Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, n°22/00931
Rendue par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 3 juillet 2025, l’affaire oppose deux propriétaires de fonds contigus situés dans un même lotissement. Après une ordonnance de référé ayant ordonné le retrait d’une grue, le tribunal judiciaire de Grasse, par jugement du 28 décembre 2021, avait principalement débouté l’appelant, sauf à faire droit à la coupe de bambous. Devant la juridiction d’appel, l’appelant sollicitait diverses injonctions sous astreinte au titre de troubles anormaux de voisinage et de manquements au cahier des charges du lotissement, ainsi que des dommages-intérêts. L’intimé formait un appel incident pour voir reconnaître des troubles de voisinage inverses, notamment du fait de la grue et d’un panneau dissuadant des acquéreurs potentiels. La cour confirme la coupe des bambous, ordonne à l’intimé de contenir ses terres surélevées, refuse d’imposer un bassin de rétention et le retrait d’une toile de paillage faute de preuve d’un trouble anormal, déclare prescrite la démolition d’une annexe et alloue à chacun 2 000 euros pour préjudice moral.
I. Le régime du trouble anormal de voisinage mobilisé et ses applications concrètes
A. Le rappel des critères d’anormalité et de preuve
La cour ancre son raisonnement dans l’articulation classique entre droit de propriété et responsabilité objective de voisinage. Elle rappelle, d’une part, que « La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute ». D’autre part, elle fixe les critères d’appréciation de l’anormalité, en précisant que « L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur ». La charge probatoire suit la règle bien établie, la cour soulignant qu’« Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve ». Ce triptyque délimite la portée de l’office du juge: neutraliser des nuisances excédant les contraintes ordinaires, sur pièces, constats et indices suffisamment circonstanciés.
Ces paramètres guident une appréciation probatoire stricte. La décision opère un tri entre les griefs étayés par des constatations convergentes et ceux qui reposent sur des allégations ou des documents privés non corroborés. Cette exigence de rigueur probatoire, qui refuse la simple présomption fondée sur des ressentis ou des conjectures techniques, assure la prévisibilité des solutions et limite les injonctions structurelles aux hypothèses d’atteintes avérées et durables.
B. Les applications factuelles: coupe des végétaux, surélévation des terres, eaux pluviales et troubles visuels
La première application concerne la végétation en limite séparative. Au visa de l’article 673 du code civil et des stipulations pertinentes du cahier des charges, la cour confirme l’obligation de couper les bambous débordant sur le fonds voisin. En l’absence de bornage contradictoire, la limite non contestable est retenue à l’aplomb de la clôture. La demande relative aux lauriers, non reprise dans le dispositif d’appel, n’est pas examinée. La solution, sobre, s’inscrit dans le cadre légal et contractuel, sans excéder les bornes de la stricte remise en conformité.
La seconde application est centrale: l’intimé avait surélevé ses terres, lesquelles exercent une poussée sur la clôture, maintenue par des éléments manifestement impropres à contenir des remblais. La cour constate, sur pièces, la surélévation et la pression durable sur l’ouvrage séparatif, et conclut que « Cela caractérise un trouble anormal par son importance et persistance dans le temps ». Elle ordonne dès lors que les terres soient contenues, dans les règles de l’art et dans le respect du cahier des charges. Cette injonction, calibrée, restaure la stabilité de la séparation et la sécurité de jouissance, tout en ménageant le cadre contractuel du lotissement.
A l’inverse, les griefs relatifs aux eaux pluviales et à la toile de paillage sont rejetés. La preuve d’un trouble grave et répété n’est pas rapportée; l’éventuelle contrariété au permis n’est pas établie. La cour souligne l’insuffisance d’un simple état boueux ponctuel pour fonder un lien causal pertinent. L’exigence probatoire protège ici contre des injonctions coûteuses lorsque les effets dommageables sont incertains, sporadiques ou non imputables.
Enfin, s’agissant des troubles visuels et de la grue, la cour retient un trouble anormal par sa persistance antérieure, ayant nécessité une intervention en référé. Elle écarte toutefois le préjudice de perte de valeur, relevant que « Il est relevé à la lecture des mandats de vente, que le prix varie entre 750 000 euros net vendeur […] et 795 000 euros […] », ce qui ne démontre pas une dépréciation imputable. Chaque partie obtient 2 000 euros au titre du préjudice moral, solution d’équilibre qui internalise le coût de nuisances réciproques sans surévaluer leur impact économique.
II. Le cadre normatif du lotissement et l’incidence des délais de prescription
A. La portée du cahier des charges face à la caducité décennale
La décision éclaire utilement l’articulation entre documents de lotissement et plan local d’urbanisme, à l’aune de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme. La cour retient que « Les documents du lotissement ayant été établis en 2011, ne peuvent être frappés de caducité en application de cet article, à la date de l’assignation du 30 janvier 2020, moins de dix ans après ». Le raisonnement s’accorde au texte, tout en rappelant, en filigrane, que les droits et obligations entre colotis, de nature contractuelle, subsistent indépendamment de la caducité des clauses réglementaires.
