{"id":674365,"date":"2026-04-24T18:56:50","date_gmt":"2026-04-24T16:56:50","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-janvier-2022-n-2019-00705\/"},"modified":"2026-04-24T18:56:54","modified_gmt":"2026-04-24T16:56:54","slug":"cour-superieure-de-justice-13-janvier-2022-n-2019-00705","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-janvier-2022-n-2019-00705\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 13 janvier 2022, n\u00b0 2019-00705"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Arr\u00eat N\u00b0 2\/22 – III \u2013 CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du treize janvier deux mille vingt -deux.<\/p>\n

Num\u00e9ro CAL -2019-00705 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition:<\/p>\n

Alain THORN, pr\u00e9sident de chambre, Paul VOUEL, conseiller, Anne-Fran\u00e7oise GREMLING, conseiller, Isabelle HIPPERT, greffier.<\/p>\n

Entre :<\/p>\n

le Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence \u00ab X \u00bb, \u00e9tablie \u00e0 L-(\u2026), repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic, la S\u00e0rl SOC 1) , \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-(\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e elle- m\u00eame par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le n\u00b0 B x,<\/p>\n

appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Gilbert RUKAVINA de Diekirch du 26 juin 2019,<\/p>\n

comparant par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e Etude d\u2019Avocats GROSS & Associ\u00e9s s.\u00e0 r.l., inscrite sur la liste V du tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-2155 Luxembourg, 78, M\u00fchlenweg, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre David GROSS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant professionnellement \u00e0 la m\u00eame adresse,<\/p>\n

et :<\/p>\n

1) A, et son \u00e9pouse, 2) B, tous deux demeurant \u00e0 L -(\u2026),<\/p>\n

intim\u00e9s aux fins du susdit exploit RUKAVINA,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Jos\u00e9 LOPES GONCALVES , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Diekirch.<\/p>\n

2 LA COUR D'APPEL:<\/p>\n

Vu l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture de l\u2019instruction du 7 juin 2021.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier du 18 d\u00e9cembre 2017, le syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence X (ci-apr\u00e8s \u00ab le SYNDICAT \u00bb) a fait assigner les \u00e9poux A et B \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch pour les voir condamner au paiement du montant de 12.082,98 euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde. Il a, en outre, sollicit\u00e9 la majoration du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal de trois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois suivant la signification du jugement \u00e0 intervenir, a r\u00e9clam\u00e9 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros et a conclu \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement \u00e0 intervenir ainsi qu\u2019\u00e0 la condamnation d\u2019A et de B aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance.<\/p>\n

A l\u2019appui de sa demande, le SYNDICAT a expos\u00e9 qu\u2019A et B avaient \u00e9t\u00e9 les propri\u00e9taires d\u2019un studio dans la r\u00e9sidence X sise \u00e0 L-(\u2026) et qu\u2019ils lui redevaient le montant de 12.082,98 euros.<\/p>\n

Le montant initialement red\u00fb – avant l\u2019intervention d\u2019un paiement de la somme de 4.190 euros – se serait d\u00e9compos\u00e9 comme suit :<\/p>\n

– 9.443,48 euros au titre de solde du d\u00e9compte retenu lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 20 septembre 2016, – 3.898,35 euros au titre du budget pr\u00e9visionnel pour la p\u00e9riode allant du 1 er<\/p>\n

janvier 2016 au 17 mars 2017, – 1.000 euros au titre d\u2019\u00ab estimation \u00bb pour la consommation d\u2019eau et d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, – 52,42 euros au titre de frais de mutation, – 1.721,48 euros au titre de frais juridiques et – 157,25 euros au titre de d\u00e9compte interm\u00e9diaire \u00e9tabli pour le notaire.<\/p>\n

A et B n\u2019ont pas remis en cause le solde du d\u00e9compte retenu lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 20 septembre 2016, mais ont contest\u00e9 les autres montants r\u00e9clam\u00e9s, au motif que les cr\u00e9ances invoqu\u00e9es \u00e9taient incertaines et non document\u00e9es.<\/p>\n

Par jugement du 7 mai 2019, le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile et statuant contradictoirement, a re\u00e7u la demande en la forme, a dit la demande partiellement fond\u00e9e, a condamn\u00e9 A et B \u00e0 payer au SYNDICAT le montant de 7.194,60 euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde, a ordonn\u00e9 la majoration du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal telle que sollicit\u00e9e et a condamn\u00e9 A et B au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 500 euros en faveur du SYNDICAT ainsi qu\u2019aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Gilbert REUTER.<\/p>\n

