{"id":818930,"date":"2026-05-02T22:07:54","date_gmt":"2026-05-02T20:07:54","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/cession-bail-commercial-conditions-formalites-risques\/"},"modified":"2026-05-02T22:07:54","modified_gmt":"2026-05-02T20:07:54","slug":"cession-bail-commercial-conditions-formalites-risques","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/cession-bail-commercial-conditions-formalites-risques\/","title":{"rendered":"Cession de bail commercial : conditions, formalit\u00e9s et risques pour le c\u00e9dant et le cessionnaire"},"content":{"rendered":"

Le 13 mars 2025, la troisi\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arr\u00eat qui rappelle avec force les r\u00e8gles de la cession du bail commercial. La Haute juridiction a valid\u00e9 une clause imposant au locataire d’\u00e9tablir tout acte de cession par acte authentique en pr\u00e9sence du bailleur, sous peine d’inopposabilit\u00e9 de l’op\u00e9ration. Cette d\u00e9cision illustre la rigidit\u00e9 croissante des formalit\u00e9s exig\u00e9es pour transf\u00e9rer un droit au bail. Chaque ann\u00e9e, des milliers de commer\u00e7ants c\u00e8dent leur local dans le cadre d’une vente de fonds ou d’une cession isol\u00e9e du bail. Pourtant, nombreux sont ceux qui m\u00e9connaissent les pi\u00e8ges juridiques qui guettent le c\u00e9dant comme le cessionnaire. Le non-respect d’une simple clause d’agr\u00e9ment ou d’une formalit\u00e9 d’acte authentique peut rendre la cession sans effet \u00e0 l’\u00e9gard du bailleur. Le prix du droit au bail peut atteindre des sommes consid\u00e9rables, en particulier \u00e0 Paris et en \u00cele-de-France. La s\u00e9curisation de l’op\u00e9ration conditionne la viabilit\u00e9 \u00e9conomique du projet du repreneur et la responsabilit\u00e9 future du c\u00e9dant.<\/p>\n

La cession du bail commercial, une libert\u00e9 encadr\u00e9e par la loi<\/h2>\n

Le preneur d’un bail commercial dispose d’un droit de cession qui d\u00e9rive du droit commun des baux. L’article 1717 du code civil reconna\u00eet au preneur un droit de sous-location et de cession. Il dispose que \u00ab le preneur a le droit de sous-louer, et m\u00eame de c\u00e9der son bail \u00e0 un autre, si cette facult\u00e9 ne lui a pas \u00e9t\u00e9 interdite \u00bb (texte officiel<\/a>). Cette r\u00e8gle s’applique aux baux commerciaux sous r\u00e9serve des dispositions sp\u00e9ciales du Code de commerce.<\/p>\n

\n

L’article L. 145-16 du Code de commerce pr\u00e9cise que \u00ab sont \u00e9galement r\u00e9put\u00e9es non \u00e9crites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant \u00e0 interdire au locataire de c\u00e9der son bail ou les droits qu’il tient du pr\u00e9sent chapitre \u00e0 l’acqu\u00e9reur de son fonds de commerce ou de son entreprise \u00bb (texte officiel<\/a>).<\/p>\n

Le l\u00e9gislateur entend ainsi garantir la libert\u00e9 du commer\u00e7ant de transmettre son entreprise. Toute clause d’interdiction absolue est donc frapp\u00e9e de nullit\u00e9. Cette sanction vise \u00e0 prot\u00e9ger le locataire contre un blocage abusif de la part du propri\u00e9taire.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Toutefois, cette libert\u00e9 n’est pas illimit\u00e9e. Le bailleur et le preneur peuvent convenir de modalit\u00e9s restrictives qui ne constituent pas une interdiction de principe. La jurisprudence admet ainsi les clauses d’agr\u00e9ment, les formalit\u00e9s d’acte authentique ou la pr\u00e9sence du bailleur, pour autant qu’elles ne visent pas \u00e0 interdire la cession. Le respect de ces stipulations conditionne l’opposabilit\u00e9 de la cession au bailleur. Le c\u00e9dant qui n\u00e9glige ces formalit\u00e9s s’expose \u00e0 voir le transfert du bail invalid\u00e9.<\/p>\n

