{"id":819759,"date":"2026-05-03T00:12:36","date_gmt":"2026-05-02T22:12:36","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-1-mars-2017\/"},"modified":"2026-05-03T00:12:39","modified_gmt":"2026-05-02T22:12:39","slug":"cour-superieure-de-justice-1-mars-2017","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-1-mars-2017\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 1 mars 2017"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0 41\/17 \u2013 VII \u2013 CIV<\/p>\n

Audience publique du 1 er mars deux mille dix -sept<\/p>\n

Num\u00e9ro 42648 du r\u00f4le.<\/p>\n

Composition: Marie-Laure MEYER, premier conseiller, pr\u00e9sident; Monique HENTGEN, premier conseiller; Marie-Paule BISDORFF, conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

X.), fonctionnaire, demeurant \u00e0 L-(\u2026),<\/p>\n

appelant aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Patrick MULLER, en remplacement de l\u2019huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg en date du 10 juillet 2015,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg ;<\/p>\n

e t :<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-(\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit MULLER du 10 juillet 2015,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Sophie TRAXER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

2 LA COUR D\u2019APPEL :<\/p>\n

Le litige porte sur un compromis de vente d\u2019une maison et d\u2019un terrain \u00e0 (…) sign\u00e9 le 19 juin 2012 par X.) en tant que partie venderesse et la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) SARL en tant que partie acqu\u00e9reuse. L\u2019acte indiquait qu\u2019il \u00e9tait conclu sous deux conditions suspensives \u00e0 savoir l\u2019obtention de l\u2019autorisation de construire des appartements et l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit bancaire pour l\u2019achat et la r\u00e9alisation du projet, pour autant que n\u00e9cessaire. Par exploit d\u2019huissier du 21 juin 2013, X.) assigne la s\u00e0rl SOC.1.) \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg pour voir constater que la condition de l\u2019autorisation de construire a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e, sinon pour voir dire que la d\u00e9fenderesse n\u2019a pas r\u00e9alis\u00e9 cette condition. Il demande encore \u00e0 voir dire nulle la condition de l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit bancaire pour \u00eatre une condition potestative, sinon pour voir dire que la d\u00e9fenderesse n\u2019a pas r\u00e9alis\u00e9 cette condition. Il pr\u00e9cise qu\u2019il demande \u00ab \u00e0 titre principal \u00bb la r\u00e9siliation du compromis aux torts de la s\u00e0rl SOC.1.) et la condamnation de celle-ci \u00e0 lui payer \u00e0 titre de clause p\u00e9nale la somme de 85.000.- euros. Il ne formule toutefois pas de demande subsidiaire. Par assignation du 22 octobre 2013, form\u00e9e \u00e0 titre subsidiaire au cas o\u00f9 \u00ab la demande formul\u00e9e dans l\u2019assignation du 21 juin 2013 ne serait pas accept\u00e9e \u00bb, X.) demande, principalement l\u2019annulation du compromis pour d\u00e9faut d\u2019accord sur le prix (qui variait de 750.000.- \u00e0 850.000.- euros), pour d\u00e9faut de signature conjointe du compromis par les deux g\u00e9rants de la s\u00e0rl SOC.1.) et pour erreur dans son chef sur les qualit\u00e9s essentielles de la s\u00e0rl SOC.1.). A titre subsidiaire, il conclut \u00e0 la caducit\u00e9 du compromis de vente du 19 juin 2012. Par jugement contradictoire du 8 mai 2015, le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg a : – re\u00e7u les demandes introduites par assignations des 21 juin 2013 et 21 (il y a lieu de lire 22) octobre 2013 en la forme, – les a d\u00e9clar\u00e9es recevables, – d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9es les demandes de X.) , – en a d\u00e9bout\u00e9,<\/p>\n

3 – d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 aux torts respectifs des parties le compromis de vente du 19 juin 2012, – d\u00e9clar\u00e9 recevable la demande reconventionnelle de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) s\u00e0rl, – l\u2019a d\u00e9clar\u00e9 partiellement fond\u00e9e, – d\u00e9clar\u00e9 abusive la r\u00e9siliation du compromis de vente, notifi\u00e9e le 12 septembre 2013 \u00e0 l\u2019initiative de X.) , – \u00e9valu\u00e9 les dommages et int\u00e9r\u00eats redus \u00e0 ce titre \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) s\u00e0rl \u00e0 la somme de 41.751,14 euros, – condamn\u00e9 X.) \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) s\u00e0rl la somme de 41.751,14 euros, – d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9e la demande reconventionnelle de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) s\u00e0rl tendant \u00e0 l\u2019allocation de dommages et int\u00e9r\u00eats pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire, – condamn\u00e9 X.) \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) s\u00e0rl la somme de 2.500.- euros \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, – d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9e la demande de X.) sur base de l\u2019article 240 du NCPC, et – condamn\u00e9 X.) aux frais et d\u00e9pens des deux instances. Par exploit d\u2019huissier de justice du 10 juillet 2015, X.) a relev\u00e9 appel limit\u00e9 du jugement du 8 mai 2015 lui signifi\u00e9 le 3 juin 2015. L\u2019appelant conclut \u00e0 se voir d\u00e9charger de toutes les condamnations prononc\u00e9es \u00e0 son encontre et \u00e0 voir d\u00e9clarer fond\u00e9es ses demandes. X.) requiert encore la r\u00e9formation du jugement en ce qu\u2019il a \u00ab d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 aux torts exclusifs (il y a lieu de lire \u00ab respectifs \u00bb) \u00bb des parties le compromis de vente et en ce que le jugement a d\u00e9clar\u00e9 partiellement fond\u00e9 la demande reconventionnelle de la s\u00e0rl SOC.1.). Il sollicite ensuite la r\u00e9formation en ce que le jugement a d\u00e9clar\u00e9 abusive de sa part la r\u00e9siliation du compromis et en ce qu\u2019il l\u2019a condamn\u00e9 \u00e0 payer la somme de 41.750,14 euros, ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500.- euros \u00e0 la s\u00e0rl SOC.1.). Il conclut \u00e0 voir dire que le compromis a \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 aux torts exclusifs de la sarl SOC.1.) et demande la condamnation de celle-ci \u00e0 lui payer<\/p>\n

