{"id":818097,"date":"2026-05-02T19:49:17","date_gmt":"2026-05-02T17:49:17","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/delai-retractation-compromis-vente-10-jours-conditions-pieges\/"},"modified":"2026-05-02T19:49:17","modified_gmt":"2026-05-02T17:49:17","slug":"delai-retractation-compromis-vente-10-jours-conditions-pieges","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/delai-retractation-compromis-vente-10-jours-conditions-pieges\/","title":{"rendered":"D\u00e9lai de r\u00e9tractation apr\u00e8s un compromis de vente : 10 jours, conditions et pi\u00e8ges"},"content":{"rendered":"

Chaque ann\u00e9e, des milliers d’acqu\u00e9reurs immobiliers d\u00e9couvrent, souvent trop tard, que le d\u00e9lai de r\u00e9tractation de dix jours ne s’applique pas de la m\u00eame mani\u00e8re selon la nature du contrat pr\u00e9liminaire sign\u00e9. La Cour de cassation a r\u00e9cemment pr\u00e9cis\u00e9 que les articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et 641 du code de proc\u00e9dure civile expriment la m\u00eame r\u00e8gle de calcul des d\u00e9lais, sans effet cumulatif. Cette clarification souligne l’importance de comprendre exactement quand court le d\u00e9lai et comment l’exercer valablement. Le compromis de vente, contrat synallagmatique qui lie r\u00e9ciproquement vendeur et acqu\u00e9reur, est souvent confondu avec la promesse unilat\u00e9rale de vente. Cette confusion peut co\u00fbter cher \u00e0 l’acqu\u00e9reur qui croit disposer d’une marge de man\u0153uvre plus large que la loi ne le pr\u00e9voit. Le pr\u00e9sent article expose les r\u00e8gles applicables au droit de r\u00e9tractation de l’acqu\u00e9reur non professionnel, le calcul du d\u00e9lai de dix jours, les modalit\u00e9s d’exercice et les cons\u00e9quences d’une r\u00e9tractation hors d\u00e9lai.<\/p>\n

Le d\u00e9lai de r\u00e9tractation de dix jours s’applique au compromis de vente<\/h2>\n

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation pr\u00e9voit un d\u00e9lai de r\u00e9tractation pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble \u00e0 usage d’habitation. L’acqu\u00e9reur non professionnel peut se r\u00e9tracter dans un d\u00e9lai de dix jours. Ce d\u00e9lai court \u00e0 compter du lendemain de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre lui notifiant l’acte. L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : \u00ab Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble \u00e0 usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation \u00e0 l’attribution en jouissance ou en propri\u00e9t\u00e9 d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles \u00e0 construire ou de location-accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, l’acqu\u00e9reur non professionnel peut se r\u00e9tracter dans un d\u00e9lai de dix jours \u00e0 compter du lendemain de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre lui notifiant l’acte \u00bb (texte officiel<\/a>).<\/p>\n

Le l\u00e9gislateur a pr\u00e9vu une r\u00e8gle sp\u00e9cifique lorsque le contrat d\u00e9finitif est pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 d’un contrat pr\u00e9liminaire. Dans ce cas, les dispositions relatives au d\u00e9lai de r\u00e9tractation ne s’appliquent qu’au contrat pr\u00e9liminaire ou \u00e0 la promesse. Ainsi, lorsqu’un compromis de vente est sign\u00e9, c’est ce contrat pr\u00e9liminaire qui ouvre le droit de r\u00e9tractation. L’acqu\u00e9reur ne dispose pas d’un second d\u00e9lai lors de la signature de l’acte authentique. L’article L. 271-1 pr\u00e9cise en effet : \u00ab Lorsque le contrat constatant ou r\u00e9alisant la convention est pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 d’un contrat pr\u00e9liminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilat\u00e9rale, les dispositions figurant aux trois alin\u00e9as pr\u00e9c\u00e9dents ne s’appliquent qu’\u00e0 ce contrat ou \u00e0 cette promesse \u00bb.<\/p>\n

