{"id":859290,"date":"2026-05-08T00:11:11","date_gmt":"2026-05-07T22:11:11","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-23-decembre-2015\/"},"modified":"2026-05-08T00:11:15","modified_gmt":"2026-05-07T22:11:15","slug":"cour-superieure-de-justice-23-decembre-2015","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-23-decembre-2015\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 23 d\u00e9cembre 2015"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du vingt-trois d\u00e9cembre deux mille quinze<\/p>\n

Num\u00e9ro 42534 du r\u00f4le Composition : Nico EDON, pr\u00e9sident de chambre, Christiane RECKINGER, premier conseiller, Christiane JUNCK, premier conseiller, Brigitte COLLING, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

A.), demeurant \u00e0 L -(…),<\/p>\n

appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 6 mai 2015,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Alain GROSS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) s.\u00e0r.l., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-(…), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du pr\u00e9dit exploit ENGEL,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre David GIABBANI, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

——————————-<\/p>\n

L A C O U R D ' A P P E L :<\/p>\n

Selon compromis de vente du 3 juillet 2013 dress\u00e9 sur papier \u00e0 ent\u00eate de la s.\u00e0r. l. SOC.1.) et sign\u00e9 par la venderesse et l\u2019acqu\u00e9reuse, A.) s\u2019est port\u00e9e acqu\u00e9reuse d\u2019un appartement, cave et garage dans un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 nomm\u00e9 \u00ab X.) \u00bb sis (…) pour le prix de 340.000 \u20ac. Ce compromis \u00e9tait soumis \u00e0 la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat par l\u2019acqu\u00e9reuse avant le 15 juillet 2013 et stipulait qu\u2019\u00ab en cas de r\u00e9siliation du pr\u00e9sent compromis par l\u2019une des parties, celle- ci devra payer \u00e0 l\u2019autre partie une indemnit\u00e9 de 10 % du prix de vente convenu, ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de 3% plus TVA \u00e0 SOC.1.) \u00bb.<\/p>\n

Le 28 novembre 2013, la s. \u00e0 r. l. SOC.1.) a donn\u00e9 assignation \u00e0 A.) pour la voir condamner au paiement de la somme de 11.730 \u20ac pour r\u00e9siliation fautive du compromis de vente du 3 juillet 2013.<\/p>\n

Par jugement du 17 f\u00e9vrier 2015, signifi\u00e9 le 27 mars 2015, le tribunal d\u00e9clara la demande fond\u00e9e et condamna A.) \u00e0 payer \u00e0 la demanderesse la somme de 11.730 euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 6 novembre 2013 jusqu\u2019\u00e0 solde ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 800 euros.<\/p>\n

Pour statuer ainsi, le tribunal a consid\u00e9r\u00e9 que la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) pouvait se pr\u00e9valoir valablement de la clause p\u00e9nale pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 8 du compromis de vente sign\u00e9 entre B.) et A.) en date du 3 juillet 2013 en raison de la stipulation pour autrui au sens de l\u2019article 1121 du code civil, y figurant \u00e0 son profit. Il a ensuite constat\u00e9 que le compromis de vente n\u2019\u00e9tait pas caduc et que A.) restait en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir qu\u2019elle avait effectu\u00e9 les d\u00e9marches n\u00e9cessaires pour obtenir le pr\u00eat, respectivement de prouver que ce financement lui a \u00e9t\u00e9 refus\u00e9 en date du 17 octobre 2013. Il en a d\u00e9duit que la r\u00e9siliation \u00e9tait due \u00e0 sa faute et qu\u2019elle devait d\u00e8s lors d\u00e9dommager la s. \u00e0 r. l. SOC.1.).<\/p>\n

Ce jugement fut entrepris par A.) selon exploit d\u2019huissier du 6 mai 2015. A l\u2019appui de son recours, l\u2019appelante fait valoir que la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) n\u2019\u00e9tant pas partie au contrat, elle n\u2019a pas qualit\u00e9 pour agir contre elle sur base de l\u2019article 8 du compromis de vente. Elle r\u00e9affirme ensuite qu\u2019elle s\u2019est vue notifier un refus de financement par sa banque en date du 17 octobre 2013 et qu\u2019ainsi la condition suspensive ne s\u2019est pas r\u00e9alis\u00e9e et le compromis est devenu caduc entre parties. Invoquant un arr\u00eat de la Cour d\u2019appel du 2 juillet 2008, par lequel il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 que l\u2019agent immobilier n\u2019a pas droit \u00e0 des dommages et int\u00e9r\u00eats en cas de r\u00e9siliation convenue entre parties, elle all\u00e8gue encore qu\u2019en tout \u00e9tat de cause et notamment en raison du fait que le vendeur ne s\u2019est plus manifest\u00e9 et ne lui a r\u00e9clam\u00e9 le moindre d\u00e9dommagement, la vente a \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9e d\u2019un commun accord entre parties. L\u2019appelante consid\u00e8re finalement que la clause p\u00e9nale est abusive et disproportionn\u00e9e et elle conclut, pour le cas o\u00f9 la demande en payement serait d\u00e9clar\u00e9e recevable et fond\u00e9e, \u00e0 ce que le montant du d\u00e9dommagement soit r\u00e9duit.<\/p>\n