4 80.000.- euros \u00e0 titre de clause p\u00e9nale sinon, et \u00e0 titre subsidiaire, il conclut \u00e0 la caducit\u00e9 du compromis. Finalement, l\u2019appelant requiert une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000.- euros pour la premi\u00e8re instance et de 4.000.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Les moyens de l\u2019appelant L\u2019appelant rappelle que par compromis de vente du 19 juin 2012, la s\u00e0rl SOC.1.) s\u2019est engag\u00e9e \u00e0 acqu\u00e9rir l\u2019immeuble \u00e0 (…) au prix de 850.000.- euros et que le compromis pr\u00e9voyait deux conditions. L\u2019une, qualifi\u00e9e de potestative par l\u2019appelant, concerne l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit bancaire et l\u2019autre concerne l\u2019obtention d\u2019une autorisation de construire. Il affirme que suite \u00e0 l\u2019obtention de l\u2019autorisation de construire en date du 18 d\u00e9cembre 2012, rien n\u2019aurait emp\u00each\u00e9 la passation de l\u2019acte notari\u00e9 de sorte que le refus de passer acte constituerait une r\u00e9siliation fautive du compromis par la s\u00e0rl SOC.1.). Il reproche aux premiers juges de ne pas avoir consid\u00e9r\u00e9 cette condition comme r\u00e9alis\u00e9e suite \u00e0 la d\u00e9livrance de l\u2019autorisation et souligne que cette clause ne pr\u00e9voit pas que l\u2019autorisation de construire doit \u00eatre d\u00e9finitive respectivement qu\u2019elle \u00e9tait soumise \u00e0 l\u2019absence de recours d\u2019un tiers. A titre subsidiaire, l\u2019appelant fait valoir que l\u2019autorisation accord\u00e9e n\u2019\u00e9tait pas p\u00e9rim\u00e9e \u00e9tant donn\u00e9 que le d\u00e9lai d\u2019un an pour entamer la construction est suspendu lorsque l\u2019autorisation fait, comme en l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019objet d\u2019un recours devant la juridiction administrative (art. 37 al. 4 de la loi du 19 juillet 2004). Le refus r\u00e9it\u00e9r\u00e9 de passer acte par la s\u00e0rl SOC.1.), m\u00eame apr\u00e8s la radiation des affaires pendantes devant le tribunal administratif le 6 octobre 2014, constituerait un comportement hautement fautif. X.) conclut sur base des d\u00e9veloppements ci-dessus que la condition suspensive est accomplie. Il soutient toujours en instance d\u2019appel que la condition relative \u00e0 l\u2019obtention du pr\u00eat bancaire \u00ab pour autant que n\u00e9cessaire \u00bb est une condition potestative \u00e9tant donn\u00e9 que l\u2019obtention du pr\u00eat serait fonction de la volont\u00e9 ou non de la s\u00e0rl SOC.1.) de demander un pr\u00eat. L\u2019appelant d\u00e9clare \u00eatre contraint d\u2019attendre la d\u00e9cision de la s\u00e0rl SOC.1.) y relative et conclut qu\u2019il est ainsi soumis au bon vouloir de ladite soci\u00e9t\u00e9. La condition relative \u00e0 l\u2019obtention du pr\u00eat bancaire devrait donc, selon l\u2019appelant, \u00eatre annul\u00e9e en vertu de l\u2019article 1174 du code civil.<\/p>\n

5 Subsidiairement, et au cas o\u00f9 la condition relative au pr\u00eat bancaire serait qualifi\u00e9e de condition suspensive, X.) soutient qu\u2019elle devrait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme accomplie en application de l\u2019article 1178 du m\u00eame code \u00e9tant donn\u00e9 que la s\u00e0rl SOC.1.) en a emp\u00each\u00e9 l\u2019accomplissement en n\u2019effectuant pas les d\u00e9marches n\u00e9cessaires pour obtenir le cr\u00e9dit. Il conclut que cette inex\u00e9cution est manifestement fautive, de sorte que la r\u00e9siliation du compromis doit \u00eatre prononc\u00e9e aux torts exclusifs de la partie SOC.1.). Quant \u00e0 sa demande subsidiaire en caducit\u00e9 du compromis, l\u2019appelant fait valoir que les recours des consorts A.) en annulation du permis de construire et en obtention d\u2019un sursis \u00e0 ex\u00e9cution de l\u2019autorisation constituent un \u00e9v\u00e8nement post\u00e9rieur \u00e0 la conclusion du compromis et ind\u00e9pendant de la volont\u00e9 de l\u2019auteur de l\u2019acte de sorte qu\u2019il y aurait lieu de prononcer la caducit\u00e9 du compromis.<\/p>\n

