{"id":751684,"date":"2026-04-29T12:11:20","date_gmt":"2026-04-29T10:11:20","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-fevrier-2020-n-2018-00144\/"},"modified":"2026-04-29T12:11:25","modified_gmt":"2026-04-29T10:11:25","slug":"cour-superieure-de-justice-13-fevrier-2020-n-2018-00144","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-13-fevrier-2020-n-2018-00144\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 13 f\u00e9vrier 2020, n\u00b0 2018-00144"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0 24 \/20 – IX \u2013 CIV<\/p>\n

Audience publique du treize f\u00e9vrier deux mille vingt<\/p>\n

Num\u00e9ro CAL-2018- 00144 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre, Alain THORN, premier conseiller, Elisabeth WEYRICH, premier conseiller, Alexandra NICOLAS, greffier assum\u00e9.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e A) SARL, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro, repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions,<\/p>\n

appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Luc KONSBRUCK, en remplacement de l\u2019huissier de justice Geoffrey GALLE de Luxembourg, du 4 d\u00e9cembre 2017,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Laurent METZLER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 anonyme B) S.A., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro, repr\u00e9sent\u00e9e par son administrateur provisoire, Ma\u00eetre Yann BADEN, demeurant \u00e0 L-, ceci suivant ordonnances rendues en date des 24 mars 2016, 24 mars 2017, 16 mars 2018, 4 mars 2019 et 5 avril 2019 par Madame le Premier Juge au Tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant comme Juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s,<\/p>\n

2 intim\u00e9e aux fins du susdit exploit KONSBRUCK du 4 d\u00e9cembre 2017,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Andr\u00e9 LUTGEN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

LA COUR D'APPEL :<\/p>\n

Par exploit du 3 septembre 2015, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e A) SARL (ci-apr\u00e8s A) ) a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme B) SA (ci- apr\u00e8s B)) devant le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, aux fins de l\u2019entendre condamner \u00e0 lui payer le montant de 190.136,13 euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 20 juillet 2015, sinon \u00e0 partir du jour de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde, du chef de factures impay\u00e9es ayant trait \u00e0 des commissions sur ventes immobili\u00e8res.<\/p>\n

Elle demandait encore la validation de la saisie- arr\u00eat pratiqu\u00e9e suivant exploit du 27 ao\u00fbt 2015 entre les mains de divers \u00e9tablissements bancaires.<\/p>\n

Par la suite, cette saisie-arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 r\u00e9tr act\u00e9e et A) a renonc\u00e9 \u00e0 sa demande en validation.<\/p>\n

La demanderesse affirmait \u00eatre, depuis plusieurs ann\u00e9es, en relation d\u2019affaires avec la d\u00e9fenderesse, sur base d\u2019un contrat-cadre verbal, et avoir \u00e9t\u00e9 son interm\u00e9diaire dans de nombreuses ventes immobili\u00e8res.<\/p>\n

La commission se serait \u00e9lev\u00e9e, en principe et dans la grande majorit\u00e9 des cas, au taux de 3% mais, dans certains cas, des remises auraient \u00e9t\u00e9 accord\u00e9es, eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019identit\u00e9 de l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n

La demanderesse affirmait n\u2019avoir jamais consenti \u00e0 une modification de ces conditions contractuelles.<\/p>\n

Suivant le dernier \u00e9tat de ses conclusions, A) demandait le payement d\u2019une cr\u00e9ance de 199.306,95 euros, du chef de :<\/p>\n

– 60 factures \u00e9mises entre le 16 f\u00e9vrier 2015 et le 30 juillet 2015, portant sur un montant impay\u00e9 en principal de 155.112,91 euros, – – 15 factures additionnelles, \u00e9mises entre le 21 octobre 2015 et le 27 janvier 2016, portant sur un montant impay\u00e9 en principal de 44.194,04 euros.<\/p>\n

3 B) concluait \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande incidente pour \u00eatre nouvelle et au rejet de la demande originaire.<\/p>\n

Elle soutenait quant au fond que le taux de commission aurait vari\u00e9 entre 2 et 3 % et qu\u2019il aurait \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 au cas par cas, que lors d\u2019une r\u00e9union tenue le 21 octobre 2014, les parties auraient cependant convenu d\u2019un taux de r\u00e9mun\u00e9ration de 2 % pour toutes les ventes conclues par acte notari\u00e9 apr\u00e8s le 1 er janvier 2015 et que la r\u00e9mun\u00e9ration convenue aurait \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e.<\/p>\n

