{"id":771116,"date":"2026-04-30T04:04:28","date_gmt":"2026-04-30T02:04:28","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-7-mars-2019-2\/"},"modified":"2026-04-30T04:04:34","modified_gmt":"2026-04-30T02:04:34","slug":"cour-superieure-de-justice-7-mars-2019-2","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-7-mars-2019-2\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 7 mars 2019"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b035\/19 – IX \u2013 CIV<\/p>\n

Audience publique du sept mars deux mille dix-neuf<\/p>\n

Num\u00e9ro 44539 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre, Alain THORN, premier conseiller, Danielle SCHWEITZER, premier conseiller, Cindia FERNANDES, greffier assum\u00e9.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

1) A1.), demeurant \u00e0 L-(\u2026), (\u2026),<\/p>\n

2) A2.), \u00e9pouse A2\u2019.), demeurant \u00e0 L- (\u2026), (\u2026),<\/p>\n

appelants aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 20 janvier 2017,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Claude PAULY, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1.) SARL, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- (\u2026), (\u2026), inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit BIEL du 20 janvier 2017,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Alex PENNING, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

2 LA COUR D'APPEL :<\/p>\n

En date du 19 mars 2013, un compromis de vente a \u00e9t\u00e9 conclu entre A1.) et sa s\u0153ur A2.), \u00e9pouse A2\u2019.) (ci-apr\u00e8s les consorts A.)) d\u2019une part et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1.) SARL (ci-apr\u00e8s SOC1.)) d\u2019autre part, ayant pour objet la vente \u00e0 cette derni\u00e8re d\u2019un immeuble \u00e0 LIEU1.) , moyennant un prix de 560.000 euros dont 300.000 euros devaient \u00eatre r\u00e9gl\u00e9s au moment de la signature de l\u2019acte authentique et le solde dans le cadre de l\u2019acquisition de deux appartements situ\u00e9s dans la r\u00e9sidence \u00e0 \u00e9riger sur le terrain vendu.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier de justice du 9 f\u00e9vrier 2015, les consorts A.) ont fait donner assignation \u00e0 SOC1.) \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, aux fins de l\u2019entendre d\u00e9clarer r\u00e9solu le compromis de vente du 19 mars 2013, sur base de l\u2019article 1184 du Code civil, sinon sur base de toute autre disposition r\u00e9gissant la responsabilit\u00e9 contractuelle telle qu\u2019elle est d\u00e9finie par les articles 1142 et suivants du C ode civil, sinon, en ordre plus subsidiaire, sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil. Les requ\u00e9rants demandaient encore la condamnation de l\u2019assign\u00e9e \u00e0 leur payer une indemnit\u00e9 conventionnelle forfaitaire d\u2019un montant de 56.000 euros, sinon tout autre montant, m\u00eame sup\u00e9rieur \u00e0 fixer, ex aequo et bono, par le tribunal, sinon par voie d\u2019expertise, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 10.000 euros.<\/p>\n

Au soutien de leur demande, les consorts A.) faisaient valoir que SOC1.) n\u2019avait pas encore rempli les conditions suspensives pr\u00e9vues au compromis de vente. Bien qu\u2019aucun d\u00e9lai n\u2019ait \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 pour la r\u00e9alisation desdites conditions, les consorts A.) faisaient valoir qu\u2019ils ne sauraient \u00eatre tenus ind\u00e9finiment envers la d\u00e9fenderesse laquelle s\u2019abstiendrait d\u2019ex\u00e9cuter les obligations r\u00e9sultant du compromi s de vente susmentionn\u00e9.<\/p>\n

SOC1.) se rapportait \u00e0 prudence de justice quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 de la demande. Quant au fond, elle concluait au rejet de la demande et contestait ne pas avoir respect\u00e9 les stipulations du compromis de vente, de sorte que la clause p\u00e9nale ne saurait \u00eatre appliqu\u00e9e \u00e0 son encontre. Elle contestait par ailleurs tout dommage dans le chef des consorts A.). Enfin, la partie assign\u00e9e demandait, \u00e0 titre reconventionnel, la r\u00e9siliation de la vente du 19 mars 2013 et la condamnation des parties adverses \u00e0 lui payer la somme de 56.000 euros ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros.<\/p>\n

Par jugement rendu en date du 20 avril 2016, le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 recevables, mais non fond\u00e9es tant la demande principale que la demande reconventionnelle.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier de justice du 20 janvier 2017, les consorts A.) ont r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel de ce jugement, lequel n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9.<\/p>\n

Les appelants reprochent \u00e0 l\u2019intim\u00e9e de n\u2019avoir jamais accompli l es d\u00e9marches utiles en vue de l\u2019octroi d\u2019un pr\u00eat et de ne pas avoir fait le n\u00e9cessaire afin d\u2019obtenir le permis de construire, notamment apr\u00e8s la r\u00e9ception d\u2019un courrier<\/p>\n