Les d\u00e9veloppements de la partie intim\u00e9e L\u2019intim\u00e9e SOC.1.) s\u00e0rl souligne que l\u2019appelant ne maintient plus sa demande en nullit\u00e9 du compromis et donne \u00e0 consid\u00e9rer que l\u2019appel limit\u00e9 de X.) ne concerne donc que la caducit\u00e9, respectivement la r\u00e9siliation du compromis. Elle demande \u00e0 la Cour de dire que le jugement est d\u00e9finitif en ce qu\u2019il a d\u00e9bout\u00e9 l\u2019actuel appelant de sa demande en nullit\u00e9 du compromis de vente. SOC.1.) fait valoir qu\u2019il ressort de sa pi\u00e8ce n\u00b0 10 communiqu\u00e9e en cause qu\u2019elle a introduit une demande de pr\u00eat et elle formule \u00ab pour autant que de besoin \u00bb une offre de preuve par audition de t\u00e9moins \u00e0 ce sujet. SOC.1.) forme appel incident limit\u00e9 et demande, par r\u00e9formation du jugement entrepris, \u00e0 voir dire que la r\u00e9siliation du compromis est due aux torts exclusifs de la partie X.) . Elle requiert la condamnation de X.) au paiement de la clause p\u00e9nale d\u2019un montant de 80.000.- euros repr\u00e9sentant 10% du prix de vente qui n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 que de 800.000.- euros. La partie SOC.1.) expose que X.) , qui n\u2019a eu de cesse de vouloir sortir du compromis, a volontairement laiss\u00e9 p\u00e9rimer l\u2019autorisation de construire. SOC.1.) fait grief aux premiers juges de ne lui avoir allou\u00e9 qu\u2019une indemnit\u00e9 de 41.751,14 euros suite \u00e0 une interpr\u00e9tation non conforme de la volont\u00e9 des parties sur le sens \u00e0 donner \u00e0 la clause p\u00e9nale. Selon SOC.1.), la clause p\u00e9nale devait \u00e9videmment porter sur le prix de vente fix\u00e9 \u00e0 800.000.- euros \u00e9tant donn\u00e9 que la valeur de la maison \u00e9tait non d\u00e9termin\u00e9e.<\/p>\n

6 L\u2019appelante par incident requiert encore la r\u00e9formation du jugement en ce qu\u2019il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 fait droit \u00e0 sa demande pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire et elle r\u00e9clame de ce chef une indemnit\u00e9 de 10.000.- euros. Finalement, elle r\u00e9clame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation Les appels, principal et incident, interjet\u00e9s dans les forme et d\u00e9lai de la loi, sont recevables. A titre liminaire, il y a lieu de dire non fond\u00e9e la demande de l\u2019intim\u00e9e pour voir dire que le jugement est d\u00e9finitif sur les points non entrepris par l\u2019appel limit\u00e9 de X.) \u00e9tant donn\u00e9 que la Cour n\u2019a pas \u00e0 statuer sur des points qui ne sont pas contest\u00e9s pour \u00eatre \u00e9vidents. Au vu des d\u00e9veloppements qui suivent, c\u2019est \u00e0 bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions stipul\u00e9es au compromis de vente sont \u00e0 qualifier de conditions suspensives. Aux termes de l\u2019article 1170 du code civil, la condition potestative est celle qui fait d\u00e9pendre l\u2019ex\u00e9cution de la convention d\u2019un \u00e9v\u00e8nement qu\u2019il est au pouvoir de l\u2019une ou de l\u2019autre des parties contractantes de faire arriver ou d\u2019emp\u00eacher. Selon l\u2019article 1174 du m\u00eame code, l\u2019obligation qui a \u00e9t\u00e9 contract\u00e9e sous une condition potestative de la partie qui s\u2019engage est nulle. La condition de l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit bancaire pr\u00e9vue au compromis du 19 juin 2012, d\u00e9pend \u00e0 la fois de la volont\u00e9 de l\u2019acheteur (qui doit entreprendre les d\u00e9marches pour solliciter le pr\u00eat) et de celle d\u2019un tiers (l\u2019institut financier). Contrairement aux affirmations de l\u2019appelant X.) , la condition de l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit bancaire n\u2019est donc pas potestative. Son appel sur ce point n\u2019est donc pas fond\u00e9. Le compromis stipule qu\u2019il est conclu sous les conditions suspensives suivantes : – d\u2019obtention de l\u2019autorisation de construire des appartements (+\/- 780m2), – d\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit bancaire pour l\u2019achat et la r\u00e9alisation du projet, pour autant que n\u00e9cessaire.<\/p>\n

