{"id":739574,"date":"2026-04-28T23:18:37","date_gmt":"2026-04-28T21:18:37","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-8-juillet-2020-n-2018-00457\/"},"modified":"2026-04-28T23:18:41","modified_gmt":"2026-04-28T21:18:41","slug":"cour-superieure-de-justice-8-juillet-2020-n-2018-00457","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-8-juillet-2020-n-2018-00457\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 8 juillet 2020, n\u00b0 2018-00457"},"content":{"rendered":"
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\n

1<\/p>\n

Arr\u00eat N\u00b095\/20 \u2013 II-CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du huit juillet deux mille vingt<\/p>\n

Num\u00e9ro CAL-2018-00457 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: MAGISTRAT1.), pr\u00e9sidente de chambre MAGISTRAT2.), premier conseiller, MAGISTRAT3.), premier conseiller, et GREFFIER1.), greffier.<\/p>\n

E n t r e : 1.) la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.) SARL, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-(…), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro (…) , 2.) PERSONNE1.), et son \u00e9pouse 3.) PERSONNE2.), tous deux demeurant \u00e0 L- (…), appelants aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant HUISSIER DE JUSTICE1.) en remplacement de l\u2019huissier de justice HUISSIER DE JUSTICE2.) de (…) en date du 16 mai 2018, comparant par Ma\u00eetre AVOCAT1.) , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 (…) ,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

1.) PERSONNE3.), et son \u00e9pouse<\/p>\n

2.) PERSONNE4.), tous deux demeurant \u00e0 L- (…),<\/p>\n

intim\u00e9s aux fins du pr\u00e9dit exploit HUISSIER DE JUSTICE1.),<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre AVOCAT2.) , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 (…) ,<\/p>\n

en pr\u00e9sence de :<\/p>\n

1.) HUISSIER DE JUSTICE2.), huissier de justice, demeurant \u00e0 L- (…),<\/p>\n

intim\u00e9 aux fins du pr\u00e9dit exploit HUISSIER DE JUSTICE1.) ,<\/p>\n

d\u00e9faillant,<\/p>\n

2.) Ma\u00eetre NOTAIRE1.) , notaire, demeurant \u00e0 L- (…),<\/p>\n

intim\u00e9 aux fins du pr\u00e9dit exploit HUISSIER DE JUSTICE1.) ,<\/p>\n

d\u00e9faillant.<\/p>\n

LA COUR D'APPEL:<\/p>\n

Suivant acte notari\u00e9 du 24 janvier 2014, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-apr\u00e8s les \u00e9poux PERSONNE1.) -PERSONNE2.)) ont vendu \u00e0 PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-apr\u00e8s les \u00e9poux PERSONNE3.)-PERSONNE4.)) les 254,633\/1000i\u00e8mes d\u2019un terrain constructible sis \u00e0 LIEU1.) . En vertu du m\u00eame acte, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.) S\u00e0rl a vendu en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement aux \u00e9poux PERSONNE3.) -PERSONNE4.) quatre lots privatifs et 254,633\/1000i\u00e8mes des parties communes dans l\u2019immeuble \u00e0 construire sur le terrain vendu.<\/p>\n

Reprochant \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) des inach\u00e8vements, vices et malfa\u00e7ons affectant les lots acquis, les \u00e9poux PERSONNE3.) – PERSONNE4.) ont refus\u00e9 le paiement du solde de trois factures leur adress\u00e9es par la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) .<\/p>\n

Par exploit du 8 juillet 2016 d\u00e9livr\u00e9 en application de l\u2019article 879 du nouveau code de proc\u00e9dure civile et en vertu du pr\u00e9dit acte notari\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.), en tant que promoteur\/vendeur des constructions, et les \u00e9poux PERSONNE1.)-PERSONNE2.), en tant que vendeurs du terrain, ont fait sommation aux \u00e9poux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) de payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) le montant de 46.679,14 euros au titre du solde impay\u00e9 des trois factures.<\/p>\n