3 de l\u2019Administration communale de LIEU1.) , dat\u00e9 du 19 d\u00e9cembre 2013, courrier par lequel celle-ci aurait marqu\u00e9 son avis favorable au projet de construction pr\u00e9sent\u00e9 par l\u2019intim\u00e9e , tout en invitant celle -ci \u00e0 lui transmettre plusieurs pi\u00e8ces.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e aurait ainsi compromis toute chance de r\u00e9alisation des deux conditions suspensives pr\u00e9vues par le compromis de vente sign\u00e9 entre les parties au litige.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e aurait omis de justifier d\u2019une demande de pr\u00eat dans les trois jours ayant suivi la signature du compromis de vente.<\/p>\n

Par courrier dat\u00e9 du 26 septembre 2016, l\u2019Administration communale de LIEU1.) aurait, d\u2019autre part, inform\u00e9 les appelants de ce que le projet immobilier pr\u00e9sent\u00e9 par l\u2019intim\u00e9e avait \u00e9t\u00e9 \u00ab annul\u00e9 et class\u00e9 \u00bb, faute par cette derni\u00e8re d\u2019avoir entrepris les d\u00e9marches n\u00e9cessaires, et notamment d\u2019avoir remis les pi\u00e8ces sollicit\u00e9es par la commune.<\/p>\n

En d\u00e9pit de plusieurs courriers recommand\u00e9s et du litige actuellement pendant depuis plusieurs ann\u00e9es, l\u2019intim\u00e9e s\u2019abstiendrait d\u2019effectuer les d\u00e9marches requises en vue de faire aboutir l\u2019op\u00e9ration convenue.<\/p>\n

Enfin, le conseil communal aurait vot\u00e9, en date du 4 mars 2016, une modification de la partie \u00e9crite du plan d\u2019am\u00e9nagement g\u00e9n\u00e9ral (PAG) qui rendrait \u00ab d\u00e9finitivement impossible \u00bb la construction projet\u00e9e, ce qui r\u00e9sulterait \u00e0 suffisance d\u2019une lettre du coll\u00e8ge des bourgmestre et \u00e9chevins de LIEU1.) dat\u00e9e du 29 mars 2018.<\/p>\n

En cons\u00e9quence, il y aurait lieu, par r\u00e9formation du jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9, de prononcer la r\u00e9solution du compromis de vente conclu le 19 mars 2013, aux torts de l\u2019intim\u00e9e, et de condamner celle- ci \u00e0 payer aux appelants l\u2019indemnit\u00e9 conventionnelle forfaitaire de 56.000 euros, repr\u00e9sentant 10% du prix de vente, sur base des dis positions de l\u2019article 1184 du Code civil, subsidiairement, sur base des articles 1142 et suivants du m\u00eame Code et encore plus subsidiairement, sur base des articles 1382 et 1383 du m\u00eame Code.<\/p>\n

Les appelants reprochent aux juges de premi\u00e8re instance de les avoir d\u00e9bout\u00e9s de leur demande au motif que la partie adverse ne se serait pas engag\u00e9e \u00e0 effectuer les diligences dont il s\u2019agit dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9.<\/p>\n

Une telle d\u00e9cision m\u00e9conna\u00eetrait la prohibition des engagements perp\u00e9tuels, laquelle rel\u00e8verait \u00e0 la fois de l\u2019\u00e9quit\u00e9 et de l \u2019ordre public.<\/p>\n

A suivre le raisonnement des juges du premier degr\u00e9, les appelants se trouveraient dans une situation intol\u00e9rable \u00ab de soumission totale au bon vouloir de l\u2019intim\u00e9e \u00bb, sans limitation dans le temps.<\/p>\n

Les appelants se pr\u00e9valent encore de l\u2019article 1176 du Code civil, dont le tribunal aurait fait une mauvaise application au cas d\u2019esp\u00e8ce.<\/p>\n

4 Les appelants demandent \u00e0 la Cour de constater, en application de cette disposition, qu\u2019il est certain que l\u2019\u00e9v\u00e9nement \u00e0 consid\u00e9rer comme condition suspensive, \u00e0 savoir l\u2019octroi du permis de construire \u00ab n\u2019arrivera pas \u00bb.<\/p>\n

Cette condition devrai t d\u00e8s lors \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme d\u00e9faillie, eu \u00e9gard aux courriers pr\u00e9cit\u00e9s de l\u2019Administration communale.<\/p>\n

Quant \u00e0 la demande reconventionnelle pr\u00e9sent\u00e9e par SOC1.) , les consorts A.) en demandent le rejet, par confirmation de la d\u00e9cision entreprise, et font valoir que, loin d\u2019avoir commis le moindre manquement contractuel, ils seraient les victimes de l\u2019attitude fautive de la partie adverse depuis plus de cinq ans.<\/p>\n

