{"id":820951,"date":"2026-05-03T03:01:50","date_gmt":"2026-05-03T01:01:50","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/droit-preemption-locataire-commercial-proprietaire-vend-murs\/"},"modified":"2026-05-03T03:01:50","modified_gmt":"2026-05-03T01:01:50","slug":"droit-preemption-locataire-commercial-proprietaire-vend-murs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/zh-hans\/droit-preemption-locataire-commercial-proprietaire-vend-murs\/","title":{"rendered":"Droit de pr\u00e9emption du locataire commercial : que faire quand le propri\u00e9taire vend les murs ?"},"content":{"rendered":"

Un restaurateur exploite depuis huit ans son fonds de commerce dans un local parisien. En mars 2026, il re\u00e7oit une lettre recommand\u00e9e de son propri\u00e9taire annon\u00e7ant la vente des murs au prix de 890 000 euros. Il dispose d’un mois pour accepter. Cette situation concerne chaque ann\u00e9e des milliers de commer\u00e7ants et d’artisans. L’article L. 145-46-1 du code de commerce leur conf\u00e8re un droit de pr\u00e9emption sur le local qu’ils louent. Ce m\u00e9canisme permet au locataire d’acqu\u00e9rir le bien aux conditions offertes \u00e0 un tiers. Pourtant, les d\u00e9lais sont impitoyables. Une erreur de forme, un retard de r\u00e9ponse ou une preuve bancaire insuffisante peuvent faire perdre ce droit. Les r\u00e9centes d\u00e9cisions de la Cour de cassation de 2022 et de novembre 2025 ont pr\u00e9cis\u00e9 les contours de cette proc\u00e9dure. Ce texte expose les obligations du propri\u00e9taire, les d\u00e9lais \u00e0 respecter et les pi\u00e8ges qui entra\u00eenent le rejet de la pr\u00e9emption.<\/p>\n

Qu’est-ce que le droit de pr\u00e9emption du preneur \u00e0 bail commercial ?<\/h2>\n

L’article L. 145-46-1 du code de commerce (texte officiel<\/a>) dispose :<\/p>\n

\n

\u00ab Lorsque le propri\u00e9taire d’un local \u00e0 usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception, ou remise en main propre contre r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 ou \u00e9margement. Cette notification doit, \u00e0 peine de nullit\u00e9, indiquer le prix et les conditions de la vente envisag\u00e9e. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n

Ce droit de pr\u00e9emption, parfois appel\u00e9 droit de pr\u00e9f\u00e9rence, prot\u00e8ge le commer\u00e7ant install\u00e9. Il lui \u00e9vite de se trouver face \u00e0 un nouveau propri\u00e9taire dont il ne conna\u00eet ni la strat\u00e9gie patrimoniale ni les intentions concernant le bail. Le locataire peut ainsi acqu\u00e9rir le local \u00e0 des conditions identiques \u00e0 celles propos\u00e9es \u00e0 l’acqu\u00e9reur ext\u00e9rieur. Le texte s’applique aux locaux \u00e0 usage commercial ou artisanal. Il ne concerne pas les baux d’habitation ni les baux professionnels hors commerce. L’acquisition des murs renforce la valeur du fonds de commerce<\/a> et s\u00e9curise l’avenir de l’entreprise.<\/p>\n

Le droit de pr\u00e9emption s’exerce gratuitement. Le locataire n’a pas \u00e0 payer de prime ou d’indemnit\u00e9 sp\u00e9cifique pour se pr\u00e9valoir de cette facult\u00e9. En revanche, il doit respecter scrupuleusement les d\u00e9lais et les formalit\u00e9s pr\u00e9vus par la loi. Le moindre retard ou l’absence de r\u00e9ponse dans le d\u00e9lai d’un mois vaut refus implicite de l’offre.<\/p>\n

Les formalit\u00e9s de notification par le propri\u00e9taire<\/h2>\n

Le propri\u00e9taire qui souhaite vendre son local commercial est tenu par une obligation stricte. Il doit informer le locataire par une lettre recommand\u00e9e avec avis de r\u00e9ception. La remise en main propre contre r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 ou \u00e9margement constitue \u00e9galement une forme valable. L’article L. 145-46-1 pr\u00e9cise que la notification doit reproduire les quatre premiers alin\u00e9as du texte, \u00e0 peine de nullit\u00e9. Cette formalit\u00e9 vise \u00e0 garantir que le locataire connaisse exactement ses droits et les d\u00e9lais qui lui sont impartis.<\/p>\n

La notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisag\u00e9e. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Si le propri\u00e9taire d\u00e9cide ensuite de vendre \u00e0 un prix ou \u00e0 des conditions plus avantageuses pour l’acqu\u00e9reur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire. Cette seconde notification vaut \u00e9galement offre de vente. Elle est valable pendant un mois \u00e0 compter de sa r\u00e9ception.<\/p>\n

Le d\u00e9faut de notification par le propri\u00e9taire entra\u00eene la nullit\u00e9 de la vente. Le locataire peut alors agir en justice pour faire constater cette nullit\u00e9. L’action se prescrit par deux ans \u00e0 compter de la vente, conform\u00e9ment \u00e0 l’article L. 145-60 du code de commerce. Il est donc essentiel pour le vendeur de respecter cette formalit\u00e9 sous peine de voir l’acte authentique annul\u00e9.<\/p>\n

La r\u00e9ponse au propri\u00e9taire : forme et contenu<\/h2>\n

Le locataire qui souhaite exercer son droit de pr\u00e9emption doit r\u00e9diger une r\u00e9ponse claire. Cette r\u00e9ponse doit \u00eatre dat\u00e9e. Elle doit \u00eatre sign\u00e9e par le locataire ou son mandataire. Le mandat doit \u00eatre \u00e9crit. Il doit \u00eatre sp\u00e9cial pour l’acceptation de l’offre. Le locataire doit indiquer son identit\u00e9 compl\u00e8te. Il doit pr\u00e9ciser l’adresse du local commercial. Il doit rappeler le prix propos\u00e9 par le propri\u00e9taire. Il doit accepter express\u00e9ment l’offre de vente. Une simple manifestation d’int\u00e9r\u00eat ne suffit pas. Elle vaut refus. Le locataire doit indiquer s’il paiera comptant. Il doit indiquer s’il recourra \u00e0 un pr\u00eat. Il doit pr\u00e9ciser le nom de la banque sollicit\u00e9e. Il doit fournir un justificatif de solvabilit\u00e9. Le notaire doit recevoir cette r\u00e9ponse. Le locataire doit en conserver un exemplaire. Il doit exiger un accus\u00e9 de r\u00e9ception. La date de r\u00e9ception fait foi. Elle d\u00e9termine le point de d\u00e9part des d\u00e9lais. Le locataire doit informer son notaire. Il doit lui transmettre la notification du propri\u00e9taire. Il doit lui indiquer le d\u00e9lai imparti. Le notaire v\u00e9rifie alors la r\u00e9gularit\u00e9 de l’offre. Il examine les conditions suspensives. Il pr\u00e9pare l’acte authentique de vente. Il contacte le notaire du vendeur. Il fixe une date de signature. Cette date doit respecter le d\u00e9lai l\u00e9gal. Le locataire doit lever toutes les conditions suspensives. Il doit obtenir son accord de pr\u00eat. Il doit renoncer aux conditions qui ne sont pas lev\u00e9es. La signature doit avoir lieu chez le notaire. Le locataire doit se munir d’une pi\u00e8ce d’identit\u00e9. Il doit apporter les fonds ou la preuve du pr\u00eat. Le notaire r\u00e9dige l’acte de vente. Il enregistre la mutation au fichier des hypoth\u00e8ques. Le locataire devient propri\u00e9taire. Il conserve son bail commercial. Il per\u00e7oit d\u00e9sormais les loyers \u00e0 lui-m\u00eame. Cette op\u00e9ration est appel\u00e9e rachat des murs. Elle s\u00e9curise l’avenir du fonds.<\/p>\n

D\u00e9lais et modalit\u00e9s d’exercice du droit de pr\u00e9emption<\/h2>\n

Le locataire dispose d’un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de la r\u00e9ception de l’offre pour se prononcer. Ce d\u00e9lai est imp\u00e9ratif. Une r\u00e9ponse tardive est sans effet. En cas d’acceptation, le locataire doit r\u00e9aliser la vente dans un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de l’envoi de sa r\u00e9ponse au bailleur. Si le locataire notifie son intention de recourir \u00e0 un pr\u00eat, l’acceptation est subordonn\u00e9e \u00e0 l’obtention du pr\u00eat. Le d\u00e9lai de r\u00e9alisation de la vente est alors port\u00e9 \u00e0 quatre mois. Si la vente n’a pas lieu dans ce d\u00e9lai, l’acceptation devient sans effet.<\/p>\n

