeus on 3.2.2022 toimittanut asiassa p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyn, josta on laadittu erillinen p\u00f6yt\u00e4kirja.<\/p>\n

Valitus<\/h3>\n

B Oy (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s myyj\u00e4) on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio kumotaan, myyj\u00e4 vapautetaan kaikesta suoritusvelvollisuudesta A Oy:lle (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s ostaja) ja ett\u00e4 ostaja velvoitetaan korvaamaan myyj\u00e4n oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudesta 12.721,84 eurolla ja hovioikeudesta 6.480,57 eurolla, molemmat m\u00e4\u00e4r\u00e4t laillisine viiv\u00e4styskorkoineen.<\/p>\n

Vastaus<\/h3>\n

A Oy on vaatinut, ett\u00e4 valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja ett\u00e4 B Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudesta 8.550,90 eurolla laillisine viiv\u00e4styskorkoineen.<\/p>\n

Todistelu<\/h3>\n

Hovioikeudessa on otettu vastaan sama todistelu kuin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa lukuun ottamatta A Oy:n kirjallista todistetta nro 6, yhteenveto.<\/p>\n

Perustelut<\/h3>\n

Asiassa esitetty kirjallinen todistusaineisto on koskenut sittemmin p\u00e4\u00e4osin riidattomiksi todettuja seikkoja. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion sivuilta 12-13 ilmenev\u00e4t asian ratkaisemisen kannalta olennaiset riidattomat seikat. Lis\u00e4ksi hovioikeudessa ovat riidattomia seuraavat seikat:<\/p>\n

– Kiinteist\u00f6ll\u00e4 kaupantekohetkell\u00e4 olleet rakennukset ovat olleet purkukuntoisia ja kauppakirjan mukaan kohde on myyty purettavaksi.<\/p>\n

– Kauppakirjan ehtojen mukaan kiinteist\u00f6n hallinta on siirtynyt C:lle helmikuussa vuonna 2016 ja vaaranvastuu 13.11.2015.<\/p>\n

– Myyj\u00e4 on kauppakirjassa antanut seuraavan vakuutuksen: \u201dMyyj\u00e4 ilmoittaa, ett\u00e4 k\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4 olevien tietojen perusteella kaupan kohteena olevalla alueella ei ole myyj\u00e4n tiedon mukaan j\u00e4tteit\u00e4 tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaper\u00e4n tai pohjaveden pilaantumista, tai muita kuin mit\u00e4 ilmenee liitteen\u00e4 1 olevasta maaper\u00e4tutkimuksesta. Jos maaper\u00e4ss\u00e4 on muita j\u00e4tteit\u00e4 tai aineita kuin mit\u00e4 ilmenee mainitusta maaper\u00e4tutkimuksesta, myyj\u00e4 vastaa n\u00e4iden j\u00e4tteiden ja aineiden kaikkinaisista puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista.\u201d<\/p>\n

– C on myynyt A Oy:n osakekannan D:lle 24.8.2018 allekirjoitetulla kauppakirjalla. Kauppahinta on maksettu 31.10.2018, mink\u00e4 j\u00e4lkeen omistus- ja hallintaoikeus on siirtynyt D:lle.<\/p>\n

– D on saanut tiet\u00e4\u00e4 kolmannesta rakennuksen betonilattian alla noin viiden metrin syvyydess\u00e4 sijaitsevasta 3000 litran \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4 kiinteist\u00f6n entiselt\u00e4 talonmiehelt\u00e4 E:lt\u00e4 vuonna 2018 omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisen j\u00e4lkeen.<\/p>\n

– D on poistanut kiinteist\u00f6lt\u00e4 kaksi muuta \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6t\u00e4.<\/p>\n

– Reklamaatio on tehty 13.8.2020.<\/p>\n

– Massanvaihdolla on alueelta poistettu yhteens\u00e4 noin 210 tonnia \u00f6ljyhiilivedyll\u00e4 pilaantunutta maa-ainesta. \u00d6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4 on imetty yhteens\u00e4 noin 47 tonnia \u00f6ljyll\u00e4 pilaantunutta vett\u00e4.<\/p>\n

Myyj\u00e4n valituksen johdosta kysymys on ensisijaisesti siit\u00e4, onko kiinteist\u00f6ss\u00e4 MK 2:17.1:n 1-3 tai 5 kohdissa tarkoitettu laatuvirhe eli onko rakennuksen alla sijainneessa \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6ss\u00e4 ollut poltto\u00f6ljy\u00e4 kaupantekohetkell\u00e4 vastoin kauppakirjan nimenomaista vakuutusta ja onko ostajalla t\u00e4m\u00e4n vuoksi oikeus hinnanalennukseen ja\/tai oikeus saada myyj\u00e4lt\u00e4 korvaus vahingostaan. Lis\u00e4ksi kysymys on myyj\u00e4n selonotto- ja tiedonantovelvollisuudesta sek\u00e4 ostajan ennakko- ja j\u00e4lkitarkastusvelvollisuudesta. Edelleen kysymys on siit\u00e4, onko ostaja reklamoinut virheest\u00e4 kohtuullisessa ajassa.<\/p>\n

Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 kiinteist\u00f6kaupan olennaisena tarkoituksena on ollut, ett\u00e4 ostaja ryhtyy asemakaavamuutosten my\u00f6t\u00e4 kehitt\u00e4m\u00e4\u00e4n vanhaa teollisuuskiinteist\u00f6\u00e4 jollakin aikav\u00e4lill\u00e4. Oletuksena on siten ollut kummankin kaupan osapuolen tieten, ettei kiinteist\u00f6ll\u00e4 olevilla rakennuksilla ole ostajalle k\u00e4ytt\u00f6arvoa, vaan ne tullaan purkamaan ja kiinteist\u00f6lle tullaan rakentamaan uusi rakennus tai rakennuksia riippuen alueen asemakaavamuutoksista.<\/p>\n

Myyj\u00e4 on vakuuttanut kauppakirjassa, ett\u00e4 kiinteist\u00f6n alueella ei ole maaper\u00e4\u00e4 pilaavia aineita tai j\u00e4tteit\u00e4, mik\u00e4 vakuutus on perustunut myyj\u00e4n pitk\u00e4aikaisen omistus- ja hallinta-ajan tiet\u00e4mykseen kiinteist\u00f6st\u00e4 sek\u00e4 H Oy:n 29.4.2015 laatiman tutkimuksen havaintoihin siit\u00e4, ett\u00e4 maaper\u00e4 on ollut puhdas. \u00d6ljyvahingon tapahduttua 23.7.2020 on kuitenkin ilmennyt, ett\u00e4 kiinteist\u00f6ll\u00e4 on ollut suuri m\u00e4\u00e4r\u00e4 ymp\u00e4rist\u00f6lle vaarallista poltto\u00f6ljy\u00e4 s\u00e4ilytettyn\u00e4 vanhassa 1980-luvulla k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 poistetussa \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6ss\u00e4, mik\u00e4 ilmenee my\u00f6s ELY-keskuksen 24.7.2020 laatimasta raportista (s. 2).<\/p>\n