Cette r\u00e8gle vise \u00e0 prot\u00e9ger l’acqu\u00e9reur d\u00e8s la phase pr\u00e9contractuelle. Le compromis de vente, en tant que promesse synallagmatique, engage les parties d\u00e8s sa signature. L’acqu\u00e9reur dispose donc d’un d\u00e9lai de r\u00e9flexion imm\u00e9diat, mais unique.<\/p>\n

Calcul du d\u00e9lai : dix jours francs ou jours ouvr\u00e9s<\/h2>\n

Le calcul du d\u00e9lai de r\u00e9tractation suscite de nombreuses interrogations. La Cour de cassation a apport\u00e9 une r\u00e9ponse claire sur ce point. Les articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et 641, alin\u00e9a 1er, du code de proc\u00e9dure civile expriment la m\u00eame r\u00e8gle. Leurs effets ne se cumulent pas. Cass. 3e civ., 19 d\u00e9cembre 2024, n\u00b0 23-12.652 (publi\u00e9 au Bulletin) a ainsi jug\u00e9 que \u00ab les articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, selon lequel l’acqu\u00e9reur non professionnel peut se r\u00e9tracter dans un d\u00e9lai de dix jours \u00e0 compter du lendemain de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre lui notifiant l’acte, et 641, alin\u00e9a 1er, du code de proc\u00e9dure civile, suivant lequel lorsqu’un d\u00e9lai est exprim\u00e9 en jours, celui de l’acte, de l’\u00e9v\u00e9nement, de la d\u00e9cision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas, expriment la m\u00eame r\u00e8gle, de sorte que leurs effets ne se cumulent pas \u00bb (d\u00e9cision<\/a>).<\/p>\n

L’article 641 du code de proc\u00e9dure civile dispose : \u00ab Lorsqu’un d\u00e9lai est exprim\u00e9 en jours, celui de l’acte, de l’\u00e9v\u00e9nement, de la d\u00e9cision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas \u00bb (texte officiel<\/a>). Par cons\u00e9quent, le jour de la notification du compromis ne compte pas dans le d\u00e9lai. Le d\u00e9lai de dix jours court \u00e0 partir du lendemain. Il s’agit de dix jours francs, et non de dix jours ouvr\u00e9s. Le d\u00e9lai expire donc le dixi\u00e8me jour suivant la notification, m\u00eame si ce jour est un samedi, un dimanche ou un jour f\u00e9ri\u00e9.<\/p>\n

Le point de d\u00e9part du d\u00e9lai est crucial. Il correspond au lendemain de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre recommand\u00e9e notifiant l’acte. Si l’acte est remis directement \u00e0 l’acqu\u00e9reur par un professionnel mandat\u00e9, le d\u00e9lai court \u00e0 compter du lendemain de la remise. Cette remise doit \u00eatre attest\u00e9e selon des modalit\u00e9s fix\u00e9es par d\u00e9cret.<\/p>\n

Modalit\u00e9s d’exercice du droit de r\u00e9tractation<\/h2>\n

La facult\u00e9 de r\u00e9tractation doit \u00eatre exerc\u00e9e dans des formes pr\u00e9cises. L’acqu\u00e9reur doit notifier sa d\u00e9cision par lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception. Tout autre moyen pr\u00e9sentant des garanties \u00e9quivalentes pour la d\u00e9termination de la date de r\u00e9ception ou de remise est \u00e9galement recevable. L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation impose ces formes \u00e0 la notification de l’acte et \u00e0 l’exercice de la facult\u00e9 de r\u00e9tractation.<\/p>\n