3 Pour statuer ainsi, la juridiction de premi\u00e8re instance a dit que, faute de r\u00e9clamation de leur part, A et B \u00e9taient redevables du montant de 9.443,48 euros \u00e0 titre de solde du d\u00e9compte de l\u2019ann\u00e9e 2015, r\u00e9sultant du proc\u00e8s-verbal de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire des copropri\u00e9taires du 20 septembre 2016.<\/p>\n

Le SYNDICAT a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9 de ses demandes au titre du \u00ab budget provisionnel \u00bb pour la p\u00e9riode du 1 er janvier 2016 au 17 mars 2017 et de \u00ab l\u2019estimation \u00bb pour la consommation d\u2019eau et d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, au motif qu\u2019il s\u2019est limit\u00e9 \u00e0 verser le proc\u00e8s- verbal de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 20 septembre 2016 d\u00e9terminant le montant des avances mensuelles \u00e0 payer par les d\u00e9fendeurs, sans produire le proc\u00e8s -verbal de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale concernant les comptes de l\u2019exercice 2016 ou le relev\u00e9 de la consommation d\u2019eau et d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 et sans fournir d\u2019indications quant \u00e0 la date de la vente du studio des copropri\u00e9taires en cause.<\/p>\n

Le tribunal a ensuite dit que le \u00ab contrat de syndic \u00bb du 29 janvier 2014, conclu entre la soci\u00e9t\u00e9 SOC 1) et le SYNDICAT, \u00e9tait opposable \u00e0 A et B et pr\u00e9voyait la facturation de frais de mutation d\u2019un montant de 43,71 euros par heure aux copropri\u00e9taires vendeurs. En l\u2019absence de contestations quant \u00e0 l\u2019indexation et au taux de TVA appliqu\u00e9s par le SYNDICAT, la demande en paiement du montant de 52,42 euros au titre des frais de mutation a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e.<\/p>\n

Le tribunal a dit la demande au titre des frais juridiques fond\u00e9e \u00e0 concurrence du montant de [(20% de 9.443,48) + 149,74 =] 1.888,70 euros, le contrat de syndic pr\u00e9voyant la mise en compte d\u2019un montant de 124,86 euros – correspondant \u00e0 149,74 euros du fait de l\u2019augmentation de l\u2019indice et du taux de TVA applicable – augment\u00e9 de \u00ab 20% de l\u2019enjeu \u00bb, pour la remise du dossier \u00e0 l\u2019avocat en cas de \u00ab proc\u00e9dure de recouvrement des charges \u00bb.<\/p>\n

La demande en paiement du montant de 157,25 euros du chef de l\u2019\u00e9tablissement du \u00ab d\u00e9compte interm\u00e9diaire \u00bb pour le notaire a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e, au motif que le montant de 44,80 euros mis en compte par heure de r\u00e9daction ne r\u00e9sultait ni du contrat de syndic ni d\u2019aucune une autre pi\u00e8ce.<\/p>\n

Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019intervention d\u2019un paiement de 4.190 euros de la part d\u2019A et de B, ces derniers ont \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9s \u00e0 payer au SYNDICAT le montant de [9.443,48 + 52,42 + 1.888,70 \u2013 4.190 =] 7.194,60 euros, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux tels que sollicit\u00e9s.<\/p>\n

Par acte d\u2019huissier du 26 juin 2019, le SYNDICAT a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel limit\u00e9 du pr\u00e9dit jugement.<\/p>\n

Par r\u00e9formation du jugement entrepris, il demande \u00e0 la Cour de condamner A et B solidairement, sinon in solidum sinon chacun pour le tout, \u00e0 leur payer le montant de 6.721,18 euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter de l\u2019acte d\u2019appel jusqu\u2019\u00e0 solde, ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

4 Il demande, en outre, \u00e0 voir condamner les intim\u00e9s solidairement, sinon in solidum sinon chacun pour le tout, aux frais et d\u00e9pens des deux instances.<\/p>\n

Le montant de 6.721,18 euros est ventil\u00e9 comme suit :<\/p>\n

– solde du d\u00e9compte retenu lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 18 d\u00e9cembre 2018 (anciennement budget pr\u00e9visionnel et estimation pour les frais d\u2019eau et d\u2019\u00e9lectricit\u00e9) : 6.563,93 euros – d\u00e9compte interm\u00e9diaire \u00e9tabli par le notaire : 157,25 euros.<\/p>\n