Cette grille de lecture irrigue la solution sur le soutènement: l’injonction de contenir les terres est posée « dans le respect du cahier des charges », lequel limite les clôtures et organise la concertation entre colotis. La cour évite ainsi de consacrer, par l’effet d’une injonction judiciaire, un ouvrage incompatible avec la discipline de lotissement, ce qui préservera les prérogatives collectives en cas de mur de soutènement. La portée pratique est nette: les injonctions relatives aux limites séparatives doivent composer avec les normes privées qui régissent l’ouvrage et les autorisations internes nécessaires.
B. La prescription de l’action en démolition et l’usage d’indices d’antériorité
Sur l’action en démolition d’une annexe, la cour applique l’article 2224 du code civil et rappelle la règle distributive de la preuve: « Il est constant que la charge de la preuve de la prescription, pèse sur celui qui s’en prévaut ». Elle constate l’antériorité de l’ouvrage au-delà de cinq ans, sur la base de documents photographiques publics, en relevant que « S’il n’est produit aucune pièce sur la date de construction de la cuisine d’été litigieuse, il ressort de photographies « Street view » datées de juillet 2013 » qu’elle préexistait à cette date. L’action engagée en 2020 est donc prescrite.
Cette motivation, pragmatique, admet la valeur probatoire d’indices techniques d’accessibilité publique pour fixer l’antériorité d’un ouvrage. La solution est cohérente avec l’impératif de sécurité juridique, en évitant la remise en cause tardive d’édifications anciennes sans démonstration d’interruption ou de suspension du délai. Elle traduit également une philosophie de proportion: l’office du juge de voisinage n’est pas de conduire, hors délai, des démolitions aux effets structurels, sauf trouble actuel avéré et non prescrit.
La combinaison de ces éléments dessine une jurisprudence de mesure. D’un côté, la cour sanctionne un remblai causant une pression continue sur la clôture, tout en ajustant l’injonction au cadre contractuel du lotissement. De l’autre, elle refuse les demandes qui ne franchissent pas le seuil probatoire, soit parce que la matérialité du trouble est trop incertaine, soit parce que le temps a clos le débat contentieux par la prescription. L’ensemble conforte une approche équilibrée du droit des voisins, sensible aux circonstances locales et à la discipline des lotissements, sans céder à des maximalismes réparateurs ni à des abstentions de principe.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 3 juillet 2025, l’affaire oppose deux propriétaires de fonds contigus situés dans un même lotissement. Après une ordonnance de référé ayant ordonné le retrait d’une grue, le tribunal judiciaire de Grasse, par jugement du 28 décembre 2021, avait principalement débouté l’appelant, sauf à faire droit à la coupe de bambous. Devant la juridiction d’appel, l’appelant sollicitait diverses injonctions sous astreinte au titre de troubles anormaux de voisinage et de manquements au cahier des charges du lotissement, ainsi que des dommages-intérêts. L’intimé formait un appel incident pour voir reconnaître des troubles de voisinage inverses, notamment du fait de la grue et d’un panneau dissuadant des acquéreurs potentiels. La cour confirme la coupe des bambous, ordonne à l’intimé de contenir ses terres surélevées, refuse d’imposer un bassin de rétention et le retrait d’une toile de paillage faute de preuve d’un trouble anormal, déclare prescrite la démolition d’une annexe et alloue à chacun 2 000 euros pour préjudice moral.
I. Le régime du trouble anormal de voisinage mobilisé et ses applications concrètes
A. Le rappel des critères d’anormalité et de preuve
La cour ancre son raisonnement dans l’articulation classique entre droit de propriété et responsabilité objective de voisinage. Elle rappelle, d’une part, que « La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute ». D’autre part, elle fixe les critères d’appréciation de l’anormalité, en précisant que « L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur ». La charge probatoire suit la règle bien établie, la cour soulignant qu’« Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve ». Ce triptyque délimite la portée de l’office du juge: neutraliser des nuisances excédant les contraintes ordinaires, sur pièces, constats et indices suffisamment circonstanciés.
Ces paramètres guident une appréciation probatoire stricte. La décision opère un tri entre les griefs étayés par des constatations convergentes et ceux qui reposent sur des allégations ou des documents privés non corroborés. Cette exigence de rigueur probatoire, qui refuse la simple présomption fondée sur des ressentis ou des conjectures techniques, assure la prévisibilité des solutions et limite les injonctions structurelles aux hypothèses d’atteintes avérées et durables.
B. Les applications factuelles: coupe des végétaux, surélévation des terres, eaux pluviales et troubles visuels
La première application concerne la végétation en limite séparative. Au visa de l’article 673 du code civil et des stipulations pertinentes du cahier des charges, la cour confirme l’obligation de couper les bambous débordant sur le fonds voisin. En l’absence de bornage contradictoire, la limite non contestable est retenue à l’aplomb de la clôture. La demande relative aux lauriers, non reprise dans le dispositif d’appel, n’est pas examinée. La solution, sobre, s’inscrit dans le cadre légal et contractuel, sans excéder les bornes de la stricte remise en conformité.
