{"id":819891,"date":"2026-05-03T00:16:56","date_gmt":"2026-05-02T22:16:56","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-15-fevrier-2017\/"},"modified":"2026-05-03T00:17:00","modified_gmt":"2026-05-02T22:17:00","slug":"cour-superieure-de-justice-15-fevrier-2017","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-15-fevrier-2017\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 15 f\u00e9vrier 2017"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0 31\/17 \u2013 VII \u2013 CIV<\/p>\n

Audience publique du 15 f\u00e9vrier deux mille dix -sept<\/p>\n

Num\u00e9ro 43473 du r\u00f4le.<\/p>\n

Composition: Marie-Laure MEYER, premier conseiller, pr\u00e9sident; Monique HENTGEN, premier conseiller; Marie-Paule BISDORFF, conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

1. KOZA PROMOTION, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-3616 Kayl, 2, rue du Commerce,<\/p>\n

2. la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO NAM, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-3616 Kayl, 2, rue du Commerce, repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant,<\/p>\n

appelantes aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Patrick MULLER, en remplacement de l\u2019huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg en date du 17 mars 2016,<\/p>\n

comparant initialement par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg ;<\/p>\n

e t :<\/p>\n

A.), demeurant \u00e0 L-(\u2026),<\/p>\n

2 intim\u00e9e aux fins du susdit exploit MULLER du 17 mars 2016,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Ersan \u00d6ZDEK, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg. _________________________________________________________<\/p>\n

LA COUR D\u2019APPEL :<\/p>\n

Faits et r\u00e9troactes<\/p>\n

En date du 27 ao\u00fbt 2014, la soci\u00e9t\u00e9 KOZA PROMOTION, en sa qualit\u00e9 de partie venderesse a, par l\u2019interm\u00e9diaire de l\u2019agence immobili\u00e8re IMMO NAM, conclu avec A.), en sa qualit\u00e9 de partie acqu\u00e9reuse, un contrat intitul\u00e9 \u00ab contrat de r\u00e9servation \u00bb portant sur un appartement, emplacement et cave, en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement, dans un immeuble r\u00e9sidentiel \u00e0 (\u2026), pour le prix de 360.000.- euros.<\/p>\n

Le 9 septembre 2014, A.) a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e par IMMO NAM que l\u2019appartement n\u2019\u00e9tait plus disponible \u00e9tant donn\u00e9 que les lots en question avaient \u00e9t\u00e9 vendus deux mois auparavant \u00e0 un tiers.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier de justice du 23 octobre 2014, A.) a fait donner assignation \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e KOZA PROMOTION et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO NAM \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, pour voir prononcer la r\u00e9solution judiciaire du contrat conclu entre parties le 27 ao\u00fbt 2014 et condamner les parties assign\u00e9es \u00e0 lui payer la somme de 36.000.- euros \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats et une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000.- euros.<\/p>\n

Par jugement du 19 f\u00e9vrier 2016, le tribunal a – d\u00e9clar\u00e9 la demande d\u2019A.) recevable, – rejet\u00e9 les moyens de nullit\u00e9 soulev\u00e9s par les soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION S\u00e0rl et IMMO NAM S\u00e0rl, – d\u00e9clar\u00e9 fond\u00e9e la demande d\u2019A.), – prononc\u00e9 la r\u00e9solution judiciaire du contrat conclu le 27 ao\u00fbt 2014 entre A.) d\u2019une part, et les soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION S\u00e0rl et IMMO NAM S\u00e0rl, d\u2019autre part, aux torts exclusifs desdites soci\u00e9t\u00e9s, – condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 KOZA PROMOTION S\u00e0rl et la soci\u00e9t\u00e9 IMMO NAM S\u00e0rl, in solidum \u00e0 payer \u00e0 A.) la somme de 36.000.- euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde,<\/p>\n

3 – dit qu'il y a lieu \u00e0 majoration du taux d'int\u00e9r\u00eat de trois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois qui suit la signification du jugement, – condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 KOZA PROMOTION S\u00e0rl et la soci\u00e9t\u00e9 IMMO NAM S\u00e0rl, in solidum \u00e0 payer \u00e0 A.) la somme de 1.500.- euros sur base de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, – dit non fond\u00e9e la demande de la soci\u00e9t\u00e9 KOZA PROMOTION S\u00e0rl et de la soci\u00e9t\u00e9 IMMO NAM S\u00e0rl, en allocation d'une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, – dit qu'il n'y a pas lieu \u00e0 ex\u00e9cution provisoire du jugement, – condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 KOZA PROMOTION S\u00e0rl et la soci\u00e9t\u00e9 IMMO NAM S\u00e0rl, in solidum aux frais et d\u00e9pens de l'instance, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Ersan \u00d6ZDEK, sur ses affirmations de droit.<\/p>\n