La partie intim\u00e9e conclut \u00e0 la confirmation du jugement entrepris pour ce qui est de la demande principale.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e soutient qu\u2019elle a entrepris des d\u00e9marches en vue de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire et qu\u2019elle a m\u00eame obtenu une d\u00e9cision favorable d\u2019un \u00e9tablissement bancaire ainsi que cela ressortirait des pi\u00e8ces vers\u00e9es en cause.<\/p>\n

Cependant, l\u2019intim\u00e9e n\u2019aurait nullement \u00e9t\u00e9 oblig\u00e9e de transmettre l es courriers y relatifs aux appelants.<\/p>\n

De m\u00eame, la partie intim\u00e9e aurait effectu\u00e9 toutes les d\u00e9marches requises aupr\u00e8s de l\u2019Administration communale de LIEU1.) , contrairement aux affirmations de la partie adverse.<\/p>\n

D\u2019ailleurs, pendant pr\u00e8s de deux ans apr\u00e8s la signature du compromis de vente, les appelants ne se seraient pas enquis aupr\u00e8s de l\u2019intim\u00e9e des suites r\u00e9serv\u00e9es audit compromis.<\/p>\n

La partie intim\u00e9e fait valoir que la cause principale du diff\u00e9rend r\u00e9side dans le fait que les appelants portent une \u00ab double casquette \u00bb, \u00e0 savoir celle de parties venderesses, suivant le compromis de vente litigieux, mais aussi celle de parties acqu\u00e9reuses des deux lots (sur un total de 6 \u00e0 7 lots) dans un complexe immobilier \u00e0 \u00e9riger sur le terrain vendu, \u00ab une fois l\u2019ancienne b\u00e2tisse d\u00e9molie \u00bb suivant contrats de r\u00e9servation, dat\u00e9s respectivement des 23 janvier et 30 janvier 2014.<\/p>\n

Les appelants se seraient ing\u00e9r\u00e9s, \u00e0 d\u2019it\u00e9ratives reprises et de fa\u00e7on abusive, dans la conception du projet immobilier et en auraient retard\u00e9 la r\u00e9alisation.<\/p>\n

De plus, les appelants seraient rest\u00e9s en d\u00e9faut de fournir au notaire les pi\u00e8ces requises en vue de la pr\u00e9paration de l\u2019acte de vente outre qu\u2019ils auraient abusivement voulu imposer la conclus ion simultan\u00e9e des trois actes de vente notari\u00e9s.<\/p>\n

D\u2019autre part, A1.) n\u2019aurait pas encore fourni, \u00e0 ce jour, une garantie de payement en vue de l\u2019acquisition d\u2019un appartement dans la r\u00e9sidence projet\u00e9e.<\/p>\n

5 Enfin, il serait absolument faux de pr\u00e9tendre que la modification de la partie \u00e9crite du PAG rendrait d\u00e9finitivement impossible la construction du bien projet\u00e9 ; celui-ci serait \u00ab toujours r\u00e9alisable quoique, le cas \u00e9ch\u00e9ant, sous d\u2019autres conditions \u00bb.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e affirme avoir respect\u00e9, \u00e0 la lettre, les stipulations du compromis de vente du 19 mars 2013 et soutient que les juges du premier degr\u00e9 ont fait une application correcte des articles 1176 et 1178 du Code civil.<\/p>\n

SOC1.) rel\u00e8ve r\u00e9guli\u00e8rement appel incident pour ce qui concerne la d\u00e9cision intervenue sur la demande reconventionnelle et conclut \u00e0 la condamnation des consorts A.) \u00e0 lui payer le montant pr\u00e9vu par la clause p\u00e9nale, par r\u00e9formation de la d\u00e9cision entreprise.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

Les appelants reprochent aux juges de premi\u00e8re instance d\u2019avoir mal interpr\u00e9t\u00e9 le contrat sign\u00e9 entre parties litigantes en estimant que celui-ci n\u2019avait pas impos\u00e9 \u00e0 l\u2019intim\u00e9e l\u2019obligation de justifier de la pr\u00e9sentation d\u2019une demande de pr\u00eat hypoth\u00e9caire dans les trois jours suivant la signature en vue de financer la construction d\u00e9crite dans le compromis.<\/p>\n

A la page 2 du compromis de vente litigieux (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 1 de la farde I des appelants), sous la rubrique \u00ab Clauses et Conditions \u00bb, les parties ont stipul\u00e9, au premier alin\u00e9a, ce qui suit : \u00ab L\u2019acqu\u00e9reur est tenu de pr\u00e9senter une demande de pr\u00eat end\u00e9ans les trois jours apr\u00e8s la signature du pr\u00e9sent compromis \u00bb.<\/p>\n

