{"id":878200,"date":"2026-05-11T00:21:41","date_gmt":"2026-05-10T22:21:41","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-de-cassation-19-mars-2015-n-0319-3436\/"},"modified":"2026-05-11T00:21:44","modified_gmt":"2026-05-10T22:21:44","slug":"cour-de-cassation-19-mars-2015-n-0319-3436","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-de-cassation-19-mars-2015-n-0319-3436\/","title":{"rendered":"Cour de cassation, 19 mars 2015, n\u00b0 0319-3436"},"content":{"rendered":"
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\n

N\u00b0 22 \/ 15. du 19.3.2015.<\/p>\n

Num\u00e9ro 3436 du registre.<\/p>\n

Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, dix-neuf mars deux mille quinze.<\/p>\n

Composition:<\/p>\n

Georges SANTER, pr\u00e9sident de la Cour, Edm\u00e9e CONZEMIUS, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Ir\u00e8ne FOLSCHEID, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Romain LUDOVICY, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Elisabeth WEYRICH, conseiller \u00e0 la Cour d\u2019appel, Simone FLAMMANG, avocat g\u00e9n\u00e9ral, Viviane PROBST, greffier \u00e0 la Cour.<\/p>\n

Entre:<\/p>\n

A), demeurant \u00e0 (\u2026 ),<\/p>\n

demandeur en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Laurence LELEU, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude d e laquelle domicile est \u00e9lu,<\/p>\n

et:<\/p>\n

le Syndicat des copropri\u00e9taires de la R\u00e9sidence \u00ab B) \u00bb, sis \u00e0 ( \u2026), repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic actuellement en fonction, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC1) , anc. SOC2), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonction, immatricul\u00e9e au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s sous le num\u00e9ro (\u2026),<\/p>\n

d\u00e9fendeur en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Nicolas DECKER, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude duquel domicile est \u00e9lu.<\/p>\n

=======================================================<\/p>\n

2 LA COUR DE CASSATION :<\/p>\n

Vu l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 rendu le 3 avril 2014 sous le num\u00e9ro 36622 du r\u00f4le par la Cour d\u2019appel du Grand-Duch\u00e9 de Luxembourg, neuvi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le 24 juin 2014 par A) au Syndicat des copropri\u00e9taires de la R\u00e9sidence \u00ab B) \u00bb, d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour le 27 juin 2014 ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en r\u00e9ponse signifi\u00e9 le 12 ao\u00fbt 2014 par le Syndicat des copropri\u00e9taires de la R\u00e9sidence \u00ab B) \u00bb \u00e0 A), d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour le 21 ao\u00fbt 2014 ;<\/p>\n

Sur le rapport du co nseiller Edm\u00e9e CONZEMIUS et sur les conclusions de l\u2019avocat g\u00e9n\u00e9ral Serge WAGNER ;<\/p>\n

Sur les faits :<\/p>\n

Attendu, selon l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9, que le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg avait dit non fond\u00e9e la demande du demandeur en cassation tendant \u00e0 l\u2019annulation de deux assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales des copropri\u00e9taires de la R\u00e9sidence \u00ab B) \u00bb ; que, sur appel, la Cour d\u2019appel a confirm\u00e9 la d\u00e9cision entreprise ;<\/p>\n

Sur les premier et deuxi\u00e8me moyens de cassation pris ensemble :<\/p>\n

tir\u00e9s, le premier, \u00ab de la violation de la loi suite au refus des juges du fond d'appliquer en l'esp\u00e8ce pour les travaux dits d'assainissement et de leurs co\u00fbts, l'article 17 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis telle que modifi\u00e9e, texte de loi imp\u00e9ratif,<\/p>\n

En ce que la Cour d'appel \u00e9nonce – page 12 – point 9 que : << Suivant l'article 17 c) de la loi sur la copropri\u00e9t\u00e9, les travaux comportant transformation, addition ou am\u00e9lioration \u00e0 l'exception de ceux vis\u00e9s \u00e0 l'article 16 d) sont d\u00e9cid\u00e9s \u00e0 la majorit\u00e9 des membres qui repr\u00e9sentent au moins les trois quarts des voix (…) L'article 16 d) de la loi dispose que les d\u00e9cisions concernant les travaux de r\u00e9paration, de r\u00e9fection ou de remplacement qui comportent les travaux de r\u00e9paration, de r\u00e9fection ou de remplacement qui comportent une am\u00e9lioration ou une transformation d'\u00e9l\u00e9ments d'\u00e9quipements existants sont prises \u00e0 la majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires.<\/p>\n

La Cour rel\u00e8ve qu'au vu des d\u00e9veloppements des parties (…) les travaux suivants sont d\u00e9cid\u00e9s. La chaufferie au mazout est remplac\u00e9e par une chaudi\u00e8re \u00e0 gaz (…) Ces travaux sont entrepris pour remplacer les composants v\u00e9tustes et en fin de vie. Ils entra\u00eenent une am\u00e9lioration en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 et d'\u00e9conomie d'\u00e9nergie.<\/p>\n

3 Les parkings – 1 et -2, comprenant 27 et 26 emplacements de voitures, soit plus de 50 emplacements, seront \u00e9quip\u00e9s par des installations de protection par sprinkler.<\/p>\n