Pour statuer ainsi, les juges de premi\u00e8re instance, apr\u00e8s avoir recherch\u00e9 la commune intention des parties, ont qualifi\u00e9 le contrat conclu le 27 ao\u00fbt 2014 entre parties en vue d\u2019une vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement, de contrat de r\u00e9servation au sens de l\u2019article 1601-13 du code civil. Ils ont \u00e9cart\u00e9 le moyen de nullit\u00e9 du contrat soulev\u00e9 par les soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION et IMMO NAM li\u00e9 \u00e0 l\u2019absence de d\u00e9p\u00f4t de garantie aux motifs que le d\u00e9p\u00f4t de garantie n\u2019est pas obligatoire et que seul le r\u00e9servataire peut invoquer cette nullit\u00e9 de protection \u00e9tablie en faveur du futur acqu\u00e9reur. Ils ont ensuite retenu que le fait pour les soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION et IMMO NAM d'avoir conclu ledit contrat avec A.), portant sur un appartement qui avait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 vendu pr\u00e9alablement \u00e0 sa signature \u00e0 une tierce personne et de proc\u00e9der pour cette raison \u00e0 sa r\u00e9siliation les rend fautives, de sorte qu\u2019ils ont fait droit \u00e0 la demande d\u2019A.) en r\u00e9solution judicaire aux torts exclusifs des soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION et IMMO NAM. Apr\u00e8s avoir relev\u00e9 que l\u2019id\u00e9e d\u2019une clause p\u00e9nale, pour le cas o\u00f9 une des parties r\u00e9silierait unilat\u00e9ralement le contrat, est en principe incompatible avec l\u2019essence m\u00eame d\u2019un contrat de r\u00e9servation qui exclut tout engagement ferme d\u2019acqu\u00e9rir ou de vendre, ils ont estim\u00e9 qu\u2019en l\u2019occurrence les soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION et IMMO NAM, professionnelles de la vente et de la promotion immobili\u00e8re, qui sont \u00e0 l\u2019origine de la r\u00e9daction du contrat, ont stipul\u00e9 et sign\u00e9 en connaissance de cause le contrat contenant une telle clause p\u00e9nale, de sorte que cette clause p\u00e9nale leur est opposable. La demande d\u2019A.) en indemnisation a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e pour le montant de 36.000.- euros sur base de la responsabilit\u00e9 contractuelle et notamment sur base de la clause p\u00e9nale ins\u00e9r\u00e9e dans le contrat litigieux.<\/p>\n

Contre ce jugement, non signifi\u00e9 selon les dires des parties, les soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION et IMMO NAM ont r\u00e9guli\u00e8rement interjet\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier du 17 mars 2016, demandant, par r\u00e9formation, \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9es de toutes les condamnations prononc\u00e9es \u00e0 leur encontre en<\/p>\n

4 premi\u00e8re instance et \u00e0 voir condamner A.) \u00e0 payer \u00e0 chacune d\u2019elles une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000.- euros pour la premi\u00e8re instance. Elles sollicitent encore chacune une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel. L\u2019intim\u00e9e conclut \u00e0 la confirmation pure et simple du jugement entrepris et demande une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Moyens et pr\u00e9tentions des parties Les parties appelantes demandent en ordre principal \u00e0 la Cour de dire que le contrat litigieux du 27 ao\u00fbt 2014 ne s\u2019est pas valablement form\u00e9 \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il n\u2019y a pas eu d\u2019accord r\u00e9ciproque sur la chose et sur le prix, dans la mesure o\u00f9 A.) pensait acqu\u00e9rir des lots bien pr\u00e9cis d\u00e9sign\u00e9s au contrat, mais que KOZA PROMOTION n\u2019a pas voulu lui r\u00e9server ni vendre ces lots qui \u00e0 cette date \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 r\u00e9serv\u00e9s sinon vendus \u00e0 un tiers, mais pensait lui vendre d\u2019autres lots. En ordre subsidiaire, les appelantes soutiennent que le contrat est sans objet, partant nul et de nul effet, pour avoir port\u00e9 sur une chose qui n\u2019existait pas, respectivement qui n\u2019appartenait pas ou plus \u00e0 KOZA PROMOTION, de sorte que l\u2019obligation \u00e0 charge de KOZA PROMOTION aurait \u00e9t\u00e9 ab initio sans objet, respectivement aurait port\u00e9 sur un objet impossible. En deuxi\u00e8me ordre de subsidiarit\u00e9, les appelantes concluent \u00e0 la nullit\u00e9 du contrat pour cause d\u2019erreur, laquelle aurait port\u00e9 sur la substance m\u00eame de la chose, objet du contrat, respectivement sur la substance de l\u2019engagement pris par KOZA PROMOTION, et aurait \u00e9t\u00e9 commise au moment m\u00eame de l\u2019\u00e9change des consentements. En troisi\u00e8me ordre de subsidiarit\u00e9, les appelantes demandent \u00e0 voir prononcer la r\u00e9solution judiciaire respectivement la r\u00e9siliation du contrat litigieux pour faute dans le chef d\u2019A.) qui aurait fait d\u00e9faillir la condition suspensive relative \u00e0 l\u2019obtention du pr\u00eat bancaire, sinon constater la caducit\u00e9 dudit contrat, au motif qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli qu\u2019A.) ait entrepris les d\u00e9marches n\u00e9cessaires pour obtenir un pr\u00eat bancaire \u00e0 hauteur de 360.000.- euros, ni qu\u2019elle ait obtenu un pr\u00eat bancaire pour ce montant. Elles pr\u00e9cisent que le contrat de pr\u00eat vers\u00e9 par A.) n\u2019est ni dat\u00e9, ni sign\u00e9, et ne porte que sur la somme de 350.000.- euros, alors que le prix du contrat a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 \u00e0 360.000.- euros.<\/p>\n

