{"id":766303,"date":"2026-04-29T23:58:13","date_gmt":"2026-04-29T21:58:13","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-5-juin-2019-n-0605-45144-3\/"},"modified":"2026-04-29T23:58:16","modified_gmt":"2026-04-29T21:58:16","slug":"cour-superieure-de-justice-5-juin-2019-n-0605-45144-3","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-5-juin-2019-n-0605-45144-3\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 5 juin 2019, n\u00b0 0605-45144"},"content":{"rendered":"
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1<\/p>\n

Arr\u00eat N\u00b0104\/19 \u2013 II-CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du cinq juin deux mille dix-neuf<\/p>\n

Num\u00e9ro 45144 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Marianne EICHER, conseiller, pr\u00e9sident, Henri BECKER, conseiller, Yannick DIDLINGER, conseiller, et Mich\u00e8le KRIER, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

la SOC.1, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par ses g\u00e9rants actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B (\u2026),<\/p>\n

appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Patrick MULLER de Luxembourg en date du 3 ao\u00fbt 2017,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Fran\u00e7ois PRUM, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

le SYNDICAT, sise \u00e0 (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic actuellement en fonctions, la SOC.2, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B(\u2026),<\/p>\n

intim\u00e9 aux termes du pr\u00e9dit exploit MULLER,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Alain GROSS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

LA COUR D'APPEL:<\/p>\n

Par jugement du 14 juin 2017, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, statuant en continuation d\u2019un jugement du 2 avril 2015 qui avait ordonn\u00e9 un compl\u00e9ment d\u2019expertise, a dit fond\u00e9e la demande du SYNDICAT (ci-apr\u00e8s le SYNDICAT) dirig\u00e9e contre la SOC.1(ci-apr\u00e8s la SOC.1 ) pour les montants de 94.100 euros et de 5.000 euros au titre de frais de remise en \u00e9tat de la fa\u00e7ade de la R\u00e9sidence An\u00e9mone et d\u2019indemnit\u00e9 pour pr\u00e9judice esth\u00e9tique et de jouissance. Par exploit d\u2019huissier du 3 ao\u00fbt 2017, la SOC.1 a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel des jugements des 2 avril 2015 et 14 juin 2017. Quant \u00e0 l\u2019appel contre le jugement du 2 avril 2015 A l\u2019appui de son appel contre le jugement du 2 avril 2015 la SOC.1fait valoir que les d\u00e9sordres \u00e0 la fa\u00e7ade ont disparu \u00e0 la suite du nettoyage et de l\u2019application d\u2019un produit fongicide r\u00e9alis\u00e9s en 2012, de sorte que la demande serait devenue sans objet. A titre subsidiaire, la partie appelante reproche au tribunal d\u2019avoir retenu que les malfa\u00e7ons \u00e0 la fa\u00e7ade affectent un gros ouvrage justifiant la mise en \u0153uvre de la garantie d\u00e9cennale du vendeur d\u2019immeuble \u00e0 construire, estimant que la prolif\u00e9ration d\u2019algues, de mousses et de lichens constitue un d\u00e9sordre purement esth\u00e9tique ne relevant pas de la garantie d\u00e9cennale, car ne compromettant pas la solidit\u00e9 de la fa\u00e7ade et ne diminuant pas ses propri\u00e9t\u00e9s thermiques. Le SYNDICAT conteste que les malfa\u00e7ons aient disparu et conclut \u00e0 la confirmation du jugement du 2 avril 2015 en ce qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 fait application des articles 1646- 1, 1792 et 2270 du code civil et de la garantie d\u00e9cennale. Le tribunal avait, dans le jugement du 2 avril 2015, ordonn\u00e9 un compl\u00e9ment d\u2019expertise afin de v\u00e9rifier, entre autres, si le probl\u00e8me de prolif\u00e9ration d\u2019algues sur la fa\u00e7ade a \u00e9t\u00e9 d\u00e9finitivement \u00e9limin\u00e9 \u00e0 la suite de l\u2019intervention de la SOC.1 ou si le m\u00eame probl\u00e8me est susceptible de se reproduire. Dans son rapport du 22 avril 2016, l\u2019expert Thees, rempla\u00e7ant l\u2019expert Jourdain nomm\u00e9 par le tribunal, a constat\u00e9 que des algues sont \u00e0 nouveau apparues aux endroits nettoy\u00e9s en 2012 et il rel\u00e8ve qu\u2019il est \u00e0 pr\u00e9voir que ce type de d\u00e9faut va toujours r\u00e9appara\u00eetre \u00e0 plus ou moins long terme sur les surfaces nettoy\u00e9es. Cette conclusion n\u2019est pas \u00e9nerv\u00e9e par le rapport unilat\u00e9ral Fisch d\u00e9pos\u00e9 le 7 mars 2017. Il se d\u00e9gage, d\u00e8s lors, des conclusions des experts que les d\u00e9sordres n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9finitivement \u00e9limin\u00e9s \u00e0 la suite du nettoyage r\u00e9alis\u00e9 en 2012, \u00e9tant observ\u00e9 que le proc\u00e8s-verbal d\u2019huissier du 24 juillet 2017, invoqu\u00e9 par la SOC.1 pour \u00e9tablir que la<\/p>\n

