{"id":752108,"date":"2026-04-29T12:32:21","date_gmt":"2026-04-29T10:32:21","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-6-fevrier-2020-n-2018-00644\/"},"modified":"2026-04-29T12:32:25","modified_gmt":"2026-04-29T10:32:25","slug":"cour-superieure-de-justice-6-fevrier-2020-n-2018-00644","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-6-fevrier-2020-n-2018-00644\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 6 f\u00e9vrier 2020, n\u00b0 2018-00644"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0 22 \/20 – IX \u2013 CIV<\/p>\n

Audience publique du six f\u00e9vrier deux mille vingt<\/p>\n

Num\u00e9ro CAL-2018- 00644 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre, Alain THORN, premier conseiller, Danielle SCHWEITZER, premier conseiller, Alexandra NICOLAS, greffier assum\u00e9.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

1) A.1.), demeurant \u00e0 L-(…),<\/p>\n

2) A.2.), demeurant \u00e0 L-(…),<\/p>\n

appelants aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 4 juillet 2018,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

B.), administrateur de soci\u00e9t\u00e9s, demeurant \u00e0 L-(…),<\/p>\n

intim\u00e9 aux fins du susdit exploit SCHAAL du 4 juillet 2018,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Nicolas BAUER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Esch-sur-Alzette.<\/p>\n

2 LA COUR D'APPEL :<\/p>\n

Suivant compromis de vente du 19 juin 2015, B.) a vendu \u00e0 A.1.) et \u00e0 A.2.) (ci-apr\u00e8s les consorts A.)) une maison sise \u00e0 (…) au prix de 980.000 EUR. Le compromis de vente comprenait une condition suspensive li\u00e9e \u00e0 l\u2019octroi d\u2019un pr\u00eat bancaire. Cette clause pr\u00e9cisait que \u00ab le pr\u00e9sent compromis sortira ses effets du moment qu\u2019un pr\u00eat aupr\u00e8s de la BQUE.1.) soit accord\u00e9 \u00bb. Une clause p\u00e9nale de 10% du prix de vente a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vue en cas de r\u00e9siliation du compromis par une des parties.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier de justice du 9 juin 2016, B.) a fait donner assignation aux consorts A.) \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg pour voir prononcer la r\u00e9solution du compromis de vente et pour voir condamner les assign\u00e9s \u00e0 lui payer le montant de 98.000 EUR, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 titre de clause p\u00e9nale. Il a fait valoir que la condition suspensive figurant au compromis de vente se serait r\u00e9alis\u00e9e par l\u2019octroi d\u2019un pr\u00eat bancaire par la BQUE.2.) (ci-apr\u00e8s la BQUE.2.)) et faute par les acqu\u00e9reurs de signer l\u2019acte authentique, il serait en droit de demander la r\u00e9solution du compromis de vente et le montant de 98.000 EUR \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 conventionnelle.<\/p>\n

Les consorts A.) ont reconventionnellement demand\u00e9 l\u2019allocation d\u2019un montant de 15.000 EUR pour se voir indemniser de leur pr\u00e9judice mat\u00e9riel au titre des frais d\u2019avocat et pour chacun d\u2019eux la somme de 10.000 EUR, sinon tout autre montant \u00e0 \u00e9valuer ex aequo et bono par le tribunal, \u00e0 titre de pr\u00e9judice moral, les deux montants augment\u00e9s des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux.<\/p>\n

Par un jugement du 18 mai 2018, signifi\u00e9 aux d\u00e9fendeurs le 18 juin 2018, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg a prononc\u00e9 la r\u00e9solution du compromis de vente aux torts des consorts A.). Ils ont \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9s au paiement de la somme de 98.000 EUR, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux et \u00e0 la somme de 1.000 EUR sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Les demandes reconventionnelles ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier de justice du 4 juillet 2018, les consorts A.) ont r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel de la d\u00e9cision du 18 mai 2018.<\/p>\n

Ils concluent d\u2019abord \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande introduite par B.) \u00ab pour d\u00e9faut d\u2019int\u00e9r\u00eat et d\u00e9faut de qualit\u00e9 \u00e0 agir \u00bb au motif que l\u2019immeuble litigieux constitue le logement familial de ce dernier et de C.). En application de l\u2019article 215, alin\u00e9a 2 du Code civil, et dans la mesure o\u00f9 C.) n\u2019aurait pas sign\u00e9 le compromis de vente, le compromis serait, en outre, \u00e0 d\u00e9clarer nul et non avenu.<\/p>\n

