{"id":676571,"date":"2026-04-25T00:27:56","date_gmt":"2026-04-24T22:27:56","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\/"},"modified":"2026-04-25T00:27:56","modified_gmt":"2026-04-24T22:27:56","slug":"kho2021177-markanvandning-och-byggande","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\/","title":{"rendered":"KHO:2021:177 – Markanv\u00e4ndning och byggande"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Stadsfullm\u00e4ktige godk\u00e4nde i juni 2019 en ny byggnadsordning. I byggnadsordningen ingick best\u00e4mmelser om den maximala byggr\u00e4tten p\u00e5 ett oplanerat strandomr\u00e5de bland annat s\u00e5 att byggnadernas sammanlagda v\u00e5ningsyta p\u00e5 byggplatsen fick vara h\u00f6gst sju procent av byggplatsens areal, men h\u00f6gst 300 kvadratmeter och v\u00e5ningsantalet h\u00f6gst 1\u00bd (25 \u00a7 i byggnadsordningen). I byggnadsordningen hade vidare anvisats ett omr\u00e5de d\u00e4r en \u00e4ndring av fritidsbostad till permanent bostad inte f\u00f6ruts\u00e4tter undantagsbeslut eller avg\u00f6rande om planeringsbehov f\u00f6re byggnadslovet (27 \u00a7 i byggnadsordningen).<\/p>\n

F\u00f6rvaltningsdomstolen hade p\u00e5 besv\u00e4r av NTM-centralen upph\u00e4vt stadsfullm\u00e4ktiges beslut att godk\u00e4nna byggnadsordningen till ovan n\u00e4mnda delar. H\u00f6gsta f\u00f6rvaltningsdomstolen hade att p\u00e5 stadsstyrelsens besv\u00e4r avg\u00f6ra f\u00f6rst om NTM-centralen hade r\u00e4tt att hos f\u00f6rvaltningsdomstolen anf\u00f6ra besv\u00e4r \u00f6ver beslutet att godk\u00e4nna byggnadsordningen. Efter det skulle i \u00e4rendet tas st\u00e4llning till om beslutet att godk\u00e4nna byggnadsordningen var lagstridig till den del det hade upph\u00e4vts i f\u00f6rvaltningsdomstolen.<\/p>\n

Best\u00e4mmelserna om den maximala byggr\u00e4tten p\u00e5 oplanerade strandomr\u00e5den g\u00e4llde hela stadens omr\u00e5de och d\u00e4rf\u00f6r \u00e4ven omr\u00e5den med, enligt den utredning som l\u00e4mnats i \u00e4rendet, p\u00e5 riks- och landskapsniv\u00e5 betydande v\u00e4rden f\u00f6r landskapet och den byggda kulturmilj\u00f6n. P\u00e5 motsvarande s\u00e4tt g\u00e4llde byggnadsordningens best\u00e4mmelse om \u00e4ndring av anv\u00e4ndnings\u00e4ndam\u00e5let delvis, enligt den avgr\u00e4nsning som var utm\u00e4rkt i byggnadsordningens kartbilaga, \u00e4ven ovan n\u00e4mnda v\u00e4rdefulla omr\u00e5den. Byggnadsordningens n\u00e4mnda best\u00e4mmelser kunde d\u00e4rf\u00f6r anses ha inverkan p\u00e5 hur dessa v\u00e4rdefulla landskapsomr\u00e5den och byggda kulturmilj\u00f6er bevaras. Med ytterligare beaktande av storleken p\u00e5 det omr\u00e5de som omfattades av best\u00e4mmelsen om \u00e4ndring av anv\u00e4ndnings\u00e4ndam\u00e5let och de med best\u00e4mmelsen sammanh\u00e4ngande konsekvensbed\u00f6mningarnas milj\u00f6skyddsliga betydelse, h\u00f6rde \u00e4rendet till de ifr\u00e5gavarande best\u00e4mmelsernas del till NTM-centralens beh\u00f6righet. F\u00f6rvaltningsdomstolen hade d\u00e4rf\u00f6r kunnat pr\u00f6va besv\u00e4ren.<\/p>\n

Best\u00e4mmelserna om omfattningen p\u00e5 byggandet p\u00e5 oplanerade strandomr\u00e5den g\u00e4llde endast den maximala omfattningen f\u00f6r eventuellt byggande. Best\u00e4mmelserna g\u00e4llde ytterligare ett omr\u00e5de d\u00e4r undantagslov alltid f\u00f6rutsattes f\u00f6r att bygga ett nytt bostadshus om detaljplan eller generalplan med r\u00e4ttsverkan saknades och d\u00e4r beh\u00f6vliga best\u00e4mmelser och villkor kunde tas med i undantagsbeslutet. Byggnadsordningen m\u00f6jliggjorde d\u00e4rf\u00f6r inte som s\u00e5dan en st\u00f6rre byggnadsm\u00e4ngd p\u00e5 oplanerade strandomr\u00e5den \u00e4n vad som varit m\u00f6jligt att till\u00e5ta p\u00e5 de strandomr\u00e5den som omfattades av planm\u00e4ssigt byggande med st\u00f6d av planl\u00e4ggning. Byggnadsordningens best\u00e4mmelser enligt 25 \u00a7 kunde d\u00e4rf\u00f6r varken anses vara i strid med en j\u00e4mlik behandling av mark\u00e4garna eller minska det planeringsutrymme som ska ing\u00e5 i planl\u00e4ggningen.<\/p>\n

En byggnadsordningsbest\u00e4mmelse som m\u00f6jligg\u00f6r en \u00e4ndring av en fritidsbostad till permanent bostad utan undantagsbeslut eller avg\u00f6rande om planeringsbehov kan g\u00e4lla endast s\u00e5dana omr\u00e5den d\u00e4r \u00e4ndringen av anv\u00e4ndnings\u00e4ndam\u00e5let inte orsakar betydande skadliga milj\u00f6- eller andra konsekvenser. I bed\u00f6mningen av om best\u00e4mmelsen kan leda till s\u00e5dana f\u00f6rbjudna konsekvenser skulle man beakta \u00e5 ena sidan den utredning som l\u00e5g till grund f\u00f6r byggnadsordningen och \u00e5 andra sidan best\u00e4mmelsens lokala till\u00e4mpningsomr\u00e5de och de villkor som m\u00e5ste uppfyllas f\u00f6r att best\u00e4mmelsen kan till\u00e4mpas.<\/p>\n

$bd<\/p>\n

Med beaktande av den utredning som l\u00e5g till grund f\u00f6r byggnadsordningens best\u00e4mmelse om \u00e4ndring av anv\u00e4ndnings\u00e4ndam\u00e5let och villkoren enligt best\u00e4mmelsen om \u00e4ndring av anv\u00e4ndnings\u00e4ndam\u00e5let, hade man n\u00e4r byggnadsordningen utarbetades i tillr\u00e4ckligt h\u00f6g grad f\u00f6rs\u00e4krat sig om att best\u00e4mmelsen inte har betydande skadliga milj\u00f6- eller andra konsekvenser.<\/p>\n

Stadsfullm\u00e4ktiges beslut att godk\u00e4nna byggnadsordningen var inte lagstridigt p\u00e5 de grunder NTM-centralen hade framf\u00f6rt i f\u00f6rvaltningsdomstolen. F\u00f6rvaltningsdomstolens beslut upph\u00e4vdes och beslutet att godk\u00e4nna byggnadsordningen f\u00f6rblev i sin helhet i kraft.<\/p>\n

Omr\u00f6stning 4 – 1.<\/p>\n

Markanv\u00e4ndnings- och bygglagen 14 \u00a7, 18 \u00a7 2 mom., 129 a \u00a7, 191 \u00a7 1 mom.<\/p>\n

Kommunallagen 135 \u00a7 2 mom.<\/p>\n

\u00c4rendet har avgjorts av justitier\u00e5den Eija Siitari, Taina Pyysaari, Jaakko Autio, Robert Utter och Veronica Stortr\u00e4sk. F\u00f6redragande Petri Hellst\u00e9n.<\/p>\n

Kaupunginvaltuusto hyv\u00e4ksyi kes\u00e4kuussa 2019 uuden rakennusj\u00e4rjestyksen. Rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 oli m\u00e4\u00e4r\u00e4tty rakennusoikeuden enimm\u00e4ism\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 kaavoittamattomalla ranta-alueella muun ohella siten, ett\u00e4 rakennusten yhteenlaskettu kerrosala sai rakennuspaikalla olla korkeintaan seitsem\u00e4n prosenttia rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enint\u00e4\u00e4n 300 neli\u00f6metri\u00e4 ja kerrosten lukum\u00e4\u00e4r\u00e4 enint\u00e4\u00e4n puolitoista (rakennusj\u00e4rjestys 25 \u00a7). Rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 oli lis\u00e4ksi osoitettu alue, jolla vapaa-ajan asunnon muuttaminen pysyv\u00e4\u00e4n asuink\u00e4ytt\u00f6\u00f6n ei rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 mainittujen ehtojen t\u00e4yttyess\u00e4 edellytt\u00e4nyt poikkeamisp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai suunnittelutarveratkaisua ennen rakennuslupaa (rakennusj\u00e4rjestys 27 \u00a7).<\/p>\n