La s. \u00e0 r. l. SOC.1.) conclut \u00e0 la confirmation de la d\u00e9cision entreprise. Elle affirme avoir qualit\u00e9 pour agir en vertu de la stipulation convenue \u00e0 son profit dans le compromis de vente conclu entre le vendeur et l\u2019acqu\u00e9reur. Elle plaide \u00e9galement que le compromis de vente est r\u00e9put\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 aux torts de A.) qui n\u2019aurait pas fait la moindre d\u00e9marche pour obtenir le financement n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019acquisition de l\u2019appartement.<\/p>\n

L\u2019appel a \u00e9t\u00e9 introduit dans les formes et d\u00e9lai de la loi, de sorte qu\u2019il est recevable.<\/p>\n

La Cour constate que la clause invoqu\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 SO C.1.) et figurant au compromis de vente conclu entre le vendeur et l\u2019acqu\u00e9reur, constitue, tel que l\u2019ont \u00e0 juste titre relev\u00e9 les juges de la premi\u00e8re instance, une stipulation pour autrui faite en sa faveur. C\u2019est d\u00e8s lors \u00e0 bon droit que la qualit\u00e9 pour agir lui a \u00e9t\u00e9 reconnue.<\/p>\n

Il y a, en effet, stipulation pour autrui au sens de l\u2019article 1121 du Code civil, lorsque la convention pass\u00e9e entre le stipulant et le promettant fait na\u00eetre un engagement du promettant envers le tiers b\u00e9n\u00e9ficiaire. Chacun des trois personnages impliqu\u00e9s dans l\u2019op\u00e9ration est appel\u00e9 \u00e0 manifester sa volont\u00e9, mais pas de la m\u00eame mani\u00e8re. Le stipulant et le promettant \u00e9changent leurs consentements pour former un contrat, le contrat originaire, qui va servir de support \u00e0 tout le reste. Quant au tiers b\u00e9n\u00e9ficiaire, il doit seulement accepter le b\u00e9n\u00e9fice de la stipulation. L\u2019acceptation ne fait pas v\u00e9ritablement du tiers une partie contractante. Elle n\u2019est m\u00eame pas n\u00e9cessaire pour lui faire acqu\u00e9rir son droit de cr\u00e9ance contre le promettant, car ce droit lui est acquis, d\u00e8s avant l\u2019acceptation, par le seul effet de la convention intervenue entre les deux parties. L\u2019acceptation peut \u00eatre tacite et r\u00e9sulter de ce que le tiers a commenc\u00e9 \u00e0 agir contre le promettant aux fins d\u2019ex\u00e9cution. Elle consolide le droit du tiers en ce qu\u2019elle rend une r\u00e9vocation par le stipulant impossible (Jean CARBONNIER, \u00ab Les biens, les obligations \u00bb, Droit civil, tome 2, \u00e9d. PUF, p. 2137 \u00e0 2139, n\u00b0 1040).<\/p>\n

En pr\u00e9voyant \u00e0 l\u2019article 8 du compromis de vente qu\u2019en cas de r\u00e9siliation de la vente par l\u2019une des parties, celle qui r\u00e9silie doit verser une p\u00e9nalit\u00e9 conventionnelle fix\u00e9e \u00e0 3% du prix de vente, major\u00e9e de la TVA en vigueur, \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.), le vendeur et l\u2019acqu\u00e9reur ont r\u00e9ciproquement fait promettre l\u2019un \u00e0 l\u2019autre le paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats en faveur de SOC.1.) en cas de r\u00e9siliation de la vente immobili\u00e8re. Il en d\u00e9coule qu\u2019il y a stipulation pour autrui au profit de cette soci\u00e9t\u00e9 au sens de l\u2019article 1121 du Code civil.<\/p>\n