Les parkings et les locaux techniques seront \u00e9quip\u00e9s de ventilations.<\/p>\n

Les installations sanitaires (…) et les \u00e9quipements \u00e9lectriques seront renouvel\u00e9s et adapt\u00e9es.<\/p>\n

Les ascenseurs construits en 1970 (…) seront remplac\u00e9s par des ascenseurs d'un standard moderne. Des travaux dans l'int\u00e9r\u00eat d'une plus grande s\u00e9curit\u00e9 seront effectu\u00e9s (compartimentage incendie de diff\u00e9rentes parties de l'immeuble, installation de portes coupe-feu, modification des syst\u00e8mes de d\u00e9senfumage). Des travaux d'\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 et de r\u00e9fection de certaines fa\u00e7ades et d'une partie des balcons sont pr\u00e9vus (\u2026) Le faux-plafond ext\u00e9rieur au rez -de-chauss\u00e9e sera remplac\u00e9. >> pour d\u00e9cider, prenant les travaux dans leur globalit\u00e9 que << (…) que les travaux d\u00e9cid\u00e9s par le syndicat concernent des r\u00e9parations d'\u00e9l\u00e9ments existants (…) ou constituent des travaux de r\u00e9paration, de r\u00e9fection ou de remplacement qui comportent une am\u00e9lioration ou une transformation d'\u00e9l\u00e9ments d'\u00e9quipements existants (…) et confirmant la position des premiers juges que << (…) les travaux motiv\u00e9s par le souci d'adaptation aux standards actuels, notamment en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 ou d'\u00e9conomie d'\u00e9nergie, peuvent \u00eatre d\u00e9cid\u00e9s m\u00eame si les standards ne sont pas d\u00e9finis par des normes l\u00e9gales contraignantes. >> pour en conclure que << les travaux d\u00e9cid\u00e9s par le syndicat ne peuvent pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme travaux comportant transformation, addition ou am\u00e9lioration en dehors des conditions de l'article 16 d), qui seraient r\u00e9gis par les r\u00e8gles de majorit\u00e9 de l'article 17 de la loi. >>,<\/p>\n

Alors que, contrairement \u00e0 ce qui est d\u00e9cid\u00e9 par la Cour d'appel, les travaux concern\u00e9s sont bel et bien des travaux de transformation, addition ou am\u00e9lioration qui rentrent dans le cadre de l'article 17 de la loi pr\u00e9cit\u00e9 du 16 mai 1975, travaux qui se distinguent de ceux pr\u00e9vus par l'article 16 d) de cette m\u00eame loi par le fait qu'ils d\u00e9passent ces derniers qui sont, eux, rendus n\u00e9cessaires et impos\u00e9s par une r\u00e9glementation en vigueur pour des raisons de s\u00e9curit\u00e9, d'hygi\u00e8ne et de salubrit\u00e9.<\/p>\n

Qu'il est en effet manifeste en l'esp\u00e8ce que les travaux concern\u00e9s sont des travaux de transformation, d'addition ou encore d'am\u00e9lioration non justifi\u00e9s par des normes r\u00e9glementaires rendues obligatoires, fait par ailleurs express\u00e9ment reconnu par la Cour d' appel,<\/p>\n

Qu'en effet, et bien que le Syndicat des copropri\u00e9taires de la \u00abB) \u00bb a invoqu\u00e9 notamment, pour justifier les travaux concern\u00e9s, la loi du 10 juin 1999 relative aux \u00e9tablissements class\u00e9s ainsi que certaines r\u00e8gles ITM (ITM CL 501.1, CL 534.2 et CL 34.4), il s'av\u00e8re cependant qu'en r\u00e9alit\u00e9 aucun fondement l\u00e9gal ne trouve s'appliquer en l'esp\u00e8ce aux travaux concern\u00e9s, point par ailleurs reconnu par les deux juridictions du fond,<\/p>\n

Qu'en outre, l'immeuble \u00abB) \u00bb, construction des ann\u00e9es cinquante, n'a aucunement perdu de son standing initial, \u00e9l\u00e9ment qui aurait peut-\u00eatre pu justifier<\/p>\n

4 des travaux d'assainissement rentrant dans le champ d'application de l'article 16 d) de la susdite loi du 16 mai 1975.<\/p>\n

Que, par contre et au regard de l'article 17 de cette m\u00eame loi, le sens << transformation >> doit s'entendre de toute modernisation d'un \u00e9quipement qui, sans n\u00e9cessit\u00e9 voulue par une r\u00e9glementation sp\u00e9cifique, est remplac\u00e9 alors qu'il est cependant encore en \u00e9tat de fonctionner.<\/p>\n

Que le sens << addition >> s'entend de l'ajout d'\u00e9l\u00e9ments nouveaux d'\u00e9quipement non rendu n\u00e9cessaire par une r\u00e9glementation sp\u00e9cifique.<\/p>\n

Que le sens << am\u00e9lioration >> s'entend de l'am\u00e9nagement de locaux ou \u00e9quipements affect\u00e9s \u00e0 l'usage commun pour en permettre une meilleure utilisation et sans que cela ressorte d'une quelconque r\u00e9glementation sp\u00e9cifique.<\/p>\n