Hallinto-oikeus oli ELY-keskuksen valituksesta kumonnut rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymist\u00e4 koskevan kaupunginvaltuuston p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen edell\u00e4 mainituilta osin. Korkeimmassa hallinto-oikeudessa oli kaupunginhallituksen valituksesta ensin ratkaistava, oliko ELY-keskuksella ollut oikeus valittaa hallinto-oikeudelle rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymist\u00e4 koskevasta p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4. Sen j\u00e4lkeen asiassa oli otettava kantaa siihen, oliko rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymist\u00e4 koskeva p\u00e4\u00e4t\u00f6s hallinto-oikeuden kumoamilta osin lainvastainen.<\/p>\n

$145<\/p>\n

M\u00e4\u00e4r\u00e4ykset rakentamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 kaavoittamattomilla ranta-alueilla koskivat ainoastaan mahdollisen rakentamisen enimm\u00e4ism\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4. Lis\u00e4ksi oli otettava huomioon, ett\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset koskivat aluetta, jolle uuden asuinrakennuksen rakentaminen ilman asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa edellytti aina poikkeamisp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, johon oli mahdollista ottaa tarpeellisia m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 ja ehtoja. Rakennusj\u00e4rjestys ei n\u00e4in ollen sellaisenaan mahdollistanut kaavoittamattomille ranta-alueille suurempaa rakentamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 kuin mit\u00e4 suunnitelmallisen rakentamisen piiriin kuuluvilla ranta-alueilla oli kaavoituksen kautta voitu sallia, eik\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 n\u00e4in ollen ollut pidett\u00e4v\u00e4 maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vastaisina tai kaavoitukseen liittyv\u00e4\u00e4 suunnitteluvaraa supistavina.<\/p>\n

Rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys, jolla mahdollistetaan vapaa-ajan asunnon muuttaminen pysyv\u00e4\u00e4n asuink\u00e4ytt\u00f6\u00f6n ilman poikkeamisp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai suunnittelutarveratkaisua, voi koskea vain sellaisia alueita, joilla k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutos ei aiheuta merkitt\u00e4vi\u00e4 haitallisia ymp\u00e4rist\u00f6- tai muita vaikutuksia. Arvioitaessa sit\u00e4, voiko m\u00e4\u00e4r\u00e4yksest\u00e4 aiheutua t\u00e4llaisia kiellettyj\u00e4 vaikutuksia, oli otettava huomioon rakennusj\u00e4rjestyksen laatimisen perusteena olleet selvitykset sek\u00e4 toisaalta m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen alueellinen soveltamisala ja ne ehdot, joiden t\u00e4yttyess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ys tuli sovellettavaksi.<\/p>\n

$146<\/p>\n

Kun otettiin huomioon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamista koskevan rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen perusteena ollut selvitys sek\u00e4 ne ehdot, joita k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamiselle oli m\u00e4\u00e4r\u00e4yksess\u00e4 asetettu, rakennusj\u00e4rjestyst\u00e4 laadittaessa oli riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla varmistuttu siit\u00e4, ettei m\u00e4\u00e4r\u00e4yksest\u00e4 aiheudu merkitt\u00e4vi\u00e4 haitallisia ymp\u00e4rist\u00f6- tai muita vaikutuksia.<\/p>\n

Kaupunginvaltuuston p\u00e4\u00e4t\u00f6s rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymisest\u00e4 ei ollut ELY-keskuksen hallinto-oikeudelle esitt\u00e4mill\u00e4 perusteilla lainvastainen. Hallinto-oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6s kumottiin ja rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymist\u00e4 koskeva p\u00e4\u00e4t\u00f6s j\u00e4i kokonaisuudessaan voimaan.<\/p>\n

\u00c4\u00e4nestys 4 – 1.<\/p>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslaki 14 \u00a7, 18 \u00a7 2 momentti, 129 a \u00a7, 191 \u00a7 1 momentti<\/h3>\n

Laki elinkeino-, liikenne- ja ymp\u00e4rist\u00f6keskuksista 3 \u00a7 1 momentti 9 kohta ja 2 momentti 3 kohta<\/h3>\n

Kuntalaki 135 \u00a7 2 momentti<\/h3>\n

P\u00e4\u00e4t\u00f6s, jota muutoksenhaku koskee<\/h3>\n

H\u00e4meenlinnan hallinto-oikeus 30.10.2020 nro 20\/0982\/2<\/p>\n

Asian aikaisempi k\u00e4sittely<\/h3>\n

on 10.6.2019 (\u00a7 23) hyv\u00e4ksynyt Oriveden rakennusj\u00e4rjestyksen.<\/p>\n

Hallinto-oikeuden ratkaisu<\/h3>\n

\u201dRanta-alueella rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa rakennuspaikalla olla korkeintaan 7 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enint\u00e4\u00e4n 300 m2 ja kerrosten lukum\u00e4\u00e4r\u00e4 enint\u00e4\u00e4n puolitoista. Rakennuspaikalle saa rakentaa enint\u00e4\u00e4n viisi rakennusta. Loma-asuinrakennuksen ja asuinrakennuksen enimm\u00e4iskerrosala saa olla enint\u00e4\u00e4n 240 m2 tai 80 % rakennuspaikan kokonaiskerrosalasta.<\/p>\n

Talousrakennusten rakennusoikeus kokonaisrakennusoikeudesta on enint\u00e4\u00e4n 50 % kuitenkin siten, ett\u00e4 erillisen saunarakennuksen kerrosala saa olla enint\u00e4\u00e4n 25 m2 ja erillisen makuuaitan asumistarkoitukseen tarkoitetun tilan pohjapinta-ala enint\u00e4\u00e4n 25 m2.\u201d<\/p>\n

Hallinto-oikeus on lis\u00e4ksi kumonnut rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:n kokonaisuudessaan.<\/p>\n

Hallinto-oikeus on perustellut p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4\u00e4n, silt\u00e4 osin kuin nyt on kysymys, seuraavasti:<\/h3>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 191 \u00a7:n 1 momentin mukaan sen lis\u00e4ksi, mit\u00e4 kuntalain 137 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n valitusoikeudesta, viranomaisella on toimialaansa kuuluvissa asioissa oikeus valittaa rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymist\u00e4 koskevasta p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4.<\/p>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 18 \u00a7:n 2 momentin mukaan elinkeino-, liikenne- ja ymp\u00e4rist\u00f6keskuksen on valvottava, ett\u00e4 kaavoituksessa, rakentamisessa ja muussa alueiden k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4 otetaan huomioon vaikutuksiltaan valtakunnalliset ja merkitt\u00e4v\u00e4t maakunnalliset asiat.<\/p>\n

ELY-keskusten valvontateht\u00e4vi\u00e4 ja valitusoikeutta on supistettu toukokuussa 2017 voimaan tulleella lailla. Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain muuttamista koskevan hallituksen esityksen (HE 251\/2016 vp) 18 \u00a7:\u00e4\u00e4 eli ELY-keskuksen toimialaa t\u00e4sment\u00e4v\u00e4n pyk\u00e4l\u00e4n yksityiskohtaisissa perusteluissa on todettu muun muassa, ett\u00e4 vaikutuksiltaan valtakunnallisia tai merkitt\u00e4vi\u00e4 maakunnallisia asioita olisivat esimerkiksi valtakunnallisiin alueidenk\u00e4ytt\u00f6tavoitteisiin liittyv\u00e4t kysymykset, valtakunnallista tai maakunnallista merkityst\u00e4 omaavat luonnon ja kulttuuriymp\u00e4rist\u00f6n arvoihin liittyv\u00e4t asiat sek\u00e4 kaupunkiseutujen merkitt\u00e4v\u00e4t taajamarakennetta, liikennej\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4 ja virkistysalueita koskevat vaikutuksiltaan usean kunnan alueelle ulottuvat ratkaisut.<\/p>\n

Asiassa on kysymys Oriveden kaupungin rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymisest\u00e4. Orivedell\u00e4 sijaitsee alueita, joilla on Pirkanmaan maakuntakaava 2040:st\u00e4 ja sen taustaselvityksist\u00e4 ilmenevi\u00e4 valtakunnallisesti ja maakunnallisesti merkitt\u00e4vi\u00e4 rakentamisessa huomioon otettavia arvoja. T\u00e4h\u00e4n n\u00e4hden ja kun otetaan huomioon edell\u00e4 sanottu ELY-keskuksen vastuulle kuuluvista valvontateht\u00e4vist\u00e4, Pirkanmaan ELY-keskuksella on oikeus valittaa nyt kysymyksess\u00e4 olevasta rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymist\u00e4 koskevasta p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4. Asiaa ei ole kaupunginhallituksen lausunnossa esitetyill\u00e4 perusteilla arvioitava toisin.<\/p>\n

