{"id":791930,"date":"2026-05-01T00:41:58","date_gmt":"2026-04-30T22:41:58","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/bundesfinanzhof-2-senat-urteil-2018-04-25-ii-r-50-15\/"},"modified":"2026-05-01T00:41:58","modified_gmt":"2026-04-30T22:41:58","slug":"bundesfinanzhof-2-senat-urteil-2018-04-25-ii-r-50-15","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/bundesfinanzhof-2-senat-urteil-2018-04-25-ii-r-50-15\/","title":{"rendered":"Bundesfinanzhof, 2. Senat, Urteil, 2018-04-25, II R 50\/15"},"content":{"rendered":"
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Leitsatz<\/h3>\n
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Beim Erwerb eines noch zu bebauenden Grundst\u00fccks sind die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, wenn das Grundst\u00fcck von einer zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6renden Person mit bestimmendem Einfluss auf das “Ob” und “Wie” der Bebauung erworben wird .<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl><\/div>\n

Tenor<\/h3>\n
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Auf die Revision des Kl\u00e4gers wird das Urteil des Finanzgerichts M\u00fcnster vom 23. April 2015\u00a0\u00a08 K 2116\/12 GrE aufgehoben.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Grunderwerbsteuer wird unter Ab\u00e4nderung des Grunderwerbsteuerbescheids des Beklagten vom 10. Januar 2014 auf 847 \u20ac festgesetzt.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Kosten des gesamten Verfahrens hat der Beklagte zu tragen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Tatbestand<\/h3>\n
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I. <\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Der Kl\u00e4ger und Revisionskl\u00e4ger (Kl\u00e4ger) –ein Immobilienmakler– stand in Kontakt mit einer Kirchengemeinde wegen der Errichtung von sechs Eigentumswohnungen auf deren Grundst\u00fccken. Die A\u00a0KG, die mit dem Kl\u00e4ger zusammenarbeitete, fertigte Planungsunterlagen f\u00fcr die Bebauung und stellte einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Der Kl\u00e4ger verteilte zur Gewinnung von Interessenten ein Expos\u00e9 mit den Emblemen seiner Immobilienfirma und der A\u00a0KG. Das Expos\u00e9 enthielt f\u00fcr sechs Wohnungen genaue Angaben \u00fcber Wohnfl\u00e4che, Erbpacht, Lage und Ausstattung der Wohnungen sowie den Kaufpreis. Angeboten wurde der Erwerb einer Eigentumswohnung aus einer Hand. Als Ansprechpartner war der Kl\u00e4ger genannt.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Kirchengemeinde beschloss am 12.\u00a0Juli 2011, zur Bebauung ein Eigent\u00fcmer-Erbbaurecht an den Grundst\u00fccken zu bestellen. Dieses Erbbaurecht sollte geteilt und mit dem Sondereigentum an Wohnungen verbunden werden. Gleichzeitig stimmte die Kirchengemeinde sechs \u00dcbertragungsvertr\u00e4gen mit namentlicher Nennung der Erwerber und Angabe des Kaufpreises f\u00fcr die Wohnungen zu. Die sp\u00e4tere Wohnung Nr.\u00a03 sollte der Kl\u00e4ger f\u00fcr einen Kaufpreis von 165.000\u00a0\u20ac erwerben.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Mit notarieller Urkunde vom 20.\u00a0Juli 2011 bestellte die Kirchengemeinde das Eigent\u00fcmer-Erbbaurecht mit der Berechtigung und der Verpflichtung, auf dem Erbbaugrundst\u00fcck ein Mehrfamilienhaus mit sechs Eigentumswohnungen und den dazu erforderlichen Nebenanlagen zu errichten. Der Kl\u00e4ger verpflichtete sich ihr gegen\u00fcber am selben Tag, f\u00fcr den Fall des Nichtverkaufs von Wohnungen diese Einheiten selbst zu erwerben. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 23.\u00a0September 2011 erwarb der Kl\u00e4ger einen Miterbbaurechtsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr.\u00a03.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Mit Bescheid vom 30.\u00a0September 2011 setzte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt –FA–) Grunderwerbsteuer von 6.622\u00a0\u20ac gegen den Kl\u00e4ger fest. Zugrunde gelegt wurde eine Gegenleistung von 189.221\u00a0\u20ac, die sich aus dem kapitalisierten Erbbauzins von 24.221\u00a0\u20ac (Jahreswert 1.303\u00a0\u20ac x Vervielf\u00e4ltiger 18,589) und dem Kaufpreis f\u00fcr die Wohnung von 165.000\u00a0\u20ac zusammensetzte.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 6<\/a>\n <\/dt>\n