Ni ce passage ni aucun autre passage du contrat ne met \u00e0 charge de l\u2019intim\u00e9e l\u2019obligation de justifier spontan\u00e9ment de la pr\u00e9sentation d\u2019une demande de pr\u00eat dans les trois jours apr\u00e8s la signature du compromis.<\/p>\n

Les appelants restent en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir qu\u2019ils auraient demand\u00e9 vainement \u00e0 l\u2019intim\u00e9e de justifier de la pr\u00e9sentation d\u2019une demande de pr\u00eat.<\/p>\n

Par ailleurs, il r\u00e9sulte d\u2019un \u00e9change de courriels vers\u00e9 en cause par l\u2019intim\u00e9e que celle- ci a sollicit\u00e9, le jour m\u00eame de la signature du compromis de vente, soit le 19 mars 2013, un rendez-vous aupr\u00e8s de la banque BQUE1.) en vue de la pr\u00e9sentation du projet immobilier \u00e0 LIEU1 .), qu\u2019une r\u00e9union s\u2019est tenue, \u00e0 ce sujet, dans des locaux de la banque, en date du 22 mars 2013, soit end\u00e9ans les trois jours apr\u00e8s la signature dudit compromis, et que le 30 mai 2013, le directeur de l\u2019agence BQUE1.) de LIEU2.) a fait part \u00e0 l\u2019intim\u00e9e de la d\u00e9cision du comit\u00e9 des cr\u00e9dits d\u2019accorder le cr\u00e9dit sollicit\u00e9 sous certaines conditions plus amplement sp\u00e9cifi\u00e9es dans ledit courriel (cf. pi\u00e8ces n\u00b0 1 de la farde I de l\u2019intim\u00e9e).<\/p>\n

Il suit de l\u00e0 que le jugement entrepris doit \u00eatre confirm\u00e9 en ce qu\u2019il a retenu que la premi\u00e8re condition suspensive, relative \u00e0 la pr\u00e9sentation d\u2019une demande de pr\u00eat dans les trois jours \u00e0 compter de la signature, \u00e9tait r\u00e9alis\u00e9e.<\/p>\n

Les appelants reprochent encore \u00e0 l\u2019intim\u00e9e, d\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, de n\u2019avoir \u00ab fait strictement aucune d\u00e9marche en vue de concr\u00e9tiser et d\u2019ex\u00e9cuter la convention sign\u00e9e entre parties et de voir r\u00e9aliser les conditions suspensives dans un d\u00e9lai raisonnable \u00bb et soutiennent qu\u2019ils \u00ab ne sauraient \u00eatre tenus ad aeternam \u00e0 la convention sign\u00e9e entre parties en raison de la non- ex\u00e9cution des obligations incombant \u00e0 la partie intim\u00e9e. \u00bb<\/p>\n

Ils reprochent, en particulier, \u00e0 l\u2019intim\u00e9e de n\u2019avoir r\u00e9serv\u00e9 aucune suite au courrier susmentionn\u00e9 de l\u2019Administration communale de LIEU1 .), dat\u00e9 du 19 d\u00e9cembre 2013, invitant l\u2019intim\u00e9e \u00e0 lui fournir plusieurs pi\u00e8ces en vue de l\u2019obtention du permis de construire.<\/p>\n

La condition est une modalit\u00e9 qui affecte l\u2019efficacit\u00e9 d\u2019une obligation ou d\u2019une convention en la faisant d\u00e9pendre d\u2019un \u00e9v\u00e9nement futur et incertain (art. 1168 du Code civil).<\/p>\n

La condition suspensive est celle qui suspend l\u2019efficacit\u00e9 d\u2019une obligation ou de l\u2019ensemble de la convention \u00e0 la r\u00e9alisation d\u2019un \u00e9v\u00e9nement (cf. B. Fages, Les obligations, LGDJ, 4 e \u00e9d., n\u00b0 145).<\/p>\n

Il convient de relever que la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019obligation soit suspendue et que celle- ci fait d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 na\u00eetre des droits et des obligations entre parties (cf. Cour de Cassation de Belgique, 15.05.1986, P as. b. 1986. I. 1123).<\/p>\n

Le principe de l\u2019ex\u00e9cution de bonne foi des conventions, inscrit \u00e0 l\u2019article 1134, alin\u00e9a 3 du Code civil, met \u00e0 charge des parties contractantes une obligation de loyaut\u00e9, en vertu de laquelle le d\u00e9biteur d\u2019une obligation assortie d\u2019une condition suspensive doit effectuer toutes les diligences en vue de la r\u00e9alisation de la condition et de l\u2019aboutissement de l\u2019op\u00e9ration. Il incombe \u00e0 ce dernier d\u2019\u00e9tablir qu\u2019il a accompli les diligences requises (cf. Cour de Cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg, 14 juillet 2009, arr\u00eat n\u00b0 50\/09 ; O. Poelmans, Droit des obligations au Luxembourg, Principes g\u00e9n\u00e9raux et examen de jurisprudence, Larcier, 2013, n\u00b0 316).<\/p>\n