7 La vente conclue sous une condition suspensive, quoique d\u00e9j\u00e0 form\u00e9e, n\u2019est pas d\u00e9finitive jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9alisation de la condition: d\u2019une part, le contrat est form\u00e9 – le consentement a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9 pour le cas o\u00f9 l\u2019\u00e9v\u00e9nement surviendrait ; mais d\u2019autre part, l\u2019efficacit\u00e9 de cet acte est paralys\u00e9e : la condition suspensive l\u2019emp\u00eache de produire ses effets (J. FLOUR, J.-L. AUBERT, Y. FLOUR, E. SAVIAUX, Les obligations, 3. le rapport d\u2019obligation : Armand Colin, 1999, num\u00e9ro 280). Comme le compromis du 19 juin 2012 n\u2019indique pas de date end\u00e9ans laquelle les conditions suspensives \u00e9taient \u00e0 r\u00e9aliser, ni d\u2019ailleurs de sanction en cas de leur d\u00e9faillance, le point 5 du projet du compromis respectivement le point 4 de la version int\u00e9gralement dactylographi\u00e9e pr\u00e9voyant uniquement que \u00ab En cas de r\u00e9siliation du pr\u00e9sent contrat par l\u2019une des parties, celle-ci devra payer \u00e0 l\u2019autre partie une indemnit\u00e9 de 10% de la valeur de la maison \u00bb, il convient d\u2019examiner si \u00e0 la date du 13 juin 2013, indiqu\u00e9e dans la sommation de passer l\u2019acte, les conditions suspensives pr\u00e9vues au compromis \u00e9taient r\u00e9alis\u00e9es et qu\u2019en ne finalisant pas l\u2019achat de l\u2019immeuble, la s\u00e0rl SOC.1.) a failli \u00e0 ses obligations contractuelles. Dans un courrier du 11 juin 2013, la s\u00e0rl SOC.1.) informe le notaire DELOSCH qu\u2019elle ne pourra se pr\u00e9senter pour passer l\u2019acte notari\u00e9, alors que les conditions suspensives ne sont pas encore lev\u00e9es. Comme le recours des consorts A.) devant les juridictions administratives tendait \u00e9galement \u00e0 voir prononcer un sursis \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution de la d\u00e9cision de construire, celle-ci n\u2019\u00e9tait pas d\u00e9finitive. Si les parties ne s\u2019accordent pas sur le point de savoir si l\u2019autorisation de construire est automatiquement p\u00e9rim\u00e9e \u00e0 une certaine date, elles conc\u00e8dent toutes les deux que le permis d\u00e9livr\u00e9 le 18 d\u00e9cembre 2012 est en principe valable pendant la dur\u00e9e d\u2019un an (donc jusqu\u2019au 18 d\u00e9cembre 2013) au cours de laquelle la construction doit \u00eatre d\u00e9but\u00e9e. Le 12 septembre 2013, date de la r\u00e9siliation du compromis par X.), ce d\u00e9lai d\u2019un an n\u2019\u00e9tait pas encore expir\u00e9. Comme par ailleurs la condition d\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat n\u2019\u00e9tait pas \u00e0 accomplir end\u00e9ans un d\u00e9lai fix\u00e9 d\u2019avance, la Cour ne peut qu\u2019admettre que la r\u00e9alisation de cette condition pouvait toujours intervenir, alors surtout que (i) il ressort des pi\u00e8ces des 28 janvier 2013 et 22 mars 2013, vers\u00e9es en cause, que la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) avait introduit aupr\u00e8s de la BQUE.1.) un dossier concernant le financement de son projet \u00e0 (…) et que (ii) X.) n\u2019a pas contest\u00e9 le fait que la banque avait demand\u00e9 – suite \u00e0 l\u2019introduction des recours administratifs – qu\u2019une autorisation de construire d\u00e9finitive lui soit remise. A titre superf\u00e9tatoire, il y a lieu de noter qu\u2019il appartenait \u00e9videmment \u00e0 X.) et non pas \u00e0 la s\u00e0rl SOC.1.) d\u2019introduire, end\u00e9ans le d\u00e9lai prescrit, une<\/p>\n