Keskeinen riitakysymys t\u00e4lt\u00e4 osin on se, koskeeko kauppakirjassa annettu vakuutus s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4 ollutta \u00f6ljy\u00e4 vai onko se ollut esimerkiksi kiinteist\u00f6n l\u00e4mmitysj\u00e4rjestelm\u00e4n vuoksi sellainen normaali kiinteist\u00f6n ominaisuus, jota ehdolla ei ole tarkoitettu. T\u00e4lt\u00e4 osin hovioikeus toteaa ensiksi, ett\u00e4 kaupan tausta huomioon ottaen myyj\u00e4nkin tiedossa on ollut, ett\u00e4 rakennusta tai siten my\u00f6sk\u00e4\u00e4n l\u00e4mmitysj\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4 ei tultaisi k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4\u00e4n ostajan toiminnassa. Kauppakirjaan on lis\u00e4ksi merkitty, ett\u00e4 rakennukset ovat purkukuntoisia. N\u00e4in ollen myyj\u00e4 ei ole voinut olettaa ostajan tulevan k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4\u00e4n l\u00e4mmitysj\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4 tai ett\u00e4 sen ominaisuudet olisivat ylip\u00e4\u00e4t\u00e4\u00e4n merkityksellisi\u00e4 ostajalle.<\/p>\n

Toisaalta ostajan kannalta merkityksellist\u00e4 on ollut kaupan tarkoituksen perusteella se, ett\u00e4 kiinteist\u00f6n jalostaminen tulevaisuudessa olisi mahdollista ilman riski\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 sen maaper\u00e4st\u00e4 l\u00f6ytyisi vaarallisia aineita tai j\u00e4tteit\u00e4 tai ett\u00e4 kiinteist\u00f6n l\u00e4mmitysj\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4n liittyvist\u00e4 \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6ist\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n aiheutuisi riski\u00e4 ymp\u00e4rist\u00f6n pilaantumisesta. T\u00e4t\u00e4 tarkoitusta osoittaa my\u00f6s myyj\u00e4n sitoutuminen vastaamaan muiden kuin maaper\u00e4tutkimuksessa mainittujen maaper\u00e4st\u00e4 l\u00f6ytyvien j\u00e4tteiden tai aineiden puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista.<\/p>\n

$14a<\/p>\n

Myyj\u00e4n tietoisuus virheest\u00e4 on merkityksellinen arvioitaessa muun ohella niin sanottua tiedonantovirhett\u00e4 (MK 2:17.1:n 3 kohta) ja ostajan tietoisuus vastaavasti rajoittaa oikeutta vedota virheeseen MK 2:22:n mukaisesti. Lis\u00e4ksi osapuolten tietoisuudella on merkityst\u00e4 sen kannalta, voidaanko virhett\u00e4 pit\u00e4\u00e4 salaisena (MK 2:17.1:n 5 kohta). Myyj\u00e4n tietoisuudelle voidaan antaa merkityst\u00e4 my\u00f6s kauppakirjan ehdon kannalta, sill\u00e4 myyj\u00e4n ilmoituksen mukaan \u201dk\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4 olevien tietojen perusteella\u201d alueella ei olisi ymp\u00e4rist\u00f6lle haitallisia aineita. Viel\u00e4 tietoisuudella on merkityst\u00e4 tarkasteltaessa reklamaatiovelvollisuutta (MK 2:25).<\/p>\n

Myyj\u00e4n on katsottava olleen tietoinen virheest\u00e4, tai myyj\u00e4n olisi ainakin pit\u00e4nyt olla tietoinen kiinteist\u00f6ll\u00e4 vastoin vakuutusta varastoituna olleesta \u00f6ljyst\u00e4, jo sen perusteella, ett\u00e4 se on omistanut ja hallinnut kaupan kohteena ollutta teollisuuskiinteist\u00f6\u00e4 useita kymmeni\u00e4 vuosia ja tullut siten tiet\u00e4m\u00e4\u00e4n muun ohella alueella sijaitsevat \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6t ja niiden i\u00e4n ja kunnon sek\u00e4 \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6ihin sis\u00e4ltyneen poltto\u00f6ljyn m\u00e4\u00e4r\u00e4t ja s\u00e4ili\u00f6iden tyhjent\u00e4miset. Myyj\u00e4 on joka tapauksessa ollut olennaisesti ostajaa paremmassa asemassa varmistumaan kauppakirjan sis\u00e4lt\u00e4m\u00e4n vakuutuksen paikkansapit\u00e4vyydest\u00e4. Myyj\u00e4 on my\u00f6s korostanut oikeudenk\u00e4ynniss\u00e4 sit\u00e4, ett\u00e4 t\u00e4llainen tarkastus olisi voitu tehd\u00e4 verrattain helposti. Kysymys ei n\u00e4in ollen ole salaisesta virheest\u00e4.<\/p>\n

Arvioitaessa ostajan tietoisuutta on j\u00e4lleen otettava huomioon kaupan tarkoitus eli se, ett\u00e4 ostaja on hankkinut kiinteist\u00f6n rakennukset purkukuntoisina. Ostajalla ei myyj\u00e4n tieten ole ollut erityist\u00e4 syyt\u00e4 tarkastaa esimerkiksi l\u00e4mmitysj\u00e4rjestelm\u00e4n ominaisuuksia tai kuntoa, joista toisaalta myyj\u00e4 on ollut hyvin tietoinen. Viel\u00e4 v\u00e4hemm\u00e4n ostajalla on ollut tarvetta perehty\u00e4 siihen mahdollisuuteen, ett\u00e4 alueen \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6ihin liittyisi ymp\u00e4rist\u00f6vahingon vaara, sill\u00e4 myyj\u00e4 on antanut t\u00e4t\u00e4 koskevan nimenomaisen vakuutuksen kauppakirjassa. Ostajayhti\u00f6n omistajaksi tullut D oli lis\u00e4ksi saanut kaupanteon j\u00e4lkeen tietoonsa kiinteist\u00f6n entiselt\u00e4 talonmiehelt\u00e4 E:lt\u00e4 rakennuksen alla sijaitsevasta, 1980-luvulla k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 poistetusta \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4. E oli t\u00e4ll\u00f6in kertonut, ett\u00e4 s\u00e4ili\u00f6 oli tyhj\u00e4, mik\u00e4 vastasi myyj\u00e4n antamaa vakuutusta sek\u00e4 ennen kauppaa tehtyj\u00e4 maaper\u00e4tutkimuksia. Ostajalla ei ole n\u00e4iss\u00e4 olosuhteissa ollut erityist\u00e4 syyt\u00e4 ep\u00e4ill\u00e4 myyj\u00e4n antamien tietojen paikkansapit\u00e4vyytt\u00e4.<\/p>\n

Edell\u00e4 todetun perusteella myyj\u00e4n on pitk\u00e4n hallinta-aikansa ja kiinteist\u00f6n k\u00e4yt\u00f6n perusteella katsottava tulleen tietoiseksi tai myyj\u00e4n olisi ainakin pit\u00e4nyt tulla tietoiseksi v\u00e4itetyst\u00e4 virheest\u00e4 eli kiinteist\u00f6n alueella sijaitsevasta huonokuntoisesta l\u00e4mmitys\u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4, jossa on vastoin kaupan ehtoja ollut huomattava m\u00e4\u00e4r\u00e4 \u00f6ljy\u00e4. Koska kysymys on ollut j\u00e4tteest\u00e4 tai aineesta, joka saattaa aiheuttaa maaper\u00e4n tai pohjaveden pilaantumista, kiinteist\u00f6 ei ominaisuuksiltaan ole ollut sellainen kuin on sovittu (MK 2:17.1:n 1 kohta).<\/p>\n

