Le 26 d\u00e9cembre 2025, le d\u00e9cret n\u00b0 2025-1292 a modifi\u00e9 les conditions d’intervention des administrations judiciaires dans les copropri\u00e9t\u00e9s en difficult\u00e9. Quelques jours plus tard, le 3 janvier 2026, un second d\u00e9cret (n\u00b0 2026-10) a instaur\u00e9 un label national pour les administrateurs judiciaires sp\u00e9cialis\u00e9s dans ces immeubles d\u00e9grad\u00e9s. Ces textes interviennent alors que des centaines de copropri\u00e9t\u00e9s, notamment en \u00cele-de-France, peinent \u00e0 honorer leurs charges et \u00e0 entretenir leurs parties communes. Le plan de sauvegarde de la copropri\u00e9t\u00e9 (PLS), pr\u00e9vu aux articles L. 615-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, constitue l’un des outils les plus structurants pour redresser ces situations. Pourtant, sa m\u00e9connaissance par les copropri\u00e9taires et les syndics freine son utilisation. Le PLS permet de fixer, pour une dur\u00e9e de cinq ans renouvelable, les mesures n\u00e9cessaires \u00e0 la r\u00e9habilitation d’un immeuble d\u00e9grad\u00e9. Il peut imposer la nomination d’un administrateur provisoire, l’engagement de travaux lourds et la mobilisation de financements publics. Sa mise en \u0153uvre conditionne souvent l’acc\u00e8s aux aides \u00e0 la r\u00e9habilitation et aux pr\u00eats collectifs. Les copropri\u00e9taires doivent comprendre ses enjeux pour d\u00e9fendre leurs int\u00e9r\u00eats lorsque le pr\u00e9fet d\u00e9cide de l’ouvrir, de le modifier ou d’y mettre fin.<\/p>\n
Le plan de sauvegarde de la copropri\u00e9t\u00e9 est une proc\u00e9dure administrative pr\u00e9vue par l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation. Il vise les immeubles ou ensembles immobiliers confront\u00e9s \u00e0 de graves difficult\u00e9s sociales, techniques et financi\u00e8res. L’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel<\/a>) dispose :<\/p>\n \u00ab I. – Lorsqu’un groupe d’immeubles ou un ensemble immobilier d\u00e9termin\u00e9, \u00e0 usage d’habitation (…), soumis au r\u00e9gime de la copropri\u00e9t\u00e9, (…) est confront\u00e9 \u00e0 de graves difficult\u00e9s sociales, techniques et financi\u00e8res r\u00e9sultant notamment de complexit\u00e9s juridiques ou techniques et risquant \u00e0 terme de compromettre leur conservation, le repr\u00e9sentant de l’Etat dans le d\u00e9partement peut (…) confier \u00e0 une commission qu’il constitue le soin d’\u00e9laborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde destin\u00e9 \u00e0 r\u00e9soudre les difficult\u00e9s du groupe d’immeubles b\u00e2tis ou de l’ensemble immobilier concern\u00e9. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n Cette proc\u00e9dure ne s’applique pas aux seuls immeubles v\u00e9tustes. Elle concerne aussi les copropri\u00e9t\u00e9s o\u00f9 le d\u00e9s\u00e9quilibre financier, la vacance ou l’absence d’entretien menacent la p\u00e9rennit\u00e9 de la gestion. Le l\u00e9gislateur a ainsi entendu offrir un cadre structur\u00e9 pour \u00e9viter la d\u00e9rive vers l’insalubrit\u00e9 ou le p\u00e9ril. Le PLS se distingue de l’administration provisoire pr\u00e9vue par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette derni\u00e8re vise principalement les impay\u00e9s de charges persistants. Le PLS, lui, traite les difficult\u00e9s multidimensionnelles : technique, sociale