L’accord du bailleur : clause d’agr\u00e9ment et acceptation tacite<\/h2>\n

Les parties \u00e0 un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail \u00e0 l’agr\u00e9ment du bailleur. Cette clause doit \u00eatre distingu\u00e9e de l’interdiction pure et simple. Elle vise \u00e0 permettre au propri\u00e9taire de v\u00e9rifier la solvabilit\u00e9 ou l’activit\u00e9 du cessionnaire, sans bloquer l’op\u00e9ration de mani\u00e8re arbitraire.<\/p>\n

Dans un arr\u00eat du 13 mars 2025, la Cour de cassation a valid\u00e9 une clause imposant au locataire une formalit\u00e9 stricte. Le locataire devait \u00ab \u00e9tablir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur d\u00fbment appel\u00e9 \u00bb (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n\u00b0 23-23.372, d\u00e9cision<\/a>). Les juges du fond avaient constat\u00e9 que ces stipulations n’avaient pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es. La cession du fonds de commerce, qui comportait cession du droit au bail, a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e inopposable au bailleur. La Cour a rejet\u00e9 le pourvoi en relevant que la clause n’\u00e9tait pas r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite au sens de l’article L. 145-16 du Code de commerce. Elle imposait une formalit\u00e9, non une interdiction.<\/p>\n

Cette d\u00e9cision confirme la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur la validit\u00e9 des clauses de formalit\u00e9. L’irrespect de ces conditions entra\u00eene l’inopposabilit\u00e9 de la cession au bailleur. Le cessionnaire ne peut alors se pr\u00e9valoir de sa qualit\u00e9 de nouveau preneur \u00e0 l’encontre du propri\u00e9taire.<\/p>\n

Par ailleurs, l’acceptation tacite du bailleur ne se pr\u00e9sume pas. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a ainsi jug\u00e9 dans son ordonnance du 21 janvier 2025.<\/p>\n

\n

\u00ab l’acquittement par la cessionnaire des loyers dus en vertu du bail commercial aupr\u00e8s du bailleur ne permet pas de d\u00e9duire l’accord de ce dernier \u00e0 la cession du fonds de commerce et au transfert du bail commercial \u00bb (TJ Clermont-Ferrand, ord. r\u00e9f., 21 janv. 2025, n\u00b0 24\/00785, d\u00e9cision<\/a>).<\/p>\n<\/blockquote>\n

Le paiement des loyers par le nouveau locataire constitue un simple fait mat\u00e9riel. Il n’\u00e9quivaut pas \u00e0 une acceptation expresse ou tacite de la cession par le bailleur.<\/p>\n

Le c\u00e9dant doit donc veiller \u00e0 obtenir l’accord \u00e9crit du bailleur lorsque le contrat le pr\u00e9voit. Le d\u00e9faut d’agr\u00e9ment, m\u00eame si le bailleur n’a pas de motif l\u00e9gitime de refus, rend la cession inopposable. Le cessionnaire s’expose \u00e0 un cong\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 par le propri\u00e9taire qui conteste sa qualit\u00e9 de locataire.<\/p>\n

Cession du bail et cession du fonds de commerce : deux op\u00e9rations distinctes<\/h2>\n

La cession du droit au bail peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e isol\u00e9ment ou conjointement \u00e0 la cession du fonds de commerce. Ces deux op\u00e9rations, souvent confondues, ob\u00e9issent \u00e0 des r\u00e9gimes juridiques diff\u00e9rents. La cession du fonds de commerce<\/a> est soumise \u00e0 des formalit\u00e9s de publicit\u00e9 strictes. Elle doit faire l’objet d’un acte \u00e9crit et \u00eatre publi\u00e9e au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.<\/p>\n

La cession isol\u00e9e du droit au bail n’est pas soumise \u00e0 la m\u00eame publicit\u00e9. Toutefois, elle n’est pas sans cons\u00e9quence pour les cr\u00e9anciers du c\u00e9dant. La cour d’appel de Paris a pr\u00e9cis\u00e9 dans son arr\u00eat du 1er mars 2023.<\/p>\n

\n

\u00ab le cr\u00e9ancier nanti sur le fonds de commerce ne b\u00e9n\u00e9ficie, en cas de seule cession du droit au bail, ni d’un droit de suite, ni d’un droit de pr\u00e9f\u00e9rence \u00bb (CA Paris, p\u00f4le 5, ch. 6, 1er mars 2023, n\u00b0 21\/15626, d\u00e9cision<\/a>).<\/p>\n<\/blockquote>\n