Par jugement rendu en date du 17 octobre 2017, le tribunal a dit notamment que \u00ab l'augmen tation de la demande de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e A) S.\u00e0r.l. constitue une demande additionnelle et est recevable \u00bb, que la demande est infond\u00e9e, \u00ab en ce qu'elle vise l'application d'un taux de commission de 3% pour les biens confi\u00e9s avant le 1er janvier 2015 \u00bb, et que \u00ab le nouveau taux de 2% s\u2019applique pour toutes les ventes conclues par acte notari\u00e9 \u00e0 partir du 1 er janvier 2015 et partant pour les factures y relatives \u00bb, avant d\u2019enjoindre \u00ab \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e A) S.\u00e0r.l. d\u2019indiquer quels montants elle r\u00e9clame actuellement compte tenu des factures mentionn\u00e9es dans l'assignation et les conclusions subs\u00e9quentes et de pr\u00e9senter un d\u00e9compte actualis\u00e9 \u00bb et d\u2019inviter les parties \u00e0 pr\u00e9senter des conclusions \u00e0 ce sujet.<\/p>\n

Par exploit du 4 d\u00e9cembre 2017, A) a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel de ce jugement qui lui avait \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 le 30 octobre 2017.<\/p>\n

L\u2019appelante demande \u00e0 la Cour de r\u00e9former le jugement dont appel, de dire que le \u00ab taux conventionnel fixe \u00bb de la commission sur vente \u00e9tait de 3 %, que ce taux est applicable aux 75 factures litigieuses, soit les 60 factures mentionn\u00e9es dans l\u2019acte introductif d\u2019instance et les quinze factures additionnelles relatives \u00e0 des \u00ab sommes \u00e9chues depuis la demande initiale \u00bb dont le payement a \u00e9t\u00e9 r\u00e9clam\u00e9 pour la premi\u00e8re fois dans des conclusions notifi\u00e9es le 16 ao\u00fbt 2016.<\/p>\n

En cons\u00e9quence, la demande en payement de l\u2019appelante serait fond\u00e9e dans son principe et dans son quantum .<\/p>\n

Selon l\u2019appelante, il n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 d\u00e9rog\u00e9 au taux conventionnel de 3 % que dans des cas isol\u00e9s, la r\u00e9duction \u00e0 un taux oscillant entre 2 et 2,7 % \u00e9tant op\u00e9r\u00e9e par une simple \u00ab op\u00e9ration comptable destin\u00e9e \u00e0 faire une faveur au client acheteur \u00bb et n\u2019ayant pas \u00ab affect\u00e9 le taux de 3 % convenu entre parties \u00bb.<\/p>\n

L\u2019appelante reconna\u00eet qu\u2019une r\u00e9union s\u2019est tenue entre parties le 21 octobre 2014, mais conteste avoir consenti \u00e0 une r\u00e9duction du taux de commission, que ce soit lors de cette r\u00e9union ou \u00e0 une autre date.<\/p>\n

B) aurait certes exprim\u00e9 la volont\u00e9 d\u2019obtenir une r\u00e9duction du taux de r\u00e9mun\u00e9ration de 3 \u00e0 2 %, mais cette expression de volont\u00e9 n\u2019aurait \u00ab aucunement fait l\u2019objet d\u2019une acceptation par l\u2019appelante \u00bb.<\/p>\n

Par ailleurs, l\u2019intim\u00e9e ne lui aurait pas demand\u00e9 de cesser toute activit\u00e9 apr\u00e8s le 1 er janvier 2015, en cas de d\u00e9saccord.<\/p>\n

Selon l\u2019appelante, cette version des faits ressortirait de la correspondance \u00e9chang\u00e9e entre les parties au litige.<\/p>\n