et financi\u00e8re. Il s’inscrit dans une logique de r\u00e9habilitation globale et non de simple redressement comptable. Sa mise en \u0153uvre suppose l’engagement de collectivit\u00e9s publiques et d’op\u00e9rateurs sociaux. Elle peut conduire \u00e0 la nomination d’un administrateur provisoire charg\u00e9 de remplacer le syndic en place. Les copropri\u00e9t\u00e9s sans syndic<\/a>, fr\u00e9quentes dans les immeubles d\u00e9grad\u00e9s, sont particuli\u00e8rement concern\u00e9es par ce dispositif.<\/p>\n L’initiative du plan de sauvegarde peut venir de plusieurs acteurs. Le repr\u00e9sentant de l’\u00c9tat dans le d\u00e9partement peut la prendre \u00e0 la demande de la commune, du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant au moins un tiers des tanti\u00e8mes. L’article L. 615-1 impose que le pr\u00e9fet recueille l’avis du maire et du pr\u00e9sident de l’\u00e9tablissement public de coop\u00e9ration intercommunale comp\u00e9tent en mati\u00e8re d’habitat. L’article L. 615-3 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel<\/a>) pr\u00e9cise la composition de la commission :<\/p>\n \u00ab La commission mentionn\u00e9e \u00e0 l’article L. 615-1 est pr\u00e9sid\u00e9e par le repr\u00e9sentant de l’Etat dans le d\u00e9partement et comprend, notamment, le maire de la commune, le pr\u00e9sident de l’\u00e9tablissement public de coop\u00e9ration intercommunale comp\u00e9tent en mati\u00e8re d’habitat, le pr\u00e9sident du conseil d\u00e9partemental du d\u00e9partement, sur le territoire desquels sont situ\u00e9s les immeubles ou ensembles immobiliers concern\u00e9s par le plan de sauvegarde, le pr\u00e9sident du conseil syndical, ou leurs repr\u00e9sentants, ainsi que, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l’administrateur provisoire d\u00e9sign\u00e9 en application de l’article 29-1 de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965 pr\u00e9cit\u00e9e. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n La commission \u00e9labore un diagnostic et propose un projet de plan. Ce projet est soumis \u00e0 l’approbation du pr\u00e9fet apr\u00e8s avis des autorit\u00e9s locales. La proc\u00e9dure ne requiert pas l’unanimit\u00e9 des copropri\u00e9taires. Le pr\u00e9fet peut imposer le plan m\u00eame en cas d’opposition d’une partie des propri\u00e9taires. Cette caract\u00e8re contraignant distingue le PLS des simples conventions volontaires. La commission assure ensuite le suivi de la mise en \u0153uvre. Elle se r\u00e9unit p\u00e9riodiquement pour \u00e9valuer l’avancement des travaux et des mesures sociales. Son r\u00f4le est essentiel pour maintenir la coh\u00e9rence entre les objectifs techniques et la r\u00e9alit\u00e9 sociale de la copropri\u00e9t\u00e9. Les tensions entre copropri\u00e9taires, fr\u00e9quentes dans ces immeubles, peuvent n\u00e9cessiter l’intervention d’un conciliateur de justice avant l’ouverture du PLS.