{"id":767115,"date":"2026-04-30T00:24:44","date_gmt":"2026-04-29T22:24:44","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-3-avril-2019-n-0403-45377\/"},"modified":"2026-04-30T00:24:47","modified_gmt":"2026-04-29T22:24:47","slug":"cour-superieure-de-justice-3-avril-2019-n-0403-45377","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-3-avril-2019-n-0403-45377\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 3 avril 2019, n\u00b0 0403-45377"},"content":{"rendered":"
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1<\/p>\n

Arr\u00eat N\u00b064\/19 \u2013 II-CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du trois avril deux mille dix-neuf<\/p>\n

Num\u00e9ro 45377 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sidente de chambre, Carine FLAMMANG, premier conseiller, Marianne EICHER, conseiller, et Christian MEYER, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

A.), demeurant \u00e0 (\u2026),<\/p>\n

appelant aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg en date du 19 septembre 2017 ,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg ,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 , \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026) , repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B(\u2026),<\/p>\n

intim\u00e9e aux termes du pr\u00e9dit exploit SCHAAL,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Anne PAUL , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

LA COUR D'APPEL:<\/p>\n

Par compromis de vente du 25 mars 2015, A.), propri\u00e9taire d\u2019un immeuble sis (\u2026) comportant une maison d\u2019habitation et un b\u00e2timent annexe d\u2019une contenance de 33 ares et 40 centiares, a c\u00e9d\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1 une partie de l\u2019immeuble d\u2019une superficie approximative de 12 ares au prix de 990.000 euros, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1projetant de construire 5 maisons jumel\u00e9es sur le terrain acquis et s\u2019\u00e9tant engag\u00e9e \u00e0 construire pour le compte de A.) sur la partie arri\u00e8re du terrain lui appartenant un hall destin\u00e9 \u00e0 abriter des v\u00e9hicules. Le compromis \u00e9tait assorti de plusieurs conditions suspensives \u00e0 charge de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 , notamment l\u2019obtention d\u2019une autorisation de morcellement de la parcelle en deux lots, l\u2019obtention d\u2019une autorisation de b\u00e2tir le garage et les cinq maisons et l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire. Par avenant du 5 ao\u00fbt 2015, les parties ont encore convenu que les pr\u00e9dites conditions suspensives devaient \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es pour le 31 mai 2016 au plus tard. Le compromis pr\u00e9voyait en outre une clause p\u00e9nale de 10% du prix de vente au profit du cocontractant en cas de r\u00e9solution du compromis et une clause p\u00e9nale de 3% du prix de vente au profit de l\u2019agent immobilier ayant servi d\u2019interm\u00e9diaire \u00e0 la vente. Saisi, d\u2019une part, de la demande de A.) en r\u00e9solution du compromis aux torts de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 et en paiement du montant de 99.000 euros au titre de la clause p\u00e9nale et, d\u2019autre part, de la demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1en r\u00e9solution du contrat pour inex\u00e9cution par A.) de ses obligations contractuelles et en paiement des montants de 25.000 euros au titre de dommages-int\u00e9r\u00eats et 16.709,06 euros au titre de frais, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, par jugement du 31 mai 2017, a prononc\u00e9 la r\u00e9solution du compromis aux torts de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 , dit non fond\u00e9e la demande de A.) en paiement de la clause p\u00e9nale et dit non fond\u00e9es les demandes de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 . Pour d\u00e9clarer le compromis r\u00e9solu aux torts de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 , le tribunal a admis qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut d\u2019avoir fourni les autorisations de construire jusqu\u2019au 31 mai 2016, les conditions suspensives pr\u00e9vues au compromis ne s\u2019\u00e9taient pas r\u00e9alis\u00e9es dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu par la faute de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1qui n\u2019avait pas accompli les d\u00e9marches requises \u00e0 cet effet. Retenant qu\u2019aux termes des stipulations du compromis, la clause p\u00e9nale n\u2019\u00e9tait pas due en cas de r\u00e9solution de la vente par suite du non-accomplissement d\u2019une condition suspensive, la demande de A.) en paiement du montant de la clause p\u00e9nale a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e non fond\u00e9e. A.) a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel de ce jugement par exploit d\u2019huissier du 19 septembre 2017, concluant, par r\u00e9formation, \u00e0 se voir allouer la clause p\u00e9nale de 99.000 euros, estimant qu\u2019il r\u00e9sulte<\/p>\n