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Am 6.\u00a0Dezember 2011 schlossen die A\u00a0KG und der Kl\u00e4ger einen Werkvertrag \u00fcber die Erstellung der Eigentumswohnung Nr.\u00a03. Der Preis f\u00fcr die Erstellung der Wohnung sollte nunmehr 140.000\u00a0\u20ac betragen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Der Einspruch, mit dem sich der Kl\u00e4ger gegen die Einbeziehung der Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer wandte, blieb ohne Erfolg.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 8<\/a>\n <\/dt>\n
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W\u00e4hrend des Klageverfahrens erlie\u00df das FA am 10.\u00a0Januar 2014 einen \u00c4nderungsbescheid, mit dem es die geringeren Errichtungskosten der Wohnung von 140.000\u00a0\u20ac ber\u00fccksichtigte und die Grunderwerbsteuer auf 5.747\u00a0\u20ac herabsetzte. Die Klage wies das Finanzgericht (FG) ab. Seiner Auffassung nach hat das FA die Bauerrichtungskosten zu Recht in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Das Urteil des FG ist in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2016, 144 ver\u00f6ffentlicht.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Mit der Revision r\u00fcgt der Kl\u00e4ger eine Verletzung von \u00a7\u00a08 Abs.\u00a01 und \u00a7\u00a09 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 10<\/a>\n <\/dt>\n
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Der Kl\u00e4ger beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und unter Ab\u00e4nderung des Grunderwerbsteuerbescheids vom 10.\u00a0Januar 2014 die Grunderwerbsteuer auf 847\u00a0\u20ac festzusetzen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 11<\/a>\n <\/dt>\n
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Das FA beantragt, die Revision zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h3>\n
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II. <\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 12<\/a>\n <\/dt>\n
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Die Revision ist begr\u00fcndet. Sie f\u00fchrt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils sowie zur \u00c4nderung des Grunderwerbsteuerbescheids (\u00a7\u00a0126 Abs.\u00a03 Satz 1 Nr.\u00a01 der Finanzgerichtsordnung –FGO–). Entgegen der Auffassung des FG sind die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 13<\/a>\n <\/dt>\n
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1. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a08 Abs.\u00a01 GrEStG die Gegenleistung. Bei einem Grundst\u00fcckskauf gilt nach \u00a7\u00a09 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 GrEStG als Gegenleistung u.a. der Kaufpreis einschlie\u00dflich der vom K\u00e4ufer \u00fcbernommenen sonstigen Leistungen. Danach geh\u00f6ren alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gew\u00e4hrt, um das Grundst\u00fcck zu erwerben (Urteil des Bundesfinanzhofs –BFH– vom 30.\u00a0August 2017 II\u00a0R\u00a048\/15, BFHE 259, 127, BStBl II 2018, 24, Rz\u00a016, m.w.N.).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 14<\/a>\n <\/dt>\n
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a) Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a08 Abs.\u00a01 i.V.m. \u00a7\u00a09 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zun\u00e4chst durch das den Steuertatbestand des \u00a7\u00a01 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 GrEStG erf\u00fcllende zivilrechtliche Verpflichtungsgesch\u00e4ft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgesch\u00e4ft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundst\u00fcck in bebautem Zustand erh\u00e4lt, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (st\u00e4ndige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteil in BFHE 259, 127, BStBl II 2018, 24, Rz\u00a017, m.w.N.). Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundst\u00fcckskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umst\u00e4nden des Einzelfalls zu ermitteln. Dabei ist grunds\u00e4tzlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Grundst\u00fcckskaufvertrags abzustellen (BFH-Urteil in BFHE 259, 127, BStBl II 2018, 24, Rz\u00a017, m.w.N.).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 15<\/a>\n <\/dt>\n