Le tableau suivant r\u00e9sume les d\u00e9lais applicables selon la situation du locataire :<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Situation<\/th>\nD\u00e9lai pour r\u00e9pondre<\/th>\nD\u00e9lai pour signer l’acte<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Achat au comptant<\/td>\n1 mois apr\u00e8s r\u00e9ception<\/td>\n2 mois apr\u00e8s r\u00e9ponse.<\/td>\n<\/tr>\n
Achat avec pr\u00eat bancaire<\/td>\n1 mois apr\u00e8s r\u00e9ception<\/td>\n4 mois apr\u00e8s r\u00e9ponse.<\/td>\n<\/tr>\n
Offre modifi\u00e9e par le propri\u00e9taire<\/td>\n1 mois apr\u00e8s nouvelle notification<\/td>\n2 mois apr\u00e8s r\u00e9ponse (4 mois avec pr\u00eat).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

La Cour d’appel de Paris a rappel\u00e9 cette rigueur dans un arr\u00eat du 1er juin 2022. La soci\u00e9t\u00e9 locataire avait re\u00e7u notification de l’offre de vente le 5 mars 2017. Elle avait fait part de son intention d’acqu\u00e9rir avec recours \u00e0 un pr\u00eat. Elle n’a toutefois pas rapport\u00e9 la preuve de l’obtention de ce pr\u00eat dans le d\u00e9lai de quatre mois. La cour a confirm\u00e9 le jugement qui avait d\u00e9clar\u00e9 l’acceptation sans effet. CA Paris, 1er juin 2022, n\u00b0 19\/18151 (d\u00e9cision<\/a>), motifs : \u00ab Pour pr\u00e9tendre qu’un accord de volont\u00e9 est intervenu, emportant vente de l’immeuble \u00e0 son profit, la soci\u00e9t\u00e9 Etablissements Gosson et Compagnie doit rapporter la preuve qu’elle a respect\u00e9 les dispositions qui pr\u00e9c\u00e8dent. Elle a la charge de la preuve du fait que dans le d\u00e9lai de 4 mois, elle a obtenu les fonds n\u00e9cessaires \u00e0 l’acquisition et qu’elle \u00e9tait pr\u00eate \u00e0 signer avant l’expiration de ce d\u00e9lai. \u00bb<\/p>\n

Le locataire qui accepte l’offre doit donc \u00eatre en mesure de justifier son financement. Une simple intention de recourir \u00e0 un pr\u00eat personnel ne suffit pas. La preuve de l’accord de pr\u00eat ou la justification de la mise \u00e0 disposition des fonds est indispensable.<\/p>\n

Les exclusions l\u00e9gales o\u00f9 le droit ne s’applique pas<\/h2>\n

L’article L. 145-46-1 du code de commerce \u00e9num\u00e8re plusieurs cas o\u00f9 le droit de pr\u00e9emption ne s’applique pas. Ces exclusions visent \u00e0 prot\u00e9ger certaines op\u00e9rations patrimoniales ou familiales. Le droit ne s’applique pas en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial. Il ne s’applique pas non plus \u00e0 la cession unique de locaux commerciaux distincts. La cession d’un local commercial au copropri\u00e9taire d’un ensemble commercial est \u00e9galement exclue. Il en va de m\u00eame pour la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. La vente au conjoint du bailleur, \u00e0 un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint est exclue.<\/p>\n

La Cour de cassation a pr\u00e9cis\u00e9 la port\u00e9e de l’exclusion relative \u00e0 la cession unique de locaux commerciaux distincts. Dans un arr\u00eat du 29 juin 2022, la troisi\u00e8me chambre civile a jug\u00e9 que la vente portant sur des locaux commerciaux donn\u00e9s \u00e0 bail \u00e0 des preneurs distincts excluait le droit de pr\u00e9emption. Ce r\u00e9sultat vaut m\u00eame si ces locaux sont situ\u00e9s dans le m\u00eame immeuble. Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n\u00b0 21-16.452, publi\u00e9 au Bulletin (d\u00e9cision<\/a>), motifs : \u00ab La cour d’appel, qui a constat\u00e9 que la vente litigieuse portait notamment sur des locaux commerciaux donn\u00e9s \u00e0 bail \u00e0 des preneurs distincts, en a exactement d\u00e9duit, peu important que ces locaux fussent situ\u00e9s dans le m\u00eame immeuble et que la vente ait \u00e9galement port\u00e9 sur un lot \u00e0 usage d’habitation et sur des caves, qu’aucun des preneurs commerciaux ne pouvait se pr\u00e9valoir du droit de pr\u00e9emption pr\u00e9vu \u00e0 l’article L. 145-46-1 du code de commerce, celui-ci \u00e9tant exclu, par le sixi\u00e8me alin\u00e9a de ce texte, dans le cas d’une cession unique de locaux commerciaux distincts. \u00bb<\/p>\n