La Cour d’appel d’Orl\u00e9ans a r\u00e9cemment rappel\u00e9 l’importance de la notification compl\u00e8te du contrat. Dans un arr\u00eat du 24 avril 2025, la cour a infirm\u00e9 une d\u00e9cision de premi\u00e8re instance qui avait condamn\u00e9 des acqu\u00e9reurs au paiement d’une indemnit\u00e9 d’immobilisation. Les acqu\u00e9reurs avaient re\u00e7u une copie de la promesse de vente sans ses annexes, notamment les diagnostics techniques. La cour a jug\u00e9 que \u00ab la simple r\u00e9f\u00e9rence dans la promesse de vente \u00e0 ces diagnostics n’est en effet pas de nature de pallier l’absence de communication aux acqu\u00e9reurs \u00bb. Elle a constat\u00e9 que le droit de r\u00e9tractation avait \u00e9t\u00e9 exerc\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement, car le d\u00e9lai n’avait pas commenc\u00e9 \u00e0 courir du fait de la notification incompl\u00e8te. CA Orl\u00e9ans, 24 avril 2025, n\u00b0 22\/02695 (d\u00e9cision<\/a>).<\/p>\n

Cette d\u00e9cision illustre un pi\u00e8ge fr\u00e9quent. L’acqu\u00e9reur qui ne re\u00e7oit pas l’int\u00e9gralit\u00e9 du contrat et de ses annexes peut arguer que le d\u00e9lai de r\u00e9tractation n’a pas commenc\u00e9 \u00e0 courir. Inversement, le vendeur qui souhaite s\u00e9curiser la vente doit s’assurer que le notaire ou le professionnel en charge de la notification joint bien l’ensemble des pi\u00e8ces.<\/p>\n

Que se passe-t-il apr\u00e8s l’expiration des dix jours<\/h2>\n

Une fois le d\u00e9lai de dix jours expir\u00e9, le compromis de vente devient d\u00e9finitif pour l’acqu\u00e9reur. Celui-ci ne peut plus se r\u00e9tracter sans encourir des sanctions. Le compromis de vente, en tant que contrat synallagmatique, vaut vente d\u00e8s lors qu’il y a consentement r\u00e9ciproque des parties sur la chose et sur le prix. L’article 1589 du code civil dispose : \u00ab La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement r\u00e9ciproque des deux parties sur la chose et sur le prix \u00bb (texte officiel<\/a>).<\/p>\n

L’article 1103 du code civil rappelle que \u00ab les contrats l\u00e9galement form\u00e9s tiennent lieu de loi \u00e0 ceux qui les ont faits \u00bb (texte officiel<\/a>). L’acqu\u00e9reur qui refuse de signer l’acte authentique apr\u00e8s l’expiration du d\u00e9lai de r\u00e9tractation se rend donc en situation de rupture abusive. Il peut \u00eatre contraint d’ex\u00e9cuter le contrat par une action en justice. Il encourt \u00e9galement le paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

Le Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde a constat\u00e9 la r\u00e9solution d’un compromis de vente aux torts de l’acqu\u00e9reuse qui s’\u00e9tait r\u00e9tract\u00e9e apr\u00e8s l’expiration du d\u00e9lai. Le tribunal a retenu que l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne pouvait plus \u00eatre invoqu\u00e9. TJ Brive-la-Gaillarde, 28 novembre 2025, n\u00b0 24\/00784 (d\u00e9cision<\/a>).<\/p>\n

Distinction entre promesse unilat\u00e9rale et compromis synallagmatique<\/h2>\n

La confusion entre promesse unilat\u00e9rale de vente et compromis synallagmatique est fr\u00e9quente. Pourtant, les deux contrats ob\u00e9issent \u00e0 des r\u00e9gimes juridiques distincts en mati\u00e8re de r\u00e9tractation.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Crit\u00e8re<\/th>\nPromesse unilat\u00e9rale de vente<\/th>\nCompromis de vente (promesse synallagmatique)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Nature<\/td>\nLe promettant s’engage seul \u00e0 vendre<\/td>\nEngagement r\u00e9ciproque : vente et achat<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00e9tractation de l’acqu\u00e9reur<\/td>\nD\u00e9lai de 10 jours (art. L. 271-1 CCH)<\/td>\nD\u00e9lai de 10 jours (art. L. 271-1 CCH)<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00e9tractation du vendeur<\/td>\nIrr\u00e9vocable depuis 2021 (art. L. 271-1 CCH)<\/td>\nImpossible sans clause suspensive<\/td>\n<\/tr>\n
Effet<\/td>\nL’acqu\u00e9reur peut lever l’option<\/td>\nVente conclue, les parties sont li\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n
Ex\u00e9cution forc\u00e9e<\/td>\nPossible si l’acqu\u00e9reur l\u00e8ve l’option<\/td>\nAction en justice pour faire signer l’acte<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Dans une promesse unilat\u00e9rale, le promettant s’engage \u00e0 vendre et l’acqu\u00e9reur dispose d’une option. Depuis 2021, le promettant ne peut plus se r\u00e9tracter. Dans un compromis, les deux parties sont li\u00e9es d\u00e8s la signature. Le vendeur ne peut pas se r\u00e9tracter, sauf si une clause suspensive le pr\u00e9voit express\u00e9ment. L’acqu\u00e9reur non professionnel conserve son d\u00e9lai de dix jours dans les deux cas, mais uniquement \u00e0 l’\u00e9tape du contrat pr\u00e9liminaire.<\/p>\n