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b) Ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundst\u00fcckskaufvertrag und weiteren zur Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands f\u00fchrenden Vereinbarungen liegt u.a. vor, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundst\u00fcckskaufvertrags gegen\u00fcber der Ver\u00e4u\u00dfererseite in seiner Entscheidung \u00fcber das “Ob” und “Wie” der Bauma\u00dfnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundst\u00fcck nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde (st\u00e4ndige Rechtsprechung, z.B. BFH-Urteile vom 3.\u00a0M\u00e4rz 2015 II\u00a0R\u00a022\/14, BFH\/NV 2015, 1270, Rz\u00a014, und in BFHE 259, 127, BStBl II 2018, 24, Rz\u00a018, jeweils m.w.N.). Eine derartige Einschr\u00e4nkung der sonst f\u00fcr einen Grundst\u00fcckserwerber bestehenden Entscheidungsfreiheit kann sich aus vorherigen Absprachen oder aus faktischen Zw\u00e4ngen ergeben. Faktische Zw\u00e4nge, die zu einer Einschr\u00e4nkung der Entscheidungsfreiheit des Grundst\u00fccksk\u00e4ufers in Bezug auf die Annahme der auf die Errichtung des Geb\u00e4udes bezogenen Vertr\u00e4ge f\u00fchren, k\u00f6nnen sich daraus ergeben, dass der jeweilige Grundst\u00fcckserwerber bei der Errichtung des Geb\u00e4udes darauf angewiesen war, mit anderen Bauwilligen zusammenzuwirken, wie dies beispielsweise bei der Errichtung von Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz der Fall ist (BFH-Urteil vom 8.\u00a0M\u00e4rz 2017 II\u00a0R\u00a038\/14, BFHE 257, 368, BStBl II 2017, 1005, Rz\u00a036, m.w.N.).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 16<\/a>\n <\/dt>\n
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c) Auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite k\u00f6nnen mehrere Personen als Vertragspartner auftreten, so dass sich die Anspr\u00fcche des Erwerbers auf \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks und auf Errichtung des Geb\u00e4udes zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten (vgl. BFH-Urteil in BFHE 257, 368, BStBl II 2017, 1005, Rz\u00a039, m.w.N.). Entscheidend ist insoweit, dass (auch) der den Grundst\u00fccks\u00fcbereignungsanspruch begr\u00fcndende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundst\u00fcck in bebautem Zustand zu verschaffen. Dies ist regelm\u00e4\u00dfig anzunehmen, wenn die auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite auftretenden Personen personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von (nicht notwendigerweise vertraglichen) Abreden auf den Abschluss sowohl des Grundst\u00fcckskaufvertrags als auch der Vertr\u00e4ge, die der Bebauung des Grundst\u00fccks dienen, hinwirken (BFH-Urteil in BFHE 259, 127, BStBl II 2018, 24, Rz\u00a019, m.w.N.).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 17<\/a>\n <\/dt>\n
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d) Diese Grunds\u00e4tze gelten auch im Fall der Bestellung eines Erbbaurechts (BFH-Urteil vom 24.\u00a0April 2013 II\u00a0R\u00a053\/10, BFHE 241, 63, BStBl II 2013, 755, Rz\u00a028). Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist das Erbbaurecht mit noch k\u00fcnftig zu errichtendem Geb\u00e4ude, soweit eine entsprechende Herstellungsverpflichtung der Ver\u00e4u\u00dfererseite (Erbbaurechtsgeber und ggf. mit ihm verbundener Dritter) besteht. Dazu ist neben dem Abschluss des Grundst\u00fcckskaufvertrags (Erbbaurechtsvertrag) auch der Abschluss eines Bauvertrags mit der Ver\u00e4u\u00dfererseite erforderlich; diese muss zivilrechtlich zur \u00dcbereignung und Bebauung verpflichtet sein (BFH-Urteil in BFHE 241, 63, BStBl II 2013, 755, Rz\u00a028).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 18<\/a>\n <\/dt>\n
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2. Beim Erwerb eines noch zu bebauenden Grundst\u00fccks sind die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, wenn das Grundst\u00fcck von einer zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6renden Person mit bestimmendem Einfluss auf das “Ob” und “Wie” der Bebauung erworben wird. Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist in diesem Fall das unbebaute Grundst\u00fcck.