B.) r\u00e9plique qu\u2019il n\u2019est pas mari\u00e9 \u00e0 C.) et que cette derni\u00e8re n\u2019est pas copropri\u00e9taire de l\u2019immeuble vendu. lls vivraient en concubinage et il n\u2019aurait pas eu besoin de son autorisation pour disposer de son bien. Il aurait eu qualit\u00e9 et int\u00e9r\u00eat pour agir en justice et le compromis serait parfaitement valable.<\/p>\n

L\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir est le profit, l\u2019utilit\u00e9 ou l\u2019avantage que l\u2019action peut procurer au plaideur.<\/p>\n

Pour pouvoir agir en justice, il faut avoir un int\u00e9r\u00eat n\u00e9 et actuel. Le droit \u00e0 l\u2019origine d\u2019une action ne doit pas n\u00e9cessairement \u00eatre un droit subjectif d\u00e9fini, tel que le droit de propri\u00e9t\u00e9 ou de cr\u00e9ance ; il suffit qu\u2019une atteinte soit port\u00e9e aux int\u00e9r\u00eats l\u00e9gitimes de quelqu\u2019un. De m\u00eame, il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 qu\u2019est recevable l\u2019action n\u00e9e d\u2019un int\u00e9r\u00eat fond\u00e9 sur la violation d\u2019un droit juridiquement prot\u00e9g\u00e9, cet int\u00e9r\u00eat devant \u00eatre direct et personnel.<\/p>\n

La qualit\u00e9 \u00e0 agir se d\u00e9finit comme le pouvoir en vertu duquel une personne exerce l\u2019action en justice.<\/p>\n

Tant l\u2019int\u00e9r\u00eat pour agir que la qualit\u00e9 pour agir doivent exister au jour de la demande en justice.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 215, alin\u00e9a 2 du Code civil : \u00ab Les \u00e9poux ne peuvent l\u2019un sans l\u2019autre disposer des droits par lesquels est assur\u00e9 le logement de la famille ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des \u00e9poux qui n\u2019a pas donn\u00e9 son consentement \u00e0 l\u2019acte peut en demander l\u2019annulation. \u00bb<\/p>\n

Cette nullit\u00e9 est une nullit\u00e9 relative, ne pouvant \u00eatre invoqu\u00e9e que par l\u2019\u00e9poux non vendeur.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte de l\u2019extrait cadastral produit en cause que B.) est seul propri\u00e9taire de l\u2019immeuble, sis \u00e0 L- (…), objet du compromis.<\/p>\n

Il est, par ailleurs, admis en cause que B.) et C.) ne sont pas mari\u00e9s.<\/p>\n

Or, l\u2019article 215, alin\u00e9a 2 pr\u00e9cit\u00e9 ne s\u2019applique qu\u2019en cas de mariage.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit que les dispositions de l\u2019article 215, alin\u00e9a 2 du Code civil ne s\u2019appliquent pas.<\/p>\n

B.) n\u2019avait partant pas besoin de l\u2019accord de C.) pour vendre son immeuble.<\/p>\n

4 Tant l\u2019int\u00e9r\u00eat que la qualit\u00e9 \u00e0 agir de B.) sont d\u00e8s lors \u00e9tablis et l\u2019action introduite par ce dernier a, \u00e0 juste titre, \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e recevable.<\/p>\n

Les appelants demandent ensuite de r\u00e9former le jugement entrepris en ce qu\u2019il a prononc\u00e9 la r\u00e9solution du compromis de vente \u00e0 leurs torts exclusifs.<\/p>\n

Ils demandent de dire que le compromis de vente est caduc, de d\u00e9bouter B.) de ses demandes indemnitaires et d\u2019\u00eatre d\u00e9charg\u00e9s de toutes les condamnations intervenues. Ils sollicitent la condamnation de l\u2019intim\u00e9 au paiement de la somme de 15.000 EUR \u00e0 titre de pr\u00e9judice mat\u00e9riel et la somme de 20.000 EUR \u00e0 titre de pr\u00e9judice moral.<\/p>\n