8 demande motiv\u00e9e de prolongation de l\u2019autorisation de construire alors que l\u2019autorisation initiale avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9e sur sa demande et en son nom. La partie X.) conteste encore que l\u2019obtention du cr\u00e9dit bancaire e\u00fbt \u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 l\u2019obtention d\u2019une autorisation d\u00e9finitive de b\u00e2tir \u00e9tant donn\u00e9 que le compromis ne pr\u00e9voit pas cette condition. Ceci est \u00e0 premi\u00e8re vue exacte. Toutefois, et contrairement aux affirmations de la partie X.) , la banque \u00e9tait \u00e9videmment en droit de formuler une telle condition et de soumettre son accord quant au pr\u00eat sollicit\u00e9 \u00e0 la d\u00e9livrance d\u2019une autorisation non entreprise par des recours, ne serait-ce que pour obtenir des informations concernant l\u2019inscription ult\u00e9rieure d\u2019une hypoth\u00e8que. Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, c\u2019est \u00e0 tort que les premiers juges ont retenu que la d\u00e9faillance de la condition de l\u2019obtention du pr\u00eat est exclusivement imputable \u00e0 la s\u00e0rl SOC.1.). Par ailleurs, il est \u00e9tabli que le compromis n\u2019est pas devenu caduc en raison de la d\u00e9faillance d\u2019une, voire des deux conditions suspensives et qu\u2019il n\u2019y a pas non plus lieu \u00e0 application de l\u2019article 1178 du code civil, mais que ce compromis a \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 \u00e0 l\u2019initiative de X.) . Peu importe \u00e0 ce titre d\u2019examiner si les recours devant les juridictions administratives ont suspendu les effets de la condition de l\u2019obtention de l\u2019autorisation de construire, ou si celle-ci une fois accord\u00e9e obligeait l\u2019acqu\u00e9reur de passer l\u2019acte notari\u00e9, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il n\u2019est pas contest\u00e9 que la deuxi\u00e8me condition suspensive (relative \u00e0 l\u2019obtention du pr\u00eat) n\u2019\u00e9tait pas encore remplie \u00e0 la date du 13 juin 2013, sans que cela ne f\u00fbt imputable \u00e0 la s\u00e0rl SOC.1.). Il s\u2019ensuit que le refus en date du 13 juin 2013 de la s\u00e0rl SOC.1.) de passer acte n\u2019est pas fautif. La question de la d\u00e9faillance ou non des conditions suspensives ne saurait avoir d\u2019incidence en l\u2019esp\u00e8ce d\u00e8s lors que X.) a r\u00e9sili\u00e9 le compromis pendente conditione, avant toute p\u00e9remption \u00e9ventuelle de l\u2019autorisation de construire. Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, c\u2019est \u00e0 tort que les premiers juges ont d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 le compromis aux torts partag\u00e9s. En ce qui concerne la demande en indemnisation de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.), bas\u00e9e sur la r\u00e9siliation abusive du compromis par courrier du 12 septembre 2013 au seul et unique motif que \u00ab le compromis de vente a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 par un seul g\u00e9rant de la soci\u00e9t\u00e9 \u00bb , il convient de noter que l\u2019absence de signature<\/p>\n

9 conjointe avait \u00e9galement \u00e9t\u00e9 soulev\u00e9e en premi\u00e8re instance par X.) \u00e0 l\u2019appui de sa demande en nullit\u00e9 du compromis. Les juges de premi\u00e8re instance ont retenu que la r\u00e9siliation par X.) du compromis en date du 12 septembre 2013, bas\u00e9e exclusivement sur l\u2019absence de signatures conjointes des deux g\u00e9rants, \u00e9tait fautive. La s\u00e0rl SOC.1.) demande la confirmation de cette d\u00e9cision. X.) soutient que la r\u00e9siliation du compromis est exclusivement imputable \u00e0 la s\u00e0rl SOC.1.). Il souligne, \u00e0 l\u2019instar des premiers juges, que la condition de l\u2019obtention de l\u2019autorisation de construire a \u00e9t\u00e9 remplie. Il rappelle ensuite qu\u2019une fois la condition remplie, ceci est irr\u00e9vocable. Ce moyen diff\u00e8re cependant de la cause indiqu\u00e9e dans la lettre de r\u00e9siliation qui repose sur le motif exclusif de l\u2019absence de signature conjointe. La s\u00e0rl SOC.1.) demande la confirmation du jugement qui a retenu que cette r\u00e9siliation est abusive, alors qu\u2019elle intervenait avant la lev\u00e9e des conditions suspensives et pour un motif non valable. Les premiers juges ont, \u00e0 bon droit et pour des motifs que la Cour adopte, d\u00e9cid\u00e9 que la r\u00e9siliation bas\u00e9e exclusivement sur le d\u00e9faut de signature conjointe des deux g\u00e9rants n\u2019est pas justifi\u00e9e. Il n\u2019est en effet pas contest\u00e9 que selon les statuts de la s\u00e0rl SOC.1.), celle-ci n\u2019est engag\u00e9e que par la signature conjointe de ses deux g\u00e9rants. Il est encore constant en cause que le compromis de vente du 19 juin 2012 ne comporte la signature que d\u2019un seul g\u00e9rant pour compte de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) S\u00e0rl. Conform\u00e9ment aux dispositions l\u00e9gales applicables aux s\u00e0rl, la clause pr\u00e9voyant que la s\u00e0rl SOC.1.) ne s\u2019engage valablement qu\u2019avec la signature conjointe des deux g\u00e9rants est, en l\u2019esp\u00e8ce, opposable aux tiers, donc \u00e0 X.) de sorte que le compromis de vente sign\u00e9 par un seul g\u00e9rant n\u2019est en principe pas valable, sauf en cas de ratification. Il r\u00e9sulte des courriers du mandataire de la s\u00e0rl SOC.1.) S\u00e0rl du 11 juin 2013 (cf. pi\u00e8ces 4 et 5 de la farde de Me TRAXER), adress\u00e9s au notaire DELOSCH et au mandataire de X.) , que la s\u00e0rl SOC.1.) S\u00e0rl a ratifi\u00e9 le compromis de vente sign\u00e9 par un seul g\u00e9rant. Il en suit que la r\u00e9siliation du compromis de vente, notifi\u00e9e le 12 septembre 2013 par le mandataire de X.) , bas\u00e9e exclusivement sur le d\u00e9faut de signature conjointe des deux g\u00e9rants de la s\u00e0rl SOC.1.) S\u00e0rl, n\u2019est pas intervenue pour un motif valable.<\/p>\n