5 En quatri\u00e8me ordre de subsidiarit\u00e9, les appelantes font valoir que la clause p\u00e9nale contenue dans le contrat litigieux qualifi\u00e9 de contrat de r\u00e9servation est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite. En cinqui\u00e8me ordre de subsidiarit\u00e9, elles concluent \u00e0 un partage de responsabilit\u00e9 largement en leur faveur. Elles reprochent aux premiers juges d\u2019avoir consid\u00e9r\u00e9 qu\u2019elles \u00e9taient fautives et qu\u2019elles avaient proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la r\u00e9siliation du contrat alors qu\u2019elles auraient uniquement commis une erreur et propos\u00e9 d\u2019y rem\u00e9dier en offrant \u00e0 A.) d\u2019autres biens. A supposer qu\u2019elles soient fautives pour avoir commis une erreur, il y aurait lieu \u00e0 un partage de responsabilit\u00e9 alors qu\u2019A.) aurait fait d\u00e9faillir la condition suspensive en ne sollicitant pas un pr\u00eat \u00e0 hauteur du prix de vente et serait partant fautive. En dernier ordre de subsidiarit\u00e9, les appelantes demandent \u00e0 la Cour de r\u00e9duire la clause p\u00e9nale au strict minimum au motif qu\u2019A.) resterait en d\u00e9faut de d\u00e9montrer un quelconque pr\u00e9judice dans son chef et qu\u2019il n\u2019existerait aucune faute ni mauvaise foi dans le chef des parties appelantes. L\u2019intim\u00e9e fait remarquer que l\u2019argumentation et les pr\u00e9tentions des parties appelantes contreviennent au principe de coh\u00e9rence, encore appel\u00e9 principe de l\u2019estoppel, en ce que les parties appelantes auraient en premi\u00e8re instance reconnu avoir valablement conclu le contrat et n\u2019auraient jamais fait part au pr\u00e9alable d\u2019une quelconque erreur sur les lots vendus, objet du contrat. Une erreur sur les lots vendus serait d\u2019ailleurs inconcevable et l\u2019objet du contrat aurait \u00e9t\u00e9 parfaitement d\u00e9termin\u00e9 et accept\u00e9 par les parties. La pr\u00e9tendue erreur invoqu\u00e9e ne concernerait par ailleurs pas la substance m\u00eame de l\u2019objet du contrat de sorte qu\u2019elle ne serait pas une cause de nullit\u00e9 et les parties appelantes ne sauraient invoquer leur propre turpitude pour demander la nullit\u00e9 du contrat. L\u2019intim\u00e9e ayant obtenu en date du 4 septembre 2014 l\u2019accord du pr\u00eat bancaire aupr\u00e8s de l\u2019organisme financier BHW Bausparkasse pour un montant de 350.000.- euros, et la partie venderesse disposant d\u2019un permis de construire, les conditions suspensives auraient \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es de sorte que l\u2019engagement serait devenu d\u00e9finitif et que le contrat aurait \u00e9t\u00e9 valablement conclu entre parties. Etant donn\u00e9 que le vendeur s\u2019\u00e9tait mis dans l\u2019impossibilit\u00e9 de vendre l\u2019immeuble si la condition suspensive venait \u00e0 se r\u00e9aliser, le compromis de vente devrait \u00eatre r\u00e9solu aux torts du vendeur et la r\u00e9alisation ou non de la clause suspensive n\u2019aurait aucun impact sur la demande en paiement de la clause p\u00e9nale. L\u2019intim\u00e9e se r\u00e9f\u00e8re aux d\u00e9veloppements faits par les premiers juges pour soutenir que la clause p\u00e9nale stipul\u00e9e entre parties est applicable et opposable aux parties appelantes qui ont impos\u00e9 \u00e0 l\u2019intim\u00e9e un contrat qui a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli unilat\u00e9ralement par leurs soins.<\/p>\n