Risques et sanctions en cas de r\u00e9tractation tardive<\/h2>\n

L’acqu\u00e9reur qui se r\u00e9tracte apr\u00e8s l’expiration du d\u00e9lai de dix jours s’expose \u00e0 plusieurs sanctions. Le vendeur peut demander l’ex\u00e9cution forc\u00e9e du contrat. Le tribunal peut alors contraindre l’acqu\u00e9reur \u00e0 signer l’acte authentique. Le vendeur peut \u00e9galement solliciter des dommages et int\u00e9r\u00eats pour le pr\u00e9judice subi.<\/p>\n

Les dommages peuvent inclure la perte de valeur du bien si les cours immobiliers ont baiss\u00e9. Le vendeur peut aussi r\u00e9clamer le remboursement des frais engag\u00e9s, tels que les honoraires d’agence ou les frais de diagnostic. Si une indemnit\u00e9 d’immobilisation a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9e, elle est g\u00e9n\u00e9ralement acquise au vendeur. Toutefois, comme le montre l’arr\u00eat de la Cour d’appel d’Orl\u00e9ans du 24 avril 2025, une notification incompl\u00e8te du contrat peut invalider le d\u00e9but du d\u00e9lai et permettre une r\u00e9tractation tardive r\u00e9guli\u00e8re.<\/p>\n

Pratique \u00e0 Paris et en \u00cele-de-France<\/h2>\n

\u00c0 Paris et en \u00cele-de-France, la pression immobili\u00e8re intensifie les enjeux li\u00e9s au compromis de vente. Les d\u00e9lais de r\u00e9tractation sont particuli\u00e8rement surveill\u00e9s dans un march\u00e9 o\u00f9 les biens se vendent rapidement. Les notaires parisiens insistent sur la notification imm\u00e9diate et compl\u00e8te du compromis pour \u00e9viter tout litige ult\u00e9rieur.<\/p>\n

Les juridictions franciliennes connaissent un contentieux significatif en la mati\u00e8re. Le Tribunal judiciaire de Paris et la Cour d’appel de Versailles traitent r\u00e9guli\u00e8rement des litiges relatifs \u00e0 la r\u00e9tractation et \u00e0 l’ex\u00e9cution forc\u00e9e des contrats pr\u00e9liminaires. Les d\u00e9lais de justice dans ces juridictions peuvent atteindre douze \u00e0 dix-huit mois en premi\u00e8re instance pour une action en r\u00e9solution ou en ex\u00e9cution forc\u00e9e. Une anticipation des risques contractuels et une v\u00e9rification attentive des modalit\u00e9s de notification s’imposent d\u00e8s la signature du compromis.<\/p>\n

Foire aux questions<\/h2>\n

Le d\u00e9lai de r\u00e9tractation est-il de dix jours ouvr\u00e9s ou dix jours francs ?<\/h3>\n

Le d\u00e9lai est de dix jours francs. Il expire le dixi\u00e8me jour apr\u00e8s la notification, y compris si ce jour est un week-end ou un jour f\u00e9ri\u00e9. La Cour de cassation a confirm\u00e9 que le jour de la notification ne compte pas, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 641 du code de proc\u00e9dure civile.<\/p>\n