Le SYNDICAT expose que suivant proc\u00e8s-verbal de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire des copropri\u00e9taires du 20 septembre 2016, le montant des avances mensuelles a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 \u00e0 259,89 euros. Le m\u00eame proc\u00e8s-verbal, qui aurait port\u00e9 sur l\u2019exercice 2015, aurait fait appara\u00eetre une dette de 9.443,48 euros dans le chef des parties intim\u00e9es, r\u00e9clam\u00e9e par assignation du 18 d\u00e9cembre 2017.<\/p>\n

Suivant proc\u00e8s-verbal de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 19 d\u00e9cembre 2017, la dette des intim\u00e9s envers la copropri\u00e9t\u00e9 se serait \u00e9lev\u00e9e au montant de 13.375,99 euros et suivant proc\u00e8s-verbal de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 18 d\u00e9cembre 2018, au montant de 16.007,41 euros.<\/p>\n

Pour la p\u00e9riode du 1 er janvier 2016 au 17 mars 2017, A et B resteraient donc redevables du montant de [16.007,41 \u2013 9.443,48 =] 6.563,93 euros. Ce montant tiendrait compte des consommations r\u00e9elles d\u2019eau et d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 reprises dans le d\u00e9compte \u00e9tabli le 3 d\u00e9cembre 2018.<\/p>\n

Il y aurait partant lieu de condamner les intim\u00e9s au paiement dudit montant au titre des frais et charges pour la p\u00e9riode du 1 er janvier 2016 au 17 mars 2017.<\/p>\n

Le SYNDICAT fait ensuite grief au tribunal de ne pas avoir fait droit \u00e0 sa demande en paiement du montant de [3 x 44,80 x 17% (TVA) =] 157,25 euros au titre du \u00ab d\u00e9compte interm\u00e9diaire \u00e9tabli pour le notaire \u00bb pour trois heures de travail. Contrairement \u00e0 ce qui aurait \u00e9t\u00e9 retenu par les juges de premi\u00e8re instance, le \u00ab contrat de syndic \u00bb du 19 janvier 2014 pr\u00e9voirait la tarification pour l\u2019\u00e9tablissement de ce d\u00e9compte sous la rubrique \u00ab remboursement des frais et d\u00e9bours \u00bb.<\/p>\n

Les parties intim\u00e9es, qui ont constitu\u00e9 avocat \u00e0 la Cour, n\u2019ont pas conclu. En application de l\u2019article 76 du Nouveau Code de proc\u00e9dure, la Cour statuera par arr\u00eat contradictoire au vu des \u00e9l\u00e9ments dont elle dispose.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

5 Remarque pr\u00e9liminaire<\/p>\n

En premi\u00e8re instance, le SYNDICAT avait r\u00e9clam\u00e9 3.898,35 euros au titre du budget pr\u00e9visionnel pour la p\u00e9riode du 1 er janvier 2016 au 17 mars 2017 et 1.000 euros au titre de l\u2019\u00ab estimation \u00bb pour la consommation d\u2019eau et d\u2019\u00e9lectricit\u00e9. Il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9 de ces demandes. En instance d\u2019appel, il dit r\u00e9clamer, \u00ab par r\u00e9formation \u00bb, le montant de 6.563,93 euros au titre du \u00ab solde du d\u00e9compte retenu lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 18 d\u00e9cembre 2018 (ancienne ment budget pr\u00e9visionnel et estimation pour les frais d\u2019eau et d\u2019\u00e9lectricit\u00e9) \u00bb.<\/p>\n

Le SYNDICAT substitue ainsi, en instance d\u2019appel, une demande en paiement du solde du d\u00e9compte d\u00e9finitif \u00e0 la demande originaire au titre du budget pr\u00e9visionnel et de l\u2019estimation pour la consommation d\u2019eau et d\u2019\u00e9lectricit\u00e9. La Cour n\u2019est donc pas saisie d\u2019un appel de la d\u00e9cision portant rejet de la demande originaire, mais d\u2019une demande additionnelle.<\/p>\n

Cette demande, qui n\u2019a d\u2019ailleurs pas \u00e9t\u00e9 contest\u00e9e \u00e0 cet \u00e9gard, est \u00e0 d\u00e9clarer recevable.<\/p>\n