10 Au vu des d\u00e9veloppements ci-dessus, il y a lieu de confirmer la d\u00e9cision des premiers juges que la demande reconventionnelle de la s\u00e0rl SOC.1.) est fond\u00e9e en principe. Le compromis de vente dispose \u00ab qu\u2019en cas de r\u00e9siliation du pr\u00e9sent contrat par l\u2019une des parties, celle-ci devra payer \u00e0 l\u2019autre partie une indemnit\u00e9 de 10% de la valeur de la maison \u00bb. X.), qui a r\u00e9sili\u00e9 unilat\u00e9ralement et sans motif valable le compromis de vente litigieux, est partant tenu au paiement de la clause p\u00e9nale. Afin de d\u00e9terminer le montant red\u00fb \u00e0 la s\u00e0rl SOC.1.) \u00e0 titre de clause p\u00e9nale, la Cour doit, ind\u00e9pendamment du fait que l\u2019appel limit\u00e9 de X.) ne porte pas sur le rejet de sa demande en annulation du compromis, d\u00e9terminer le prix de vente sur lequel a port\u00e9 l\u2019accord des parties. Il ressort des pi\u00e8ces vers\u00e9es en cause que la s\u00e0rl SOC.1.) avait adress\u00e9 \u00e0 X.) un projet dactylographi\u00e9 du compromis de vente dat\u00e9 au 19 juin 2012, indiquant \u00ab pour le prix de 750.000 ( –sept cents cinquante mille euros—) payable au jour de l\u2019acte \u00bb. Ce document comporte diverses modifications manuscrites (ratures et ajouts) qui sont toutes paraph\u00e9es par les parties contractantes. Le prix de 750.000.- euros a \u00e9t\u00e9 ray\u00e9 et remplac\u00e9 par l\u2019indication manuscrite \u00ab 800.000 \u20ac (huit cents mille euros) \u00bb. Cette version du compromis de vente renseigne donc l\u2019accord des parties quant au prix de vente, qui a \u00e9t\u00e9 port\u00e9 de 750.000 euros \u00e0 800.000 euros. X.) n\u2019a jamais contest\u00e9 qu\u2019en raison de ces modifications manuscrites, les parties ont d\u00e9cid\u00e9 de transcrire cette version du compromis dans une version enti\u00e8rement dactylographi\u00e9e. La transcription au propre contient toutefois une diff\u00e9rence entre la mention du prix en chiffres (800.000.- \u20ac) et celle en lettres (huit cents cinquante mille euros). Comme l\u2019accord des parties concernant l\u2019objet et le prix de la vente r\u00e9sulte incontestablement du premier document, qui atteste d\u2019un accord ferme et pr\u00e9cis des parties pour le prix de 800.000 euros, les parties sont d\u00e8s lors li\u00e9es par le compromis de vente dans sa version initiale, la transcription dactylographi\u00e9e ne constituant pas un compromis de vente nouveau et distinct. La Cour constate d\u2019ailleurs que X.) indique dans son acte d\u2019appel que le prix de vente \u00e9tait de 850.000.- euros (page 2 in fine), mais qu\u2019il ne r\u00e9clame<\/p>\n