Qu'il est donc manifeste en l'esp\u00e8ce que les travaux concern\u00e9s (installation d'une nouvelle chaudi\u00e8re << \u00e0 condensation >> avec pour combustible le gaz ; cr\u00e9ation d'un syst\u00e8me d'extinction automatique – installation sprinkler – pour les parkings ; installation d'une nouvelle ventilation sp\u00e9cifique dans les parkings et dans les locaux techniques ; nouvelles installations sanitaires – \u00e9coulement des eaux pluviales en provenance des toitures terrasse et cours int\u00e9rieures remplac\u00e9s \/ installation d'une pompe sp\u00e9cifique pour les \u00e9coulements des eaux des parkings \/ protection incendie sp\u00e9cifiques sur les diff\u00e9rents niveaux des parkings \/ raccordements d'eau chaud et d'eau froide de chaque logement \/ mise en place d'un adoucisseur d'eau ; nouvelles installations \u00e9lectriques – installation d'un nouveau tableau compteurs – cr\u00e9ation dans un local technique \u00e9lectrique \/ nouveaux tableaux \u00e9lectriques secondaires aux \u00e9tages \/ changement de l'\u00e9clairage des cages d'escaliers et des parkings \/ installation d'un \u00e9clairage de s\u00e9curit\u00e9 \/ une installation de d\u00e9tection incendie automatique dans le parking ; changement complet de tous les ascenseurs de l'immeuble ; << diverses mises en conformit\u00e9 >> pour pr\u00e9tendument adapter le b\u00e2timent aux exigences des r\u00e8glements en vigueur. De quels r\u00e8glements parlent-ils ?) et leurs co\u00fbts devaient donc faire l'objet d'une acceptation par un vote \u00e0 la majorit\u00e9 de tous les copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant au moins les trois quarts des voix,<\/p>\n

Qu'il en est notamment ainsi et sans \u00eatre exhaustif de toute d\u00e9cision concernant la substitution d'\u00e9nergie \u00e0 une autre (remplacement de la chaudi\u00e8re au mazout par celle au gaz) ou encore celle pr\u00e9voyant le changement d'ascenseur et ce, alors que le pr\u00e9c\u00e9dent \u00e9tait en parfait \u00e9tat de fonctionnement, comme le constate l'huissier de justice Gilles HOFFMANN lors de sa visite des lieux du 23 avril 2009 ; qu'il en est de m\u00eame des nouvelles installations de protection par sprinkler ou encore des installations de porte coupe-feu ; des modifications des syst\u00e8mes de d\u00e9senfumage, nouvelles ventilations ; nouvelles installations sanitaires, nouveaux \u00e9quipements \u00e9lectriques et d'\u00e9clairage ; travaux qui, rappelons-le, ne sont en aucun cas rendus n\u00e9cessaires et impos\u00e9s par une quelconque r\u00e9glementation justifiant un vote \u00e0 la majorit\u00e9 de tous les copropri\u00e9taires tel que pr\u00e9vu par l'article 16 d) de la loi du 16 mai 1975.<\/p>\n

Qu'en statuant comme elle l'a fait, et en refusant de faire application de l'article 17 de la loi du 16 mai 1975 pr\u00e9cit\u00e9e, les juges d'appel ont permis de<\/p>\n

5 valider des d\u00e9cisions vot\u00e9es cependant ill\u00e9galement tant lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 23 septembre 2008 que lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 13 octobre 2008.<\/p>\n

Que leur arr\u00eat doit pour ces raisons encourir la cassation. \u00bb<\/p>\n

le deuxi\u00e8me, \u00ab de la violation de la loi suite au refus des juges du fond d'appliquer en l'esp\u00e8ce pour les travaux dits d'assainissement et de leurs co\u00fbts l'article 26 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis telle que modifi\u00e9e, texte de loi imp\u00e9ratif,<\/p>\n

En ce que les juges d'appel ont d\u00e9cid\u00e9 que – page 13, \u00a77 << les travaux d\u00e9cid\u00e9s ne peuvent pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme une am\u00e9lioration, tels l'adjonction d'\u00e9quipements nouveaux, l'am\u00e9nagement de locaux affect\u00e9s \u00e0 l'usage commun ou la cr\u00e9ation de tels locaux, au sens de l'article 26 de la loi. >>,<\/p>\n

Alors que, pour les raisons ci-avant expos\u00e9es au point V.1 PREMIER MOYEN, les travaux en question (local sprinkler, changement de la chaudi\u00e8re au mazout par celle au gaz, changement non n\u00e9cessaire de l'ascenseur qui n'\u00e9tait pas obsol\u00e8te, porte coupe-feu, modifications des syst\u00e8mes de d\u00e9senfumage, nouvelles ventilations, nouvelles installations sanitaires, nouveaux \u00e9quipements \u00e9lectriques et d'\u00e9clairage) rentrent cependant dans le champ d'application de l'article 26 de la loi du 16 mai 1975 pr\u00e9cit\u00e9e, travaux n\u00e9cessitant pour \u00eatre accept\u00e9s un vote \u00e0 la majorit\u00e9 d'au moins les 3\/4 de tous les copropri\u00e9taires.<\/p>\n