B.) conclut \u00e0 la confirmation du jugement de premi\u00e8re instance et \u00e0 la condamnation des appelants au paiement de la somme de 8.487,48 EUR \u00e0 titre de pr\u00e9judice mat\u00e9riel, soit \u00e0 titre de frais d\u2019avocat.<\/p>\n

Il convient d\u2019abord de relever, comme B.) n\u2019avait pas besoin de l\u2019accord de C.) pour vendre son immeuble, que la demande tendant \u00e0 voir d\u00e9clarer le compromis caduc ou nul et non avenu de ce chef est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Le compromis de vente du 19 juin 2015 a \u00e9t\u00e9 conclu sous la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat aupr\u00e8s de la BQUE.1.). Il a \u00e9t\u00e9 stipul\u00e9 qu\u2019il aura une validit\u00e9 de vingt et un jours afin que \u00ab la partie acqu\u00e9reuse puisse pr\u00e9senter un accord\/refus bancaire \u00bb et \u00ab qu\u2019il est express\u00e9ment entendu qu\u2019au cas o\u00f9 le(s) acqu\u00e9reurs ne devrai(en)t pas se voir accorder le pr\u00eat en question, le contrat serait d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9troactivement nul et non avenu, sans que le(s) vendeur(s) puis (sent) invoquer les dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 l\u2019encontre des acqu\u00e9reurs \u00bb.<\/p>\n

Les appelants critiquent le jugement de premi\u00e8re instance en ce que les juges ont retenu que la r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la BQUE.1.) n\u2019\u00e9tait pr\u00e9cis\u00e9e qu\u2019\u00e0 titre indicatif. La clause relative \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire serait claire et pr\u00e9cise en ce qu\u2019elle ne pr\u00e9voit pas que le pr\u00eat serait \u00e0 obtenir aupr\u00e8s de n\u2019importe quel \u00e9tablissement bancaire mais seulement et uniquement aupr\u00e8s de la BQUE.1.). La lettre de refus de la BQUE.1.) du 16 septembre 2015 prouverait qu\u2019ils auraient introduit une demande aupr\u00e8s de cette banque. En d\u00e9posant une demande de pr\u00eat \u00e0 la BQUE.2.), ils n\u2019auraient pas renonc\u00e9 \u00e0 la condition tendant au financement par la BQUE.1.). Suite \u00e0 la lettre de refus de la BQUE.1.), la condition suspensive ne se serait pas r\u00e9alis\u00e9e et le compromis serait \u00e0 consid\u00e9rer comme nul et non avenu.<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019offre de cr\u00e9dit de la BQUE.2.), ils font valoir que c\u2019est \u00e0 tort que les juges de premi\u00e8re instance ont retenu qu\u2019au vu des pi\u00e8ces produites en cause, ils se seraient vu octroyer un cr\u00e9dit bancaire par la BQUE.2.)<\/p>\n

5 pour le financement de la maison. Cette offre de cr\u00e9dit aurait \u00e9t\u00e9 conditionn\u00e9e et n\u2019\u00e9tait pas \u00e0 consid\u00e9rer comme accord ferme et d\u00e9finitif. C\u2019\u00e9tait un accord de principe soumis notamment \u00e0 la condition de solvabilit\u00e9 de A.1.). Dans la mesure o\u00f9 il aurait \u00e9t\u00e9 licenci\u00e9 en date du 22 d\u00e9cembre 2015, la condition de solvabilit\u00e9 n\u2019aurait plus \u00e9t\u00e9 remplie. Les juges de premi\u00e8re instance auraient retenu, \u00e0 tort, qu\u2019ils ne sauraient tirer pr\u00e9texte du licenciement de A.1.) pour faire valoir que le pr\u00eat serait devenu caduc. Ce serait un cas de force majeure leur permettant de se \u00ab d\u00e9gager de l\u2019acquisition \u00bb.<\/p>\n