des clauses 3 et 6 du compromis que celle- ci est applicable dans le cas o\u00f9 une partie n\u2019ex\u00e9cute pas ses obligations contractuelles, ce qui serait le cas en l\u2019esp\u00e8ce de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 . La soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 demande \u00e0 la Cour de surseoir \u00e0 statuer en raison d\u2019une plainte avec constitution de partie civile qu\u2019elle a d\u00e9pos\u00e9e en date du 23 janvier 2018 aupr\u00e8s du juge d\u2019instruction contre A.) du chef du d\u00e9lit de tromperie. Concernant la clause p\u00e9nale, la soci\u00e9t\u00e9 S OC.1conclut \u00e0 la confirmation de la d\u00e9cision entreprise. Elle demande \u00e0 voir infirmer le jugement entrepris en ce que le compromis a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9solu \u00e0 ses torts et elle r\u00e9it\u00e8re en instance d\u2019appel ses demandes en paiement des montants de 25.000 euros et 16.709,06 euros, relevant ainsi appel incident. La soci\u00e9t\u00e9 SOC.1fait valoir que l\u2019acquisition en question ne n\u00e9cessitait pas l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat et que le pr\u00eat pouvait encore \u00eatre demand\u00e9 apr\u00e8s l\u2019obtention des autorisations administratives compl\u00e9mentaires requises en raison de la pollution du terrain dont elle n\u2019aurait eu connaissance que peu avant l\u2019arriv\u00e9e de la date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance du compromis. Il serait pr\u00e9cis\u00e9 au compromis que la r\u00e9ponse de la banque quant au pr\u00eat ne devait \u00eatre fournie que dans le mois suivant l\u2019obtention des deux autorisations de construire. Par ailleurs, le d\u00e9lai expirant le 31 mai 2016 aurait \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9 de l\u2019accord des parties, d\u00e8s lors que les pourparlers entre parties se seraient prolong\u00e9s au- del\u00e0 de la pr\u00e9dite date \u00e0 l\u2019initiative de A.) et en raison de la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019obtenir des autorisations administratives sp\u00e9cifiques. La soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 est d\u2019avis que le vendeur a commis une fraude en ne l\u2019informant pas de la pollution du terrain, de sorte que le compromis ne saurait \u00eatre r\u00e9solu \u00e0 ses torts, la faute intentionnelle de A.) l\u2019ayant emp\u00each\u00e9e de remplir ses obligations contractuelles. La soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 conteste encore que A.) ait subi un pr\u00e9judice du fait de la r\u00e9solution du compromis, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il aurait vendu le terrain \u00e0 un tiers en date du 18 ao\u00fbt 2016. A.) consid\u00e8re que la d\u00e9cision \u00e0 intervenir sur l\u2019action publique n\u2019est pas susceptible d\u2019avoir une influence sur la d\u00e9cision civile et qu\u2019il n\u2019existe pas de risque de contrari\u00e9t\u00e9 des deux d\u00e9cisions. Il conteste toute fraude ou faute intentionnelle dans son chef, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1n\u2019ayant pas ignor\u00e9 que le terrain vendu \u00e9tait affect\u00e9 \u00e0 l\u2019exploitation d\u2019une station- service pendant de nombreuses ann\u00e9es et pouvait, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00eatre pollu\u00e9. En effet, l\u2019attention de la partie intim\u00e9e aurait \u00e9t\u00e9 attir\u00e9e sur l\u2019existence de trois citernes enterr\u00e9es, ainsi que l\u2019attesterait la mention aff\u00e9rente au compromis. En outre, la question de la pollution du terrain serait \u00e9trang\u00e8re \u00e0<\/p>\n