Par exploit du 8 ao\u00fbt 2016, les \u00e9poux PERSONNE3.) -PERSONNE4.) ont signifi\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) , aux \u00e9poux PERSONNE1.) – PERSONNE2.), \u00e0 l\u2019huissier de justice HUISSIER DE JUSTICE2. ) et au notaire NOTAIRE1.), appel\u00e9 \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 la vente des biens immobiliers \u00e0 saisir, leur opposition au commandement du 8 juillet 2016 et ont assign\u00e9 ces m\u00eames parties aux fins de voir d\u00e9clarer nul et de nul effet le pr\u00e9dit commandement en l\u2019absence de cr\u00e9ance au profit de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) et des \u00e9poux PERSONNE1.)- PERSONNE2.) et condamner la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) et les \u00e9poux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) \u00e0 leur payer des dommages int\u00e9r\u00eats de 30.000 euros sur base de l\u2019article 6- 1 du code civil ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000 euros, le jugement \u00e9tant \u00e0 d\u00e9clarer commun \u00e0 l\u2019huissier de justice HUISSIER DE JUSTICE2.) et au notaire NOTAIRE1.).<\/p>\n

Le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, par jugement du 28 mars 2018, a annul\u00e9 le commandement du 8 juillet 2016, d\u00e9bout\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) de sa demande reconventionnelle portant sur le montant de 46.679,14 euros au titre de solde des trois factures litigieuses, condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) et les \u00e9poux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) solidairement \u00e0 payer aux \u00e9poux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) le montant de 3.000 euros \u00e0 titre de dommages-int\u00e9r\u00eats et le m\u00eame montant au titre d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, d\u00e9bout\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) et les \u00e9poux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) de leur demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et d\u00e9clar\u00e9 le jugement commun \u00e0 l\u2019huissier de justice HUISSIER DE JUSTICE2.) et au notaire NOTAIRE1.) .<\/p>\n

De ce jugement, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) et les \u00e9poux PERSONNE1.) – PERSONNE2.) ont r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel suivant exploit d\u2019huissier du 16 mai 2018.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) et les \u00e9poux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) font grief aux juges de premi\u00e8re instance d\u2019avoir annul\u00e9 le commandement de payer du 8 juillet 2016, de les avoir d\u00e9bout\u00e9s de<\/p>\n

leur demande reconventionnelle et de les avoir condamn\u00e9s au paiement de dommages int\u00e9r\u00eats pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire ainsi qu\u2019\u00e0 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure.<\/p>\n

Ils expliquent que l\u2019immeuble r\u00e9sidentiel construit comporte quatre appartements dont l\u2019un a \u00e9t\u00e9 acquis par les \u00e9poux PERSONNE3.) – PERSONNE4.) et un autre par le fils et la belle- fille de ces derniers. Les deux autres appartements auraient \u00e9t\u00e9 r\u00e9ceptionn\u00e9s en mars 2015 par les propri\u00e9taires respectifs, sans la moindre r\u00e9serve, ce qui d\u00e9montrerait que l\u2019immeuble \u00e9tait achev\u00e9. Depuis le printemps, sinon l\u2019\u00e9t\u00e9 2016, les intim\u00e9s auraient pris possession des lieux acquis et auraient donn\u00e9 leur bien en location \u00e0 partir de septembre 2016, de sorte qu\u2019\u00e0 cette \u00e9poque tous les travaux convenus \u00e9taient r\u00e9alis\u00e9s et les factures impay\u00e9es litigieuses, correspondant \u00e0 trois tranches de paiement, \u00e9taient exigibles. Le fait encore que le propri\u00e9taire du dernier \u00e9tage a r\u00e9ceptionn\u00e9 son appartement en mars 2015 \u00e9tablirait que les travaux de pose de la dalle 2 i\u00e8me \u00e9tage, de la tuyauterie et des rev\u00eatements des sols concernant l\u2019appartement des intim\u00e9s \u00e9taient ex\u00e9cut\u00e9s \u00e0 cette date.<\/p>\n