fa\u00e7ade ne pr\u00e9sente actuellement plus de d\u00e9sordres, n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 vers\u00e9 au dossier. La demande n\u2019est, partant, pas devenue sans objet et le SYNDICAT conserve un int\u00e9r\u00eat pour agir. Ainsi que le tribunal l\u2019a retenu \u00e0 juste titre, le vendeur d\u2019un immeuble \u00e0 construire, telle en l\u2019esp\u00e8ce la SOC.1, est tenu, en application de l\u2019article 1646- 1 du code civil renvoyant aux articles 1792 et 2270 du m\u00eame code, de garantir pendant dix ans les vices cach\u00e9s affectant un gros ouvrage et pendant deux ans les vices cach\u00e9s affectant un menu ouvrage, \u00e9tant observ\u00e9 qu\u2019il n\u2019est pas contest\u00e9 q ue les d\u00e9sordres apparus \u00e0 partir de 2009 \u00e0 la fa\u00e7ade de l\u2019immeuble construit en 2006 constituent des vices cach\u00e9s. Pour d\u00e9terminer s\u2019il s\u2019agit d\u2019un gros ouvrage ou d\u2019un menu ouvrage, il est admis qu\u2019il convient de s\u2019attacher non seulement \u00e0 la fonction de l\u2019ouvrage pour la stabilit\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 de l\u2019\u00e9difice, mais qu\u2019il faut \u00e9galement prendre en consid\u00e9ration l\u2019utilit\u00e9 de l\u2019ouvrage de mani\u00e8re \u00e0 consid\u00e9rer comme affectant un gros ouvrage, les malfa\u00e7ons qui rendent un immeuble impropre \u00e0 sa destination, \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 que le crit\u00e8re est tir\u00e9 de la nature et de la destination de l\u2019ouvrage et non des caract\u00e8res ou de l\u2019importance du vice qui l\u2019affecte ou du co\u00fbt de la remise en \u00e9tat (Georges RAVARANI : La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, 3\u00b0 \u00e9dition, n\u00b0 625 ; Cour d\u2019appel, 19 juin 2013, no 37858). Il est d\u00e9sormais admis que la notion de mise en p\u00e9ril de l\u2019\u00e9difice s\u2019applique non seulement en cas d\u2019alt\u00e9ration de la solidit\u00e9 de l\u2019\u00e9difice, mais \u00e9galement en cas d\u2019atteinte \u00e0 la conservation d\u2019une des parties ma\u00eetresses de l\u2019immeuble, d\u2019atteinte \u00e0 la salubrit\u00e9 de la construction ou encore d\u2019existence de vices rendant l\u2019immeuble impropre \u00e0 sa destination ou m\u00eame d\u00e9passant la mesure des imperfections auxquelles on doit s\u2019attendre dans une construction (Cour d\u2019appel 29 septembre 2004, n\u00b0 28077 et 28215 du r\u00f4le). Les juges de premi\u00e8re instance ont \u00e0 juste titre retenu que la fa\u00e7ade doit ranger parmi les gros ouvrages, cette qualification s\u2019imposant en raison de sa fonction d\u2019assurer l\u2019isolation et l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 de la construction, la fa\u00e7ade \u00e9tant un \u00e9l\u00e9ment essentiel et indispensable pour en garantir \u00e0 la fois l\u2019habitabilit\u00e9 et la durabilit\u00e9. Par ailleurs, il a encore \u00e9t\u00e9 relev\u00e9 \u00e0 bon escient que les d\u00e9sordres incrimin\u00e9s \u00e9taient loin d\u2019\u00eatre minimes et ont d\u00e9pass\u00e9 de par leur ampleur et leur pr\u00e9cocit\u00e9 ce \u00e0 quoi le SYNDICAT devait normalement s\u2019attendre avec le temps et l\u2019usure normale. Il s\u2019ensuit que le jugement du 2 avril 2015 est \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 admis que les d\u00e9sordres \u00e0 la fa\u00e7ade de la R\u00e9sidence An\u00e9mone affectent un gros ouvrage et rel\u00e8vent de la garantie d\u00e9cennale. Quant \u00e0 l\u2019appel contre le jugement du 14 juin 2017<\/p>\n