l\u2019accomplissement par la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 des conditions suspensives mises \u00e0 sa charge par le compromis, la partie intim\u00e9e restant en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir qu\u2019elle aurait fait des diligences en ce sens. A.) conclut \u00e0 voir d\u00e9clarer l\u2019appel incident non fond\u00e9, tant la condition de l\u2019obtention des autorisations de construire que celle de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es, l\u2019affirmation de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1que l\u2019acquisition du bien litigieux ne n\u00e9cessitait pas l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit bancaire \u00e9tant d\u00e9mentie par les termes m\u00eames du compromis et la partie intim\u00e9e ne pouvant valablement renoncer \u00e0 la pr\u00e9dite condition stipul\u00e9e dans l\u2019int\u00e9r\u00eat des deux parties. Quant \u00e0 l\u2019avis favorable de la commune (\u2026) du 19 f\u00e9vrier 2016 se rapportant \u00e0 un projet de morcellement lui soumis par la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 , A.) fait valoir que le projet pr\u00e9sent\u00e9 pour a utorisation par la partie intim\u00e9e ne correspondait pas \u00e0 la volont\u00e9 des parties telle qu\u2019exprim\u00e9e au compromis, ne respectant pas la r\u00e9partition des ares telle que convenue. Appr\u00e9ciation de la Cour Concernant, tout d\u2019abord, la demande de sursis \u00e0 statuer formul\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1tir\u00e9e de ce qu\u2019elle a d\u00e9pos\u00e9 une plainte avec constitution de partie civile aupr\u00e8s du juge d\u2019instruction contre A.) du chef de d\u00e9lit de tromperie, il est rappel\u00e9 qu\u2019en vertu du principe \u00ab le criminel tient le civil en \u00e9tat \u00bb la juridiction saisie doit examiner si une proc\u00e9dure p\u00e9nale est en cours. Le juge saisi de l\u2019action civile est tenu, m\u00eame d\u2019office, de surseoir \u00e0 statuer du moment que l\u2019action publique est intent\u00e9e si, en raison de l\u2019identit\u00e9 des faits soumis aux juridictions civile et r\u00e9pressive, la d\u00e9cision rendue par l\u2019une des juridictions ne peut manquer d\u2019exercer une influence sur la d\u00e9cision de l\u2019autre. Il appartient \u00e0 la partie qui sollicite le sursis \u00e0 statuer, en raison de l\u2019action publique en cours et susceptible d\u2019influer sur la d\u00e9cision au civil, d\u2019\u00e9tablir cette circonstance. Force est de constater que la d\u00e9cision \u00e0 intervenir sur l\u2019action publique du chef de d\u00e9lit de tromperie, en ce que le vendeur A.) aurait tromp\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 acqu\u00e9reuse SOC.1sur la nature du bien vendu en omettant de l\u2019informer de la pollution affectant le terrain et de la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019obtenir des autorisations sp\u00e9cifiques de d\u00e9molition et de gestion des d\u00e9chets, n\u2019est pas susceptible d\u2019avoir une incidence sur le pr\u00e9sent litige ayant pour objet la r\u00e9solution de la vente, la question de la fraude pr\u00e9tendument commise par A.) \u00e9tant sans pertinence quant \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution par les parties de leurs obligations contractuelles respectives. Le moyen ayant trait au sursis \u00e0 statuer est partant \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Le compromis de vente sign\u00e9 entre les parties le 25 mars 2015 \u00e9num\u00e8re sub. 5.) \u00ab Clause suspensive \u00bb, entre autres, les conditions suivantes : – \u00ab Le morcellement du terrain sous le num\u00e9ro cadastral (\u2026) en deux lots – 1 maison d\u2019habitation et son extension (lot B) et 2- terrain pour la r\u00e9alisation de 5 maisons jumel\u00e9es (lot A) o\u00f9 se situe le garage – Le propri\u00e9taire sera le b\u00e9n\u00e9ficiaire du permis et il validera les diff\u00e9rents devis et co\u00fbts de sa construction afin qu\u2019il soit garanti de la qualit\u00e9 et du budget – L\u2019obtention de deux permis de construire, l\u2019un pour l\u2019extension de la maison d\u2019habitation pour la r\u00e9alisation d\u2019un hall permettant d\u2019abriter les v\u00e9hicules, l\u2019autre pour la r\u00e9alisation de 5 maisons jumel\u00e9es – L\u2019acqu\u00e9reur d\u00e9clare devoir contracter un pr\u00eat aupr\u00e8s d\u2019un institut financier du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg pour r\u00e8glement du pr\u00e9dit prix de vente et s\u2019engage \u00e0 informer le vendeur de tout accord ou refus dans le mois qui suit les deux autorisations de construire. \u00bb<\/p>\n

