{"id":819556,"date":"2026-05-03T00:00:43","date_gmt":"2026-05-02T22:00:43","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/dissolution-sci-familiale-procedure-cout-sort-bien-immobilier\/"},"modified":"2026-05-03T22:50:59","modified_gmt":"2026-05-03T20:50:59","slug":"dissolution-sci-familiale-procedure-cout-sort-bien-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/dissolution-sci-familiale-procedure-cout-sort-bien-immobilier\/","title":{"rendered":"Dissolution d’une SCI familiale : proc\u00e9dure, co\u00fbt et sort du bien immobilier"},"content":{"rendered":"

Le 17 avril 2026, le tribunal judiciaire de Pontoise a \u00e9t\u00e9 saisi d’une demande de dissolution de la SCI DCA. Cette soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re familiale \u00e9tait paralys\u00e9e par une m\u00e9sentente chronique entre ses trois associ\u00e9s. Le tribunal a rappel\u00e9 que l’article 1844-7 du Code civil offre \u00e0 tout associ\u00e9 une voie de sortie lorsque le blocage des organes sociaux rend impossible la poursuite de l’objet familial.<\/p>\n

Chaque ann\u00e9e, des milliers de SCI familiales se trouvent dans cette impasse. La fratrie se divise apr\u00e8s une succession. Le couple s\u00e9par\u00e9 reste cog\u00e9rant d’un bien immobilier. Les h\u00e9ritiers ne parviennent pas \u00e0 s’accorder sur la gestion d’un patrimoine commun. La dissolution n’est pas une fatalit\u00e9, mais elle ob\u00e9it \u00e0 une proc\u00e9dure stricte, \u00e0 des d\u00e9lais pr\u00e9cis et \u00e0 des r\u00e8gles d’\u00e9valuation des droits sociaux. Tout associ\u00e9 doit les conna\u00eetre avant d’agir.<\/p>\n

Qu’est-ce qu’une SCI familiale et pourquoi la dissoudre<\/h2>\n

Une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re familiale est g\u00e9n\u00e9ralement constitu\u00e9e entre parents et enfants, fr\u00e8res et s\u0153urs, ou ex-concubins. Son objet est de d\u00e9tenir et de g\u00e9rer un bien immobilier. Lorsque les relations entre associ\u00e9s se d\u00e9gradent, la gestion du bien devient impossible. Les assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales tournent au blocage, les charges ne sont plus pay\u00e9es r\u00e9guli\u00e8rement, et la d\u00e9cision de vendre ou de r\u00e9nover le bien se heurte au veto d’un associ\u00e9.<\/p>\n

La dissolution intervient alors comme une solution de dernier ressort. Elle peut \u00eatre amiable, lorsque tous les associ\u00e9s s’entendent sur la n\u00e9cessit\u00e9 de mettre fin \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9. Elle peut aussi \u00eatre judiciaire, lorsqu’un associ\u00e9 saisit le tribunal pour obtenir la dissolution contre la volont\u00e9 des autres. La loi du 7 avril 2026 a par ailleurs simplifi\u00e9 la sortie de l’indivision successorale. Cette r\u00e9forme rend encore plus pr\u00e9gnante la question du devenir des SCI h\u00e9rit\u00e9es dans lesquelles les indivisaires ne parviennent pas \u00e0 s’entendre. Pour s\u00e9curiser votre patrimoine familial, vous pouvez consulter notre page d\u00e9di\u00e9e au partage successoral \u00e0 Paris<\/a>.<\/p>\n

Les causes de dissolution d’une SCI familiale<\/h2>\n

L’article 1844-7 du Code civil (texte officiel<\/a>) \u00e9num\u00e8re les causes de dissolution d’une soci\u00e9t\u00e9. La cinqui\u00e8me cause est la plus fr\u00e9quemment invoqu\u00e9e dans le contentieux familial.<\/p>\n

\n

motifs : \u00ab Par la dissolution anticip\u00e9e prononc\u00e9e par le tribunal \u00e0 la demande d’un associ\u00e9 pour justes motifs, notamment en cas d’inex\u00e9cution de ses obligations par un associ\u00e9, ou de m\u00e9sentente entre associ\u00e9s paralysant le fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n

Les justes motifs recouvrent une gamme \u00e9tendue de situations. L’inex\u00e9cution des obligations peut se traduire par le non-paiement des charges, le refus de contribuer aux travaux, ou le d\u00e9tournement de l’objet social. La m\u00e9sentente, quant \u00e0 elle, ne suffit pas \u00e0 elle seule. Elle doit paralyser le fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9. Le tribunal v\u00e9rifie que les organes sociaux sont bloqu\u00e9s, que les d\u00e9cisions collectives sont impossibles, et que la situation ne peut \u00eatre d\u00e9bloqu\u00e9e par des moyens moins radicaux.<\/p>\n