En ordre subsidiaire, pour le cas o\u00f9 la Cour consid\u00e9rerait que le taux de commission aurait \u00e9t\u00e9 r\u00e9duit d\u2019un commun accord, il y aurait lieu de constater que cette modification contractuelle n\u2019est applicable qu\u2019\u00e0 une seule facture, \u00e0 savoir la facture n\u00b0 19-01 -16, dat\u00e9e du 27 janvier 2015 (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 92 de la farde I de l\u2019appelante), s\u2019agissant d\u2019un bien confi\u00e9 par l\u2019intim\u00e9e \u00e0 l\u2019appelante apr\u00e8s le 1 er janvier 2015 et que, concernant les 74 autres factures, le taux applicable serait celui de 3 %, s\u2019agissant de biens que B) lui aurait confi\u00e9s avant le 1 er janvier 2015.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e soul\u00e8ve, en premier lieu, l\u2019irrecevabilit\u00e9 de l\u2019appel.<\/p>\n

L\u2019acte d\u2019appel serait nul pour avoir \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 intim\u00e9e \u00ab repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration actuellement en fonctions \u00bb, alors pourtant que le juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s aurait nomm\u00e9 auparavant Ma\u00eetre Yann BADEN administrateur provisoire de ladite soci\u00e9t\u00e9, par ordonnance rendue le 24 mars 2016, de sorte que l\u2019administrateur provisoire aurait d\u00fb figurer comme repr\u00e9sentant de la soci\u00e9t\u00e9 intim\u00e9e dans l\u2019acte d\u2019appel.<\/p>\n

En ordre subsidiaire, l\u2019intim\u00e9e rel\u00e8ve appel incident du jugement et demande \u00e0 la Cour de d\u00e9clarer irrecevable la demande incidente form\u00e9e par A) en cours de premi\u00e8re instance, celle-ci ne proc\u00e9dant pas de la m\u00eame cause que la demande originaire et m\u00e9connaissant partant le principe de l\u2019immutabilit\u00e9 du contrat judiciaire.<\/p>\n

Au soutien de son appel incident, B) fait valoir qu\u2019il n\u2019existerait, en l\u2019occurrence, aucun contrat-cadre ou \u00ab accord g\u00e9n\u00e9ral \u00bb d\u00e9finissant les caract\u00e9ristiques g\u00e9n\u00e9rales des relations futures des parties litigantes, mais seulement une multiplicit\u00e9 de contrats individuels conclus \u00ab s\u00e9par\u00e9ment pour chaque projet immobilier \u00bb.<\/p>\n

Un accord de principe sur un taux de commission de 3 % n\u2019aurait jamais \u00e9t\u00e9 conclu entre les parties au litige.<\/p>\n

5 L\u2019intim\u00e9e reconna\u00eet que le taux de commission \u00e9tait, dans la plupart des cas, de 3 %, mais conteste qu\u2019il s\u2019agisse l\u00e0 d\u2019un principe et soutient que le taux de r\u00e9mun\u00e9ration \u00e9tait variable et oscillait entre 2 et 3 %.<\/p>\n

Pour le surplus, l\u2019intim\u00e9e soutient que les prestations de l\u2019appelante \u00e9taient d\u2019une importance fort limit\u00e9e, B), promoteur immobilier ayant pris en charge l\u2019ensemble des outils de commercialisation, le d\u00e9veloppement des pages internet, l\u2019\u00e9laboration de la documentation li\u00e9e \u00e0 la vente, le suivi administratif des dossiers avant la conclusion de l\u2019acte notari\u00e9 outre divers frais normalement assum\u00e9s par l\u2019agent immobilier.<\/p>\n

L\u2019activit\u00e9 d\u00e9ploy\u00e9e par l\u2019appelante au profit de l\u2019intim\u00e9e se serait r\u00e9duite pour l\u2019essentiel \u00e0 celle d\u2019un mandataire, l\u2019appela nte ayant sign\u00e9 les contrats de r\u00e9servation au nom et pour compte de l\u2019intim\u00e9e.<\/p>\n

Eu \u00e9gard \u00e0 la disproportion manifeste entre \u00ab la charge de travail intellectuelle et mat\u00e9rielle somme toute r\u00e9duite \u00bb de l\u2019appelante, d\u2019une part, et l\u2019importance et la multitude des affaires apport\u00e9es par l\u2019intim\u00e9e \u00e0 l\u2019appelante et partant au profit consid\u00e9rable retir\u00e9 par cette derni\u00e8re, d\u2019autre part, l\u2019intim\u00e9e aurait d\u00e9cid\u00e9 que le taux de commission devrait \u00eatre \u00ab revu \u00e0 la baisse \u00bb.<\/p>\n