B.) r\u00e9plique que mi-septembre 2015, les appelants lui auraient transmis un accord bancaire de la BQUE.2.). Il aurait eu connaissance du refus bancaire de la BQUE.1.) pour la premi\u00e8re fois le 14 avril 2016, trois mois apr\u00e8s la date convenue pour la signature de l\u2019acte notari\u00e9. La lettre de refus de la BQUE.1.), dat\u00e9e du 16 septembre 2015, serait manifestement une lettre de complaisance puisque les acqu\u00e9reurs lui auraient remis \u00e0 la m\u00eame date l\u2019accord de la BQUE.2.) au lieu de lui soumettre cet \u00e9crit de la BQUE.1.). Les acqu\u00e9reurs auraient obtenu le cr\u00e9dit par la BQUE.2.) et la mention de la BQUE.1.) ou d\u2019un autre \u00e9tablissement bancaire dans le compromis n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 qu\u2019\u00e0 titre indicatif. Le but recherch\u00e9 aurait \u00e9t\u00e9 le financement. Les appelants ne prouveraient, en outre, pas avoir accompli les diligences n\u00e9cessaires pour obtenir leur financement aupr\u00e8s de la BQUE.1.). Il aurait appartenu aux appelants d\u2019accepter l\u2019offre de cr\u00e9dit de la BQUE.2.) dans le d\u00e9lai d\u2019un mois qui leur \u00e9tait imparti avant de se pr\u00e9valoir de la caducit\u00e9 du pr\u00eat pour des conditions qui n\u2019auraient pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es. L\u2019offre de la BQUE.2.) aurait \u00e9t\u00e9 \u00e9mise le 15 septembre 2015, valable pendant un mois, de sorte que ce ne serait pas le licenciement intervenu le 22 d\u00e9cembre 2015 qui aurait constitu\u00e9 un \u00e9v\u00e9nement de force majeure emp\u00eachant d\u2019accepter l\u2019offre.<\/p>\n

Bien que le compromis de vente e\u00fbt une validit\u00e9 limit\u00e9e, les parties admettent qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 d\u2019un commun accord que les acqu\u00e9reurs pr\u00e9senteraient leurs demandes de pr\u00eat \u00e0 leur banque \u00e0 leur retour de vacances.<\/p>\n

Comme en premi\u00e8re instance, les parties sont en d\u00e9saccord sur la question de la port\u00e9e de la stipulation suivant laquelle le cr\u00e9dit devait \u00eatre accord\u00e9 par la BQUE.1.) et de savoir si la condition suspensive li\u00e9e \u00e0 l\u2019octroi d\u2019un pr\u00eat bancaire s\u2019est r\u00e9alis\u00e9e ou non.<\/p>\n

Selon les termes de la condition suspensive \u00ab le compromis sortira ses effets du moment qu\u2019un pr\u00eat aupr\u00e8s de la BQUE.1.) soit accord\u00e9 \u00bb.<\/p>\n

Les parties appelantes estiment que cette clause est claire et pr\u00e9cise et exclut toute interpr\u00e9tation. Le pr\u00eat bancaire serait \u00e0 obtenir de la<\/p>\n

6 BQUE.1.) et non pas d\u2019un autre \u00e9tablissement de cr\u00e9dit. Il conviendrait de s\u2019en tenir \u00e0 la convention qui ne \u00ab traite que d\u2019un institut financier au singulier \u00bb. La seule demande de pr\u00eat introduite aupr\u00e8s de cette banque aurait \u00e9t\u00e9 suffisante.<\/p>\n

Si une quelconque incertitude devait exister quant \u00e0 la port\u00e9e de la clause, il conviendrait de se r\u00e9f\u00e9rer aux dispositions de l\u2019article 1162 du Code civil. Une interpr\u00e9tation du compromis de vente qui \u00ab conduirait \u00e0 imposer aux acqu\u00e9reurs d\u2019obtenir un pr\u00eat d\u2019un autre \u00e9tablissement bancaire ne serait pas en leur faveur puisqu\u2019elle alourdirait l\u2019obligation telle que stipul\u00e9e \u00bb.<\/p>\n

L\u2019existence d\u2019une condition suspensive entra\u00eene que la formation du contrat est suspendue jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9alisation de ladite condition.<\/p>\n

Le principe de l\u2019ex\u00e9cution de bonne foi des conventions, inscrit \u00e0 l\u2019article 1134, alin\u00e9a 3 du Code civil met \u00e0 charge des parties contractantes une obligation de loyaut\u00e9, en vertu de laquelle le d\u00e9biteur d\u2019une obligation assortie d\u2019une condition suspensive doit effectuer toutes les diligences en vue de la r\u00e9alisation de la condition et de l\u2019aboutissement de l\u2019op\u00e9ration.<\/p>\n