La partie appelante critique le jugement du 14 juin 2017 pour avoir retenu sa responsabilit\u00e9, faisant valoir que la pr\u00e9sence d\u2019algues et de mousses constitue un ph\u00e9nom\u00e8ne climatique naturel in\u00e9vitable constitutif d\u2019un cas de force majeure de nature \u00e0 l\u2019exon\u00e9rer de sa responsabilit\u00e9. La partie appelante entend encore s\u2019exon\u00e9rer de sa responsabilit\u00e9 par la faute du SYNDICAT qui aurait omis d\u2019entretenir r\u00e9guli\u00e8rement la fa\u00e7ade. Le SYNDICAT conclut \u00e0 la confirmation de la d\u00e9cision d\u00e9f\u00e9r\u00e9e, alors que la fa\u00e7ade n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e selon les r\u00e8gles de l\u2019art, le fa\u00e7adier n\u2019ayant pas appliqu\u00e9 de couche de peinture suppl\u00e9mentaire afin de pr\u00e9venir l\u2019apparition pr\u00e9coce des moisissures, l\u2019enduit de fa\u00e7ade ayant \u00e9t\u00e9 pos\u00e9 par une temp\u00e9rature trop basse favorisant le gonflement de la structure de surface et facilitant l\u2019accrochage d\u2019algues et l\u2019apparition massive de ces d\u00e9sordres d\u00e9passant la mesure des imperfections mineures auxquelles on doit s\u2019attendre dans toute construction apr\u00e8s seulement deux ans. Le SYNDICAT rel\u00e8ve encore que les algues sont r\u00e9apparues malgr\u00e9 le nettoyage r\u00e9alis\u00e9 par la partie appelante, de sorte qu\u2019il ne s\u2019agirait manifestement pas d\u2019un probl\u00e8me d\u2019entretien. La SOC.1se pr\u00e9vaut des conclusions de l\u2019expert Thees selon lesquelles la fa\u00e7ade pr\u00e9sentait au d\u00e9part des caract\u00e9ristiques hydrofuges dont il serait normal qu\u2019elles diminuent avec le temps en raison des intemp\u00e9ries. L\u2019expert Thees aurait encore relev\u00e9 que le fabricant de l\u2019enduit de fa\u00e7ade ne pr\u00e9conisait pas de couche de peinture suppl\u00e9mentaire, la partie appelante faisant valoir que l\u2019expert s\u2019est contredit en recommandant ensuite l\u2019application d\u2019une telle couche \u00e0 titre pr\u00e9ventif. L\u2019expert Fisch aurait relev\u00e9 que d\u2019autres fa\u00e7ades dans les alentours, d\u2019autres surfaces non poreuses, ainsi que du mobilier urbain \u00e9taient \u00e9galement recouverts de mousse et que la fa\u00e7ade en question ne pr\u00e9sentait pas de d\u00e9g\u00e2ts tels que ceux habituellement provoqu\u00e9s par la pose de l\u2019enduit \u00e0 trop basse temp\u00e9rature, une pose dans des conditions inad\u00e9quates n\u2019\u00e9tant d\u00e8s lors pas \u00e9tablie. En outre, d\u2019apr\u00e8s l\u2019expert Fisch les algues et mousses n\u2019alt\u00e9reraient en rien la solidit\u00e9 et la durabilit\u00e9 de la fa\u00e7ade et ne diminueraient pas son pouvoir isolant. L\u2019expert en aurait d\u00e9duit \u00e0 bon escient qu\u2019il est impossible d\u2019\u00e9viter la survenance d\u2019algues sur une fa\u00e7ade isolante, sauf \u00e0 ex\u00e9cuter un nettoyage d\u2019entretien r\u00e9gulier, ce que le SYNDICAT aurait omis de faire. Le vendeur d\u2019immeuble \u00e0 construire, tout comme le constructeur, est oblig\u00e9 de concevoir et de r\u00e9aliser un ouvrage exempt de vices et cette obligation est de r\u00e9sultat. En pr\u00e9sence d\u2019une obligation de r\u00e9sultat, d\u00e8s que le d\u00e9sordre a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9, l\u2019entrepreneur ou le vendeur peut \u00eatre recherch\u00e9 sur le fondement d\u2019une pr\u00e9somption non de faute, mais de responsabilit\u00e9 dont il lui appartient de se d\u00e9gager sans que le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage n\u2019ait \u00e0 apporter la preuve d\u2019une quelconque faute, cette pr\u00e9somption ne tombant que devant la<\/p>\n