Apr\u00e8s avoir plusieurs fois fait \u00e9tat de cette disproportion manifeste, B) aurait clairement \u00ab notifi\u00e9 \u00bb \u00e0 l\u2019appelante qu\u2019un taux de commission de 2% devrait \u00eatre appliqu\u00e9 aux ventes act\u00e9es devant notaire post\u00e9rieurement au 1 er janvier 2015, \u00ab sous peine de devoir cesser son activit\u00e9 pour l\u2019intim\u00e9e en cas de d\u00e9saccord avec le pr\u00e9dit taux \u00bb.<\/p>\n

Cette version des faits serait \u00e9tay\u00e9e par deux attestations testimoniales.<\/p>\n

Or, l\u2019appelante n\u2019aurait pas manifest\u00e9 son d\u00e9saccord avec cette baisse du taux de commission et aurait \u00ab maintenu son activit\u00e9 de prospection de clients nonobstant la pr\u00e9dite notification \u00bb, de sorte qu\u2019il conviendrait de tenir pour \u00e9tablie son acceptation des nouvelles conditions de r\u00e9mun\u00e9ration.<\/p>\n

B) soutient que les commissions n\u2019\u00e9taient dues qu\u2019en cas de conclusion des actes notari\u00e9s et \u00ab devenaient exigibles \u00e0 la date desdits actes notari\u00e9s \u00bb.<\/p>\n

L\u2019appelante aurait d\u2019ailleurs \u00ab syst\u00e9matiquement \u00bb envoy\u00e9 sa facture apr\u00e8s la signature de l\u2019acte notari\u00e9 de vente et n\u2019aurait pas \u00e9mis de facture en cas de r\u00e9siliation d\u2019un contrat de r\u00e9servation.<\/p>\n

Il conviendrait partant de confirmer le jugement entrepris en ce qu\u2019il retient que le nouveau taux de commission de 2 % s\u2019applique \u00e0<\/p>\n

6 \u00ab toutes les ventes conclues par acte notari\u00e9 \u00e0 partir du 1er janvier 2015 \u00bb et d\u2019\u00e9carter, de mani\u00e8re corr\u00e9lative, la pr\u00e9tention subsidiaire adverse, selon laquelle la modification ne pourrait, tout au plus, s\u2019appliquer qu\u2019aux biens confi\u00e9s \u00e0 l\u2019appelante apr\u00e8s le 1 er janvier 2015, et non pas aux biens confi\u00e9s \u00e0 l\u2019appelante avant le 1 er janvier 2015, mais vendus par acte notari\u00e9 apr\u00e8s le 1 er janvier 2015.<\/p>\n

Selon l\u2019intim\u00e9e, il n\u2019aurait jamais \u00e9t\u00e9 question entre parties au litige d\u2019op\u00e9rer une distinction suivant la date \u00e0 laquelle A) se serait vu confier le bien \u00e0 vendre.<\/p>\n

Cette derni\u00e8re resterait d\u2019ailleurs en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir que 74 factures auraient trait \u00e0 des biens qui lui auraient \u00e9t\u00e9 confi\u00e9s avant le 1 er janvier 2015.<\/p>\n

En dernier ordre de subsidiarit\u00e9, l\u2019intim\u00e9e demande \u00e0 la Cour de r\u00e9duire le taux de commission de 3 %, dont se pr\u00e9vaut l\u2019appelante, \u00e0 de plus justes proportions, ce taux \u00e9tant, selon elle, manifestement excessif \u00ab par rapport aux devoirs somme toute tr\u00e8s limit\u00e9s accomplis \u00bb par la partie adverse.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

C\u2019est en vain que l\u2019intim\u00e9e se pr\u00e9vaut de l\u2019absence d\u2019indication, dans l\u2019acte d\u2019appel, de l\u2019administrateur provisoire de la soci\u00e9t\u00e9 intim\u00e9e pour conclure \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de l\u2019appel.<\/p>\n

L\u2019article 53, alin\u00e9a 2 de la loi modifi\u00e9e du 10 ao\u00fbt 1915 sur les soci\u00e9t\u00e9s commerciales dispose, au sujet des soci\u00e9t\u00e9s anonymes, que \u00ab les exploits pour ou contre la soci\u00e9t\u00e9 sont valablement faits au nom de la soci\u00e9t\u00e9 seule \u00bb.<\/p>\n