TJ Pontoise, 17 avril 2026, n\u00b0 22\/06168 (d\u00e9cision<\/a>), a pr\u00e9cis\u00e9 ce contr\u00f4le.<\/p>\n

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motifs : \u00ab Aux termes de l’article 1844-7 5\u00b0 du code civil, la soci\u00e9t\u00e9 prend fin par la dissolution anticip\u00e9e prononc\u00e9e par le tribunal \u00e0 la demande d’un associ\u00e9 pour justes motifs, notamment en cas d’inex\u00e9cution de ses obligations par un associ\u00e9, ou de m\u00e9sentente entre associ\u00e9s paralysant le fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n

En l’esp\u00e8ce, la m\u00e9sentente entre les trois branches familiales de la SCI DCA avait rendu toute assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale improductive depuis plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n

La proc\u00e9dure de dissolution judiciaire \u00e9tape par \u00e9tape<\/h2>\n

La dissolution judiciaire d’une SCI familiale suit une proc\u00e9dure civile structur\u00e9e. Le tableau ci-dessous pr\u00e9sente les principales \u00e9tapes avec leurs d\u00e9lais indicatifs.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\u00c9tape<\/th>\nD\u00e9lai indicatif<\/th>\nJuridiction comp\u00e9tente<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Convocation en justice de la SCI et des associ\u00e9s<\/td>\nJour J<\/td>\nTribunal judiciaire du si\u00e8ge social<\/td>\n<\/tr>\n
D\u00e9signation d’un expert pour \u00e9valuer les droits sociaux<\/td>\n2 \u00e0 4 mois<\/td>\nTribunal judiciaire<\/td>\n<\/tr>\n
D\u00e9p\u00f4t du rapport d’expertise<\/td>\n4 \u00e0 8 mois<\/td>\nExpert d\u00e9sign\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n
Audience de plaidoirie et prononc\u00e9 de la dissolution<\/td>\n6 \u00e0 12 mois<\/td>\nTribunal judiciaire<\/td>\n<\/tr>\n
D\u00e9signation du liquidateur et cl\u00f4ture de la liquidation<\/td>\n12 \u00e0 24 mois<\/td>\nTribunal judiciaire ou associ\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

L’associ\u00e9 qui demande la dissolution doit d’abord saisir le tribunal judiciaire du lieu du si\u00e8ge social de la SCI. L’assignation vise la soci\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame et l’ensemble des autres associ\u00e9s. Le demandeur doit d\u00e9montrer l’existence de justes motifs et la paralysie du fonctionnement social. La production des proc\u00e8s-verbaux d’assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales, des \u00e9changes de correspondance et des documents comptables constitue la base probatoire de l’action.<\/p>\n

CA Paris, 7 octobre 2025, n\u00b0 22\/07497 (d\u00e9cision<\/a>), a illustr\u00e9 cette d\u00e9marche.<\/p>\n

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motifs : \u00ab Les proc\u00e8s-verbaux et comptes-rendus de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des ann\u00e9es 2016, 2017 et 2018 d\u00e9montrent l’existence de d\u00e9saccords sur les questions \u00e0 l’ordre du jour. La m\u00e9sentente n\u00e9cessite la d\u00e9signation d’un tiers pour d\u00e9bloquer la situation. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n

La cour a ainsi confirm\u00e9 la dissolution de la SCI familiale \u00ab Le nouveau Chaluzy \u00bb, propri\u00e9taire d’un corps de ferme. L’impossibilit\u00e9 de g\u00e9rer le bien en commun justifiait la fin de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Le sort du bien immobilier et l’\u00e9valuation des parts<\/h2>\n

La dissolution entra\u00eene la liquidation de la SCI. L’article 1844-9 du Code civil (texte officiel<\/a>) pr\u00e9voit que \u00ab apr\u00e8s paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l’actif est effectu\u00e9 entre les associ\u00e9s dans les m\u00eames proportions que celles du b\u00e9n\u00e9fice \u00bb. En pratique, le bien immobilier est vendu et le prix de vente est r\u00e9parti entre les associ\u00e9s au prorata de leurs parts, sauf attribution pr\u00e9f\u00e9rentielle pr\u00e9vue par les statuts.<\/p>\n

L’article 1843-4 du Code civil (texte officiel<\/a>) fixe les r\u00e8gles d’\u00e9valuation des droits sociaux. Ces r\u00e8gles s’appliquent lorsqu’un associ\u00e9 se retire ou lorsque la soci\u00e9t\u00e9 est liquid\u00e9e.<\/p>\n