Lorsque la condition suspensive consiste en l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire, le d\u00e9biteur ainsi engag\u00e9 doit faire preuve et, \u00e0 l\u2019appui, renseigner le cr\u00e9ancier sur les d\u00e9marches qu\u2019il a entreprises pour satisfaire \u00e0 son obligation susvis\u00e9e.<\/p>\n

En cas de d\u00e9faillance de la condition, le contrat devient, en principe, caduc.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte des pi\u00e8ces produites en cause que le 16 septembre 2015, les appelants se sont vu refuser leur cr\u00e9dit bancaire par la BQUE.1.) et que le 15 septembre 2015, ils se sont vu octroyer le cr\u00e9dit pour l\u2019acquisition du m\u00eame immeuble par la BQUE.2.).<\/p>\n

Ils ont partant eux-m\u00eames contact\u00e9 deux \u00e9tablissements de cr\u00e9dit diff\u00e9rents.<\/p>\n

Contrairement \u00e0 leurs dires, il n\u2019est pas \u00e9tabli qu\u2019ils ont transmis la lettre de refus de la BQUE.1.) \u00e0 B.) .<\/p>\n

Le fait qu\u2019il est fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 cette lettre de refus dans un courrier adress\u00e9 par leur mandataire D.) en date du 14 avril 2016 \u00e0 Ma\u00eetre Nicolas BAUER, ne prouve en effet pas une notification du refus de la BQUE.1.) \u00e0 B.).<\/p>\n

7 Il n\u2019est cependant pas contest\u00e9 en cause que les appelants ont transmis l\u2019offre de cr\u00e9dit de la BQUE.2.) au vendeur.<\/p>\n

Si en principe, l\u2019obligation de coop\u00e9ration loyale du d\u00e9biteur engag\u00e9 sous condition suspensive oblige ce dernier \u00e0 introduire plusieurs demandes de pr\u00eat et s\u2019il en est diff\u00e9remment s\u2019il est pr\u00e9cis\u00e9 au compromis que l\u2019organisme consult\u00e9 en vue de l\u2019obtention du pr\u00eat sera la BQUE.1.), il est \u00e9tabli en cause que les appelants ne se sont cependant pas pr\u00e9valus du refus de la BQUE.1.), mais ont notifi\u00e9 au vendeur l\u2019octroi du pr\u00eat par la BQUE.2.).<\/p>\n

Il faut, d\u00e8s lors, en tirer la conclusion que m\u00eame si, lors de la signature du compromis, les acheteurs ont voulu accorder \u00e0 la r\u00e9f\u00e9rence d\u2019octroi d\u2019un pr\u00eat par la BQUE.1.), et \u00ab seulement \u00bb par la BQUE.1.) \u00ab o\u00f9 ils d\u00e9tiennent leurs comptes bancaires \u00bb un caract\u00e8re d\u00e9terminant, toujours est-il qu\u2019en d\u00e9posant \u00e9galement une demande de cr\u00e9dit \u00e0 la BQUE.2.) et en ne se pr\u00e9valant, dans un premier temps, pas du refus de la BQUE.1.) mais au contraire de l\u2019acceptation du cr\u00e9dit par la BQUE.2.), ils ont renonc\u00e9 \u00e0 ce que le financement doive imp\u00e9rativement provenir de la BQUE.1.) et n\u2019ont pas entendu rendre le compromis de vente caduc suite au refus de la BQUE.1.).<\/p>\n

Les appelants soutiennent ensuite que malgr\u00e9 la lettre d\u2019accord de la BQUE.2.), la condition suspensive ne se serait pas r\u00e9alis\u00e9e.<\/p>\n

Ils font valoir que l\u2019offre de cr\u00e9dit de la BQUE.2.) ne s\u2019analyserait que comme un accord de principe soumis \u00e0 \u00ab diverses conditions cumulatives r\u00e9solutoires et plus particuli\u00e8rement \u00e0 la condition de solvabilit\u00e9 de Monsieur A.1.) \u00bb. Or, il se serait vu notifier son licenciement le 22 d\u00e9cembre 2015 pour des raisons \u00e9conomiques, de sorte que l\u2019offre de cr\u00e9dit de la BQUE.2.), qui aurait eu une dur\u00e9e de quatre mois et qui aurait \u00e9t\u00e9 subordonn\u00e9e \u00e0 une condition de solvabilit\u00e9, n\u2019aurait plus \u00e9t\u00e9 valable. Ce licenciement aurait \u00e9t\u00e9 ind\u00e9pendant de sa volont\u00e9 et serait \u00e0 analyser comme un cas de force majeure.<\/p>\n