Rakennusj\u00e4rjestyksen lainmukaisuus<\/h3>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 14 \u00a7:n 1 momentin mukaan kunnassa tulee olla rakennusj\u00e4rjestys. Rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset voivat olla erilaisia kunnan eri alueilla.<\/p>\n

Saman pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 annetaan paikallisista oloista johtuvat suunnitelmallisen ja sopivan rakentamisen, kulttuuri- ja luonnonarvojen huomioon ottamisen sek\u00e4 hyv\u00e4n elinymp\u00e4rist\u00f6n toteutumisen ja s\u00e4ilytt\u00e4misen kannalta tarpeelliset m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset. Rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset eiv\u00e4t saa olla maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuuttomia.<\/p>\n

Pyk\u00e4l\u00e4n 4 momentin mukaan rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 olevia m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 ei sovelleta, jos oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa, asemakaavassa tai Suomen rakentamism\u00e4\u00e4r\u00e4yskokoelmassa on asiasta toisin m\u00e4\u00e4r\u00e4tty.<\/p>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 116 \u00a7:n 2 momentin mukaan rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riitt\u00e4v\u00e4n suuri, kuitenkin v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 2 000 neli\u00f6metri\u00e4. Rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta harkittaessa on muun muassa otettava huomioon, ettei rakennuspaikalla ole tulvan, sortuman tai vy\u00f6rym\u00e4n vaaraa. Lis\u00e4ksi rakennukset on voitava sijoittaa riitt\u00e4v\u00e4lle et\u00e4isyydelle kiinteist\u00f6n rajoista, yleisist\u00e4 teist\u00e4 ja naapurin maasta.<\/p>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 129 a \u00a7:n 1 momentin mukaan kunta voi osoittaa rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 ne alueet ja edellytykset, joilla vapaa-ajanasunnon muuttaminen pysyv\u00e4\u00e4n asuink\u00e4ytt\u00f6\u00f6n ei edellyt\u00e4 poikkeamisp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai suunnittelutarveratkaisua ennen rakennuslupaa.<\/p>\n

Saman pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys voi koskea vain sellaisia alueita, joilla k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutos ei aiheuta merkitt\u00e4vi\u00e4 haitallisia ymp\u00e4rist\u00f6- tai muita vaikutuksia.<\/p>\n

$14c<\/p>\n

Rakennusj\u00e4rjestyksen 23 \u00a7:n mukaan rakennuspaikan on oltava sijainniltaan, muodoltaan ja mittasuhteiltaan sovelias. Asemakaava-alueen ulkopuolella asuinrakennuspaikan tulee olla pinta-alaltaan v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 5 000 m2. Milloin rakennus liitet\u00e4\u00e4n yleiseen viem\u00e4riverkkoon tai jos kiinteist\u00f6kohtaisella j\u00e4tevesij\u00e4rjestelm\u00e4ll\u00e4 saavutetaan ymp\u00e4rist\u00f6nsuojelulain ja hajaj\u00e4tevesiasetuksen edellytt\u00e4m\u00e4 taso tai vesik\u00e4ym\u00e4l\u00e4\u00e4 ei rakenneta, rakennuspaikan pinta-ala voi olla edell\u00e4 sanottua pienempi, ei kuitenkaan alle 2 000 m2. Uudestaan rakentaminen, peruskorjaus ja v\u00e4h\u00e4inen lis\u00e4rakentaminen saadaan suorittaa sen est\u00e4m\u00e4tt\u00e4 mit\u00e4 edell\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 pyk\u00e4l\u00e4ss\u00e4 on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty, jos rakennuspaikka pysyy samana.<\/p>\n

Rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:n mukaan alueilla, joilla ei ole voimassa asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa, voi vapaa-ajan asunnon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttaa vakituiseksi asuinrakennukseksi suoraan rakennusluvalla liitekartan 2 mukaisilla alueilla, mik\u00e4li seuraavat ehdot t\u00e4yttyv\u00e4t: Rakennuspaikan pinta-ala on v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 2 000 m2. Rakennuspaikka liitet\u00e4\u00e4n keskitettyyn j\u00e4tevesiverkostoon tai j\u00e4tevesien k\u00e4sittelyj\u00e4rjestelm\u00e4 t\u00e4ytt\u00e4\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen ja ymp\u00e4rist\u00f6nsuojelum\u00e4\u00e4r\u00e4ysten ehdot. Rakennuspaikalle on olemassa pelastusajoneuvoille sopiva tieyhteys. Asunto on rakentamista koskevien s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten ja m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukainen ennen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutosta. Rakennuspaikalla noudatetaan rakennusj\u00e4rjestyksen 26 \u00a7:n ja 28 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 rakennusoikeuden (rakennusten kerrosalat ja rakennuspaikan kokonaiskerrosala), rakennusten rantaviivaet\u00e4isyyksien sek\u00e4 rantamaiseman luonnonmukaisuuden ja puuston osalta.<\/p>\n

Oriveden kaupungin 20.8.2019 p\u00e4iv\u00e4tyst\u00e4 vuoden 2019 kaavoituskatsauksesta ilmenee, ett\u00e4 Oriveden kaupungin alueella eri vesist\u00f6jen rannoilla on voimassa 73 ranta-asemakaavaa. ELY-keskuksen valituksessa on todettu, ett\u00e4 Oriveden kaupungin ranta-alueille laadituissa ja hyv\u00e4ksytyiss\u00e4 ranta-asemakaavoissa rakennuspaikkakohtaiset rakennusoikeudet ovat viime vuosina olleet 100 – 240 k-m2 riippuen alueen ymp\u00e4rist\u00f6tekij\u00f6ist\u00e4 ja rakennuspaikan koosta.<\/p>\n

Rakennusoikeuden ollessa suurempi (180 – 240 k-m2) lomarakennukselle on annettu enimm\u00e4iskoko (enint\u00e4\u00e4n 160 m2). Ennen vuotta 2000 hyv\u00e4ksytyiss\u00e4 ranta-asemakaavoissa k\u00e4ytetyt rakennusoikeudet ovat olleet kerrosalaltaan vastaavia tai huomattavastikin pienempi\u00e4.<\/p>\n

$14d<\/p>\n

$14e<\/p>\n

Oriveden rantaosayleiskaavaty\u00f6n yhteydess\u00e4 on laadittu vakituisen asumisen edullisuusvy\u00f6hyketarkastelu (Oriveden kaupunki 2013 – 2016).<\/p>\n

Rantaosayleiskaavan 16.3.2020 p\u00e4iv\u00e4tyss\u00e4 kaavaselostuksessa on todettu, ett\u00e4 tarkastelun perusteella voidaan arvioida eri ranta-alueiden sopivuutta vakituiseen asumiseen. Kaavaselostuksen mukaan edullisuusvy\u00f6hyketarkastelu perustuu koulujen ja kauppojen sijaintiin, tieyhteyksiin (yleiset tiet), nykyisten vakituisesti asuttujen rakennuspaikkojen sijaintiin, koulukuljetuksiin sek\u00e4 Nopa- ja linja-autoreitteihin. Lis\u00e4ksi tarkastelussa on otettu huomioon vakituisen asumisen rakennuslupien sijoittuminen sek\u00e4 kunnallistekniikka. Asumiseen edulliset ranta-alueet on m\u00e4\u00e4ritetty tarkastelemalla kyl\u00e4asutuksen, vesihuollon ja asuinrakennusten lupien sijoittumista ranta-alueille sek\u00e4 palveluiden (kaupat, koulut ja koulukyyditykset) ja julkisen liikenteen saavutettavuutta. Vakituiseen asumiseen edulliset alueet tukeutuvat olemassa olevaan vakituiseen asutukseen, jolle tieverkosto on olemassa ja kunnalliset palvelut ovat siten saavutettavissa.<\/p>\n

(—)<\/p>\n

Rakentamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4 ranta-alueella (25 \u00a7)<\/h3>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain suunnittelu- ja lupaj\u00e4rjestelm\u00e4 pohjautuu perustuslain 6 \u00a7:n mukaiseen maanomistajien tasapuoliseen kohteluun. Lis\u00e4ksi rantarakentamiseen kohdistuu jo suoraan maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 73 \u00a7:n s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksist\u00e4 ilmenevi\u00e4 merkitt\u00e4vi\u00e4 vaatimuksia kuten erityisten maisemallisten arvojen huomioon ottaminen rakennusoikeutta osoitettaessa. Rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:\u00e4\u00e4n sis\u00e4ltyv\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ys, joka mahdollistaa kaavoittamattomilla ranta-alueilla rakennuspaikan kokoon n\u00e4hden merkitt\u00e4v\u00e4sti suuremman rakennusoikeuden kuin saman kunnan alueella voimassa olevat yleis- ja asemakaavat, on maanomistajien tasapuolisen kohtelun vastainen.<\/p>\n