Suivant avenant audit compromis du 20 ao\u00fbt 2015, les parties ont fix\u00e9 au 31 mai 2016 la date butoir \u00e0 laquelle les conditions suspensives devaient \u00eatre accomplies. L\u2019article 1176 du code civil dispose que \u00ab lorsqu'une obligation est contract\u00e9e sous la condition qu'un \u00e9v\u00e9nement arrivera dans un temps fixe, cette condition est cens\u00e9e d\u00e9faillie lorsque le temps est expir\u00e9 sans que l'\u00e9v\u00e9nement soit arriv\u00e9. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours \u00eatre accomplie et elle n'est cens\u00e9e d\u00e9faillie que lorsqu'il est devenu certain que l'\u00e9v\u00e9nement n'arrivera pas \u00bb. La simple d\u00e9faillance de la condition suspensive emp\u00eache l\u2019obligation de prendre naissance, les parties \u00e9tant dans la m\u00eame situation que si elles n\u2019avaient pas contract\u00e9, tandis que la r\u00e9alisation de la condition fait r\u00e9troagir la convention conclue. C\u2019est \u00e0 juste titre que le tribunal a retenu que les conditions stipul\u00e9es dans le compromis de vente et ayant trait \u00e0 l\u2019obtention de l\u2019autorisation de morcellement, des permis de construire pour les cinq maisons et le garage pour voitures et de l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit bancaire s\u2019analysent en des conditions suspensives qui suspendent la formation m\u00eame du contrat jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9alisation desdites conditions. Il est constant en cause qu\u2019\u00e0 la date du 31 mai 2016 aucune des conditions suspensives n\u2019avaient \u00e9t\u00e9 accomplies, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1n\u2019ayant fourni ni l\u2019autorisation de morcellement de la parcelle cadastrale no (\u2026) dans les conditions pr\u00e9vues au compromis, c\u2019est- \u00e0-dire subdivisant ladite parcelle en deux parties de respectivement<\/p>\n