Il est vrai que, durant la p\u00e9riode d\u2019incertitude, c\u2019est-\u00e0-dire aussi longtemps que la condition est pendante, les effets juridiques recherch\u00e9s par le contrat ne peuvent se produire dans leur int\u00e9gralit\u00e9. Mais, si la dur\u00e9e de cette condition peut \u00eatre ind\u00e9termin\u00e9e, le contrat ne saurait pour autant imposer une obligation perp\u00e9tuelle (cf. Ph. Malaurie et L. Ayn\u00e8s, Droit des obligations, Cujas, 9 e \u00e9d., n\u00b0 1109).<\/p>\n

Si les parties n\u2019ont pas pris la pr\u00e9caution de stipuler que l\u2019\u00e9v\u00e9nement d\u00e9fini comme condition suspensive devra survenir dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9, autrement dit, d\u2019assortir la condition d\u2019un terme, il faudra, en vertu de l\u2019article 1176 du Code civil, attendre d\u2019\u00eatre \u00ab certain que l\u2019\u00e9v\u00e9nement n\u2019arrivera pas \u00bb pour consid\u00e9rer que la condition a d\u00e9failli.<\/p>\n

7 Cependant, m\u00eame en l\u2019absence de d\u00e9lai fix\u00e9 par les parties, un d\u00e9lai raisonnable doit borner la p\u00e9riode d\u2019incertitude. Il appartient alors au juge de rechercher la commune intention des parties et de mettre en \u00e9vidence le terme de ce d\u00e9lai raisonnable en fonction des circonstances de la cause (cf. Cass. 3 e<\/p>\n

civ. 03.02.1982, Bull. civ. 1982, III. n\u00b0 37 ; Encyclop\u00e9die Dalloz, Droit civil, v\u00b0 Condition, 2017, n\u00b0 103 et s ; Ph. Malaurie et L. Ayn\u00e8s, op. cit., n\u00b0 1123) .<\/p>\n

En cas de d\u00e9faillance de la condition, le contrat devient, en principe, caduc (cf. Cass. 3 e civ. 03.02.1982, arr\u00eat pr\u00e9cit\u00e9 ; Cass. Com. 03.01.1991, Bull. civ. IV. n\u00b0 6 ; 1 re civ. 07.11.2006, Bull. civ. I. n\u00b0457).<\/p>\n

Toutefois, lorsqu\u2019il est \u00e9tabli que la d\u00e9faillance de la condition est due \u00e0 la faute du d\u00e9biteur engag\u00e9 sous condition, la caducit\u00e9 est \u00e9cart\u00e9e (cf. B. Fages, op. cit., n\u00b0 145) et deux autres sanctions s\u2019offrent alors au cr\u00e9ancier. Celui-ci peut, en pareil cas, soit demander que la condition soit \u00ab r\u00e9put\u00e9e accomplie \u00bb, par application de l\u2019article 1178 du Code civil, soit demander la r\u00e9solution du contrat avec dommages et int\u00e9r\u00eats, par application de l\u2019article 1184 du Code civil (cf. Cour de Cassation de Belgique, arr\u00eat pr\u00e9cit\u00e9 du 15.05.1986 ; H. De Page et P. Van Ommeslaghe, Trait\u00e9 \u00e9l\u00e9mentaire de droit civil belge, Tome II, volume 3, Bruylant, 2013, n\u00b0 1218).<\/p>\n

Il r\u00e9sulte d\u2019une lettre de l\u2019Administration communale de LIEU1.) du 19 d\u00e9cembre 2013 (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 2 de la farde I des appelants) que SOC1.) lui a pr\u00e9sent\u00e9 une demande en vue de l\u2019obtention d\u2019un permis de construire relatif \u00e0 une r\u00e9sidence comportant 7 unit\u00e9s \u00e0 \u00e9riger \u00e0 LIEU1.) , RUE1.), et que, de surcro\u00eet, la commission des b\u00e2tisses a \u00e9mis, \u00e0 ce sujet, un avis favorable auquel le bourgmestre s\u2019est ralli\u00e9.<\/p>\n

Cependant, d\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, il y a lieu de constater que, dans cette m\u00eame lettre, l\u2019Administration communale de LIEU1.) \u00e9met certaines conditions et r\u00e9clame plusieurs pi\u00e8ces concernant notamment la stabilisation des ouvrages avoisinants pendant les travaux projet\u00e9s, mais aussi la communication du passeport \u00e9nerg\u00e9tique et le certificat OAI.<\/p>\n