Eu \u00e9gard \u00e0 la dispense ainsi pr\u00e9vue par la loi en mati\u00e8re de soci\u00e9t\u00e9s anonymes, l\u2019absence d\u2019indication, dans l\u2019acte d\u2019appel, de l\u2019administrateur provisoire de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme intim\u00e9e ne saurait porter \u00e0 cons\u00e9quence.<\/p>\n

Le moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9 de l\u2019appel doit donc \u00eatre rejet\u00e9.<\/p>\n

L\u2019article 53 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile dispose ce qui suit : \u00ab L\u2019objet du litige est d\u00e9termin\u00e9 par les pr\u00e9tentions respectives des parties. Ces pr\u00e9tentions sont fix\u00e9es par l\u2019exploit introductif d\u2019instance et par les conclusions en d\u00e9fense. Toutefois l\u2019objet du litige peut \u00eatre modifi\u00e9 par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux pr\u00e9tentions originaires par un lien suffisant. \u00bb<\/p>\n

Le principe de l\u2019immutabilit\u00e9 du litige s\u2019oppose \u00e0 ce que soit pr\u00e9sent\u00e9e en cours d\u2019instance une demande nouvelle par son objet, par sa cause, par l\u2019identit\u00e9 ou par les qualit\u00e9s des parties.<\/p>\n

Ne constitue pas une demande nouvelle, la demande form\u00e9e par voie de conclusions additionnelles qui n\u2019est que l\u2019accessoire de la demande originaire (cf. R.P.D.B., tome III, v\u00b0 Demande nouvelle, n os 120 et 127).<\/p>\n

Il en est ainsi en l\u2019esp\u00e8ce, A) ayant pr\u00e9sent\u00e9, en cours d\u2019instance, une demande incidente tendant au payement de factures adress\u00e9es \u00e0 B), dans lesquelles sont affirm\u00e9es des cr\u00e9ances \u00e9chues post\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019introduction de l\u2019instance, de nature identique \u00e0 celles invoqu\u00e9es dans la demande originaire et qui proc\u00e8dent, selon A), du m\u00eame contrat -cadre.<\/p>\n

En cons\u00e9quence, le moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9 de l\u2019intim\u00e9e, tir\u00e9 du caract\u00e8re nouveau de la demande incidente adverse est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

L\u2019appel incident est d\u00e8s lors infond\u00e9.<\/p>\n

Il est contant en cause que la partie A) est intervenue en tant qu\u2019interm\u00e9diaire dans des op\u00e9rations de ventes d\u2019immeubles et qu\u2019\u00e0 ce titre, elle faisait para\u00eetre des annonces des objets propos\u00e9s \u00e0 la vente sur internet et dans la presse, qu\u2019elle organisait des visites, qu\u2019elle accompagnait et renseignait les int\u00e9ress\u00e9s lors de ces visites et qu\u2019elle effectuait des d\u00e9marches en vue de la conclusion des contrats de vente.<\/p>\n

Le pouvoir de mandataire all\u00e9gu\u00e9 par l\u2019intim\u00e9e laisse d\u2019\u00eatre prouv\u00e9, face aux contestations de l\u2019appelante.<\/p>\n

Dans ces circonstances, le contrat ayant exist\u00e9 entre parties au litige est \u00e0 qualifier de contrat d\u2019entreprise, en vertu duquel A) prestait des services d\u2019agent immobilier.<\/p>\n

A) supposer que les conditions de r\u00e9mun\u00e9ration de l\u2019appelante aient donn\u00e9 lieu \u00e0 un contrat s\u00e9par\u00e9 pour chaque op\u00e9ration, ainsi que l\u2019affirme la partie intim\u00e9e, il est invraisemblable que plus d\u2019une centaine d\u2019op\u00e9rations d\u2019un int\u00e9r\u00eat p\u00e9cuniaire consid\u00e9rable aient \u00e9t\u00e9 trait\u00e9es sur plusieurs ann\u00e9es, sans jamais donner lieu \u00e0 la moindre trace \u00e9crite.<\/p>\n