La seconde application est centrale: l’intimé avait surélevé ses terres, lesquelles exercent une poussée sur la clôture, maintenue par des éléments manifestement impropres à contenir des remblais. La cour constate, sur pièces, la surélévation et la pression durable sur l’ouvrage séparatif, et conclut que « Cela caractérise un trouble anormal par son importance et persistance dans le temps ». Elle ordonne dès lors que les terres soient contenues, dans les règles de l’art et dans le respect du cahier des charges. Cette injonction, calibrée, restaure la stabilité de la séparation et la sécurité de jouissance, tout en ménageant le cadre contractuel du lotissement.
A l’inverse, les griefs relatifs aux eaux pluviales et à la toile de paillage sont rejetés. La preuve d’un trouble grave et répété n’est pas rapportée; l’éventuelle contrariété au permis n’est pas établie. La cour souligne l’insuffisance d’un simple état boueux ponctuel pour fonder un lien causal pertinent. L’exigence probatoire protège ici contre des injonctions coûteuses lorsque les effets dommageables sont incertains, sporadiques ou non imputables.
Enfin, s’agissant des troubles visuels et de la grue, la cour retient un trouble anormal par sa persistance antérieure, ayant nécessité une intervention en référé. Elle écarte toutefois le préjudice de perte de valeur, relevant que « Il est relevé à la lecture des mandats de vente, que le prix varie entre 750 000 euros net vendeur […] et 795 000 euros […] », ce qui ne démontre pas une dépréciation imputable. Chaque partie obtient 2 000 euros au titre du préjudice moral, solution d’équilibre qui internalise le coût de nuisances réciproques sans surévaluer leur impact économique.
II. Le cadre normatif du lotissement et l’incidence des délais de prescription
A. La portée du cahier des charges face à la caducité décennale
La décision éclaire utilement l’articulation entre documents de lotissement et plan local d’urbanisme, à l’aune de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme. La cour retient que « Les documents du lotissement ayant été établis en 2011, ne peuvent être frappés de caducité en application de cet article, à la date de l’assignation du 30 janvier 2020, moins de dix ans après ». Le raisonnement s’accorde au texte, tout en rappelant, en filigrane, que les droits et obligations entre colotis, de nature contractuelle, subsistent indépendamment de la caducité des clauses réglementaires.
Cette grille de lecture irrigue la solution sur le soutènement: l’injonction de contenir les terres est posée « dans le respect du cahier des charges », lequel limite les clôtures et organise la concertation entre colotis. La cour évite ainsi de consacrer, par l’effet d’une injonction judiciaire, un ouvrage incompatible avec la discipline de lotissement, ce qui préservera les prérogatives collectives en cas de mur de soutènement. La portée pratique est nette: les injonctions relatives aux limites séparatives doivent composer avec les normes privées qui régissent l’ouvrage et les autorisations internes nécessaires.
B. La prescription de l’action en démolition et l’usage d’indices d’antériorité
Sur l’action en démolition d’une annexe, la cour applique l’article 2224 du code civil et rappelle la règle distributive de la preuve: « Il est constant que la charge de la preuve de la prescription, pèse sur celui qui s’en prévaut ». Elle constate l’antériorité de l’ouvrage au-delà de cinq ans, sur la base de documents photographiques publics, en relevant que « S’il n’est produit aucune pièce sur la date de construction de la cuisine d’été litigieuse, il ressort de photographies « Street view » datées de juillet 2013 » qu’elle préexistait à cette date. L’action engagée en 2020 est donc prescrite.
Cette motivation, pragmatique, admet la valeur probatoire d’indices techniques d’accessibilité publique pour fixer l’antériorité d’un ouvrage. La solution est cohérente avec l’impératif de sécurité juridique, en évitant la remise en cause tardive d’édifications anciennes sans démonstration d’interruption ou de suspension du délai. Elle traduit également une philosophie de proportion: l’office du juge de voisinage n’est pas de conduire, hors délai, des démolitions aux effets structurels, sauf trouble actuel avéré et non prescrit.
La combinaison de ces éléments dessine une jurisprudence de mesure. D’un côté, la cour sanctionne un remblai causant une pression continue sur la clôture, tout en ajustant l’injonction au cadre contractuel du lotissement. De l’autre, elle refuse les demandes qui ne franchissent pas le seuil probatoire, soit parce que la matérialité du trouble est trop incertaine, soit parce que le temps a clos le débat contentieux par la prescription. L’ensemble conforte une approche équilibrée du droit des voisins, sensible aux circonstances locales et à la discipline des lotissements, sans céder à des maximalismes réparateurs ni à des abstentions de principe.