Myyj\u00e4 on j\u00e4tt\u00e4ess\u00e4\u00e4n ilmoittamatta ostajalle \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4 ja sen sis\u00e4lt\u00e4m\u00e4st\u00e4 \u00f6ljyst\u00e4 lis\u00e4ksi ennen kaupan tekemist\u00e4 j\u00e4tt\u00e4nyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteist\u00f6n k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n tai arvoon vaikuttavasta kiinteist\u00f6n laatua koskevasta ominaisuudesta, josta myyj\u00e4 tiesi tai h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt tiet\u00e4\u00e4, ja laiminly\u00f6nnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (MK 2:17.1:n 3 kohta). Virheen vaikuttavuus perustuu erityisesti siihen myyj\u00e4n tiedossa olleeseen seikkaan, ett\u00e4 ostaja hankki kiinteist\u00f6n kehitett\u00e4v\u00e4ksi, mist\u00e4 syyst\u00e4 maaper\u00e4n puhtaudella on ollut erityinen merkitys ostajalle.<\/p>\n

Ostajan ei sen sijaan edell\u00e4 kuvatuissa olosuhteissa ole oletettava tienneen virheest\u00e4 kauppaa teht\u00e4ess\u00e4 eik\u00e4 sill\u00e4 ole ollut erityisi\u00e4 syit\u00e4 eik\u00e4 siten velvollisuutta ryhty\u00e4 tarkastamaan kiinteist\u00f6n ominaisuuksia vastoin myyj\u00e4n antamia tietoja sek\u00e4 nimenomaista vakuutusta (MK 2:22). Samoista syist\u00e4 ostajan ei olisi pit\u00e4nyt havaita virhett\u00e4 ennen \u00f6ljyvahingon tapahtumista eli reklamaatio ei ole viiv\u00e4stynyt (MK 2:25).<\/p>\n

Ostaja on vaatinut kanteessa hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei ole eritellyt, kumman seuraamuksen se on tuominnut myyj\u00e4n suoritusvelvollisuuden perusteeksi. Hinnanalennuksesta s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n MK 2:31:ss\u00e4 ja vahingonkorvauksesta MK 2:32:ss\u00e4.<\/p>\n

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, ett\u00e4 myyj\u00e4 vastaisi vasta kaupanteon j\u00e4lkeen ilmenevist\u00e4 virheist\u00e4 ennen kaikkea vahingonkorvauksen muodossa: \u201dHinnanalennus perustuu kaupan kohteen arvoon kaupantekohetkell\u00e4, joten j\u00e4lkivahinkoja ei voida ottaa huomioon laskettaessa tai arvioitaessa hinnanalennusta\u201d (Matti Ilmari Niemi, Maakaaren j\u00e4rjestelm\u00e4 I. 2. painos, Helsinki 2016, s. 428). Myyj\u00e4n virhevastuuta koskeva s\u00e4\u00e4ntely ei kuitenkaan sin\u00e4ns\u00e4 n\u00e4ytt\u00e4isi est\u00e4v\u00e4n hinnanalennuksen tuomitsemista j\u00e4lkivahinkojen ilmetess\u00e4. Lain esit\u00f6iss\u00e4 on todettu, ett\u00e4 ostaja voi aina vaatia hinnanalennusta, kun kiinteist\u00f6 ei vastaa sit\u00e4, mit\u00e4 ostajalla on oikeus edellytt\u00e4\u00e4 (HE 120\/1994 vp s. 62).<\/p>\n

Hinnanalennus ja vahingonkorvaus eroavat kuitenkin monin tavoin toisistaan. Hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa kauppahintaa suhteessa virheelliseen kiinteist\u00f6\u00f6n, mist\u00e4 syyst\u00e4 merkityst\u00e4 on my\u00f6s sill\u00e4, onko luovutus tehty markkinahintaa halvemmalla tai kalliimmalla. Hinnanalennusta ja vahingonkorvausta ei makseta p\u00e4\u00e4llekk\u00e4isin\u00e4, mutta vahingonkorvausta on mahdollista vaatia yli hinnanalennuksen. Vahinkona voidaan vaatia ja m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 korvattavaksi my\u00f6s esimerkiksi virheen seurauksena saamatta j\u00e4\u00e4nyt kiinteist\u00f6n tuotto tai sopimusrikkomuksen selvitt\u00e4misest\u00e4 aiheutuneita kuluja. Toisaalta vahingonkorvaus edellytt\u00e4\u00e4 myyj\u00e4n tuottamusta, joten myyj\u00e4 voi v\u00e4ltt\u00e4\u00e4 korvausvastuun osoittamalla toimineensa huolellisesti. Vahingonkorvaus ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n tule lainkaan kysymykseen vaatimuksen perustuessa salaiseen virheeseen (HE 120\/1994 vp s. 62\u201364).<\/p>\n

T\u00e4ss\u00e4 asiassa ostajan kannevaatimus perustuu m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n Kokkolan kaupungin ja ymp\u00e4rist\u00f6viranomaisten korvausvaatimuksiin. Kiinteist\u00f6n arvon kannalta sen kehitt\u00e4mismahdollisuudet ovat olleet ostajalle keskeisi\u00e4. Maakaaren esit\u00f6iden mukaan myyj\u00e4n tiedonantovelvollisuuden laiminly\u00f6nti merkitsee yleens\u00e4 huolimattomuutta (HE 120\/1994 vp s. 64). T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa ei ole syyt\u00e4 toisenlaiseen arviointiin, joten myyj\u00e4n menettely\u00e4 on edell\u00e4 osapuolten tietoisuudesta lausutuin perustein pidett\u00e4v\u00e4 tuottamuksellisena. Kun otetaan lis\u00e4ksi huomioon, ett\u00e4 korvausm\u00e4\u00e4r\u00e4 ei perustu niink\u00e4\u00e4n kiinteist\u00f6n kauppahinnan ja todellisen arvon v\u00e4liseen ep\u00e4suhtaan, vaan my\u00f6hemmin ilmenneen \u00f6ljyvahingon aiheuttamiin ennallistamiskustannuksiin, k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomitseman m\u00e4\u00e4r\u00e4n vahvistetaan olevan kokonaisuudessaan vahingonkorvausta eik\u00e4 hinnanalennusta.<\/p>\n

Asian n\u00e4in p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 B Oy on velvollinen korvaamaan A Oy:n arvonlis\u00e4verottomat oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudesta laillisine viiv\u00e4styskorkoineen. Hovioikeus hyv\u00e4ksyy OTT J:n laskun kohtuullisena suhteessa asian laatuun ja laajuuteen. Laskuun lis\u00e4t\u00e4\u00e4n todistaja E:lle ennakkoon maksettu palkkio 100 euroa.<\/p>\n

Tuomiolauselma<\/h3>\n

Valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.<\/p>\n

B Oy velvoitetaan korvaamaan A Oy:n oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudesta 8.550,90 eurolla korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisp\u00e4iv\u00e4st\u00e4 lukien.<\/p>\n