6 A titre subsidiaire, au cas o\u00f9 le contrat litigieux serait nul, elle entend engager la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle des parties appelantes sur la base des articles 1382 et suivants du code civil. Les parties appelantes demandent \u00e0 la Cour de d\u00e9clarer irrecevable, sinon non fond\u00e9e, la demande bas\u00e9e sur les articles 1382 et suivants du code civil en raison du fait que A.) ne rapporte pas la preuve du moindre pr\u00e9judice, ni mat\u00e9riel ni moral, dans son chef, en lien causal avec un fait imputable aux parties appelantes.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation Le contrat sign\u00e9 le 27 ao\u00fbt 2014 stipule que: – le promoteur est en train de construire un immeuble r\u00e9sidentiel \u00e0 (\u2026) et 25% des travaux sont d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9s, – la partie acqu\u00e9reuse reconna\u00eet avoir pris connaissance des plans, dont un exemplaire lui a \u00e9t\u00e9 remis, ainsi que d\u2019avoir re\u00e7u une note descriptive indiquant la nature et la qualit\u00e9 des mat\u00e9riaux et des \u00e9l\u00e9ments, – les lots vendus se composent d'un appartement (lot 041 B-B), d'un emplacement (lot 013) et d'une cave (lot 032) pour le prix total de 360.000 euros, dont un prix de 69.859 euros pour la quote-part du terrain, – l\u2019acte de vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement sera dress\u00e9 par-devant le notaire Paul BETTINGEN d\u00e8s obtention du cadastre vertical et d\u2019autres documents et garanties n\u00e9cessaires, – le prix de vente du terrain ainsi que celui aff\u00e9rent aux constructions d\u00e9j\u00e0 existantes sont payables int\u00e9gralement lors de la signature de l\u2019acte de vente notari\u00e9 et le paiement des prix de constructions restant \u00e0 r\u00e9aliser sera \u00e9chelonn\u00e9 suivant l'avancement des travaux en application de l'article 1601- 9 du code civil et selon les modalit\u00e9s indiqu\u00e9es dans l'acte de vente, qui sp\u00e9cifiera que toute somme non pay\u00e9e end\u00e9ans les 10 jours de la demande du r\u00e8glement sera productive d'int\u00e9r\u00eats au taux de 12 % l\u2019an, – le contrat litigieux engage les parties jusqu\u2019au 11 septembre 2014, mais le d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution sera d\u00e9fini ult\u00e9rieurement, – le contrat est fait sous la condition suspensive \u00e0 charge de la partie venderesse d\u2019obtenir le permis de construire et \u00e0 charge de la partie acqu\u00e9reuse de se voir accorder, end\u00e9ans les 15 jours de la signature du contrat, un pr\u00eat bancaire,<\/p>\n

7 – en cas de refus du cr\u00e9dit sollicit\u00e9, les parties sont libres de tout engagement, sans d\u00e9dommagement et int\u00e9r\u00eats \u00e0 l\u2019encontre de la partie acqu\u00e9reuse, – en cas de r\u00e9solution du contrat par l\u2019une ou l\u2019autre des parties en dehors des cas \u00e9num\u00e9r\u00e9s dans le contrat, la partie qui entend r\u00e9silier le compromis devra verser 10% du prix de vente du bien immobilier en cause \u00e0 l\u2019autre partie, – l\u2019interm\u00e9diaire IMMO NAM est pay\u00e9 au titre d\u2019une commission d\u2019agence \u00e0 hauteur de 3% + TVA sur le prix de vente lors de la signature de l\u2019acte notari\u00e9 de vente. C\u2019est \u00e0 bon droit que les juges de premi\u00e8re instance ont qualifi\u00e9 ce contrat de contrat de r\u00e9servation au sens de l\u2019article 1601-13 du code civil. En premi\u00e8re instance, les soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION et IMMO NAM avaient soulev\u00e9 la nullit\u00e9 du contrat de r\u00e9servation pour inobservation des dispositions de l\u2019article 1601-13 du code civil et pour absence de d\u00e9p\u00f4t de garantie. Tout en critiquant dans l\u2019acte d\u2019appel le rejet des moyens de nullit\u00e9 qu\u2019elles avaient soulev\u00e9s, les appelantes n\u2019ont d\u00e9velopp\u00e9 aucun moyen permettant \u00e0 la Cour d\u2019examiner en quoi les premiers juges auraient mal jug\u00e9 ce volet de l\u2019affaire. Or, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 586 du NCPC, les conclusions d\u2019appel doivent formuler express\u00e9ment les pr\u00e9tentions de la partie et les moyens sur lesquels chacune des pr\u00e9tentions est fond\u00e9e. Faute par les soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION et IMMO NAM de d\u00e9velopper leurs pr\u00e9tentions et moyens, la Cour confirme la d\u00e9cision entreprise en ce qu\u2019elle a rejet\u00e9 les moyens de nullit\u00e9 soulev\u00e9s par les soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION et IMMO NAM par adoption des motifs des premiers juges qui ont correctement appr\u00e9ci\u00e9 ce volet de l\u2019affaire au vu des \u00e9l\u00e9ments dont ils disposaient. Les appelantes soutiennent en instance d\u2019appel principalement que le contrat ne s\u2019est pas valablement form\u00e9 faute d\u2019accord r\u00e9ciproque sur la chose et sur le prix, subsidiairement qu\u2019il est nul pour \u00eatre sans objet, respectivement avoir port\u00e9 sur un objet impossible, plus subsidiairement elles concluent \u00e0 la nullit\u00e9 du contrat pour cause d\u2019erreur. L\u2019intim\u00e9e fait valoir que l\u2019argumentation et les pr\u00e9tentions des parties appelantes contreviennent au principe de coh\u00e9rence. Le principe qui interdit de se contredire soi-m\u00eame au d\u00e9triment de ses adversaires, est connu sous le nom d\u2019estoppel.<\/p>\n