Kunnan rakennusj\u00e4rjestyksen teht\u00e4v\u00e4n\u00e4 on antaa muun ohella kaavoitusta t\u00e4ydent\u00e4vi\u00e4 paikallisista oloista johtuvia tarpeellisia m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 suunnitelmallisesta rakentamisesta. L\u00e4ht\u00f6kohtana on, ett\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksill\u00e4 ei vaaranneta suunnittelumahdollisuuksia tulevassa kaavoituksessa. Rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7 mahdollistaa ranta-alueilla vastaavan rakentamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4n kuin Oriveden rantaosayleiskaava, joka rakennusj\u00e4rjestyst\u00e4 hyv\u00e4ksytt\u00e4ess\u00e4 on ollut viel\u00e4 valmisteluvaiheessa. T\u00e4h\u00e4n n\u00e4hden ja kun otetaan huomioon, ett\u00e4 kaupunginvaltuuston hyv\u00e4ksym\u00e4 rantaosayleiskaava ei ole lainvoimainen, rakennusj\u00e4rjestyst\u00e4 hyv\u00e4ksytt\u00e4ess\u00e4 ei ole katsottava riitt\u00e4v\u00e4sti selvitetyn sit\u00e4, onko m\u00e4\u00e4r\u00e4ys tarpeen kunnan paikallisista oloista johtuvan suunnitelmallisen ja sopivan rakentamisen kannalta.<\/p>\n

Asiaa ei ole arvioitava toisin kaupunginhallituksen lausunnossa viitatun maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 72 \u00a7:n perusteella. Poikkeamisharkinta on yksitt\u00e4istapauksellista arviointia, jossa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun toteutumista ja kunnan suunnitteluvaran turvaamista tulevassa kaavoituksessa ei voida valvoa rakennusj\u00e4rjestyksen kattaman alueen laajuuteen n\u00e4hden riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla. Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain muutosten my\u00f6t\u00e4 aikaisempi oikeusk\u00e4yt\u00e4nt\u00f6 rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 hyv\u00e4ksytt\u00e4v\u00e4st\u00e4 rakennusoikeuden m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 ei hallinto-oikeuden n\u00e4kemyksen mukaan ole en\u00e4\u00e4 t\u00e4ysin ajantasainen.<\/p>\n

Vapaa-ajan asunnon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttaminen vakituiseksi asuinrakennukseksi (27 \u00a7)<\/h3>\n

Hyv\u00e4ksytyn rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7 mahdollistaa vapaa-ajan asunnon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamisen vakituiseksi asuinrakennukseksi huomattavan laajalla ja osittain kaupunginvaltuuston kes\u00e4kuussa 2020 hyv\u00e4ksym\u00e4n Oriveden rantaosayleiskaavan piiriin kuuluvalla alueella.<\/p>\n

$150<\/p>\n

Saatu selvitys osoittaa muun ohella, ett\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitettu alue ei sijaitse kokonaisuudessaan vesihuollon verkoston eik\u00e4 palveluiden l\u00e4heisyydess\u00e4. Asiassa saadusta selvityksest\u00e4 ei ilmene, miten kaupunki on rakennusj\u00e4rjestyst\u00e4 hyv\u00e4ksyess\u00e4\u00e4n rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:n kattaman koko alueen osalta varmistunut siit\u00e4, ett\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4yksest\u00e4 ei aiheudu maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 129 a \u00a7:ss\u00e4 tarkoitettuja merkitt\u00e4vi\u00e4 haitallisia ymp\u00e4rist\u00f6- tai muita vaikutuksia. Kun my\u00f6s otetaan huomioon m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen kattaman alueen laaja-alaisuus, rakennusj\u00e4rjestyst\u00e4 hyv\u00e4ksytt\u00e4ess\u00e4 ei ole riitt\u00e4v\u00e4sti selvitetty sit\u00e4, t\u00e4ytt\u00e4\u00e4k\u00f6 m\u00e4\u00e4r\u00e4ys sille maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 129 a \u00a7:n 2 momentissa asetetut edellytykset.<\/p>\n

Kun otetaan huomioon, mit\u00e4 edell\u00e4 on lausuttu rakentamisen suunnitelmallisuutta ja kaavoitusvaraa koskevista edellytyksist\u00e4 sek\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyst\u00e4 hyv\u00e4ksytt\u00e4ess\u00e4 vireill\u00e4 olleesta rantaosayleiskaavasta, rakennusj\u00e4rjestyst\u00e4 hyv\u00e4ksytt\u00e4ess\u00e4 ei ole riitt\u00e4v\u00e4sti selvitetty my\u00f6sk\u00e4\u00e4n sit\u00e4, onko m\u00e4\u00e4r\u00e4ys tarpeen kunnan paikallisista oloista johtuvan suunnitelmallisen ja sopivan rakentamisen kannalta.<\/p>\n

Kaupunginvaltuuston rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymist\u00e4 koskeva p\u00e4\u00e4t\u00f6s on rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:n rakentamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 ranta-alueella koskevilta osin ja rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:n osalta lainvastainen kuntalain 135 \u00a7:n 2 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla.<\/p>\n

K\u00e4sittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa<\/h3>\n

Vaatimusten tueksi on esitetty muun ohella seuraavaa:<\/h3>\n

ELY-keskuksen teht\u00e4v\u00e4n\u00e4 on valvoa, ett\u00e4 kaavoituksessa, rakentamisessa ja muussa alueiden k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4 otetaan huomioon vaikutuksiltaan valtakunnalliset ja merkitt\u00e4v\u00e4t maakunnalliset asiat. ELY-keskuksella voi siten olla valitusoikeus rakennusj\u00e4rjestyksest\u00e4 ainoastaan siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 asia koskee vaikutuksiltaan valtakunnallisia tai merkitt\u00e4vi\u00e4 maakunnallisia asioita. Asian kuuluminen ELY-keskuksen toimialaan ja sen valitusoikeuden piiriin on arvioitava m\u00e4\u00e4r\u00e4yskohtaisesti. ELY-keskuksen valitusoikeus voi koskea ainoastaan sellaisia yksitt\u00e4isi\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4, jotka koskevat sen toimialaan kuuluvia asioita.<\/p>\n

Oriveden rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7 ja 27 \u00a7, joihin ELY-keskuksen valitus hallinto-oikeudelle on perustunut, eiv\u00e4t sis\u00e4ll\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4, joilla olisi valtakunnallisia vaikutuksia tai jotka koskisivat merkitt\u00e4vi\u00e4 maakunnallisia asioita. ELY-keskuksen valituksessa esitetyt valitusperusteet eiv\u00e4t muutoinkaan ole liittyneet siihen, ett\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:n ja 27 \u00a7:n mukaisilla m\u00e4\u00e4r\u00e4yksill\u00e4 olisi valtakunnallisia vaikutuksia tai ne koskisivat maakunnallisesti merkitt\u00e4vi\u00e4 asioita. ELY-keskuksella ei ole siten ollut valitusoikeutta Oriveden kaupunginvaltuuston p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4, ja hallinto-oikeuden olisi tullut j\u00e4tt\u00e4\u00e4 valitus tutkimatta.<\/p>\n

ELY-keskuksen valitus on toissijaisesti tullut hyl\u00e4t\u00e4. Hyv\u00e4ksytyn rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7 ei muuta voimassa olevaa rakennusj\u00e4rjestyst\u00e4 rakentamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 ranta-alueella koskevilta osin. Vastaavan sis\u00e4lt\u00f6inen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys on katsottu lainmukaiseksi korkeimman hallinto-oikeuden 14.12.2004 annetussa p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 taltionumero 3263. Mainittu p\u00e4\u00e4t\u00f6s koski L\u00e4ngelm\u00e4en kuntaa, josta merkitt\u00e4v\u00e4 osa on liitetty Oriveden kaupunkiin 1.1.2007. Samaa asiaa koskevan aiemman p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen oikeusvoimavaikutus huomioon ottaen hallinto-oikeuden olisi tullut ottaa mainittu korkeimman hallinto-oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6s sellaisenaan rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:\u00e4\u00e4 koskevan ratkaisunsa perusteeksi.<\/p>\n

Rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:ss\u00e4 osoitettu rakentamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4 ranta-alueella ei poikkea Pirkanmaalla ja erityisesti Oriveden l\u00e4hikunnissa nykyisin noudatetusta k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6st\u00e4. Asian arvioiminen ELY-keskuksen valituksessa hallinto-oikeudelle mainitun yli 30 vuotta vanhoja kaavam\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 koskevan kaavoituskatsauksen perusteella ei ole perusteltua.<\/p>\n

Rakentamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 koskeva rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys on vain rakentamisen enimm\u00e4ism\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 rajoittava m\u00e4\u00e4r\u00e4ys. Rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4ys ei lis\u00e4\u00e4 rakennuspaikkojen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 ranta-alueella. Uuden lomarakennuksen rakentaminen ja vanhan lomarakennuksen merkitt\u00e4v\u00e4 laajentaminen edellytt\u00e4v\u00e4t poikkeamislupaa maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 72 \u00a7:n rajoituksesta. Rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7 ei ole rakentamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 ranta-alueella koskevalta osaltaan lainvastainen.<\/p>\n