\u00c4\u00e4nestys.<\/p>\n

ERI MIELT\u00c4 OLEVAN J\u00c4SENEN LAUSUNTO ASIASSA S 21\/747<\/h3>\n

Hovioikeudenneuvos Tapio Kaarniemi:<\/h3>\n

Kysymyksenasettelu<\/h3>\n

A Oy (ostaja) on vaatinut B Oy:lt\u00e4 (myyj\u00e4) hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kiinteist\u00f6kaupan teon j\u00e4lkeen v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ns\u00e4 laatuvirheen perusteella. Myyj\u00e4 oli ennen kaupantekoa vakuuttanut, ettei alueella ole aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaper\u00e4n tai pohjaveden pilaantumista, ja ottanut vastatakseen muiden kuin maaper\u00e4tutkimuksessa ilmenneiden aineiden puhdistamiskustannuksista. Myyj\u00e4 ei ollut kertonut rakennuksen alla olleesta k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 poistetusta vanhasta \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4, jossa on kaupantekohetkell\u00e4 ollut \u00f6ljy\u00e4, mist\u00e4 syyst\u00e4 kiinteist\u00f6ll\u00e4 on ostajan hallinta-aikana aiheutunut \u00f6ljyvahinko. Ostaja on reklamoinut ajoissa saatuaan tiet\u00e4\u00e4 \u00f6ljyvahingosta ja laatuvirheest\u00e4.<\/p>\n

Myyj\u00e4 on ostajan vaatimukset torjuakseen v\u00e4itt\u00e4nyt muun ohella, ett\u00e4 ostaja on tiennyt \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4, ett\u00e4 siin\u00e4 ei ole kaupantekohetkell\u00e4 ollut \u00f6ljy\u00e4 ja ett\u00e4 reklamaatio on my\u00f6h\u00e4stynyt.<\/p>\n

N\u00e4ytt\u00f6<\/h3>\n

Kiinteist\u00f6kaupan 13.11.2015 kohteena on ollut vanha teollisuuskiinteist\u00f6, joka on ostettu purettavaksi. Kauppakirjaan sis\u00e4ltyv\u00e4n ehdon mukaan myyj\u00e4 on ilmoittanut, ett\u00e4 \u201dk\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4 olevien tietojen perusteella kaupan kohteena olevalla alueella ei ole myyj\u00e4n tiedon mukaan j\u00e4tteit\u00e4 tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaper\u00e4n tai pohjaveden pilaantumista, muita kuin mit\u00e4 ilmenee liitteen\u00e4 1 olevasta maaper\u00e4tutkimuksesta. Jos maaper\u00e4ss\u00e4 on muita j\u00e4tteit\u00e4 tai aineita kuin ilmenee mainitusta maaper\u00e4tutkimuksesta, myyj\u00e4 vastaa n\u00e4iden j\u00e4tteiden ja aineiden kaikkinaisista puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista.\u201d Maaper\u00e4tutkimuksesta laaditun raportin 29.4.2015 mukaan rakennusta ymp\u00e4r\u00f6iv\u00e4st\u00e4 sek\u00e4 \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6n ymp\u00e4rill\u00e4 olevasta maaper\u00e4st\u00e4 on otettu n\u00e4ytteet yhteens\u00e4 viidest\u00e4 pisteest\u00e4, analyysitulokset on esitetty nelj\u00e4st\u00e4 pisteest\u00e4 ja maaper\u00e4 on ollut puhdas.<\/p>\n

Kertomansa mukaan C ei ollut tarkastanut kiinteist\u00f6\u00e4 koska oli luottanut maaper\u00e4n tutkimusraporttiin ja edell\u00e4 mainittuun myyj\u00e4n vakuutukseen. Lis\u00e4ksi kiinteist\u00f6 oli ollut tarkoitus purkaa ja sen arvo oli perustunut uuteen kaavaan, mist\u00e4 myyj\u00e4kin oli tiennyt. C:ll\u00e4 ei ollut ollut tietoa \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6ist\u00e4. H\u00e4n oli kiinteist\u00f6yhti\u00f6n D:lle 24.8.2018 myydess\u00e4\u00e4n k\u00e4ytt\u00e4nyt v\u00e4litt\u00e4j\u00e4\u00e4.<\/p>\n

Kertomansa mukaan D oli tiennyt, ett\u00e4 C ei ollut tarkastanut kiinteist\u00f6\u00e4. D oli k\u00e4ynyt kiinteist\u00f6ll\u00e4 v\u00e4litt\u00e4j\u00e4n kanssa monta kertaa. My\u00f6s h\u00e4n oli luottanut tutkimusraporttiin ja myyj\u00e4n vakuutukseen. Muutama viikko osakkeiden oston 24.8.2018 j\u00e4lkeen D oli kuullut kiinteist\u00f6lle kutsumaltaan E:lt\u00e4, joka oli ennen kaupantekoa toiminut kiinteist\u00f6ll\u00e4 kiinteist\u00f6nhoitajana, myyj\u00e4n hallinta-aikana, ett\u00e4 rakennuksen betonilaatan alla on \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6, joka oli poistettu k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 1980-luvulla ja oli tuolloin tyhjennetty. D:n toimesta kiinteist\u00f6lt\u00e4 oli poistettu kaksi s\u00e4ili\u00f6t\u00e4, joista toisessa oli \u00f6ljy\u00e4. Maaper\u00e4\u00e4 oli n\u00e4iden kahden s\u00e4ili\u00f6n kohdalta puhdistettu, purkuty\u00f6t oli aloitettu ja salaojia oli kaivettu. T\u00f6iden valmistuttua kes\u00e4ll\u00e4 vuonna 2020 oli satanut runsaasti ja oli ilmennyt, ett\u00e4 s\u00e4ili\u00f6st\u00e4, jonka oli pit\u00e4nyt olla tyhj\u00e4, oli vuotanut poltto\u00f6ljy\u00e4, mist\u00e4 oli aiheutunut \u00f6ljyvahinko.<\/p>\n

Kertomansa mukaan E oli toiminut kiinteist\u00f6ll\u00e4 kiinteist\u00f6nhoitajana vuodesta 1990 l\u00e4htien ja oli huolehtinut \u00f6ljyn tilaamisesta kahteen s\u00e4ili\u00f6\u00f6n, jotka olivat olleet k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4 h\u00e4nen toimiessa kiinteist\u00f6nhoitajana. S\u00e4ili\u00f6ist\u00e4 vanhempi oli tyhjennetty E:n j\u00e4\u00e4dess\u00e4 el\u00e4kkeelle. H\u00e4n oli senkin j\u00e4lkeen huolehtinut kiinteist\u00f6st\u00e4 ennen kaupantekoa. E oli kuullut D:lle kolmannesta s\u00e4ili\u00f6st\u00e4 antamansa tiedot kiinteist\u00f6ll\u00e4 1980-luvulla toimineelta talonmiehelt\u00e4. E oli kuulemansa perusteella ollut siin\u00e4 k\u00e4sityksess\u00e4, ett\u00e4 k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 poistetussa s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4 ei ollut \u00f6ljy\u00e4. S\u00e4ili\u00f6\u00f6n oli joskus 1980-luvulla voitu tankata \u00f6ljy\u00e4 vahingossa. T\u00e4m\u00e4n ja toisen s\u00e4ili\u00f6n t\u00e4ytt\u00f6putket olivat sijainneet rakennuksen vierell\u00e4 vierekk\u00e4in. T\u00e4ytt\u00f6putket oli katkaistu ostajan hallinta-aikana ilmeisesti ojankaivun yhteydess\u00e4, joten kyseiseen s\u00e4ili\u00f6\u00f6n oli voinut p\u00e4\u00e4st\u00e4 sadevett\u00e4.<\/p>\n