Concernant les attestations testimoniales, les appelants estiment que les d\u00e9clarations des t\u00e9moins PERSONNE5.) et PERSONNE6.) manquent d\u2019objectivit\u00e9, de pr\u00e9cision et de pertinence et sont d\u00e9menties par les attestations testimoniales vers\u00e9es par eux en instance d\u2019appel.<\/p>\n

Les appelants font encore grief au tribunal d\u2019avoir qualifi\u00e9 les travaux \u00e9num\u00e9r\u00e9s par ces t\u00e9moins de d\u00e9fauts de conformit\u00e9 substantiels, alors que des travaux de parach\u00e8vement restant le cas \u00e9ch\u00e9ant \u00e0 faire n\u2019auraient pas emp\u00each\u00e9 que l\u2019immeuble \u00e9tait achev\u00e9 et les factures litigieuses exigibles.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) et les \u00e9poux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) concluent \u00e0 voir d\u00e9clarer irrecevable, sinon non fond\u00e9e, l\u2019opposition \u00e0 commandement form\u00e9e par les \u00e9poux PERSONNE3.) -PERSONNE4.) le 8 ao\u00fbt 2016 et dire que le commandement du 8 juillet 2016 est valable et sort tous ses effets, voir d\u00e9clarer fond\u00e9e la demande reconventionnelle de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) tendant \u00e0 la condamnation des \u00e9poux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) \u00e0 leur payer le montant de 46.678,46 euros, outre les int\u00e9r\u00eats, se voir d\u00e9charger de toutes condamnations prononc\u00e9es \u00e0 leur encontre, se voir allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros pour la premi\u00e8re instance et de 3.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel et voir d\u00e9clarer commun l\u2019arr\u00eat \u00e0 intervenir \u00e0 l\u2019huissier de justice HUISSIER DE JUSTICE2.) et au notaire NOTAIRE1.).<\/p>\n

Les \u00e9poux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) concluent \u00e0 la confirmation du jugement dont appel, tout en estimant que le tribunal aurait d\u00fb faire droit \u00e0 leur moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9 tir\u00e9 de l\u2019autorit\u00e9 de la chose jug\u00e9e.<\/p>\n

Quant aux inach\u00e8vements justifiant leur refus de payer les factures litigieuses, ils se r\u00e9f\u00e8rent aux motifs des juges de premi\u00e8re instance qui ont retenu que les travaux non ex\u00e9cut\u00e9s, dont t\u00e9moignent les attestations PERSONNE5.) et PERSONNE6.), constituent des d\u00e9fauts de conformit\u00e9 substantiels. En premi\u00e8re instance, les appelants auraient d\u2019ailleurs reconnu que les travaux de tuyauterie et de rev\u00eatement des sols \u00e9taient en cours, partant inachev\u00e9s. Les photos prises le jour de leur entr\u00e9e en possession des lieux et le rapport (…) \u00e9tabliraient \u00e9galement l\u2019inach\u00e8vement des travaux. Les intim\u00e9s rappellent que suivant l\u2019acte de vente, l\u2019appartement aurait d\u00fb \u00eatre achev\u00e9 et livr\u00e9 le 15 mars 2015 au plus tard, or apr\u00e8s 18 mois d\u2019attente vaine, ils auraient eux-m\u00eames proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution des travaux manquants afin de finalement pouvoir retirer des revenus locatifs de ce bien.<\/p>\n