Puis-je me r\u00e9tracter apr\u00e8s avoir sign\u00e9 l’acte authentique si j’ai d\u00e9j\u00e0 sign\u00e9 un compromis ?<\/h3>\n

Non. Lorsqu’un compromis a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9, le d\u00e9lai de r\u00e9tractation s’applique uniquement \u00e0 ce contrat pr\u00e9liminaire. L’acte authentique ne donne pas lieu \u00e0 un nouveau d\u00e9lai de r\u00e9tractation. L’acqu\u00e9reur dispose d’un d\u00e9lai de r\u00e9flexion de dix jours avant la signature de l’acte authentique uniquement si aucun contrat pr\u00e9liminaire n’a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 auparavant.<\/p>\n

Que faire si le notaire n’a pas joint les annexes au compromis ?<\/h3>\n

Si le compromis et ses annexes n’ont pas \u00e9t\u00e9 int\u00e9gralement notifi\u00e9s, le d\u00e9lai de r\u00e9tractation ne commence pas \u00e0 courir. L’acqu\u00e9reur peut alors se r\u00e9tracter d\u00e8s r\u00e9ception des pi\u00e8ces compl\u00e8tes, dans un nouveau d\u00e9lai de dix jours. Cette solution a \u00e9t\u00e9 retenue par la Cour d’appel d’Orl\u00e9ans le 24 avril 2025.<\/p>\n

Le vendeur peut-il se r\u00e9tracter pendant le d\u00e9lai de r\u00e9tractation de l’acqu\u00e9reur ?<\/h3>\n

Non. Dans un compromis de vente, le vendeur est li\u00e9 d\u00e8s la signature. Il ne dispose d’aucun droit de r\u00e9tractation. Seul l’acqu\u00e9reur non professionnel b\u00e9n\u00e9ficie du d\u00e9lai de dix jours. Le vendeur qui refuse de signer l’acte authentique s’expose \u00e0 une action en ex\u00e9cution forc\u00e9e.<\/p>\n

Quels sont les risques si je me r\u00e9tracte apr\u00e8s les dix jours ?<\/h3>\n

L’acqu\u00e9reur qui se r\u00e9tracte apr\u00e8s l’expiration du d\u00e9lai risque une action en justice pour ex\u00e9cution forc\u00e9e du contrat. Il peut \u00e9galement \u00eatre condamn\u00e9 au paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats. L’indemnit\u00e9 d’immobilisation vers\u00e9e lors de la signature du compromis est g\u00e9n\u00e9ralement perdue au profit du vendeur.<\/p>\n

La notification par email est-elle valable pour exercer le droit de r\u00e9tractation ?<\/h3>\n

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation exige une lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception. Tout autre moyen pr\u00e9sentant des garanties \u00e9quivalentes est recevable. Un email avec accus\u00e9 de r\u00e9ception peut \u00eatre accept\u00e9 s’il permet de d\u00e9terminer avec certitude la date de r\u00e9ception. La prudence commande de privil\u00e9gier la lettre recommand\u00e9e avec avis de r\u00e9ception.<\/p>\n

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Pour approfondir vos connaissances sur la phase pr\u00e9contractuelle, consultez notre analyse d\u00e9taill\u00e9e sur la clause p\u00e9nale dans le compromis de vente immobili\u00e8re<\/a>. Si vous envisagez une acquisition en copropri\u00e9t\u00e9, notre guide sur le droit de la copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Paris<\/a> vous sera utile.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

D\u00e9lai de r\u00e9tractation de 10 jours apr\u00e8s un compromis de vente : calcul, modalit\u00e9s d’exercice et risques d’une r\u00e9tractation tardive selon la jurisprudence r\u00e9cente.<\/p>\n","protected":false},"author":232070755,"featured_media":4677,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_crdt_document":"","_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_post_was_ever_published":false},"categories":[6995,35583],"tags":[],"class_list":["post-818097","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-decryptage","category-immobilier"],"yoast_head":"\nD\u00e9lai de r\u00e9tractation apr\u00e8s un compromis de vente : 10 jours, conditions et pi\u00e8ges - 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