Qu'en statuant comme elle l'a fait et en refusant de faire application de l'article 26 de la loi du 16 mai 1975 pr\u00e9cit\u00e9e, les juges d'appel ont permis de valider des d\u00e9cisions concernant des travaux d'assainissement et de leurs co\u00fbts vot\u00e9es ill\u00e9galement tant lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 23 septembre 2008 que lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 13 octobre 2008.<\/p>\n

Que leur arr\u00eat doit pour ces raisons encourir la cassation. \u00bb<\/p>\n

Mais attendu que, sous le couvert de la violation des articles 17 et 26 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis, les moyens ne tendent qu\u2019\u00e0 remettre en cause l\u2019appr\u00e9ciation souveraine par l es juges du fond de la qualification des travaux envisag\u00e9s ;<\/p>\n

Que les moyens ne sauraient \u00eatre accueillis ;<\/p>\n

Sur le troisi\u00e8me moyen de cassation :<\/p>\n

tir\u00e9 \u00ab de la violation de la loi suite \u00e0 la fausse application par les juges d'appel de l'article 16 d) de la loi 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis telle que modifi\u00e9e lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire du 13 octobre 2008,<\/p>\n

En ce que la Cour d'appel a d\u00e9cid\u00e9 – page 13, \u00a75 que << La Cour retient que les travaux motiv\u00e9s par le souci d'adaptation aux standards actuels, notamment<\/p>\n

6 en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 ou d'\u00e9conomie d'\u00e9nergie, peuvent \u00eatre d\u00e9cid\u00e9s m\u00eame si les standards ne sont pas d\u00e9finis par des normes l\u00e9gales contraignantes. >> afin de consid\u00e9rer que les travaux et leurs co\u00fbts avaient finalement \u00e9t\u00e9 valablement vot\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 l'article 16 d) de la loi pr\u00e9cit\u00e9 de 1975 lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire du 13 octobre 2008.<\/p>\n

Alors que le crit\u00e8re pr\u00e9dominant permettant de distinguer les travaux pr\u00e9vus par l'article 16 d) de ceux pr\u00e9vus par l'article 17 de la loi de 1975 est la finalit\u00e9 des travaux entrepris : dans le cas de l'article 16 d), il s'agit de travaux utiles et rendus n\u00e9cessaires par des normes r\u00e9glementaires en vue du maintien en bon \u00e9tat des \u00e9quipements alors que dans le cas de l'article 17, il s'agit de travaux utiles mais non n\u00e9cessaires, comme en l'esp\u00e8ce, alors que les travaux en question ne sont rendus obligatoires par aucune norme obligatoire, le standing initial de l'immeuble en l'esp\u00e8ce n'\u00e9tant par ailleurs en aucun cas affect\u00e9.<\/p>\n

Qu'en l'esp\u00e8ce, ces travaux, ne concernant pas la r\u00e9novation d'\u00e9quipements existants mais bien des adjonctions d'\u00e9quipements nouveaux, ne se justifiaient aucunement par des dispositions l\u00e9gales les rendant n\u00e9cessaires et ce, bien que le Syndicat des copropri\u00e9taires a tent\u00e9 de le faire croire d\u00e8s le d\u00e9part.<\/p>\n

Qu'ainsi, pour tous travaux comportant des adjonctions nouvelles ou encore la cr\u00e9ation de nouveaux \u00e9quipements, comme en l'esp\u00e8ce, ceux-ci doivent \u00eatre adopt\u00e9s par un vote \u00e0 la majorit\u00e9 de tous les copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant au minimum les 3\/4 des voix.<\/p>\n

Qu'en statuant comme elle l'a fait et en faisant une fausse application de l'article 16 d) de la loi du 16 mai 1975 pr\u00e9cit\u00e9e, les juges d'appel ont permis de valider des d\u00e9cisions concernant des travaux d'assainissement et de leurs co\u00fbts vot\u00e9es ill\u00e9galement tant lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 23 septembre 2008 que lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 13 octobre 2008.<\/p>\n

Que leur arr\u00eat doit pour ces raisons encourir la cassation. \u00bb<\/p>\n

Mais attendu que le moyen proc\u00e8de d\u2019une mauvaise lecture de l\u2019article 16 d) de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis qui ne limite pas l\u2019ex\u00e9cution de travaux de r\u00e9paration, de r\u00e9fection ou de remplacement aux seuls travaux rendus n\u00e9cessaires par des normes r\u00e9glementaires ;<\/p>\n

Que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9 ;<\/p>\n

Sur le quatri\u00e8me moyen de cassation :<\/p>\n

tir\u00e9 \u00ab de la violation de la loi, en l'esp\u00e8ce de la mauvaise interpr\u00e9tation par les juges du fond de l'article 16, ali\u00e9na 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis telle que modifi\u00e9e concernant les mandats et leurs dur\u00e9es du conseil syndical ; du syndic ainsi que concernant le vote des travaux dits d'assainissement et leurs budgets.<\/p>\n