Les intim\u00e9s estiment en outre que les attestations testimoniales vers\u00e9es par les appelants en instance d\u2019appel manquent de cr\u00e9dibilit\u00e9 et de pr\u00e9cisions, notamment en ce qui concerne la date des pr\u00e9tendus travaux effectu\u00e9s, et ne sont pas susceptibles de d\u00e9mentir les d\u00e9clarations claires et pr\u00e9cises des t\u00e9moins PERSONNE5.) et PERSONNE6.). Les auteurs des attestations vers\u00e9es en appel entretiendraient d\u2019ailleurs des relations d\u2019affaires avec les appelants et le t\u00e9moin PERSONNE7.) serait le beau- fr\u00e8re de PERSONNE2.) , indication que ce t\u00e9moin aurait d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment manqu\u00e9 de mentionner dans son attestation.<\/p>\n

Les intim\u00e9s s\u2019opposent \u00e0 la demande des parties adverses en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel et sollicitent, de leur c\u00f4t\u00e9, l\u2019octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de 5.000 euros pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire et d\u2019une indemnit\u00e9 de 3.000 euros sur base de l\u2019article 240 du code civil pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

L\u2019opposition \u00e0 commandement du 8 ao\u00fbt 2016 ayant \u00e9t\u00e9 relev\u00e9e dans les forme et d\u00e9lai de la loi, elle est recevable, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) et les \u00e9poux PERSONNE1.) -PERSONNE2.) ne d\u00e9veloppant par ailleurs pas autrement leur moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9 aff\u00e9rent.<\/p>\n

– Quant \u00e0 la fin de non- recevoir tir\u00e9e de l\u2019autorit\u00e9 de chose jug\u00e9e<\/p>\n

Les \u00e9poux PERSONNE3.) -PERSONNE4.) r\u00e9it\u00e8rent en appel leur moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9 tir\u00e9 de l\u2019autorit\u00e9 de la chose jug\u00e9e, exposant que la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) leur a fait signifier un commandement identique \u00e0 celui signifi\u00e9 le 8 juillet 2016, objet du pr\u00e9sent litige, en date du 21 novembre 2014, commandement qui a \u00e9t\u00e9 annul\u00e9 suivant jugement du tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg du 19 f\u00e9vrier 2016, jugement confirm\u00e9 en appel. Les intim\u00e9s consid\u00e8rent que les<\/p>\n

appelants ne sauraient \u00eatre admis \u00e0 recommencer une proc\u00e9dure portant sur la m\u00eame cr\u00e9ance.<\/p>\n

Les juges de premi\u00e8re instance ont correctement \u00e9nonc\u00e9 les principes r\u00e9gissant l\u2019autorit\u00e9 de la chose jug\u00e9e et la Cour s\u2019y r\u00e9f\u00e8re. Ils ont encore \u00e0 juste titre relev\u00e9 que le jugement du 19 f\u00e9vrier 2016, ayant annul\u00e9 le commandement du 21 novembre 2014, a retenu que les d\u00e9bats \u00e9taient limit\u00e9s aux trois factures annex\u00e9es au commandement, qu\u2019une de ces factures \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9e, que les \u00e9poux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) s\u2019opposaient au paiement des deux autres factures au motif que les travaux n'\u00e9taient pas achev\u00e9s, que les versements ne deviennent exigibles qu\u2019au fur et \u00e0 mesure de l\u2019avancement des travaux et que le commandement \u00e9tait \u00e0 annuler au motif que la cr\u00e9ance de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) n\u2019\u00e9tait pas d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 certaine, liquide et exigible.<\/p>\n

C\u2019est ainsi \u00e0 bon droit que le tribunal a retenu que le jugement du 19 f\u00e9vrier 2016 n\u2019a pas de fa\u00e7on d\u00e9finitive ni\u00e9 le droit de cr\u00e9ance de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.), mais l\u2019a seulement ni\u00e9 en l\u2019\u00e9tat, apr\u00e8s avoir dit que la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) ne pouvait pr\u00e9tendre au paiement du prix de la construction qu\u2019en pr\u00e9sence de la preuve que les travaux \u00e9taient achev\u00e9s, cette preuve n\u2019ayant cependant pas \u00e9t\u00e9 rapport\u00e9e au jour du jugement du 19 f\u00e9vrier 2016.<\/p>\n