Pelastuslaitos on saanut ilmoituksen \u00f6ljyvahingosta 23.7.2020. Elinkeino-, liikenne- ja ymp\u00e4rist\u00f6keskuksen (Ely) tarkastusk\u00e4ynnist\u00e4 24.7.2020 laaditun muistion mukaan vuotanut s\u00e4ili\u00f6 on paikallistettu viem\u00e4rikameralla \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6n t\u00e4ytt\u00f6putken kautta. S\u00e4ili\u00f6 on sijainnut noin viisi metri\u00e4 rakennuksen sis\u00e4ll\u00e4 betonilattian alla. S\u00e4ili\u00f6n luukku on paikallistettu kaivinkoneella kaivamalla. Luukun avaamisen j\u00e4lkeen s\u00e4ili\u00f6n on todettu olevan t\u00e4ynn\u00e4 polttooljy\u00e4 tai poltto\u00f6ljyn sekaista vett\u00e4. S\u00e4ili\u00f6 on tyhjennetty imuautoon ja huuhdeltu puhtaaksi. S\u00e4ili\u00f6n tilavuudeksi on saatu 3000 litraa. S\u00e4ili\u00f6 on todettu huonokuntoiseksi ja sen molemmat p\u00e4\u00e4dyt puhki ruostuneiksi.<\/p>\n

Kiinteist\u00f6ll\u00e4 toteutetuista \u00f6ljyvahingon torjuntat\u00f6ist\u00e4 ja pilaantuneen maaper\u00e4n kunnostuksesta on aiheutunut ostajalle 48.186,25 euron kustannukset.<\/p>\n

Onko ostaja tiennyt rakennuksen alla olevasta s\u00e4ili\u00f6st\u00e4?<\/p>\n

Teollisuuskiinteist\u00f6ll\u00e4 on sen toiminnan aikana k\u00e4ytetty poltto\u00f6ljy\u00e4.<\/p>\n

Kiinteist\u00f6ll\u00e4 on kaupantekohetkell\u00e4 13.11.2015 ollut kolme \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6t\u00e4, kaksi rakennuksen v\u00e4litt\u00f6m\u00e4ss\u00e4 l\u00e4heisyydess\u00e4, joista toisessa on kaupantekohetkell\u00e4 ollut \u00f6ljy\u00e4, ja kolmas maaper\u00e4ss\u00e4 rakennuksen betonilaatan alla. Ei ole v\u00e4itetty, ett\u00e4 myyj\u00e4 olisi kertonut s\u00e4ili\u00f6ist\u00e4 ostajalle. Sit\u00e4, ett\u00e4 C ei ollut tarkastanut kiinteist\u00f6\u00e4, ja sit\u00e4, ett\u00e4 D oli tullut tiet\u00e4m\u00e4\u00e4n kolmannesta s\u00e4ili\u00f6st\u00e4 vasta syksyll\u00e4 2018, ei ole aihetta ep\u00e4ill\u00e4. N\u00e4in ollen on osoitettu, ett\u00e4 ostaja ei ole kaupantekohetkell\u00e4 tiennyt kolmannesta s\u00e4ili\u00f6st\u00e4.<\/p>\n

Onko s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4 ollut kaupantekohetkell\u00e4 \u00f6ljy\u00e4?<\/p>\n

$150<\/p>\n

Onko poltto\u00f6ljy ollut asianmukaisesti s\u00e4ilytettyn\u00e4 s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4?<\/p>\n

Poltto\u00f6ljy\u00e4 ei ole ollut asiamukaista s\u00e4ilytt\u00e4\u00e4 1980-luvulla k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 poistetussa vanhassa s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4.<\/p>\n

Kauppakirjaan sis\u00e4ltynyt ehto<\/h3>\n

Edell\u00e4 kuvatussa kauppakirjan ehtokohdassa on katsottava sovitun, ett\u00e4 myyj\u00e4 vastaa puhdistamiskustannuksista, mik\u00e4li kaupanteon j\u00e4lkeen ostajan suoritettua tarpeellisiksi katsomansa tutkimukset ilmenee, ett\u00e4 aikaisemmin teollisuusk\u00e4yt\u00f6ss\u00e4 olleen poltto\u00f6ljy\u00e4 toiminnassaan k\u00e4ytt\u00e4neen kiinteist\u00f6n maaper\u00e4ss\u00e4 on ymp\u00e4rist\u00f6lle haitallisia j\u00e4tteit\u00e4 tai aineita, joita ei ole todettu aikaisemmassa maaper\u00e4tutkimuksessa.<\/p>\n

Ostaja taas on edellytt\u00e4nyt saavansa kiinteist\u00f6n, jonka maaper\u00e4ss\u00e4 ei ole ep\u00e4puhtauksia. Sen kannettavaksi ei pit\u00e4nyt tulla puhdistamiskuluja, jotka ostajan mukaan kuuluvat kauppakirjan sopimusehdon mukaan myyj\u00e4n vastattaviksi.<\/p>\n

Kiinteist\u00f6n oltua pitk\u00e4\u00e4n ostajan hallinnassa on ilmennyt \u00f6ljyvahinko, joka on johtunut siit\u00e4, ett\u00e4 rakennuksen lattian alla maaper\u00e4ss\u00e4 olleesta s\u00e4ili\u00f6st\u00e4 on vuotanut poltto\u00f6ljy\u00e4. Selv\u00e4\u00e4 on, ett\u00e4 t\u00e4st\u00e4 aiheutuneita huomattavia puhdistamiskustannuksia ei kauppaan sitouduttaessa ollut ennakoitu.<\/p>\n

Myyj\u00e4n selonotto- ja tiedonantovelvollisuus<\/h3>\n

Myyj\u00e4n on t\u00e4ytynyt olla tietoinen kolmannesta \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4, joka oli poistettu k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 sen hallinta-aikana. E:n kertomukseen n\u00e4hden on ilmeist\u00e4, ett\u00e4 myyj\u00e4 ei ole kaupantekohetkell\u00e4 tiennyt, ett\u00e4 rakennuksen alla olevassa s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4 on \u00f6ljy\u00e4. Myyj\u00e4ll\u00e4 on kuitenkin ollut hyvin aikaa selvitt\u00e4\u00e4, onko s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4 \u00f6ljy\u00e4 ja onko myyj\u00e4n ilmoitus siit\u00e4, ett\u00e4 alueella ei ole ymp\u00e4rist\u00f6\u00e4 vaarantavia aineita, siihen n\u00e4hden virheellinen. Myyj\u00e4 ei ole ennen kaupantekoa ilmoittanut ostajalle rakennuksen alla olevasta k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 poistetusta \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4 eik\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 sen tyhjyytt\u00e4 ei ollut tarkistettu, vaikka n\u00e4m\u00e4 tiedot ovat olleet teollisuuskiinteist\u00f6n kaupassa ja sanottuun myyj\u00e4n vakuutukseenkin n\u00e4hden erityisen merkityksellisi\u00e4. Myyj\u00e4n olisi pit\u00e4nyt olla selvill\u00e4, ett\u00e4 s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4 on \u00f6ljy\u00e4, ja selvitt\u00e4\u00e4 ostajalle, millainen maaper\u00e4n pilaantumisriski s\u00e4ili\u00f6\u00f6n oli liittynyt. Myyj\u00e4 on t\u00e4lt\u00e4 osin laiminly\u00f6nyt selonotto- ja iedonantovelvollisuutensa.<\/p>\n

