Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 12 août 2025, n°21/07445
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 12 août 2025, l’arrêt tranche un litige né d’une promesse synallagmatique de vente immobilière conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt, suivie d’un avenant supprimant cette condition et augmentant le dépôt de garantie à 10 % du prix. La vente n’a pas été réitérée à la date butoir et le séquestre a versé le dépôt aux vendeurs en vertu d’un ordre irrévocable stipulé dans l’avenant. Les acquéreurs ont recherché la responsabilité des notaires, alléguant l’absence de nouveau délai de rétractation, un dessaisissement fautif des fonds et un défaut de conseil. Le premier juge a rejeté l’ensemble des demandes. L’appel a repris ces griefs en visant notamment les articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et L. 312-15 et suivants du code de la consommation. La question posée tient à la nécessité d’une nouvelle notification au sens de l’article L. 271-1 en cas d’avenant modifiant les modalités de financement et le séquestre, ainsi qu’à l’étendue du devoir de conseil du notaire et de ses obligations comme séquestre. La cour confirme le rejet, retenant l’absence de modification substantielle ouvrant un nouveau délai, la validité de la renonciation à la condition suspensive et la régularité de la libération du dépôt.
« La Cour de cassation a retenu que seule une modification substantielle du contrat doit donner lieu à l’ouverture d’un nouveau délai de réflexion ». Cette prémisse gouverne l’économie de la décision. Par ailleurs, la cour rappelle avec netteté le standard professionnel applicable: « Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ». L’articulation de ces principes conduit à circonscrire à la fois la portée de l’article L. 271-1 et l’office du notaire face à un avenant volontairement consenti.
I — L’absence de nouveau délai de rétractation et la validité de la renonciation
A — La notion de modification substantielle au sens de l’article L. 271-1 CCH
Le cœur du raisonnement tient à la distinction entre éléments substantiels de la vente et simples modalités d’exécution. La cour se place dans le sillage de la jurisprudence qui réserve la réouverture du délai aux altérations affectant l’objet ou le prix, conformément à la référence « Civ. 3e, 26 septembre 2007, n° 06-17.187; Civ. 3e, 13 février 2020, n° 19-11.208 ». Appliquant ce critère, elle juge que « La suppression de cette condition suspensive par l’avenant […] ne constitue pas une modification substantielle des termes de la promesse et ne porte atteinte à aucune règle d’ordre public ». La précision relative à la jouissance confirme la ligne retenue: « Pas plus ne constitue une modalité substantielle la date d’entrée en jouissance dans le bien ».
La solution s’explique par la logique protectrice propre à l’article L. 271-1, qui n’érige pas toute adaptation contractuelle en cause de rétractation. En circonscrivant la substantielle modification aux éléments structurants, la cour évite de transformer l’avenant en vecteur systématique de recommencement des délais, prévenant une insécurité excessive pour les opérations.
B — La renonciation à la condition suspensive et ses effets en droit de la consommation
La cour souligne que la condition suspensive d’obtention de prêt est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, de sorte qu’une renonciation expresse demeure possible. Elle constate une renonciation non équivoque, assortie d’une reconnaissance des conséquences tirées du code de la consommation, et rejette toute illégalité intrinsèque de la clause. La motivation insiste sur la clarté des stipulations: « l’existence d’une clause claire […] peut permettre d’écarter le manquement au devoir de conseil du notaire ».
Cette approche, conforme au principe de disponibilité d’une protection instituée dans l’intérêt d’une partie, emporte deux conséquences. D’une part, la renonciation ferme la voie à la déliaison sur le fondement des textes de la consommation relatifs au prêt, en l’absence d’obtention de financement. D’autre part, l’échec de la réitération n’étant pas imputable à un droit de retrait conservé, il redevient fautif si l’acquéreur s’était engagé au comptant. La cour rattache ainsi l’inexécution à l’engagement assumé et neutralise l’argumentation tirée d’un prétendu ordre public indisponible.
II — Le périmètre du devoir de conseil notarial et la libération des fonds séquestrés
A — Un devoir d’éclairer recentré sur l’efficacité juridique de l’acte
La cour rappelle la règle de principe: le notaire « ne peut décliner sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties ». Pour autant, son devoir de mise en garde ne s’étend pas à l’opportunité économique de l’opération, ni aux données de fait connues des clients, sauf incidence sur la validité ou l’efficacité de l’acte. En présence d’une clause lisible, informant sur la portée de la renonciation et ses risques, la critique se heurte à l’absence de défaut causal de conseil, la cour estimant que le préjudice allégué provient d’un choix conscient et assumé.