Il en va de m\u00eame des d\u00e9cisions qui ont \u00e9t\u00e9 prises dans le cadre de la proc\u00e9dure de saisie- arr\u00eat sur les pensions des \u00e9poux PERSONNE3.) – PERSONNE4.) ayant men\u00e9 au jugement du tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg du 24 avril 2018, confirmant les ordonnances du tribunal de paix de Luxembourg du 23 f\u00e9vrier 2018, ayant d\u00e9bout\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) de sa demande en autorisation de saisir-arr\u00eater au motif qu\u2019il n\u2019\u00e9tait pas \u00e9tabli que la cr\u00e9ance \u00e0 la base de son action \u00e9tait certaine, liquide et exigible au jour des d\u00e9cisions, faute de preuve que les travaux \u00e9taient achev\u00e9s au jour des d\u00e9cisions prises.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit que l\u2019autorit\u00e9 de la chose jug\u00e9e ne s\u2019oppose pas \u00e0 ce que la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) fasse valoir son droit de cr\u00e9ance en apportant la preuve que les travaux sont entretemps achev\u00e9s, preuve qui rel\u00e8ve de l\u2019examen du fond du litige.<\/p>\n

Le moyen tir\u00e9 de l\u2019autorit\u00e9 de la chose jug\u00e9e est partant \u00e0 rejeter.<\/p>\n

– Quant au fond Les appelants font valoir que l\u2019ach\u00e8vement du bien immobilier r\u00e9sulte de la prise de possession des lieux en ao\u00fbt 2016 et de leur location d\u00e8s octobre 2016. C\u2019est \u00e0 juste titre que le tribunal a rappel\u00e9 que l\u2019article 1601- 9 du code civil distingue entre l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019immeuble, qui donne droit au<\/p>\n

paiement de 95% du prix de vente, et la mise \u00e0 disposition de l\u2019immeuble, qui donne droit au paiement de 100% du prix de vente, et qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) ne pr\u00e9tend pas au paiement de 100% du prix de vente, de sorte qu\u2019il n\u2019est pas n\u00e9cessaire d\u2019examiner si la prise de possession de l\u2019immeuble par les \u00e9poux PERSONNE3.) – PERSONNE4.) vaut le cas \u00e9ch\u00e9ant mise \u00e0 disposition de l\u2019immeuble et donne droit au paiement de 100% du prix de vente, la seule question qui se pose \u00e9tant celle de savoir si l\u2019immeuble est achev\u00e9.<\/p>\n

L\u2019article 1601- 6 du code civil dispose que l\u2019immeuble est achev\u00e9 \u00ab lorsque sont ex\u00e9cut\u00e9s les ouvrages et sont install\u00e9s les \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement qui sont indispensables \u00e0 l\u2019utilisation, conform\u00e9ment \u00e0 sa destination, de l\u2019immeuble faisant l\u2019objet du contrat \u00bb et que \u00ab pour l\u2019appr\u00e9ciation de cet ach\u00e8vement, les d\u00e9fauts de conformit\u00e9 avec les pr\u00e9visions du contrat ne sont pas pris en consid\u00e9ration lorsqu\u2019ils n\u2019ont pas un caract\u00e8re substantiel, ni les malfa\u00e7ons qui ne rendent pas les ouvrages ou \u00e9l\u00e9ments ci-dessus vis\u00e9s impropres \u00e0 leur utilisation \u00bb.<\/p>\n

La Cour partage l\u2019analyse faite par les juges de premi\u00e8re instance en ce qu\u2019ils ont relev\u00e9 que tant un \u00e9tat d\u2019inach\u00e8vement dans le sens d\u2019une inex\u00e9cution d\u2019une prestation promise que l\u2019existence de vices et malfa\u00e7ons sont de nature \u00e0 former obstacle au constat d\u2019ach\u00e8vement, en pr\u00e9cisant que seuls sont pris en consid\u00e9ration les probl\u00e8mes contractuels d\u2019une certaine importance, \u00e0 savoir les d\u00e9fauts de conformit\u00e9 qui ont un caract\u00e8re substantiel et les vices et malfa\u00e7ons qui rendent l\u2019ouvrage impropre \u00e0 son utilisation.<\/p>\n