7 En ce que la Cour d'appel a consid\u00e9r\u00e9 que, tant en ce qui concerne le renouvellement du mandat du conseil syndical et de sa dur\u00e9e ; le renouvellement du mandat du syndic et de sa dur\u00e9e qu'en ce qui concerne le vote des travaux dits d'assainissements et de leur budget, ces d\u00e9cisions avaient \u00e9t\u00e9 valablement d\u00e9cid\u00e9es, conform\u00e9ment \u00e0 l'article 16 c) et 16 d) de la loi du 16 mai 1975 pr\u00e9cit\u00e9e lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 13 octobre 2008, l'alin\u00e9a 2 du susdit article 16 \u00e9tant \u00e0 interpr\u00e9ter en ce sens qu'au cas o\u00f9 une majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires ne s'est pas prononc\u00e9e lors d'une premi\u00e8re assembl\u00e9e, la d\u00e9cision peut \u00eatre prise lors d'une deuxi\u00e8me assembl\u00e9e \u00e0 la majorit\u00e9 simple des voix des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s et ce, ind\u00e9pendamment du fait ou non que les copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 la premi\u00e8re assembl\u00e9e n'auraient pas repr\u00e9sent\u00e9 plus de la moiti\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires, l'interpr\u00e9tation propos\u00e9e par A) n'\u00e9tant pas conforme \u00e0 la disposition l\u00e9gale, ce texte n'exigeant pas de quorum de pr\u00e9sence.<\/p>\n

Alors que, la possibilit\u00e9 que les d\u00e9cisions pr\u00e9cit\u00e9es puissent \u00eatre vot\u00e9es lors d'une deuxi\u00e8me assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale par une majorit\u00e9 simple des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s, n'est logiquement ouverte que si la majorit\u00e9 des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s n'\u00e9tait pas pr\u00e9sente lors de la premi\u00e8re assembl\u00e9e du 23 septembre 2008 de sorte qu'un vote \u00e0 la majorit\u00e9 absolue serait tout bonnement impossible lors de la premi\u00e8re assembl\u00e9e, ce qui justifierait la convocation de la seconde et un vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s, ce qui n'\u00e9tait pas le cas en l'esp\u00e8ce, la majorit\u00e9 \u00e9tant pr\u00e9sente ou repr\u00e9sent\u00e9e lors de la premi\u00e8re assembl\u00e9e, les d\u00e9cisions concern\u00e9es pouvant \u00eatre valablement vot\u00e9es pour ou contre.<\/p>\n

Que ce n'est donc que dans le cas o\u00f9 la premi\u00e8re assembl\u00e9e n'a pu prendre une d\u00e9cision, faute de r\u00e9unir la majorit\u00e9 absolue (p.ex moins de 501 voix sur 1000), qu'il peut \u00eatre proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la r\u00e9union d'une seconde assembl\u00e9e o\u00f9 le vote se fera \u00e0 la majorit\u00e9 simple des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s.<\/p>\n

Que la possibilit\u00e9 d'une seconde d\u00e9lib\u00e9ration n'existe que, si la d\u00e9cision \u00e0 la majorit\u00e9 absolue de tous les copropri\u00e9taires lors de la premi\u00e8re assembl\u00e9e n'a pas pu \u00eatre prise, pour ou contre, en raison de l'absence au moment du vote de plus de la moiti\u00e9 des voix d\u00e9tenues par l'ensemble des copropri\u00e9taires lors de la premi\u00e8re assembl\u00e9e (cf. << Copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis et ventes d'immeubles \u00e0 construire >> M. Elter et F. Schockweiler – Edition 1978, page 393, n\u00b0 521 et 522, concernant la m\u00e9thode de calcul de la majorit\u00e9 des d\u00e9cisions \u00e0 prendre \u00e0 la majorit\u00e9 absolue et le principe de la seconde assembl\u00e9e et de sa majorit\u00e9 relative qui, reprenant les termes m\u00eames de l'article 16 de la loi de 1975, \u00e9nonce express\u00e9ment que les d\u00e9cisions vis\u00e9es \u00e0 l'article 16 de la loi de 1975 ne sont adopt\u00e9es que si elles r\u00e9unissent l'approbation de plus de la moiti\u00e9 de l'ensemble des voix appartenant \u00e0 l'ensemble des membres (soit 501 milli\u00e8mes), exigence de majorit\u00e9 qui impose donc un quorum de pr\u00e9sence \u00e0 l'assembl\u00e9e.)<\/p>\n

Que la deuxi\u00e8me assembl\u00e9e n'est donc pr\u00e9vue que dans le but de rem\u00e9dier \u00e0 une paralysie de la copropri\u00e9t\u00e9 suite \u00e0 l'absent\u00e9isme de certains copropri\u00e9taires.<\/p>\n

Que, si la premi\u00e8re assembl\u00e9e \u00e9tait en nombre, et donc si elle r\u00e9unissait plus de la moiti\u00e9 de l'ensemble des voix admises \u00e0 prendre part au vote mais que la<\/p>\n