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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a) F\u00fcr den Erwerb eines Grundst\u00fccks im bebauten Zustand (einheitlicher Erwerbsgegenstand) ist typisch, dass der Erwerber –im Gegensatz zu einem Bauherrn– in seinen M\u00f6glichkeiten, sowohl den Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer als auch den Bauunternehmer selbst zu bestimmen, eingeschr\u00e4nkt ist. Demgegen\u00fcber ist eine Person, die zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6rt und bei der Bebauung mitwirkt, indem sie das “Ob” und “Wie” der Bebauung ma\u00dfgebend beeinflusst, grunderwerbsteuerrechtlich nicht Erwerber eines unbebauten Grundst\u00fccks im Zustand der sp\u00e4teren Bebauung, sondern Bauherr. Das gilt auch, wenn diese Person nicht selbst das Grundst\u00fcck ver\u00e4u\u00dfert oder Bauleistungen erbringt, sondern das Bauvorhaben und\/oder die Vermarktung des bebauten Grundst\u00fccks dadurch f\u00f6rdert, dass sie die Leistungen des Grundst\u00fccksver\u00e4u\u00dferers und des Bauunternehmers zu einer einheitlichen Gesamtleistung, dem Verkauf eines bebauten Grundst\u00fccks, zusammenf\u00fchrt. Sie wirkt damit auf die f\u00fcr die Einheitlichkeit des Erwerbsgegenstands entscheidende Verkn\u00fcpfung der einzelnen Vertr\u00e4ge hin (Pahlke, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 6.\u00a0Aufl., \u00a7\u00a09 Rz\u00a041).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 20<\/a>\n <\/dt>\n
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b) Ist eine zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6rende Person wie ein Bauherr zu behandeln, sind beim Kauf des noch unbebauten Grundst\u00fccks durch diese Person die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Das gilt auch, wenn ein Miterbbaurechtsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung erworben wird und der Erwerber damit hinsichtlich der konkreten Bebauung des Grundst\u00fccks rechtlich oder wirtschaftlich gebunden war. Denn die Bindung beruht auf der T\u00e4tigkeit des Erwerbers als Bauherr.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 21<\/a>\n <\/dt>\n
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c) Diese Auffassung teilt grunds\u00e4tzlich auch die Finanzverwaltung (vgl. gleich lautende L\u00e4ndererlasse vom 14.\u00a0M\u00e4rz 2017, BStBl I 2017, 436, Tz\u00a04.1). Erwerben danach Funktionstr\u00e4ger mit bestimmendem Einfluss auf das “Ob” und “Wie” der Bebauung das Grundst\u00fcck, dann ist das Grundst\u00fcck in dem Zustand zu besteuern, in dem es sich bei Vertragsabschluss befindet.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 22<\/a>\n <\/dt>\n
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3. Da das FG von einer anderen Ansicht ausgegangen ist, war die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache ist spruchreif. Der Klage ist stattzugeben. Die Bauerrichtungskosten geh\u00f6ren nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 23<\/a>\n <\/dt>\n
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a) Der Kl\u00e4ger hat –nach den vom FG getroffenen Feststellungen (\u00a7\u00a0118 Abs.\u00a02 FGO)– auf die Errichtung der Wohnanlage ma\u00dfgebend Einfluss genommen, weil er an der sp\u00e4teren Vermarktung der Eigentumswohnungen interessiert war. Er arbeitete mit der bauausf\u00fchrenden A\u00a0KG zusammen, welche die Planungsunterlagen erstellt und Bauvorbescheide beantragt hatte. Zudem stand er in Kontakt zur Kirchengemeinde, welche die Miterbbaurechte an ihren Grundst\u00fccken f\u00fcr das Projekt bestellt hatte. In einem von ihm gefertigten Expos\u00e9 bot er den Erwerb einer Eigentumswohnung aus einer Hand an. Aufgrund der Absprachen mit der Kirchengemeinde und der A\u00a0KG geh\u00f6rte er zur Ver\u00e4u\u00dfererseite. Sein Handeln als Immobilienmakler war auf die Errichtung und den Verkauf der Eigentumswohnungen gerichtet.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 24<\/a>\n <\/dt>\n
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b) Bemessungsgrundlage war im Streitfall daher lediglich der kapitalisierte Erbbauzins (24.221\u00a0\u20ac), woraus sich eine Grunderwerbsteuer (3,5\u00a0%) in H\u00f6he von 847\u00a0\u20ac errechnet (\u00a7\u00a011 Abs.\u00a01 und 2 GrEStG).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 25<\/a>\n <\/dt>\n
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4. Die Kostenentscheidung beruht auf \u00a7\u00a0135 Abs.\u00a01 FGO.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

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