B.) r\u00e9plique qu\u2019il appartenait aux appelants d\u2019accepter l\u2019offre de cr\u00e9dit de la BQUE.2.) dans le d\u00e9lai d\u2019un mois. Le licenciement all\u00e9gu\u00e9 serait intervenu apr\u00e8s le d\u00e9lai fix\u00e9 pour l\u2019acceptation de l\u2019offre et ne saurait porter \u00e0 cons\u00e9quence.<\/p>\n

Il convient de rappeler que le 15 septembre 2015, la BQUE.2.) a adress\u00e9 \u00e0 A.1.) une offre de cr\u00e9dit pour l\u2019immeuble, objet du compromis de vente, qui \u00e9tait valable pendant un mois.<\/p>\n

Cette offre a \u00e9t\u00e9 conditionn\u00e9e par certains \u00e9l\u00e9ments, dont la remise \u00e0 la banque d\u2019une fiche de solvabilit\u00e9.<\/p>\n

Le pr\u00eat de la BQUE.2.) avait \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 suivant courrier et offre de pr\u00eat du 15 septembre 2015 et les consorts A.) n\u2019ont r\u00e9serv\u00e9 aucune suite \u00e0 cette offre dans le mois de son obtention. Il s\u2019y ajoute que les appelants ne produisent aucune pi\u00e8ce de nature \u00e0 prouver que le cr\u00e9dit ne leur aurait pas \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 suite au licenciement de A.1.) ou que la banque aurait r\u00e9tract\u00e9 son offre de cr\u00e9dit au motif que la condition de solvabilit\u00e9 ne fut plus remplie.<\/p>\n

C\u2019est partant, \u00e0 juste titre, que la juridiction de premi\u00e8re instance a retenu que les acheteurs ne sauraient tirer pr\u00e9texte du licenciement de A.1.), survenu en date du 22 d\u00e9cembre 2015, pour faire valoir que l\u2019offre de pr\u00eat de la BQUE.2.) serait devenue caduque.<\/p>\n

La condition suspensive li\u00e9e \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire s\u2019est partant r\u00e9alis\u00e9e par l\u2019offre de cr\u00e9dit de la BQUE.2.) du 15 septembre 2015 et la d\u00e9cision de refus de la part de la BQUE.1.) du 16 septembre 2015 est partant sans incidence sur les engagements des acheteurs.<\/p>\n

La vente est, par cons\u00e9quent, devenue parfaite entre parties au jour de la signature du compromis.<\/p>\n

Les appelants exposent ensuite que l\u2019intim\u00e9 n\u2019aurait, avant la date du 4 avril 2016, jamais manifest\u00e9 son intention de passer acte devant notaire et ne se serait jamais pr\u00e9valu d\u2019un quelconque accord bancaire entre le 16 septembre 2015 et le 4 avril 2016.<\/p>\n

Au vu des pi\u00e8ces produites en cause, il est \u00e9tabli que suite \u00e0 l\u2019accord bancaire de la BQUE.2.), les appelants n\u2019ont pas r\u00e9agi aux courriels leur adress\u00e9s par le notaire Edouard DELOSCH en date des 17 d\u00e9cembre 2015, 28 janvier 2016 et 4 mars 2016.<\/p>\n

Suivant courrier recommand\u00e9 du 4 avril 2016, ils ont, en outre, \u00e9t\u00e9 invit\u00e9s de faire part de leur intention et ont \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut de r\u00e9ponse, une convocation pour passer acte leur serait adress\u00e9e.<\/p>\n

Or, par courrier en r\u00e9ponse de leur mandataire du 14 avril 2016, ils se sont limit\u00e9s \u00e0 invoquer la caducit\u00e9 du compromis.<\/p>\n

Ils ne sauraient partant reprocher \u00e0 l\u2019intim\u00e9 de ne pas les avoir invit\u00e9s de passer l\u2019acte avant le 4 avril 2016.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit que la vente de l\u2019immeuble n\u2019a pas abouti eu \u00e9gard au comportement des consorts A.).<\/p>\n

9 Le jugement de premi\u00e8re instance est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a prononc\u00e9 la r\u00e9solution du compromis de vente aux torts exclusifs des parties acqu\u00e9reuses.<\/p>\n