Kunta voi maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 129 a \u00a7:n nojalla osoittaa rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 ne alueet ja edellytykset, joilla vapaa-ajan asunnon muuttaminen pysyv\u00e4\u00e4n asuink\u00e4ytt\u00f6\u00f6n ei edellyt\u00e4 poikkeamisp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai suunnittelutarveratkaisua ennen rakennuslupaa. M\u00e4\u00e4r\u00e4yksen k\u00e4ytt\u00f6\u00f6nottoon liittyv\u00e4 harkinta kuuluu kunnallisen itsehallinnon piiriin.<\/p>\n

$154<\/p>\n

on antanut selityksen, jossa on vaadittu valituslupahakemuksen ja valituksen hylk\u00e4\u00e4mist\u00e4 sek\u00e4 esitetty lis\u00e4ksi muun ohella seuraavaa:<\/p>\n

ELY-keskuksen valitusoikeus on arvioitu hallinto-oikeudessa oikein. Rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7 ja 27 \u00a7 koskevat koko Oriveden aluetta ja n\u00e4in ollen my\u00f6s alueita, joilla on valtakunnallisesti ja maakunnallisesti merkitt\u00e4vi\u00e4 arvoja. Mainituilla rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksill\u00e4 on siten vaikutusta ELY-keskuksen valituksessa hallinto-oikeudelle viitattujen arvokkaiden maisema-alueiden ja maakunnallisesti ja valtakunnallisesti merkitt\u00e4vien rakennettujen kulttuuriymp\u00e4rist\u00f6jen s\u00e4ilymisen kannalta.<\/p>\n

Oriveden rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:ss\u00e4 sallitun enimm\u00e4israkennusoikeuden m\u00e4\u00e4r\u00e4 on huomattavan suuri ja poikkeaa Pirkanmaalla noudatetusta k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6st\u00e4. Viimeaikaisissa Pirkanmaan rantaosayleiskaavoissa tyypillinen p\u00e4\u00e4rakennuksen enimm\u00e4iskerrosala suurimmilla rakennuspaikoilla on ollut noin 120 – 150 m2. Vaikka hallinto-oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 on esimerkkein\u00e4 viitattu yli 30 vuotta vanhoihin kaavoihin Oriveden kaupungin vuoden 2019 kaavoituskatsauksen perusteella, ei kuitenkaan ole todettavissa, ett\u00e4 luonto- ja maisema-arvojen merkitys rakentamisen kannalta olisi sen j\u00e4lkeen v\u00e4hentynyt.<\/p>\n

ELY-keskus j\u00e4tt\u00e4\u00e4 korkeimman hallinto-oikeuden arvioitavaksi, mik\u00e4 merkitys rakennusoikeuden enimm\u00e4ism\u00e4\u00e4r\u00e4n osalta asiassa on annettava ratkaisulle KHO 14.12.2004 taltionumero 3263. Asiassa on kuitenkin huomioitava, ett\u00e4 maakuntakaavaa varten tehdyt selvitykset muun muassa maakunnallisesti arvokkaista maisema-alueista ja maakunnallisesti arvokkaista rakennetuista kulttuuriymp\u00e4rist\u00f6ist\u00e4 ovat valmistuneet vasta huomattavasti kyseisen ratkaisun antamisen j\u00e4lkeen. Lis\u00e4ksi valtakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden p\u00e4ivitys- ja t\u00e4ydennysinventoinnit on toteutettu p\u00e4\u00e4osin vuosina 2010 – 2014, ja valtioneuvosto on tehnyt p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen valtakunnallisesti merkitt\u00e4vist\u00e4 rakennetuista kulttuuriymp\u00e4rist\u00f6ist\u00e4 vuonna 2009.<\/p>\n

$156<\/p>\n

on antanut vastaselityksen.<\/p>\n

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu<\/h3>\n

Korkein hallinto-oikeus my\u00f6nt\u00e4\u00e4 valitusluvan ja tutkii asian.<\/p>\n

Hallinto-oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6s kumotaan ja Pirkanmaan ELY-keskuksen valitus Oriveden kaupunginvaltuuston p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4 hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.<\/p>\n

Perustelut<\/h3>\n

H\u00e4meenlinnan hallinto-oikeus on muutoksenhaun kohteena olevalla p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4\u00e4n Pirkanmaan ELY-keskuksen valituksesta osittain kumonnut Oriveden kaupunginvaltuuston p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymisest\u00e4. Hallinto-oikeuden kumoamat rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:n kahden viimeisen kappaleen m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset koskevat rakentamisen enimm\u00e4ism\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 kaavoittamattomilla ranta-alueilla ja 27 \u00a7 koskee vapaa-ajanasunnon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamista vakituiseksi asuinrakennukseksi rakennusj\u00e4rjestyksen liitekartassa osoitetuilla alueilla.<\/p>\n

Korkeimmassa hallinto-oikeudessa on Oriveden kaupunginhallituksen valituksesta ensin ratkaistava, onko Pirkanmaan ELY-keskuksella ollut oikeus valittaa hallinto-oikeudelle rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymist\u00e4 koskevasta kaupunginvaltuuston p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4. Sen j\u00e4lkeen asiassa on Oriveden kaupunginhallituksen valituksen johdosta otettava kantaa siihen, onko rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymist\u00e4 koskeva p\u00e4\u00e4t\u00f6s rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:n kahden viimeisen kappaleen ja 27 \u00a7:n osalta lainvastainen ELY-keskuksen hallinto-oikeudelle esitt\u00e4mill\u00e4 perusteilla.<\/p>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 18 \u00a7:n (230\/2017) s\u00e4\u00e4t\u00e4miseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 251\/2016 vp) yksityiskohtaisissa perusteluissa on todettu muun ohella, ett\u00e4 vaikutuksiltaan valtakunnallisia tai merkitt\u00e4vi\u00e4 maakunnallisia asioita olisivat esimerkiksi valtakunnallisiin alueidenk\u00e4ytt\u00f6tavoitteisiin liittyv\u00e4t kysymykset, valtakunnallista tai maakunnallista merkityst\u00e4 omaavat luonnon ja kulttuuriymp\u00e4rist\u00f6n arvoihin liittyv\u00e4t asiat sek\u00e4 kaupunkiseutujen merkitt\u00e4v\u00e4t taajamarakennetta, liikennej\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4 ja virkistysalueita koskevat vaikutuksiltaan usean kunnan alueelle ulottuvat ratkaisut. Mainitussa hallituksen esityksess\u00e4 on edelleen todettu, ett\u00e4 ELY-keskuksilla on my\u00f6s muista laeista johtuvia valvontateht\u00e4vi\u00e4, joita ehdotettu valvontateht\u00e4v\u00e4n rajaus ei koske.<\/p>\n

Elinkeino-, liikenne- ja ymp\u00e4rist\u00f6keskuksista annetun lain 3 \u00a7:n 1 momentin 9 kohdan perusteella ELY-keskukset hoitavat niille erikseen s\u00e4\u00e4dettyj\u00e4 teht\u00e4vi\u00e4 ymp\u00e4rist\u00f6nsuojelua, alueiden k\u00e4ytt\u00f6\u00e4, rakentamisen ohjausta, kulttuuriymp\u00e4rist\u00f6n hoitoa, luonnon monimuotoisuuden suojelua ja kest\u00e4v\u00e4\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6\u00e4 sek\u00e4 vesivarojen k\u00e4ytt\u00f6\u00e4 ja hoitoa koskevilla toimialoilla. Mainitun pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin 3 kohdan mukaan ELY-keskusten teht\u00e4v\u00e4n\u00e4 on lis\u00e4ksi valvoa yleist\u00e4 etua ymp\u00e4rist\u00f6- ja vesiasioissa sek\u00e4 ehk\u00e4ist\u00e4 ja torjua ymp\u00e4rist\u00f6vahinkoja ja -haittoja.<\/p>\n

Pirkanmaan ELY-keskuksen hallinto-oikeudelle tekem\u00e4ss\u00e4 valituksessa esitetyt valitusperusteet ovat liittyneet Oriveden rakennusj\u00e4rjestyksen rakennuspaikan pinta-alaa ja rakentamisen enimm\u00e4ism\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 kaavoittamattomilla ranta-alueilla koskevaan 25 \u00a7:\u00e4\u00e4n sek\u00e4 vapaa-ajan asunnon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamista vakituiseksi asunnoksi koskevaan rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:\u00e4\u00e4n. ELY-keskus on esitt\u00e4nyt, ett\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 esitetty rakennuspaikan pinta-ala on liian pieni ja sallittu rakentamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4 liian suuri ja ett\u00e4 vapaa-ajan asunnon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamista koskevan m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen ymp\u00e4rist\u00f6- ja muita vaikutuksia ei ole arvioitu riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tarkkuudella. ELY-keskus on edelleen esitt\u00e4nyt, ett\u00e4 hyv\u00e4ksytty rakennusj\u00e4rjestys koskee koko Oriveden kaupungin aluetta ja siten my\u00f6s sellaisia Oriveden kaupungin alueelle sijoittuvia alueita, joilla on maakunnallisesti ja valtakunnallisesti merkitt\u00e4vi\u00e4 arvoja.<\/p>\n