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motifs : \u00ab Dans les cas o\u00f9 la loi renvoie au pr\u00e9sent article pour fixer les conditions de prix d’une cession des droits sociaux d’un associ\u00e9, ou le rachat de ceux-ci par la soci\u00e9t\u00e9, la valeur de ces droits est d\u00e9termin\u00e9e, en cas de contestation, par un expert d\u00e9sign\u00e9, soit par les parties, soit \u00e0 d\u00e9faut d’accord entre elles, par jugement du pr\u00e9sident du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce comp\u00e9tent, statuant selon la proc\u00e9dure acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e au fond et sans recours possible. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n

L’expert est tenu d’appliquer les r\u00e8gles d’\u00e9valuation pr\u00e9vues par les statuts ou par toute convention liant les parties. En l’absence de clause statutaire, il d\u00e9termine la valeur des droits sociaux en fonction de la valeur du bien immobilier, des dettes sociales, et des r\u00e9serves \u00e9ventuelles. Cette \u00e9valuation conditionne directement le montant que chaque associ\u00e9 percevra lors du partage.<\/p>\n

TJ Versailles, 7 juillet 2025, n\u00b0 22\/05095 (d\u00e9cision<\/a>), a appliqu\u00e9 ces principes \u00e0 la SCI BELLA CASA.<\/p>\n

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motifs : \u00ab La vente de l’immeuble cons\u00e9cutive \u00e0 leur s\u00e9paration emporte n\u00e9cessairement la disparition de tout affectio societatis et la dissolution de ladite soci\u00e9t\u00e9 en vue de sa liquidation. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n

Les \u00e9poux, devenus associ\u00e9s d’une SCI familiale apr\u00e8s l’acquisition de leur maison, ne pouvaient plus maintenir la soci\u00e9t\u00e9 une fois le bien vendu et leur relation rompue.<\/p>\n

Le co\u00fbt indicatif de la dissolution d’une SCI familiale<\/h2>\n

Le co\u00fbt total de la dissolution judiciaire d’une SCI familiale varie selon plusieurs facteurs. Il d\u00e9pend de la complexit\u00e9 du dossier, de la valeur du bien immobilier, et de l’existence ou non d’un accord entre les associ\u00e9s. Les postes de d\u00e9penses principaux sont les suivants.<\/p>\n

Les frais d’avocat repr\u00e9sentent le poste le plus significatif. Pour une proc\u00e9dure de dissolution devant le tribunal judiciaire, les honoraires d’avocat varient g\u00e9n\u00e9ralement entre 3 000 et 8 000 euros hors taxes. Le montant d\u00e9pend de l’ampleur du contentieux et du nombre d’associ\u00e9s en pr\u00e9sence. Les frais d’expertise immobili\u00e8re s’ajoutent \u00e0 ce montant. L’expert d\u00e9sign\u00e9 en application de l’article 1843-4 du Code civil per\u00e7oit une r\u00e9mun\u00e9ration proportionnelle \u00e0 la valeur du bien, g\u00e9n\u00e9ralement comprise entre 1 500 et 5 000 euros.<\/p>\n

Les frais de justice incluent les \u00e9moluments du greffe, les frais d’assignation, et les \u00e9ventuels frais de notification internationale si certains associ\u00e9s r\u00e9sident \u00e0 l’\u00e9tranger. Ils se situent habituellement entre 500 et 1 500 euros. Enfin, les frais de liquidation, incluant la r\u00e9mun\u00e9ration du liquidateur et les co\u00fbts de publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, peuvent atteindre 2 000 \u00e0 4 000 euros suppl\u00e9mentaires. Le cabinet intervient r\u00e9guli\u00e8rement en liquidation du r\u00e9gime matrimonial \u00e0 Paris<\/a>.<\/p>\n

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Mise en garde<\/strong> : si un associ\u00e9 refuse de participer aux frais de justice ou de liquidation, les autres associ\u00e9s peuvent avancer la somme. Ils la r\u00e9cup\u00e8rent ensuite sur la part de l’associ\u00e9 d\u00e9faillant lors du partage final, sous r\u00e9serve d’une d\u00e9cision judiciaire sp\u00e9cifique.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Dissolution d’une SCI familiale \u00e0 Paris et en \u00cele-de-France<\/h2>\n

\u00c0 Paris et en \u00cele-de-France, le contentieux des SCI familiales conna\u00eet une intensit\u00e9 particuli\u00e8re. La valeur \u00e9lev\u00e9e du patrimoine immobilier amplifie les enjeux financiers. Le tribunal judiciaire de Paris dispose d’une chambre sp\u00e9cialis\u00e9e dans les contentieux soci\u00e9taires (PEC soci\u00e9t\u00e9s civiles). Cette chambre traite les demandes de dissolution de SCI. Les d\u00e9lais d’audience y sont g\u00e9n\u00e9ralement plus longs que dans les juridictions de province. Ise situent entre douze et dix-huit mois entre l’assignation et le prononc\u00e9 du jugement.<\/p>\n