12 et 21 ares, ni les autorisations de construire pour les cinq maisons jumel\u00e9es et le garage, ni un accord ou un refus d\u2019un cr\u00e9dit bancaire. La Cour constate, \u00e0 l\u2019instar du tribunal, que la preuve n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 rapport\u00e9e que les parties ont entendu proroger tacitement le d\u00e9lai pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019avenant pour la r\u00e9alisation des conditions suspensives, la prorogation tacite du terme d\u2019une convention, d\u2019un commun accord, ne pouvant se d\u00e9duire que de faits intervenus ant\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e du terme fix\u00e9 et la r\u00e9union du 1 er juillet 2016, invoqu\u00e9e \u00e0 ce titre, ayant \u00e9t\u00e9 post\u00e9rieure \u00e0 l\u2019\u00e9coulement dudit d\u00e9lai. La soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 a encore fait valoir que l\u2019acquisition en question ne n\u00e9cessitait pas l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire. S\u2019il est admis que l\u2019acqu\u00e9reur peut renoncer \u00e0 la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat, une telle renonciation \u00e9tant en principe valable, d\u00e8s lors qu\u2019il est loisible \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de choisir un autre mode de financement, \u00e0 condition qu\u2019il offre \u00e0 la partie venderesse une garantie de paiement \u00e9quivalente au cr\u00e9dit bancaire initialement envisag\u00e9, de mani\u00e8re \u00e0 ce que la partie venderesse soit assur\u00e9e de percevoir le prix de vente et n\u2019ait plus aucun int\u00e9r\u00eat \u00e0 invoquer la non- r\u00e9alisation du cr\u00e9dit bancaire pr\u00e9vu au compromis, encore faut-il que la renonciation intervienne en temps utile, c\u2019est-\u00e0- dire avant l\u2019expiration du terme fix\u00e9 par les parties pour l\u2019accomplissement de la condition suspensive, ce qui n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 le cas en l\u2019esp\u00e8ce, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 n\u2019ayant pas inform\u00e9 le vendeur en ce sens avant le 31 mai 2016. Tel que le tribunal l\u2019a encore relev\u00e9 \u00e0 raison, la partie intim\u00e9e ne pouvait raisonnablement ignorer qu\u2019elle devait obtenir, pr\u00e9alablement aux autorisations de construire, des autorisations minist\u00e9rielles sp\u00e9cifiques pour satisfaire aux prescriptions en mati\u00e8re d\u2019environnement concernant la d\u00e9molition et la gestion des d\u00e9chets. En effet, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1\u00e9tait d\u00fbment inform\u00e9e, d\u00e8s la signature du compromis, que le terrain acquis servait autrefois \u00e0 l\u2019exploitation d\u2019une station- service, le propri\u00e9taire ayant par une disposition sp\u00e9ciale du compromis autoris\u00e9 l\u2019acqu\u00e9reur \u00e0 faire tous les sondages n\u00e9cessaires et le compromis mentionnant sub \u00ab Pollution \u00bb que le propri\u00e9taire a inform\u00e9 l\u2019acqu\u00e9reur qu\u2019il y avait trois citernes enterr\u00e9es dans le terrain, de sorte que la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 , en qualit\u00e9 de professionnelle de l\u2019immobilier, devait s\u2019attendre \u00e0 devoir faire des d\u00e9marches administratives afin de satisfaire aux prescriptions en mati\u00e8re environnementale. La partie intim\u00e9e devait, le cas \u00e9ch\u00e9ant, solliciter la prorogation de la date butoir aupr\u00e8s de son cocontractant dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 il se serait av\u00e9r\u00e9 qu\u2019elle n\u2019\u00e9tait pas en mesure d\u2019obtenir les pr\u00e9dites autorisations dans le d\u00e9lai fix\u00e9. Il est en effet de principe que pour satisfaire \u00e0 la condition suspensive, le d\u00e9biteur oblig\u00e9 sous condition suspensive doit d\u00e9ployer toutes les diligences n\u00e9cessaires pour que la condition<\/p>\n