8 r\u00e9solution n'a pas \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e alors qu'elle n'a recueilli qu'une majorit\u00e9 relative (comme en l'esp\u00e8ce), une seconde assembl\u00e9e n'a pas \u00e0 \u00eatre convoqu\u00e9e avec le m\u00eame ordre du jour pour statuer \u00e0 la majorit\u00e9 relative, cette facult\u00e9 \u00e9tant subordonn\u00e9e \u00e0 la condition que la premi\u00e8re assembl\u00e9e n'ait pas r\u00e9uni un nombre de copropri\u00e9taires disposant de la majorit\u00e9 absolue des voix, position logique par ailleurs largement soutenue par la doctrine et la jurisprudence fran\u00e7aises actuelles qui disposent d'un texte de loi en tout point similaire \u00e0 celui de l'article 16 d) de la loi luxembourgeoise de 1975 (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) en la mati\u00e8re (voir JCN Civil – version 2\/2005 – pages 7 \u00e0 10 dont le num\u00e9ro 286 page 8).<\/p>\n

Que par cons\u00e9quent, l'interpr\u00e9tation faite par la Cour d'appel ne peut raisonnablement \u00eatre suivie, celle-ci ouvrant tout simplement la porte \u00e0 toutes sortes d'abus alors qu'il suffirait, \u00e0 la suivre, que, si une d\u00e9cision n'a pas pu \u00eatre prise en raison du nombre de votes contre lors d'une premi\u00e8re assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale o\u00f9 la majorit\u00e9 est cependant bel et bien repr\u00e9sent\u00e9e, de convoquer une deuxi\u00e8me assembl\u00e9e pour que, lors de celle-ci, la d\u00e9cision soit finalement prise, les r\u00e8gles de quorum et de vote \u00e9tant simplifi\u00e9es …<\/p>\n

Qu'en statuant tel qu'elle l'a fait et en d\u00e9clarant non fond\u00e9 l'appel du demandeur en cassation, la Cour d'appel – par une fausse interpr\u00e9tation de l'alin\u00e9a 2 de l'article 16 de la loi de 1975 pr\u00e9cit\u00e9e – a confirm\u00e9 la validation de d\u00e9cisions de la deuxi\u00e8me assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 13 octobre 2008 concernant tant le renouvellement des mandats du conseil syndical et du syndic que les travaux dits d'assainissement, dont la nature et leurs co\u00fbts – vot\u00e9s pourtant ill\u00e9galement \u00e0 la majorit\u00e9 simple des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire du 23 septembre 2008, et ce, au lieu d'annuler ces d\u00e9cisions, les votes de la deuxi\u00e8me assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 13 octobre 2008 ne pouvant pas l\u00e9galement se substituer \u00e0 ceux de celle du 23 septembre 2008.<\/p>\n

Qu'il appartenait ensuite aux copropri\u00e9taires de nommer ult\u00e9rieurement en nouvelle assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale d'autres membres au sein du conseil syndical nouvellement propos\u00e9s ; d'autres membres au sein du syndic nouvellement propos\u00e9s ; et pour terminer, d'autres travaux ou non pour d'autres montants.<\/p>\n

Que, pour ces raisons, l'arr\u00eat entrepris doit \u00eatre cass\u00e9 par Votre Cour pour avoir fait en l'esp\u00e8ce une fausse interpr\u00e9tation de l'article 16, paragraphe 2 de la loi 1975 pr\u00e9cit\u00e9e. \u00bb<\/p>\n

Mais attendu qu\u2019en d\u00e9cidant \u00ab La Cour retient qu\u2019au vu de l\u2019article 16, alin\u00e9a 1, de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975 sur le statut de la copropri\u00e9t\u00e9, les membres du conseil syndical et le syndic sont d\u00e9sign\u00e9s \u00e0 la majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires.<\/p>\n

Suivant l\u2019article 16, alin\u00e9a 2, \u00e0 d\u00e9faut de d\u00e9cision prise dans ces conditions de majorit\u00e9, une nouvelle assembl\u00e9e statue \u00e0 la majorit\u00e9 des voix des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s, donc \u00e0 une majorit\u00e9 simple.<\/p>\n

L\u2019alin\u00e9a 2 de l\u2019article 16 est \u00e0 interpr\u00e9ter en ce sens qu\u2019au cas o\u00f9 une majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires ne s\u2019est pas prononc\u00e9e pour la<\/p>\n

9 d\u00e9signation des membres du conseil syndical et du syndic, la d\u00e9cision peut \u00eatre prise lors d\u2019une deuxi\u00e8me assembl\u00e9e \u00e0 la majorit\u00e9 des voix des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s. Seule la majorit\u00e9 des voix requise dans les deux assembl\u00e9es est vis\u00e9e.<\/p>\n

La deuxi\u00e8me assembl\u00e9e aura lieu au cas o\u00f9 une d\u00e9cision n\u2019aura pas \u00e9t\u00e9 prise \u00e0 la majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires.<\/p>\n

L\u2019article 16 ne pr\u00e9cise pas qu\u2019une deuxi\u00e8me assembl\u00e9e aura lieu au cas o\u00f9 les copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 la premi\u00e8re assembl\u00e9e n\u2019auraient pas repr\u00e9sent\u00e9 plus de la moiti\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires.<\/p>\n

L\u2019interpr\u00e9tation propos\u00e9e par A) n\u2019est pas conforme \u00e0 la disposition l\u00e9gale \u00bb les juges du fond ont correctement appliqu\u00e9 la loi ;<\/p>\n