Or, force est de constater que la partie intim\u00e9e reste en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir, d\u2019offrir en preuve et m\u00eame d\u2019affirmer qu\u2019elle aurait, par la suite, fait parvenir \u00e0 l\u2019Administration communale de LIEU1.) tout ou partie des pi\u00e8ces r\u00e9clam\u00e9es dans sa lettre susmentionn\u00e9e.<\/p>\n

L\u2019affirmation de l\u2019intim\u00e9e selon laquelle les appelants ne se seraient pas enquis aupr\u00e8s d\u2019elle des suites r\u00e9serv\u00e9es \u00e0 cette lettre doit \u00eatre \u00e9cart\u00e9e.<\/p>\n

En effet, dans une lettre recommand\u00e9e, dat\u00e9e du 24 avril 2014 (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 4 de la farde I des appelants), les consorts A.) font grief \u00e0 l\u2019intim\u00e9e de n\u2019avoir pas encore r\u00e9serv\u00e9 de suite favorable au courrier pr\u00e9cit\u00e9 de l\u2019Administration communale de LIEU1.).<\/p>\n

Ils affirment par ailleurs avoir laiss\u00e9 plusieurs messages sur le r\u00e9pondeur de l\u2019intim\u00e9e tendant \u00e0 obtenir des informations \u00ab sur l\u2019avancement du projet \u00bb et se plaignent de n\u2019avoir re\u00e7u aucune r\u00e9ponse.<\/p>\n

Enfin, les consorts A.) concluent leur lettre en informant l\u2019intim\u00e9e de leur intention de \u00ab prendre les mesures juridiques qui s\u2019imposent \u00bb, \u00e0 d\u00e9faut de r\u00e9ponse \u00e9crite satisfaisante dans les quinze jours.<\/p>\n

C\u2019est en vain que l\u2019intim\u00e9e conteste avoir re\u00e7u ce courrier (cf. conclusions de l\u2019intim\u00e9e du 12 mars 2018, page 4) puisque, non seulement le r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 de d\u00e9p\u00f4t de l\u2019envoi recommand\u00e9 est vers\u00e9 en cause (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 4 de la farde I des appelants) mais que, de plus, l\u2019intim\u00e9e a r\u00e9pondu \u00e0 ce courrier par une lettre recommand\u00e9e dat\u00e9e du 8 mai 2014, laquelle se r\u00e9f\u00e8re express\u00e9ment \u00e0 la lettre du 24 avril 2014 dans les termes suivants : \u00ab nous accusons bonne r\u00e9ception de votre courrier du 24 avril 2014 et vous demandons, par la m\u00eame occasion, de bien vouloir nous excuser si cela prend plus de temps que vous l\u2019auriez souhait\u00e9 \u00bb (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 5 de la m\u00eame farde).<\/p>\n

Par un deuxi\u00e8me courrier recommand\u00e9, dat\u00e9 du 25 juin 2014, \u00e9manant de l\u2019ASBL1.), agissant au nom et pour compte de A2.) (cf. pi\u00e8ce 3 de la farde I des appelants), l\u2019intim\u00e9e se voit reprocher une nouvelle fois son \u00ab inaction \u00bb en vue de faire avancer le projet d\u00e9crit dans le compromis de vente du 19 mars 2013, avant d\u2019\u00eatre une nouvelle fois mise en demeure de \u00ab fournir les documents sollicit\u00e9s \u00bb, plus amplement sp\u00e9cifi\u00e9s dans ce m\u00eame courrier.<\/p>\n

Par ailleurs, dans une lettre recommand\u00e9e avec demande d\u2019avis de r\u00e9ception dat\u00e9e, elle aussi, du 24 avril 2014 (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 2 de la farde II des appelants), l\u2019architecte en charge du dossier, B.), reproche \u00e0 l\u2019intim\u00e9e de ne pouvoir la joindre \u00ab depuis environ deux mois pour \u00eatre inform\u00e9 du suivi du projet \u00bb et fait part de son regret d\u2019en \u00eatre r\u00e9duit \u00e0 communiquer avec son client par voie de lettre recommand\u00e9e, tout en lui demandant instamment de le contacter.<\/p>\n

L\u2019architecte y exprime sa pr\u00e9occupation face \u00e0 la circonstance que l\u2019Administration communale n\u2019ait \u00ab toujours re\u00e7u aucun document \u00bb de la part de l\u2019intim\u00e9e \u00ab et ceci depuis le 19 d\u00e9cembre 2013 \u00bb, avant de rappeler la liste des documents requis.<\/p>\n