puisse s\u2019accomplir comme pr\u00e9vu au contrat. Lorsqu\u2019il en emp\u00eache l\u2019accomplissement, celle-ci est r\u00e9put\u00e9e accomplie. L\u2019article 1178 du code civil impose ainsi \u00e0 charge du d\u00e9biteur qui s\u2019engage sous une condition suspensive une v\u00e9ritable obligation de coop\u00e9rer loyalement afin que la condition puisse se r\u00e9aliser. Le d\u00e9biteur doit, d\u00e8s lors, entreprendre tout son possible pour que l\u2019op\u00e9ration puisse aboutir et la jurisprudence r\u00e9cente met \u00e0 charge du d\u00e9biteur l\u2019obligation d\u2019\u00e9tablir qu\u2019il a accompli les diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n\u2019a pas pu surmonter les difficult\u00e9s rencontr\u00e9es. En souscrivant aux conditions suspensives litigieuses, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 s\u2019est, d\u00e8s lors, oblig\u00e9e \u00e0 entreprendre toutes les d\u00e9marches utiles \u00e0 l\u2019obtention des autorisations de construire et du pr\u00eat et \u00e0 consentir les efforts n\u00e9cessaires au succ\u00e8s de pareilles d\u00e9marches, le tout dans le d\u00e9lai convenu entre les parties. La soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 , en s\u2019abstenant d\u2019entreprendre des d\u00e9marches en vue de la r\u00e9alisation des conditions suspensives, n\u2019a pas respect\u00e9 ses engagements contractuels d\u00e9coulant du compromis de vente, de sorte que c\u2019est \u00e0 bon droit que les premiers juges ont d\u00e9clar\u00e9 que le compromis \u00e9tait r\u00e9solu \u00e0 ses torts. Quant \u00e0 la clause p\u00e9nale, il y a lieu de relever que les parties ont convenu \u00e0 l\u2019article 3, dernier alin\u00e9a, du compromis \u00ab qu\u2019apr\u00e8s r\u00e9alisation des conditions suspensives, en cas de r\u00e9siliation unilat\u00e9rale par l\u2019une des parties ou en cas de refus de passer acte devant le notaire, pour quelque motif que ce soit, la partie d\u00e9faillante devra payer \u00e0 l\u2019autre partie l\u2019indemnit\u00e9 forfaitaire pr\u00e9vue ci-dessous dans le titre clause p\u00e9nale \u00bb et elles ont stipul\u00e9 sub 6.) Clause p\u00e9nale, \u00ab qu\u2019en cas de r\u00e9solution du pr\u00e9sent compromis par l\u2019une ou l\u2019autre partie en- dehors des cas \u00e9num\u00e9r\u00e9s ci-dessus, la partie qui entend r\u00e9silier le compromis devra verser 10% du prix de vente du bien immobilier en cause \u00e0 l\u2019autre partie\u00bb. Le tribunal a rejet\u00e9 la demande de A.) en paiement du montant de 99.000 euros au titre de la clause p\u00e9nale en retenant \u00ab qu\u2019il r\u00e9sulte de la r\u00e9daction de la clause p\u00e9nale que celle- ci n\u2019est pas due en cas de r\u00e9solution suite \u00e0 un non- accomplissement d\u2019une condition suspensive \u00bb. La Cour ne partage pas l\u2019interpr\u00e9tation donn\u00e9e par les juges de premi\u00e8re instance aux dispositions ayant trait \u00e0 la clause p\u00e9nale. En effet, il y a lieu de rappeler que la clause p\u00e9nale est destin\u00e9e \u00e0 garantir l\u2019ex\u00e9cution du contrat et \u00e0 fixer de fa\u00e7on forfaitaire l\u2019indemnisation de l\u2019une des parties lorsque l\u2019autre reste en d\u00e9faut d\u2019ex\u00e9cuter ses obligations, ce qui a \u00e9t\u00e9 le cas en l\u2019esp\u00e8ce pour la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1aux torts de laquelle le compromis a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9solu. Force est de constater que l\u2019article 6.) du compromis pr\u00e9voit express\u00e9ment que la clause p\u00e9nale est due en cas de r\u00e9solution du<\/p>\n