En vertu du contrat de vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement, le vendeur est tenu d\u2019ex\u00e9cuter ses obligations, parmi lesquelles figure celle d\u2019achever l\u2019immeuble, afin de pouvoir pr\u00e9tendre au paiement des diff\u00e9rentes tranches pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 1601- 9 du code civil, respectivement dans le plan de paiement plus d\u00e9taill\u00e9 pr\u00e9vu au contrat de vente. Le vendeur supporte par voie de cons\u00e9quence la charge de la preuve que l\u2019immeuble se trouve dans un \u00e9tat d\u2019ach\u00e8vement conforme au contrat, c\u2019est-\u00e0-dire dans un \u00e9tat compl\u00e8tement achev\u00e9 ou ne comportant que des d\u00e9fauts de conformit\u00e9 minimes, non- substantiels.<\/p>\n

Il est constant en cause que la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) n\u2019est pas en mesure de se pr\u00e9valoir d\u2019un constat d\u2019ach\u00e8vement tel que vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 1601-7 du code civil et \u00e0 l\u2019acte de vente du 24 janvier 2014.<\/p>\n

Les appelants se r\u00e9f\u00e8rent \u00e0 la motivation des juges de premi\u00e8re instance pour en conclure, contrairement \u00e0 ce qui a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 par le tribunal, que l\u2019immeuble \u00e9tait achev\u00e9.<\/p>\n

Si le tribunal a en effet relev\u00e9 que certains indices tir\u00e9s des \u00e9l\u00e9ments factuels permettent de conclure dans le sens d\u2019un \u00e9tat d\u2019ach\u00e8vement qui n\u2019accuse pas de d\u00e9fauts de conformit\u00e9 substantiels, en<\/p>\n

l\u2019occurrence, d\u2019une part, le fait que deux copropri\u00e9taires sur quatre ont sign\u00e9 en mars 2015 des proc\u00e8s-verbaux de r\u00e9ception sans r\u00e9serves, de sorte qu\u2019il \u00e9tait probable que du moins les \u00e9quipements communs et les parties communes de l\u2019immeuble \u00e9taient achev\u00e9s et fonctionnels, et que, d\u2019autre part, les \u00e9poux PERSONNE3.) – PERSONNE4.) ont pris possession de leurs lots privatifs en ao\u00fbt 2016 et les ont donn\u00e9s en location d\u00e8s octobre 2016, de sorte que leur appartement \u00e9tait \u00e0 ce moment en \u00e9tat d\u2019ach\u00e8vement permettant une habitation normale, les appelants omettent n\u00e9anmoins de consid\u00e9rer la suite du raisonnement des juges de premi\u00e8re instance qui ont relev\u00e9 \u00e0 juste titre, que les \u00e9poux PERSONNE3.) -PERSONNE4.) soutenant avoir eux-m\u00eames mis leur appartement en \u00e9tat habitable, ces affirmations, \u00e0 les supposer \u00e9tablies, tendent \u00e0 \u00e9tablir le d\u00e9faut d\u2019ach\u00e8vement au sens de l\u2019article 1601- 6 du code civil si des \u00e9l\u00e9ments substantiels devaient \u00eatre concern\u00e9s.<\/p>\n

Concernant les attestations testimoniales \u00e9manant des t\u00e9moins PERSONNE5.) et PERSONNE6.), le seul fait que ces t\u00e9moins entretiennent de bonnes relations avec les intim\u00e9s n\u2019affecte ni leur aptitude de t\u00e9moigner ni leur cr\u00e9dibilit\u00e9, et le tribunal a retenu \u00e0 bon droit qu\u2019il r\u00e9sulte de ces attestations que les travaux, tels qu\u2019\u00e9num\u00e9r\u00e9s au jugement entrepris, page 15, n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.).<\/p>\n