Enfin, l\u2019architecte s\u2019inqui\u00e8te de ce que sa note d\u2019honoraires du 7 novembre 2013 n\u2019ait \u00ab pas non plus \u00e9t\u00e9 acquitt\u00e9e \u00bb.<\/p>\n

Dans un autre courrier, dat\u00e9 du 27 octobre 2017, l\u2019architecte confirme l\u2019absence de toute diligence de son client, suite \u00e0 la r\u00e9ception de la lettre susmentionn\u00e9e du 24 avril 2014, dans les termes suivants : \u00ab Soucieux de la bonne r\u00e9ussite du projet, j\u2019avais adress\u00e9 un courrier recommand\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC1.) pour \u00e0 nouveau l\u2019informer sur la n\u00e9cessit\u00e9 de fournir les pi\u00e8ces manquantes aux autorit \u00e9s comp\u00e9tentes, malheureusement ce courrier est rest\u00e9 sans suite, avec les cons\u00e9quences d\u00e9sastreuses que l\u2019on conna\u00eet aujourd\u2019hui \u00bb (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 1 de la farde II des appelants).<\/p>\n

Selon les appelants, la principale cons\u00e9quence d\u00e9sastreuse \u00e9voqu\u00e9e par l\u2019architecte r\u00e9siderait dans le fait que le projet de construction envisag\u00e9 dans le compromis de vente litigieux serait devenu d\u00e9finitivement irr\u00e9alisable.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte d\u2019une lettre du coll\u00e8ge des bourgmestre et \u00e9chevins de la commune de LIEU1.), dat\u00e9e du 18 juin 2018, d\u2019une part, que la demande de permis de construire concernant la construction d\u2019une r\u00e9sidence comportant sept unit\u00e9s au RUE1.) \u00ab a \u00e9t\u00e9 class\u00e9e sans suites (\u2026) en raison du silence absolu de la part du demandeur \u00bb, et cela en date du 4 d\u00e9cembre 2015, soit pr\u00e8s de deux ans apr\u00e8s la lettre de l\u2019Administration communale de LIEU1.) r\u00e9clamant la communication de plusieurs pi\u00e8ces \u00e0 l\u2019intim\u00e9e et, d\u2019autre part, qu\u2019en raison de certaines modifications de la partie \u00e9crite du plan d\u2019am\u00e9nagement g\u00e9n\u00e9ral \u00ab vot\u00e9es en date du 11 mars 2016 par le Conseil communal \u00bb concernant \u00ab la zone d\u2019habitation 1, zone dudit terrain ( \u2026) la construction d\u2019une r\u00e9sidence \u00e0 7 unit\u00e9s n\u2019est plus possible \u00bb (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 2 de la farde IV des appelants).<\/p>\n

M\u00eame \u00e0 supposer que, contrairement \u00e0 l\u2019affirmation du coll\u00e8ge des bourgmestre et \u00e9chevins de la commune de LIEU1.) , la construction d\u2019une telle r\u00e9sidence demeure n\u00e9anmoins possible, en vertu des normes actuelles, ainsi que le soutient la partie intim\u00e9e, il n\u2019en reste pas moins que le seul moyen pour d\u00e9terminer, avec certitude, si pareille construction est encore possible, autrement dit, de d\u00e9terminer s\u2019il est certain ou non que la seconde condition suspensive pr\u00e9vue dans le compromis de vente litigieux se r\u00e9alisera, d\u00e9pend de d\u00e9marches que l\u2019intim\u00e9e est la seule \u00e0 pouvoir accomplir et qu\u2019elle s\u2019abstient r\u00e9solument d\u2019accomplir depuis plus de cinq ans, en d\u00e9pit de multiples relances, d\u2019une mise en demeure du 24 avril 2014, d\u2019une mise en demeure du 25 juin 2014 et de son assignation en justice suivant exploit d\u2019huissier de justice du 9 f\u00e9vrier 2015.<\/p>\n

Le reproche formul\u00e9 \u00e0 l\u2019adresse des appelants, selon lesquels ces derniers auraient manqu\u00e9 de communiquer au notaire Alex WEBER les documents requis en vue de la r\u00e9daction de l\u2019acte notari\u00e9 de vente laisse d\u2019\u00eatre \u00e9tabli face aux contestations des appelants, outre que le compromis de vente ne pouvait de toute fa\u00e7on \u00ab sortir ses effets \u00bb et faire l\u2019objet d\u2019un acte notari\u00e9 de vente qu\u2019apr\u00e8s l\u2019octroi du permis de construire, lequel \u00e9tait cependant emp\u00each\u00e9 par l\u2019abstention fautive de l\u2019intim\u00e9e, ainsi que cela r\u00e9sulte des motifs adopt\u00e9s plus haut.<\/p>\n