Ce cr\u00e9ancier n’est pas inform\u00e9 de l’op\u00e9ration, faute de publication au BODACC. Il ne peut ni s’y opposer ni \u00eatre d\u00e9sint\u00e9ress\u00e9 sur le prix de cession.<\/p>\n

Cette distinction est essentielle pour le cessionnaire. L’acqu\u00e9reur du seul droit au bail n’h\u00e9rite pas du fonds de commerce. Il ne reprend pas les dettes professionnelles du c\u00e9dant li\u00e9es \u00e0 l’exploitation du fonds. En revanche, il demeure tenu par les obligations du bail, notamment le paiement des loyers et charges.<\/p>\n

Le tableau suivant r\u00e9sume les diff\u00e9rences majeures entre ces deux op\u00e9rations :<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Crit\u00e8re<\/th>\nCession isol\u00e9e du droit au bail<\/th>\nCession du fonds de commerce avec le bail<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Formalit\u00e9 principale<\/td>\n\u00c9crit entre les parties (acte sous seing priv\u00e9 ou authentique)<\/td>\nActe \u00e9crit et publication au BODACC<\/td>\n<\/tr>\n
Information des cr\u00e9anciers<\/td>\nAucune publicit\u00e9 requise<\/td>\nPublication au BODACC, opposition possible<\/td>\n<\/tr>\n
Droit de suite du cr\u00e9ancier nanti<\/td>\nNon applicable<\/td>\nApplicable si cr\u00e9ancier inscrit<\/td>\n<\/tr>\n
Reprise des dettes professionnelles<\/td>\nNon<\/td>\nOui, selon les stipulations contractuelles<\/td>\n<\/tr>\n
Substitution dans le bail<\/td>\nN\u00e9cessite l’accord du bailleur si clause pr\u00e9vue<\/td>\nAutomatique par application de l’article L. 145-16<\/td>\n<\/tr>\n
Ces distinctions guident la conduite des parties.<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
## Les garanties du c\u00e9dant et les risques du cessionnaire<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Le c\u00e9dant d’un bail commercial reste souvent tenu d’une garantie \u00e0 l’\u00e9gard du bailleur. Cette garantie vise \u00e0 s\u00e9curiser le paiement des loyers et l’ex\u00e9cution des obligations du bail par le cessionnaire.<\/p>\n

\n

L’article L. 145-16, alin\u00e9a 3, du Code de commerce pr\u00e9voit que \u00ab si l’obligation de garantie ne peut plus \u00eatre assur\u00e9e dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes \u00bb (texte officiel<\/a>).<\/p>\n

Cette disposition permet au juge d’adapter la s\u00fbret\u00e9 initiale aux circonstances nouvelles.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Le c\u00e9dant qui se porte caution solidaire du cessionnaire s’expose \u00e0 un risque financier majeur. En cas de d\u00e9faillance du nouveau locataire, le bailleur peut exiger le paiement des loyers impay\u00e9s directement aupr\u00e8s du c\u00e9dant. Cette solidarit\u00e9 peut s’\u00e9tendre jusqu’au terme du bail initial si le contrat le pr\u00e9voit. Le c\u00e9dant doit donc n\u00e9gocier avec soin la dur\u00e9e et le montant de sa garantie.<\/p>\n

Le cessionnaire, quant \u00e0 lui, doit v\u00e9rifier plusieurs \u00e9l\u00e9ments avant de signer l’acte de cession. Il convient de s’assurer que le bail est valide, que les loyers sont \u00e0 jour et qu’aucune proc\u00e9dure de r\u00e9siliation n’est en cours. Le cessionnaire doit aussi contr\u00f4ler l’existence d’\u00e9ventuelles clauses restrictives qui pourraient limiter son activit\u00e9 future.<\/p>\n

\n

Mise en garde.<\/strong> Le cessionnaire qui prend possession des locaux sans v\u00e9rifier l’accord du bailleur, lorsque le contrat l’exige, risque d’\u00eatre d\u00e9chu de sa qualit\u00e9 de locataire. Le bailleur peut alors d\u00e9livrer un cong\u00e9 ou saisir le juge en r\u00e9siliation du bail. Le pr\u00e9judice subi par le cessionnaire, qui a souvent vers\u00e9 un prix de cession \u00e9lev\u00e9, peut \u00eatre consid\u00e9rable.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Cession de bail commercial \u00e0 Paris et en \u00cele-de-France<\/h2>\n