L\u2019appel interjet\u00e9 par le SYNDICAT ne porte, d\u00e8s lors, que sur le volet du jugement a quo, ayant rejet\u00e9 sa demande en paiement du montant de 157,25 euros, au titre du d\u00e9compte interm\u00e9diaire \u00e9tabli pour le notaire.<\/p>\n

Quant au d\u00e9compte interm\u00e9diaire \u00e9tabli pour le notaire Le SYNDICAT fait grief aux juges de premi\u00e8re instance de ne pas avoir fait droit \u00e0 sa demande en paiement du montant de 157,25 euros, au titre du d\u00e9compte interm\u00e9diaire \u00e9tabli pour le notaire. Il fait valoir que le \u00ab contrat de syndic \u00bb du 19 janvier 2014 pr\u00e9voit la tarification pour l\u2019\u00e9tablissement de ce d\u00e9compte sous la rubrique \u00ab remboursement des frais et d\u00e9bours \u00bb, au prix de 43,71 euros\/heure. La Cour note que le contrat de syndic comporte sous la rubrique \u00ab frais et d\u00e9bours \u00bb un poste \u00ab vacations aux heures ouvrables, syndic, collaborateur, artisan \u00bb au tarif de 43,71 euros\/heure. A admettre que l\u2019\u00e9tablissement du d\u00e9compte pour le notaire entre dans cette rubrique, il ne r\u00e9sulte d\u2019aucune pi\u00e8ce du dossier que le syndic ait factur\u00e9 ou mis en compte une prestation de trois heures pour l\u2019\u00e9tablissement dudit certificat au SYNDICAT. La demande du SYNDICAT en remboursement du montant litigieux, dirig\u00e9e contre les \u00e9poux A -B, n\u2019est, d\u00e8s lors, pas fond\u00e9e.<\/p>\n

6 Le jugement entrepris est donc \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a rejet\u00e9 cette demande.<\/p>\n

Quant \u00e0 la demande en paiement du solde du d\u00e9compte au 31 d\u00e9cembre 2017 Le proc\u00e8s-verbal de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires du 18 d\u00e9cembre 2018 retient un solde de 16.007,41 euros au 31 d\u00e9cembre 2017 \u00e0 charge des \u00e9poux A et de B, qui, suivant renseignements fournis en cause, ont vendu leur appartement le 17 mars 2017. Le jugement entrepris ayant d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 condamn\u00e9 A et B au paiement du montant de 9.443,48 euros au titre du solde du d\u00e9compte retenu lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 20 septembre 2016, se rapportant \u00e0 l\u2019ann\u00e9e 2015, la demande additionnelle relative aux frais et charges pour la p\u00e9riode du 1 er janvier 2016 au 17 mars 2017, arr\u00eat\u00e9s suivant proc\u00e8s-verbal de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 18 d\u00e9cembre 2018, est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e \u00e0 concurrence du montant r\u00e9clam\u00e9 de [16.007,41 \u2013 9.443,48 =] 6.563,93 euros. Il y a partant lieu de condamner les \u00e9poux A -B solidairement au paiement dudit montant, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 26 juin 2019, date de la signification de l\u2019acte d\u2019appel, jusqu\u2019\u00e0 solde. Faute pour le SYNDICAT de justifier de l\u2019iniquit\u00e9 requise par l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS : la Cour d\u2019appel, troisi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, re\u00e7oit l'appel, le dit non fond\u00e9, confirme le jugement pour autant qu\u2019il est entrepris, dit recevable la demande additionnelle du syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence X , au titre du solde du d\u00e9compte au 31 d\u00e9cembre 2017, la dit fond\u00e9e \u00e0 concurrence du montant de 6.563,93 euros, condamne solidairement les \u00e9poux A et B \u00e0 payer au syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence X le montant de 6.563,93 euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter du 26 juin 2019, jusqu\u2019\u00e0 solde,<\/p>\n

7 d\u00e9boute le syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence X de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel, condamne solidairement les \u00e9poux A et B aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel, avec distraction au profit de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e ETUDE D\u2019AVOCATS GROSS & ASSOCIES s.\u00e0 r.l., sur ses affirmations de droit.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Monsieur le pr\u00e9sident de chambre Alain THORN, en pr\u00e9sence du greffier Isabelle HIPPERT.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

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