preuve de la cause \u00e9trang\u00e8re, du fait d\u2019un tiers ou de la faute du ma\u00eetre de l\u2019ouvrage lui-m\u00eame. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les ph\u00e9nom\u00e8nes naturels ne constituent des cas de force majeure que si leur caract\u00e8re exceptionnel est d\u00e9montr\u00e9. L\u2019impr\u00e9visibilit\u00e9 et l'irr\u00e9sistibilit\u00e9 sont appr\u00e9ci\u00e9es en consid\u00e9ration du moment et du lieu auxquels l'\u00e9v\u00e9nement qui a caus\u00e9 le d\u00e9sordre s'est produit. En l\u2019esp\u00e8ce, il y a lieu de retenir que la formation d\u2019algues, mousses et lichens sur la fa\u00e7ade expos\u00e9e nord et ouest de la R\u00e9sidence An\u00e9mone n\u2019a \u00e9t\u00e9 ni impr\u00e9visible, ni irr\u00e9sistible pour la SOC.1, la Cour rejoignant \u00e0 ce titre les consid\u00e9rations du tribunal selon lesquelles la partie appelante, entrepreneur et vendeur professionnel d\u2019immeubles devait tenir compte dans la conception de la fa\u00e7ade des donn\u00e9es g\u00e9ographiques et m\u00e9t\u00e9orologiques ayant trait \u00e0 l\u2019implantation et \u00e0 l\u2019exposition de l\u2019immeuble aux intemp\u00e9ries. La partie appelante invoque encore, \u00e0 titre de cause exon\u00e9ratoire, une faute du SYNDICAT consistant dans un d\u00e9faut d\u2019entretien et de nettoyage de la fa\u00e7ade. Il est admis que le d\u00e9faut d'entretien est une cause d'exon\u00e9ration, pourvu qu'il soit \u00e0 l'origine du d\u00e9sordre. En l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019expert Jourdain a formellement exclu le d\u00e9faut d\u2019entretien comme cause des malfa\u00e7ons, estimant que l\u2019enduit ayant absorb\u00e9 l\u2019eau n\u2019\u00e9tait pas adapt\u00e9 aux circonstances g\u00e9ographiques et atmosph\u00e9riques et qu\u2019il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 pos\u00e9 selon les r\u00e8gles de l\u2019art, ayant \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9 en p\u00e9riode froide et humide. Ces conclusions ne sont pas contredites par l\u2019expert Thees ayant remplac\u00e9 l\u2019expert Jourdain et ayant rendu son rapport apr\u00e8s le jugement avant-dire droit. En effet, l\u2019expert Thees, apr\u00e8s avoir constat\u00e9 que les algues \u00e9taient r\u00e9apparues sur les surfaces nettoy\u00e9es, retient que l\u2019enduit appliqu\u00e9, bien qu\u2019il contenait un produit biocide, n\u2019a pas suffi \u00e0 endiguer l\u2019apparition pr\u00e9coce et massive d\u2019algues et qu\u2019une couche de peinture suppl\u00e9mentaire contenant un produit algicide et fongicide aurait d\u00fb \u00eatre appliqu\u00e9e sur l\u2019enduit, l\u2019expert incriminant en outre, tout comme l\u2019expert Jourdain, la pose de l\u2019enduit par p\u00e9riode de grand froid. Il en d\u00e9coule que si l\u2019expert Thees admet que l\u2019apparition d\u2019algues sur une fa\u00e7ade isolante est in\u00e9vitable et se reproduira toujours \u00e0 des intervalles plus ou moins longs, cette conclusion \u00e9tant partag\u00e9e par les experts unilat\u00e9raux Fisch et Godfroy, il n\u2019impute pas les d\u00e9sordres \u00e0 un d\u00e9faut d\u2019entretien de la fa\u00e7ade par le SYNDICAT, mais plut\u00f4t \u00e0 une application d\u00e9ficiente de l\u2019enduit, voire d\u2019un produit destin\u00e9 \u00e0 pr\u00e9venir l\u2019apparition des algues. Il est encore \u00e0 noter qu\u2019une obligation de nettoyage de la fa\u00e7ade \u00e0 des intervalles rapproch\u00e9s n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 port\u00e9e \u00e0 la connaissance du SYNDICAT par la SOC.1 , ni stipul\u00e9e \u00e0 la charge de la copropri\u00e9t\u00e9 au<\/p>\n

