Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 19 juin 2025, n°22/00208
Rendue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 19 juin 2025, la décision tranche un litige de voisinage né de l’édification d’un immeuble collectif. Le contentieux oppose des propriétaires riverains à un promoteur, au sujet d’ouvertures nombreuses créant des vues et d’une atteinte alléguée à l’intimité. La cause se situe dans un secteur urbain classé UD, où un bâtiment de deux niveaux a été élevé en limite de propriété.
Après une expertise judiciaire, la juridiction de première instance a retenu l’existence d’un trouble anormal, mais a privilégié une mesure végétale et des frais accessoires. Les appelants ont sollicité une indemnisation fondée sur la perte de valeur vénale, en invoquant l’importance des vues et le caractère imposant de l’ouvrage. L’intimée a soutenu le caractère urbain du site, l’efficacité d’un écran végétal et la modération des avis immobiliers adverses.
La question de droit portait sur les critères d’anormalité du trouble au regard des circonstances locales et sur les modalités adéquates de réparation en présence d’une perte d’intimité structurelle. La cour confirme le principe du trouble, écarte le seul remède végétal comme insuffisant et alloue une indemnité pour dépréciation vénale, tout en rejetant les demandes de préjudice moral et de résistance abusive. Elle rappelle que « La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute. » L’étude exposera, d’une part, le sens de la solution retenue, d’autre part, sa valeur et sa portée.
I. Le sens de la décision: qualification du trouble et choix d’une réparation efficace
A. L’anormalité appréciée in concreto dans un contexte urbain
La cour retient un faisceau d’indices objectifs caractérisant une atteinte grave à l’intimité, indépendamment de toute faute. Elle énonce que « L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage ». Le siège urbain ne neutralise donc pas l’examen de l’anormalité, il en éclaire la mesure concrète.
L’analyse s’appuie sur l’ouvrage, sa hauteur cumulative et la répétition de vingt-quatre ouvertures en façade, en limite. Il est relevé que « l’édification d’un immeuble de deux étages comportant 24 fenêtres […] entraîne une perte d’intimité », qu’illustrent les constats et clichés. La cour note encore que l’immeuble « est imposant au regard des autres constructions du lotissement, et vient en limite immédiate et parallèle » du fonds voisin, ce qui intensifie la visibilité et la gêne.
B. Le refus d’une réparation symbolique au profit d’une indemnisation vénale
La juridiction rejette la seule mise en place d’un écran végétal, que l’expert proposait. Elle motive, en des termes clairs, que « La proposition d’indemnisation […] apparaît insuffisante à rétablir partiellement ou intégralement la victime dans l’état dans lequel elle était avant le fait ayant entraîné le dommage ». Une telle solution déporterait la charge matérielle et l’entretien sur la victime, sans neutraliser l’atteinte structurelle à l’intimité.
La cour prend en compte l’ampleur de la façade, la proximité et l’accroissement d’occupation du voisinage immédiat. Elle souligne que « le caractère imposant de la construction […] l’existence de 24 ouvertures […] sa proximité en limite de propriété » doivent peser dans la valorisation actuelle du bien. Ce raisonnement conduit à préférer une indemnité compensant la dépréciation objective du terrain, plutôt qu’un simple moyen de camouflage végétal.
II. Valeur et portée: contrôle de la preuve économique et lignes directrices en zone urbaine
A. Un contrôle raisonné des éléments probatoires de la perte de valeur
La cour exerce un tri entre pièces unilatérales et expertise contradictoire, en recherchant une mesure crédible de la dépréciation. Elle écarte les évaluations maximalistes, considérant que « Les attestations immobilières […] sont insuffisamment étayées pour considérer que la présence d’un immeuble collectif voisin serait nécessairement de nature à entraîner une perte de valeur d’une telle ampleur ». La rigueur probatoire demeure une exigence cardinale.
Elle retient la méthode de l’expert, établie contradictoirement, rappelant que « l’expert judiciaire a retenu un prix moyen du m² à 189 euros et, en y appliquant un abattement de 25 %, a fixé à 142 euros le m² » la valeur affectée. Cette grille, appliquée aux surfaces pertinentes, fonde le quantum octroyé. La solution quantifie ainsi un préjudice certain, sans céder à l’aléa d’une valorisation spéculative.
B. Une portée confirmative: le trouble anormal en milieu UD et l’insuffisance des palliatifs
La décision confirme la plasticité du standard d’anormalité, indifférent à la licéité administrative de l’ouvrage et adaptable aux environnements urbains. Le rappel de principe, selon lequel la réparation est due « même en l’absence de faute », souligne l’autonomie du régime et son ancrage objectif. La circonstance que le secteur est « classé en zone UD, donc en zone résidentielle affectée principalement à l’habitation », ne réduit pas la protection du voisin.
La solution précise que les remèdes purement palliatifs, imposant à la victime des charges durables, ne sauraient suffire lorsque la gêne est structurelle et récurrente. Il en ressort une ligne directrice: l’évaluation de la dépréciation vénale constitue un instrument approprié pour compenser une atteinte persistante à l’intimité, tandis qu’une haie, même efficace, ne remplace pas la restauration économique de l’équilibre rompu. Enfin, la cour note que « la partie intimée […] ne conteste pas in fine l’existence du trouble anormal du voisinage », ce qui conforte la stabilité du principe et concentre le débat sur la juste mesure du préjudice.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Rendue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 19 juin 2025, la décision tranche un litige de voisinage né de l’édification d’un immeuble collectif. Le contentieux oppose des propriétaires riverains à un promoteur, au sujet d’ouvertures nombreuses créant des vues et d’une atteinte alléguée à l’intimité. La cause se situe dans un secteur urbain classé UD, où un bâtiment de deux niveaux a été élevé en limite de propriété.