D\u2019autre part, il ressort des attestations testimoniales \u00e9tablies respectivement par C) et par D) (cf. pi\u00e8ces n os 9 et 10 de la farde I de l\u2019intim\u00e9e) que l\u2019administrateur d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 de l\u2019intim\u00e9e a, lors d\u2019une r\u00e9union qui s\u2019est tenue le 24 octobre 2014, exprim\u00e9 sa volont\u00e9 d\u2019op\u00e9rer une r\u00e9duction du taux de commission de 3 \u00e0 2 % \u00e0 partir du 1 er janvier 2015.<\/p>\n

8 Enfin et surtout, il ressort de plusieurs courriers adress\u00e9s par l\u2019intim\u00e9e \u00e0 l\u2019appelante que la premi\u00e8re nomm\u00e9e reconnaissait elle -m\u00eame s\u2019\u00eatre engag\u00e9e \u00e0 r\u00e9mun\u00e9rer l\u2019appelante sur base d\u2019un taux de commission, g\u00e9n\u00e9ralement applicable, de 3, puis de 2 % par op\u00e9ration.<\/p>\n

En effet, dans une lettre dat\u00e9e du 19 octobre 2015 (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 15 de la farde I de l\u2019intim\u00e9e) l\u2019administrateur d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 de B)rappelle \u00e0 l\u2019appelante que leur accord avait chang\u00e9 l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, \u00ab le taux de commissionnement [\u2026] reconnu sur chaque vente est pass\u00e9 de 3% \u00e0 2 % \u00bb, avant de renvoyer, dans une lettre dat\u00e9e du 2 juin 2015 (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 16 de la m\u00eame farde), \u00e0 la \u00ab d\u00e9cision de r\u00e9duire le taux de commissionnement sur vente de 3 % \u00e0 2 % \u00bb et, enfin, de rem\u00e9morer une derni\u00e8re fois \u00e0 l\u2019appelante, dans une lettre dat\u00e9e du 29 juin 2015 (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 17 de la m\u00eame farde) que les \u00ab accords ont chang\u00e9 l\u2019ann\u00e9e pass\u00e9e sur le taux de commissionnement qui vous est reconnu sur chaque vente qui est pass\u00e9 de 3% \u00e0 2%. \u00bb<\/p>\n

L\u2019emploi de ces termes g\u00e9n\u00e9raux et cat\u00e9goriques dans l\u2019indication des conditions de r\u00e9mun\u00e9ration de l\u2019appelante contredit l\u2019affirmation actuelle de l\u2019intim\u00e9e selon laquelle les conditions de r\u00e9mun\u00e9ration auraient \u00e9t\u00e9 variables et auraient fait l\u2019objet, pour chaque op\u00e9ration, d\u2019un contrat s\u00e9par\u00e9.<\/p>\n

Il d\u00e9montre, au contraire, que les parties \u00e9taient, \u00e0 tout le moins, convenues d\u2019un taux de principe, lequel \u00e9tait g\u00e9n\u00e9ralement applicable, sauf d\u00e9rogation individuelle.<\/p>\n

Il y a partant lieu de dire, par r\u00e9formation du jugement entrepris, qu\u2019un taux de commission de 3 % doit s\u2019appliquer \u00e0 toutes les ventes concern\u00e9es par les factures litigieuses dans la mesure o\u00f9 elles ne sont pas vis\u00e9es par la modification du contrat- cadre, invoqu\u00e9e par l\u2019intim\u00e9e.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e reste en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir le caract\u00e8re \u00ab manifestement excessif \u00bb d\u2019un taux de commission de 3 % d\u2019autant que celui-ci correspond \u00e0 une pratique courante.<\/p>\n

La formation d\u2019un contrat et, logiquement, la modification d\u2019un contrat supposent un accord de volont\u00e9s.<\/p>\n

Sauf disposition l\u00e9gale contraire, la volont\u00e9 des parties peut s\u2019exprimer de mani\u00e8re expresse ou tacite.<\/p>\n

S\u2019il est vrai que le silence ne vaut en g\u00e9n\u00e9ral pas, \u00e0 lui seul, acceptation, \u00ab il n\u2019en est pas de m\u00eame lorsque les circonstances permettent de donner \u00e0 ce silence la signification d\u2019une acceptation \u00bb (cf. Cass. 1 re civ. 24.05.2005, Bull. civ. 2005. I. n\u00b0 223, RTD civ. 2005.588).<\/p>\n