Korkein hallinto-oikeus toteaa, ett\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7 koskee koko Oriveden kaupungin aluetta ja n\u00e4in ollen my\u00f6s sellaisia Orivedell\u00e4 sijaitsevia alueita, joilla asiassa saadun selvityksen perusteella on valtakunnallisesti ja maakunnallisesti merkitt\u00e4vi\u00e4 maisemaan tai rakennettuun kulttuuriymp\u00e4rist\u00f6\u00f6n liittyvi\u00e4 arvoja. Vastaavasti rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7 koskee liitekartassa 2 osoitetun aluerajauksen perusteella osittain my\u00f6s edell\u00e4 mainittuja arvokkaita alueita. Mainituilla rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksill\u00e4 voidaan siten arvioida olevan vaikutusta n\u00e4iden arvokkaiden maisema-alueiden ja rakennettujen kulttuuriymp\u00e4rist\u00f6jen s\u00e4ilymiseen. Kun lis\u00e4ksi otetaan huomioon rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetun alueen laajuus sek\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ykseen liittyvien vaikutusten arviointien ymp\u00e4rist\u00f6nsuojelullinen merkitys, kysymys on rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:\u00e4\u00e4 ja 27 \u00a7:\u00e4\u00e4 koskevilta osin ELY-keskuksen toimialaan kuuluvasta asiasta. Hallinto-oikeuden on siten tullut tutkia Pirkanmaan ELY-keskuksen valitus.<\/p>\n

$15b<\/p>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 72 \u00a7:n 1 momentin mukaan meren tai vesist\u00f6n ranta-alueeseen kuuluvalle rantavy\u00f6hykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti m\u00e4\u00e4r\u00e4tty yleiskaavan tai sen osan k\u00e4ytt\u00e4misest\u00e4 rakennusluvan my\u00f6nt\u00e4misen perusteena. Mit\u00e4 1 momentissa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n, koskee pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan my\u00f6s ranta-aluetta, jolla rakentamisen ja muun k\u00e4yt\u00f6n suunnitteleminen p\u00e4\u00e4asiassa rantaan tukeutuvan loma-asutuksen j\u00e4rjest\u00e4miseksi on tarpeen alueella odotettavissa olevan rakentamisen vuoksi. Pyk\u00e4l\u00e4n 5 momentin mukaan poikkeuksen my\u00f6nt\u00e4misest\u00e4 pyk\u00e4l\u00e4n 1 ja 2 momentin rajoituksesta s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n lain 23 luvussa.<\/p>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 23 lukuun sis\u00e4ltyv\u00e4n 171 \u00a7:n 1 momentin mukaan kunta voi erityisest\u00e4 syyst\u00e4 hakemuksesta my\u00f6nt\u00e4\u00e4 poikkeamisen t\u00e4ss\u00e4 laissa s\u00e4\u00e4detyst\u00e4 tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidett\u00e4 koskevasta s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksest\u00e4, m\u00e4\u00e4r\u00e4yksest\u00e4, kiellosta tai muusta rajoituksesta.<\/p>\n

Poikkeamista ei mainitun pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan kuitenkaan saa my\u00f6nt\u00e4\u00e4, jos se:<\/h3>\n

1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden k\u00e4yt\u00f6n muulle j\u00e4rjest\u00e4miselle;<\/p>\n

2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;<\/p>\n

3) vaikeuttaa rakennetun ymp\u00e4rist\u00f6n suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai<\/p>\n

Oriveden rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:n mukaan ranta-alueella rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa rakennuspaikalla olla korkeintaan 7 prosenttia rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enint\u00e4\u00e4n 300 m2 ja kerrosten lukum\u00e4\u00e4r\u00e4 enint\u00e4\u00e4n puolitoista. Rakennuspaikalle saa rakentaa enint\u00e4\u00e4n viisi rakennusta. Loma-asuinrakennuksen ja asuinrakennuksen enimm\u00e4iskerrosala saa olla enint\u00e4\u00e4n 240 m2 tai 80 prosenttia rakennuspaikan kokonaiskerrosalasta. Talousrakennusten rakennusoikeus kokonaisrakennusoikeudesta on enint\u00e4\u00e4n 50 prosenttia kuitenkin siten, ett\u00e4 erillisen saunarakennuksen kerrosala saa olla enint\u00e4\u00e4n 25 m2 ja erillisen makuuaitan asumistarkoitukseen tarkoitetun tilan pohjapinta-ala enint\u00e4\u00e4n 25 m2.<\/p>\n

Korkein hallinto-oikeus toteaa, ett\u00e4 nyt kysymyksess\u00e4 oleva rakennusj\u00e4rjestys koskee laajempaa aluetta kuin L\u00e4ngelm\u00e4en vuonna 2002 hyv\u00e4ksytty rakennusj\u00e4rjestys, jota koskeva valitus on hyl\u00e4tty korkeimman hallinto-oikeuden 14.12.2004 annetulla p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 taltionumero 3263, eik\u00e4 kysymys ole muutoinkaan samasta asiasta. Hallinto-oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei n\u00e4in ollen ole lainvastainen sill\u00e4 perusteella, ett\u00e4 mainittua korkeimman hallinto-oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ei ole sellaisenaan otettu p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen perusteeksi.<\/p>\n

Edell\u00e4 mainitut rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset koskevat ainoastaan mahdollisen rakentamisen enimm\u00e4ism\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4. Lis\u00e4ksi on otettava huomioon, ett\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset koskevat aluetta, jolle uuden asuinrakennuksen rakentaminen ilman asemakaavaa tai maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 72 \u00a7:n 1 momentissa tarkoitettua oikeusvaikutteista yleiskaavaa edellytt\u00e4\u00e4 aina saman lain 171 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitettua poikkeamisp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, johon maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 174 \u00a7:n 1 momentti huomioon ottaen on mahdollista ottaa tarpeellisia m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 ja ehtoja. Rakennusj\u00e4rjestys ei n\u00e4in ollen sellaisenaan mahdollista kaavoittamattomille ranta-alueille suurempaa rakentamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 kuin mit\u00e4 suunnitelmallisen rakentamisen piiriin kuuluvilla ranta-alueilla on kaavoituksen kautta voitu sallia. Rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 ei n\u00e4in ollen ole pidett\u00e4v\u00e4 maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vastaisina tai kaavoitukseen liittyv\u00e4\u00e4 suunnitteluvaraa supistavina.<\/p>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 129 a \u00a7:n 1 momentin mukaan kunta voi osoittaa rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 ne alueet ja edellytykset, joilla vapaa-ajanasunnon muuttaminen pysyv\u00e4\u00e4n asuink\u00e4ytt\u00f6\u00f6n ei edellyt\u00e4 poikkeamisp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai suunnittelutarveratkaisua ennen rakennuslupaa. Mainitun pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys voi koskea vain sellaisia alueita, joilla k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutos ei aiheuta merkitt\u00e4vi\u00e4 haitallisia ymp\u00e4rist\u00f6- tai muita vaikutuksia.<\/p>\n

Maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 129 a \u00a7:n s\u00e4\u00e4t\u00e4miseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 251\/2016 vp) yksityiskohtaisissa perusteluissa on todettu, ett\u00e4 ehdotetun 1 momentin mukaan kunta voisi osoittaa rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 alueet, joilla vapaa-ajanasunnon muuttaminen pysyv\u00e4\u00e4n asuink\u00e4ytt\u00f6\u00f6n ei edellytt\u00e4isi poikkeamisp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai suunnittelutarveratkaisua ennen rakennuslupaa. Kunta ratkaisisi ymp\u00e4rivuotisten asuntojen sijainnin n\u00e4iden alueiden osalta rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4. Kunta voisi rakennusj\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 my\u00f6s edellytyksist\u00e4, joiden t\u00e4yttyess\u00e4 vapaa-ajanasunnon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutos olisi mahdollinen. Edellytykset voisivat koskea esimerkiksi rakennuspaikan kokoa tai j\u00e4tevesihuollon j\u00e4rjest\u00e4mist\u00e4. Rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys voisi koskea ainoastaan olemassa olevien vapaa-ajanasuntojen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutoksia, eik\u00e4 se mahdollistaisi uusien asuinrakennusten rakentamista ilman poikkeamisp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai suunnittelutarveratkaisua.<\/p>\n

Hallituksen esityksess\u00e4 todetaan edelleen, ett\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys ei koskisi pysyv\u00e4n asumisen asuinrakennukselle s\u00e4\u00e4dettyj\u00e4 teknisi\u00e4 vaatimuksia tai niist\u00e4 poikkeamista. Jos vapaa-ajanasunto ei t\u00e4yt\u00e4 n\u00e4it\u00e4 teknisi\u00e4 vaatimuksia ja vaatimuksista halutaan poiketa, tulee asia ratkaista sit\u00e4 koskevalla poikkeamisp\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4. Rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys voisi koskea vain sellaisia alueita, joilla k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutos ei aiheuta merkitt\u00e4vi\u00e4 haitallisia ymp\u00e4rist\u00f6- tai muita vaikutuksia. Kunta arvioisi vaikutukset rakennusj\u00e4rjestyst\u00e4 laatiessaan.<\/p>\n