11 conform\u00e9ment au dispositif de l\u2019acte d\u2019appel (page 11) que la somme de 80.000.- euros \u00e0 titre de clause p\u00e9nale de sorte que la Cour ne peut qu\u2019admettre qu\u2019il a ainsi reconnu que les parties \u00e9taient d\u2019accord pour fixer le prix de vente \u00e0 800.000.- euros. La d\u00e9cision des premiers juges ayant retenu que le prix de vente pr\u00e9vu au compromis est de 800.000.- euros est donc \u00e0 confirmer. L\u2019appel incident de la s\u00e0rl SOC.1.) porte sur le montant lui allou\u00e9 au titre de la clause p\u00e9nale. Elle expose que ce montant serait \u00e0 fixer non pas \u00e0 41.751,14 euros mais \u00e0 80.000.- euros. X.) conclut au rejet de l\u2019appel incident. Il expose que le juge peut mod\u00e9rer la clause p\u00e9nale. Par conclusions du 4 mai 2016, X.) affirme pour la premi\u00e8re fois, en contradiction avec ses propres demandes, que la clause p\u00e9nale fix\u00e9e \u00e0 10% de la valeur de la maison ne saurait comprendre outre la valeur de la maison proprement dite \u00e9galement celle du terrain. Il expose que la clause p\u00e9nale ne pourrait \u00eatre calcul\u00e9e sur le prix de 800.000.- euros qui correspond \u00e0 la maison et au terrain. Il affirme encore que la demande de la s\u00e0rl SOC.1.) ne serait pas fond\u00e9e en l\u2019absence de preuve d\u2019un pr\u00e9judice. Les premiers juges, en se basant sur le libell\u00e9 du compromis selon lequel la clause p\u00e9nale est \u00e0 fixer \u00e0 10% de la valeur de la maison, se sont livr\u00e9s \u00e0 une \u00e9valuation qu\u2019ils ont qualifi\u00e9 d\u2019ex aequo et bono. Ils ont retenu que la clause p\u00e9nale n\u2019est pas \u00e0 calculer sur le prix de vente mais sur le seul prix de la maison. Ils ont ensuite dit que la valeur de la maison en soi est nulle alors que la construction devait \u00eatre d\u00e9truite et ils ont sur base d\u2019un calcul de la valeur du seul terrain servant d\u2019assise \u00e0 la maison, dit que la s\u00e0rl SOC.1.) a droit, au titre de la clause p\u00e9nale, \u00e0 la somme de 41.751,14 euros. La Cour ne saurait suivre leur interpr\u00e9tation contradictoire et erron\u00e9e. Il \u00e9chet de rappeler que les parties \u00e9taient d\u00e8s la premi\u00e8re instance d\u2019accord \u00e0 ce que la clause p\u00e9nale \u00e9tait \u00e0 calculer sur le prix de vente. Chacune r\u00e9clamait 10% de ce qu\u2019elle affirmait \u00eatre le prix convenu. Ainsi, X.) r\u00e9clamait en premi\u00e8re instance une clause p\u00e9nale de 85.000.- euros tandis que la s\u00e0rl SOC.1.) demandait \u00e0 \u00eatre indemnis\u00e9e au titre de la clause p\u00e9nale \u00e0 hauteur de 80.000.- euros. Les parties ont, m\u00eame si X.) ne r\u00e9clame plus que la somme de 80.000.- euros, maintenu sensiblement leurs demandes en instance d\u2019appel. Aucune d\u2019elle n\u2019a pris comme base de calcul pour le montant de son indemnisation la seule valeur de la maison.<\/p>\n

12 L\u2019affirmation de X.) qu\u2019il n\u2019y aurait lieu de prendre en compte que la seule valeur de la maison pour le calcul de l\u2019indemnit\u00e9 redue le cas \u00e9ch\u00e9ant \u00e0 la s\u00e0rl SOC.1.) est donc en contradiction flagrante avec ses propres revendications. La \u00ab valeur de la maison \u00bb indiqu\u00e9e au compromis ne peut en l\u2019esp\u00e8ce \u00eatre autrement interpr\u00e9t\u00e9e que comme signifiant la valeur de l\u2019ensemble du terrain et de la construction \u00e9tant donn\u00e9, tel que l\u2019ont \u00e0 juste titre relev\u00e9 les premiers juges, la valeur de la seule maison, qui devait \u00eatre d\u00e9truite, tend vers z\u00e9ro. C\u2019est partant \u00e0 tort que les premiers juges n\u2019ont allou\u00e9 \u00e0 la s\u00e0rl SOC.1.) que la somme de 41.751,14 euros et leur jugement est \u00e0 r\u00e9former sur ce point. En application de la clause ins\u00e9r\u00e9e au compromis, la s\u00e0rl SOC.1.) a partant droit \u00e0 la somme de (10% de 800.000=) 80.000.- euros. Il n\u2019y a pas non plus lieu de faire droit \u00e0 la demande de X.) en r\u00e9duction du montant de la clause p\u00e9nale \u00e9tant donn\u00e9 que le taux de 10% correspond au taux usuel appliqu\u00e9 en la mati\u00e8re et que le montant accord\u00e9 \u00e0 la partie SOC.1.) n\u2019est manifestement pas excessif. Il convient de rappeler que la clause p\u00e9nale a pour but de fixer par avance et de mani\u00e8re forfaitaire une indemnisation \u00e0 allouer sans que le b\u00e9n\u00e9ficiaire ait a \u00e9tablir avoir subi un pr\u00e9judice. Le moyen de X.) , que la demande de la s\u00e0rl SOC.1.) serait \u00e0 rejeter en raison du d\u00e9faut par la s\u00e0rl SOC.1.) d\u2019\u00e9tablir son pr\u00e9judice en raison de la r\u00e9siliation abusive par X.) du compromis, n\u2019est donc pas fond\u00e9 en droit. L\u2019appel incident de la s\u00e0rl SOC.1.) porte encore sur le rejet de la demande en indemnisation pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire. La s\u00e0rl SOC.1.) expose que l\u2019assignation de juin 2013 \u00e9tait pr\u00e9matur\u00e9e (les conditions suspensives n\u2019\u00e9tant pas encore lev\u00e9es) et donc abusive et que la deuxi\u00e8me assignation \u00e9tait bas\u00e9e sur des motifs fallacieux. Elle demande par r\u00e9formation du jugement une indemnit\u00e9 de 10.000.- euros pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire. X.) conclut au rejet de l\u2019appel incident. Il donne \u00e0 consid\u00e9rer que ses actions judiciaires \u00e9taient justifi\u00e9es et ne constituaient nullement un acte de malice ou de mauvaise foi, de sorte que la demande adverse en indemnisation serait \u00e0 rejeter. C\u2019est \u00e0 bon droit que les premiers juges n\u2019ont pas fait droit \u00e0 la demande d\u2019indemnisation pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire. Il y a lieu de confirmer leur d\u00e9cision y relative par adoption des motifs tout en pr\u00e9cisant que la partie SOC.1.) n\u2019a \u00e9tabli aucune intention de nuire ou n\u00e9gligence<\/p>\n