Que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9 ;<\/p>\n

Sur le cinqui\u00e8me moyen de cassation : tir\u00e9 \u00ab de la violation de la loi suite \u00e0 une mauvaise interpr\u00e9tation par les juges du fond de l'article 16 d) de la loi de 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis telle que modifi\u00e9e lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire du 13 octobre 2008 concernant les travaux dits d'assainissement et de leurs co\u00fbts et ce, apr\u00e8s avoir fait une fausse interpr\u00e9tation de l'article 16, ali\u00e9na 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis telle que modifi\u00e9e,<\/p>\n

En ce que la Cour d'appel a d\u00e9cid\u00e9 que lors de l'assembl\u00e9e du 13 octobre 2008, les copropri\u00e9taires avaient confirm\u00e9 le projet de travaux d'assainissement et approuv\u00e9 le budget de ces travaux \u00e0 hauteur de 1.600.000.- Euros par le vote favorable de 36 copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant 576,20 milli\u00e8mes conform\u00e9ment \u00e0 l'article 16 d) de la loi de 1975 pr\u00e9cit\u00e9e, le tout en consid\u00e9rant que l'article 16, ali\u00e9na 2 de cette m\u00eame loi est \u00e0 interpr\u00e9ter en ce sens qu'au cas o\u00f9 une majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires ne s'est pas prononc\u00e9e lors d'une premi\u00e8re assembl\u00e9e, la d\u00e9cision peut \u00eatre prise lors d'une deuxi\u00e8me assembl\u00e9e \u00e0 la majorit\u00e9 simple des voix des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s et ce, ind\u00e9pendamment du fait ou non que les copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 la premi\u00e8re assembl\u00e9e n'auraient pas repr\u00e9sent\u00e9 plus de la moiti\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires, l'interpr\u00e9tation propos\u00e9e par A) n'\u00e9tant pas conforme \u00e0 la disposition l\u00e9gale, ce texte n'exigeant pas de quorum de pr\u00e9sence.<\/p>\n

Alors qu'il n'y a jamais eu de nouveau vote sur la nature des travaux et leurs co\u00fbts lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 13 octobre 2008 conform\u00e9ment \u00e0 l'article 16 d) de la loi de 1975 pr\u00e9cit\u00e9e mais bel et bien confirmation par les copropri\u00e9taires que les travaux et leurs co\u00fbts avaient bel et bien valablement \u00e9t\u00e9 vot\u00e9s \u00e0 la majorit\u00e9 simple de l'article 15 de la loi du 16 mai 1975 pr\u00e9cit\u00e9e lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire du 23 septembre 2008.<\/p>\n

Que, concernant l'alin\u00e9a 2 de l'article 16 de la loi du 16 mai 1975 ; et comme d\u00e9velopp\u00e9 ci-dessus, la deuxi\u00e8me assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale n'avait pas \u00e0 avoir<\/p>\n

10 lieu sur la question des travaux alors que la possibilit\u00e9 d'une seconde d\u00e9lib\u00e9ration n'existe que, si la d\u00e9cision \u00e0 la majorit\u00e9 absolue de tous les copropri\u00e9taires lors de la premi\u00e8re assembl\u00e9e n'a pas pu \u00eatre prise, pour ou contre, en raison de l'absence au moment du vote de plus de la moiti\u00e9 des voix d\u00e9tenues par l'ensemble des copropri\u00e9taires, la deuxi\u00e8me assembl\u00e9e n'\u00e9tant pr\u00e9vue que dans le but de rem\u00e9dier \u00e0 une paralysie de la copropri\u00e9t\u00e9 suite \u00e0 l'absent\u00e9isme de certains copropri\u00e9taires.<\/p>\n

Qu'en statuant tel qu'elle l'a fait, par une fausse interpr\u00e9tation de l'alin\u00e9a 2 de l'article 16 et de son point d), la Cour d'appel a valid\u00e9 des d\u00e9cisions qui ont \u00e9t\u00e9 cependant vot\u00e9es ill\u00e9galement lors de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire du 23 septembre 2008 par une majorit\u00e9 simple des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s.<\/p>\n

Que leur arr\u00eat doit pour ces raisons encourir la cassation.<\/p>\n

Attendu qu'au vu des d\u00e9veloppements ci-dessus d\u00e9velopp\u00e9s, et alors qu'il est manifeste que l'arr\u00eat entrepris porte grief au demandeur en cassation, il est demand\u00e9 \u00e0 Votre Cour de le casser et de l'annuler dans les dispositions attaqu\u00e9es. \u00bb<\/p>\n

Mais attendu que les juges du fond ont retenu :<\/p>\n

\u00ab A) soutient que l\u2019assembl\u00e9e du 13 octobre 2008 n\u2019aurait pas pris une nouvelle d\u00e9cision quant aux travaux d\u2019assainissement.<\/p>\n