Oriveden rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7 mahdollistaa vapaa-ajan asunnon muuttamisen vakituiseksi asuinrakennukseksi rakennusj\u00e4rjestyksen liitekartassa 2 osoitetulla kaavoittamattomalla rantavy\u00f6hykkeell\u00e4.<\/p>\n

Rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:n mukaan alueilla, joilla ei ole voimassa asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa, voi vapaa-ajan asunnon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttaa vakituiseksi asuinrakennukseksi suoraan rakennusluvalla liitekartan 2 mukaisilla alueilla, mik\u00e4li seuraavat ehdot t\u00e4yttyv\u00e4t:<\/p>\n

– rakennuspaikan pinta-ala on v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 2 000 m2<\/p>\n

– rakennuspaikka liitet\u00e4\u00e4n keskitettyyn j\u00e4tevesiverkostoon tai j\u00e4tevesien k\u00e4sittelyj\u00e4rjestelm\u00e4 t\u00e4ytt\u00e4\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen ja ymp\u00e4rist\u00f6nsuojelum\u00e4\u00e4r\u00e4ysten ehdot<\/p>\n

– rakennuspaikalle on olemassa pelastusajoneuvoille sopiva tieyhteys<\/p>\n

– asunto on rakentamista koskevien s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten ja m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukainen ennen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutosta.<\/p>\n

Rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:n toisen kappaleen mukaan rakennuspaikalla noudatetaan rakennusj\u00e4rjestyksen 26 \u00a7:n ja 28 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 rakennusoikeuden (rakennusten kerrosalat ja rakennuspaikan kokonaiskerrosala), rakennusten rantaviivaet\u00e4isyyksien sek\u00e4 rantamaiseman luonnonmukaisuuden ja puuston osalta.<\/p>\n

Kysymyksess\u00e4 oleva rakennusj\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys voi maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 129 a \u00a7:n 2 momentin mukaan koskea vain sellaisia alueita, joilla k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutos ei aiheuta merkitt\u00e4vi\u00e4 haitallisia ymp\u00e4rist\u00f6- tai muita vaikutuksia. Arvioitaessa sit\u00e4, voiko m\u00e4\u00e4r\u00e4yksest\u00e4 aiheutua t\u00e4llaisia kiellettyj\u00e4 vaikutuksia, on otettava huomioon rakennusj\u00e4rjestyksen laatimisen perusteena olleet selvitykset sek\u00e4 toisaalta m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen alueellinen ulottuvuus ja ne ehdot, joiden t\u00e4yttyess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ys tulee sovellettavaksi.<\/p>\n

Alueet, joita rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7 koskee, on Oriveden kaupunginhallituksen mukaan m\u00e4\u00e4ritelty Oriveden rantaosayleiskaavan valmistelun yhteydess\u00e4. M\u00e4\u00e4r\u00e4ykseen liittyv\u00e4 vaikutusten arviointi on perustunut rantaosayleiskaavaty\u00f6n yhteydess\u00e4 laadittuun vakituisen asumisen edullisuusvy\u00f6hyketarkasteluun, jossa vakituiseen asumiseen edulliset ranta-alueet on m\u00e4\u00e4ritelty tarkastelemalla kyl\u00e4asutuksen, vesihuollon ja asuinrakennusten lupien sijoittumista ranta-alueille sek\u00e4 palveluiden ja julkisen liikenteen saavutettavuutta. Tarkastelussa m\u00e4\u00e4ritelty asumisen edullisuusvy\u00f6hyke sijoittuu suurelta osin yleisten teiden l\u00e4heisyyteen alueelle, jolle on jo muodostunut kyl\u00e4m\u00e4ist\u00e4 asutusta, ja osa vy\u00f6hykkeest\u00e4 sijoittuu my\u00f6s vesihuollon verkoston l\u00e4heisyyteen.<\/p>\n

Rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7 koskee liitekartan 2 perusteella laajaa aluetta. M\u00e4\u00e4r\u00e4ys tulee kuitenkin sovellettavaksi ainoastaan sellaisilla jo rakennetuilla rakennuspaikoilla, joilla vapaa-ajan asunnon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta ei ole m\u00e4\u00e4r\u00e4tty asemakaavassa tai oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa. Lis\u00e4ksi m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen soveltamista rajoittavat siihen sis\u00e4ltyv\u00e4t rakennuspaikan v\u00e4himm\u00e4ispinta-alaa, tieyhteytt\u00e4, asunnon teknisi\u00e4 ominaisuuksia sek\u00e4 k\u00e4ytetyn rakennusoikeuden m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 ja rakennusten et\u00e4isyytt\u00e4 rantaviivasta koskevat ehdot. K\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamisen edellytyksen\u00e4 on m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen mukaan my\u00f6s rakennuspaikan liitt\u00e4minen keskitettyyn j\u00e4tevesiverkostoon tai vaihtoehtoisesti se, ett\u00e4 j\u00e4tevesien k\u00e4sittelyj\u00e4rjestelm\u00e4 t\u00e4ytt\u00e4\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen ja ymp\u00e4rist\u00f6nsuojelum\u00e4\u00e4r\u00e4ysten ehdot. Ehtojen t\u00e4yttyminen varmistetaan tapauskohtaisesti vapaa-ajan asunnon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamiseen liittyv\u00e4n rakennuslupamenettelyn yhteydess\u00e4.<\/p>\n

Kun otetaan huomioon rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:n perusteena oleva selvitys sek\u00e4 ne ehdot, joita k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamiselle on m\u00e4\u00e4r\u00e4yksess\u00e4 asetettu, rakennusj\u00e4rjestyst\u00e4 laadittaessa on riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla varmistuttu siit\u00e4, ettei m\u00e4\u00e4r\u00e4yksest\u00e4 aiheudu maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 129 a \u00a7:ss\u00e4 tarkoitettuja merkitt\u00e4vi\u00e4 haitallisia ymp\u00e4rist\u00f6- tai muita vaikutuksia.<\/p>\n

Kaupunginvaltuuston p\u00e4\u00e4t\u00f6s rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymisest\u00e4 ei edell\u00e4 todettu huomioon ottaen ole rakennusj\u00e4rjestyksen 25 \u00a7:n kahta viimeist\u00e4 kappaletta eik\u00e4 27 \u00a7:\u00e4\u00e4 koskevilta osin kuntalain 135 \u00a7:n 2 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla lainvastainen. Hallinto-oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6s on t\u00e4m\u00e4n vuoksi kumottava silt\u00e4 osin kuin hallinto-oikeus on kumonnut Oriveden kaupunginvaltuuston p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen ja Pirkanmaan ELY-keskuksen valitus kaupunginvaltuuston p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4 on hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4. Kaupunginvaltuuston p\u00e4\u00e4t\u00f6s rakennusj\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymisest\u00e4 j\u00e4\u00e4 siten kokonaisuudessaan voimaan.<\/p>\n

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Eija Siitari, Taina Pyysaari, Jaakko Autio, Robert Utter ja Veronica Stortr\u00e4sk. Asian esittelij\u00e4 Petri Hellst\u00e9n.<\/p>\n

\u00c4\u00e4nestyslausunto<\/h3>\n

Eri mielt\u00e4 olleen oikeusneuvos Jaakko Aution \u00e4\u00e4nestyslausunto:<\/h3>\n

\u201dHylk\u00e4\u00e4n Oriveden kaupunginhallituksen valituksen silt\u00e4 osin kuin se koskee hallinto-oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:n kumoamisesta. En muuta hallinto-oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen lopputulosta t\u00e4lt\u00e4 osin.<\/p>\n

Muilta osin olen samaa mielt\u00e4 kuin enemmist\u00f6.<\/p>\n

Oriveden rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:n mukaan alueilla, joilla ei ole voimassa asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa, voi vapaa-ajan asunnon k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttaa vakituiseksi asuinrakennukseksi suoraan rakennusluvalla liitekartan 2 mukaisilla alueilla, mik\u00e4li seuraavat ehdot t\u00e4yttyv\u00e4t: Rakennuspaikan pinta-ala on v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 2 000 m2. Rakennuspaikka liitet\u00e4\u00e4n keskitettyyn j\u00e4tevesiverkostoon tai j\u00e4tevesien k\u00e4sittelyj\u00e4rjestelm\u00e4 t\u00e4ytt\u00e4\u00e4 rakennusj\u00e4rjestyksen ja ymp\u00e4rist\u00f6nsuojelum\u00e4\u00e4r\u00e4ysten ehdot. Rakennuspaikalle on olemassa pelastusajoneuvoille sopiva tieyhteys. Asunto on rakentamista koskevien s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten ja m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukainen ennen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutosta. Rakennuspaikalla noudatetaan rakennusj\u00e4rjestyksen 26 \u00a7:n ja 28 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 rakennusoikeuden (rakennusten kerrosalat ja rakennuspaikan kokonaiskerrosala), rakennusten rantaviivaet\u00e4isyyksien sek\u00e4 rantamaiseman luonnonmukaisuuden ja puuston osalta.<\/p>\n