13 grave dans le chef de X.) . Le motif invoqu\u00e9 devant les premiers juges que X.) n\u2019aurait jamais eu l\u2019intention d\u2019ex\u00e9cuter le compromis \u00e9tant d\u2019ailleurs non pertinent dans le cadre d\u2019une demande pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire. Pour autant que la demande d\u2019indemnisation a trait \u00e0 la pr\u00e9sente instance, la Cour rappelle que X.), en relevant appel limit\u00e9, n\u2019a fait qu\u2019user de son droit l\u00e9gitime de soumettre \u00e0 un nouvel examen les faits de la cause.<\/p>\n

L\u2019appel incident n\u2019est donc pas fond\u00e9 de ce chef.<\/p>\n

Les indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure X.) r\u00e9clame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000.- euros pour la premi\u00e8re instance et de 4.000.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel. Au vu du sort r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 son appel, la d\u00e9cision des premiers juges – qui ont rejet\u00e9 sa demande sur base de l\u2019article 240 du NCPC au vu de l\u2019issue du litige en premi\u00e8re instance – est \u00e0 confirmer et la demande de X.) pour la pr\u00e9sente instance doit \u00e9galement \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e non fond\u00e9e. Son appel tendant \u00e0 sa d\u00e9charge de la condamnation au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500.- euros en faveur de la s\u00e0rl SOC.1.) est \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9. La d\u00e9cision des premiers juges sur base de l\u2019iniquit\u00e9 par eux constat\u00e9e est \u00e0 confirmer par adoption de motifs. La s\u00e0rl SOC.1.) demande une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel. Comme il para\u00eet in\u00e9quitable de laisser \u00e0 sa charge l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des frais irr\u00e9p\u00e9tibles qu\u2019elle a d\u00fb exposer, il y a lieu de faire droit \u00e0 sa demande et de condamner X.) \u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel. Finalement, la Cour rel\u00e8ve que le dispositif contient encore une autre erreur mat\u00e9rielle \u00e9tant donn\u00e9 que les premiers juges ont condamn\u00e9 X.) \u00ab aux frais et d\u00e9pens des deux instances \u00bb. Il y a lieu de proc\u00e9der par rectification de cette erreur purement mat\u00e9rielle conform\u00e9ment au dispositif ci-dessous.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS :<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat,<\/p>\n

re\u00e7oit les appels principal et incident en la forme ;<\/p>\n

14 dit qu\u2019il y a lieu \u00e0 rectification de l\u2019erreur mat\u00e9rielle contenue au dispositif du jugement du 8 mai 2015 en ce qu\u2019il y a lieu de lire \u00ab re\u00e7oit les demandes introduites par assignations des 21 juin 2013 et 22 octobre 2013 \u00bb au lieu de \u00ab re\u00e7oit les demandes introduites par assignations des 21 juin 2013 et 21 octobre 2013 \u00bb ; dit qu\u2019il y a lieu \u00e0 rectification de l\u2019erreur mat\u00e9rielle contenue au dispositif du jugement du 8 mai 2015 en ce qu\u2019il y a lieu de lire \u00ab condamne X.) aux frais et d\u00e9pens de la pr\u00e9sente instance \u00bb au lieu de \u00ab condamne X.) aux frais et d\u00e9pens des deux instances \u00bb ; dit non fond\u00e9e la demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) s\u00e0rl pour voir dire que le jugement est d\u00e9finitif sur les points non entrepris par l\u2019appel limit\u00e9 de X.) ; d\u00e9clare l\u2019appel principal de X.) non fond\u00e9 ; d\u00e9clare l\u2019appel incident de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) s\u00e0rl partiellement fond\u00e9 ; par r\u00e9formation du jugement entrepris, dit que le compromis n\u2019est pas r\u00e9sili\u00e9 aux torts respectifs des parties ; dit que la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) s\u00e0rl a droit \u00e0 titre de la clause p\u00e9nale \u00e0 la somme de 80.000.- euros ; condamne X.) \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) s\u00e0rl la somme de 80.000.- euros ; confirme pour le surplus le jugement entrepris ; rejette la demande de X.) sur base de l\u2019article 240 du NCPC pour l\u2019instance d\u2019appel ; dit fond\u00e9e la demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) s\u00e0rl sur base de l\u2019article 240 du NCPC pour l\u2019instance d\u2019appel ; condamne X.) \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) s\u00e0rl une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel ; condamne X.) aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 41\/17 \u2013 VII \u2013 CIV Audience publique du 1 er mars deux mille dix -sept Num\u00e9ro 42648 du r\u00f4le. Composition: Marie-Laure MEYER, premier conseiller, pr\u00e9sident; Monique HENTGEN, premier conseiller; Marie-Paule BISDORFF, conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier. 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