Il est pr\u00e9vu au compromis de vente qu\u2019\u00ab en cas de r\u00e9siliation du compromis par l\u2019une des parties, celle-ci devra payer \u00e0 l\u2019autre partie une indemnit\u00e9 de 10% du prix de vente du bien immobilier \u00bb.<\/p>\n

Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le principe du paiement d\u2019une clause p\u00e9nale par les appelants s\u2019applique.<\/p>\n

Les acheteurs demandent la mod\u00e9ration de la clause p\u00e9nale \u00e0 1 EUR symbolique. Ils font valoir que B.) reste en d\u00e9faut de rapporter la preuve du moindre pr\u00e9judice, qu\u2019ils ont fait preuve de bonne foi et que s\u2019il \u00e9tait fait droit \u00e0 la demande, \u00ab l\u2019intim\u00e9 tirerait un grand avantage \u00bb.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 1152 du Code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l\u2019ex\u00e9cuter paiera une certaine somme \u00e0 titre de dommages-int\u00e9r\u00eats, il ne peut \u00eatre allou\u00e9 \u00e0 l\u2019autre partie une somme plus forte ni moindre.<\/p>\n

N\u00e9anmoins, le juge peut mod\u00e9rer ou augmenter la peine qui avait \u00e9t\u00e9 convenue, si elle est manifestement excessive ou d\u00e9risoire. Toute stipulation contraire est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite.<\/p>\n

La clause p\u00e9nale est destin\u00e9e \u00e0 garantir l\u2019ex\u00e9cution du contrat et \u00e0 fixer, de fa\u00e7on forfaitaire, l\u2019indemnisation de l\u2019une des parties lorsque l\u2019autre reste en d\u00e9faut d\u2019ex\u00e9cuter ses obligations.<\/p>\n

Si l\u2019article 1152 du Code civil consacre le caract\u00e8re forfaitaire des dommages et int\u00e9r\u00eats convenus par les parties pour le cas d\u2019inex\u00e9cution par l\u2019une d\u2019elles des obligations d\u00e9coulant de leur contrat, toujours est-il que le l\u00e9gislateur, dans un souci d\u2019\u00e9quit\u00e9, a, par la loi du 15 mai 1987, donn\u00e9 au juge la possibilit\u00e9 de mod\u00e9rer ou d\u2019augmenter la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou d\u00e9risoire.<\/p>\n

Le cr\u00e9ancier n\u2019est pas oblig\u00e9 de prouver que l\u2019inex\u00e9cution du contrat lui cause pr\u00e9judice, puisque ce pr\u00e9judice a \u00e9t\u00e9, \u00e0 l\u2019avance, pr\u00e9sum\u00e9 et \u00e9valu\u00e9 dans le contrat. Cependant, lorsque le d\u00e9biteur demande la r\u00e9vision de la clause p\u00e9nale en arguant de son caract\u00e8re manifestement excessif, le cr\u00e9ancier a int\u00e9r\u00eat \u00e0 combattre les arguments avanc\u00e9s par le d\u00e9biteur en \u00e9tablissant la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019\u00e9tendue de son pr\u00e9judice.<\/p>\n

Les juges peuvent dans le cadre de leur pouvoir optionnel leur conf\u00e9r\u00e9 par l\u2019article 1152, alin\u00e9a 2 du Code civil, comparer le pr\u00e9judice r\u00e9ellement subi \u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 pr\u00e9vue par la clause p\u00e9nale pour en d\u00e9duire que la<\/p>\n

10 clause est excessive, d\u00e9terminant ainsi ce caract\u00e8re excessif de mani\u00e8re objective et \u00e9valuant souverainement l\u2019indemnit\u00e9 redue (cf. Cass. 9 juillet 2015, n\u00b0 68\/15).<\/p>\n

Compte tenu du fait, qu\u2019en l\u2019occurrence, il ne r\u00e9sulte d\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment soumis \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation de la Cour que B.) ait subi un quelconque pr\u00e9judice en relation avec la r\u00e9solution du compromis de vente aux torts des acqu\u00e9reurs, il convient de retenir que la clause p\u00e9nale contractuellement pr\u00e9vue est manifestement excessive.<\/p>\n