<\/p>\n L’article L. 615-2 du code de la construction et de l’habitation (texte officiel<\/a>) d\u00e9taille les mesures que le plan doit fixer :<\/p>\n \u00ab I. – Le plan de sauvegarde fixe les mesures n\u00e9cessaires pour, dans un d\u00e9lai de cinq ans, sur la base des engagements souscrits par les collectivit\u00e9s publiques, les organismes publics ou les personnes priv\u00e9es concern\u00e9es : – redresser la situation financi\u00e8re de la copropri\u00e9t\u00e9 ; – clarifier et simplifier les r\u00e8gles de structure et d’administration du groupe d’immeubles b\u00e2tis ou de l’ensemble immobilier ; – clarifier et adapter le statut de biens et \u00e9quipements collectifs \u00e0 usage public ; – r\u00e9aliser ou faire r\u00e9aliser par un tiers des travaux de conservation de l’immeuble ou tendant \u00e0 la r\u00e9duction des charges de fonctionnement ; – assurer l’information et la formation des occupants de l’immeuble pour restaurer les relations sociales ; – organiser la mise en place de mesures d’accompagnement. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n Le plan fait l’objet d’une convention de mise en \u0153uvre entre les personnes publiques comp\u00e9tentes et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, les personnes priv\u00e9es int\u00e9ress\u00e9es. Cette convention pr\u00e9cise l’\u00e9ch\u00e9ancier, les conditions de financement et les modalit\u00e9s d’intervention des op\u00e9rateurs. Elle d\u00e9finit aussi les indicateurs d’\u00e9valuation et les modalit\u00e9s de suivi au terme du plan. Le repr\u00e9sentant de l’\u00c9tat peut modifier le plan initial lors de la nomination d’un administrateur provisoire. Il peut \u00e9galement le prolonger par p\u00e9riode de deux ans si le redressement de la copropri\u00e9t\u00e9 le n\u00e9cessite. Cette flexibilit\u00e9 temporelle permet d’adapter la proc\u00e9dure \u00e0 la complexit\u00e9 r\u00e9elle des chantiers. Certains plans n\u00e9cessitent dix ans ou plus pour aboutir \u00e0 une situation stabilis\u00e9e. Les travaux impos\u00e9s peuvent aller de la simple mise en s\u00e9curit\u00e9 \u00e0 une r\u00e9habilitation lourde incluant l’am\u00e9lioration thermique et la r\u00e9fection des r\u00e9seaux.<\/p>\n La fin du plan de sauvegarde constitue un enjeu majeur pour les copropri\u00e9taires. Le pr\u00e9fet peut y mettre un terme lorsqu’il estime que les objectifs ont \u00e9t\u00e9 atteints ou, au contraire, qu’ils sont devenus irr\u00e9alistes. La cour administrative d’appel de Bordeaux a \u00e9t\u00e9 saisie d’un litige illustrant cette difficult\u00e9. Dans l’affaire de la copropri\u00e9t\u00e9 \u00ab Messager \u00bb \u00e0 Toulouse, le pr\u00e9fet de la Haute-Garonne avait ouvert un plan de sauvegarde en 2008. Il l’avait approuv\u00e9 pour cinq ans en avril 2012. Cependant, par arr\u00eat\u00e9 du 29 d\u00e9cembre 2014, il y avait mis fin au motif que la d\u00e9molition de l’immeuble \u00e9tait d\u00e9sormais programm\u00e9e dans le cadre d’un projet de r\u00e9novation urbaine. L’association de d\u00e9fense des habitants avait contest\u00e9 cette d\u00e9cision.<\/p>\n La cour a confirm\u00e9 la l\u00e9galit\u00e9 de l’arr\u00eat\u00e9 pr\u00e9fectoral.<\/p>\n CAA Bordeaux, 6 f\u00e9vrier 2020, n\u00b0 18BX00582 (d\u00e9cision<\/a>), motifs : \u00ab eu \u00e9gard aux objectifs fix\u00e9s par le plan de sauvegarde, \u00e0 leur mise en oeuvre partielle, \u00e0 la difficult\u00e9 de r\u00e9aliser les objectifs non atteints compte tenu de la programmation \u00e0 moyen terme d’un plan de r\u00e9novation urbaine pour le quartier, le pr\u00e9fet de la Haute-Garonne n’a pas commis d’erreur d’appr\u00e9ciation en estimant qu’il n’\u00e9tait pas n\u00e9cessaire de poursuivre le plan de sauvegarde initi\u00e9 le 28 octobre 2008 \u00bb.