8 Il entra\u00eene une fin de non-recevoir opposable \u00e0 toute demande qui l\u2019enfreint.<\/p>\n

En 2011, la Cour de cassation fran\u00e7aise a reconnu l'existence du "principe selon lequel nul ne peut se contredire au d\u00e9triment d'autrui" (Cass. com., 20 sept. 2011, n\u00b0 10-22.888 : JurisData n\u00b0 2011-019424). Cet arr\u00eat fut rendu \u00e0 propos d'une question proc\u00e9durale, mais sa formulation manifeste la volont\u00e9 de la Cour de cassation de lui donner une port\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et de le consid\u00e9rer en principe normatif. (cf. JurisClasseur civil, App. Art. 1131 \u00e0 1133, nos 80 \u2013 82).<\/p>\n

Le principe de l\u2019interdiction de se contredire au d\u00e9triment d\u2019autrui, inspir\u00e9 de l\u2019\u00abestoppel\u00bb anglo-saxon, a fait son entr\u00e9e en droit luxembourgeois. Ainsi, selon la jurisprudence, chacun doit \u00eatre coh\u00e9rent avec lui-m\u00eame et un plaideur ne peut pas soutenir successivement deux positions incompatibles, sinon son action en justice sera rejet\u00e9e.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, les soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION et IMMO NAM ont d\u00e9j\u00e0 en premi\u00e8re instance critiqu\u00e9 la validit\u00e9 du contrat litigieux et ajoutent en instance d\u2019appel des moyens nouveaux tendant \u00e0 la nullit\u00e9 du contrat. L\u2019intim\u00e9e n\u2019\u00e9tablit pas que ces d\u00e9veloppements soient contradictoires.<\/p>\n

Le moyen de l\u2019intim\u00e9e est donc \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 1601-13 du code civil, les ventes pr\u00e9vues aux articles 1601-2 et 1601-3 peuvent \u00eatre pr\u00e9c\u00e9d\u00e9es d\u2019un contrat pr\u00e9liminaire par lequel, en contrepartie d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie effectu\u00e9 \u00e0 un compte sp\u00e9cial ouvert au nom du r\u00e9servataire, le vendeur s\u2019engage \u00e0 r\u00e9server \u00e0 un acheteur un immeuble ou une partie d\u2019immeuble.<\/p>\n

La loi, en d\u00e9clarant nulle \u00ab toute autre convention ayant pour objet la r\u00e9servation d\u2019un immeuble \u00bb interdit de faire pr\u00e9c\u00e9der l\u2019acte de vente notari\u00e9 d\u2019un immeuble \u00e0 construire d\u2019une convention contenant un engagement ferme d\u2019acqu\u00e9rir de la part du candidat au logement.<\/p>\n

Normalement, dans le cadre du contrat pr\u00e9liminaire, le r\u00e9servant s\u2019engage \u00e0 offrir en vente un immeuble sp\u00e9cifi\u00e9 end\u00e9ans un d\u00e9lai pr\u00e9vu au contrat si, \u00e0 cette date, il en d\u00e9cide la r\u00e9alisation.<\/p>\n

Au cas o\u00f9 le contrat pr\u00e9liminaire est conclu post\u00e9rieurement \u00e0 la mise au point d\u00e9finitive du projet de construction, le promoteur a alors d\u00e9j\u00e0 pris la d\u00e9cision de construire ou, comme en l\u2019occurrence, d\u00e9j\u00e0 entam\u00e9 les travaux d'\u00e9dification. Juridiquement, l'engagement de r\u00e9servation propos\u00e9 par le r\u00e9servant s'analyse alors en une offre ferme de vente dont la chose et<\/p>\n

9 le prix sont d\u00e9termin\u00e9s. Lorsque le r\u00e9servataire accepte cette pollicitation, la rencontre des volont\u00e9s r\u00e9ciproques et sym\u00e9triques donne naissance au contrat de r\u00e9servation.<\/p>\n

La loi ayant uniquement voulu prot\u00e9ger l\u2019acqu\u00e9reur contre la souscription d\u2019une promesse inconditionn\u00e9e d\u2019achat, il n\u2019est pas interdit au r\u00e9servant de signer une promesse unilat\u00e9rale de vente, s\u2019il le d\u00e9sire.<\/p>\n

En l\u2019occurrence, la soci\u00e9t\u00e9 KOZA PROMOTION s\u2019est engag\u00e9e dans l\u2019\u00e9crit du 27 ao\u00fbt 2014 \u00e0 r\u00e9server \u00e0 A.) un appartement (lot 041 B-B), un emplacement (lot 013) et une cave (lot 032) dans un immeuble plus amplement d\u00e9crit par des plans remis \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur qui a \u00e9galement re\u00e7u une note descriptive indiquant la nature et la qualit\u00e9 des mat\u00e9riaux et des \u00e9l\u00e9ments. Dans la mesure o\u00f9 les travaux de construction \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9s \u00e0 25%, il y a lieu d\u2019admettre que la partie venderesse avait d\u00e9j\u00e0 obtenu une autorisation de construire au moment de la signature du contrat, de sorte qu\u2019elle a souscrit vis-\u00e0-vis d\u2019A.), une promesse unilat\u00e9rale de vente.<\/p>\n