compromis par l\u2019une des parties, tel en l\u2019esp\u00e8ce, ainsi que cela r\u00e9sulte des d\u00e9veloppements faits ci-dessus, la disposition \u00ab en- dehors des cas \u00e9num\u00e9r\u00e9s ci-dessus \u00bb se rapportant aux hypoth\u00e8ses de r\u00e9siliation fautives du compromis par l\u2019une des parties envisag\u00e9es \u00e0 la clause 3, dernier alin\u00e9a. A.) est partant fond\u00e9 \u00e0 solliciter l\u2019application de la clause p\u00e9nale, \u00e9tant observ\u00e9 que la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 n\u2019a pas sollicit\u00e9 la r\u00e9duction du montant de la clause p\u00e9nale, mais a n\u00e9anmoins contest\u00e9 le pr\u00e9judice all\u00e9gu\u00e9 par A.) qui aurait vendu le terrain \u00e0 un tiers d\u00e8s le 18 ao\u00fbt 2016. La clause p\u00e9nale constitue une \u00e9valuation conventionnelle et forfaitaire des dommages-int\u00e9r\u00eats contractuels qui a pr\u00e9cis\u00e9ment pour but d\u2019\u00e9viter les difficult\u00e9s d\u2019\u00e9valuation judiciaire des dommages- int\u00e9r\u00eats en \u00e9tablissant un forfait qui supprime toute discussion sur la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019importance du pr\u00e9judice. Il est toutefois admis que le juge peut mod\u00e9rer la p\u00e9nalit\u00e9 si elle est manifestement excessive par rapport au pr\u00e9judice effectivement subi. La Cour se doit de relever \u00e0 ce titre que l\u2019acte de vente vers\u00e9 en cause par la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 se rapporte \u00e0 un terrain d\u2019une contenance diff\u00e9rente et portant un num\u00e9ro cadastral diff\u00e9rent de celui faisant l\u2019objet du compromis, de sorte que la preuve laisse d\u2019\u00eatre \u00e9tablie que le terrain a \u00e9t\u00e9 vendu \u00e0 un tiers. Il s\u2019ensuit qu\u2019il y a lieu, par r\u00e9formation de la d\u00e9cision entreprise, de d\u00e9clarer fond\u00e9e la demande en paiement du montant de 99.000 euros, cette somme portant int\u00e9r\u00eats du jour de la demande en r\u00e9solution judiciaire du compromis. Le jugement dont appel est, en revanche, \u00e0 confirmer, par adoption des motifs des premiers juges, en ce que la demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1en r\u00e9solution du contrat aux torts de A.) , de m\u00eame que ses demandes en dommages-int\u00e9r\u00eats et en remboursement de frais expos\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9es non fond\u00e9es. L\u2019appel principal est, d\u00e8s lors, fond\u00e9 tandis que l\u2019appel incident n\u2019est pas fond\u00e9. L\u2019\u00e9quit\u00e9 commande d\u2019allouer \u00e0 A.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel. En revanche, au vu du sort de ses demandes, il y a lieu de rejeter la demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 .<\/p>\n

P A R C E S M O T I F S<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat, re\u00e7oit l\u2019appel principal et l\u2019appel incident en la forme, d\u00e9clare l\u2019appel principal fond\u00e9 et l\u2019appel incident non fond\u00e9, r\u00e9formant, dit fond\u00e9e la demande de A.) en paiement du montant de 99.000 euros \u00e0 titre de clause p\u00e9nale, condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1 \u00e0 payer \u00e0 A.) le montant de 99.000 euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde, confirme le jugement entrepris pour le surplus, condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1 \u00e0 payer \u00e0 A.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros, d\u00e9boute la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1 de sa demande en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1\u00e0 tous les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Georges KRIEGER sur ses affirmations de droit.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Arr\u00eat N\u00b064\/19 \u2013 II-CIV Arr\u00eat civil Audience publique du trois avril deux mille dix-neuf Num\u00e9ro 45377 du r\u00f4le Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sidente de chambre, Carine FLAMMANG, premier conseiller, Marianne EICHER, conseiller, et Christian MEYER, greffier. 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