Myyj\u00e4 on kuitenkin ennen kaupantekoa antanut ostajalle tiedon alueella teett\u00e4m\u00e4st\u00e4\u00e4n maaper\u00e4tutkimuksesta ja lis\u00e4ksi ilmoittanut, ett\u00e4 alueella ei myyj\u00e4n tiedon mukaan ole muita j\u00e4tteit\u00e4 tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaper\u00e4n tai pohjaveden pilaantumista kuin mit\u00e4 ilmenee maaper\u00e4tutkimuksesta. Myyj\u00e4 on my\u00f6s ottanut vastatakseen ja siten my\u00f6s taloudellisen riskin mahdollisista piiloon j\u00e4\u00e4neist\u00e4 haitallisista aineista aiheutuvista puhdistamiskustannuksista.<\/p>\n

Maaper\u00e4tutkimuksen mukaan maaper\u00e4 on ollut kaupantekohetkell\u00e4 puhdas. Kauppaa teht\u00e4ess\u00e4 ei ole ollut todenn\u00e4k\u00f6ist\u00e4, ett\u00e4 maaper\u00e4ss\u00e4 olisi piiloon j\u00e4\u00e4neit\u00e4 pilaavia aineita, joita ei ollut voitu maaper\u00e4tutkimuksessa todeta. Maaper\u00e4n pilaantumista on kuitenkin l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti ollut syyt\u00e4 ep\u00e4ill\u00e4 ottaen huomioon maaper\u00e4tutkimus ja se, ett\u00e4 myyj\u00e4 on ottanut vastatakseen piiloon j\u00e4\u00e4neist\u00e4 aineista aiheutuneista puhdistamiskustannuksista. Poltto\u00f6ljy on saattanut maaper\u00e4\u00e4n joutuessaan aiheuttaa pilaantumista tai sen vaaraa laajemminkin kuin on todettu maaper\u00e4tutkimuksessa. Pilaantumisriski\u00e4 ei siten ole voitu t\u00e4ysin sulkea pois. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n inhimillisen virheen mahdollisuutta kuten sit\u00e4, ett\u00e4 rakennuksen alla olevaan vanhaan s\u00e4ili\u00f6\u00f6n olisi j\u00e4\u00e4nyt \u00f6ljy\u00e4, ei ole voitu t\u00e4ysin sulkea pois.<\/p>\n

Myyj\u00e4 ei kuitenkaan ole voinut havaita ostajan olleen tiet\u00e4m\u00e4t\u00f6n kolmannesta \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4. Ostaja on kauppakirjassa vakuuttanut tutustuneesta kaupankohteeseen huolellisesti. Myyj\u00e4 ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole antanut ostajalle ennen kaupantekoa sellaista tietoa eik\u00e4 ole nimenomaisesti vakuuttanut, ett\u00e4 s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4 ei olisi \u00f6ljy\u00e4.<\/p>\n

Ostajan tarkastusvelvollisuus<\/h3>\n

Ostaja on tiennyt edell\u00e4 kerrotusta kauppakirjaan merkityst\u00e4 myyj\u00e4n ilmoituksesta ja maaper\u00e4n tutkimusraportista. Tutkimusraportti on osaltaan vaikuttanut siihen, millaisen k\u00e4sityksen ostaja on kaupan kohteesta ennen kaupantekoa voinut muodostaa. Ostajalla ei ole ollut syyt\u00e4 ep\u00e4ill\u00e4 asiakirjoista ilmenevien tietojen paikkansapit\u00e4vyytt\u00e4 eik\u00e4 tarkistaa muulla tavoin asiakirjoista ilmenevi\u00e4 seikkoja. Ostajalla ei siten ole ennen kaupantekoa ollut velvollisuutta tarkistaa myyj\u00e4n antamien tietojen paikkansapit\u00e4vyytt\u00e4. Ostaja on l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti saanut luottaa myyj\u00e4lt\u00e4 saamiinsa tietoihin. Ostaja on syksyll\u00e4 vuonna 2018 tullut tiet\u00e4m\u00e4\u00e4n kolmannesta s\u00e4ili\u00f6st\u00e4 ja samalla saanut v\u00e4\u00e4r\u00e4n tiedon siit\u00e4, ett\u00e4 s\u00e4ili\u00f6 oli tyhjennetty. Kiinteist\u00f6lt\u00e4 on ostajan toimesta poistettu kaksi s\u00e4ili\u00f6t\u00e4 ja puhdistettu maata niiden kohdalta.<\/p>\n

Ennakkotarkastusvelvollisuuden lis\u00e4ksi ostajalla on kaupanteon j\u00e4lkeinen tarkastusvelvollisuus. Saatuaan kiinteist\u00f6n hallintaansa ostaja voi todeta ennakkotarkastuksen piiriin kuulumattomat viat ja puutteet, joita ei ole aiemmin havaittu.<\/p>\n

$152<\/p>\n

Kaupantekohetkell\u00e4 vaaranvastuu on siirtynyt ostajalle. Edell\u00e4 lausuttuun n\u00e4hden ostajalla on muutoinkin ollut erityinen syy olla huolellinen ja aktiivinen. Ostaja oli hankkinut kiinteist\u00f6n purettavaksi, oli vakuuttanut kauppakirjassa tutustuneesta kaupankohteeseen huolellisesti ja oli poistanut kiinteist\u00f6lt\u00e4 kaksi s\u00e4ili\u00f6t\u00e4, joista toisessa on ollut \u00f6ljy\u00e4. Kolmannen s\u00e4ili\u00f6n t\u00e4ytt\u00f6putki on ollut rakennuksen sein\u00e4n vierustalla n\u00e4kyvill\u00e4 toisen s\u00e4ili\u00f6n t\u00e4ytt\u00f6putken vieress\u00e4 ja siten helposti havaittavissa. Se, onko s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4 \u00f6ljy\u00e4, olisi ollut helposti selvitett\u00e4viss\u00e4 s\u00e4ili\u00f6n t\u00e4ytt\u00f6putken kautta esimerkiksi kaapelilla. Ostaja olisi saanut selon kolmannen s\u00e4ili\u00f6n olemassaolosta aikaisemmin my\u00f6s esimerkiksi kiinteist\u00f6nhoitajalta. Viivyttelem\u00e4ll\u00e4 ostaja on ottanut tietoisen liiketaloudellisen riskin siit\u00e4, ett\u00e4 maaper\u00e4ss\u00e4 mahdollisesti olevat ep\u00e4puhtaudet j\u00e4\u00e4v\u00e4t havaitsematta ja maaper\u00e4n puhdistustarpeet osoittautuvat ennakoitua suuremmiksi.<\/p>\n