Il y a lieu de la r\u00e9duire au montant de 49.000 EUR.<\/p>\n

Au vu de l\u2019issue du litige, c\u2019est \u00e0 juste titre que les consorts A.) ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9s de leur demande en indemnisation \u00e0 titre de pr\u00e9judice mat\u00e9riel du chef de frais d\u2019avocat pour la premi\u00e8re instance et en indemnisation d\u2019un pr\u00e9judice moral en raison de \u00ab leur angoisse en relation avec la demande en condamnation au paiement de l\u2019indemnit\u00e9 conventionnelle de 10% stipul\u00e9e dans le compromis de vente \u00bb et d\u2019atteinte \u00e0 leur honneur et \u00e0 leur r\u00e9putation.<\/p>\n

C\u2019est \u00e9galement, \u00e0 bon droit, que les consorts A.) ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9s de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance. Pour l\u2019instance d\u2019appel, leur demande est \u00e9galement \u00e0 rejeter.<\/p>\n

B.) r\u00e9clame, pour l\u2019instance d\u2019appel, la somme de 10.000 EUR \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats du chef de frais et honoraires d\u2019avocat.<\/p>\n

A l\u2019appui de cette demande, contest\u00e9e par les consorts A.), il produit une demande d\u2019acompte sur frais et honoraires de son mandataire de 1.170 EUR ainsi qu\u2019un \u00e9tat de frais et honoraires d\u2019un montant de 6.732,48 EUR.<\/p>\n

Par arr\u00eat du 9 f\u00e9vrier 2012, la Cour de cassation (arr\u00eat n\u00b0 5\/12) a condamn\u00e9 la solution de droit fran\u00e7ais suivant laquelle les frais et honoraires d\u2019avocat ne constituent pas un pr\u00e9judice r\u00e9parable au titre de la responsabilit\u00e9 civile. Suivant cette d\u00e9cision, les frais et honoraires d\u2019avocat peuvent donner lieu \u00e0 indemnisation sur base de la responsabilit\u00e9 civile de droit commun en dehors de l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. La Cour a, en effet, retenu que les frais non compris dans les d\u00e9pens, donc \u00e9galement les honoraires d\u2019avocat, constituent un pr\u00e9judice r\u00e9parable sur base de la responsabilit\u00e9 pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.<\/p>\n

S\u2019il r\u00e9sulte certes des pi\u00e8ces vers\u00e9es en cause que les montants r\u00e9clam\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9s par l\u2019intim\u00e9 \u00e0 son avocat, toujours est- il qu\u2019il ne<\/p>\n

11 verse pas de relev\u00e9 des prestations effectu\u00e9es pour son compte dans le cadre de l\u2019affaire l\u2019opposant aux consorts A.).<\/p>\n

Dans ces conditions la demande doit \u00eatre rejet\u00e9e.<\/p>\n

Au vu de l\u2019issue du litige, il n\u2019est pas in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge de B.) des sommes expos\u00e9es par lui et non comprises dans les d\u00e9pens, de sorte qu\u2019il convient de d\u00e9charger les consorts A.) du paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance.<\/p>\n

Pour l\u2019instance d\u2019appel, la demande aff\u00e9rente de B.) est \u00e9galement \u00e0 rejeter.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, neuvi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel,<\/p>\n

le dit partiellement fond\u00e9,<\/p>\n

r\u00e9formant<\/p>\n

ram\u00e8ne la condamnation prononc\u00e9e \u00e0 charge de A.1.) et A.2.) au montant de 49.000 EUR avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 9 juin 2016, jusqu\u2019\u00e0 solde,<\/p>\n

d\u00e9charge A.1.) et A.2.) du surplus des condamnations intervenues en principal, int\u00e9r\u00eats et indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris pour le surplus,<\/p>\n

d\u00e9boute B.) de sa demande en indemnisation du chef de frais et honoraires d\u2019avocat,<\/p>\n

d\u00e9boute A.1.), A.2.) et B.) de leurs demandes en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne A.1.) et A.2.) aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Nicolas BAUER qui la demande et affirme en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre, en pr\u00e9sence du greffier assum\u00e9 Alexandra NICOLAS.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 22 \/20 – IX \u2013 CIV Audience publique du six f\u00e9vrier deux mille vingt Num\u00e9ro CAL-2018- 00644 du r\u00f4le Composition: Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre, Alain THORN, premier conseiller, Danielle SCHWEITZER, premier conseiller, Alexandra NICOLAS, greffier assum\u00e9. 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