En instance d\u2019appel, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) et les \u00e9poux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) versent des attestations testimoniales dress\u00e9es en janvier 2019 selon lesquelles tous les travaux dans l\u2019appartement acquis par les \u00e9poux PERSONNE3.) -PERSONNE4.) auraient \u00e9t\u00e9 achev\u00e9s .<\/p>\n

Force est de constater que les attestations testimoniales vers\u00e9es en instance d\u2019appel par les appelants manquent de pertinence, les auteurs de ces attestations s\u2019exprimant en leur qualit\u00e9 de g\u00e9rants des entreprises de peinture, respectivement d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 \/ sanitaire \/ chauffage et de carrelage et affirmant tant\u00f4t qu\u2019ils auraient eux – m\u00eames effectu\u00e9 les travaux tant\u00f4t que ce serait \u00ab leur \u00bb soci\u00e9t\u00e9 qui les aurait r\u00e9alis\u00e9s, sans pr\u00e9ciser la date d\u2019ex\u00e9cution des travaux .<\/p>\n

Il s\u2019ensuit que ces attestations ne sont pas susceptibles de d\u00e9mentir les d\u00e9clarations claires et pr\u00e9cises des t\u00e9moins PERSONNE6.) et PERSONNE5.), tel qu\u2019analys\u00e9 correctement par le tribunal, la Cour se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 l\u2019\u00e9num\u00e9ration sous les lettres a) \u00e0 i) des travaux non ex\u00e9cut\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.).<\/p>\n

La Cour fait encore sienne les d\u00e9veloppements en droit du tribunal en ce qui concerne les d\u00e9fauts de conformit\u00e9 et malfa\u00e7ons qui font obstacle \u00e0 l\u2019ach\u00e8vement d\u2019un immeuble au sens de l\u2019article 1601- 6 du code civil, \u00e9tant rappel\u00e9 qu\u2019on consid\u00e8re habituellement que font partie de l\u2019habitabilit\u00e9 normale le clos, le couvert et l\u2019am\u00e9nagement int\u00e9rieur<\/p>\n

des locaux, l\u2019eau, le gaz et l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, l\u2019installation du chauffage et des sanitaires ainsi que celle des portes, volets et fen\u00eatres, sauf \u00e0 pr\u00e9ciser, qu\u2019outre les travaux \u00e9marg\u00e9s par le tribunal sous les lettres a) \u00e0 c), – d\u00e9faut d\u2019assemblage des chambranles des portes, d\u00e9faut de pose des portes, des poignets et des serrures ainsi que l\u2019existence de grands trous dans les murs du living et du hall – , il y a lieu d\u2019ajouter comme d\u00e9faut de conformit\u00e9 \u00e0 caract\u00e8re substantiel l\u2019absence de pose du rev\u00eatement de sol dans les deux chambres \u00e0 coucher, point d) de l\u2019\u00e9num\u00e9ration. Ces d\u00e9fauts de conformit\u00e9 substantiels emp\u00eachant une jouissance normale des lots achet\u00e9s par les \u00e9poux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) forment ainsi obstacle \u00e0 la demande en paiement de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) et des \u00e9poux PERSONNE1.) – PERSONNE2.).<\/p>\n

La Cour note encore que l\u2019inach\u00e8vement r\u00e9sultant de l\u2019existence de d\u00e9fauts de conformit\u00e9 substantiels, au sens de l\u2019article 1601- 9 du code civil, ayant \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli, les d\u00e9veloppements des appelants quant \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution des travaux de pose de la dalle du 2 i\u00e8me \u00e9tage, du carrelage, du sanitaire et de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, ainsi que quant \u00e0 l\u2019importance des travaux r\u00e9alis\u00e9s manquent de pertinence.<\/p>\n