Edell\u00e4 kerrotuissa olosuhteissa ja tilanteessa ostajalta on voitu edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 h\u00e4n kiinteist\u00f6n hallinnan saatuaan viivyttelem\u00e4tt\u00e4 tarkistaa sen huolellisesti. Ostajalla on ollut mahdollisuus hallita ja v\u00e4hent\u00e4\u00e4 poltto\u00f6ljyyn liittynytt\u00e4 pilaantumisen ja vahingon riski\u00e4. Ostaja olisi aktiivisesti ja huolellisesti toimiessaan tullut tiet\u00e4m\u00e4\u00e4n kolmannesta s\u00e4ili\u00f6st\u00e4 ja sen sis\u00e4lt\u00e4m\u00e4st\u00e4 \u00f6ljyst\u00e4 varsin pian kiinteist\u00f6n hallinnan saatuaan. Ostaja olisi siten voinut havaita v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ns\u00e4 virheen, jota ei ollut aiemmin havaittu.<\/p>\n

Reklamaation oikea-aikaisuus<\/h3>\n

Myyj\u00e4n virhevastuun kannalta on merkityksellist\u00e4, onko ostaja ajoissa esitt\u00e4nyt reklamaation, jonka kohteena on ollut se, ett\u00e4 maaper\u00e4ss\u00e4 rakennuksen alla sijainneessa kolmannessa s\u00e4ili\u00f6ss\u00e4 on ollut kaupantekohetkell\u00e4 \u00f6ljy\u00e4.<\/p>\n

Maakaaren 2 luvun 25 \u00a7:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei h\u00e4n ilmoita virheest\u00e4 ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyj\u00e4lle kohtuullisessa ajassa siit\u00e4, kun h\u00e4n havaitsi virheen tai kun h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt se havaita.<\/p>\n

Reklamaatiovelvollisuus on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty myyj\u00e4n suojaamiseksi. Tavoitteena on, ett\u00e4 virhetilanteet selvitet\u00e4\u00e4n nopeasti. Ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Se, mit\u00e4 kulloinkin on pidett\u00e4v\u00e4 kohtuullisena reklamaatioaikana, on harkittava tapauskohtaisesti. Reklamaatioaika alkaa kulua siit\u00e4 ajankohdasta lukien, kun ostajan olisi pit\u00e4nyt ymm\u00e4rt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 kohteessa on vastapuolen vastuulle kuuluva virhe. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittely\u00e4 ja todistelua ja voi perustaa myyj\u00e4lle oikeutetun luottamuksen siihen, ett\u00e4 kaupan kohde on sopimuksen mukainen tai ett\u00e4 havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksett\u00f6mi\u00e4 (KKO 2008:8, kohta 5). Reklamaatioajan kuluttua umpeen myyj\u00e4n ei tarvitse en\u00e4\u00e4 varautua kaupan kohdetta koskeviin vaatimuksiin ostajan taholta.<\/p>\n

Kokoavasti voidaan todeta, ett\u00e4 asianosaisilla on ollut pitk\u00e4 kokemus kiinteist\u00f6kaupoista. Myyj\u00e4n ja ostajan asema on ollut tasavertainen. Kaupankohteena on ollut teollisuuskiinteist\u00f6, joka on hankittu purettavaksi, jolla on k\u00e4ytetty poltto\u00f6ljy\u00e4 l\u00e4mmitykseen ja jolla on sijainnut osin vanhoja \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6it\u00e4. Kiinteist\u00f6ll\u00e4 on ennen kaupantekoa tehty maaper\u00e4tutkimus. Myyj\u00e4 on ilmoittanut kauppakirjassa, ett\u00e4 k\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4 olevien tietojen perusteella kaupan kohteena olevalla alueella ei ole myyj\u00e4n tiedon mukaan j\u00e4tteit\u00e4 tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaper\u00e4n tai pohjaveden pilaantumista, muita kuin mit\u00e4 ilmenee maaper\u00e4tutkimuksesta. Lis\u00e4ksi myyj\u00e4 on ottanut vastatakseen puhdistamiskustannuksista, joita aiheutuu kaupanteon j\u00e4lkeen maaper\u00e4ss\u00e4 ilmenevist\u00e4 j\u00e4tteist\u00e4 tai aineista, joita ei ole todettu maaper\u00e4tutkimuksessa. Myyj\u00e4 ei ole ennen kaupantekoa ilmoittanut ostajalle rakennuksen alla olevasta k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 poistetusta \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4 eik\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 sen tyhjyytt\u00e4 ei ollut tarkistettu.<\/p>\n

Ostaja on kaupanteon 13.11.2015 j\u00e4lkeen saanut kiinteist\u00f6n hallinnan helmikuussa vuonna 2016 ja on syksyll\u00e4 2018 tullut tiet\u00e4m\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 rakennuksen alla on \u00f6ljys\u00e4ili\u00f6. S\u00e4ili\u00f6st\u00e4 vuotaneesta poltto\u00f6ljyst\u00e4 aiheutunut \u00f6ljyvahinko ja v\u00e4itetty virhe on ilmennyt 23.7.2020, noin nelj\u00e4 ja puoli vuotta kaupanteon j\u00e4lkeen. Vuoto on johtunut korroosiosta, ymp\u00e4rist\u00f6n vaikutuksesta tapahtuvasta sy\u00f6pymisest\u00e4, joka on aiheuttanut vanhaan s\u00e4ili\u00f6\u00f6n reiki\u00e4. Reklamaatio on tehty elokuussa vuonna 2020.<\/p>\n

Edell\u00e4 kerrotuissa olosuhteissa on perusteltua, ett\u00e4 myyj\u00e4 voi vapautua virhevastuustaan pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n ajan kulumisen perusteella. N\u00e4iss\u00e4 olosuhteissa reklamaatioajan on katsottava alkaneen kiinteist\u00f6n hallinnan saannista. Ostaja on ollut passiivinen ja huolimaton virheen havaitsemisessa. Ostaja olisi voinut edell\u00e4 todetulla tavalla vaivatta selvitt\u00e4\u00e4 v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ns\u00e4 virheen aiemmin ja vaatimuksensa sen perusteella. Ostaja ei ole reagoinut riitt\u00e4v\u00e4n ajoissa ottaen huomioon my\u00f6s myyj\u00e4n oikeussuojan tarve. Ostaja ei ole tehnyt virheilmoitusta kohtuullisessa ajassa siit\u00e4, kun h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt virhe havaita. Reklamaatio on ostajan hallinnan saannin j\u00e4lkeen tehty my\u00f6h\u00e4ss\u00e4, vasta noin nelj\u00e4n ja puolen vuoden kuluttua. T\u00e4m\u00e4n vuoksi ostajan on katsottava menett\u00e4neen oikeutensa vedota v\u00e4itettyyn laatuvirheeseen ja myyj\u00e4 vapautuu vastuusta v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ll\u00e4\u00e4n tavalla sen johdosta, ett\u00e4 ostaja on reklamoinut liian my\u00f6h\u00e4\u00e4n.<\/p>\n

N\u00e4ill\u00e4 perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio on kumottava ja A Oy:n kanne on hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.<\/p>\n

Olen velvollinen ottamaan kantaa oikeudenk\u00e4yntikulujen korvausvelvollisuuteen enemmist\u00f6n ratkaisun perusteella, ja olen niilt\u00e4 osin samaa mielt\u00e4 kuin enemmist\u00f6.<\/p>\n