<\/p>\n<\/blockquote>\n Cette d\u00e9cision illustre le pouvoir d’appr\u00e9ciation du pr\u00e9fet dans l’\u00e9valuation des objectifs du PLS. Elle montre aussi que la programmation d’une r\u00e9novation urbaine peut justifier l’arr\u00eat anticip\u00e9 du plan. Les copropri\u00e9taires ne peuvent pas exiger la prolongation du PLS lorsque les circonstances ont chang\u00e9 de mani\u00e8re substantielle.<\/p>\n Attention<\/strong> : la fin du plan de sauvegarde n’implique pas automatiquement la d\u00e9molition de l’immeuble. L’arr\u00eat\u00e9 mettant fin au PLS ne se prononce pas sur le bien-fond\u00e9 d’une \u00e9ventuelle destruction. Les copropri\u00e9taires conservent leurs droits sur leurs lots et peuvent contester s\u00e9par\u00e9ment les d\u00e9cisions d’expropriation ou de d\u00e9molition.<\/p>\n<\/blockquote>\n Lorsque le plan de sauvegarde \u00e9choue ou que l’\u00e9tat de l’immeuble se d\u00e9grade davantage, le pr\u00e9fet peut avoir recours \u00e0 d’autres proc\u00e9dures. L’arr\u00eat\u00e9 d’insalubrit\u00e9 irr\u00e9m\u00e9diable constitue l’une des voies les plus radicales. La cour administrative d’appel de Paris a pr\u00e9cis\u00e9 les conditions de ce recours dans un arr\u00eat du 14 novembre 2022 concernant un immeuble de Saint-Denis.<\/p>\n CAA Paris, 14 novembre 2022, n\u00b0 21PA02280 (d\u00e9cision<\/a>), motifs : \u00ab l’insalubrit\u00e9 d’un b\u00e2timent doit \u00eatre qualifi\u00e9e d’irr\u00e9m\u00e9diable lorsqu’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin, ou lorsque les travaux n\u00e9cessaires \u00e0 sa r\u00e9sorption seraient plus co\u00fbteux que la reconstruction \u00bb et \u00ab ces dispositions permettent \u00e0 l’autorit\u00e9 comp\u00e9tente de caract\u00e9riser d’irr\u00e9m\u00e9diable l’insalubrit\u00e9 d’un immeuble et de prononcer, par suite, l’interdiction d\u00e9finitive de l’habiter ainsi que, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de l’utiliser et l’obligation de le d\u00e9truire \u00bb.<\/p>\n<\/blockquote>\n Dans les situations d’extr\u00eame urgence, le maire ou le pr\u00e9fet de police peuvent aussi prendre des mesures conservatoires imm\u00e9diates. Le Conseil d’\u00c9tat a rappel\u00e9 dans un arr\u00eat du 25 juillet 2024 concernant un immeuble de grande hauteur \u00e0 Paris :<\/p>\n Ce tableau permet d’identifier la proc\u00e9dure applicable selon la gravit\u00e9 de la situation. Le PLS se situe en amont des mesures les plus coercitives. Il vise \u00e0 \u00e9viter que la copropri\u00e9t\u00e9 ne bascule dans l’insalubrit\u00e9 ou le p\u00e9ril. Son succ\u00e8s d\u00e9pend largement de l’engagement des collectivit\u00e9s et de la participation des copropri\u00e9taires. Lorsque les objectifs ne sont pas atteints, le pr\u00e9fet peut enclencher une proc\u00e9dure plus radicale.<\/p>\n La r\u00e9gion \u00cele-de-France concentre une part significative des copropri\u00e9t\u00e9s en difficult\u00e9. La densit\u00e9 urbaine, l’anciennet\u00e9 du parc immobilier et la pression fonci\u00e8re cr\u00e9ent des situations complexes. De nombreuses copropri\u00e9t\u00e9s des ann\u00e9es 1960 et 1970 pr\u00e9sentent des d\u00e9s\u00e9quilibres financiers structurels. Les charges de maintenance s’accumulent tandis que les budgets pr\u00e9visionnels restent sous-estim\u00e9s. L’observatoire des copropri\u00e9t\u00e9s en difficult\u00e9 (OPAD) de la pr\u00e9fecture de r\u00e9gion recense les immeubles \u00e0 risque. Il oriente les syndics et les copropri\u00e9taires vers les dispositifs adapt\u00e9s, dont le PLS.