Cour d’appel de Bordeaux, le 17 juin 2025, n°22/02326
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… La Cour d’appel de Bordeaux, 17 juin 2025, tranche un litige successoral portant sur l’indemnité d’occupation et la répartition des charges d’un immeuble indivis. Le bien provient de la succession de deux époux décédés au début des années 2000. L’un des enfants est décédé en 2015, laissant conjoint et descendants, coïndivisaires avec l’autre enfant. Le litige concerne une maison située en Dordogne, demeurée inoccupée selon certains, supposément utilisée selon d’autres.
Le tribunal judiciaire de Périgueux, 1er février 2022, avait ouvert les opérations de compte, liquidation et partage, rejeté l’attribution préférentielle, refusé la vente forcée, condamné l’un des coïndivisaires à une indemnité d’occupation de 31 050 euros sur cinq ans, et mis au passif taxes foncières et assurances depuis 2016. L’appel principal critiquait la condamnation à l’indemnité d’occupation, contestant toute jouissance privative. L’appel incident sollicitait l’exclusion, à due proportion, de la part professionnelle des taxes foncières et la mise à la charge personnelle de l’assurance habitation. La question posée tient aux critères de l’indemnité d’occupation en indivision, à la charge de la preuve de l’exclusivité, et à la qualification des charges. La Cour infirme la condamnation à indemnité, retient l’absence de jouissance exclusive, confirme la prise en charge par l’indivision de l’assurance habitation, et impute à l’occupant la part professionnelle des taxes par une déduction de 15 %.
I. L’indemnité d’occupation et la preuve de la jouissance privative
A. Le cadre normatif et son rappel
Le texte central est celui de l’article 815-9 du code civil, dont la Cour rappelle la lettre: « Aux termes de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». » La Cour énonce aussitôt la clef de voûte probatoire, en définissant la jouissance privative comme un usage exclusif empêchant la jouissance des autres coïndivisaires, même sans résidence effective.
Ce rappel s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle claire, précisément formulée par l’arrêt: « La jurisprudence a régulièrement réaffirmé l’obligation de caractériser la jouissance exclusive du bien par l’un des indivisaires, sans qu’il soit nécessaire qu’il y réside, et l’impossibilité pour les autres d’accéder au bien, ce sans que la vétusté du bien soit un motif propre à dispenser l’occupant d’indemniser l’indivision. » L’exigence d’exclusivité commande la solution et borne strictement le champ de l’indemnité d’occupation.
B. L’exclusivité non caractérisée en l’espèce
La Cour confronte les éléments produits au standard qu’elle rappelle. Les consommations d’eau et d’électricité demeurent résiduelles et discontinues. L’état de vétusté constaté ne prouve ni usage exclusif ni interdiction d’accès. La domiciliation administrative ou l’affectation passée comme siège d’activité n’équivaut pas, par elle-même, à une jouissance privative en droit de l’indivision.
L’analyse de la Cour se concentre sur l’accès effectif des coïndivisaires. Les opérations de tri et de vidage, l’existence de clés entre leurs mains et l’ouverture par le garage établissent une possibilité concrète d’entrée. Aucune preuve ne caractérise des actes d’appropriation exclusive ou d’empêchement. L’impossibilité d’accès, condition fonctionnelle de l’indemnité, n’est pas rapportée. La Cour infirme donc la condamnation, conformément à l’exigence stricte d’exclusivité.
II. Les charges d’indivision et leur traitement
A. Taxes foncières et exclusion de la part professionnelle
Pour les dépenses de conservation, la Cour se réfère au principe légal: « En application des dispositions de l’article 815-13 du code civil, il doit être tenu compte des dépenses nécessaires faites par un indivisaire de ses deniers personnels pour la conservation du bien indivis, encore qu’elles ne l’aient point amélioré. » Le principe de remboursement par l’indivision est acquis pour la taxe foncière, en tant que charge objective de conservation.
Restait la surtaxe liée à l’usage professionnel passé. La Cour refuse d’en faire supporter le poids à l’indivision, laquelle n’a ni voulu ni connu l’affectation. Elle corrige le raisonnement de première instance et opère une imputation proportionnelle en déduisant 15 % des taxes acquittées depuis 2016. Cette solution préserve l’égalité entre indivisaires, en isolant la part née d’un usage propre, sans priver l’indivision de l’assiette commune des charges.
B. Assurance habitation et indemnisation intégrale
La nature de l’assurance multirisque appelle une solution distincte. La Cour retient une orientation constante, qu’elle exprime nettement: « Toutefois, la jurisprudence estime de façon constante que les charges d’assurance habitation réglées par l’un des indivisaires de ses deniers donnent lieu à indemnité due par l’indivision pour la totalité des frais avancés. » L’assurance garantit le bien indivis contre les risques, et constitue une dépense de conservation au sens de l’article 815-13.