En l\u2019occurrence, la clause p\u00e9nale se trouve ins\u00e9r\u00e9e dans le compromis de vente et a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e tant par le vendeur que par l\u2019acqu\u00e9reur. Elle pr\u00e9voit que celui qui est \u00e0 l'origine de l'\u00e9chec de l'op\u00e9ration pourra \u00eatre tenu \u00e0 indemniser l\u2019autre ainsi que l'agent immobilier.<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 juste titre que les juges de la premi\u00e8re instance ont retenu que dans la mesure o\u00f9 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) r\u00e9clame l\u2019application de cette clause p\u00e9nale, il lui incombe d\u2019\u00e9tablir que toutes les conditions n\u00e9cessaires en vue de son application sont r\u00e9unies.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) all\u00e8gue en l\u2019esp\u00e8ce que la vente a \u00e9chou\u00e9 par la faute de l\u2019acqu\u00e9reuse. Celle- ci n\u2019aurait fait aucune d\u00e9marche pour obtenir, end\u00e9ans le d\u00e9lai convenu, le financement n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019acquisition de l\u2019appartement et la convention serait ainsi, conform\u00e9ment aux termes de l\u2019article 2, alin\u00e9a 3, du compromis de vente, r\u00e9put\u00e9e r\u00e9sili\u00e9e \u00e0 ses torts.<\/p>\n

L\u2019article 2, alin\u00e9a 3 du compromis de vente stipule \u00ab si l\u2019acqu\u00e9reur n\u2019a pas fait les d\u00e9marches n\u00e9cessaires aupr\u00e8s de son organisme financier en temps opportun (huit jours ouvrables \u00e0 partir de la signature de la date du compromis) en vue de l\u2019obtention du financement et qu\u2019il s\u2019av\u00e8re qu\u2019il n\u2019obtient pas ce<\/p>\n

4 financement, la convention sera r\u00e9put\u00e9e r\u00e9sili\u00e9e unilat\u00e9ralement \u00e0 ses torts. Dans ce cas, le vendeur (\u2026) \u00bb.<\/p>\n

Il se d\u00e9gage de la lecture de cet article que la convention n\u2019est r\u00e9put\u00e9e r\u00e9sili\u00e9e unilat\u00e9ralement aux torts de l\u2019acqu\u00e9reur qu\u2019\u00e0 la condition qu\u2019il soit av\u00e9r\u00e9 qu\u2019il n\u2019a pas obtenu un financement parce qu\u2019il n\u2019a pas fait les diligences n\u00e9cessaires en temps opportun .<\/p>\n

Il incombe ainsi \u00e0 celui qui se pr\u00e9vaut de cette clause, soit en l\u2019esp\u00e8ce et compte tenu du fait que le vendeur n\u2019est pas partie au litige, \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.), d\u2019\u00e9tablir le manquement all\u00e9gu\u00e9 et il n\u2019incombe pas, tel que le soutient l\u2019intim\u00e9e et tel qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 retenu par le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9, \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reuse de prouver la r\u00e9alit\u00e9 de ses d\u00e9marches.<\/p>\n

Force est de constater qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) reste en d\u00e9faut de rapporter la preuve de ce que l\u2019acqu\u00e9reuse n\u2019a pas obtenu le financement parce qu\u2019elle n\u2019a pas fait les d\u00e9marches n\u00e9cessaires aupr\u00e8s de l\u2019organisme financier en temps opportun. Elle ne verse en effet la moindre pi\u00e8ce ou attestation testimoniale \u00e0 ce sujet et elle ne fait \u00e9tat d\u2019aucune autre faute imputable \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reuse, d\u2019o\u00f9 il se d\u00e9duit qu\u2019elle n\u2019a pas \u00e9tabli que la convention a \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9e aux torts de l\u2019acqu\u00e9reuse.<\/p>\n

Il en suit que sa demande en payement de dommages et int\u00e9r\u00eats fond\u00e9e sur l\u2019article 8 du compromis de vente doit \u00eatre rejet\u00e9e.<\/p>\n

La d\u00e9cision entreprise est \u00e0 r\u00e9former en ce sens.<\/p>\n

Comme aucune des parties n\u2019a justifi\u00e9, pour l\u2019instance d\u2019appel, de l\u2019iniquit\u00e9 requise, leurs demandes respectives en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sont \u00e0 rejeter.<\/p>\n

P A R C E S M O T I F S :<\/p>\n

la Cour d'appel, premi\u00e8re chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement entre parties, sur rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel en la forme ;<\/p>\n

le dit fond\u00e9 ;<\/p>\n

r\u00e9formant :<\/p>\n

dit non fond\u00e9es la demande en payement d\u2019une somme de 11.730 euros ainsi que la demande en payement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, introduites par la s. \u00e0 r. l. SOC.1.) ;<\/p>\n

rejette les demandes respectives des parties en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel ;<\/p>\n

condamne la s. \u00e0 r. l. SOC.1.) aux frais et d\u00e9pens des deux instances avec distraction au profit de Ma\u00eetre Alain GROSS, sur ses affirmations de droit.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat civil Audience publique du vingt-trois d\u00e9cembre deux mille quinze Num\u00e9ro 42534 du r\u00f4le Composition : Nico EDON, pr\u00e9sident de chambre, Christiane RECKINGER, premier conseiller, Christiane JUNCK, premier conseiller, Brigitte COLLING, greffier. 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