En invoquant l\u2019absence d\u2019accord r\u00e9ciproque sur la chose au motif que KOZA PROMOTION ne voulait pas r\u00e9server ni vendre \u00e0 A.) les lots express\u00e9ment d\u00e9sign\u00e9s dans le contrat mais d\u2019autres lots, KOZA PROMOTION fait \u00e9tat d\u2019une erreur sur l'objet du contrat dans son chef.<\/p>\n

Or, les parties appelantes ne rapportent pas la preuve d\u2019une telle erreur dans la mesure o\u00f9 les lots \u00e9taient pr\u00e9cis\u00e9ment d\u00e9sign\u00e9s dans le contrat que les appelantes avaient elles-m\u00eames \u00e9tabli, ce d\u2019autant moins qu\u2019elles n\u2019\u00e9tablissent pas que la r\u00e9servation de ces lots \u00e9tait impossible \u00e0 la date de la signature du contrat pour avoir \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9s auparavant \u00e0 un tiers.<\/p>\n

Le moyen principal tendant \u00e0 la nullit\u00e9 du contrat pour cause d\u2019absence d\u2019accord sur la chose est d\u00e8s lors \u00e0 \u00e9carter.<\/p>\n

Le contrat a pour objet la r\u00e9servation de lots pr\u00e9cis\u00e9ment d\u00e9sign\u00e9s dans un immeuble en voie de construction et cr\u00e9ait \u00e0 charge de KOZA PROMOTION l\u2019obligation de transf\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019appartement en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement en passant acte notari\u00e9 lors de la lev\u00e9e de l\u2019option par le b\u00e9n\u00e9ficiaire. La seule impossibilit\u00e9 qui puisse \u00eatre cause de nullit\u00e9 est l\u2019impossibilit\u00e9 absolue de l\u2019objet de l\u2019obligation. L\u2019impossibilit\u00e9, qui doit s\u2019appr\u00e9cier in concreto, doit tenir \u00e0 la chose et non \u00e0 la personne du d\u00e9biteur. En d'autres termes, l'ex\u00e9cution de l'obligation doit \u00eatre impossible erga omnes et non pas simplement relative aux facult\u00e9s du d\u00e9biteur. Dans ce dernier cas, il appartenait \u00e0 celui-ci de ne pas s'engager au-del\u00e0 de ses possibilit\u00e9s<\/p>\n

10 (Jurisclasseur civil, fasc. 10: Contrats et obligations. – Objet du contrat, n\u00b0 15).<\/p>\n

Or, en l\u2019esp\u00e8ce, \u00e0 consid\u00e9rer qu\u2019il y ait eu en date du 27 ao\u00fbt 2014 impossibilit\u00e9 pour KOZA PROMOTION de transf\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019appartement en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement en raison d\u2019une \u00e9ventuelle vente ant\u00e9rieure, au sujet de laquelle aucune pi\u00e8ce n\u2019est vers\u00e9e, cette impossibilit\u00e9 ne pourrait pas \u00eatre cause de nullit\u00e9 \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019elle tiendrait aux seules facult\u00e9s de KOZA PROMOTION qui a r\u00e9serv\u00e9 deux fois la m\u00eame chose.<\/p>\n

A l'impossibilit\u00e9 de l'objet de l'obligation, l'article 1599 du code civil assimile, dans la vente, son appartenance \u00e0 une autre personne que le vendeur. C'est l\u00e0 la cons\u00e9quence logique du transfert imm\u00e9diat de propri\u00e9t\u00e9 pos\u00e9 par l'article 1138 du Code civil. Ce transfert est, en effet, impossible puisque le vendeur n'est pas le v\u00e9ritable propri\u00e9taire de la chose. Cette nullit\u00e9 n'est cependant que relative, ne pouvant \u00eatre invoqu\u00e9e que par l'acheteur (Jurisclasseur civil op. cit. n\u00b0 16).<\/p>\n

Les parties appelantes ne sauraient d\u00e8s lors invoquer la nullit\u00e9 du contrat pour absence d\u2019objet.<\/p>\n

L\u2019erreur n\u2019est une cause de nullit\u00e9 du contrat que lorsqu\u2019elle tombe sur la substance de la chose m\u00eame qui en est l\u2019objet. Elle doit avoir \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminante du consentement. L\u2019erreur sur les qualit\u00e9s substantielles est la croyance erron\u00e9e en une qualit\u00e9 de l\u2019objet du contrat, qualit\u00e9 en fait inexistante ou encore l\u2019absence d\u2019une qualit\u00e9 attendue ou promise. Une telle erreur est en effet l\u2019erreur qui, au moment de l\u2019\u00e9change des consentements, provoque une alt\u00e9ration ou une disparition de la cause de l\u2019obligation du cocontractant.<\/p>\n

Est inexcusable l\u2019erreur qui consiste en la propre faute commise par la victime dans son obligation de se renseigner et de refuser de signer avant la lecture de l\u2019acte (Cour 7 f\u00e9vrier 2007, Pas. 33, p. 397).<\/p>\n

L\u2019erreur inexcusable constitue une faute dont celui qui y a vers\u00e9 conserve les risques et qui s\u2019oppose \u00e0 l\u2019annulation du contrat (Cour 16 juin 1970, Pas. 21, p. 362).<\/p>\n