L\u2019acceptation tacite ou implicite se traduit par des actes manifestant sans \u00e9quivoque la volont\u00e9 de l\u2019acceptant.<\/p>\n

L\u2019acceptation tacite d\u2019une offre peut ainsi \u00eatre d\u00e9duite de l\u2019ex\u00e9cution qui lui a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9e par son destinataire (cf. Cass. com. 25.06.1991, Bull. civ. 1991. IV. n\u00b0234 ; A. B\u00e9nabent, Les obligations, Montchrestien, 8 e \u00e9d., n\u00b0 66).<\/p>\n

De m\u00eame, l\u2019acceptation tacite d\u2019une modification du contrat initial peut \u00eatre d\u00e9duite de son ex\u00e9cution (cf. J. Ghestin, Le contrat, L.G.D.J., n\u00b0 291).<\/p>\n

En l\u2019occurrence, il r\u00e9sulte des attestations testimoniales de C) et D) (cf. pi\u00e8ces n os 9 et 10 de la farde I de l\u2019intim\u00e9e) que, lors de la r\u00e9union susmentionn\u00e9e du 24 octobre 2014, l\u2019administrateur d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 de B) a signifi\u00e9 au repr\u00e9sentant d\u2019A) que le taux de commission devrait \u00eatre r\u00e9duit de 3 \u00e0 2 %, \u00e0 compter du 1 er janvier 2015 et que, faute d\u2019acceptation de cette modification, l\u2019appelante devrait cesser son activit\u00e9 d\u2019interm\u00e9diaire pour le compte de l\u2019intim\u00e9e.<\/p>\n

Il est constant en cause que les parties litigantes \u00e9taient en relations soutenues d\u2019affaires depuis plusieurs ann\u00e9es et il n\u2019est pas non plus contest\u00e9 par A) que la volont\u00e9 de r\u00e9duire le taux de commission ainsi exprim\u00e9e par l\u2019administrateur d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 de l\u2019intim\u00e9e \u00e9tait motiv\u00e9e par la prise en compte de la disproportion entre l\u2019importance consid\u00e9rable du volume d\u2019affaires r\u00e9alis\u00e9 (pour un montant total d\u2019environ 195 millions d\u2019euros, en moins de cinq ans) d\u2019un c\u00f4t\u00e9, et l\u2019importance fort r\u00e9duite des prestations d\u2019A), de l\u2019autre.<\/p>\n

Dans ces circonstances, le fait pour l\u2019appelante d\u2019avoir continu\u00e9 son activit\u00e9 d\u2019interm\u00e9diaire post\u00e9rieurement \u00e0 la r\u00e9union susmentionn\u00e9e et \u00e0 la date butoir du 1 er janvier 2015, est \u00e0 consid\u00e9rer comme une acceptation tacite des nouvelles conditions de r\u00e9mun\u00e9ration, d\u2019autant que celle- ci reste en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir qu\u2019elle aurait inform\u00e9 l\u2019intim\u00e9e de son d\u00e9saccord et de sa volont\u00e9 de poursuivre l\u2019activit\u00e9 convenue aux conditions de r\u00e9mun\u00e9ration initiales.<\/p>\n

En ce qui concerne les op\u00e9rations vis\u00e9es par la modification des conditions de r\u00e9mun\u00e9ration, la partie appelante soutient qu\u2019il s\u2019agirait des objets que l\u2019intim\u00e9e lui aurait confi\u00e9s apr\u00e8s le 1 er janvier 2015, tandis que la partie intim\u00e9e soutient qu\u2019il s\u2019agirait des op\u00e9rations pour lesquelles un acte notari\u00e9 de vente aurait \u00e9t\u00e9 conclu apr\u00e8s le 1 er janvier 2015, peu important la date \u00e0 laquelle l\u2019objet concern\u00e9 aurait \u00e9t\u00e9 confi\u00e9 \u00e0 l\u2019appelante, ainsi que les juges de premi\u00e8re instance l\u2019auraient retenu \u00e0 juste titre.<\/p>\n