Dans un arr\u00eat plus r\u00e9cent du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a pr\u00e9cis\u00e9 une nuance importante. La cession par un acte de vente unique des locaux donn\u00e9s \u00e0 bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement \u00e0 des propri\u00e9taires distincts ne constitue pas une cession unique au sens du dernier alin\u00e9a de l’article L. 145-46-1. Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n\u00b0 23-21.442, publi\u00e9 au Bulletin (d\u00e9cision<\/a>), motifs : \u00ab Ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donn\u00e9s \u00e0 bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement \u00e0 des propri\u00e9taires distincts. \u00bb<\/p>\n

Cette jurisprudence r\u00e9cente montre que l’analyse de l’op\u00e9ration immobili\u00e8re doit \u00eatre men\u00e9e avec pr\u00e9cision. Le simple fait qu’un acte unique regroupe plusieurs lots ne suffit pas \u00e0 exclure le droit de pr\u00e9emption si les propri\u00e9taires sont distincts.<\/p>\n

\n

Attention :<\/strong> Le locataire qui soup\u00e7onne une vente dissimul\u00e9e ou une cession par actes s\u00e9par\u00e9s artificiels doit agir rapidement. L’action en nullit\u00e9 de la vente se prescrit par deux ans \u00e0 compter de la vente. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, le locataire ne pourra plus contester l’op\u00e9ration.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Les erreurs qui font \u00e9chouer l’exercice du droit de pr\u00e9emption<\/h2>\n

Plusieurs erreurs classiques entra\u00eenent la perte du droit de pr\u00e9emption. La premi\u00e8re est le non-respect du d\u00e9lai d’un mois pour r\u00e9pondre \u00e0 l’offre. Le locataire qui tarde \u00e0 se prononcer perd d\u00e9finitivement sa facult\u00e9. La seconde erreur consiste \u00e0 r\u00e9pondre sans pr\u00e9ciser clairement l’acceptation. Une simple demande de renseignements compl\u00e9mentaires ne vaut pas acceptation. Elle peut \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e comme un refus.<\/p>\n

La troisi\u00e8me erreur concerne le financement. Le locataire qui indique son intention de recourir \u00e0 un pr\u00eat doit ensuite justifier l’obtention de ce pr\u00eat dans le d\u00e9lai de quatre mois. L’absence de preuve de l’accord bancaire entra\u00eene la caducit\u00e9 de l’acceptation. La quatri\u00e8me erreur consiste \u00e0 n\u00e9gliger les conditions suspensives. Si le locataire n’a pas lev\u00e9 toutes les conditions suspensives dans le d\u00e9lai imparti, l’offre devient sans effet.<\/p>\n

Enfin, le locataire qui se borne \u00e0 manifester une intention d’acqu\u00e9rir sans signer l’acte authentique dans le d\u00e9lai de deux ou quatre mois perd son droit. Il lui appartient de sommer le vendeur de compara\u00eetre chez le notaire et de prouver qu’il \u00e9tait pr\u00eat \u00e0 signer. La passivit\u00e9 du locataire est fatale.<\/p>\n

Droit de pr\u00e9emption du locataire commercial \u00e0 Paris et en \u00cele-de-France<\/h2>\n

\u00c0 Paris et en \u00cele-de-France, le prix des locaux commerciaux rend l’exercice du droit de pr\u00e9emption particuli\u00e8rement strat\u00e9gique. Un restaurateur, un pharmacien ou un commer\u00e7ant qui a investi dans l’ameublement et la client\u00e8le de son emplacement ne souhaite pas voir arriver un propri\u00e9taire sp\u00e9culateur. Le droit de pr\u00e9emption lui permet de s\u00e9curiser son fonds de commerce en acqu\u00e9rant les murs. Cette op\u00e9ration renforce la valeur patrimoniale de l’entreprise.<\/p>\n