La contestation fondée sur une prétendue occupation personnelle ne prospère pas. La charge suit l’utilité indivise de la protection, non l’usage subjectif du bien. En confirmant le remboursement intégral, la Cour maintient une cohérence fonctionnelle entre conservation et mutualisation des charges, tout en séparant, à juste titre, la part professionnelle des taxes foncières.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
La Cour d’appel de Bordeaux, 17 juin 2025, tranche un litige successoral portant sur l’indemnité d’occupation et la répartition des charges d’un immeuble indivis. Le bien provient de la succession de deux époux décédés au début des années 2000. L’un des enfants est décédé en 2015, laissant conjoint et descendants, coïndivisaires avec l’autre enfant. Le litige concerne une maison située en Dordogne, demeurée inoccupée selon certains, supposément utilisée selon d’autres.
Le tribunal judiciaire de Périgueux, 1er février 2022, avait ouvert les opérations de compte, liquidation et partage, rejeté l’attribution préférentielle, refusé la vente forcée, condamné l’un des coïndivisaires à une indemnité d’occupation de 31 050 euros sur cinq ans, et mis au passif taxes foncières et assurances depuis 2016. L’appel principal critiquait la condamnation à l’indemnité d’occupation, contestant toute jouissance privative. L’appel incident sollicitait l’exclusion, à due proportion, de la part professionnelle des taxes foncières et la mise à la charge personnelle de l’assurance habitation. La question posée tient aux critères de l’indemnité d’occupation en indivision, à la charge de la preuve de l’exclusivité, et à la qualification des charges. La Cour infirme la condamnation à indemnité, retient l’absence de jouissance exclusive, confirme la prise en charge par l’indivision de l’assurance habitation, et impute à l’occupant la part professionnelle des taxes par une déduction de 15 %.
I. L’indemnité d’occupation et la preuve de la jouissance privative
A. Le cadre normatif et son rappel
Le texte central est celui de l’article 815-9 du code civil, dont la Cour rappelle la lettre: « Aux termes de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». » La Cour énonce aussitôt la clef de voûte probatoire, en définissant la jouissance privative comme un usage exclusif empêchant la jouissance des autres coïndivisaires, même sans résidence effective.
Ce rappel s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle claire, précisément formulée par l’arrêt: « La jurisprudence a régulièrement réaffirmé l’obligation de caractériser la jouissance exclusive du bien par l’un des indivisaires, sans qu’il soit nécessaire qu’il y réside, et l’impossibilité pour les autres d’accéder au bien, ce sans que la vétusté du bien soit un motif propre à dispenser l’occupant d’indemniser l’indivision. » L’exigence d’exclusivité commande la solution et borne strictement le champ de l’indemnité d’occupation.
B. L’exclusivité non caractérisée en l’espèce
La Cour confronte les éléments produits au standard qu’elle rappelle. Les consommations d’eau et d’électricité demeurent résiduelles et discontinues. L’état de vétusté constaté ne prouve ni usage exclusif ni interdiction d’accès. La domiciliation administrative ou l’affectation passée comme siège d’activité n’équivaut pas, par elle-même, à une jouissance privative en droit de l’indivision.
L’analyse de la Cour se concentre sur l’accès effectif des coïndivisaires. Les opérations de tri et de vidage, l’existence de clés entre leurs mains et l’ouverture par le garage établissent une possibilité concrète d’entrée. Aucune preuve ne caractérise des actes d’appropriation exclusive ou d’empêchement. L’impossibilité d’accès, condition fonctionnelle de l’indemnité, n’est pas rapportée. La Cour infirme donc la condamnation, conformément à l’exigence stricte d’exclusivité.
II. Les charges d’indivision et leur traitement
A. Taxes foncières et exclusion de la part professionnelle
Pour les dépenses de conservation, la Cour se réfère au principe légal: « En application des dispositions de l’article 815-13 du code civil, il doit être tenu compte des dépenses nécessaires faites par un indivisaire de ses deniers personnels pour la conservation du bien indivis, encore qu’elles ne l’aient point amélioré. » Le principe de remboursement par l’indivision est acquis pour la taxe foncière, en tant que charge objective de conservation.
Restait la surtaxe liée à l’usage professionnel passé. La Cour refuse d’en faire supporter le poids à l’indivision, laquelle n’a ni voulu ni connu l’affectation. Elle corrige le raisonnement de première instance et opère une imputation proportionnelle en déduisant 15 % des taxes acquittées depuis 2016. Cette solution préserve l’égalité entre indivisaires, en isolant la part née d’un usage propre, sans priver l’indivision de l’assiette commune des charges.
B. Assurance habitation et indemnisation intégrale
La nature de l’assurance multirisque appelle une solution distincte. La Cour retient une orientation constante, qu’elle exprime nettement: « Toutefois, la jurisprudence estime de façon constante que les charges d’assurance habitation réglées par l’un des indivisaires de ses deniers donnent lieu à indemnité due par l’indivision pour la totalité des frais avancés. » L’assurance garantit le bien indivis contre les risques, et constitue une dépense de conservation au sens de l’article 815-13.
La contestation fondée sur une prétendue occupation personnelle ne prospère pas. La charge suit l’utilité indivise de la protection, non l’usage subjectif du bien. En confirmant le remboursement intégral, la Cour maintient une cohérence fonctionnelle entre conservation et mutualisation des charges, tout en séparant, à juste titre, la part professionnelle des taxes foncières.