Selon B), la date de la conclusion de l\u2019acte notari\u00e9 de vente aurait \u00e9t\u00e9 retenue par les parties au litige comme crit\u00e8re d\u00e9terminant du droit \u00e0 une commission, d\u00e8s le d\u00e9but de leurs relations contractuelles, et pas seulement dans leur accord portant modification du contrat-cadre.<\/p>\n

C\u2019est ainsi que, revenant sur leurs relations ant\u00e9rieures \u00e0 la modification susmentionn\u00e9e, l\u2019intim\u00e9e affirme que \u00ab les commissions n\u2019\u00e9taient dues \u00e0 A) qu\u2019en cas de conclusion des transactions sous forme notari\u00e9e et devenaient exigibles \u00e0 la date desdits actes notari\u00e9s \u00bb et qu\u2019au soutien de cette affirmation, l\u2019intim\u00e9e fait valoir, d\u2019une part, que, m\u00eame lorsque l\u2019op\u00e9ration faisait l\u2019objet d\u2019un contrat de r\u00e9servation, celle-ci ne donnait pas lieu \u00e0 facturation d\u2019une commission en cas de d\u00e9faut de signature de l\u2019acte notari\u00e9 de vente et, d\u2019autre part, que la partie adverse envoyait \u00ab syst\u00e9matiquement sa facture post\u00e9rieurement au jour de la signature de l\u2019acte notari\u00e9 de vente \u00bb (cf. conclusions r\u00e9capitulatives de l\u2019intim\u00e9e, pages 17 et 18).<\/p>\n

La Cour constate que l\u2019appelante ne conteste pas cette version des faits et qu\u2019elle abonde m\u00eame dans ce sens, en renvoyant express\u00e9ment aux d\u00e9clarations \u00e9crites de C), aux termes desquelles A) \u00ab a syst\u00e9matiquement \u00e9tabli ses factures apr\u00e8s l\u2019acte de vente notari\u00e9 \u00bb (cf. conclusions r\u00e9capitulatives de l\u2019appelante, page 9).<\/p>\n

Il s\u2019en d\u00e9duit que le nouveau taux de commission de 2 % est applicable aux ventes conclues par acte notari\u00e9 apr\u00e8s le 1 er janvier 2015, tel que retenu par les juges de premi\u00e8re instance, sauf \u00e0 pr\u00e9ciser que ce crit\u00e8re se d\u00e9duit, non pas des usages en la mati\u00e8re, mais de la convention des parties.<\/p>\n

Le d\u00e9compte actualis\u00e9 \u00e0 \u00e9tablir par A) devra, de toute \u00e9vidence, tenir compte de la r\u00e9formation partielle intervenue.<\/p>\n

Chacune des parties conclut \u00e0 l\u2019obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 15.000 euros pour chaque instance et au rejet de la demande adverse.<\/p>\n

Faute par les parties au litige de justifier de l\u2019iniquit\u00e9 requise par l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, il convient de les d\u00e9bouter de leurs demandes respectives en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, neuvi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat,<\/p>\n

re\u00e7oit les appels principal et incident,<\/p>\n

dit l\u2019appel incident non fond\u00e9,<\/p>\n

dit l\u2019appel principal partiellement fond\u00e9,<\/p>\n

r\u00e9formant,<\/p>\n

dit que le taux de commission de 3 % s\u2019applique \u00e0 toutes les ventes concern\u00e9es par les factures litigieuses dans la mesure o\u00f9 l\u2019acte notari\u00e9 de vente a \u00e9t\u00e9 conclu avant le 1 er janvier 2015,<\/p>\n

dit l\u2019appel principal non fond\u00e9 pour le surplus,<\/p>\n

d\u00e9boute la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e A) SARL et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme B) S.A. de leurs demandes respectives en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e A) SARL aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel avec distraction au profit de Ma\u00eetre Andr\u00e9 LUTGEN, sur ses affirmations de droit,<\/p>\n

renvoie l\u2019affaire en pros\u00e9cution de cause devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, autrement compos\u00e9.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre, en pr\u00e9sence du greffier assum\u00e9 Alexandra NICOLAS.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 24 \/20 – IX \u2013 CIV Audience publique du treize f\u00e9vrier deux mille vingt Num\u00e9ro CAL-2018- 00144 du r\u00f4le Composition: Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre, Alain THORN, premier conseiller, Elisabeth WEYRICH, premier conseiller, Alexandra NICOLAS, greffier assum\u00e9. 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