Les associ\u00e9s d’une SCI familiale implant\u00e9e en r\u00e9gion parisienne doivent \u00eatre attentifs \u00e0 la fiscalit\u00e9 de la dissolution. La plus-value immobili\u00e8re r\u00e9alis\u00e9e lors de la vente du bien social est soumise \u00e0 l’imp\u00f4t sur les plus-values immobili\u00e8res au taux forfaitaire de 19 %. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux de 17,2 % s’ajoutent \u00e0 ce taux. La d\u00e9tention du bien depuis plus de vingt-deux ans permet d’\u00e9chapper \u00e0 ces impositions. Le cabinet accompagne r\u00e9guli\u00e8rement des familles dans la liquidation de SCI d\u00e9tenant des appartements \u00e0 Paris, \u00e0 Neuilly-sur-Seine ou \u00e0 Versailles. Il veille \u00e0 optimiser la chronologie de la vente et la r\u00e9partition des charges.<\/p>\n

Questions fr\u00e9quentes sur la dissolution d’une SCI familiale<\/h2>\n

Peut-on dissoudre une SCI familiale sans passer par le tribunal ?<\/strong><\/p>\n

Oui, lorsque tous les associ\u00e9s sont d’accord. La dissolution amiable se fait par d\u00e9cision collective des associ\u00e9s statuant aux conditions de majorit\u00e9 pr\u00e9vues par les statuts pour les d\u00e9cisions extraordinaires. Un proc\u00e8s-verbal d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est \u00e9tabli, un liquidateur est d\u00e9sign\u00e9, et la dissolution est publi\u00e9e au greffe du tribunal de commerce.<\/p>\n

Un seul associ\u00e9 peut-il bloquer la dissolution ?<\/strong><\/p>\n

Oui, en cas de dissolution amiable, un associ\u00e9 minoritaire peut bloquer la d\u00e9cision s’il dispose d’un droit de veto statutaire ou si les statuts exigent l’unanimit\u00e9. En revanche, si la m\u00e9sentente paralyse le fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9, tout associ\u00e9 peut saisir le tribunal pour obtenir une dissolution judiciaire, m\u00eame contre la volont\u00e9 de la majorit\u00e9.<\/p>\n

Que devient le bien immobilier apr\u00e8s la dissolution ?<\/strong><\/p>\n

Le bien immobilier est vendu et le prix de vente est r\u00e9parti entre les associ\u00e9s au prorata de leurs parts sociales. Exceptionnellement, si les statuts le pr\u00e9voient ou si les associ\u00e9s s’accordent, le bien peut \u00eatre attribu\u00e9 \u00e0 l’un des associ\u00e9s \u00e0 charge de soulte. Cette attribution n\u00e9cessite une expertise pour d\u00e9terminer la valeur du bien et le montant de la soulte.<\/p>\n

Combien de temps dure une proc\u00e9dure de dissolution judiciaire ?<\/strong><\/p>\n

Entre douze et vingt-quatre mois selon la complexit\u00e9 du dossier, le nombre d’associ\u00e9s, et l’existence d’une expertise. Les contentieux les plus longs impliquent des familles nombreuses, des biens situ\u00e9s \u00e0 l’\u00e9tranger, ou des contestations sur la valeur des droits sociaux.<\/p>\n

La dissolution d’une SCI familiale entra\u00eene-t-elle des imp\u00f4ts ?<\/strong><\/p>\n

La dissolution elle-m\u00eame n’est pas un \u00e9v\u00e9nement fiscal. En revanche, la vente du bien immobilier d\u00e9tenu par la SCI d\u00e9clenche l’imp\u00f4t sur les plus-values immobili\u00e8res et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux pour chaque associ\u00e9, au prorata de ses parts. La transmission universelle du patrimoine \u00e0 un associ\u00e9 unique, lorsque la SCI ne compte plus qu’un seul associ\u00e9, \u00e9chappe \u00e0 la liquidation mais peut d\u00e9clencher des droits de mutation.<\/p>\n

Un associ\u00e9 peut-il se retirer sans dissoudre la SCI ?<\/strong><\/p>\n

Oui, \u00e0 condition d’obtenir l’autorisation des autres associ\u00e9s ou une d\u00e9cision de justice pour justes motifs. L’article 1869 du Code civil pr\u00e9voit ce droit de retrait. L’associ\u00e9 sortant per\u00e7oit la valeur de ses parts, fix\u00e9e \u00e0 d\u00e9faut d’accord par un expert en application de l’article 1843-4 du Code civil. Le retrait d’un associ\u00e9 ne dissout pas automatiquement la SCI, sauf si les statuts le pr\u00e9voient ou si la soci\u00e9t\u00e9 se retrouve avec un seul associ\u00e9.<\/p>\n

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Cabinet Kohen Avocats \u2014 Paris et \u00cele-de-France<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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