Il appert des faits de l\u2019esp\u00e8ce que si erreur il y a, cette erreur serait inexcusable pour consister en la propre faute commise par les appelantes qui disposaient de tous les \u00e9l\u00e9ments n\u00e9cessaires pour v\u00e9rifier si les lots en question \u00e9taient encore disponibles ou \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 r\u00e9serv\u00e9s respectivement c\u00e9d\u00e9s \u00e0 un tiers.<\/p>\n

11 Le moyen tendant \u00e0 la nullit\u00e9 du contrat pour vice du consentement est d\u00e8s lors \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Les parties appelantes se pr\u00e9valent de la d\u00e9faillance de la condition suspensive \u00e0 charge d\u2019A.) qui devait obtenir un pr\u00eat bancaire end\u00e9ans les 15 jours de la signature du contrat, soit jusqu\u2019au 11 septembre 2014.<\/p>\n

La question de la d\u00e9faillance ou non de la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat ne saurait avoir d\u2019incidence d\u00e8s lors que les parties appelantes ont inform\u00e9 l\u2019intim\u00e9e de l\u2019indisponibilit\u00e9 de l\u2019appartement pendente conditione.<\/p>\n

A titre superf\u00e9tatoire, il y a lieu de constater que la condition s\u2019\u00e9tait r\u00e9alis\u00e9e par la lettre de la BHW Bausparkasse du 4 septembre 2014, informant A.) que le pr\u00eat sollicit\u00e9 lui a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 pour 350.000.- euros. Le fait que le prix de vente se soit \u00e9lev\u00e9 \u00e0 360.000.- euros est \u00e0 cet \u00e9gard sans incidence alors que le contrat ne pr\u00e9voyait pas d\u2019obligation pour A.) de solliciter un pr\u00eat bancaire pour l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du prix et n\u2019excluait d\u00e8s lors pas la possibilit\u00e9 de r\u00e9gler la diff\u00e9rence des 10.000.- euros au moyen de fonds propres. Les parties appelantes, qui ont \u00e9t\u00e9 mises au courant de l\u2019accord de la banque par courriel du 8 septembre 2014, soit end\u00e9ans le d\u00e9lai, ont inform\u00e9 A.) le lendemain que l\u2019appartement n\u2019\u00e9tait plus disponible.<\/p>\n

Les appelantes font valoir que la clause p\u00e9nale contenue dans le contrat litigieux qualifi\u00e9 de contrat de r\u00e9servation est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite. La loi ayant uniquement voulu prot\u00e9ger l\u2019acqu\u00e9reur contre la souscription d\u2019une promesse inconditionn\u00e9e d\u2019achat, il n\u2019est pas interdit au r\u00e9servant de signer une promesse unilat\u00e9rale de vente, s\u2019il le d\u00e9sire. C\u2019est \u00e0 bon droit et pour des motifs que la Cour adopte que les premiers juges ont retenu que si les parties KOZA PROMOTION et IMMO NAM, professionnelles de la vente et de la promotion immobili\u00e8re, qui sont \u00e0 l\u2019origine de la r\u00e9daction du contrat, stipulent et signent en connaissance de cause le contrat contenant une telle clause p\u00e9nale, cette clause p\u00e9nale doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme leur \u00e9tant opposable.<\/p>\n

Les appelantes contestent avoir \u00e9t\u00e9 fautives et avoir proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la r\u00e9siliation du contrat et soulignent qu\u2019elles auraient uniquement commis une erreur et propos\u00e9 d\u2019y rem\u00e9dier en offrant \u00e0 A.) d\u2019autres biens.<\/p>\n

Le fait de signer un contrat de r\u00e9servation avec A.), portant sur un appartement qui avait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9 pr\u00e9alablement \u00e0 une tierce personne, est constitutif d\u2019une faute dans le chef des appelantes.<\/p>\n

12 Il r\u00e9sulte des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent qu\u2019aucune faute n\u2019est \u00e9tablie dans le chef d\u2019A.) qui a obtenu un accord de cr\u00e9dit bancaire dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu au contrat. Il ne saurait pas non plus \u00eatre reproch\u00e9 \u00e0 A.) de ne pas avoir voulu acqu\u00e9rir un autre appartement propos\u00e9 par les appelantes, ne r\u00e9pondant pas \u00e0 toutes les exigences d\u2019A.) qui avait sp\u00e9cifiquement choisi certains lots. Le jugement est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a prononc\u00e9 la r\u00e9solution judiciaire du contrat conclu le 27 ao\u00fbt 2014 entre A.) d\u2019une part, et les soci\u00e9t\u00e9s KOZA PROMOTION et IMMO NAM, d\u2019autre part, aux torts exclusifs desdites soci\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n

En cas de r\u00e9solution fautive d\u2019un contrat par l\u2019une des parties, le cocontractant est en droit de demander des dommages-int\u00e9r\u00eats en r\u00e9paration de son pr\u00e9judice.<\/p>\n

A.) se pr\u00e9vaut de l\u2019article 9 du contrat du 27 ao\u00fbt 2014 pour r\u00e9clamer \u00e0 KOZA PROMOTION et IMMO NAM la somme de 36.000.- euros \u00e0 titre de dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