Les tribunaux judiciaires de Paris, de Nanterre, de Cr\u00e9teil et de Versailles sont comp\u00e9tents selon l’emplacement du local. Le contentieux relatif au droit de pr\u00e9emption rel\u00e8ve de la comp\u00e9tence du juge de l’excision du bail commercial<\/a> ou, \u00e0 d\u00e9faut, du juge judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Les d\u00e9lais de justice en premi\u00e8re instance varient de huit \u00e0 dix-huit mois selon la complexit\u00e9 du dossier et la charge du tribunal.<\/p>\n

Le cabinet accompagne les commer\u00e7ants dans l’analyse de la notification, la r\u00e9daction de la r\u00e9ponse, la n\u00e9gociation avec le notaire et la justification du financement. Il d\u00e9fend \u00e9galement les locataires devant le juge lorsque le propri\u00e9taire a m\u00e9connu ses obligations de notification ou lorsque la vente a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e en fraude du droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n

Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n

Le propri\u00e9taire peut-il vendre sans m’informer ?<\/strong><\/p>\n

Non. L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au propri\u00e9taire de notifier son projet de vente au locataire. Le d\u00e9faut de notification entra\u00eene la nullit\u00e9 de la vente. Le locataire peut agir en justice pour faire constater cette nullit\u00e9 dans le d\u00e9lai de deux ans.<\/p>\n

Puis-je exercer mon droit de pr\u00e9emption si je n’ai pas encore les fonds ?<\/strong><\/p>\n

Le locataire peut accepter l’offre en notifiant son intention de recourir \u00e0 un pr\u00eat. Il dispose alors de quatre mois pour obtenir le pr\u00eat et signer l’acte. En l’absence de preuve de l’obtention du pr\u00eat dans ce d\u00e9lai, l’acceptation devient sans effet. Il est donc prudent de s’assurer aupr\u00e8s de sa banque avant d’accepter.<\/p>\n

Que se passe-t-il si le propri\u00e9taire baisse le prix apr\u00e8s mon refus ?<\/strong><\/p>\n

Si le propri\u00e9taire d\u00e9cide de vendre \u00e0 des conditions ou \u00e0 un prix plus avantageux pour l’acqu\u00e9reur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire. Cette notification vaut nouvelle offre de vente. Le locataire dispose alors d’un nouveau d\u00e9lai d’un mois pour accepter.<\/p>\n

Le droit de pr\u00e9emption s’applique-t-il \u00e0 la vente d’un immeuble entier ?<\/strong><\/p>\n

Non. L’article L. 145-46-1 exclut express\u00e9ment la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Le locataire d’un local inclus dans une vente globale ne b\u00e9n\u00e9ficie pas du droit de pr\u00e9emption sur cet immeuble.<\/p>\n

Puis-je c\u00e9der mon droit de pr\u00e9emption \u00e0 un tiers ?<\/strong><\/p>\n

Le droit de pr\u00e9emption est attach\u00e9 \u00e0 la qualit\u00e9 de locataire commercial. Il est th\u00e9oriquement cessible avec le bail, mais il ne peut \u00eatre c\u00e9d\u00e9 isol\u00e9ment \u00e0 un tiers qui n’est pas locataire du local. Une telle cession serait nulle.<\/p>\n

Quel est le d\u00e9lai pour contester une vente r\u00e9alis\u00e9e sans notification ?<\/strong><\/p>\n

L’action en nullit\u00e9 de la vente se prescrit par deux ans \u00e0 compter de la vente. Ce d\u00e9lai est imp\u00e9ratif. Le locataire doit donc agir rapidement d\u00e8s qu’il a connaissance de la vente.<\/p>\n

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier ?<\/h2>\n

La vente des murs par le propri\u00e9taire est un moment critique pour tout commer\u00e7ant. Le d\u00e9lai d’un mois pour r\u00e9pondre \u00e0 l’offre ne laisse aucune place \u00e0 l’h\u00e9sitation. Le cabinet Kohen Avocats examine votre notification, v\u00e9rifie sa r\u00e9gularit\u00e9 et vous accompagne dans l’exercice de votre droit de pr\u00e9emption. Consultation t\u00e9l\u00e9phonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. 06 89 11 34 45<\/a>. Contactez-nous<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le locataire commercial b\u00e9n\u00e9ficie d’un droit de pr\u00e9emption quand le propri\u00e9taire vend les murs. 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