Après une expertise judiciaire, la juridiction de première instance a retenu l’existence d’un trouble anormal, mais a privilégié une mesure végétale et des frais accessoires. Les appelants ont sollicité une indemnisation fondée sur la perte de valeur vénale, en invoquant l’importance des vues et le caractère imposant de l’ouvrage. L’intimée a soutenu le caractère urbain du site, l’efficacité d’un écran végétal et la modération des avis immobiliers adverses.
La question de droit portait sur les critères d’anormalité du trouble au regard des circonstances locales et sur les modalités adéquates de réparation en présence d’une perte d’intimité structurelle. La cour confirme le principe du trouble, écarte le seul remède végétal comme insuffisant et alloue une indemnité pour dépréciation vénale, tout en rejetant les demandes de préjudice moral et de résistance abusive. Elle rappelle que « La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute. » L’étude exposera, d’une part, le sens de la solution retenue, d’autre part, sa valeur et sa portée.
I. Le sens de la décision: qualification du trouble et choix d’une réparation efficace
A. L’anormalité appréciée in concreto dans un contexte urbain
La cour retient un faisceau d’indices objectifs caractérisant une atteinte grave à l’intimité, indépendamment de toute faute. Elle énonce que « L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage ». Le siège urbain ne neutralise donc pas l’examen de l’anormalité, il en éclaire la mesure concrète.
L’analyse s’appuie sur l’ouvrage, sa hauteur cumulative et la répétition de vingt-quatre ouvertures en façade, en limite. Il est relevé que « l’édification d’un immeuble de deux étages comportant 24 fenêtres […] entraîne une perte d’intimité », qu’illustrent les constats et clichés. La cour note encore que l’immeuble « est imposant au regard des autres constructions du lotissement, et vient en limite immédiate et parallèle » du fonds voisin, ce qui intensifie la visibilité et la gêne.
B. Le refus d’une réparation symbolique au profit d’une indemnisation vénale
La juridiction rejette la seule mise en place d’un écran végétal, que l’expert proposait. Elle motive, en des termes clairs, que « La proposition d’indemnisation […] apparaît insuffisante à rétablir partiellement ou intégralement la victime dans l’état dans lequel elle était avant le fait ayant entraîné le dommage ». Une telle solution déporterait la charge matérielle et l’entretien sur la victime, sans neutraliser l’atteinte structurelle à l’intimité.
La cour prend en compte l’ampleur de la façade, la proximité et l’accroissement d’occupation du voisinage immédiat. Elle souligne que « le caractère imposant de la construction […] l’existence de 24 ouvertures […] sa proximité en limite de propriété » doivent peser dans la valorisation actuelle du bien. Ce raisonnement conduit à préférer une indemnité compensant la dépréciation objective du terrain, plutôt qu’un simple moyen de camouflage végétal.
II. Valeur et portée: contrôle de la preuve économique et lignes directrices en zone urbaine
A. Un contrôle raisonné des éléments probatoires de la perte de valeur
La cour exerce un tri entre pièces unilatérales et expertise contradictoire, en recherchant une mesure crédible de la dépréciation. Elle écarte les évaluations maximalistes, considérant que « Les attestations immobilières […] sont insuffisamment étayées pour considérer que la présence d’un immeuble collectif voisin serait nécessairement de nature à entraîner une perte de valeur d’une telle ampleur ». La rigueur probatoire demeure une exigence cardinale.
Elle retient la méthode de l’expert, établie contradictoirement, rappelant que « l’expert judiciaire a retenu un prix moyen du m² à 189 euros et, en y appliquant un abattement de 25 %, a fixé à 142 euros le m² » la valeur affectée. Cette grille, appliquée aux surfaces pertinentes, fonde le quantum octroyé. La solution quantifie ainsi un préjudice certain, sans céder à l’aléa d’une valorisation spéculative.
B. Une portée confirmative: le trouble anormal en milieu UD et l’insuffisance des palliatifs
La décision confirme la plasticité du standard d’anormalité, indifférent à la licéité administrative de l’ouvrage et adaptable aux environnements urbains. Le rappel de principe, selon lequel la réparation est due « même en l’absence de faute », souligne l’autonomie du régime et son ancrage objectif. La circonstance que le secteur est « classé en zone UD, donc en zone résidentielle affectée principalement à l’habitation », ne réduit pas la protection du voisin.
La solution précise que les remèdes purement palliatifs, imposant à la victime des charges durables, ne sauraient suffire lorsque la gêne est structurelle et récurrente. Il en ressort une ligne directrice: l’évaluation de la dépréciation vénale constitue un instrument approprié pour compenser une atteinte persistante à l’intimité, tandis qu’une haie, même efficace, ne remplace pas la restauration économique de l’équilibre rompu. Enfin, la cour note que « la partie intimée […] ne conteste pas in fine l’existence du trouble anormal du voisinage », ce qui conforte la stabilité du principe et concentre le débat sur la juste mesure du préjudice.