Cette délimitation s’inscrit dans une jurisprudence constante qui impose une information complète sur les effets juridiques, sans imposer une obligation générale de stratégie financière. Elle favorise la sécurité des actes, tout en rappelant que la pédagogie notariale demeure exigée lorsque l’équilibre contractuel place une des parties devant un risque juridique inhabituel.
B — La force de l’ordre irrévocable donné au séquestre et le sort du dépôt
S’agissant du séquestre, la motivation est ferme. L’avenant contenait une stipulation claire par laquelle les acquéreurs donnaient « l’ordre irrévocable […] de verser ce dépôt de garantie […] en cas de non réitération […] au plus tard le 31 mai 2016 ». L’acte initial exigeait un accord de toutes les parties pour la remise des fonds, mais l’avenant l’a expressément modifié, conférant un mandat déterminé au séquestre. La cour en déduit que, la condition de non-réitération étant réalisée, « le notaire en sa qualité de séquestre […] était parfaitement fondé à exécuter son mandat », sans qu’une mise en demeure préalable fût requise.
La solution conforte la force obligatoire de l’avenant et l’autonomie de la stipulation de séquestre, en cohérence avec la qualification d’ordre irrévocable. Elle protège la sécurité des flux attachés au calendrier contractuel et sanctionne l’inexécution imputable, en réservant l’hypothèse d’un empêchement non fautif, ici écarté par l’engagement de payer au comptant. Elle rappelle, incidemment, que la clause pénale ne commande pas le séquestre lorsque un ordre distinct règle le sort des fonds.
La cohérence d’ensemble ressort nettement. La cour distingue ce qui relève de la structure du contrat et ce qui tient aux modalités d’exécution, borne le champ de l’article L. 271-1 aux modifications substantielles, admet la renonciation éclairée à une protection d’intérêt privé, et valide l’exécution par le séquestre d’un ordre irrévocable contractuellement déclenché. En citant que « seule une modification substantielle du contrat doit donner lieu à l’ouverture d’un nouveau délai de réflexion », elle maintient l’équilibre entre protection de l’acquéreur profane et sécurité des transactions, sans exiger du notaire une vigilance économique qui excéderait son devoir d’efficacité juridique.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 12 août 2025, l’arrêt tranche un litige né d’une promesse synallagmatique de vente immobilière conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt, suivie d’un avenant supprimant cette condition et augmentant le dépôt de garantie à 10 % du prix. La vente n’a pas été réitérée à la date butoir et le séquestre a versé le dépôt aux vendeurs en vertu d’un ordre irrévocable stipulé dans l’avenant. Les acquéreurs ont recherché la responsabilité des notaires, alléguant l’absence de nouveau délai de rétractation, un dessaisissement fautif des fonds et un défaut de conseil. Le premier juge a rejeté l’ensemble des demandes. L’appel a repris ces griefs en visant notamment les articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et L. 312-15 et suivants du code de la consommation. La question posée tient à la nécessité d’une nouvelle notification au sens de l’article L. 271-1 en cas d’avenant modifiant les modalités de financement et le séquestre, ainsi qu’à l’étendue du devoir de conseil du notaire et de ses obligations comme séquestre. La cour confirme le rejet, retenant l’absence de modification substantielle ouvrant un nouveau délai, la validité de la renonciation à la condition suspensive et la régularité de la libération du dépôt.
« La Cour de cassation a retenu que seule une modification substantielle du contrat doit donner lieu à l’ouverture d’un nouveau délai de réflexion ». Cette prémisse gouverne l’économie de la décision. Par ailleurs, la cour rappelle avec netteté le standard professionnel applicable: « Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ». L’articulation de ces principes conduit à circonscrire à la fois la portée de l’article L. 271-1 et l’office du notaire face à un avenant volontairement consenti.
I — L’absence de nouveau délai de rétractation et la validité de la renonciation
A — La notion de modification substantielle au sens de l’article L. 271-1 CCH
Le cœur du raisonnement tient à la distinction entre éléments substantiels de la vente et simples modalités d’exécution. La cour se place dans le sillage de la jurisprudence qui réserve la réouverture du délai aux altérations affectant l’objet ou le prix, conformément à la référence « Civ. 3e, 26 septembre 2007, n° 06-17.187; Civ. 3e, 13 février 2020, n° 19-11.208 ». Appliquant ce critère, elle juge que « La suppression de cette condition suspensive par l’avenant […] ne constitue pas une modification substantielle des termes de la promesse et ne porte atteinte à aucune règle d’ordre public ». La précision relative à la jouissance confirme la ligne retenue: « Pas plus ne constitue une modalité substantielle la date d’entrée en jouissance dans le bien ».