contrat de vente, \u00e9tant observ\u00e9 en outre qu\u2019un tel nettoyage, impliquant l\u2019installation d\u2019un \u00e9chafaudage, d\u00e9passe quant \u00e0 son envergure et son co\u00fbt les frais d\u2019entretien courants auxquels on peut s\u2019attendre dans une copropri\u00e9t\u00e9, la fa\u00e7ade \u00e9tant en principe et par nature con\u00e7ue pour durer dans le temps. La Cour d\u00e9duit des conclusions des diff\u00e9rentes expertises que l\u2019apparition des algues et mousses sur la fa\u00e7ade constitue un ph\u00e9nom\u00e8ne tenant aux conditions climatiques, \u00e0 l\u2019exposition de l\u2019immeuble aux intemp\u00e9ries et aux particularit\u00e9s de la fa\u00e7ade isolante favorisant l\u2019apparition d\u2019humidit\u00e9 sur la surface ext\u00e9rieure. Or, tant l\u2019entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral que le fa\u00e7adier ne pouvaient en leur qualit\u00e9 de professionnels ignorer cet \u00e9tat de choses et ils devaient en tenir compte dans la conception et la mise en oeuvre de la fa\u00e7ade et dans le choix et le mode d\u2019application de l\u2019enduit, voire d\u2019un produit fongicide efficace. Il en d\u00e9coule que l\u2019apparition des algues n\u2019\u00e9tant pas imputable \u00e0 un d\u00e9faut d\u2019entretien de la fa\u00e7ade \u00e0 charge du SYNDICAT de nature \u00e0 exon\u00e9rer la SOC.1 de sa responsabilit\u00e9, celle- ci doit r\u00e9paration du dommage caus\u00e9. L\u2019appel de la SOC.1 n\u2019est partant pas fond\u00e9, le jugement entrepris \u00e9tant \u00e0 confirmer, y compris en ce que la SOC.1 a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9e \u00e0 payer au SYNDICAT une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.500 euros. L\u2019\u00e9quit\u00e9 commande d\u2019allouer au SYNDICAT une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel. Les avocats ont marqu\u00e9 leur accord \u00e0 ce que Madame la Pr\u00e9sidente Marianne EICHER, charg\u00e9e de faire rapport, tienne seule l\u2019audience pour entendre les plaidoiries. Elle a indiqu\u00e9 la composition de la Cour, a fait son rapport oral et a rendu compte de l\u2019audience \u00e0 la Cour dans son d\u00e9lib\u00e9r\u00e9.<\/p>\n

P A R C E S M O T I F S<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat, vu l\u2019article 227 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, re\u00e7oit l\u2019appel en la forme, le dit non fond\u00e9, confirme les jugements entrepris, condamne la SOC.1\u00e0 payer au SYNDICAT une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 euros,<\/p>\n

condamne la SOC.1\u00e0 tous les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance avec distraction au profit de Ma\u00eetre Alain GROSS sur ses affirmations de droit.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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