C\u2019est, partant, \u00e0 bon droit que le tribunal, en l\u2019absence de cr\u00e9ance certaine, liquide et exigible, a annul\u00e9 le commandement de payer du 8 juillet 2016 et a d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9e la demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) en paiement des factures litigieuses, les conditions de l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019immeuble donnant droit \u00e0 95% du prix de vente n\u2019\u00e9tant pas remplies.<\/p>\n

C\u2019est encore \u00e0 bon escient et par une motivation circonstanci\u00e9e \u00e0 laquelle la Cour souscrit, que les juges de premi\u00e8re instance ont fait droit \u00e0 la demande des \u00e9poux PERSONNE3.) -PERSONNE4.) en allocation de dommages-int\u00e9r\u00eats \u00e0 hauteur de 3.000 euros pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire.<\/p>\n

Pour les m\u00eames motifs, il y a encore lieu d\u2019allouer aux \u00e9poux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) une indemnit\u00e9 pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire pour l\u2019instance d\u2019appel de 3.000 euros.<\/p>\n

L\u2019appel n\u2019\u00e9tant pas fond\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) et les \u00e9poux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) ayant succomb\u00e9 tant en premi\u00e8re instance qu\u2019en instance d\u2019appel, c\u2019est \u00e0 bon droit qu\u2019ils ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9s de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance et il y a encore lieu de les d\u00e9bouter de la demande qu\u2019ils formulent \u00e0 ce titre pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

En revanche, l\u2019\u00e9quit\u00e9 commande d\u2019allouer aux \u00e9poux PERSONNE3.) – PERSONNE4.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Ma\u00eetre NOTAIRE1.) n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 touch\u00e9 \u00e0 personne et n\u2019a pas comparu. Comme il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 assign\u00e9 aux m\u00eames fins que les \u00e9poux PERSONNE3.)-PERSONNE4.), l\u2019article 84 du nouveau code de proc\u00e9dure civile n\u2019est pas applicable. Il y a partant lieu de statuer par d\u00e9faut \u00e0 son \u00e9gard.<\/p>\n

L\u2019huissier de justice HUISSIER DE JUSTICE2.) n\u2019a pas comparu, mais a \u00e9t\u00e9 touch\u00e9 \u00e0 personne, de sorte que le pr\u00e9sent arr\u00eat aura un effet contradictoire \u00e0 son \u00e9gard.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant par d\u00e9faut \u00e0 l\u2019\u00e9gard de Ma\u00eetre NOTAIRE1.) et contradictoirement \u00e0 l\u2019\u00e9gard des autres parties,<\/p>\n

vu l\u2019article 2 de la loi du 20 juin 2020 portant prorogation de mesures concernant la tenue d\u2019audiences publiques pendant l\u2019\u00e9tat de crise devant les juridictions dans les affaires soumises \u00e0 la proc\u00e9dure \u00e9crite, d\u00e9clare l\u2019appel recevable,<\/p>\n

le dit non fond\u00e9,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris,<\/p>\n

d\u00e9boute la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.) SARL, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.) SARL, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une indemnit\u00e9 de 3.000 euros pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.) SARL, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

d\u00e9clare le pr\u00e9sent arr\u00eat commun \u00e0 l\u2019huissier de justice HUISSIER DE JUSTICE2.) et \u00e0 Ma\u00eetre NOTAIRE1.) ,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.) SARL, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel et en ordonne la distraction au profit de Ma\u00eetre AVOCAT2.) sur ses affirmations de droit.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Arr\u00eat N\u00b095\/20 \u2013 II-CIV Arr\u00eat civil Audience publique du huit juillet deux mille vingt Num\u00e9ro CAL-2018-00457 du r\u00f4le Composition: MAGISTRAT1.), pr\u00e9sidente de chambre MAGISTRAT2.), premier conseiller, MAGISTRAT3.), premier conseiller, et GREFFIER1.), greffier. 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