Lainvoimainen<\/h3>\n

Kantaja<\/h3>\n

Vastaaja<\/h3>\n

Asia<\/h3>\n

KANNE<\/h3>\n

Vaatimukset<\/h3>\n

VASTAUS<\/h3>\n

RIITAISET SEIKAT<\/h3>\n

K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN RATKAISU<\/h3>\n

Riidattomat seikat<\/h3>\n

Riidanalaiset seikat<\/h3>\n

Laatuvirhe<\/h3>\n

Lainkohdat<\/h3>\n

TUOMIOLAUSELMA<\/h3>\n

Asian on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa ratkaissut<\/h3>\n

Hovioikeuden ratkaisu<\/h3>\n

Asian tausta ja kysymyksenasettelu<\/h3>\n

Virhe<\/h3>\n

Osapuolten tietoisuus virheest\u00e4<\/h3>\n

Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset<\/h3>\n

Virheen seuraamukset<\/h3>\n

Oikeudenk\u00e4yntikulut<\/h3>\n

Asian ovat hovioikeudessa ratkaisseet<\/h3>\n

Lainvoimaisuustiedot:<\/h3>\n<\/div>\n
\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a><\/p>\n

Finlex open data, CC BY 4.0. Documentation open data verifiee le 2026-04-12 ; les endpoints judgment documentes renvoient 404 pour les types case-law exposes par le frontend, fallback actuel sur les pages publiques data.finlex.fi.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

RATKAISUN KESKEINEN SIS\u00c4LT\u00d6 Myyj\u00e4 oli vakuuttanut, ett\u00e4 kiinteist\u00f6n alueella ei ole maaper\u00e4\u00e4 pilaavia aineita tai j\u00e4tteit\u00e4. Hovioikeus katsoi, ett\u00e4 myyj\u00e4n olisi pitk\u00e4n hallinta-aikansa ja kiinteist\u00f6n k\u00e4yt\u00f6n perusteella ainakin pit\u00e4nyt olla tietoinen kiinteist\u00f6n alueella sijaitsevasta huonokuntoisesta l\u00e4mmitys\u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4, jossa oli ollut huomattava m\u00e4\u00e4r\u00e4 \u00f6ljy\u00e4. Ostajan ei sen sijaan katsottu tienneen t\u00e4st\u00e4 virheest\u00e4 kauppaa teht\u00e4ess\u00e4 eik\u00e4 sill\u00e4 katsottu…<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[7740],"kji_court":[23712],"kji_chamber":[23713],"kji_year":[32183],"kji_subject":[7646],"kji_keyword":[35702,23724,17038,23723,23721],"kji_language":[7949],"class_list":["post-672367","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-finlande","kji_court-cours-dappel-de-finlande","kji_chamber-cours-dappel","kji_year-32183","kji_subject-divers","kji_keyword-kauppa","kji_keyword-keskeinen","kji_keyword-kiinteiston","kji_keyword-ratkaisun","kji_keyword-vaasan","kji_language-finnois"],"yoast_head":"\nVaasan HO 8.3.2022 82 - Kiinteist\u00f6n kauppa - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"zh_CN\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Vaasan HO 8.3.2022 82 - Kiinteist\u00f6n kauppa\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"RATKAISUN KESKEINEN SIS\u00c4LT\u00d6 Myyj\u00e4 oli vakuuttanut, ett\u00e4 kiinteist\u00f6n alueella ei ole maaper\u00e4\u00e4 pilaavia aineita tai j\u00e4tteit\u00e4. Hovioikeus katsoi, ett\u00e4 myyj\u00e4n olisi pitk\u00e4n hallinta-aikansa ja kiinteist\u00f6n k\u00e4yt\u00f6n perusteella ainakin pit\u00e4nyt olla tietoinen kiinteist\u00f6n alueella sijaitsevasta huonokuntoisesta l\u00e4mmitys\u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4, jossa oli ollut huomattava m\u00e4\u00e4r\u00e4 \u00f6ljy\u00e4. Ostajan ei sen sijaan katsottu tienneen t\u00e4st\u00e4 virheest\u00e4 kauppaa teht\u00e4ess\u00e4 eik\u00e4 sill\u00e4 katsottu...\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"\u9884\u8ba1\u9605\u8bfb\u65f6\u95f4\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"25 \u5206\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\\\/\",\"name\":\"Vaasan HO 8.3.2022 82 - Kiinteist\u00f6n kauppa - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#website\"},\"datePublished\":\"2026-04-24T10:53:52+00:00\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"zh-Hans\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\\\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Jurisprudences\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":3,\"name\":\"Vaasan HO 8.3.2022 82 – Kiinteist\u00f6n kauppa\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"description\":\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"zh-Hans\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#organization\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"zh-Hans\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"width\":2114,\"height\":1253,\"caption\":\"Kohen Avocats\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\"}}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO Premium plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Vaasan HO 8.3.2022 82 - Kiinteist\u00f6n kauppa - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\/","og_locale":"zh_CN","og_type":"article","og_title":"Vaasan HO 8.3.2022 82 - Kiinteist\u00f6n kauppa","og_description":"RATKAISUN KESKEINEN SIS\u00c4LT\u00d6 Myyj\u00e4 oli vakuuttanut, ett\u00e4 kiinteist\u00f6n alueella ei ole maaper\u00e4\u00e4 pilaavia aineita tai j\u00e4tteit\u00e4. Hovioikeus katsoi, ett\u00e4 myyj\u00e4n olisi pitk\u00e4n hallinta-aikansa ja kiinteist\u00f6n k\u00e4yt\u00f6n perusteella ainakin pit\u00e4nyt olla tietoinen kiinteist\u00f6n alueella sijaitsevasta huonokuntoisesta l\u00e4mmitys\u00f6ljys\u00e4ili\u00f6st\u00e4, jossa oli ollut huomattava m\u00e4\u00e4r\u00e4 \u00f6ljy\u00e4. Ostajan ei sen sijaan katsottu tienneen t\u00e4st\u00e4 virheest\u00e4 kauppaa teht\u00e4ess\u00e4 eik\u00e4 sill\u00e4 katsottu...","og_url":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\/","og_site_name":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"\u9884\u8ba1\u9605\u8bfb\u65f6\u95f4":"25 \u5206"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\/","name":"Vaasan HO 8.3.2022 82 - Kiinteist\u00f6n kauppa - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","isPartOf":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#website"},"datePublished":"2026-04-24T10:53:52+00:00","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\/#breadcrumb"},"inLanguage":"zh-Hans","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/vaasan-ho-8-3-2022-82-kiinteiston-kauppa\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Jurisprudences","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/"},{"@type":"ListItem","position":3,"name":"Vaasan HO 8.3.2022 82 – Kiinteist\u00f6n kauppa"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#website","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/","name":"Kohen Avocats","description":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.","publisher":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"zh-Hans"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#organization","name":"Kohen Avocats","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"zh-Hans","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","contentUrl":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","width":2114,"height":1253,"caption":"Kohen Avocats"},"image":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#\/schema\/logo\/image\/"}}]}},"jetpack_likes_enabled":false,"jetpack_sharing_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision\/672367","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision"}],"about":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/types\/kji_decision"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=672367"}],"wp:term":[{"taxonomy":"kji_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_country?post=672367"},{"taxonomy":"kji_court","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_court?post=672367"},{"taxonomy":"kji_chamber","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_chamber?post=672367"},{"taxonomy":"kji_year","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_year?post=672367"},{"taxonomy":"kji_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_subject?post=672367"},{"taxonomy":"kji_keyword","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_keyword?post=672367"},{"taxonomy":"kji_language","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_language?post=672367"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}