Les autres reproches sont \u00e9galement \u00e0 \u00e9carter pour n\u2019\u00eatre pas prouv\u00e9s et manquer de pertinence.<\/p>\n

Dans ces conditions, il est \u00e9tabli que l\u2019intim\u00e9e a manqu\u00e9 \u00e0 son obligation d\u2019accomplir les diligences requises en vue de la r\u00e9alisation de la condition suspensive en cause et de l\u2019aboutissement de l\u2019op\u00e9ration d\u00e9finie par le compromis de vente du 19 mars 2013 et m\u00eame qu\u2019elle fait obstacle \u00e0 la r\u00e9alisation de ladite condition de sorte que la demande des consorts A.) tendant \u00e0 la r\u00e9solution du contrat aux torts de l\u2019intim\u00e9e est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e, par r\u00e9formation de la d\u00e9cision entreprise.<\/p>\n

Pour r\u00e9paration du pr\u00e9judice subi, les appelants concluent \u00e0 l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de 56.000 euros, en principal, par application de la clause p\u00e9nale pr\u00e9vue par le compromis de vente, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter du 9 f\u00e9vrier 2015, date de l\u2019assignation en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde.<\/p>\n

A la page 2 dudit contrat, les parties contractantes ont stipul\u00e9, sous la rubrique \u00ab clauses et conditions \u00bb, un quatri\u00e8me alin\u00e9a, aux termes duquel : \u00ab En cas de r\u00e9siliation du pr\u00e9sent compromis par l\u2019une des parties, celle- ci devra payer \u00e0 l\u2019autre une indemnit\u00e9 de 10 % du prix de vente ci-avant stipul\u00e9. \u00bb<\/p>\n

Comme le prix de vente en question s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 560.000 euros, l\u2019indemnit\u00e9 conventionnelle forfaitaire s\u2019\u00e9l\u00e8ve, en effet, au montant de 56.000 euros, r\u00e9clam\u00e9 par les appelants.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e ne conteste pas ce volet de la demande ni ne lui oppose une demande en mod\u00e9ration.<\/p>\n

Il y a partant lieu d\u2019y faire droit.<\/p>\n

Comme il y a lieu \u00e0 r\u00e9solution du compromis de vente aux torts de SOC1.) , l\u2019appel incident relev\u00e9 par cette derni\u00e8re partie, tendant \u00e0 l\u2019allocation de l\u2019indemnit\u00e9 conventionnelle forfaitaire y pr\u00e9vue doit \u00eatre rejet\u00e9 comme infond\u00e9.<\/p>\n

Les appelants concluent \u00e0 l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 10.000 euros pour chaque instance.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e conclut \u00e0 l\u2019obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros pour chaque instance.<\/p>\n

Chacune des parties conclut au rejet de la demande adverse.<\/p>\n

Eu \u00e9gard \u00e0 la nature et \u00e0 l\u2019issue du litige, il y a lieu d\u2019allouer aux appelants une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros pour la premi\u00e8re instance, par r\u00e9formation du jugement entrepris, et une autre indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure du m\u00eame montant pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Comme l\u2019intim\u00e9e succombe dans ses pr\u00e9tentions, il y a lieu de la d\u00e9bouter de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour les deux instances.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS la Cour d\u2019appel, neuvi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile , statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat, re\u00e7oit les appels principal et incident, dit l\u2019appel incident non fond\u00e9 et en d\u00e9boute,<\/p>\n

dit l\u2019appel principal partiellement fond\u00e9,<\/p>\n

r\u00e9formant,<\/p>\n

d\u00e9clare r\u00e9solu le compromis de vente sign\u00e9 le 19 mars 2013 entre A1.) et A2.)- A2\u2019.), d\u2019une part, et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1.) SARL, d\u2019autre part,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1.) SARL \u00e0 payer \u00e0 A1.) et A2.)-A2\u2019.) la somme de 56.000 euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter du 9 f\u00e9vrier 2015 jusqu\u2019\u00e0 solde,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1.) SARL \u00e0 payer \u00e0 A1.) et A2.)-A2\u2019.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros pour la premi\u00e8re instance,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1.) SARL \u00e0 payer \u00e0 A1.) et A2.)-A2\u2019.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

d\u00e9boute la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1.) SARL de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1.) SARL aux frais et d\u00e9pens des deux instances avec distraction au profit de Ma\u00eetre Claude PAULY sur ses affirmations de droit.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre, en pr\u00e9sence du greffier assum\u00e9 Cindia FERNANDES.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b035\/19 – IX \u2013 CIV Audience publique du sept mars deux mille dix-neuf Num\u00e9ro 44539 du r\u00f4le Composition: Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre, Alain THORN, premier conseiller, Danielle SCHWEITZER, premier conseiller, Cindia FERNANDES, greffier assum\u00e9. 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