<\/p>\n \u00c0 Paris, la pr\u00e9fecture de police dispose de pouvoirs sp\u00e9cifiques pour les immeubles de grande hauteur. La coordination entre le dispositif PLS et les r\u00e8gles de s\u00e9curit\u00e9 incendie est particuli\u00e8rement sensible. Les tribunaux administratifs de Paris, de Versailles et de Melun traitent r\u00e9guli\u00e8rement des litiges li\u00e9s \u00e0 ces immeubles. Les d\u00e9lais de justice peuvent atteindre deux \u00e0 trois ans. Les copropri\u00e9taires parisiens doivent donc anticiper les contentieux d\u00e8s l’ouverture du PLS. L’assistance d’un avocat familiaris\u00e9 avec la juridiction administrative parisienne facilite la pr\u00e9paration des recours. Les probl\u00e9matiques de troubles de voisinage<\/a>, fr\u00e9quentes dans les immeubles d\u00e9grad\u00e9s, peuvent \u00e9galement \u00eatre prises en charge dans le cadre du plan de sauvegarde.<\/p>\n Le plan de sauvegarde doit-il \u00eatre approuv\u00e9 par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires ?<\/strong><\/p>\n Non. Le PLS est une proc\u00e9dure administrative qui rel\u00e8ve du pouvoir du pr\u00e9fet. Il ne n\u00e9cessite pas l’accord de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. La commission mentionn\u00e9e \u00e0 l’article L. 615-3 comprend des repr\u00e9sentants des propri\u00e9taires, mais le pr\u00e9fet conserve la d\u00e9cision finale.<\/p>\n\n
Comment le plan de sauvegarde est-il \u00e9labor\u00e9 ?<\/h2>\n
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Quelles mesures le PLS peut-il imposer ?<\/h2>\n
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Quand le pr\u00e9fet peut-il mettre fin au plan de sauvegarde ?<\/h2>\n
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Quels recours les copropri\u00e9taires peuvent-ils exercer ?<\/h2>\n
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\n \nProc\u00e9dure<\/th>\n D\u00e9clenchement<\/th>\n Dur\u00e9e<\/th>\n Cons\u00e9quences principales<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n \n Plan de sauvegarde (PLS)<\/td>\n Pr\u00e9fet, sur demande ou d’office<\/td>\n 5 ans, renouvelable par p\u00e9riodes de 2 ans<\/td>\n Administrateur provisoire, travaux, financements publics<\/td>\n<\/tr>\n \n Administration provisoire<\/td>\n Pr\u00e9fet ou juge, impay\u00e9s > 3 ans<\/td>\n Sans limite l\u00e9gale fixe<\/td>\n Remplacement du syndic, gestion externalis\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n \n Arr\u00eat\u00e9 d’insalubrit\u00e9 irr\u00e9m\u00e9diable<\/td>\n Pr\u00e9fet sur avis CDERST<\/td>\n D\u00e9finitif<\/td>\n Interdiction d’habiter, d\u00e9molition possible, expropriation<\/td>\n<\/tr>\n \n Arr\u00eat\u00e9 de p\u00e9ril<\/td>\n Maire, danger imminent<\/td>\n Jusqu’\u00e0 ex\u00e9cution des travaux<\/td>\n Travaux d’urgence, \u00e9vacuation, r\u00e9quisition<\/td>\n<\/tr>\n \n OPAD (observatoire)<\/td>\n Pr\u00e9fet, copropri\u00e9t\u00e9s \u00e0 risque<\/td>\n Dur\u00e9e d’observation<\/td>\n Diagnostic, pr\u00e9vention, orientation vers le PLS<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Le plan de sauvegarde \u00e0 Paris et en \u00cele-de-France<\/h2>\n
Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n