La Cour constate que IMMO NAM, qui a \u00e9galement sign\u00e9 le contrat en question, ne fait pas valoir d\u2019autres contestations quant \u00e0 l\u2019application de la clause p\u00e9nale \u00e0 son \u00e9gard.<\/p>\n

Les appelantes demandent la r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale. Le caract\u00e8re manifestement excessif ou non de la clause p\u00e9nale doit \u00eatre objectivement appr\u00e9ci\u00e9. S\u2019il appara\u00eet au juge qu\u2019il n\u2019y a aucune mesure entre le pr\u00e9judice et le montant de la peine, le juge peut r\u00e9duire le montant de la peine, \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 que cette r\u00e9duction doit se faire dans une marge qui se situe entre le montant initialement convenu et le montant du pr\u00e9judice, le juge n\u2019ayant cependant pas l\u2019obligation de ramener le montant de la clause \u00e0 celui du dommage. Il est incontestable que A.) a subi un pr\u00e9judice du fait de l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019acqu\u00e9rir l\u2019appartement qui lui avait \u00e9t\u00e9 promis, compte tenu des tracasseries du fait des agissements adverses et eu \u00e9gard aux nouveaux frais qu\u2019elle a d\u00fb engager et aux d\u00e9marches qu\u2019elle a d\u00fb entreprendre pour trouver un autre logement ad\u00e9quat et obtenir un financement bancaire. A.) affirme avoir effectu\u00e9 des investissements pour l\u2019achat d\u2019une cuisine et de mobiliers faits sur mesure, sans cependant rapporter de preuve \u00e0 ce sujet. La Cour consid\u00e8re cependant que le montant de la peine stipul\u00e9e de 36.000.- euros (10% du prix de vente du bien immobilier) est exag\u00e9r\u00e9 au<\/p>\n

13 regard du pr\u00e9judice subi par A.) suite \u00e0 l\u2019impossibilit\u00e9 de devenir propri\u00e9taire de l\u2019appartement r\u00e9serv\u00e9. Compte tenu des \u00e9l\u00e9ments de la cause, la Cour r\u00e9duit le montant de la clause p\u00e9nale \u00e0 24.000.- euros.<\/p>\n

Le jugement n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 critiqu\u00e9 en ce qu\u2019il a dit qu'il y a lieu \u00e0 majoration du taux d'int\u00e9r\u00eat de trois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois qui suit la signification du jugement.<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 bon droit et pour des motifs que la Cour adopte que les premiers juges ont rejet\u00e9 les demandes de KOZA PROMOTION et IMMO NAM en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et ont condamn\u00e9es ces soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 payer \u00e0 A.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500.- euros. Le jugement est encore \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a condamn\u00e9 KOZA PROMOTION et IMMO NAM aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance.<\/p>\n

Au vu de l\u2019issue du litige, les appelantes n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 enti\u00e8rement suivi dans leurs pr\u00e9tentions en instance d\u2019appel, il ne para\u00eet pas in\u00e9quitable de laisser \u00e0 leur charge l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des sommes qu\u2019elles ont d\u00e9pens\u00e9es et qui ne sont pas comprises dans les d\u00e9pens, de sorte que leurs demandes tendant \u00e0 la condamnation de l\u2019intim\u00e9e \u00e0 payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sont \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9es.<\/p>\n

Il ne para\u00eet pas in\u00e9quitable de laisser \u00e0 A.) les frais irr\u00e9p\u00e9tibles de l\u2019instance d\u2019appel, de sorte qu\u2019elle est \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS :<\/p>\n

La Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, le magistrat charg\u00e9 de la mise en \u00e9tat entendu en son rapport oral,<\/p>\n

d\u00e9clare l\u2019appel rececable ;<\/p>\n

rejette les moyens de nullit\u00e9 soulev\u00e9s par les soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e KOZA PROMOTION S\u00e0rl et IMMO NAM S\u00e0rl ;<\/p>\n

d\u00e9clare l\u2019appel partiellement fond\u00e9 ;<\/p>\n

r\u00e9formant :<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e KOZA PROMOTION S\u00e0rl et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e IMMO NAM S\u00e0rl in solidum \u00e0 payer \u00e0 A.) la somme de 24.000.- euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde ; confirme le jugement entrepris pour le surplus ;<\/p>\n

d\u00e9boute les parties de leurs demandes respectives en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel ;<\/p>\n

fait masse des frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel et les impose pour moiti\u00e9 \u00e0 charge des parties appelantes et pour moiti\u00e9 \u00e0 charge de la partie intim\u00e9e et en ordonne la distraction au profit de Ma\u00eetres Georges KRIEGER et Ersan \u00d6ZDEK, avocats qui la demandent, affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 31\/17 \u2013 VII \u2013 CIV Audience publique du 15 f\u00e9vrier deux mille dix -sept Num\u00e9ro 43473 du r\u00f4le. Composition: Marie-Laure MEYER, premier conseiller, pr\u00e9sident; Monique HENTGEN, premier conseiller; Marie-Paule BISDORFF, conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier. E n t r e : 1. 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