Il est exact qu\u2019en page 1 du proc\u00e8s-verbal le point 9 relatif aux travaux fait l\u2019objet d\u2019un compte-rendu : il y est fait mention de ce qu\u2019A) consid\u00e8re que les travaux d\u2019assainissement projet\u00e9s seraient r\u00e9gis par l\u2019article 17 c) de la loi sur le statut de la copropri\u00e9t\u00e9 et devraient \u00eatre d\u00e9cid\u00e9s par au moins trois quarts des voix. Les autres copropri\u00e9taires consid\u00e8rent que les travaux de remise en conformit\u00e9 du b\u00e2timent seraient soumis \u00e0 la majorit\u00e9 simple.<\/p>\n

Suivant ce point du compte-rendu, les travaux d\u2019assainissement font \u00e0 nouveau l\u2019objet des explications donn\u00e9es le 23 septembre 2008.<\/p>\n

La Cour constate qu\u2019au vu des points 9 et 10 inscrits \u00e0 la page 3 du proc\u00e8s- verbal, dont le libell\u00e9 n\u2019est pas remis en cause, repris ci-avant, les travaux d\u2019assainissement et le budget aff\u00e9rent ont fait l\u2019objet d\u2019une d\u00e9cision lors de l\u2019assembl\u00e9e du 13 octobre 2008.<\/p>\n

En effet, la confirmation des travaux et l\u2019approbation du budget constituent des d\u00e9cisions. L\u2019indication du nombre de copropri\u00e9taires qui ont vot\u00e9 pour ces travaux et le budget, ainsi que du nombre de milli\u00e8mes qu\u2019ils repr\u00e9sentent, confirme qu\u2019il y a eu d\u00e9cision. Il est m\u00eame pr\u00e9cis\u00e9 qu\u2019A) ayant 244 milli\u00e8mes a vot\u00e9 contre ces travaux et le budget aff\u00e9rent (\u00ab Monsieur A) votant contre \u00bb).<\/p>\n

Contrairement aux affirmations d\u2019A), les travaux d\u2019assainissement et le budget des travaux ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9s le 13 octobre 2008. Ils ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9s par 36<\/p>\n

11 copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant 576,20 milli\u00e8mes. Deux copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant 257,35 milli\u00e8mes ont vot\u00e9 contre.<\/p>\n

La Cour retient aussi que le conseil syndical a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9 lors de l\u2019assembl\u00e9e du 13 octobre par 37 copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant 589,55 milli\u00e8mes. A) a vot\u00e9 contre.<\/p>\n

Le syndic a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9 lors de cette assembl\u00e9e par 36 copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant 576,20 milli\u00e8mes. A) a vot\u00e9 contre. Un copropri\u00e9taire ayant 13,35 milli\u00e8mes s\u2019est abstenu.<\/p>\n

Les quatre d\u00e9cisions de l\u2019assembl\u00e9e du 13 octobre 2008 qui sont critiqu\u00e9es ont donc \u00e9t\u00e9 prises par 589,55 milli\u00e8mes en ce qui concerne la d\u00e9signation des membres du conseil syndical et par 576,20 milli\u00e8mes en ce qui concerne la d\u00e9signation du syndic, les travaux d\u2019assainissement et le budget de ces travaux.<\/p>\n

Ces quatre d\u00e9cisions ont \u00e9t\u00e9 prises le 13 octobre 2008 \u00e0 la majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires \u00bb ;<\/p>\n

Qu\u2019en se d\u00e9terminant ainsi, ils ont fait une correcte application de la loi ;<\/p>\n

Que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9 ;<\/p>\n

Sur l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure :<\/p>\n

Attendu qu\u2019il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge du d\u00e9fendeur en cassation l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des frais expos\u00e9s en instance de cassation et non compris dans les d\u00e9pens ; que la Cour de cassation fixe l\u2019indemnit\u00e9 \u00e0 lui allouer \u00e0 la somme r\u00e9clam\u00e9e de 2.000. – euros ;<\/p>\n

Par ces motifs,<\/p>\n

rejette le pourvoi ;<\/p>\n

condamne le demandeur en cassation \u00e0 payer au d\u00e9fendeur en cassation une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000.- euros ;<\/p>\n

condamne le demandeur en cassation aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Monsieur le pr\u00e9sident Georges SANTER, en pr\u00e9sence de Madame Simone FLAMMANG, avocat g\u00e9n\u00e9ral, et de M adame Viviane PROBST, greffier \u00e0 la Cour.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

N\u00b0 22 \/ 15. du 19.3.2015. Num\u00e9ro 3436 du registre. Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, dix-neuf mars deux mille quinze. Composition: Georges SANTER, pr\u00e9sident de la Cour, Edm\u00e9e CONZEMIUS, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Ir\u00e8ne\u2026<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[8418],"kji_court":[8423],"kji_chamber":[],"kji_year":[78562],"kji_subject":[7724],"kji_keyword":[8424],"kji_language":[7733],"class_list":["post-878200","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-luxembourg","kji_court-cour-de-cassation","kji_year-78562","kji_subject-civil","kji_keyword-cassation","kji_language-francais"],"yoast_head":"\nCour de cassation, 19 mars 2015, n\u00b0 0319-3436 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/jurisprudences\/cour-de-cassation-19-mars-2015-n-0319-3436\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"zh_CN\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Cour de cassation, 19 mars 2015, n\u00b0 0319-3436\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"N\u00b0 22 \/ 15. du 19.3.2015. 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