La solution s’explique par la logique protectrice propre à l’article L. 271-1, qui n’érige pas toute adaptation contractuelle en cause de rétractation. En circonscrivant la substantielle modification aux éléments structurants, la cour évite de transformer l’avenant en vecteur systématique de recommencement des délais, prévenant une insécurité excessive pour les opérations.
B — La renonciation à la condition suspensive et ses effets en droit de la consommation
La cour souligne que la condition suspensive d’obtention de prêt est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, de sorte qu’une renonciation expresse demeure possible. Elle constate une renonciation non équivoque, assortie d’une reconnaissance des conséquences tirées du code de la consommation, et rejette toute illégalité intrinsèque de la clause. La motivation insiste sur la clarté des stipulations: « l’existence d’une clause claire […] peut permettre d’écarter le manquement au devoir de conseil du notaire ».
Cette approche, conforme au principe de disponibilité d’une protection instituée dans l’intérêt d’une partie, emporte deux conséquences. D’une part, la renonciation ferme la voie à la déliaison sur le fondement des textes de la consommation relatifs au prêt, en l’absence d’obtention de financement. D’autre part, l’échec de la réitération n’étant pas imputable à un droit de retrait conservé, il redevient fautif si l’acquéreur s’était engagé au comptant. La cour rattache ainsi l’inexécution à l’engagement assumé et neutralise l’argumentation tirée d’un prétendu ordre public indisponible.
II — Le périmètre du devoir de conseil notarial et la libération des fonds séquestrés
A — Un devoir d’éclairer recentré sur l’efficacité juridique de l’acte
La cour rappelle la règle de principe: le notaire « ne peut décliner sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties ». Pour autant, son devoir de mise en garde ne s’étend pas à l’opportunité économique de l’opération, ni aux données de fait connues des clients, sauf incidence sur la validité ou l’efficacité de l’acte. En présence d’une clause lisible, informant sur la portée de la renonciation et ses risques, la critique se heurte à l’absence de défaut causal de conseil, la cour estimant que le préjudice allégué provient d’un choix conscient et assumé.
Cette délimitation s’inscrit dans une jurisprudence constante qui impose une information complète sur les effets juridiques, sans imposer une obligation générale de stratégie financière. Elle favorise la sécurité des actes, tout en rappelant que la pédagogie notariale demeure exigée lorsque l’équilibre contractuel place une des parties devant un risque juridique inhabituel.
B — La force de l’ordre irrévocable donné au séquestre et le sort du dépôt
S’agissant du séquestre, la motivation est ferme. L’avenant contenait une stipulation claire par laquelle les acquéreurs donnaient « l’ordre irrévocable […] de verser ce dépôt de garantie […] en cas de non réitération […] au plus tard le 31 mai 2016 ». L’acte initial exigeait un accord de toutes les parties pour la remise des fonds, mais l’avenant l’a expressément modifié, conférant un mandat déterminé au séquestre. La cour en déduit que, la condition de non-réitération étant réalisée, « le notaire en sa qualité de séquestre […] était parfaitement fondé à exécuter son mandat », sans qu’une mise en demeure préalable fût requise.
La solution conforte la force obligatoire de l’avenant et l’autonomie de la stipulation de séquestre, en cohérence avec la qualification d’ordre irrévocable. Elle protège la sécurité des flux attachés au calendrier contractuel et sanctionne l’inexécution imputable, en réservant l’hypothèse d’un empêchement non fautif, ici écarté par l’engagement de payer au comptant. Elle rappelle, incidemment, que la clause pénale ne commande pas le séquestre lorsque un ordre distinct règle le sort des fonds.
La cohérence d’ensemble ressort nettement. La cour distingue ce qui relève de la structure du contrat et ce qui tient aux modalités d’exécution, borne le champ de l’article L. 271-1 aux modifications substantielles, admet la renonciation éclairée à une protection d’intérêt privé, et valide l’exécution par le séquestre d’un ordre irrévocable contractuellement déclenché. En citant que « seule une modification substantielle du contrat doit donner lieu à l’ouverture d’un nouveau délai de réflexion », elle maintient l’équilibre entre protection de l’acquéreur profane et sécurité des transactions, sans exiger du notaire une vigilance économique qui excéderait son devoir d’efficacité juridique.