Asiassa on t\u00e4lt\u00e4 osin kyse erityisesti siit\u00e4, onko rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen vaikutukset arvioitu maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslain 129 a \u00a7:n 2 momentin mukaisesti siten, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutos ei aiheuta merkitt\u00e4vi\u00e4 haitallisia ymp\u00e4rist\u00f6- tai muita vaikutuksia. Edell\u00e4 mainitun hallituksen esityksen perustelujen mukaan kunta arvioisi vaikutukset rakennusj\u00e4rjestyst\u00e4 laatiessaan. Hallituksen esityksen perusteluissa ei ole tarkemmin eritelty vaikutuksia koskevien selvitysten vaatimuksia. Selv\u00e4\u00e4 kuitenkin on, ett\u00e4 selvitysten laajuus ja laatu on suhteutettava annettavan m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen todenn\u00e4k\u00f6isiin haitallisiin vaikutuksiin.<\/p>\n

Kaupunginhallituksen esitt\u00e4m\u00e4n selvityksen mukaan rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4ykseen liittyv\u00e4 vaikutusten arviointi on perustunut Oriveden rantaosayleiskaavaty\u00f6n yhteydess\u00e4 laadittuun vakituisen asumisen edullisuusvy\u00f6hyketarkasteluun, jossa vakituiseen asumiseen edulliset ranta-alueet on m\u00e4\u00e4ritelty tarkastelemalla kyl\u00e4asutuksen, vesihuollon ja asuinrakennusten lupien sijoittumista ranta-alueille sek\u00e4 palveluiden ja julkisen liikenteen saavutettavuutta. Tarkastelussa m\u00e4\u00e4ritelty asumisen edullisuusvy\u00f6hyke sijoittuu suurelta osin yleisten teiden l\u00e4heisyyteen alueelle, jolle on jo muodostunut kyl\u00e4m\u00e4ist\u00e4 asutusta, ja osa vy\u00f6hykkeest\u00e4 sijoittuu my\u00f6s vesihuollon verkoston l\u00e4heisyyteen.<\/p>\n

$15f<\/p>\n

Kun otan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saadun selvityksen, hallinto-oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen lopputuloksen muuttamiseen rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:\u00e4\u00e4 koskevilta osin ei ole perusteita.\u201d<\/p>\n

Oriveden kaupunginvaltuusto<\/h3>\n

Hallinto-oikeus<\/h3>\n

Sovellettavat oikeusohjeet<\/h3>\n

Asiassa saatu selvitys<\/h3>\n

Hallinto-oikeuden johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset<\/h3>\n

Hallinto-oikeuden loppujohtop\u00e4\u00e4t\u00f6s<\/h3>\n

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden j\u00e4senet Virpi Juuj\u00e4rvi, Maria Jokinen, joka on my\u00f6s esitellyt asian, ja Juho Kalliokoski.<\/p>\n

Pirkanmaan ELY-keskus<\/h3>\n

Oriveden kaupunginhallitus<\/h3>\n

ELY-keskuksen valitusoikeus<\/h3>\n

Ratkaisun l\u00e4ht\u00f6kohdat ja kysymyksenasettelu korkeimmassa hallinto-oikeudessa<\/h3>\n

Pirkanmaan ELY-keskuksen valitusoikeus kaupunginvaltuuston p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4<\/h3>\n

Rakentamisen enimm\u00e4ism\u00e4\u00e4r\u00e4 ranta-alueella (25 \u00a7)<\/h3>\n

Lopputulos<\/h3>\n

Perustelut rakennusj\u00e4rjestyksen 27 \u00a7:\u00e4\u00e4 koskevilta osin<\/h3>\n<\/div>\n
\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a><\/p>\n

Finlex open data, CC BY 4.0. Documentation open data verifiee le 2026-04-12 ; les endpoints judgment documentes renvoient 404 pour les types case-law exposes par le frontend, fallback actuel sur les pages publiques data.finlex.fi.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Stadsfullm\u00e4ktige godk\u00e4nde i juni 2019 en ny byggnadsordning. I byggnadsordningen ingick best\u00e4mmelser om den maximala byggr\u00e4tten p\u00e5 ett oplanerat strandomr\u00e5de bland annat s\u00e5 att byggnadernas sammanlagda v\u00e5ningsyta p\u00e5 byggplatsen fick vara h\u00f6gst sju procent av byggplatsens areal, men h\u00f6gst 300 kvadratmeter och v\u00e5ningsantalet h\u00f6gst 1\u00bd (25 \u00a7 i byggnadsordningen). I byggnadsordningen hade vidare anvisats ett…<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[7740],"kji_court":[28668],"kji_chamber":[7742],"kji_year":[36297],"kji_subject":[7646],"kji_keyword":[28741,36604,29096,28740,30274],"kji_language":[7746],"class_list":["post-676571","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-finlande","kji_court-cour-supreme-administrative-de-finlande","kji_chamber-precedents","kji_year-36297","kji_subject-divers","kji_keyword-byggande","kji_keyword-byggnadsordningen","kji_keyword-hogst","kji_keyword-markanvandning","kji_keyword-stadsfullmaktige","kji_language-multilingue"],"yoast_head":"\nKHO:2021:177 - Markanv\u00e4ndning och byggande - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"zh_CN\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"KHO:2021:177 - Markanv\u00e4ndning och byggande\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Stadsfullm\u00e4ktige godk\u00e4nde i juni 2019 en ny byggnadsordning. I byggnadsordningen ingick best\u00e4mmelser om den maximala byggr\u00e4tten p\u00e5 ett oplanerat strandomr\u00e5de bland annat s\u00e5 att byggnadernas sammanlagda v\u00e5ningsyta p\u00e5 byggplatsen fick vara h\u00f6gst sju procent av byggplatsens areal, men h\u00f6gst 300 kvadratmeter och v\u00e5ningsantalet h\u00f6gst 1\u00bd (25 \u00a7 i byggnadsordningen). I byggnadsordningen hade vidare anvisats ett...\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"\u9884\u8ba1\u9605\u8bfb\u65f6\u95f4\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"28 \u5206\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\\\/\",\"name\":\"KHO:2021:177 - Markanv\u00e4ndning och byggande - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#website\"},\"datePublished\":\"2026-04-24T22:27:56+00:00\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"zh-Hans\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\\\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Jurisprudences\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/jurisprudences\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":3,\"name\":\"KHO:2021:177 – Markanv\u00e4ndning och byggande\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"description\":\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"zh-Hans\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#organization\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"zh-Hans\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"width\":2114,\"height\":1253,\"caption\":\"Kohen Avocats\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/zh-hans\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\"}}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO Premium plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"KHO:2021:177 - Markanv\u00e4ndning och byggande - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\/","og_locale":"zh_CN","og_type":"article","og_title":"KHO:2021:177 - Markanv\u00e4ndning och byggande","og_description":"Stadsfullm\u00e4ktige godk\u00e4nde i juni 2019 en ny byggnadsordning. I byggnadsordningen ingick best\u00e4mmelser om den maximala byggr\u00e4tten p\u00e5 ett oplanerat strandomr\u00e5de bland annat s\u00e5 att byggnadernas sammanlagda v\u00e5ningsyta p\u00e5 byggplatsen fick vara h\u00f6gst sju procent av byggplatsens areal, men h\u00f6gst 300 kvadratmeter och v\u00e5ningsantalet h\u00f6gst 1\u00bd (25 \u00a7 i byggnadsordningen). I byggnadsordningen hade vidare anvisats ett...","og_url":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\/","og_site_name":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"\u9884\u8ba1\u9605\u8bfb\u65f6\u95f4":"28 \u5206"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\/","name":"KHO:2021:177 - Markanv\u00e4ndning och byggande - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","isPartOf":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#website"},"datePublished":"2026-04-24T22:27:56+00:00","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\/#breadcrumb"},"inLanguage":"zh-Hans","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/kho2021177-markanvandning-och-byggande\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Jurisprudences","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/"},{"@type":"ListItem","position":3,"name":"KHO:2021:177 – Markanv\u00e4ndning och byggande"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#website","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/","name":"Kohen Avocats","description":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.","publisher":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"zh-Hans"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#organization","name":"Kohen Avocats","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"zh-Hans","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","contentUrl":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","width":2114,"height":1253,"caption":"Kohen Avocats"},"image":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/#\/schema\/logo\/image\/"}}]}},"jetpack_likes_enabled":false,"jetpack_sharing_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision\/676571","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision"}],"about":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/types\/kji_decision"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=676571"}],"wp:term":[{"taxonomy":"kji_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_country?post=676571"},{"taxonomy":"kji_court","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_court?post=676571"},{"taxonomy":"kji_chamber","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_chamber?post=676571"},{"taxonomy":"kji_year","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_year?post=676571"},{"taxonomy":"kji_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_subject?post=676571"},{"taxonomy":"kji_keyword","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_keyword?post=676571"},{"taxonomy":"kji_language","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/wp-json\/wp\/v2\/kji_language?post=676571"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}