La cession de bail commercial rev\u00eat une dimension particuli\u00e8re \u00e0 Paris et en \u00cele-de-France. Le prix du droit au bail y atteint fr\u00e9quemment des niveaux \u00e9lev\u00e9s, en raison de la tension du march\u00e9 immobilier commercial. Les commerces situ\u00e9s dans les axes passants de la capitale et de la petite couronne font l’objet de transactions \u00e0 plusieurs centaines de milliers d’euros.<\/p>\n

Les tribunaux de commerce de Paris, Versailles, Nanterre et Bobigny connaissent un contentieux commercial<\/a> dense en la mati\u00e8re. Les litiges portent le plus souvent sur l’opposabilit\u00e9 de la cession au bailleur, le calcul de l’indemnit\u00e9 d’\u00e9viction ou la fixation du loyer lors du renouvellement du bail. Les d\u00e9lais de justice varient selon la juridiction et la complexit\u00e9 du dossier. Un r\u00e9f\u00e9r\u00e9 peut \u00eatre obtenu en quelques semaines. Une instance au fond peut durer de douze \u00e0 dix-huit mois.<\/p>\n

Le c\u00e9dant ou le cessionnaire doit veiller \u00e0 respecter les formalit\u00e9s locales. Certaines chambres commerciales exigent une stricte application des clauses de formalit\u00e9. L’absence d’acte authentique, lorsque le bail le prescrit, est sanctionn\u00e9e avec s\u00e9v\u00e9rit\u00e9. La pr\u00e9sence d’un avocat postul\u00e9 devant le tribunal de commerce est obligatoire pour toute instance.<\/p>\n

Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n

Le bailleur peut-il refuser la cession de mon bail commercial ?<\/strong><\/p>\n

Non, s’il s’agit d’une cession au profit de l’acqu\u00e9reur de votre fonds de commerce. L’article L. 145-16 du Code de commerce r\u00e9pute non \u00e9crite toute clause d’interdiction. Toutefois, le bailleur peut s’opposer \u00e0 la cession isol\u00e9e du bail si le contrat le pr\u00e9voit express\u00e9ment.<\/p>\n

La cession du bail doit-elle obligatoirement passer par un notaire ?<\/strong><\/p>\n

Seulement si le bail commercial contient une clause imposant un acte authentique. \u00c0 d\u00e9faut, un acte sous seing priv\u00e9 suffit. Depuis l’arr\u00eat de la Cour de cassation du 13 mars 2025, l’irrespect d’une telle clause entra\u00eene l’inopposabilit\u00e9 de la cession au bailleur.<\/p>\n

Suis-je toujours responsable des loyers apr\u00e8s avoir c\u00e9d\u00e9 mon bail ?<\/strong><\/p>\n

Oui, si vous avez consenti une garantie solidaire au profit du bailleur. Cette garantie peut couvrir l’int\u00e9gralit\u00e9 du bail restant \u00e0 courir. Il est conseill\u00e9 de n\u00e9gocier sa limitation dans le temps et dans le montant lors de la cession.<\/p>\n

Le cessionnaire du bail peut-il modifier l’activit\u00e9 du local ?<\/strong><\/p>\n

Non, sans l’accord du bailleur. La destination des lieux est fix\u00e9e par le contrat de bail. Toute modification substantielle de l’activit\u00e9 n\u00e9cessite une autorisation expresse du propri\u00e9taire, sous peine de r\u00e9siliation pour inex\u00e9cution.<\/p>\n

Quel d\u00e9lai le bailleur dispose-t-il pour contester la cession du bail ?<\/strong><\/p>\n

Le bailleur peut contester la cession \u00e0 tout moment tant qu’elle n’est pas devenue opposable. Si une clause d’agr\u00e9ment est pr\u00e9vue, le bailleur dispose g\u00e9n\u00e9ralement d’un d\u00e9lai de quinze jours pour se prononcer. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, son silence peut \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 comme un accord, sauf stipulation contraire.<\/p>\n

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier<\/h2>\n

La cession d’un bail commercial engage votre responsabilit\u00e9 pour plusieurs ann\u00e9es. Un conseil juridique anticip\u00e9 \u00e9vite les erreurs qui co\u00fbtent cher au c\u00e9dant comme au cessionnaire.<\/p>\n

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\ud83d\udcde 06 89 11 34 45<\/a><\/p>\n

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